1、目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc390798024 1 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀概述 PAGEREF _Toc390798024 h 2 HYPERLINK l _Toc390798025 1.1 我國房地產(chǎn)融資定義 PAGEREF _Toc390798025 h 2 HYPERLINK l _Toc390798026 1.2 我國房地產(chǎn)融資特點(diǎn) PAGEREF _Toc390798026 h 錯(cuò)誤!未定義書簽。 HYPERLINK l _Toc390798027 1.2.1 融資規(guī)模大 PAGEREF _Toc390798027 h 錯(cuò)誤!未定義書簽。 HYPER

2、LINK l _Toc390798028 1.2.2資金回收期長 PAGEREF _Toc390798028 h 2 HYPERLINK l _Toc390798029 1.3 我國房地產(chǎn)融資種類 PAGEREF _Toc390798029 h 2 HYPERLINK l _Toc390798030 1.3.1自有資金 PAGEREF _Toc390798030 h 2 HYPERLINK l _Toc390798031 1.3.2預(yù)收房款 PAGEREF _Toc390798031 h 2 HYPERLINK l _Toc390798032 1.3.3建設(shè)單位墊資 PAGEREF _Toc3

3、90798032 h 2 HYPERLINK l _Toc390798033 1.3.4銀行貸款 PAGEREF _Toc390798033 h 2 HYPERLINK l _Toc390798034 1.3.5房地產(chǎn)信托 PAGEREF _Toc390798034 h 2 HYPERLINK l _Toc390798035 1.3.6上市融資 PAGEREF _Toc390798035 h 2 HYPERLINK l _Toc390798036 1.3.7房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 PAGEREF _Toc390798036 h 2 HYPERLINK l _Toc390798037 1.3.8聯(lián)合開

4、發(fā) PAGEREF _Toc390798037 h 2 HYPERLINK l _Toc390798038 1.3.9開發(fā)商貼息貸款 PAGEREF _Toc390798038 h 2 HYPERLINK l _Toc390798039 1.3.10售后回買及回租 PAGEREF _Toc390798039 h 2 HYPERLINK l _Toc390798040 1.3.11海外融資 PAGEREF _Toc390798040 h 2 HYPERLINK l _Toc390798041 1.3.12融資租賃 PAGEREF _Toc390798041 h 2 HYPERLINK l _To

5、c390798042 1.3.13非上市增資擴(kuò)股 PAGEREF _Toc390798042 h 2 HYPERLINK l _Toc390798043 1.3.14夾層融資 PAGEREF _Toc390798043 h 2 HYPERLINK l _Toc390798044 1.3.15債券融資 PAGEREF _Toc390798044 h 2 HYPERLINK l _Toc390798045 1.3.16項(xiàng)目融資 PAGEREF _Toc390798045 h 2 HYPERLINK l _Toc390798046 2 我國房地產(chǎn)融資模式存在問題 PAGEREF _Toc390798

6、046 h 錯(cuò)誤!未定義書簽。 HYPERLINK l _Toc390798047 2.1融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc390798047 h 錯(cuò)誤!未定義書簽。 HYPERLINK l _Toc390798048 2.2 對房地產(chǎn)融資的限制多 PAGEREF _Toc390798048 h 錯(cuò)誤!未定義書簽。 HYPERLINK l _Toc390798049 2.3銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少 PAGEREF _Toc390798049 h 錯(cuò)誤!未定義書簽。 HYPERLINK l _Toc390798050 3 房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析 P

7、AGEREF _Toc390798050 h 2 HYPERLINK l _Toc390798051 3.1 房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具 PAGEREF _Toc390798051 h 2 HYPERLINK l _Toc390798052 3.2 房地產(chǎn)金融體系效率不高 PAGEREF _Toc390798052 h 2 HYPERLINK l _Toc390798053 3.3 房地產(chǎn)金融體系還不健全 PAGEREF _Toc390798053 h 2 HYPERLINK l _Toc390798054 3.4 與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善 PAGEREF _Toc390798054 h

8、 2 HYPERLINK l _Toc390798055 3.5 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留思想的產(chǎn)物 PAGEREF _Toc390798055 h 錯(cuò)誤!未定義書簽。 HYPERLINK l _Toc390798056 3.6 銀行貸款的本身固有的限制 PAGEREF _Toc390798056 h 2 HYPERLINK l _Toc390798057 3.7 商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)欠缺 PAGEREF _Toc390798057 h 2 HYPERLINK l _Toc390798058 3.8 房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率，自有資本不足 PAGEREF _Toc390798058 h 2 HYPERLINK

9、l _Toc390798059 4.我國房地產(chǎn)融資主要模式及比較分析 PAGEREF _Toc390798059 h 2 HYPERLINK l _Toc390798060 4.1 傳統(tǒng)融資方式 PAGEREF _Toc390798060 h 2 HYPERLINK l _Toc390798061 4.1.1銀行貸款 PAGEREF _Toc390798061 h 2 HYPERLINK l _Toc390798062 4.1.2企業(yè)債券 PAGEREF _Toc390798062 h 2 HYPERLINK l _Toc390798063 4.1.3上市融資 PAGEREF _Toc3907

10、98063 h 2 HYPERLINK l _Toc390798064 4.1.4銀團(tuán)貸款 PAGEREF _Toc390798064 h 2 HYPERLINK l _Toc390798065 4.2 新型模式 PAGEREF _Toc390798065 h 2 HYPERLINK l _Toc390798066 4.2.1房地產(chǎn)信托計(jì)劃 PAGEREF _Toc390798066 h 2 HYPERLINK l _Toc390798067 4.2.2房地產(chǎn)投資基金 PAGEREF _Toc390798067 h 2 HYPERLINK l _Toc390798068 4.2.3房地產(chǎn)投資信

11、托 PAGEREF _Toc390798068 h 2 HYPERLINK l _Toc390798069 5.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資路徑選擇 PAGEREF _Toc390798069 h 2 HYPERLINK l _Toc390798070 5.1建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體制 PAGEREF _Toc390798070 h 2 HYPERLINK l _Toc390798071 5.1.1 建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系 PAGEREF _Toc390798071 h 2 HYPERLINK l _Toc390798072 5.1.2建立住房信貸貼息政策 PAGEREF _To

12、c390798072 h 2 HYPERLINK l _Toc390798073 5.1.3建立合理的住房金融資金籌集機(jī)制 PAGEREF _Toc390798073 h 2 HYPERLINK l _Toc390798074 5.1.4建立完善的個(gè)人信用制度 PAGEREF _Toc390798074 h 2 HYPERLINK l _Toc390798075 5.2 拓寬融資渠道 PAGEREF _Toc390798075 h 2 HYPERLINK l _Toc390798076 5.2.1房地產(chǎn)企業(yè)上市融資 PAGEREF _Toc390798076 h 2 HYPERLINK l _

13、Toc390798077 5.2.2房地產(chǎn)企業(yè)債券融資 PAGEREF _Toc390798077 h 2 HYPERLINK l _Toc390798078 5.2.3房地產(chǎn)投資信托基金 PAGEREF _Toc390798078 h 2 HYPERLINK l _Toc390798079 5.2.4 房地產(chǎn)的證券化 PAGEREF _Toc390798079 h 2 HYPERLINK l _Toc390798080 5.3 強(qiáng)化法律法規(guī)體系建設(shè) PAGEREF _Toc390798080 h 2 HYPERLINK l _Toc390798081 5.4 培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域

14、的管理人才 PAGEREF _Toc390798081 h 2 HYPERLINK l _Toc390798082 5.5 加強(qiáng)對證券化技術(shù)的進(jìn)一步研究 PAGEREF _Toc390798082 h 2 HYPERLINK l _Toc390798083 5.6 審慎研發(fā)和推廣高風(fēng)險(xiǎn)金融新產(chǎn)品 PAGEREF _Toc390798083 h 2 HYPERLINK l _Toc390798084 6 結(jié)語 PAGEREF _Toc390798084 h 2 HYPERLINK l _Toc390798085 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc390798085 h 2 HYPERLINK l

15、 _Toc390798086 后記 PAGEREF _Toc390798086 h 2 我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式探討前言改革開放以來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其近些年來中國城市化推進(jìn)，居民住房需求不斷擴(kuò)大， 同時(shí)居民生活水平的提高更是讓房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資比重和國民生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)值均位于相對較高的水平，房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展不僅關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還影響著社會(huì)居民的生活水平與社會(huì)和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)特征決定了資金是房企發(fā)展及壯大的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)資本運(yùn)中資金籌集環(huán)節(jié)非常重要。一旦資金鏈斷鏈，房地產(chǎn)企業(yè)很難維持運(yùn)營。1 我國房地產(chǎn)融

16、資現(xiàn)狀概述1.1 我國房地產(chǎn)融資定義從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和HYPERLINK /view/54260.htm信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列HYPERLINK /view/699291.htm金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是HYPERLINK /view/1989013.htm房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)HYPERLINK /view/25183.htm項(xiàng)目的直接和HYPERLINK /view/130803.htm間接融資的總和，包括HYPERLINK /view/3192521.htm房地產(chǎn)信貸

17、及資本市場融資等。1.2 我國房地產(chǎn)融資特點(diǎn)1.2.1 融資規(guī)模大 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于投資價(jià)值大而產(chǎn)生了大量的資金需求，并且房地產(chǎn)企業(yè)的資金，存在使用支出上的集中性和來源積累上的分散性、長期性的矛盾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須綜合運(yùn)用多種融資方式，充分發(fā)掘內(nèi)部潛力并進(jìn)行大規(guī)模的外部資金融通。 1.2.2資金回收期長 由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期長，一個(gè)項(xiàng)目從策劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收到出售(或出租)至少需1年以上時(shí)間，且銷售(或出租)一定數(shù)量后才能收回成本乃至產(chǎn)生利潤，因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長，所以各種融通資金的回收期(或償還期)也長。1.3 我國房地產(chǎn)融資種類1.3.1自有資金開發(fā)商利用企

18、業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項(xiàng)目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。121號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會(huì)變得越來越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。1.3.2預(yù)收房款這種方式通常會(huì)受到買賣雙方的歡迎，因?yàn)閷τ陂_發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家；而對于買方而言，由

19、于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開發(fā)難以為繼。1.3.3建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的1

20、0%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號(hào)文件對建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2004年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會(huì)更有限。1.3.4銀行貸款在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來，國家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對銀行信貸方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟

21、然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。1.3.5房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度

22、的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。1.3.6上市融資上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴(kuò)充規(guī)

23、模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的。1.3.7房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對基金投資

24、獲利能力的判斷和市場的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購買力和市場價(jià)格發(fā)現(xiàn)。 1.3.8聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流有效地控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在35%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差

25、套，用住宅開發(fā)的模式開發(fā)不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來這就會(huì)帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 1.3.9開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實(shí)現(xiàn)提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設(shè)還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時(shí)，商家貼息提

26、供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行,獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，來解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷售過程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。1.3.10售后回買及回租售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時(shí)，在今后較長一段時(shí)間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、

27、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L時(shí)間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項(xiàng)

28、物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次,他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時(shí)，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。1.3.11海外融資海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方

29、式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國外房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過程中要求規(guī)范而透明，而國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。1.3.12融資租賃根據(jù)合同法的規(guī)定房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，

30、快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。1.3.13非上市增資擴(kuò)股私募股權(quán)融資受美國次級貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他

31、5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。1.3.14夾層融資夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品在房地產(chǎn)領(lǐng)域常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產(chǎn)開發(fā)商融資的15%至30%,是靠夾層融資來補(bǔ)足的。對于房地產(chǎn)商來說可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款資金回報(bào)的要求適中;對于項(xiàng)目要求較低不要求“四證”齊全投資方對控制權(quán)的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)小;退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動(dòng)性。1.3.15債券融資由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)再加

32、上我國的企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。1.3.16項(xiàng)目融資所謂項(xiàng)目融資，指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。2 我國房地產(chǎn)融資模式存在問題房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈

33、條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：2.1融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時(shí)間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，

34、必然會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。2.2 對房地產(chǎn)融資的限制多融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實(shí)質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。2.3

35、銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。3 房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析我國房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對癥下藥，逐步完善，真正

36、實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：3.1 房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對個(gè)人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實(shí)際情況而專門設(shè)計(jì)適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。3.2 房地產(chǎn)金融體系效率不高金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進(jìn)行投

37、資。因此，我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。3.3 房地產(chǎn)金融體系還不健全當(dāng)前我國證券市場的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機(jī)制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢必會(huì)導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運(yùn)用。此外，由于我國證券市場的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且又給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場的改革力度，真正落實(shí)國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見中的精神和要求，推進(jìn)資本市場開放和穩(wěn)定發(fā)展。3.4 與

38、房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中，消費(fèi)者相對而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實(shí)行監(jiān)督，有利于改變消費(fèi)者的不利地位，提高市場運(yùn)行效率。地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控時(shí)就能更好地控制這一個(gè)或幾個(gè)融資渠道。這種管理模式極大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)走向市場化。3.5 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留思想的產(chǎn)物我國目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)

39、軌時(shí)期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下的嚴(yán)格控制、保守的思想還占據(jù)上風(fēng)。我國房地產(chǎn)業(yè)是在中國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期一步一步發(fā)展起來的，在這一過程中，由于許多改革仍然帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維模式。在對待房地產(chǎn)企業(yè)融資問題上，限制其融資渠道，以便更方便實(shí)行監(jiān)管。融資渠道窄，則當(dāng)進(jìn)行房3.6 銀行貸款的本身固有的限制銀行貸款條件高，限制多，靈活性不夠；銀行貸款期限短、利率高，與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)不匹配。一方面房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款必須在項(xiàng)目四證齊全、自有資金比例達(dá)到項(xiàng)目總投資的30以上，并提供足夠的擔(dān)?；虻盅汉蟛拍芟蛏虡I(yè)銀行申請貸款審批。項(xiàng)目貸款資金使用監(jiān)管非常嚴(yán)格，不能用于土地款支付等，只能用于開發(fā)建設(shè)支出。土地儲(chǔ)備資金不能用房

40、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的資金解決，只能用自有資金支付，商業(yè)信貸融資方式靈活性缺乏。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定其需要低成本的長期資金，而目前貸款融資方式多造成短貸長投的現(xiàn)象，資金來源與運(yùn)用周期不相匹配，對開發(fā)商而言容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，急需要長期低成本的資金來源滿足開發(fā)需要，尤其是持有型商業(yè)地產(chǎn)。3.7 商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)欠缺由于我國主要銀行是國有控股的，因此缺乏私人銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)的范疇，其市場前景也比較看好。因此，很多銀行都存在急功近利的思想，希望能夠多多發(fā)放貸款以贏得巨額利潤。各家銀行為了搶占市場份額，在激勵(lì)機(jī)制的作用下，一些銀行的分支機(jī)構(gòu)對開發(fā)商貸款降低客戶資

41、質(zhì)等級評定的門檻，或者是放松貸款審查標(biāo)準(zhǔn)，這樣就進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴性，同時(shí)也使得銀行自身惰于金融產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)入一個(gè)融資渠道狹窄的惡性循環(huán)。3.8 房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率，自有資本不足房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，整個(gè)行業(yè)相比于西方發(fā)達(dá)國家還處于初級階段國務(wù)院對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金要求比例在30%-35%之間，而目前國內(nèi)的房地企業(yè)自有資本投入在20%左右，與政府及監(jiān)管部門要求差距比較大。根據(jù)2011年上市公司的披露年報(bào)顯示，房地產(chǎn)四大龍頭萬科、保利、金地、招商局地產(chǎn)中的萬科與保利的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，雖然凈利潤均有一定增長，但是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也大幅上升，其中保利地產(chǎn)為78.9

42、8%，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率是74.68%。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷高，但是房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力卻沒有大幅提高，甚至部分房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營現(xiàn)金。出現(xiàn)大幅下滑的跡象，企業(yè)為了繼續(xù)發(fā)展需要在土地支出方面加大投入，如果房地產(chǎn)業(yè)未來銷售情況沒有好轉(zhuǎn)，企業(yè)開發(fā)的樓盤越多，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)警示也越大。 4.我國房地產(chǎn)融資主要模式及比較分析4.1 傳統(tǒng)融資方式4.1.1銀行貸款對于房產(chǎn)行業(yè)而言，銀行貸款是指商業(yè)銀行作為貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)的貸款，主要分為信用貸款和抵押擔(dān)保貸款。信用貸款是指單憑借款人的信譽(yù)、而不需提供任何抵押品的放款；抵押擔(dān)保貸款根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，又分為抵押品貸款和保證書擔(dān)保貸

43、款。在中國房企資金來源中，銀行貸款一直是一種傳統(tǒng)而占主流的融資渠道，占目前資金來源比重很大。銀行貸款具有審批效率較高、成本相對較低、一旦項(xiàng)目條件滿足，隨時(shí)都能發(fā)起申請等特點(diǎn)。銀行對開發(fā)商提供貸款，最看重的是開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況、企業(yè)信譽(yù)和項(xiàng)目本身情況，一般對大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的住宅項(xiàng)目非常支持，同時(shí)為了保證貸款還款資金來源，銀行還要求獨(dú)家獲得該住宅項(xiàng)目的按揭貸款發(fā)放資格，成為開發(fā)商的按揭合作銀行。4.1.2企業(yè)債券企業(yè)債券為中華人民共和國國內(nèi)具有法人資格的企業(yè)為籌集生產(chǎn)與建設(shè)資，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。 企業(yè)債券為中華人民共和國國內(nèi)具有法人資格的企業(yè)為籌集生產(chǎn)與建設(shè)資金

44、，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。在中國，企業(yè)債券泛指各種所有制企業(yè)發(fā)行的債券。房地產(chǎn)企業(yè)債券是指由地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的憑證。基本要素由幾方面構(gòu)成：票面價(jià)值、債券價(jià)格、利率、還本付息期限與方式等；房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)的特點(diǎn)：發(fā)行總額大、票面利率較高、期限較長、較安全。發(fā)行企業(yè)債券是房地產(chǎn)企業(yè)的可行選擇。發(fā)債的利息能稅前列支，具有明顯財(cái)務(wù)杠桿的作用，能實(shí)現(xiàn)調(diào)整長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)的目的，在滿足資金需求的同時(shí)不分散企業(yè)的控制權(quán)。由于其具有其他融資方式不能替代的功能，使的成熟國際資本市場債券融資比例大大超過股權(quán)融資比重。 4.1.3上市融資上市融資是指企業(yè)所有者通過出售可接受的

45、部分股權(quán)換取企業(yè)發(fā)展所需要的長期資金，依靠資本市場輸血促使企業(yè)迅速擴(kuò)大資本積累。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇境內(nèi)上市(A股市場)或境外上市(H股、N股、或S股市場等)或幾地同時(shí)上市(多重上市)。內(nèi)地房企在境外上市的方式比較多，常用的有境內(nèi)企業(yè)在境外直接上市、涉及境內(nèi)股權(quán)的境外公司在境外直接上市(紅籌方式)、國內(nèi)A股上市公司境外分拆上市等。上市融資是指企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)發(fā)展所需要的長期資金，依靠資本市場輸血促使企業(yè)迅速擴(kuò)大資本積累。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇境內(nèi)上市(A股市場)或境外上市(H股、N股、或S股市場等)或幾地同時(shí)上市(多重上市)。內(nèi)地房企在境外上市的方式比較多，

46、常用的有境內(nèi)企業(yè)在境外直接上市、涉及境內(nèi)股權(quán)的境外公司在境外直接上市(紅籌方式)、國內(nèi)A股上市公司境外分拆上市等。4.1.4銀團(tuán)貸款是由獲準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式銀團(tuán)貸款適合為大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上提供大額融資支持，銀團(tuán)貸款對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目未來運(yùn)營情況等風(fēng)險(xiǎn)控制嚴(yán)格，資金使用嚴(yán)格監(jiān)管，對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營和信貸資金使用起到較好的作用。相比單家銀行貸款而言，銀團(tuán)貸款有利于擴(kuò)大借款人的知名度，但貸款時(shí)間長，流程復(fù)雜，若組銀團(tuán)失敗，對公司的聲譽(yù)也會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。4

47、.2 新型模式4.2.1房地產(chǎn)信托計(jì)劃所謂信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處置。房地產(chǎn)信托，是信托公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并對其進(jìn)行管理和處分，為受益人獲取一定收益的投資方式。在實(shí)務(wù)中，從拓展房地產(chǎn)融資渠道來講，我國的房地產(chǎn)信托主要以集合資金信托計(jì)劃的形式存在并以私募的方式發(fā)行。房地產(chǎn)資金信托可分為債務(wù)型信托和權(quán)益型信托。 4.2.2房地產(chǎn)投資基金投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式，向社會(huì)募集資金，交由投資專家運(yùn)作和管理，將其投資于

48、股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分給廣大投資者的一種集合投資模式。房地產(chǎn)投資基金是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的投資基金?；鸢床煌姆诸悩?biāo)準(zhǔn)，可分為開放型和封閉型，以及契約型、公司型和有限合伙型。其利用資金優(yōu)勢積極拓展，較短時(shí)間內(nèi)積累大量有效資產(chǎn)，形成規(guī)模效應(yīng)，并可策劃進(jìn)一步上市融資。境外房地產(chǎn)基金一般要求短期內(nèi)有較高資金回報(bào)，充當(dāng)高融資成本的財(cái)務(wù)投資者的角色，并在一定時(shí)機(jī)退出。開發(fā)商需要估算與境外基金合作給企業(yè)帶來的綜合效益能否彌補(bǔ)承擔(dān)高額融資成本的損失。4.2.3房地產(chǎn)投資信托其均是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，通過合同(章程)約定投資政策，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資決策，基金資產(chǎn)由專業(yè)受托機(jī)構(gòu)管

49、理，主要投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，從房地產(chǎn)的采購、發(fā)展、管理維護(hù)、銷售過程中取得租金和銷售收入；或者為個(gè)人和機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)抵押貸款，取得利息收入，并將投資綜合收益中的絕大部分以派息形式按比例分配給投資者的一種房地產(chǎn)類的集合投資計(jì)劃產(chǎn)品。它是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，將房地產(chǎn)中小眾投資品(投資門檻很高)變成了大眾投資品。其投資目標(biāo)要求主要是規(guī)定REITS必須以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、能產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)為投資目標(biāo)；收入分配的要求是保證基金收入的絕大部分用來分紅；同時(shí)，產(chǎn)品在交易所流通。5.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資路徑選擇5.1建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體制5.1.1 建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系例如：為他們提

50、高抵押貸款、加長償還期限等，可以確保這些購房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達(dá)到保障他們權(quán)利的目的。5.1.2建立住房信貸貼息政策政府采用住房信貸貼息政策，可以通過此籌集大量的資金，同時(shí)還可以增加房屋的銷售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達(dá)到增加財(cái)政收入的目的。5.1.3建立合理的住房金融資金籌集機(jī)制具體可以采取法：一是建立合理的住宅儲(chǔ)蓄信貸制度；二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運(yùn)行質(zhì)量；三是發(fā)展住房抵押貸款二級市場，將個(gè)人住房抵押貸款出售或者證券化。5.1.4建立完善的個(gè)人信用制度建立完善的個(gè)人信用制度，主要從樹立個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人信用評價(jià)體系兩個(gè)方面去做。當(dāng)然，關(guān)于我國信用

51、制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域有一個(gè)良性運(yùn)作的體系，操作快捷方便，及時(shí)有效的提供相關(guān)信息，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。5.2 拓寬融資渠道5.2.1房地產(chǎn)企業(yè)上市融資上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買殼上市。民營企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對于這些民營企業(yè)來說，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點(diǎn)，也是其達(dá)不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。5.2.2房地產(chǎn)企業(yè)債券融資與國外成熟的經(jīng)驗(yàn)相比，我國的資本市場結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴(yán)重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，

52、應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：一是準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)債券；二是采取新的措施方法，將我國房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場化，使我國房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標(biāo)準(zhǔn)化；三是，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評級體系。四是發(fā)展房地產(chǎn)債券二級市場。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類，來吸引投資者的興趣，并且在柜臺(tái)交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。5.2.3房地產(chǎn)投資信托基金明確的定義為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴(kuò)大其投資規(guī)模

53、，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國通過信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。5.2.4 房地產(chǎn)的證券化房地產(chǎn)證券化是指把對房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過一定的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢來看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)樽》康盅嘿J款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和信用評級制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場體系與交易規(guī)則；二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會(huì)計(jì)制度；三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金

54、融為二級市場。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運(yùn)作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。 5.3 強(qiáng)化法律法規(guī)體系建設(shè)尤其是稅收方面的法律，要加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實(shí)施力度，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個(gè)方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，證券法和公司法修訂使我國資本市場面臨新機(jī)遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進(jìn)行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對于在保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入市場方面，也要出臺(tái)相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。5.

55、4 培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域的管理人才房地產(chǎn)投資信托基金在國內(nèi)是一個(gè)比較新興的投融資方式，需要投資人和融資者擁有比較多的專業(yè)知識(shí)作為支撐，因此培養(yǎng)專業(yè)的該領(lǐng)域的管理人才顯得尤為重要。進(jìn)一步地，還可以引入職業(yè)資格考試制度，進(jìn)而利用這類人才引導(dǎo)REITS市場健康、有序地發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地的產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師，審計(jì)師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。5.5 加強(qiáng)對證券化技術(shù)的進(jìn)一步研究在建立多元化、多層次住房供應(yīng)體系過程中，必須徹底擺脫主要依賴商業(yè)銀行信貸資金的傳統(tǒng)模式，代之以多元化融資。資產(chǎn)證券化對多元化融資渠道的實(shí)現(xiàn)具有非常重要的作用。因此，必須在客觀、深入地分析MBS(抵押支持債券或者抵押貸款證券化)、CDO(擔(dān)保債務(wù)憑證)等證券化技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的基礎(chǔ)上，在資金池構(gòu)成原則、信息披露、評級規(guī)