1、江蘇省軟件產(chǎn)業(yè)股份（u）park 前期策劃報(bào)告Private and Confidential06-07-25戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）謹(jǐn) 呈1DTZs mission is to work with clients to create leading-edgeproperty, investment and business solutions worldwide.Central to this mission are DTZs core values of integrity, teamwork,service excellence, creativity, enjoyment and t

2、he drive to make ithappen.22敬啟者：江蘇省軟件產(chǎn)業(yè)股份有 關(guān) ： (u)park 策 劃 工 作本公司蒙貴司之邀請(qǐng)，為 上述房地產(chǎn)項(xiàng)目之策劃工作提交報(bào)告書(shū)。現(xiàn)特函詳列本公司之策劃報(bào)告，供貴司參考。戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）投資工業(yè)部程家龍總經(jīng)理年 月 日敬啟者目錄一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析.41、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 .41.1 地區(qū)生產(chǎn)總值.41.2 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu).41.3 工業(yè)總產(chǎn)值.51.4 實(shí)際利用外資.51.5 宏觀經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論.62、 中觀產(chǎn)業(yè)背景分析 .62.1 南京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析.62.2 南京承接國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)判斷.82.3 南京軟件產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)

3、劃及對(duì)本案影響分析.102.4 其它優(yōu)勢(shì)研發(fā)或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為本案提供擴(kuò)展市場(chǎng) .122.5 中觀產(chǎn)業(yè)分析結(jié)論.12二、市場(chǎng)供需分析.131、客戶需求分析 .131.1 國(guó)際知名企業(yè)對(duì)城市選擇分析.141.2 國(guó)際知名企業(yè)對(duì)園區(qū)物業(yè)需求分析.181.3 客戶需求特征實(shí)例分析.242、供應(yīng)市場(chǎng)分析 .272.1 南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析.27投資工業(yè)部2目錄2.2 南京市研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析.293、供需市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 .39三、項(xiàng)目定位.401項(xiàng)目分析 .401.1 項(xiàng)目地塊解析.401.2 項(xiàng)目區(qū)位特征.401.3 項(xiàng)目交通條件.411.4 項(xiàng)目 SWOT 分析 .421.5 項(xiàng)目發(fā)展方向判斷.462

4、成功案例借鑒 .482.1 愛(ài)爾蘭 PARK WEST.482.2 香港科技園.492.3 深圳桃花源科技園.502.4 深圳天安數(shù)碼城.512.5 上海紫竹科技園.523項(xiàng)目定位 .543.1 項(xiàng)目名稱.543.2 主題定位.553.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次定位.583.4 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位.59四、市場(chǎng)角度項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .621項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)主題 .621.1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮因素.62投資工業(yè)部3目錄1.2 園區(qū)總體設(shè)計(jì)方向.621.3 設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)方式.642. 園區(qū)功能規(guī)劃設(shè)計(jì) .693. 園區(qū)生態(tài)景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì) .783.1 景觀系統(tǒng)三大功能.783.2 中心景觀設(shè)置.793.3 生態(tài)景觀

5、系統(tǒng)細(xì)節(jié)建議.794. 園區(qū)交通系統(tǒng)建議 .814.1 主入口設(shè)置.814.2 停車場(chǎng)設(shè)置.815物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議 .835.1 物業(yè)單元面積設(shè)計(jì)建議.835.2 物業(yè)平面設(shè)計(jì)建議.875.3 實(shí)用率75%80%.905.4 層高設(shè)計(jì)建議.915.5 承重設(shè)計(jì)建議.935.6 空調(diào).935.7 電梯 .975.8 電力系統(tǒng)設(shè)計(jì).995.9 洗手間.1005.10 通訊網(wǎng)絡(luò) .1015.11 智能化系統(tǒng)建議 .1025.12 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 .104投資工業(yè)部4目錄5.13 其他細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 .105五、定價(jià)建議.1071. 影響物業(yè)價(jià)格因素分析 .1071.1 市場(chǎng)因素.1071.2 物業(yè)因素.

6、1092 定價(jià)方法選擇 . 1113 市場(chǎng)比較法的項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算 .112六、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建議.1181、開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 .1182、運(yùn)營(yíng)模式建議 .1202.1 運(yùn)營(yíng)收益來(lái)源.1202.2 運(yùn)營(yíng)模式建議.1203物業(yè)管理建議 .1273.1 研發(fā)園區(qū)物業(yè)管理特征.1273.2 品牌物業(yè)管理公司的介入.1283.3 本項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)建議.130七、項(xiàng)目投資估算.1321、投資估算 .1322、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) .1332.1 租售結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析.1342.2 全部租賃情況下的經(jīng)濟(jì)效益分析.1423、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 .146投資工業(yè)部5目錄2前言受江蘇軟件股份委托，針對(duì)（u）park 項(xiàng)

7、，本行此次策劃內(nèi)容主要包括市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位，回答如下幾個(gè)問(wèn)題：本項(xiàng)目總體定位如何？從市場(chǎng)角度，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位如何，即應(yīng)建造成什么樣的產(chǎn)品？本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位，即市場(chǎng)承受的租金與售價(jià)如何？未來(lái)價(jià)格走勢(shì)如何？由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及最終開(kāi)發(fā)成本未最終確定，因此本報(bào)告的價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)比較法確定，反映的是市場(chǎng)承受的租金與售價(jià)水平，值得一提的是，在招商過(guò)程中，需根據(jù)具體的價(jià)格策略予以一定程度的浮動(dòng)。本項(xiàng)目采取何種開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略？本項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益如何？本報(bào)告分為七部分：第一、二部分從宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析、中觀產(chǎn)業(yè)分析、微觀市場(chǎng)供需分析進(jìn)行全面調(diào)研，為本項(xiàng)目總體定位提供客觀依據(jù)。投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析3第三部分，在

8、綜合評(píng)估本項(xiàng)目后，予以總體發(fā)展方向的判斷，并為本項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，包括主題定位、市場(chǎng)定位和客戶定位。第四部分，本報(bào)告從市場(chǎng)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出受客戶青睞的園區(qū)及物業(yè)指標(biāo)建議。第五部分，本行采用市場(chǎng)比較法，為本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位，確定市場(chǎng)能承受的租金與售價(jià)，并判斷未來(lái)租金的大體走勢(shì)。第六、七部分，本行基于對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)效益的全面考慮，予以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方案建議及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析3000250020001500100050004一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析1.1 地區(qū)生產(chǎn)總值總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，投資者信心增強(qiáng)南京 GDP 保持高速增長(zhǎng)，2005 年南京全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到

9、 2413 億元，同比增 長(zhǎng) 15.2% ， 高 于 全 國(guó)GDP 增速的 5.4 個(gè)百分點(diǎn)，歷年南京市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)趨勢(shì)單位：億元為全國(guó) GDP 增速的 19961997199819992000 2001地區(qū)生產(chǎn)總值2002200320042005倍。數(shù)據(jù)來(lái)源：19962005 年南京統(tǒng)計(jì)年鑒1.2 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)增速最快，仍占主導(dǎo)地位，其中外商投資速度加快2005 年，南京市第一產(chǎn)業(yè)增加值為 80 億元，增長(zhǎng) 5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為 1215億元，增長(zhǎng) 18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 1118 億元，增長(zhǎng) 13.1%。2005 年三次產(chǎn)業(yè)增加值在全市2005年南京三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成3.3%

10、第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值中的比重分別為 3.3%、50.4%、46.3%。2006 年 15 月份，全社會(huì)固定46.3%50.4%第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)投資完成 576.95 億元，同比增長(zhǎng) 22.5%。 外商、港澳臺(tái)商投資工業(yè)部數(shù)據(jù)來(lái)源：2005 南京國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析45004000350030002500200010005000其他5投資發(fā)展較快，其中，港澳臺(tái)投資 61.27 億元，增長(zhǎng) 141.7%；外商投資 億元，增長(zhǎng) 42.8%。1.3 工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)保持快速增長(zhǎng)，五大支柱產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值的 72.8%歷年來(lái)，南京市工業(yè)一直保持快速發(fā)展，逐年穩(wěn)步增加。2005 年南京

11、市工業(yè)企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值 4064 億元，同比增長(zhǎng) 28.9%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增1500歷年南京工業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)單位：億元加值 1066 億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 19.5%。2005 年，南京的五大支柱產(chǎn)1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005限額以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 工業(yè)增加值（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：19962005 年南京統(tǒng)計(jì)年鑒五大支柱產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值所占比重業(yè)電子、石化、鋼鐵、汽車和電力共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 33.9%，占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)到 72.8%。27.2%72.8%工業(yè)電子石化鋼鐵汽車電力數(shù)據(jù)來(lái)源：2005 南京國(guó)民

12、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.4 實(shí)際利用外資2005 年南京實(shí)際利用外資 14.18 億美元；八個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)際使用外資 6.66 億美元2005 年南京共批準(zhǔn)外商直接投資項(xiàng)目 728 個(gè)，平均單個(gè)項(xiàng)目外資規(guī)模為 萬(wàn)美元。新簽合同外資金額為 51.29 億美元，比上年增長(zhǎng) 10.5%，實(shí)際到賬外資投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析6金額 14.18 億美元，比 2004 年增長(zhǎng) 68.2%；八個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)新簽合同外資金額為 34.07 億美元，同比增長(zhǎng) 4.0%，實(shí)際到賬外資金額 6.66 億美元。歷年來(lái)南京市實(shí)際使用外資情況30單位：億美元25201510501994 1995 1996 19

13、97 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來(lái)源：19942005 年南京統(tǒng)計(jì)年鑒外商投資主要集中于新港開(kāi)發(fā)區(qū)和江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，目前，已有外資企業(yè)近 300 家，其中世界 500 強(qiáng)企業(yè) 55 家，著名的跨國(guó)公司紛紛在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投資建廠或設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)。1.5 宏觀經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為軟件產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了保障自改革開(kāi)放以來(lái)，南京市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速發(fā)展，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率基本保持著在 13 %左右。這種高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將為軟件產(chǎn)業(yè)的快速良性發(fā)展提供了一個(gè)非常好的空間。2、 中觀產(chǎn)業(yè)背景分析2.1 南京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析南京軟件產(chǎn)業(yè)

14、位居江蘇軟件產(chǎn)業(yè)第一，中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)第五位。投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析市7南京市 2005 年軟件產(chǎn)值為 166 億元，同比增長(zhǎng) 52.4%。位居江蘇軟件產(chǎn)業(yè)第一，中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)第五位。六大特色軟件產(chǎn)品群撐起南京軟件業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)南京的軟件產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的份額，為南京撐起了電力系統(tǒng)自動(dòng)化及管理系統(tǒng)軟件、電信系統(tǒng)軟件、制造業(yè)信息化應(yīng)用、嵌入式軟件、教育軟件、網(wǎng)絡(luò)與安全系統(tǒng)軟件等六大特色軟件產(chǎn)品群南瑞繼保的高壓電路保護(hù)軟件占全國(guó)市場(chǎng)份額50%，南瑞科技的電站自動(dòng)化軟件和電網(wǎng)調(diào)度軟件分別占 40%和 20%，聯(lián)創(chuàng)科技電信計(jì)費(fèi)管理軟件占 30%，金思維的 ERP 軟件占 9%。嵌入式軟件成為南京軟件產(chǎn)業(yè)

15、的主要力量2005 年，南京市軟件產(chǎn)品和系統(tǒng)集成銷售收入為 166 億元，其中嵌入式軟件為南京軟件產(chǎn)業(yè)的主要力量，占居半壁江山，應(yīng)用軟場(chǎng)構(gòu)成南京市軟件12.1%6.8%4.8%50.5%件和支撐軟件分別約占 25%和12%。25.8%嵌入式軟件應(yīng)用軟件支撐軟件軟件服務(wù)與系統(tǒng)集成其他數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市“十一五”軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃軟件企業(yè)逐漸做大做強(qiáng), 軟件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷增強(qiáng)2005 年南京地區(qū)有各類軟件企業(yè) 800 多家，從業(yè)人員達(dá) 3.5 萬(wàn)人。通過(guò)國(guó)家軟件企業(yè)認(rèn)定的有 400 家，經(jīng)登記認(rèn)定的軟件產(chǎn)品達(dá) 1887 項(xiàng)，分別占江蘇省認(rèn)定總數(shù) 57.6%和 63.4%。有 18 家軟件企業(yè)銷售收入超億

16、元，71 家企業(yè)軟件及系統(tǒng)集成銷售收入超千萬(wàn)元。在信息產(chǎn)業(yè)部 2005 年公布的全國(guó)百?gòu)?qiáng)軟件企業(yè)中，南京市有 7 家軟件企業(yè)榜上有名。在信息產(chǎn)業(yè)部公布的 2005 年中國(guó)獨(dú)立開(kāi)發(fā)企業(yè)最大規(guī)模前 30 家企業(yè)中，南京市有 2 家軟件企業(yè)入圍, 他們是南京南瑞繼保電氣，南京南瑞集團(tuán)公司。同時(shí)，江蘇金智科技股份等 6 家軟件企業(yè)被列入“國(guó)家規(guī)劃布局投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析8內(nèi)重點(diǎn)軟件企業(yè)”。目前，我市已有南京日恒軟件公司、南京富士通南大軟件公司、華為南京研究所、摩托羅拉南京公司和南京聯(lián)創(chuàng)科技公司等 8 家軟件企業(yè)通過(guò)了 CMM2 級(jí)到 5 級(jí)不等的認(rèn)證評(píng)估，此外正在實(shí)施的有金鷹國(guó)際軟件公司、南京擎

17、天科技公司等軟件企業(yè)。軟件人才不斷集聚南京市擁有豐富的軟件產(chǎn)業(yè)資源要素，尤其是在人力資源和科研基礎(chǔ)方面擁有優(yōu)勢(shì)。我市已出臺(tái)的多項(xiàng)吸引人才、鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策吸引了許多海內(nèi)外的人才；南大、東大等高等院校的軟件學(xué)院為我市的人才培養(yǎng)提供了一個(gè)良好的環(huán)境；良好的居住環(huán)境保證了人才穩(wěn)定，流動(dòng)率低。充足的人力資源將會(huì)促進(jìn)我市軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)我市軟件人才的集聚。2.2 南京承接國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)判斷國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移總體趨勢(shì)沿著制造業(yè)的轉(zhuǎn)移路徑向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，向中國(guó)轉(zhuǎn)移，向包括南京在內(nèi)的長(zhǎng)三角區(qū)域轉(zhuǎn)移作為全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移的中心區(qū)域之一，一批跨國(guó)公司如摩托羅拉、英國(guó) BP 石油、美國(guó)

18、福特、日本馬自達(dá)等不僅僅在南京建立制造基地，同時(shí)也將研發(fā)中心落戶在南京。截止到 2005 年底，在南京投資的世界 500 強(qiáng)企業(yè)累計(jì)已達(dá) 55 家，500 強(qiáng)企業(yè)迫切需要軟件產(chǎn)業(yè)提供技術(shù)支撐，為 500 強(qiáng)企業(yè)提供信息化服務(wù)，為南京市軟件外包形成了可以利用的輸出渠道。隨著跨國(guó)公司在南京設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)和生產(chǎn)制造中心，美國(guó)、印度等國(guó)家的一些軟件企業(yè) IT 服務(wù)提供商已考慮將軟件研發(fā)和服務(wù)中心向南京轉(zhuǎn)移，以期更好地為跨國(guó)公司的中國(guó)分部服務(wù)，更直接地開(kāi)發(fā)中國(guó)市場(chǎng)。國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)正沿著制投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析9造業(yè)的轉(zhuǎn)移路徑向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，向中國(guó)轉(zhuǎn)移，向包括南京在內(nèi)的長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)移。隨著全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移

19、，國(guó)際知名軟件企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)入南京。南京作為全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移的中心區(qū)域之一，逐漸吸引了一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)在南京落戶（見(jiàn)表 1），至 2005 年底，在南京投資的世界 500 強(qiáng)企業(yè)已有 55 家，投資項(xiàng)目 97 個(gè)，投資總額近 80 億美元，約占該市歷年利用外資總額的六分之一。在 97 個(gè)投資項(xiàng)目中，制造業(yè)項(xiàng)目多達(dá) 70 多個(gè)，約占項(xiàng)目總數(shù)的 80%。表 1 外商直接投資行業(yè)分布及代表企業(yè)行業(yè)已進(jìn)駐外資企業(yè)電子通信設(shè)備制造業(yè)LG、樂(lè)金飛利浦、愛(ài)立信熊貓、華飛、夏普石油化工業(yè)BP 石油、大揚(yáng)巴、小揚(yáng)巴、殼牌石油、揚(yáng)子伊士曼汽車制造業(yè)福特汽車、馬自達(dá)、南亞自動(dòng)車、依維柯、新迪李爾、華德火花塞家電制造業(yè)

20、博西華電器生物醫(yī)藥制造業(yè)歐家農(nóng)制藥伴隨著制造業(yè)的大舉進(jìn)入，國(guó)內(nèi)外的軟件業(yè)巨頭也紛紛涌入南京，包括：國(guó)際知名軟件企業(yè)摩托羅拉、愛(ài)立信、富士通、朗訊、三星電子、美國(guó)鳳凰科技，臺(tái)灣通信企業(yè)光寶、怡寶通訊、英業(yè)達(dá)、偉創(chuàng)力、華寶通訊；國(guó)內(nèi)知名的軟件企業(yè)華為、中興，聯(lián)創(chuàng)科技、上海盛大網(wǎng)絡(luò)等。投資南京的 55 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)主要來(lái)自日本、美國(guó)、德國(guó)等 10 個(gè)國(guó)家，其中日本企業(yè)最多，有 16 個(gè)。投資項(xiàng)目主要集中在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)、新港開(kāi)發(fā)區(qū)和南京化工園。國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移已初露端倪，南京作為全球制造業(yè)的重要基地，必將是國(guó)際軟件業(yè)轉(zhuǎn)移的中心區(qū)域之一。承接國(guó)內(nèi)外軟件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，南京應(yīng)該抓住軟件產(chǎn)

21、業(yè)二次轉(zhuǎn)移的機(jī)遇,主動(dòng)來(lái)承接這次轉(zhuǎn)移。投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析102.3 南京軟件產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及對(duì)本案影響分析在江蘇省“十一五規(guī)劃”中，省委、省政府提出把南京建設(shè)成為“中國(guó)軟件名城”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，傾全省之力發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)。這將為南京軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是嵌入式軟件的發(fā)展帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。本案有望成為“兩園多基地”的重要形象工程充分發(fā)揮國(guó)家級(jí)軟件園示范帶動(dòng)作用，重點(diǎn)推進(jìn)江蘇軟件園徐莊產(chǎn)業(yè)基地、南京軟件園二期工程建設(shè)。江蘇軟件園徐莊產(chǎn)業(yè)基地要按照產(chǎn)業(yè)區(qū)、企業(yè)孵化區(qū)和公共技術(shù)服務(wù)區(qū)的功能配置，建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá) 200 億元以上，軟件從業(yè)人員達(dá)到 6 萬(wàn)人，軟件企業(yè)用房超過(guò) 60 萬(wàn)平方米的能夠滿

22、足規(guī)模軟件企業(yè)的發(fā)展需求的軟件產(chǎn)業(yè)園。南京軟件園二期建設(shè)，在空間布局上要充分體現(xiàn)研發(fā)、孵化、教育、配套的功能，以公共支撐平臺(tái)的建設(shè)為龍頭，以完善的配套功能滿足軟件產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)、研需求，產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá) 200 億元以上，軟件從業(yè)人員達(dá)到 6 萬(wàn)人，軟件企業(yè)用房超過(guò) 40 萬(wàn)平方米。同時(shí)江蘇軟件園、南京軟件園要加快建設(shè)為中小企業(yè)服務(wù)的公共技術(shù)支撐平臺(tái)，提升服務(wù)能力。重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域包括：（1）具備一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的或規(guī)?；l(fā)展基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)電力自動(dòng)化應(yīng)用軟件通訊行業(yè)應(yīng)用軟件企業(yè)信息化應(yīng)用軟件嵌入式軟件軟件服務(wù)業(yè)（2）具備一定特色和規(guī)?；熬暗漠a(chǎn)業(yè)部門(mén)：投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析11智能交通系統(tǒng)信息安全軟件動(dòng)漫游戲

23、軟件教育教學(xué)軟件；（3）對(duì)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)發(fā)展具有深刻影響的領(lǐng)域：基于 Linux 的支撐系統(tǒng)工具及應(yīng)用軟件基于構(gòu)件化的協(xié)同軟件企業(yè)應(yīng)用軟件公共技術(shù)基礎(chǔ)平臺(tái)。為本案提供堅(jiān)實(shí)的智力支持和人才保障實(shí)施南京軟件產(chǎn)業(yè)人才先導(dǎo)的發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用南京市高校、科研機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)人才教培資源優(yōu)勢(shì)，引入國(guó)際軟件發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)人才培養(yǎng)的有益經(jīng)驗(yàn)，從戰(zhàn)略高度擴(kuò)大人才培養(yǎng)體系，改革軟件人才培養(yǎng)模式，建立多形式多層次的軟件培訓(xùn)基地，完善軟件高級(jí)人才培養(yǎng)、軟件程序員培訓(xùn)以及繼續(xù)教育三級(jí)教培體系。投融資政策有力推動(dòng)著本案的發(fā)展通過(guò)多種方式拓寬軟件產(chǎn)業(yè)融資渠道，引導(dǎo)和吸引社會(huì)資本增加對(duì)軟件產(chǎn)業(yè)的投入，建立并完善軟件企業(yè)創(chuàng)業(yè)投

24、資機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)加大自我投入?！笆晃濉逼陂g，以 1200 萬(wàn)元為基數(shù)，市財(cái)政繼續(xù)每年安排不低于 20%增幅的軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，支持軟件產(chǎn)業(yè)基地、軟件公共服務(wù)體系、核心軟件技術(shù)攻關(guān)及產(chǎn)業(yè)化、軟件產(chǎn)品出口、CMM/CMMI 認(rèn)證等。同時(shí)爭(zhēng)取省軟件專項(xiàng)資金、重大科技成果轉(zhuǎn)化資金及其它政府資金對(duì)南京市軟件產(chǎn)業(yè)的扶持。投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析122.4 其它優(yōu)勢(shì)研發(fā)或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為本案提供擴(kuò)展市場(chǎng)除了軟件產(chǎn)業(yè)以外,南京在光電子、集成電路、新材料、醫(yī)藥、機(jī)電一體化、軍工等等領(lǐng)域具備強(qiáng)大的研發(fā)優(yōu)勢(shì)，為本案擴(kuò)展的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)。另外，包括動(dòng)漫、廣告、設(shè)計(jì)、影視、咨詢等等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也將成為本案的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)。2.5 中

25、觀產(chǎn)業(yè)分析結(jié)論以軟件產(chǎn)業(yè)為主，兼顧其它優(yōu)勢(shì)研發(fā)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)構(gòu)成本案的主要目標(biāo)產(chǎn)業(yè)。投資工業(yè)部社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析13二、市場(chǎng)供需分析南京還有得天獨(dú)厚的人才優(yōu)勢(shì)，作為六朝古都的南京會(huì)聚了眾多的人才。這座美麗的城市是長(zhǎng)江三角洲的中心地區(qū)，是知識(shí)的南京、科技的南京、充滿了潛力的南京。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，南京有眾多的高校和科研院所， 大學(xué) 48 所，國(guó)家級(jí)的實(shí)驗(yàn)室三四十個(gè)，院士 80 位。相信在新的歷史時(shí)期，南京利用自身的優(yōu)勢(shì)，利用全球的科技資源，強(qiáng)化自主創(chuàng)新能力，必將成為一個(gè)世界著名的國(guó)際化研發(fā)基地。1、客戶需求分析根據(jù)本行長(zhǎng)期服務(wù)于國(guó)際知名企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，外資選址一般經(jīng)歷兩個(gè)關(guān)鍵性選擇步驟，首先是對(duì)城市的選擇，其次

26、才是對(duì)園區(qū)的選擇。一般的投資抉擇流程國(guó)家選擇：中國(guó)第一步：城市選擇。投資工業(yè)部區(qū)域選擇：長(zhǎng)三角市域選擇：南京園區(qū)選擇：徐莊軟件園區(qū)內(nèi)個(gè)盤(pán)選擇：本案外資首先選擇是否在南京投資。第二步：園區(qū)物業(yè)選擇。本案為徐莊軟件園的第一個(gè)園中園項(xiàng)目，因此可等同于徐莊軟件園的選擇。市場(chǎng)供需分析1141.1 國(guó)際知名企業(yè)對(duì)城市選擇分析根據(jù)本行長(zhǎng)期服務(wù)于國(guó)際知名企業(yè)經(jīng)驗(yàn)、以及近期對(duì)部分知名企業(yè)訪談結(jié)果表明，國(guó)際知名企業(yè)均認(rèn)為南京是適合研發(fā)的城市之一。趙弘在總部經(jīng)濟(jì)一書(shū)中對(duì)全國(guó) 35 個(gè)城市總部基地進(jìn)行綜合排名?？偛拷?jīng)濟(jì)發(fā)展綜合能力評(píng)價(jià)結(jié)果顯示：南京位于第八位，未來(lái)適宜作為跨國(guó)公司或國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)的大區(qū)域性總部或研發(fā)中

27、心。圖 2-1 35 個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力綜合得分及排名1一級(jí)指標(biāo)共有 6 個(gè)，包括基礎(chǔ)條件、商務(wù)設(shè)施、研發(fā)能力、專業(yè)服務(wù)、政府服務(wù)和開(kāi)放程度等。二級(jí)指標(biāo)共有 15 個(gè)，其中，基礎(chǔ)條件包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交通條件、環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)基礎(chǔ) 4 個(gè)二級(jí)指標(biāo)；商務(wù)設(shè)施包括商務(wù)基本設(shè)施和信息技術(shù)設(shè)施 2 個(gè)二級(jí)指標(biāo)；研發(fā)能力包括人才資源、研發(fā)投入和科技成果 3 個(gè)二級(jí)指標(biāo)；專業(yè)服務(wù)包括金融保險(xiǎn)和專業(yè)咨詢 2 個(gè)二級(jí)指標(biāo)；政府服務(wù)包括服務(wù)意識(shí)和服務(wù)效率 2 個(gè)二級(jí)指標(biāo)；開(kāi)放程度包括區(qū)域開(kāi)放和國(guó)際開(kāi)放 2 個(gè)二級(jí)指標(biāo)。三級(jí)指標(biāo)共有 44 個(gè)，基本上采用我國(guó)公開(kāi)出版統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。投資工業(yè)部市場(chǎng)供需分析15另?yè)?jù)相

28、關(guān)研究機(jī)構(gòu)對(duì)影響研發(fā)企業(yè)選址調(diào)查報(bào)告顯示，在全國(guó)主要的 25 大城市中，南京對(duì)跨國(guó)企業(yè)吸引能力居前十位（詳見(jiàn)圖 2-2）。圖 2-2 25 個(gè)主要城市對(duì)跨國(guó)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)選址的吸引力綜上所述，南京對(duì)國(guó)內(nèi)外研發(fā)企業(yè)具有較強(qiáng)的吸引力，鑒于南京目前跨國(guó)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)為數(shù)不多的現(xiàn)狀，未來(lái)國(guó)內(nèi)外知名研發(fā)企業(yè)落戶南京的市場(chǎng)空間還很大。以下列出部分有可能在南京投資的研發(fā)企業(yè)目標(biāo)客戶名錄，為下階段的具體物業(yè)需求分析提供明確的客戶導(dǎo)向。投資工業(yè)部市場(chǎng)供需分析16附：部分研發(fā)類目標(biāo)客戶公司名稱Intl. Business MachinesSBC CommunicationsMicrosoftQwest Communi

29、cationsElectronic Data SystemsBellSouthDell ComputerCisco SystemsXeroxSun MicrosystemsEmerson ElectricSolectronOracleHewlett-PackardIntelAutomatic Data Proc.Texas InstrumentsSprintFirst DataCompaq ComputerAESMedtronicComcastMotorolaAvnetComputer SciencesEMC投資工業(yè)部公司名稱NCRScience Applications Intl.Quant

30、umPitney BowesApplied MaterialsApple ComputerAdvanced Micro DevicesLexmark InternationalJabil CircuitUnisysCorningBorders GroupMicron TechnologyGatewayComputer Assoc. Intl.ComdiscoSIEMENSHITACHIPanasonicHPSAMSUNGSONYTOSHIBALGPHILIPSNOKIACANON市場(chǎng)供需分析17Arrow ElectronicsLucent TechnologiesSCI SystemsWhi

31、rlpoolNCRScience Applications Intl.三星NECTCLT3G展訊重郵宇龍龍旗華立宇夢(mèng)投資工業(yè)部MITSUBISHI ELECTRICSANYO3MERICSSONRICOHNvidiaNokia波導(dǎo)夏新明基凱明英華達(dá)天時(shí)達(dá)德信UT斯達(dá)康市場(chǎng)供需分析181.2 國(guó)際知名企業(yè)對(duì)園區(qū)物業(yè)需求分析知名研發(fā)企業(yè)對(duì)南京城市選擇后，進(jìn)入第二階段的選址，即對(duì)園區(qū)及物業(yè)的選址。以下對(duì)目標(biāo)客戶的園區(qū)物業(yè)需求進(jìn)行分析。南京市研發(fā)類物業(yè)總體需求旺盛根據(jù)目前南京市主要軟件園的租賃業(yè)績(jī)表現(xiàn)，平均出租率已經(jīng)超過(guò) 97（表 2-1）。物業(yè)出租率高從側(cè)面反映出研發(fā)型物業(yè)的市場(chǎng)需求旺盛。表 2-1

32、 南京市主要軟件園出租情況投資工業(yè)部區(qū)域玄武區(qū)鼓樓區(qū)雨花區(qū)秦淮區(qū)江寧區(qū)浦口高新區(qū)軟件園江蘇軟件園城中園世界之窗雨花軟件園一期江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心江寧科技服務(wù)中心南京軟件區(qū)出租率97%100%100%98%93%95%市場(chǎng)供需分析19知名企業(yè)普遍存在大面積需求本行近期對(duì)以上目標(biāo)客戶進(jìn)行了 訪談、問(wèn)卷調(diào)研，由于時(shí)間短，直接調(diào)研反饋客戶不多，我行結(jié)合本行長(zhǎng)期服務(wù)客戶的反饋顯示，目前面臨擴(kuò)張的研發(fā)類企業(yè)非常多，需求面積也比較大。其中 54%的企業(yè)需求面積為 3000-10000 平方米，9%企業(yè)的需求超過(guò) 10000 平方米。這從知名企業(yè)租賃現(xiàn)狀可以驗(yàn)證，如聯(lián)想研發(fā)中心的 UT 斯達(dá)康租用了整棟大廈

33、的 2-4 層和 1、7 層一半的面積，黎明網(wǎng)絡(luò)大廈的 IBM 租用了整棟大廈的 4、5、6 層的面積等；而一些處于創(chuàng)業(yè)或發(fā)展階段的中小型企業(yè)則更傾向于面積較小的物業(yè)。知名企業(yè)更愿入駐專業(yè)的研發(fā)園區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)是介于標(biāo)準(zhǔn)廠房與寫(xiě)字樓之間的細(xì)分物業(yè)類型。它在開(kāi)發(fā)成本、建造檔次、引進(jìn)客戶方面均優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)廠房，接近寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，但在單層面積、層高、承重等物業(yè)指標(biāo)上與標(biāo)準(zhǔn)廠房有類似之處（詳見(jiàn)表 2-2）。低檔投資工業(yè)部標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)園區(qū)研發(fā)物業(yè)研發(fā)園區(qū)寫(xiě)字樓商務(wù)園區(qū)高檔市場(chǎng)供需分析20表 2-2 三類園區(qū)物業(yè)特征比較比較指標(biāo)容積率單層面積層高承重（Kg）電梯電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)廠房低大500-1000貨

34、梯為主高低研發(fā)樓低中等300-500客梯、貨梯中中寫(xiě)字樓高較小200-250客梯為主低高隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，越來(lái)越多的研發(fā)企業(yè)將入駐環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)條件適合的研發(fā)園區(qū)。投資工業(yè)部市場(chǎng)供需分析21知名企業(yè)對(duì)園區(qū)物業(yè)指標(biāo)要求我行經(jīng)調(diào)研，知名企業(yè)對(duì)物業(yè)指標(biāo)要求見(jiàn)下表：物業(yè)指標(biāo)單層面積（平方米）需求總建筑面積（平方米）層高（米）承重（Kg）電梯空調(diào)電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)園區(qū)配套商務(wù)配套國(guó)際研發(fā)企業(yè)入駐形式以租賃為主，國(guó)內(nèi)研發(fā)企業(yè)以購(gòu)地自建為主近期我行對(duì)國(guó)際知名研發(fā)客戶進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合我行長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)，結(jié)果顯示，國(guó)際企業(yè)（尤其是剛剛進(jìn)駐的企業(yè)）傾向大多數(shù)企業(yè)要求1000 以上3000 以上300-500需要中央空調(diào)20

35、0-350KVA公寓等會(huì)議室、培訓(xùn)室、銀行等入駐方式100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%于租賃物業(yè)，而國(guó)內(nèi)企業(yè)傾向于購(gòu)地自國(guó)際企業(yè)租賃國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)地自建建或購(gòu)買物業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行調(diào)研資料，2006但南京的調(diào)研同時(shí)也顯示：有相當(dāng)一部分獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)也傾向于購(gòu)地自建，投資工業(yè)部市場(chǎng)供需分析22還有部分企業(yè)用地超過(guò) 2 萬(wàn)平方米的企業(yè)也選擇了購(gòu)地自建的形式。知名企業(yè)對(duì)租金敏感度雖不高，但對(duì)市場(chǎng)租金、對(duì)當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)預(yù)期評(píng)估后，更傾向于相對(duì)低的租金水平。IBM、微軟等知名企業(yè)均有較高的租金承受能力，如 IBM 在深圳高新區(qū)租金為每月 65 元/m2 左右，為市場(chǎng)的

36、平均租金水平。但由于南京研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)租金普遍較低，以及 IBM 的入駐將對(duì)徐莊周邊物業(yè)價(jià)值提升有很大的帶動(dòng)作用，因此 IBM最終成交的租金將會(huì)低于市場(chǎng)平均租金水平。隨著國(guó)際知名企業(yè)的集聚，本地區(qū)在未來(lái)將會(huì)有超過(guò)市場(chǎng)平均增速的租金水平。本項(xiàng)目將獲得快速的價(jià)值提升，為政府、發(fā)展商、企業(yè)、投資者均帶來(lái)良好的投資回報(bào)。知名企業(yè)愿意選擇近郊環(huán)境優(yōu)美的園區(qū)城市中心區(qū)域由于土地緊缺、空間擁擠，已不能滿足研發(fā)企業(yè)快速擴(kuò)張的需求，如中興通訊二年內(nèi)從 300 人左右的研發(fā)中心擴(kuò)展到 2500 人的空間需求。IBM 也提出類似的擴(kuò)張計(jì)劃。因此，在政府政策的支持推動(dòng)下，統(tǒng)一規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)美、空間寬敞、配套完善、地處近郊

37、、交通便利、租金低廉的研發(fā)園區(qū)將備受大型研發(fā)企業(yè)的青睞。投資工業(yè)部市場(chǎng)供需分析23知名企業(yè)對(duì)園區(qū)政策、行業(yè)集中（程度）、區(qū)位交通、周邊環(huán)境、物業(yè)指標(biāo)、租金、商務(wù)及生活配套的要求成為園區(qū)選址的關(guān)鍵因素?fù)?jù)調(diào)查，大多數(shù)知名研發(fā)客戶選擇時(shí)最注重園區(qū)所在物業(yè)指標(biāo)、交通便利程度，其次為地區(qū)的優(yōu)惠政策、生態(tài)環(huán)境，再次為租金和生活配套，對(duì)行業(yè)集中程度和物業(yè)管理水平也比較關(guān)注。70%62%60%50%40%30%44%43%40%30%50%45%20% 18%10%0%行業(yè)集中物業(yè)管理生態(tài)環(huán)境園區(qū)配套租金物業(yè)指標(biāo)區(qū)位交通優(yōu)惠政策數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行調(diào)研資料，2006 年計(jì)算方法：首先，根據(jù)客戶選擇的重要程度確定

38、分值（首選因素為 3 分，其次 2 分，再次 1 分）；然后，統(tǒng)計(jì)各因素的權(quán)重得分；最后計(jì)算各因素的權(quán)重得分占總權(quán)重分?jǐn)?shù)的百分比。研發(fā)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，傾向于租賃鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)的研發(fā)辦公樓嵌入式軟件為南京軟件產(chǎn)業(yè)重要組成部分，隨著外資制造業(yè)落戶開(kāi)發(fā)區(qū)，其研發(fā)端也相應(yīng)跟進(jìn)，因此，研發(fā)企業(yè)傾向于租賃鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)的市郊研發(fā)物業(yè)，而貿(mào)易金融、廣告、設(shè)計(jì)、咨詢類企業(yè)傾向于租賃市區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓。投資工業(yè)部市場(chǎng)供需分析241.3 客戶需求特征實(shí)例分析“交通燈”需求分析是我行針對(duì)客戶需求專門(mén)設(shè)計(jì)的一種分析方法，是為了讓客戶的需求更加明顯和具有方向性。其中：“綠燈”表示對(duì)客戶至關(guān)重要的條件，即若該組條件不能滿足其需求

39、，客戶則不能夠租賃該物業(yè)；“黃燈”表示客戶的一些租賃首選條件，即若該組條件具備，則客戶將優(yōu)先考慮該物業(yè)；“紅燈”表示客戶決不允許存在的條件，即若該組條件存在其中之一，客戶則不會(huì)考慮租賃該物業(yè)。按此分析方法，我們總結(jié)出研發(fā)企業(yè)選址的關(guān)鍵因素：“綠燈”-產(chǎn)權(quán)、地理位置、外觀、面積、層高、承重、強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、電梯、園區(qū)配套“黃燈”-租期、樓層、租金、交樓標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展商聲譽(yù)、物業(yè)管理“紅燈”-產(chǎn)權(quán)分散、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的入駐投資工業(yè)部市場(chǎng)供需分析避免25實(shí)例一： Nvidia 對(duì)研發(fā)類型辦公樓需求“交通燈”標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性首選首選首選首選首選首選首

40、選首選避免需求項(xiàng)房產(chǎn)所有地理位置需求面積物業(yè)外觀/質(zhì)量空調(diào)開(kāi)放時(shí)間備用發(fā)電機(jī)物業(yè)管理層高承重電力供應(yīng)貨梯公司標(biāo)識(shí)預(yù)期進(jìn)駐日期租期樓層出租方聲譽(yù)停車位交樓標(biāo)準(zhǔn)交通狀況周邊配套多個(gè)產(chǎn)權(quán)具體需求單一產(chǎn)權(quán)在科技園內(nèi)實(shí)用面積達(dá) 4，000 平米物業(yè)外觀新穎；設(shè)計(jì)有特點(diǎn)辦公區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)放時(shí)間；部分需要全年開(kāi)放；部分面積需要安裝備用發(fā)電機(jī)專業(yè)的物業(yè)管理公司部分面積需要 4.2 米普遍辦公區(qū)域 500 公斤/平米需要 300KVA貨梯需要至少 1.5 米寬，2.1 米高要求戶外有地方安裝公司標(biāo)識(shí)預(yù)計(jì) 2006 年 5 月 1 日至少 5 年最好在一樓業(yè)主要具有一定的知名度足夠停車位最好有裝修好的天花，地毯，消防

41、等設(shè)施臨近公交車站和出租車站周邊有飯?zhí)?，餐館等物業(yè)不能存在產(chǎn)權(quán)分散狀況投資工業(yè)部已有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者入駐不能有比如 ATI 等同行業(yè)公司入駐市場(chǎng)供需分析避免26實(shí)例二：曼羅蘭對(duì)研發(fā)類型辦公樓的需求“交通燈”標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性關(guān)鍵性首選首選首選首選首選首選首選首選避免需求項(xiàng)房產(chǎn)所有地理位置需求面積物業(yè)外觀/質(zhì)量空調(diào)開(kāi)放時(shí)間備用發(fā)電機(jī)物業(yè)管理層高承重電力供應(yīng)公司標(biāo)識(shí)預(yù)期進(jìn)駐日期租期樓層出租方聲譽(yù)停車位交樓標(biāo)準(zhǔn)交通狀況周邊配套多個(gè)產(chǎn)權(quán)具體需求單一產(chǎn)權(quán)成熟，成規(guī)模的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)實(shí)用面積達(dá) 1，500 平米物業(yè)外觀新穎；園區(qū)環(huán)境優(yōu)美辦公區(qū)域需延長(zhǎng)空調(diào)開(kāi)放時(shí)間部

42、分面積需要安裝備用發(fā)電機(jī)專業(yè)的物業(yè)管理公司需要 4.2 米放置設(shè)備區(qū)域需求 750 公斤需要 350KVA要求戶外有地方安裝公司標(biāo)識(shí)預(yù)計(jì) 2005 年 10 月 1 日至少 3 年最好在一樓業(yè)主要具有一定的知名度2-3 個(gè)固定的免費(fèi)的停車位；另需 10 個(gè)左右停車位最好有裝修好的天花，地毯，消防等設(shè)施臨近公交車站和出租車站周邊有飯?zhí)茫宛^等物業(yè)不能存在產(chǎn)權(quán)分散狀況投資工業(yè)部已有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者入駐不能有比如小森等同行業(yè)公司入駐市場(chǎng)供需分析2、供應(yīng)市場(chǎng)分析2.1 南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析由于目前市場(chǎng)上價(jià)格相對(duì)較高，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步放大，未來(lái)南京市寫(xiě)字樓租售價(jià)格增幅不會(huì)很大2005年后，南京市寫(xiě)

43、字樓市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)于迅猛，國(guó)家在2005年前后開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，以穩(wěn)定市場(chǎng)。受此次調(diào)控的影響，住宅市場(chǎng)的投資空間減小，市場(chǎng)由火爆趨于平穩(wěn)。但對(duì)于寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)與投資來(lái)說(shuō)，受此次調(diào)控的影響較小。2.1.1 供應(yīng)情況2005年中，南京市新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目12個(gè)，辦公總面積40萬(wàn)平方米。新增量主要集中于新街口、山西路湖南路、珠江路廣州路這三個(gè)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，分別占新增總量40%、37%、8%。另外15%的新增供應(yīng)量分散在河西、江寧等區(qū)域。截至2005 年12月31日止，南京市寫(xiě)字樓的總供應(yīng)量達(dá)到了160萬(wàn)平方米。2.1.2 租售情況2005年南京市共銷售寫(xiě)字樓面積35萬(wàn)

44、平方米，比2004年增長(zhǎng)38%。銷售面積以新街口區(qū)域最多，其次為山西路湖南路區(qū)域，二者合計(jì)占到總銷售量的70%。投資與工業(yè)部27項(xiàng)目定位區(qū)域2005年全年南京市寫(xiě)字樓均價(jià)8543元/平方米，售價(jià)增長(zhǎng)很快。12月售價(jià)達(dá)到了9600元/平方米的水平，比2003、2004年同期分別增長(zhǎng)了59%、28%。表2-3 2005年南京寫(xiě)字樓租售情況售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米/月）新街口山西路-湖南路珠江路廣州路9000-140007000-100007000-800072-10054-7245-662.1.3 空置率三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓的入住情況存在較大差異，新街口區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的空置率最低，普遍都

45、在8%以下；山西路湖南路區(qū)域次之，空置率在5%20%之間；珠江路-廣州路區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的入住情況最差，空置率在15%-40%之間。投資與工業(yè)部28項(xiàng)目定位表2-4 2005年南京寫(xiě)字樓空置率區(qū)域新街口山西路-湖南路珠江路廣州路空置率8%以下5-20%15%-40%2.1.4 入住客戶特征新街口、山西路湖南路、珠江路廣州路為南京主要的寫(xiě)字樓三大板塊。從入住公司、企業(yè)的特征來(lái)看，新街口和山西路湖南路區(qū)域較為類似，入住客戶以中大型的國(guó)內(nèi)外知名公司、企業(yè)為主，業(yè)態(tài)主要為銀行、貿(mào)易、房地產(chǎn)、廣告公司等。珠江路廣州路客戶特征鮮明，由于靠近電子一條街，該區(qū)域內(nèi)的入駐業(yè)態(tài)以中小型的 IT、數(shù)碼、科技等類型為主。

46、2.2 南京市研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析目前南京適于研發(fā)的物業(yè)主要集中于各類軟件園、科技園中，對(duì)于市區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓而言，由于租金、面積、層高等條件的制約，大多數(shù)寫(xiě)字樓物業(yè)難以滿足研發(fā)類企業(yè)的需要。對(duì)南京市軟件園、科技園、都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和寫(xiě)字樓的調(diào)研也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，研發(fā)類企業(yè)主要集中于軟件園與科技園中，而 IT 銷售、設(shè)計(jì)廣告咨詢等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要集中于市區(qū)的寫(xiě)字樓及都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。投資與工業(yè)部29項(xiàng)目定位2.2.1 南京主要研發(fā)物業(yè)分布狀況按照“兩園多基地”的戰(zhàn)略規(guī)劃， 重點(diǎn)建設(shè)江蘇軟件園、南京軟件園，目前南京的研發(fā)園分布在江蘇軟件園、南京軟件園、鼓樓科技園、雨花軟件園、新城科技園，詳見(jiàn)下圖：南京軟件園

47、本案鼓樓科技園江蘇軟件園城中園新城科技園江蘇高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心雨花軟件園江寧科技創(chuàng)業(yè)中心創(chuàng)造中心東恒大廈江蘇軟件園吉山基地投資與工業(yè)部30項(xiàng)目定位南京軟件園南京軟件園是以若干骨干軟件企業(yè)為支撐，具有相應(yīng)的企業(yè)孵化能力，具有較為完善的生活服務(wù)設(shè)施，具有明確地域范圍的軟件產(chǎn)業(yè)園。整個(gè)園區(qū)充分利用自然山水，總占地面積 1 平方公里，一期開(kāi)發(fā) 0.4 平方公里，綠化率達(dá)三分之一。 現(xiàn)正在進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)，2006 年底約有 4 萬(wàn)平方米建筑面積的研發(fā)物業(yè)投入市場(chǎng)。目前租金價(jià)格為 26 元/平方米/月，對(duì)符合要求的軟件企業(yè)予以二年免、三年減半征收房租的優(yōu)惠政策，租期要求為 5 年。鼓樓科技園南京大學(xué)鼓樓高

48、校國(guó)家大學(xué)科技園以世界之窗軟件園為代表，以模范馬路一條街為軸線逐漸形成一個(gè)“一園多中心”，“T”型結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)帶，在模范馬路一條街上，將形成以十四所、國(guó)電南自、眾高校為依托的研究中心，其中包括南瑞電力自動(dòng)化、南汽發(fā)動(dòng)機(jī)研發(fā)、南京工業(yè)大學(xué)化工學(xué)院、東南大學(xué)醫(yī)學(xué)院、中投資與工業(yè)部31項(xiàng)目定位水木秦淮國(guó)藥科大學(xué)新藥研發(fā)中心、南京藝術(shù)學(xué)院石頭城風(fēng)光帶創(chuàng)意城等八個(gè)工業(yè)設(shè)計(jì)中心。在模范馬路沿線及周邊地區(qū)，將建成 100 萬(wàn)平方米研發(fā)設(shè)計(jì)及配套用房，通過(guò)設(shè)計(jì)企業(yè)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的集聚，在園內(nèi)集中和引進(jìn) 500 家以上各類設(shè)計(jì)企業(yè)，5000 名以上的優(yōu)秀研發(fā)設(shè)計(jì)人員隊(duì)伍，形成一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)。電子工業(yè)電

49、力自動(dòng)化設(shè)計(jì)中心南瑞集團(tuán)設(shè)計(jì)中心汽 車工 業(yè)世界之窗軟件園創(chuàng)意中心微波及電路系統(tǒng)集成設(shè)計(jì)中心郵 電 信 息設(shè)計(jì)中心建筑設(shè)計(jì)中心南自生物醫(yī)藥及合設(shè) 計(jì)中心南汽集團(tuán)化工及新材料設(shè)計(jì)中心成藥設(shè)計(jì)中心新城科技園新城科技園近 12 年要實(shí)施的主要項(xiàng)目有：新城科技大廈、新城工業(yè)大廈、省電力研發(fā)大廈、步步高研發(fā)中心等。三至四年內(nèi)要建設(shè)占地 40 公頃，建筑面積100 萬(wàn)平方米以上的新城科技園研發(fā)創(chuàng)業(yè)區(qū)，主要引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)及大型企業(yè)集團(tuán)研發(fā)辦公。目前，已有美國(guó)德?tīng)査?dòng)力設(shè)備中國(guó)總部、南京雨潤(rùn)集團(tuán)總部、投資與工業(yè)部32項(xiàng)目定位美國(guó)許氏洋參研發(fā)中心、江蘇電力設(shè)計(jì)咨詢中心、步步高電子研發(fā)中心、江蘇省環(huán)保廳環(huán)保技術(shù)

50、研發(fā)基地等研發(fā)機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)入駐科技園。其中新城工業(yè)大廈將于今年 10 月投入使用，總建筑面積 6 萬(wàn)平方米，由 4 棟標(biāo)準(zhǔn)廠房組成，為電子信息、生物制藥等高科技、高附加值產(chǎn)品的生產(chǎn)加工廠房?？萍即髲B是園區(qū)標(biāo)志性建筑，設(shè)計(jì) 20 層，集行政服務(wù)、商務(wù)培訓(xùn)、研發(fā)辦公等功能為一體，總建筑面積 5.8 萬(wàn)平方米。雨花軟件園雨花寧南新區(qū)已成為南京的首選研發(fā)基地，緊靠雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，規(guī)劃為高尚住宅區(qū)，高檔商貿(mào)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)，已成為南京主城區(qū)擴(kuò)張、城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。目前已有華為、中興通訊（南京）研發(fā)中心、舜天研發(fā)中心落戶，在集聚效應(yīng)的作用下，雨花軟件園亦將成為軟件企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園

51、。雨花軟件園由兩棟(A 樓B 樓)12 層的小高層商務(wù)樓和四棟多層住宅樓組成?？偨ㄖ娣e 4.2 萬(wàn)平方米，其中商務(wù)樓 2.6 萬(wàn)平方米。總投資為 1.2 億人民幣。投資與工業(yè)部33項(xiàng)目定位江蘇軟件園江蘇軟件園為國(guó)家級(jí)軟件園，包括位于龍?bào)粗新返慕K軟件園城中園、位于徐莊的徐莊軟件基地、位于江寧吉山的吉山軟件基地，構(gòu)成“一園兩基地”格局。目前僅城中園運(yùn)營(yíng)多年，已有 6 棟，共計(jì) 6.1 萬(wàn)平方米的研發(fā)用房，出租率高。江寧產(chǎn)業(yè)化基地暨出口基地由位于吉山的（n）park 與位于將軍大道的創(chuàng)造中心構(gòu)成，吉山基地正在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，一期規(guī)劃 6 平方公里,啟動(dòng)區(qū) 2 平方公里，戰(zhàn)略定位為大中型軟件企業(yè)規(guī)模

52、化生產(chǎn)基地和軟件出口基地.。創(chuàng)造中心總建筑面積約 5.3 萬(wàn)平方米，以四棟錯(cuò)落有致的建筑為主體，構(gòu)建靈性辦公空間和雙生態(tài)研發(fā)平臺(tái)。成為江寧產(chǎn)業(yè)化基地暨出口基地的窗口形象。本項(xiàng)目位于江蘇軟件園的徐莊基地，除本項(xiàng)目外，徐莊基地已有福中英特爾、聯(lián)想先聲醫(yī)藥入駐。城中園創(chuàng)造中心徐莊基地（n）park投資與工業(yè)部34項(xiàng)目定位2.2.2 南京主要研發(fā)物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)特征研發(fā)物業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓具有一定的替代性從軟件園入駐客戶看，由于軟件園的物業(yè)條件與寫(xiě)字樓基本類似，研發(fā)物業(yè)客戶群與寫(xiě)字樓客戶群體有交叉，許多入園的科技企業(yè)并非研發(fā)公司，而是銷售公司。另外，寫(xiě)字樓物業(yè)可以滿足部分研發(fā)型企業(yè)的需要，加之價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，研發(fā)物業(yè)

53、對(duì)寫(xiě)字樓有一定的替代作用。研發(fā)物業(yè)租金低，出租率高，供不應(yīng)求我行調(diào)研了南京主要的租賃研發(fā)物業(yè)，包括江蘇軟件園、世界之窗、雨花軟件園、江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心、江寧科技服務(wù)中心，由于其租金低于寫(xiě)字樓，吸納了一批中小企業(yè)客戶入駐，物業(yè)空置率遠(yuǎn)低于一般寫(xiě)字樓。這說(shuō)明未來(lái)研發(fā)物業(yè)租金上漲幅度有可能超過(guò)寫(xiě)字樓，但租金上限依然將低于寫(xiě)字樓。表 2-5 南京市主要軟件園出租情況區(qū)域玄武區(qū)鼓樓區(qū)雨花區(qū)秦淮區(qū)江寧區(qū)浦口高新區(qū)投資與工業(yè)部軟件園江蘇軟件園城中園世界之窗軟件園雨花軟件園一期江蘇省高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心江寧科技服務(wù)中心南京軟件區(qū)35出租率97%100%100%98%93%95%項(xiàng)目定位未來(lái)五年研發(fā)型物業(yè)供應(yīng)量

54、將有成倍的放大，對(duì)研發(fā)型物業(yè)招商及價(jià)格的快速提升有一定的壓力。目前南京研發(fā)物業(yè)市場(chǎng)在政府扶持下，存量研發(fā)物業(yè)租金偏低（見(jiàn)表 2-6），新增研發(fā)物業(yè)量較多（見(jiàn)表 2-7）。從近期（兩年）看，兩年內(nèi)至少有 40 萬(wàn)以上的研發(fā)物業(yè)投入市場(chǎng)，相對(duì)目前存量物業(yè)來(lái)說(shuō)將有成倍的提高；從遠(yuǎn)期看（三至五年），預(yù)計(jì)將有 100 萬(wàn)以上研發(fā)物業(yè)投入市場(chǎng)，因此，這將對(duì)近兩年研發(fā)物業(yè)價(jià)格的快速提升有一定的影響。表 2-6 主要存量研發(fā)物業(yè)供應(yīng)狀況表建筑面積 租金（萬(wàn)平方米） （元）出租率南京軟件園鼓樓科技園江蘇軟件園雨花軟件園其它高新區(qū)一期世界之窗城中園一期、二期江蘇高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服14134544203295%100%

55、97%98%98%務(wù)中心江寧創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心總計(jì)23-93%-注：1. 已考慮免租期。2. 未計(jì)分散于高校、研究所中的研發(fā)物業(yè)。3 未計(jì)由老廠房改造的都市創(chuàng)意園。投資與工業(yè)部36項(xiàng)目定位3表 2-7 2006 年-2007 年主要增量研發(fā)物業(yè)供應(yīng)狀況表建 筑 面 積（萬(wàn)平方米）租金（元）投入使用時(shí)間南京軟件園高新區(qū)26、2007 年鼓樓科技園江蘇軟件園新城科技園各研發(fā)設(shè)計(jì)中心創(chuàng)造中心本項(xiàng)目新城工業(yè)大廈新城科技大廈合計(jì)至少 10136大于 40 萬(wàn)4541-30未定-注：1. 已考慮免租期。2. 未計(jì)分散于高校、研究所中的研發(fā)物業(yè)。3 未計(jì)由老廠房改造的都市創(chuàng)意園。投資與工業(yè)部37項(xiàng)目定位符合國(guó)際研

56、發(fā)企業(yè)的純研發(fā)物業(yè)少，開(kāi)發(fā)適于大企業(yè)發(fā)展的研發(fā)園區(qū)將彌補(bǔ)南京市研發(fā)物業(yè)的市場(chǎng)空白南京研發(fā)物業(yè)主要集中于軟件園和科技園中，但物業(yè)綜合質(zhì)素（包括環(huán)境、面積、層高、承重、物業(yè)管理等）與國(guó)際研發(fā)企業(yè)的要求有一定的偏差，且擴(kuò)展空間受限（見(jiàn)表 2-8）。因此, 開(kāi)發(fā)適于大企業(yè)發(fā)展的研發(fā)園區(qū)將彌補(bǔ)南京市研發(fā)物業(yè)的市場(chǎng)空白。表 2-8 主要存量研發(fā)物業(yè)指標(biāo)單層面積（平方米）層高（米）承重（KG）物管環(huán)境南京軟件園鼓樓科技園江蘇軟件園雨花軟件園其它高新區(qū)一期世界之窗城中園一期、二期江蘇高新50001077213543400350-500200-500250200中低低中低中中低中高中低

57、中中低術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心江寧創(chuàng)業(yè)服1000500低中低務(wù)中心投資與工業(yè)部38項(xiàng)目定位3、供需市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論基于對(duì)本項(xiàng)目的供需市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)機(jī)會(huì)可歸納為以下幾點(diǎn)：開(kāi)發(fā)符合國(guó)際知名研發(fā)企業(yè)要求的研發(fā)園區(qū);開(kāi)發(fā)兼顧中小有潛力研發(fā)企業(yè)發(fā)展的研發(fā)園區(qū);開(kāi)發(fā)部分銷售的研發(fā)物業(yè)產(chǎn)品, 以適應(yīng)國(guó)內(nèi)研發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)的購(gòu)買需求;開(kāi)發(fā)服務(wù)于整個(gè)徐莊軟件園的住宅商業(yè)配套設(shè)施。投資與工業(yè)部39項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位1項(xiàng)目分析1.1 項(xiàng)目地塊解析本項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積：267.08 畝容積率要求：地塊形狀：狹長(zhǎng)型周邊狀況：西面為福中英特爾培訓(xùn)基地、北面為聯(lián)想先聲藥業(yè)，其它無(wú)建設(shè)項(xiàng)目。1.2 項(xiàng)目區(qū)位特征兩大開(kāi)發(fā)區(qū)提供產(chǎn)業(yè)支持：位于新港

58、開(kāi)發(fā)區(qū)和江寧開(kāi)發(fā)區(qū)兩大南京重要的高科技產(chǎn)業(yè)基地之間。適于發(fā)展與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的嵌入式軟件及研發(fā)中心。大學(xué)城為其提供智力支持：毗鄰仙林大學(xué)城，為徐莊軟件園企業(yè)輸送人才。投資與工業(yè)部40項(xiàng)目定位市區(qū)邊緣優(yōu)勢(shì)：與南京市中心距離僅二十分鐘車程，利于吸引南京市區(qū)內(nèi)發(fā)展壯大的研發(fā)類企業(yè)外移。南京的東大門(mén)：作為南京市東大門(mén)，徐莊軟件園應(yīng)具備吸引國(guó)內(nèi)外知名研發(fā)企業(yè)的入駐條件，以此提升南京軟件園的整體形象。1.3 項(xiàng)目交通條件臨近滬寧高速，可以快速抵達(dá)上海、蘇州等國(guó)際知名研發(fā)企業(yè)聚集之地，承接上海，蘇州等地的國(guó)際知名企業(yè)的研發(fā)企業(yè)梯度轉(zhuǎn)移。臨近 312 國(guó)道、繞城公路，快速通達(dá)南京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)。2009 年

59、地鐵將通至園區(qū)，縮短與市中心區(qū)的相對(duì)距離，有利于市區(qū)內(nèi)研發(fā)企業(yè)的遷入。通過(guò)繞城公路-機(jī)場(chǎng)高速至機(jī)場(chǎng)僅需 30 分鐘車程。投資與工業(yè)部41項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)1.4 項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：兩大開(kāi)發(fā)區(qū)之間、距市區(qū)較近交通優(yōu)勢(shì)：滬寧高速、312國(guó)道、繞城公路、地鐵入口人才優(yōu)勢(shì)：近大學(xué)城周邊配套尚不成熟研發(fā)企業(yè)入駐少住宅配套少SWOT分析南京尚無(wú)高端研發(fā)產(chǎn)業(yè)園國(guó)內(nèi)外大型研發(fā)企業(yè)看好南京的研發(fā)環(huán)境機(jī)會(huì)1.4.1 優(yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于兩大開(kāi)發(fā)區(qū)之間，臨近仙林大學(xué)城 雨花區(qū)研發(fā)基地已現(xiàn)集聚效應(yīng) 以世界之窗為主的鼓樓區(qū)軟件園的規(guī)劃建設(shè) 其它市區(qū)內(nèi)科技園、創(chuàng)意園、寫(xiě)字?jǐn)?shù)競(jìng)爭(zhēng)威脅南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)本項(xiàng)目

60、徐莊軟件園位于風(fēng)景秀麗、空氣清新的紫金山仙林大學(xué)城東側(cè)南京仙西新市區(qū)，毗鄰鐘本項(xiàng)目山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)，北至寧鎮(zhèn)公路 312 國(guó)道，南靠仙林大道，投資與工業(yè)部42項(xiàng)目定位西依繞城公路，東接仙林大學(xué)城；徐莊軟件園界于新港開(kāi)發(fā)區(qū)與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)之間， 有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，更有利于吸引研發(fā)企業(yè)的入駐，區(qū)位條件十分優(yōu)越。南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)-以新型平板顯示器件為主的光電子元器件、計(jì)算機(jī)和外部設(shè)備、通信設(shè)備等電子信息項(xiàng)目、軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；信息家電、輕工服裝、機(jī)電產(chǎn)品、儀器儀表及系統(tǒng)集成、汽車、摩托車等車輛及其零部件制造項(xiàng)目；生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械項(xiàng)目；新材料、新型能源及裝備、新型環(huán)保技術(shù)項(xiàng)目；以產(chǎn)品出口為