1、新工人文化宮商業(yè)籌劃運營報告序工人文化宮 文學(xué)的宮殿，藝術(shù)的禮堂。 一個市民的文化交集圈，一座雕刻著中國文化歷史進(jìn)程的豐碑，在悄然無息間，升華一座城市的品格。 隨著城市化進(jìn)程的日益翻新，昆明即將迎來嶄新的文化堡壘新工人文化宮。 一場聲勢浩蕩的文化與商業(yè)維新，將拉開城市開展的新格局。 新工人文化宮，將以獨到的文化氣氛，浸染商業(yè)文化地產(chǎn)的美學(xué)。讓我們以一段視頻開始今天的方案匯報。目 錄第一局部 行四方 第二局部 審自我 第三局部 找出路 第四局部 定目標(biāo) 第五局部 做運營第一局部、行四方西安南京揚(yáng)州蘇州上海深圳我們對全國5大工人文化宮及深圳商業(yè)文化地產(chǎn)工程進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)。西安上海蘇州揚(yáng)州南京西安南

2、京揚(yáng)州蘇州上海一、全國文化地產(chǎn)文化宮考察學(xué)習(xí)成果分享1站西安西安大唐芙蓉園歌舞大劇院考察寶雞市工人文化宮考察學(xué)習(xí)感悟：民族文化與商業(yè)的結(jié)合，將大唐文化演繹的淋漓盡致。劇院的價值之所在！寶雞市總工會職工激情廣場寶雞市工人文化宮考察學(xué)習(xí)場景2站南京南京工人文化宮考察學(xué)習(xí)注：南京工人文化宮始終堅持“為社會主義效勞，為職工群眾效勞的辦宮方向，積極倡導(dǎo)和實踐“先進(jìn)文化，組織開展具有職工特色的、豐富多彩的宣傳、教育、文藝、體育和休閑、娛樂活動，取得了顯著的社會效益。它是南京市唯一的職工文化活動中心和深受廣闊群眾喜愛的“學(xué)校與樂園 。3站揚(yáng)州揚(yáng)州工人文化宮考察學(xué)習(xí)注：揚(yáng)州工人文化宮全市職工群眾的政治生活中心

3、、文化活動中心、娛樂休閑中心。是“工人的學(xué)校和樂園 。4站蘇州蘇州工人文化宮考察學(xué)習(xí)注：蘇州工人文化宮工程力求貼近職工生活、表達(dá)文化特色。就是要實現(xiàn)以商養(yǎng)文、確保文化宮在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下實現(xiàn)持續(xù)開展。同時，內(nèi)部管理、用人機(jī)制也要同步創(chuàng)新，跟上開展的需求。5站上海上海工人文化宮考察學(xué)習(xí)上海市工人文化宮考察學(xué)習(xí)場景上海市工人文化宮品牌與成果展示總 結(jié)通過對以上5個城市的工人文化宮考察學(xué)習(xí)我們總結(jié)出以下共性特征： 1、均設(shè)有兩種大型功能業(yè)態(tài)即劇院與電影院。 2、均規(guī)劃了豐富多彩的學(xué)習(xí)、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)。充分表達(dá)了工人的學(xué)校與樂園的宗旨。 3、均將文化與商業(yè)進(jìn)行了有機(jī)的結(jié)合，以商養(yǎng)文，在做好其自身運營的

4、同時實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)收。將工人文化宮市場化，標(biāo)準(zhǔn)化運作，實現(xiàn)了文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的共榮開展。2站南山區(qū)：海岸城3站福田區(qū)：COCO PARK1站羅湖區(qū)：萬象城二、針對深圳商業(yè)文化地產(chǎn)考察萬象城the mixc 羅湖區(qū)是深圳開展最早的商業(yè)片區(qū)，配套設(shè)施非常完善，交通十分便利，是深圳人心目中首選的購物休閑勝地。A 幸福里高檔住宅B 君悅酒店C 華潤萬象城D 華潤大廈5A級寫字樓 E 地王大廈 開發(fā)商：華潤集團(tuán) 位置：深圳市羅湖區(qū)安南路1881號建筑面積：18.8萬平方米 營業(yè)時間：2004年12月9日 萬象城的定位為“永不落幕的時尚舞臺，中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國際化的消費理念，彰顯時尚品味與優(yōu)雅

5、風(fēng)格，引領(lǐng)全新的生活方式與消費潮流。代表了中西合璧、引領(lǐng)潮流、富于品味的生活觀念，符合人們追求高品質(zhì)生活的價值取向。 萬象城集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等于一身，是真正意義上的“一站式體驗購物中心。萬象城以主力店的品牌號召力帶動片區(qū)人氣，同時也營造出該商業(yè)中心高檔的質(zhì)感。 萬象城業(yè)態(tài)分析 萬象城利用中庭在不同的時間節(jié)點里都有相應(yīng)的活動舉行，在時間上相互銜接，在內(nèi)部擺設(shè)上也順應(yīng)節(jié)假日的變換設(shè)計得較有特色，頗為吸引眼球。在每一時間段里都會有相應(yīng)的主題，周末、節(jié)假日里每一天一般會在不同的中心，不同的時間安排不同活動，不斷的吸引人群進(jìn)店消費。內(nèi)部特別的裝飾圣誕節(jié)前期的中廳活動樓層上的裝飾非常有

6、圣誕節(jié)氣氛總結(jié)： 萬象城是國內(nèi)商業(yè)的典范，憑借地段的優(yōu)勢、加之前瞻性的商業(yè)規(guī)劃、科學(xué)合理的業(yè)態(tài)定位、專業(yè)的運營管理，成就了深圳的商業(yè)中心。這是一個奢侈品展示中心、這是一個群眾化消費娛樂中心，這是市民的休憩舞臺。一個成熟鼎力的商業(yè)文化中心。南山區(qū)新中心海岸城海岸城周邊環(huán)境A 海岸城B 天利中央商務(wù)廣場C 保利文化廣場D 凱賓斯基酒店E 海岸城ABDCE海岸城名片位置：南山商業(yè)文化中心區(qū)建筑面積：12萬平方米 營業(yè)時間：2007年12月16日開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā) 海岸城購物中心是目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、效勞人群最廣泛、最具代表性的集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購

7、物中心，也是深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心。海德廣場 三大中心的交匯路線均為通往中央廣場的步行街。構(gòu)思巧妙的架空式商業(yè)步行街成為了一個大型的天橋，真正實現(xiàn)了本商業(yè)中心的人車分流，增加了中心的消費群。 海岸城購物中心總高度30米，地上五層、地下二層，車位約1000個。以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店為核心商戶。業(yè)態(tài)配比：零售約65，餐飲約20，休閑娛樂約15。購物中心內(nèi)部業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)集中分布，區(qū)域規(guī)劃合理。利用每層的業(yè)態(tài)組合，到達(dá)購物、休閑、娛樂、餐飲一體化的效果?？偨Y(jié)：海岸城打造了一個既具有文化底蘊(yùn)，又頗具購物氣氛的商業(yè)文化中心。 三大中心圍合式的購物街區(qū)及中央廣場構(gòu)思巧妙，使得這里幾乎成為

8、了南山區(qū)的一個不可不逛的景點，既提升了工程品質(zhì)，又聚集了人氣。福田區(qū)CBDCOCO PARK COCO PARK 周邊環(huán)境 COCO PARK的周邊由幾十棟高級住宅，為高收入+高消費的居民區(qū)，且周邊甲級寫字樓超過140萬平方米，占深圳的1/3強(qiáng)，而會展中心、星河麗思卡而頓酒店及星河國際每年不間斷提供約1500萬商務(wù)客流。以COCO PARK、中心城組成的購物中心糅合周邊商業(yè)，形成了一個大型的商業(yè)中心。A.星河國際B.會展中心C.星河麗思卡而頓酒店D.COCO PARKABDCCOCO PARK 名片位置：深圳市福田區(qū)福華三路星河建筑面積：8.5萬平方米開發(fā)商：深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營 COCO P

9、ARK是中國首個“內(nèi)街式購物中心，12條折疊式內(nèi)街模糊室內(nèi)外界限，6000平方米的下沉式露天廣場適合各類產(chǎn)品推廣秀，100米空中天橋，開闊視野，增加視覺享受，擁有400多間獨立店鋪 。 下沉廣場產(chǎn)品展示臺COCO PARK 業(yè)態(tài)分析 COCO Park是深圳較具時尚氣質(zhì)的購物中心，集餐飲、購物、文化、休閑、娛樂多功能于一體。擁有200余家國際國內(nèi)知名品牌。 COCO PARK購物中心的餐飲包含酒吧占約36%，娛樂休閑15%，超市占比10%。吉之島超市總結(jié)：COCO Park被稱為是深圳唯一公園版情景式購物中心。從規(guī)劃、設(shè)計、推廣到管理，整個團(tuán)隊可謂明星云集，因此COCO Park在建筑上就有許

10、多獨特的地方：這個建筑面積8.5萬平方米的購物中心，有1/4的面積被設(shè)計為休閑空間。COCO PARK是一個較具特色和人氣的新生代中心，是一個集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑等多功能于一體的情景式購物中心?？?結(jié)萬象城海岸城 COCO PARK三大商業(yè)典范共性合理的布局讓主力品牌商家與多元化產(chǎn)品線共榮開展，通過文化的注入形成良好的特色主題概念。均經(jīng)歷了養(yǎng)商期提升期成熟期三個階段。商業(yè)定位與業(yè)態(tài)布局站在消費者的角度思考，讓顧客在此停留感受更多的是“消費過程的體驗，追求的是一種精神上的愉悅與滿足。我們行走了四方，開闊了眼界，有了比照或借鑒，所以現(xiàn)在，審視自我！第二局部、審自我1、“新工人文化宮

11、根本概況分析2、“新工人文化宮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析3、“新工人文化宮區(qū)位環(huán)境分析4、“新工人文化宮周邊商業(yè)狀況分析5、“新工人文化宮分區(qū)域產(chǎn)品規(guī)劃分析6、“新工人文化宮SWOT分析7、“新工人文化宮糾結(jié)問題所在建筑層數(shù)：地下2層，地上6層(地下1層為商業(yè)配套用房；地下2層為地下停車庫)建筑高度:23.9M建筑結(jié)構(gòu):主體為框架結(jié)構(gòu)停車數(shù)量：地下機(jī)動車停車位343個地上6層為集辦公會展、教育培訓(xùn)、體育健身、文化藝術(shù)、商業(yè)配套為一體的綜合性建筑其中：A區(qū)為會展辦公中心;B區(qū)為教育培訓(xùn)中心；CDE區(qū)為文化藝術(shù)中心；F區(qū)為體育健身中心。 新工人文化宮位于人民東路以北CY集團(tuán)原址內(nèi)，總用地53.7畝，用地南臨人民

12、東路，與沃爾瑪、延安醫(yī)院隔路相望，西側(cè)、北側(cè)均為城市規(guī)劃道路，交通便利，四通八達(dá)。1、“新工人文化宮根本概況分析ABFEDC新工人文化宮總建筑面積61029平米，除A區(qū)辦公用房及地下二層停車場外，可用于商業(yè)用房的總建面約33260平米。區(qū)域?qū)訑?shù)總建面?zhèn)渥區(qū)一層六層9959會展辦公用房B區(qū)一層六層7763.12教育培訓(xùn)中心C區(qū)（劇院）合計：2180.58文化藝術(shù)中心D區(qū)（影院）一層2515.02地下一層817.3合計：3332.32E區(qū)一層五層6190.03F區(qū)一層五層5794.05體育健身中心地下一層（除影院外）8000實際面積11820.平米合計33260地下二層14570車庫（343個)

13、2、“新工人文化宮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析不可復(fù)制的地段優(yōu)勢！環(huán)城東路-人民東路-白塔路-白塔路延長線四條主干道交融之地！不可復(fù)制的交通優(yōu)勢！交通便利，四通八達(dá)，20余條公交線路直抵東南西北！不可復(fù)制的商圈優(yōu)勢！雄踞昆明灼熱財富商圈白塔路商圈！延安醫(yī)院七彩俊園星耀大廈（蘇寧電器）沃爾瑪白塔路與人民東路十字3、“新工人文化宮區(qū)位環(huán)境分析利好消息：新工人文化宮將與栗樹頭城中村改造工程共榮開展！ 我們不是一個孤立的商業(yè)文化工程。創(chuàng)新：與周邊工程協(xié)商將新文化宮地下一、二層與其開發(fā)的栗樹頭工程地下商業(yè)連接在一起，促使其和諧共榮，實現(xiàn)商業(yè)互補(bǔ)，共聚商氣。延安醫(yī)院沃爾瑪好又多星耀 城新華圖書城五星電器上東城七彩俊園拓東

14、體育館金格中心金龍百貨昆明商業(yè)現(xiàn)狀：4、“新工人文化宮周邊商業(yè)狀況分析2021昆明城中心商業(yè)年度研究報告.doc5“新工人文化宮分區(qū)域產(chǎn)品規(guī)劃分析總規(guī)分析/地下一層分析/地下二層分析/A區(qū)分析/ B區(qū)分析/ C區(qū)分析/ D區(qū)分析/ E區(qū)分析/ F區(qū)分析效果圖展示 職工的學(xué)校和樂園5-1 (總布局分析ABFEDC6層結(jié)構(gòu)設(shè)計會展辦公中心6層結(jié)構(gòu)設(shè)計教育培訓(xùn)中心CDE文化藝術(shù)中心5層結(jié)構(gòu)設(shè)計體育健身中心5層結(jié)構(gòu)設(shè)計1層結(jié)構(gòu)設(shè)計1層結(jié)構(gòu)設(shè)計地下2層，地上16層建筑規(guī)劃。每個區(qū)域自成一個版塊，獨立存在，沒有表達(dá)出互補(bǔ)性，延續(xù)性。5-2地下一層機(jī)電設(shè)備用房非機(jī)動車庫半下沉式電影院用房可用于商業(yè)用房 總建

15、筑面積為11820.3平米，除去機(jī)電設(shè)備用房、非機(jī)動車庫、電影院用房、公共交通用房以及公攤外，可用于商業(yè)經(jīng)營用房面積約為8000平米。思考1：數(shù)碼城、品牌電器城、動漫城、便利超市、圖書城、休閑茶餐廳等5-3地下二層思考2：此區(qū)域運營一個什么樣的停車場才能實現(xiàn)效益最大化？ 總建面為14570平米，機(jī)動車位343個，作為整體商業(yè)車位配比來講，足以滿足。地下二層定位：停車場 關(guān)于地下二層車位利潤空間最大化，主要在于后期的經(jīng)營管理。5-4A區(qū)A區(qū)定位主要為會展辦公、公益事業(yè)用房。A A區(qū)除了會展辦公、公益事業(yè)如幫扶中心、企業(yè)家協(xié)會等用房外經(jīng)過適當(dāng)?shù)母脑爝€可以開發(fā)出新的商業(yè)文化價值。思考3：一層會展中心

16、與動態(tài)職工文化、民族風(fēng)情展演相結(jié)合，最大限度挖掘此區(qū)域的商業(yè)文化價值。開辦類似上海新天地模式的職工文化風(fēng)情展演休閑酒吧一條街，與整街LED街景廣告信息發(fā)布相整合。A區(qū)辦公區(qū)域劃分一層：職工文化風(fēng)情展演休閑酒吧一條街二層：困難職工幫扶中心、農(nóng)民工維權(quán)中心、工會會員效勞中心三層：會議中心和貴賓接待中心四層：企業(yè)家協(xié)會、職工文體協(xié)會等五層：文化宮辦公區(qū)六層：職工書屋、圖書館、特色書吧5-5B區(qū)B區(qū)定位為教育培訓(xùn)中心。分析：B區(qū)從層高上來分析，是屬于常規(guī)商業(yè)的層高設(shè)計，特別是與背后商業(yè)區(qū)及金融一條街相鄰，具有較高的商業(yè)價值。B區(qū)是新文化宮整個區(qū)域中商業(yè)氣氛最正確的區(qū)位，能否創(chuàng)造出最大商業(yè)文化價值，決定

17、了新文化宮能否實現(xiàn)必須收入保障正常運營管理。建筑層數(shù)：6層建筑面積；7763.12平米；柱距；最小6.3米，最大9米；層高：3.75米B思考4：一二層金融網(wǎng)點、三層美容美體美發(fā)體驗中心、四五六層職業(yè)技能培訓(xùn)、文化藝術(shù)培訓(xùn)及配套接待客房。5-6C區(qū)C區(qū)原定位文化中心的劇院。建筑層數(shù)：6層；1-3層為劇院設(shè)計，4-6層為酒店客房設(shè)計建筑面積；2180.58平米；4-6層客房為24間C不以面積計算租金思考5：將劇院和五星影院融合使用，配置到位影院和劇院兩套設(shè)備。 在保證工會活動的前提下形成五星影院超大影廳配套。5-7D區(qū)D區(qū)定位文化中心的五星影院。建筑層數(shù)：1.5層，地上一層加半下沉式設(shè)計5個102

18、座廳，2個94座廳，1個250座廳。層高9.9米 方案將層高13米、擁有680座的職工劇院和五星影院融合使用，設(shè)置一個巨幕超大影廳，加上其它8個廳約1000座的規(guī)劃，本影城將擁有1600多座，將是昆明目前規(guī)模最大的電影院。D思考6：在純租方式、分成方式、聯(lián)營方式等模式中，爭取做到三種方式并存。C5-8F、E區(qū)F層數(shù)：5層總建面：5794.05一層層高6.6，二層層高16.8米。二層起挑空至頂層，局部為輔助用房。層數(shù)：5層總建筑面積：6190層高：4.5米F區(qū)規(guī)劃為體育健身中心。E分析：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上分析，F(xiàn)E區(qū)域分別獨立存在，未能連成一體，相互補(bǔ)充。E區(qū)定位文化藝術(shù)中心思考7：E區(qū)一層品牌餐飲，

19、二三層品牌KTV練歌房，四五層合唱舞蹈排練廳和影視制作中心。F區(qū)一層體育用品賣場、健身會所，二層多功能體育館。第三局部、找出路1、“新工人文化宮自然屬性定位2、“新工人文化宮功能定位3、“新工人文化宮市場定位4、“新工人文化宮分區(qū)域?qū)訑?shù)概念定位5、“新工人文化宮分區(qū)域業(yè)態(tài)定位6、“新工人文化宮主力店定位方向7、“新工人文化宮附加經(jīng)濟(jì)增長點創(chuàng)收建議8、 現(xiàn)階段運轉(zhuǎn)資金解決方案昆明新工人文化宮 健康的、時尚的休閑場所； 五彩繽紛的娛樂場所； 藝術(shù)與文學(xué)的授教場所； 她承載了太多昆明人對于歷史的回憶與未來的期望； 即將為市民的生活帶來全新的感受與記憶。公益、文化、商業(yè)、娛樂符號代表一個城市的文化中心

20、！職工的學(xué)校和樂園。這是文化宮存在的使命。1、“新工人文化宮自然屬性定位在此我們面臨兩個問題？第一：公益性工程如何市場化經(jīng)營？第二：群眾性文化如何產(chǎn)業(yè)化運作？ 全國各地的工人文化宮經(jīng)歷了方案經(jīng)濟(jì)時代的開展壯大和興旺輝煌和進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)后的衰落蛻變和艱難無奈。在市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實條件下，如何堅持工人文化宮開展的正確方向，在堅持公益性原那么與市場化經(jīng)營之間找出最正確結(jié)合點，確保文化宮強(qiáng)勢健康開展，工人文化宮的開展之路在何方?第一：公益性工程如何市場化經(jīng)營？工人文化宮=職工的學(xué)校與樂園！ 文化與“休閑娛樂結(jié)合，誕生了電影院、影劇院、歌舞廳、酒吧、KTV、茶館、老年活動中心、棋牌室等； 文化與“教育學(xué)習(xí)結(jié)合

21、，誕生了文化藝術(shù)中心、畫廊、展覽館、教育培訓(xùn)中心等； 文化與“運動健身結(jié)合，誕生了體育健身中心、溜冰場、羽毛球場第二：群眾性文化如何產(chǎn)業(yè)化運作？ 文化與商業(yè)的融合，是在提升文化宮 品質(zhì)，通過市場化的運作，從品牌角度、文化角度，提煉出休閑的、娛樂的、學(xué)習(xí)的商業(yè)文化業(yè)態(tài)，依靠文化宮這個平臺，經(jīng)過專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的運營管理從而托起明日的朝陽職工的學(xué)校和樂園！打造集：“公益文化、休閑娛樂、餐飲購物 于一表達(dá)代時尚文化宮殿注釋：在全世界范圍內(nèi)，娛樂業(yè)已成為開展最快的產(chǎn)業(yè)。美國作為全世界娛樂業(yè)最為興旺的國家，娛樂支出已經(jīng)位列于家庭支出中的衣著和保健等類別之前。在中國，經(jīng)過20年的高速開展后，衣食無憂的國人開

22、始考慮如何打發(fā)自己的閑暇時間，“娛樂成為最熱談的話題之一。人們對于娛樂的關(guān)注和熱情理所當(dāng)然地延伸到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2、“新工人文化宮功能定位以“效勞職工為開展方向 將文化融入到建筑當(dāng)中，打造具有思想的活建筑， 并將此規(guī)劃為一種產(chǎn)業(yè)來運作開展 從而實現(xiàn)為職工效勞的可持續(xù)開展戰(zhàn)略。3、“新工人文化宮市場定位 每個工程都有自己的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，是要做一個高檔的百貨，還是做一個流行時尚的百貨呢？工程是一個聚集世界頂級品牌的高檔購物中心，還是一個區(qū)域性的購物中心？這就在于對工程商業(yè)目標(biāo)消費群的定位?！皶r尚前沿，勞動人民的文化生活中心4、“新工人文化宮分區(qū)域概念定位五維空間，文化為軸 新工人文化宮要想在

23、市場上獲得一定的影響力，并且?guī)诱麄€商圈的開展，樹立其獨特的品牌，那么須在概念、理念突圍，與市場其他商業(yè)工程形成差異化的特征，具有自己的鮮明特性。五館一街五館一街時尚文化概念館影視藝術(shù)概念館培訓(xùn)體驗概念館會議閱覽概念館運動休閑概念館展演傳播一條街5、“新工人文化宮分區(qū)域業(yè)態(tài)定位我們要做什么？ 通過對工程優(yōu)劣勢的分析比較，我們的時機(jī)與風(fēng)險并存。在接下來的運作中，必須在尊重市場、適應(yīng)市場、順應(yīng)消費者心愿的根底上，整合與工程有關(guān)的各種商家資源，以合理的本錢、利潤，到達(dá)科學(xué)的“投入產(chǎn)出比，追求業(yè)態(tài)的完善，消費的增長，使新工人文化宮到達(dá)預(yù)期的市場期望。6、“新工人文化宮分區(qū)域業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位原那么：超前

24、性、差異性、引導(dǎo)性、適用性 根據(jù)不同區(qū)域不同功能定位，設(shè)定準(zhǔn)確合理的招商范圍，鎖定重點招商對象，制定科學(xué)合理的招商策略，吸引知名商家品牌進(jìn)駐，以順利完成招商的目標(biāo)，實現(xiàn)名利雙收。7、“新工人文化宮主力店定位方向好的開始，是成功的一半！ 在第一局部“行四方中，我們看到了很多商業(yè)的成功運營，而絕大多數(shù)以主力店進(jìn)駐外加區(qū)位等優(yōu)勢的配合，我們同樣具備一定的優(yōu)勢及資源，將其整合，打造屬于我們鮮明個性的商業(yè)中心；然而，對于主力店的考慮那么是我們必須提前解決的重中之重！關(guān)于主力店思考 ？新工人文化宮的主力店為：主力店一：特色風(fēng)情酒吧街主力店二：五星級電影院主力店三：超市或知名電器賣場隱形主力店：廣場經(jīng)濟(jì)超前

25、性差異性適用性引導(dǎo)性7、“新工人文化宮”附加經(jīng)濟(jì)增長點創(chuàng)收建議創(chuàng)收建議一：特色酒吧街，利用公共空間創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點。創(chuàng)收建議二： 特色酒吧街上空的“LED液晶廣告以及其他廣告位出租收益廣場經(jīng)濟(jì)公益性+商業(yè)性“場地出租創(chuàng)收建議三 ： 影院上空花園創(chuàng)收建議四 ：這里做什么？通過局部的改造作為商業(yè)用房，與影院上空的花園進(jìn)行聯(lián)動。露臺花園業(yè)態(tài)方向：咖啡店、面包店如星巴克、面包新語等上海新天地深圳萬象城露天廣場用于休憩，經(jīng)營咖啡、酒水等效勞8、現(xiàn)階段資金缺口解決方案？8700萬元融資方案一： 地下一層商業(yè)用房整體運作，不低于35年的經(jīng)營收益權(quán)，一次性解決8700萬元的缺口資金。融資方案二： 地下一層商

26、業(yè)用房+地下二層車庫用房，整體打包運作，30年的經(jīng)營收益權(quán)，一次性解決8700萬元的缺口資金，運營當(dāng)年實現(xiàn)文化宮不低于250萬的收入。 “行走了四方，審視了自我，尋找了出路便有了方向，此時我們要樹立目標(biāo)！第四局部、定目標(biāo)1、“新工人文化宮戰(zhàn)略目標(biāo)2、“新工人文化宮品牌目標(biāo)3、“新工人文化宮經(jīng)濟(jì)目標(biāo)4、“新工人文化宮社會奉獻(xiàn)目標(biāo)1、“新工人文化宮戰(zhàn)略目標(biāo)“西部第一，全國一流，世界先進(jìn) 實現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價值的最大化的同時創(chuàng)造出環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的統(tǒng)一。2、“新工人文化宮品牌目標(biāo) 延續(xù)昆明人對文化宮“記憶中最高點的情愫，將公益性工程，通過成熟的商業(yè)化運作來不斷提升新工人文化宮的社會地位及

27、擴(kuò)大品牌知名度的同時，繼續(xù)貫徹執(zhí)行“職工的學(xué)校和樂園“的效勞宗旨。3、“新工人文化宮經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 在保證做好公益活動的同時，實現(xiàn)第一個五年規(guī)劃中年平均收入2500萬，逐年遞增和對市總有所上交的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。新昆明市工人文化宮工程定位及租金測算.doc破舊立新，既然歷史給了我們又一次引領(lǐng)時代的機(jī)遇，我們更要把握住，將其升華至一個高度，要讓那些對于工人文化宮有著情節(jié)的人們重拾往日的美好與期盼。升級一座城市的繁榮4、“新工人文化宮社會奉獻(xiàn)目標(biāo)定了目標(biāo)，就制定方案，有了方案，便要開始執(zhí)行。超強(qiáng)的執(zhí)行力已經(jīng)全面展開運營！第五局部、做運營2、“新工人文化宮效益與風(fēng)險的平衡3、“新工人文化宮成功運作需實現(xiàn)四贏4、“

28、新工人文化宮招商運營的時間節(jié)點5、“新工人文化宮招商運營工作方案6、“新工人文化宮招商推廣節(jié)奏7、“新工人文化宮招商流程2、“新工人文化宮效益與風(fēng)險的平衡主力店低利潤/低風(fēng)險次主力店酒樓、超市中高利潤/中高風(fēng)險專賣店中高利潤/中高風(fēng)險個體店連鎖品牌店、便利店高利潤/高風(fēng)險高風(fēng)險中高風(fēng)險中低風(fēng)險風(fēng)險低風(fēng)險低利潤中低利潤中高利潤高利潤利潤利益與風(fēng)險共存3、“新工人文化宮成功運作需實現(xiàn)四贏統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理是實現(xiàn)四贏的根底，是成功運營的關(guān)鍵所在。原因： 1：有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃及工程定位； 2：有利于合理地掌控租金的均衡； 3：有利于實現(xiàn)利潤最大化； 4：有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系； 5：有利于保證工程的持久繁榮。4、“新工人文化宮招商運營的時間節(jié)點2021年2月10日2021年3月10日招商啟動期招商集中期招商持續(xù)期招商準(zhǔn)備期2021年7月10日招商沖刺期2021年8月10日開業(yè)2021年9月10日即日2021年10月完成招商準(zhǔn)備工作 與主力商家達(dá)成合作意向。中等商戶陸續(xù)引進(jìn)，小商戶緊跟其后，完成招商20% 大商戶、中等商戶根本確定，大規(guī)模招商進(jìn)行。完成招商70%。 為開業(yè)做準(zhǔn)備，并促進(jìn)簽約和進(jìn)場裝修。完成招商共90%。 完成剩余的招商工作 。開業(yè) 招商時間節(jié)點表：第一階段：市場導(dǎo)入期2021年1