1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第25講講義內(nèi)容提要和考試要求第七章成本管理一、內(nèi)容提要：1、物業(yè)管理中的成本及其分類 2、成本估算方法3、成本預(yù)算 4、成本控制二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理中的成本及其分類，成本估算方法，成本預(yù)算與編制方法，成本控制等知識(shí)的熟悉程度 ，以及從事物業(yè)管理企業(yè)成本管理工作的能力和知識(shí)水平。 考試的基本要求：掌握：物業(yè)管理中的成本及其分類和成本估算方法熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求，成本預(yù)算的類型，成本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。了解：成本控制原理，程序與組織體系。物業(yè)管理中的成本及其分類

2、第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類 一、物業(yè)管理中的成本 (一)成本的含義 一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。它包括兩大部分：一是所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值，即物化勞動(dòng)的價(jià)值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費(fèi)的材料的轉(zhuǎn)移價(jià)值、所耗費(fèi)的設(shè)備轉(zhuǎn)移價(jià)值等；二是活勞動(dòng)或勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值，即勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)的補(bǔ)償價(jià)值，表現(xiàn)為勞動(dòng)者的工資及福利費(fèi)等。 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，如進(jìn)行物業(yè)的維修、清潔和保養(yǎng)等，從性質(zhì)上看也屬于生產(chǎn)活動(dòng)，也會(huì)發(fā)生各種生產(chǎn)耗費(fèi)。這些生產(chǎn)耗費(fèi)同樣包括生產(chǎn)資料中的勞動(dòng)手段如物業(yè)維修用機(jī)器設(shè)備等，勞動(dòng)對(duì)象如維修用材料

3、，以及勞動(dòng)力如人工費(fèi)等方面的耗費(fèi)。 綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。 (二)物業(yè)管理成本構(gòu)成 物業(yè)管理成本由以下兩個(gè)部分構(gòu)成： 1營(yíng)業(yè)成本 營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。 (1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。 (2)直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 (3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職

4、工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。 2期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。 (1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、

5、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失以及其他管理費(fèi)用等(注：實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計(jì)人管理費(fèi)用)。 稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。 無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。 (2)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：利息凈支出，匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度還有以下特別規(guī)定

6、： (1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本； (2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用； (3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用； (4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)人管理費(fèi)用； (5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對(duì)外投資支出；被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出；國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。 (三)劃清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限 營(yíng)業(yè)

7、成本與期間費(fèi)用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間費(fèi)用則計(jì)人當(dāng)期損益。凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定(或標(biāo)準(zhǔn))分別計(jì)人管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。這樣，就能弄清企業(yè)的直接耗費(fèi)和間接耗費(fèi)，準(zhǔn)確地核算企業(yè)的成本和損益，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，降低成本，提高效益。物業(yè)管理成本的分類 二、物業(yè)管理成本的分類 物業(yè)管理企業(yè)的成本內(nèi)容繁雜，為了加強(qiáng)企業(yè)對(duì)成本的管理，加深對(duì)其成本的認(rèn)識(shí)，有必要以不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類。 (一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類 按照成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或內(nèi)容分類，通?？梢詫⑽飿I(yè)管理企業(yè)發(fā)生的成本分為以下七個(gè)要素： (1)外購(gòu)材料。指物業(yè)管理企業(yè)耗用的從外部購(gòu)進(jìn)的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)

8、配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 (2)工資。指企業(yè)職工的工資總額。 (3)職工福利費(fèi)。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計(jì)提的職工福利費(fèi)。 (4)折舊費(fèi)。指按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。 (5)利息支出。指財(cái)務(wù)費(fèi)用中銀行借款利息支出減去利息收人后的凈額。 (6)稅金。指應(yīng)計(jì)人管理費(fèi)用的各種稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅等。 (7)其他支出。指不屬于以上各要素的費(fèi)用，如郵電通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)等。 按照費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容(或性質(zhì))進(jìn)行分類，有助于具體反映物業(yè)管理企業(yè)各種費(fèi)用的構(gòu)成和水平。 (二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分 物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業(yè)管理成本的構(gòu)成實(shí)際上

9、就是按照經(jīng)濟(jì)用途的不同來分類的。 按經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。 (三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本。 (1)固定成本。這是指在相關(guān)的范圍內(nèi)，所發(fā)生的成本總額保持相對(duì)穩(wěn)定， 不隨物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量而變化的項(xiàng)目，如固定資產(chǎn)的折舊、第一線物業(yè)管理師的基本工資等。但當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減超過一定幅度(相關(guān)范圍)時(shí)，固定成本會(huì)相對(duì)地有所增減，所以固定成本也稱為“相對(duì)固定成本”。 (2)變動(dòng)成本。變動(dòng)成本是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減變動(dòng)而變動(dòng)

10、的那部分成本。它又可以劃分為比例變動(dòng)成本和非比例變動(dòng)成本兩個(gè)部分。比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而比例變化的費(fèi)用，如物業(yè)管理成本中的原材料成本。非比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而呈同向趨勢(shì)變化的項(xiàng)目，如物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動(dòng)力等。 (3)半固定或半變動(dòng)成本。是指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務(wù)量的增減而變動(dòng)，但不呈正比例變動(dòng)的情況。 將成本劃分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本，對(duì)于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由于固定成本總額與業(yè)務(wù)量的變動(dòng)關(guān)系不大，因此降低單位業(yè)務(wù)量的固定成本應(yīng)從增加業(yè)務(wù)量和減少費(fèi)用的絕對(duì)額人手；而變動(dòng)成本隨著業(yè)務(wù)量的變

11、動(dòng)而變動(dòng)，因此降低變動(dòng)成本應(yīng)從降低單位業(yè)務(wù)量的消耗人手。此外，這種成本劃分方式，還有利于進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與決策。 (四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分 按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，可以有以下一些成本的劃分(并非成本構(gòu)成項(xiàng)目)。 (1)目標(biāo)成本。在目標(biāo)利潤(rùn)已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上所要求實(shí)現(xiàn)的期望成本。 (2)定額成本。成本項(xiàng)目按定額計(jì)算，再匯總出物業(yè)管理成本。例如，依據(jù)材料消耗定額確定材料成本、依據(jù)工時(shí)定額確定人工成本、依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)確定生產(chǎn)成本，由此而得出定額成本。 (3)計(jì)劃成本。計(jì)劃期經(jīng)過預(yù)測(cè)而預(yù)算出來并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。計(jì)劃成本是指令性成本。 (4)實(shí)際成本。計(jì)算期依據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出而計(jì)算出來的物業(yè)管

12、理成本。它又可以分為上年實(shí)際成本、本年實(shí)際成本與累計(jì)實(shí)際成本。 把成本劃分為目標(biāo)成本、定額成本、計(jì)劃成本和實(shí)際成本，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)正確看待成本支出，加強(qiáng)成本的核算和管理，具有十分重要的意義。 (五)按照與決策的關(guān)系劃分 按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機(jī)會(huì)成本等。 (1)邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。當(dāng)增加一個(gè)單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時(shí)，是合算的；反之，是不合算的。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收人時(shí)，為企業(yè)獲得其最大利潤(rùn)的服務(wù)量。 (2)差異成本。是指

13、不同經(jīng)營(yíng)管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。在數(shù)量上，差異成本等于不同方案之間增加或縮小單位物業(yè)管理服務(wù)量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務(wù)量，再加上由于增加或縮小服務(wù)規(guī)模而導(dǎo)致的“固定成本”?！安町惓杀尽睍?huì)計(jì)工作者認(rèn)為，邊際分析的方法固然科學(xué)和精巧，但邊際在現(xiàn)實(shí)中是難以把握的，不如“差異分析”那樣易于求得較優(yōu)效果。 (3)機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目，就意味著放棄其他住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目或收益性物業(yè)管理項(xiàng)目潛在收益。 (4)估計(jì)成本。是指在會(huì)計(jì)期間開始前，對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)

14、管理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。 (5)沉沒成本。是指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實(shí)行何種方案均無法改變的成本。 (6)可緩成本。是指可延緩至以后期間支出，而對(duì)當(dāng)期營(yíng)業(yè)效率無影響的成本。 (7)可免成本。是指一項(xiàng)成本僅與某一方案有關(guān)，當(dāng)該方案被取消時(shí)，此項(xiàng)成本亦可免除。 (8)附加價(jià)值成本。是指當(dāng)投人的成本可使顧客覺得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值有增加，或是將此成本刪減后顧客會(huì)覺得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值會(huì)減低時(shí)，所對(duì)應(yīng)的成本即為附加價(jià)值成本。成本估算的目的 第二節(jié) 成本估算方法 一、成本估算的目的 物業(yè)管理服務(wù)成本，主要包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)

15、費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中，與住宅專項(xiàng)維修資金相對(duì)應(yīng)的公共維修基金或大修基金，是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營(yíng)收入中提取的，但這種提取也要以該項(xiàng)費(fèi)用的支出估算為依據(jù)。 目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。不論是以包干制還是以酬金制，科學(xué)估算物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。主要成本項(xiàng)目的估算方法1-7 二、主要成本項(xiàng)目的估算方法 (一)人工費(fèi)的估算 該項(xiàng)成本是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)以及加班

16、費(fèi)和服裝費(fèi)等。 人工費(fèi)的測(cè)算公式為： 式中的S表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積，單位為。 (二)辦公費(fèi)估算 辦公費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)開展正常工作所需要的有關(guān)費(fèi)用。主要包括： 1交通費(fèi)(F1)(元年) 2通信費(fèi)(F2)(元年) 3低值易耗文具、辦公用品費(fèi)(F3)(元年) 4書報(bào)費(fèi)(F4)(元年) 5宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)(F5)(元年) 6法律費(fèi)用(F6)(元年) 7節(jié)日裝飾費(fèi)(F7)(元年) 8辦公用房租金(含水電費(fèi))( F8)(元年) 上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。其?jì)算公式為： (三)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算 該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)管理成本中通常都占有較大比例

17、，而且其中的具體項(xiàng)目也比較多。主要包括以下幾項(xiàng)： 1維修保養(yǎng)費(fèi)(F1)(元年) 2裝修費(fèi)(F2)(元年) 3能源費(fèi)(電、氣、油料等)( F3)(元年) 4康樂設(shè)施費(fèi)(F4)(元年) 5雜項(xiàng)費(fèi)用(F5)(元年) 上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。其?jì)算公式為： 公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)即：公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) (四)保安費(fèi)估算 保安費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用，它由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。 1保安系統(tǒng)費(fèi)(F1)(元年) 2保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(F2)(元年) 3保安用房和保安人員住房租金(F3)(元年)

18、根據(jù)實(shí)際情況，分別計(jì)算出這些費(fèi)用，加總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字屑吹贸霰０操M(fèi)。 用公式可表示如下： (五)清潔衛(wèi)生費(fèi)估算 清潔衛(wèi)生費(fèi)是指樓宇內(nèi)共用部位、公共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。包括： 1清潔工具購(gòu)置費(fèi)(F1)(元年) 此項(xiàng)費(fèi)用包括垃圾桶、拖把等的購(gòu)置費(fèi)。 2勞保用品費(fèi)(F2)(元年) 3清潔機(jī)械材料費(fèi)(F3)(元年) 此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等。 4.化糞池清理費(fèi)(F4)(元年) 5垃圾外運(yùn)費(fèi)(F5)(元年) 6其他費(fèi)用(F6)(元年) 7水池清潔費(fèi)(F7)(元年) 上述各項(xiàng)費(fèi)用可按實(shí)際情況分別估算出其各自的年總支出，然后加總，用各項(xiàng)費(fèi)用總和除以參與測(cè)算的物業(yè)面積與12個(gè)月的乘積即得到環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)。 用公式可表示為：(六)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目有： 1綠化工具費(fèi)(F1)(元年) 此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購(gòu)置費(fèi)用。 2勞保用品費(fèi)(F2)(元年) 此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購(gòu)置費(fèi)用。 3綠化用水費(fèi)(F3)(元年) 4農(nóng)藥化肥費(fèi)(F4)(元年) 5雜草清運(yùn)費(fèi)(F5)(元年) 6園林景觀再造費(fèi)(F6)(元年) 此項(xiàng)費(fèi)用包括補(bǔ)苗費(fèi)、環(huán)境內(nèi)