1、31/31是什么使順馳能夠在飛馳順馳競(jìng)爭(zhēng)力分析及對(duì)#的借鑒目 錄一、進(jìn)展速度2二、進(jìn)展戰(zhàn)略4 三、進(jìn)展模式（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）61、持續(xù)、快速獵取土地2、開(kāi)發(fā)區(qū)域主流產(chǎn)品3、迅速銷售變現(xiàn)產(chǎn)品 四、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成因91、置業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)使順馳能夠充分理解市場(chǎng)，制定合理戰(zhàn)略目標(biāo)2、完全放權(quán)和指標(biāo)考核使順馳聚焦治理體系得到充分發(fā)揮3、優(yōu)秀的企業(yè)文化和治理團(tuán)隊(duì)激發(fā)著順馳人的工作熱情 五、進(jìn)展?jié)摿ΓㄙY金風(fēng)險(xiǎn)操縱手段）12 1、巨大的銷售回款使規(guī)模擴(kuò)張有回旋余地 2、良好的信譽(yù)和巨大的銷售收入降低了信貸資金風(fēng)險(xiǎn)3、合作開(kāi)發(fā)解決了大項(xiàng)目資金瓶頸4、上市融資提供了持續(xù)的資金保證5、積極開(kāi)拓其他融資渠道 六、對(duì)#的借鑒15 時(shí)

2、刻：2004、4、28在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，順馳實(shí)在不是一個(gè)引人注目的企業(yè)，它既不是上市公司，也不是業(yè)內(nèi)腕級(jí)企業(yè)。然而隨著2003年下半年，其名字頻頻亮相于各大報(bào)刊和媒體后，順馳使得房地產(chǎn)界大老們對(duì)其不得不側(cè)目、甚至心悸。一時(shí)刻，順馳進(jìn)展速度象一枚炸彈，使得原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)業(yè)更加充滿火藥味。而關(guān)于順馳的進(jìn)展模式，業(yè)內(nèi)人士也褒貶不一。那么是什么使得順馳成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)呢？一、進(jìn)展速度順馳1994年4月成立，最初是一家房地產(chǎn)銷售代理公司。其撐門(mén)人孫宏斌清華大學(xué)碩士畢業(yè)，1998年從某科研單位辭職來(lái)到聯(lián)想，后主持企業(yè)進(jìn)展部工作。因?qū)O宏斌和他的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)在治理理念上與集團(tuán)發(fā)生了激烈的沖突，

3、后來(lái)嚴(yán)峻違反了公司的規(guī)章制度，其中最重要的表現(xiàn)是試圖獨(dú)立掌控資金，使其治理的業(yè)務(wù)獨(dú)立于公司的監(jiān)控體系之外。聯(lián)想出于慎重起見(jiàn)，請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)立案查處， 結(jié)果孫宏斌被判刑。1994年孫宏斌獲釋后，于同年4月注冊(cè)了“天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司”。1995年初，在聯(lián)想集團(tuán)董事長(zhǎng)柳傳志和中科集團(tuán)董事長(zhǎng)周小寧的支持下，順馳和聯(lián)想集團(tuán)、中科集團(tuán)成立天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。1998年，聯(lián)想和中科集團(tuán)將全部股份轉(zhuǎn)讓給順馳，公司更名為天津順馳投資有限公司，從此開(kāi)始了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。順馳最初的業(yè)務(wù)全部集中在天津。天津由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較慢，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)和工資水平又相對(duì)較低，使得天津的房?jī)r(jià)相對(duì)也較低，沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)

4、爆熱的現(xiàn)象，因此天津的房地產(chǎn)企業(yè)專門(mén)少鮮為人知。直到2003年下半年，順馳開(kāi)始在全國(guó)以攻城掠寨方式投標(biāo)土地時(shí)，順馳才引起了人們的注意。同年10月，順馳第一個(gè)異地項(xiàng)目順馳林溪鄉(xiāng)村不墅在北京正式亮相，引發(fā)了北京市場(chǎng)不小的震動(dòng)。2004年2月19日，順馳與香港匯豐銀行簽訂協(xié)議，由匯豐銀行出任順馳在香港上市的保薦人，順馳在香港上市已是指日可待。有人講，2003年是順馳的“瘋狂年”。順馳從一個(gè)無(wú)名小輩到一夜成名，大概有些天方夜譚。作為一家非上市公司，關(guān)于順馳以往的業(yè)績(jī)，我們無(wú)從考證，然而其驚人的進(jìn)展速度，足以證明其巨大的潛質(zhì)和實(shí)力，同樣也令業(yè)內(nèi)人士所嘆服。順馳自1997年推出第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“香榭里”小區(qū)

5、以來(lái)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)350萬(wàn)平方米，竣工并實(shí)現(xiàn)銷售面積250萬(wàn)平方米。2002年銷售收入為15億元，。2003年銷售收入就達(dá)到了40億元，比上一年增長(zhǎng)了166.6%，全年銷售面積達(dá)110萬(wàn)平方米。而作為房地產(chǎn)業(yè)老大的萬(wàn)科，同期的銷售面積為136.4萬(wàn)平方米，銷售收入為62.2億元，增長(zhǎng)率為40.6%。由此可見(jiàn)，從絕對(duì)值上，順馳與萬(wàn)科的差距并不大，而其進(jìn)展速度卻遠(yuǎn)超過(guò)了萬(wàn)科。另外，值得注意的是，順馳如此的業(yè)績(jī)，卻幾乎差不多上由天津市場(chǎng)貢獻(xiàn)的，2003年順馳在天津的市場(chǎng)占有率達(dá)到了20%，這一數(shù)字超過(guò)了全國(guó)任何一家房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的占有率。而且這也僅僅是其全國(guó)性擴(kuò)張的第一年，其氣概之兇狠甚至令萬(wàn)

6、科都感到汗顔。土地是房地產(chǎn)企業(yè)必備的原料，直接關(guān)系到企業(yè)以后的進(jìn)展。特不是在土地實(shí)行招投標(biāo)后，土地資源的稀缺性日益突現(xiàn)，因此關(guān)于土地的爭(zhēng)奪也日趨白熱化。順馳最初引起業(yè)內(nèi)外關(guān)注的，也是在各地以高價(jià)拿地的氣概：2003年9月19日，通過(guò)161輪報(bào)價(jià)的激烈爭(zhēng)奪，順馳以5.97億元的高價(jià)將石家莊一塊競(jìng)拍起價(jià)為2.04億元的地塊收入囊中，每畝222萬(wàn)元的單價(jià)比同等土地20萬(wàn)元的原估價(jià)高出了10倍多，創(chuàng)下了石家莊單宗地價(jià)的最高紀(jì)錄；9月23日，上海順馳以近11億元的價(jià)格，取得青浦130畝土地，每畝土地價(jià)格為90萬(wàn)元，該地塊已建成低密度的聯(lián)排不墅；10月22日，在蘇州工業(yè)園區(qū)的第二次土地拍賣(mài)會(huì)，順馳以逾6億

7、元的資金，成為本次拍賣(mài)會(huì)上唯一成功競(jìng)拍兩塊土地的企業(yè)；11月4日，在南京河西奧體中心運(yùn)動(dòng)員村西側(cè)地塊的掛牌出讓現(xiàn)場(chǎng)，南京順馳以6.53億元總價(jià)拿下總建筑面積30萬(wàn)平方米的兩宗地塊；12月8日，通過(guò)近30個(gè)回合的競(jìng)拍，北京順馳斗敗天鴻、富力，以9.05億元的價(jià)格取得了大興黃村衛(wèi)星城1號(hào)地的開(kāi)發(fā)權(quán)，折合每畝成本200余萬(wàn)元，高出預(yù)期價(jià)格一倍多；2004年2月，順馳與萬(wàn)科聯(lián)手以26.5億元的天價(jià)摘得了無(wú)錫太湖#地塊，順馳付出地價(jià)款13億元；2004年4月13日，通過(guò)65輪的競(jìng)價(jià)，北京順馳以5.12億元競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)“菜戶營(yíng)西街117號(hào)住宅及配套”項(xiàng)目用地。該地塊規(guī)劃建筑面積約22萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為3

8、.89億元。該項(xiàng)目將在今年7月開(kāi)工，9月正式開(kāi)盤(pán)銷售。自2003年9月至2004年3月的半年時(shí)刻里，順馳以神速已進(jìn)入北京、石家莊、上海、南京、無(wú)錫、蘇州、成都、長(zhǎng)春、榆次、荊州、保定、武漢等都市，獵取的土地項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)，面積超過(guò)5000畝，購(gòu)地金額逾70億元，順馳已初步完成了第一輪全國(guó)化布局。順馳如此擴(kuò)張的神速，不得不令房地產(chǎn)界人士驚奇和瞠目。作為目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物的萬(wàn)科，其全國(guó)化的戰(zhàn)略也是在通過(guò)了近10年的布局后，才得以形成，而順馳卻僅用了一年的時(shí)刻。2004年，順馳更是放出豪言，要在全國(guó)幾個(gè)要緊都市的開(kāi)工面積將達(dá)到400500萬(wàn)平方米，銷售額目標(biāo)為100億。其中僅在天津本埠，要完成

9、銷售額7080億元；在上海、北京、石家莊、武漢、蘇州等地的項(xiàng)目銷售要達(dá)到40億元。而隨著北京“順馳領(lǐng)海”6月的開(kāi)盤(pán)，2004年銷售收入100億的目標(biāo)將提早完成，而且大概毫無(wú)懸念。如此，順馳就極有可能超越萬(wàn)科，只用一年的時(shí)刻，一躍成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新霸主，用速度續(xù)寫(xiě)灰小姐變公主的童話。二、進(jìn)展戰(zhàn)略順馳速度，無(wú)疑是2003年中國(guó)房地產(chǎn)界的一道奇異風(fēng)景，當(dāng)一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)這道風(fēng)景的真實(shí)性和長(zhǎng)久性提出質(zhì)疑時(shí)，順馳并沒(méi)有停止向既定目標(biāo)前進(jìn)的步伐。而那個(gè)目標(biāo)確實(shí)是其確定的“三年內(nèi)做中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)NO.1”的進(jìn)展戰(zhàn)略。“冰凍三尺非一日之寒”，從順馳起步到全國(guó)出擊，實(shí)際上順馳也經(jīng)歷了十年的進(jìn)展歷程，積存了豐富的經(jīng)

10、驗(yàn)，為其戰(zhàn)略的實(shí)施打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。事實(shí)上，人們之因此驚奇順馳速度，只是往常專門(mén)少聽(tīng)講過(guò)順馳。象萬(wàn)科就不同，作為最早的上市公司，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都在公眾的視線之內(nèi)，因此關(guān)于萬(wàn)科今于的成績(jī)，人們可不能感到意外，有一種水到渠成的感受。而這些年，順馳一方面在擴(kuò)展和鞏固天津市場(chǎng)，一方面在查找向外進(jìn)展的時(shí)機(jī)。2003年7月，是順馳確立全國(guó)進(jìn)展戰(zhàn)略的時(shí)刻，也是土地實(shí)行招投標(biāo)政策在全國(guó)全面實(shí)施的第一年。在時(shí)刻上，這決不是一種巧合，而是順馳透析政策動(dòng)態(tài)，向全國(guó)出擊的信號(hào)。在土地實(shí)行招投標(biāo)往常，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)存在壁壘，交易不透明，企業(yè)能否拿到地，要緊看企業(yè)攻關(guān)的手段和與政府的脈絡(luò)關(guān)系，這關(guān)于進(jìn)入異地的企業(yè)難度特不大

11、。而關(guān)于像順馳如此，領(lǐng)導(dǎo)層年輕且絕大部分都高學(xué)歷出身的企業(yè)，搞關(guān)系的難度就會(huì)更大。土地市場(chǎng)放開(kāi)后，使得異地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)方式迅速進(jìn)入一個(gè)新的都市成為可能，這也是順馳有信心制定“全國(guó)第一”進(jìn)展戰(zhàn)略的要緊緣故之一。為了保證“全國(guó)第一”進(jìn)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，順馳還制定了具體的戰(zhàn)略規(guī)劃和保障措施。1、三年之內(nèi)做長(zhǎng)三角區(qū)域第一長(zhǎng)三角區(qū)域目前已成為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的必爭(zhēng)之地。進(jìn)軍長(zhǎng)三角，同樣是順馳實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵。為此，順馳制定了具體的進(jìn)入戰(zhàn)略。即強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入重點(diǎn)都市，形成以上海為核心的多中心（區(qū)域）進(jìn)展的布局；成為進(jìn)入都市（區(qū)域）的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，用三年時(shí)刻成為長(zhǎng)三角區(qū)域第一。順馳選擇進(jìn)入都市的標(biāo)準(zhǔn)是：市場(chǎng)化程度

12、高，經(jīng)濟(jì)總量大，人口多，對(duì)周邊都市的人群具有明顯匯聚效應(yīng)的大中都市；經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，都市化進(jìn)程明顯，基礎(chǔ)設(shè)施改造及都市拆遷投資大的二、三線都市；政府行政治理公開(kāi)、透明、規(guī)范。在這一戰(zhàn)略規(guī)劃下，順馳又進(jìn)行了具體分區(qū)。重中之重的“上海區(qū)域”包含上海市區(qū)及一城九鎮(zhèn)；“蘇州區(qū)域”包括蘇州、無(wú)錫、常州、南通等地；“南京區(qū)域”包括南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州等地；“杭州區(qū)域”包括杭州、嘉興、湖州、寧波、紹興、舟山等地。如此，差不多上長(zhǎng)三角地區(qū)的重要都市都已囊括在順馳擴(kuò)張版圖之中。通過(guò)那個(gè)布局，我們能夠看出，順馳不僅要抓大都市，還要深入長(zhǎng)三角腹地，要將長(zhǎng)三角進(jìn)展成為其要緊的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。關(guān)于長(zhǎng)三角的業(yè)務(wù)，順馳打算在20

13、04年銷售收入要達(dá)到30億元，2005年要達(dá)70億元，2006年要達(dá)125億元，成為區(qū)域內(nèi)的絕對(duì)第一。2、保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的措施順馳要超越萬(wàn)科，實(shí)現(xiàn)“全國(guó)第一”的目標(biāo)，就必須在短時(shí)刻內(nèi)使銷售面積和銷售收入邁上更高的臺(tái)階，而且還要保持這種持續(xù)進(jìn)展的勢(shì)頭。為此，順馳制定了以下四項(xiàng)保證措施：第一，鞏固在天津的市場(chǎng)份額，通過(guò)穩(wěn)固大本營(yíng)市場(chǎng)，為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，確保公司的現(xiàn)金回籠更及時(shí)、更安全，為順馳的拿地和項(xiàng)目起動(dòng)提供資金保障。2003年天津市場(chǎng)為順馳提供了40億元的銷售收入，也為公司進(jìn)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施提供了強(qiáng)大的現(xiàn)金流保證。2004年12月天津房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭兇狠，市區(qū)內(nèi)售價(jià)每平方米3000元以下的房屋

14、已差不多不存在，而2003年市區(qū)內(nèi)房屋平均售價(jià)每平方米只有2000多元。由此能夠預(yù)測(cè)，在以后時(shí)刻里，天津市場(chǎng)將為順馳提供更大的現(xiàn)金流保證。第二，利用準(zhǔn)確的市場(chǎng)推斷，持續(xù)快速獵取土地，拓展新的區(qū)域，新的市場(chǎng)。第三，在每一個(gè)進(jìn)入的都市和區(qū)域，利用強(qiáng)大的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，為當(dāng)?shù)靥峁﹥r(jià)值價(jià)格比最優(yōu)的產(chǎn)品，迅速提高當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額，成為當(dāng)?shù)氐闹髁鏖_(kāi)發(fā)商。第四，構(gòu)建一個(gè)全國(guó)化的治理模式，在每一個(gè)都市復(fù)制一個(gè)好公司。好的公司要有好的文化、好的戰(zhàn)略，好的戰(zhàn)略執(zhí)行能力。實(shí)際上，順馳確實(shí)是通過(guò)資金、土地、產(chǎn)品和治理團(tuán)隊(duì)等四個(gè)方面的操縱和協(xié)調(diào)，來(lái)確保其戰(zhàn)略實(shí)施的。總的來(lái)講，順馳的進(jìn)展戰(zhàn)略目標(biāo)明確、清晰，“全國(guó)第一”量化了

15、業(yè)績(jī)表現(xiàn)；“三年時(shí)刻”限定了速度、節(jié)奏；長(zhǎng)三角作為重點(diǎn)進(jìn)入?yún)^(qū)域；資金、土地、產(chǎn)品和治理團(tuán)隊(duì)做為差不多保證。因此，順馳的進(jìn)展戰(zhàn)略是全面的、具體的，不是空洞的口號(hào)。三、進(jìn)展模式（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）當(dāng)人們探究順馳速度的奇妙時(shí)，順馳則將所有的成績(jī)歸功于良好的商業(yè)模式。而這種模式并不是順馳獨(dú)創(chuàng)的，而是順馳通過(guò)10年的摸索，從“戴爾模式”、“沃爾瑪模式”中領(lǐng)悟來(lái)的。戴爾在制造業(yè)中的現(xiàn)金流治理、供應(yīng)鏈治理，以及零售業(yè)的沃爾瑪通過(guò)規(guī)模效應(yīng)實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商、客戶資金資源的整合，而自身的資金占用相對(duì)較少。因此，通過(guò)現(xiàn)金流的快速運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)做大規(guī)模，又靠規(guī)模大加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流、物流的治理和調(diào)控能力，進(jìn)一步做大。領(lǐng)悟到“戴爾模式”、“沃爾

16、瑪模式”的精妙之處，順馳提出了“保持理想的現(xiàn)金流”是公司在新的形勢(shì)下、短時(shí)刻內(nèi)飛速進(jìn)展的關(guān)鍵。為了保持理想的現(xiàn)金流，順馳結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，制定了相應(yīng)的進(jìn)展模式，即持續(xù)、快速獵取土地；開(kāi)發(fā)區(qū)域主流產(chǎn)品；迅速銷售變現(xiàn)產(chǎn)品。事實(shí)上，這種商業(yè)模式已被許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)可，然而順馳的秘訣就在于,能夠?qū)⑦@種模式做的更為完全。因?yàn)樗哂心軌蜃屵@種模式連續(xù)運(yùn)作的巨大能力。1、持續(xù)、快速獵取土地的能力首先，順馳設(shè)有專門(mén)的組織架構(gòu)去研究全國(guó)各地不同的土地市場(chǎng)和政府推出的每一個(gè)地塊。各區(qū)域公司都設(shè)有自己的進(jìn)展部。天津總部還向其他都市派出了20個(gè)以上的工作小組，這些小組要研究每個(gè)區(qū)域市場(chǎng)和政府推出的地塊，同時(shí)還要研究

17、全國(guó)不同區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)和對(duì)它的投資比重，盡可能做到對(duì)每個(gè)都市政府推出的每個(gè)地塊，都能做出準(zhǔn)確推斷。其次，堅(jiān)持決策本地化。各地推出的每個(gè)地塊，對(duì)它的推斷由當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)來(lái)完成。如此，本地決策會(huì)比集團(tuán)總部決策效率更高，推斷更準(zhǔn)確。然而順馳強(qiáng)調(diào)決策本地化要做到一定不是本土化。它強(qiáng)調(diào)決策前，要理解一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，首先要基于一種大的推斷，要建立在對(duì)土地政策調(diào)整、都市化進(jìn)程、及其他都市進(jìn)展經(jīng)驗(yàn)借鑒的基礎(chǔ)上，這決不是本土化思維能夠做到的。最后，順馳覆蓋全國(guó)十多個(gè)都市的置業(yè)房屋連鎖服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，充當(dāng)了順馳進(jìn)軍異地的“開(kāi)路先鋒”，它所收集的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、趨勢(shì)、居民消費(fèi)適應(yīng)等信息，為順馳在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上作出推斷，提供了重要依

18、據(jù)。以房屋中介的方式提早進(jìn)入都市，也是順馳獨(dú)有的異地開(kāi)發(fā)模式，而且這種模式的優(yōu)越性正日趨明顯，為順馳選擇投標(biāo)地塊、土地價(jià)值推斷、投標(biāo)出價(jià)、及項(xiàng)目定位、銷售價(jià)格，提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。另外，由于對(duì)土地儲(chǔ)備工作十分重視，順馳還在公司的預(yù)算中安排出專門(mén)的戰(zhàn)略預(yù)算資金，用來(lái)保證以后的土地儲(chǔ)備。順馳關(guān)于土地儲(chǔ)備的要求是，擁有可供以后34年開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備規(guī)模，能夠保持公司以后3年穩(wěn)定的盈利預(yù)測(cè)。而且最重要的是，要能夠不斷從市場(chǎng)上獵取土地。順馳認(rèn)為，這也是中國(guó)以后快速進(jìn)展房地產(chǎn)企業(yè)必須具備的能力。2、區(qū)域主流開(kāi)發(fā)商具備的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力關(guān)于產(chǎn)品類型和特點(diǎn)，順馳和萬(wàn)科持的觀點(diǎn)截然不同。順馳認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)化

19、的同時(shí)，區(qū)域化的特點(diǎn)并沒(méi)有改變。每一個(gè)市場(chǎng)客戶的需求是不一樣的，一個(gè)公司必須能夠?yàn)楫?dāng)?shù)乜蛻籼峁┳钸m合當(dāng)?shù)氐?、價(jià)值價(jià)格比最優(yōu)的產(chǎn)品，而且產(chǎn)品覆蓋面要足夠廣，能夠提供不同的產(chǎn)品供客戶選擇。只有如此，這家公司才能成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的主流開(kāi)發(fā)商，才能擁有市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位和專門(mén)高的市場(chǎng)占有率。順馳之因此選擇多品種產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略，依舊基于做區(qū)域主流開(kāi)發(fā)商的考慮。因?yàn)橐胱龅揭粋€(gè)都市的主流開(kāi)發(fā)商，就要占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的要緊份額。假如采取相似的產(chǎn)品，則專門(mén)難做到這一點(diǎn)。順馳在天津的市場(chǎng)占有率達(dá)到20%，也是靠豐富的產(chǎn)品類型來(lái)實(shí)現(xiàn)的。順馳在天津的項(xiàng)目，既有高檔不墅，也有天津第一大盤(pán)，既在市區(qū)進(jìn)展，也覆蓋郊縣，正是多檔次、多

20、類型的產(chǎn)品適合了不同人群的消費(fèi)需求，才使得順馳占據(jù)了天津市場(chǎng)的絕對(duì)份額。因此，擁有一個(gè)完整、多類型的產(chǎn)品線，能夠支持順馳進(jìn)入不同的市場(chǎng)。實(shí)際上，順馳在進(jìn)入一個(gè)都市拿地后，專門(mén)短時(shí)刻內(nèi)項(xiàng)目就能開(kāi)工，專門(mén)大程度上歸功于其產(chǎn)品的復(fù)制性。因此這種復(fù)制不是簡(jiǎn)單的重復(fù)，其選擇復(fù)制的產(chǎn)品范圍更廣，能夠滿足一個(gè)都市的多層次產(chǎn)品的需求。這與萬(wàn)科以四種類型產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制不同。按照要提供最適合當(dāng)?shù)氐摹⑿阅軆r(jià)格比最優(yōu)產(chǎn)品的要求，順馳首先會(huì)在其產(chǎn)品庫(kù)中選擇最適合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型，然后還會(huì)依照地塊的實(shí)際情況，確定要改進(jìn)的設(shè)計(jì)，再由擅長(zhǎng)這一方面的設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行設(shè)計(jì)修改，從而制造出最優(yōu)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。3、強(qiáng)大的銷售變現(xiàn)能力2003年

21、順馳在天津銷售面積110萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入40億元，賣(mài)出近一萬(wàn)套房子，相當(dāng)于幾乎每天都要賣(mài)出30套以上的房子。而今年年初，順馳“太陽(yáng)城”二期有300套住宅，剛開(kāi)工沒(méi)幾天就預(yù)售一空。因此順馳在天津具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力，其強(qiáng)大的銷售能力大概并不能講明什么。然而，在其他都市，順馳的銷售工作幾乎是與項(xiàng)目開(kāi)工同時(shí)進(jìn)行的。強(qiáng)大的營(yíng)銷傳宣，為順馳快速變現(xiàn)打下了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，順馳量化考核指標(biāo)，關(guān)于銷售人員也起了專門(mén)大的促進(jìn)作用。另外，順馳置業(yè)在銷售渠道和客戶資源方面為順馳的產(chǎn)品銷售提供了巨大的支持。2003年順馳在天津通過(guò)房屋連鎖中介店推舉成功的房屋占到總銷售額的30%以上。目前，在順馳異地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，

22、順馳房屋中介在銷售中差不多開(kāi)始扮演重要角色。人們能夠發(fā)覺(jué)，在順馳項(xiàng)目附近，一定會(huì)有順馳房屋連鎖服務(wù)店存在。持續(xù)、快速獵取土地的能力、區(qū)域主流開(kāi)發(fā)商具備的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力、強(qiáng)大的銷售變現(xiàn)能力能夠講是支持順馳快速進(jìn)展的“三駕馬車(chē)”。而這三駕馬車(chē)又是緊密聯(lián)系、互為前提、缺一不可的?？焖?gòu)墓_(kāi)市場(chǎng)上獵取土地的能力，能夠從原材料方面支持順馳龐大的銷售量；當(dāng)?shù)刂髁魃叹邆涞漠a(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力能夠讓順馳專門(mén)快進(jìn)入新市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶資源，占據(jù)市場(chǎng)份額；強(qiáng)大的銷售變現(xiàn)能力能夠使順馳產(chǎn)品快速銷售出去，快速回籠資金。土地獵取能力、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力是銷售變現(xiàn)的基礎(chǔ)，而強(qiáng)大的銷售變現(xiàn)能力專門(mén)快實(shí)現(xiàn)了源源不斷的現(xiàn)金流，為獵取土地和項(xiàng)目開(kāi)工

23、做好了資金預(yù)備。理解都市選擇區(qū)域獵取土地項(xiàng)目操作產(chǎn)品銷售客戶資源維護(hù)現(xiàn)金流支持時(shí)刻軸制定明晰進(jìn)展戰(zhàn)略，提早介入，縮短進(jìn)入#市時(shí)刻通過(guò)市場(chǎng)化操作，縮短獵取土地的時(shí)刻通過(guò)產(chǎn)品提早設(shè)計(jì)、縮短項(xiàng)目前期時(shí)刻、嚴(yán)控項(xiàng)目進(jìn)程、營(yíng)銷宣傳等，縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期聚焦治理 決策本地化 順馳項(xiàng)目運(yùn)作系統(tǒng)圖：四、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成因順馳的“三駕馬車(chē)”是駕馭順馳快速飛馳的強(qiáng)大動(dòng)力，也是順馳突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)得益于戴爾模式和沃爾瑪模式。沃爾瑪每年的銷售量、銷售額差不多上全球最大的，而支撐起這種“全球最大”的，是其背后卓越的全球采購(gòu)和配售系統(tǒng)。那么關(guān)于順馳而言，能夠驅(qū)動(dòng)順馳三駕馬車(chē)的原動(dòng)力又是什么呢？正確的方向合理的目標(biāo)，加

24、速協(xié)調(diào)器聚焦治理，好的騎手優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，是缺一不可的。1、置業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)使順馳能夠充分理解市場(chǎng)，制定合理戰(zhàn)略目標(biāo)順馳認(rèn)為，合理的戰(zhàn)略目標(biāo)才是指導(dǎo)一切行動(dòng)的指南。為此必須充分理解市場(chǎng)，進(jìn)行合理布局。布局不僅要支持順馳完成今年的目標(biāo)，還要支持順馳能夠?qū)崿F(xiàn)今后三年的目標(biāo)。因此，戰(zhàn)略決定順馳今天的工作要在今天儲(chǔ)備土地，查找到客戶，理解市場(chǎng)。而充分地理解市場(chǎng)又是制定合理戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)。在這方面，順馳通過(guò)獨(dú)有的順馳置業(yè)連鎖店，做到了準(zhǔn)確地把握住市場(chǎng)行情和商機(jī)。置業(yè)連鎖店與開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)之因此是順馳獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，是因?yàn)轫橊Y最早的起步確實(shí)是房屋代理業(yè)務(wù)，而且目前已進(jìn)展成為全國(guó)最大的房地產(chǎn)連鎖服務(wù)商。房屋連鎖服務(wù)不僅是順馳的

25、一項(xiàng)重要的業(yè)務(wù)，它與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)治理構(gòu)成了順馳的三大業(yè)務(wù)體系，順馳在天津銷售項(xiàng)目30%是通過(guò)連鎖中介完成的，而且更重要的是，順馳連鎖經(jīng)營(yíng)店已成為順馳進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的偵察兵。順馳在每進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)前，一定會(huì)先將連鎖經(jīng)營(yíng)店開(kāi)到當(dāng)?shù)?。通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)店準(zhǔn)確地了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策、政府辦事效率、居民消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力、各地塊土地潛在價(jià)值、受歡迎的房屋類型等，為順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了重要的情報(bào)，極具參考價(jià)值。也為順馳進(jìn)行全國(guó)化布局提供了重要的市場(chǎng)依據(jù)。4月18日，重慶順馳15家連鎖店同時(shí)開(kāi)業(yè)，這標(biāo)志著順馳布局西南地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多開(kāi)始。2、完全放權(quán)和指標(biāo)考核使順馳聚焦治理體系得到充分發(fā)揮順馳的治理目標(biāo)確實(shí)是“

26、產(chǎn)生理想現(xiàn)金流”，圍繞這一目標(biāo)，順馳在治理上突出“用現(xiàn)金流整合所有的行動(dòng)，所有行動(dòng)都聚焦在取得一個(gè)好的現(xiàn)金流上”，即聚焦治理體系。順馳的取聚焦治理體系要求在最短的時(shí)刻內(nèi)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。為此，順馳要緊通過(guò)提高組織治理體系工作效率和提高個(gè)人工作效率兩方面來(lái)提高企業(yè)的整體工作效率而實(shí)現(xiàn)的。完全放權(quán)提高了決策效率順馳的組織架構(gòu)目標(biāo)明確，確實(shí)是要保證高效的流程。為此，順馳采取了集團(tuán)總部和區(qū)域公司的兩級(jí)組織形式。集團(tuán)總部負(fù)責(zé)總體戰(zhàn)略、市場(chǎng)調(diào)研、財(cái)務(wù)規(guī)劃和調(diào)度等大方針的制定，區(qū)域公司負(fù)責(zé)完成區(qū)域內(nèi)布局。集團(tuán)和區(qū)域公司分權(quán)治理，區(qū)域公司權(quán)力專門(mén)大，集團(tuán)關(guān)于區(qū)域公司采取考核方式進(jìn)行操縱。而關(guān)于項(xiàng)目治理，順馳采取

27、的是區(qū)域下的項(xiàng)目治理體系。項(xiàng)目治理的最大好處確實(shí)是工作效率較高。順馳采取項(xiàng)目治理的與眾不同之處是，能夠充分放權(quán)，這一點(diǎn)要緊體現(xiàn)在拿地上。一般拿地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作，往往是由企業(yè)決策層決定。而在順馳擁有決策權(quán)的不是集團(tuán)總部高層領(lǐng)導(dǎo)，而是各個(gè)區(qū)域公司。拿什么樣的地及投標(biāo)價(jià)格完全由區(qū)域公司講了算，集團(tuán)總部不強(qiáng)加干涉。因此，在順馳參加的投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)常常能夠看到如此的景象各參與投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商都在忙于打電話向最高決策層請(qǐng)示，而只有順馳的投標(biāo)人泰然處之、穩(wěn)坐其中。因此，順馳選中要拿的土地，中標(biāo)概率極大。這種充分、完全地放權(quán)，給區(qū)域公司提供了種種捷徑，大大提高了決策效率。有人講，順馳拿地不計(jì)成本，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由此

28、大大增加。事實(shí)上，順馳總部關(guān)于區(qū)域公司的放權(quán)并不是放任，是在合理范圍內(nèi)進(jìn)行的，也是通過(guò)一系列量化指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控的。關(guān)于項(xiàng)目公司采取全面預(yù)算治理，操縱資金風(fēng)險(xiǎn)。各個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量情況和工程進(jìn)展情況則是通過(guò)每晚10點(diǎn)的電視碰頭會(huì)，能夠詳細(xì)得之。關(guān)注成本也一直是順馳所重視的。在先期的土地獵取時(shí)期，就有精確的預(yù)算保證土地價(jià)格在合理的范圍內(nèi)；在采購(gòu)時(shí)期，會(huì)通過(guò)集團(tuán)采購(gòu)從規(guī)模上降低成本；在對(duì)成本操縱阻礙最大的方案設(shè)計(jì)時(shí)期，戶型規(guī)劃、建筑外立面設(shè)計(jì)等每一個(gè)細(xì)節(jié)，順馳都會(huì)認(rèn)真規(guī)劃，找到最科學(xué)的設(shè)計(jì)方案；在施工時(shí)期，如合同設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、臨線布置等流程中，都會(huì)通過(guò)對(duì)各工序施工組織的合理搭配，讓各個(gè)工序更好的銜接，

29、從而更高效地操縱成本。（2）考核指標(biāo)體系提高了職員的工作效率。順馳通過(guò)考核體系，不僅把財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分解，還把非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分解，分解到公司、項(xiàng)目、個(gè)人，并將薪酬與考核掛鉤，如此就使每個(gè)職員能夠明白自己每個(gè)月、每周、每天的工作量。業(yè)績(jī)完成的好，薪酬自然就高，極大地激發(fā)了職員的工作熱情。而且通過(guò)指標(biāo)治理，順馳的職員不僅對(duì)自己的工作十分清晰，而且對(duì)集團(tuán)、公司、部門(mén)的工作目標(biāo)也都專門(mén)清晰。因?yàn)檫@些目標(biāo)是與職員自身的利益息息相關(guān)的。3、優(yōu)秀的企業(yè)文化和治理團(tuán)隊(duì)激發(fā)著順馳人的工作熱情一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)必定有一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)文化，優(yōu)秀的企業(yè)文化吸引著一批優(yōu)秀企業(yè)人材。順馳人認(rèn)為，順馳的核心價(jià)值觀是順馳企業(yè)文化的精

30、髓使命般的激情；信任并尊重每一個(gè)人；永不滿足的挑戰(zhàn)精神；鼓舞創(chuàng)新、主動(dòng)變革；制造奇跡的團(tuán)隊(duì)精神；共同進(jìn)展、分享成功。首先，順馳強(qiáng)調(diào)激情、強(qiáng)調(diào)挑戰(zhàn)高目標(biāo)。激情工作使順馳職員處于極高的工作狀態(tài)、甚至被認(rèn)為是瘋狂，因此順馳職員的淘汰率專門(mén)高。有人執(zhí)疑順馳的激情長(zhǎng)久不了，然而順馳差不多做到十年如一日激情不減；挑戰(zhàn)高目標(biāo)使順馳把不可能變?yōu)榱丝赡?。有人認(rèn)為順馳在搞大躍進(jìn)，然而這種對(duì)高目標(biāo)的追求，恰恰是把巨大壓力轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大動(dòng)力的手段，而且順馳也正在朝著高目標(biāo)前進(jìn)。其次，信任并尊重每一個(gè)人，使順馳的每一位職員在明確目標(biāo)下，擁有最大限度的、以自己方式做事的自由，能夠充分表達(dá)自己的意見(jiàn)，如此就使每一位職員的積極性

31、得到充分發(fā)揮；最后，與企業(yè)共同進(jìn)展、分享成功，使順馳能夠提供機(jī)會(huì)讓職員嘗試，能夠提供舞臺(tái)讓職員施展，能夠讓職員有機(jī)會(huì)努力和學(xué)習(xí)，并那個(gè)過(guò)程中得到進(jìn)展。在順馳的治理團(tuán)隊(duì)中專門(mén)少有空降部隊(duì)，幾乎所有的各個(gè)層級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)人差不多上自己培養(yǎng)的，公司的快速進(jìn)展給專門(mén)多人提供了學(xué)習(xí)鍛煉的機(jī)會(huì)，提供了專門(mén)大的成長(zhǎng)空間。另外，在順馳的企業(yè)文化中有一種專門(mén)的現(xiàn)象，確實(shí)是順馳的會(huì)議多。有人也戲稱為順馳的會(huì)議文化。順馳的會(huì)議之多、之長(zhǎng)，在業(yè)內(nèi)差不多上聞名的。領(lǐng)導(dǎo)會(huì)多、職員會(huì)也多；業(yè)務(wù)會(huì)多、戰(zhàn)略研討會(huì)更多。順馳人每天和自己的領(lǐng)導(dǎo)、同事開(kāi)會(huì)，和其他部門(mén)開(kāi)會(huì)；順馳的會(huì)周周開(kāi)、天天開(kāi)；協(xié)調(diào)會(huì)、匯報(bào)會(huì)、研討會(huì)，涉及面之廣、參與人

32、之多、歷時(shí)之久，差不多上非其間之人難以理解的。然而假如認(rèn)為，順馳的會(huì)是空洞的、不切實(shí)際的，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。實(shí)際上，在順馳，會(huì)議是一種工作方式；是一種治理工具；在順馳，會(huì)議起著“溝通思想、達(dá)成共識(shí)”的作用；也是順馳獨(dú)特而鮮亮的企業(yè)文化。順馳的治理團(tuán)隊(duì)最大的特點(diǎn)確實(shí)是年輕化。在順馳，二十多歲的治理者隨處可見(jiàn)。有許多是畢業(yè)后工作一、二年就被擢升起來(lái)的干部。因此，順馳的治理團(tuán)隊(duì)是一支富有激情、富有理想、充滿活力、敢于挑戰(zhàn)和不斷創(chuàng)新的隊(duì)伍。五、進(jìn)展?jié)摿υ谀壳靶蝿?shì)下，衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是否具有進(jìn)展?jié)摿?，要緊看它獵取土地的能力和資金運(yùn)作的能力。而這兩點(diǎn)恰恰是順馳的優(yōu)勢(shì)所在。在順馳的速度和成績(jī)面前，順馳的進(jìn)展

33、潛力應(yīng)該是不言而喻的。然而大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，順馳現(xiàn)象只是曇花一現(xiàn)，其進(jìn)展模式在房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的風(fēng)險(xiǎn)。假如順馳能夠操縱這種風(fēng)險(xiǎn)，那么它的進(jìn)展?jié)摿⑹蔷薮蠛腕@人的。這種風(fēng)險(xiǎn)要緊表現(xiàn)為：極速進(jìn)展的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、高成本拿地的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)的資金風(fēng)險(xiǎn)、高速擴(kuò)容的治理風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)度放權(quán)的決策風(fēng)險(xiǎn)。所有的風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)到一起，最終都會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于外界的質(zhì)疑，順馳認(rèn)為，巨大的資金回籠是保持理想現(xiàn)金流的基礎(chǔ)。另外，公司還在四個(gè)方面加強(qiáng)了企業(yè)外部資金來(lái)源保證。1、巨大的銷售回款使規(guī)模擴(kuò)張有回旋余地2003年順馳實(shí)現(xiàn)了40億元的銷售收入，2004年銷售收入目標(biāo)是100億元。順馳認(rèn)為，巨大的銷售收入使得公司能

34、夠依照現(xiàn)金流的松緊程度，調(diào)整擴(kuò)張的速度，包括進(jìn)入新的都市的時(shí)刻、拿地節(jié)奏、開(kāi)工項(xiàng)目等。而且順馳每年二十多個(gè)運(yùn)作的項(xiàng)目，也使得工程之間資金的調(diào)節(jié)成為可能。為了在整個(gè)集團(tuán)內(nèi)部更好地調(diào)度資金，順馳的成本預(yù)算差不多由半年做一次變?yōu)橐恢苷{(diào)整一次，通過(guò)預(yù)算及時(shí)調(diào)整，能夠找出每一個(gè)資金變化對(duì)以后幾個(gè)月甚至全局的阻礙。同時(shí)，順馳還會(huì)預(yù)備幾個(gè)應(yīng)對(duì)方案。如，假如某個(gè)項(xiàng)目的銷售回款沒(méi)有按預(yù)算收回，公司首先會(huì)增加其他項(xiàng)目的回款；然后，調(diào)整原來(lái)預(yù)算中幾筆付款的節(jié)奏；或者會(huì)把下個(gè)月安排的幾筆貸款提早。假如缺口還存在，就會(huì)推遲或少拿一兩塊地，資金壓力會(huì)得到緩解。因此這種調(diào)劑必須有一定的總量。順馳2003年有29個(gè)運(yùn)作的項(xiàng)目

35、，2004年將有40個(gè)運(yùn)作項(xiàng)目，項(xiàng)目越多，資金調(diào)劑的余地越大。這在一定程度上，能夠更好地操縱資金風(fēng)險(xiǎn)。2、良好的信譽(yù)和巨大的銷售收入降低了信貸資金風(fēng)險(xiǎn)銀行對(duì)企業(yè)進(jìn)行貸款時(shí)，要緊考慮信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)是否可控。資產(chǎn)質(zhì)量和銷售收入是銀行考察的重點(diǎn)。而且按照銀行適應(yīng)，更喜愛(ài)保持與老客戶的業(yè)務(wù)關(guān)系。而順馳與銀行的合作已有多年，銀行貸款從未發(fā)生過(guò)一筆逾期，銀行信譽(yù)極佳，是多家商業(yè)銀行總行級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶，被授予信貸額度。另外，順馳目前資產(chǎn)負(fù)債率為60%70%，差不多處于行業(yè)平均水平，指標(biāo)較為理想；同時(shí)，順馳的銷售收入特不大，這一點(diǎn)關(guān)于銀行十分重要，也是銀行能夠操縱貸款風(fēng)險(xiǎn)，情愿與順馳合作的要緊緣故之一。因此，關(guān)于

36、一個(gè)資信良好、收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的大客戶，即便是在銀根趨緊的情況下，銀行也會(huì)對(duì)其重點(diǎn)關(guān)照，可不能放棄與其長(zhǎng)期合作的。因此，銀行對(duì)順馳信貸資金大幅度削減的可能性是不大的。3、合作開(kāi)發(fā)解決了大項(xiàng)目資金瓶頸大項(xiàng)目資金占用量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，然而項(xiàng)目阻礙大、利潤(rùn)高，是開(kāi)發(fā)商即想做、又怕做的項(xiàng)目，因?yàn)橥鶗?huì)因運(yùn)做中某些環(huán)節(jié)的疏漏，造成資金周轉(zhuǎn)困難，甚至使開(kāi)發(fā)商全盤(pán)皆輸。而順馳在蘇州、無(wú)錫中標(biāo)的項(xiàng)目差不多上業(yè)內(nèi)公認(rèn)的大項(xiàng)目，其資金解決方案是與其他開(kāi)發(fā)商共同出資、共同開(kāi)發(fā)，而且在這兩個(gè)項(xiàng)目中合作方差不多上資金的要緊出資方。組建合作平臺(tái)，一方面使順馳能夠獲得不人艷羨的地塊，另一方面也破解了順馳大資金占?jí)旱木薮箫L(fēng)險(xiǎn)。實(shí)

37、際上，在順馳十年的進(jìn)展過(guò)程中，能夠列出一長(zhǎng)串合作伙伴，有上市公司、金融機(jī)構(gòu)，也有新加入的國(guó)際知名基金、香港大型地產(chǎn)公司，有國(guó)營(yíng)企業(yè)也有民營(yíng)企業(yè)，而合作者看重的正是順馳的推斷力、操作力和團(tuán)隊(duì)。1998年1月，順馳與天津華廈經(jīng)濟(jì)房建設(shè)公司合資成立“天津華廈住宅建設(shè)有限公司”；1999年11月，與天津市政局濱海建設(shè)公司和天津路橋基建投資有限公司合資組建“天津順馳建設(shè)有限公司”2002年12月，順馳與聯(lián)想攜手，共同組建天津順馳融科置地有限公司，合作開(kāi)發(fā)瑞景居住區(qū)項(xiàng)目，并取得相當(dāng)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。2003年12月，順馳與北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)成功聯(lián)手，共同開(kāi)發(fā)朝陽(yáng)區(qū)京沈高速路南側(cè)占地1300畝的豆各莊項(xiàng)目。2004

38、年4月，順馳擬與華潤(rùn)置地聯(lián)手，預(yù)備共同提升北京大興房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)可能，項(xiàng)目合作不僅將是順馳解決資金的重要方案之一，也將是順馳實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略重要操作手段之一。4、上市融資提供了持續(xù)的資金保證2004年2月19日，順馳與香港匯豐銀行簽訂協(xié)議，由匯豐銀行出任順馳在香港上市的保薦人，順馳啟動(dòng)了上市融資平臺(tái)。與國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)上市不同，順馳選擇了在香港上市。順馳認(rèn)為，香港的資本市場(chǎng)更成熟、更規(guī)范，它能夠推斷一家企業(yè)是不是好企業(yè)，能讓企業(yè)的運(yùn)作更加國(guó)際化、規(guī)范化、透明化。而且它能夠?yàn)橐患铱焖龠M(jìn)展的企業(yè)提供持續(xù)不斷的資金支持，而不像國(guó)內(nèi)，有的企業(yè)上市只是一錘子買(mǎi)賣(mài)。5、積極開(kāi)拓其他融資渠道2003年

39、7月順馳與天津信托合作，現(xiàn)已發(fā)行了兩種信托打算。順馳認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該保持對(duì)金融領(lǐng)域政策變化和創(chuàng)新業(yè)務(wù)的高度敏感性，只有如此才能依照預(yù)見(jiàn)形勢(shì)變化，提早把握商機(jī)，順馳會(huì)不斷探究新的融資方式。 六、順馳速度對(duì)#的借鑒順馳速度并是每個(gè)研究過(guò)它的企業(yè)就能夠校仿的，也不是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都適合的進(jìn)展模式。然而從順馳身上確實(shí)存在著許多值得#學(xué)習(xí)和借鑒的經(jīng)驗(yàn)，也折射出許多#需要改進(jìn)的地點(diǎn)。下面我們通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的具體運(yùn)作，查找#與順馳的差距。從我們對(duì)上海#置業(yè)公司進(jìn)行調(diào)研的過(guò)程中發(fā)覺(jué)，在上海我公司運(yùn)作的#逸境項(xiàng)目和上海順馳運(yùn)作的順馳藍(lán)灣項(xiàng)目同在青浦的一個(gè)區(qū)域。因我公司青浦項(xiàng)目土地存在一些專門(mén)情況，使得我們無(wú)法確認(rèn)，在正常情況下我公司從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工的準(zhǔn)確時(shí)刻。但從項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程中，我們依舊能夠發(fā)覺(jué)，我公司與順馳在項(xiàng)目運(yùn)作