1、影響房?jī)r(jià)因素實(shí)證分析摘要：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，從根本上講其影響因素在于房地產(chǎn)的供 求關(guān)系。本文從城鎮(zhèn)人口變動(dòng)的角度研究其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響，運(yùn)用全國(guó) 平均數(shù)據(jù)和31個(gè)省市的分地區(qū)數(shù)據(jù)分別進(jìn)行了實(shí)證分析，得出了房地產(chǎn)價(jià)格與 城鎮(zhèn)人口變動(dòng)之間的內(nèi)在規(guī)律性以及不同地區(qū)之間存在的差異性。關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)人口，房地產(chǎn)價(jià)格，協(xié)整模型，面板數(shù)據(jù)弓1言近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲成為人們最關(guān)注的經(jīng)濟(jì)問題之一。1997-2006這十 年來，商品房的銷售金額平均的年增長(zhǎng)速度達(dá)到30.74%，銷售面積平均年增長(zhǎng)速度為22.85%，價(jià)格平均每年上漲6.42%。其中住宅的銷售額平均年增長(zhǎng)速度達(dá)到31.63%，銷售面

2、 積平均每年增長(zhǎng)23.17%，價(jià)格平均每年上漲6.86%。如此高速的增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)這一行業(yè)對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%,成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 重要因素之一。是什么帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格如此快速的增長(zhǎng)?眾說紛紜。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度講， 影響房?jī)r(jià)的因素有很多，國(guó)家的調(diào)控政策、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期的輪回等，都 會(huì)直接或間接影響到房?jī)r(jià)的漲跌，但是從根本上看，最后決定著中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的關(guān) 鍵，仍是供給與需求的關(guān)系。本文著力于需求層面分析導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的人口因素。中國(guó)住宅總量需求可歸納為兩個(gè)方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件，包括舊 宅拆遷；第二，城鎮(zhèn)人口數(shù)量

3、增加形成的住房需求，包括原有城鎮(zhèn)居民其子女未來長(zhǎng)大成人 對(duì)住房的需求，以及外來流動(dòng)人口對(duì)當(dāng)?shù)刈》康男枨蟆Ｖ袊?guó)每年高于1.2%的人口出生率, 如果按13億人來算，每年增加的人口就達(dá)1600萬之多。同時(shí)，大量流動(dòng)性人口涌進(jìn)城市， 我國(guó)城鎮(zhèn)化水平保持長(zhǎng)期的高速發(fā)展，1997年到2006年的10年中，我國(guó)城鎮(zhèn)人口增加 1.8257億，平均每年增長(zhǎng)4.46%；城鎮(zhèn)化率從31.91%增加到43.9%，平均每年城鎮(zhèn)化水 平增加一個(gè)百分點(diǎn)，平均每年的城鎮(zhèn)新增人口大約1826萬人，這必將擴(kuò)大對(duì)城鎮(zhèn)住宅的需 求量。國(guó)內(nèi)外很多學(xué)者就人口變化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系提出了自己的看法。Meen,Geoffery and Ma

4、rkAndrew (1996)1發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格對(duì)失業(yè)率有顯著的反應(yīng)，人口和就業(yè)增長(zhǎng)可以使住宅 價(jià)格顯著上漲。Anthony Murphy， John Muellbauer and Gavin Cameron(2006)利用 28 年 的數(shù)據(jù)對(duì)英國(guó)的流動(dòng)人口與住宅價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行研究，得出流動(dòng)人口對(duì)住宅價(jià)格的水平 會(huì)產(chǎn)生一定的影響。Peter Linneman and AlbertSaiz(2007)認(rèn)為地區(qū)人口的增長(zhǎng)與地區(qū)房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，并利用美國(guó)各地區(qū)的人口數(shù)據(jù)進(jìn)行了相關(guān)的研究。施昌奎 （2007）5認(rèn)為人才流的聚集使中國(guó)大城市住房需求持續(xù)高漲，流動(dòng)性人口與引進(jìn)人才的激增 使

5、住房需求保持旺盛狀態(tài)。黃世寬（2007）6認(rèn)為決定商品房?jī)r(jià)格居高不下的根本因素在于 供求關(guān)系，并且分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要來源在于城鎮(zhèn)人口的變動(dòng)。王春艷、吳老 二（2007）7基于1997-1999年廣東省各地級(jí)市的數(shù)據(jù)，運(yùn)用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究珠三角城市 圈內(nèi)人口遷移與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)人口遷移等因素可以顯著地影響房地產(chǎn)價(jià)格水 平。楊波（2007）8歸納出城市化進(jìn)程中的速度演變規(guī)律和空間演變規(guī)律，繼而分析了房地產(chǎn) 業(yè)與城市化的同步發(fā)展關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與城市化具有一種內(nèi)在的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。還有很 多學(xué)者就北京、深圳、長(zhǎng)江三角洲、濟(jì)南等地區(qū)的城鎮(zhèn)人口與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了深入 的研

6、究。從下表可以看到，全國(guó)城鎮(zhèn)化率較高的省份集中在東部地區(qū)，尤其以北京、天津、上海 和廣東四個(gè)地區(qū)最高，而住宅價(jià)格居于前四位的仍然是這些地區(qū)，從數(shù)據(jù)顯示可以看出二個(gè) 指標(biāo)之間具有一定的相關(guān)性。（表1）全國(guó)各地區(qū)城鎮(zhèn)化率及住宅價(jià)格對(duì)比（2006）地區(qū)城鎮(zhèn)化率（%）住宅價(jià)格（元/平方米）地區(qū)城鎮(zhèn)化率（%）住宅價(jià)格 （元/平方 米）全國(guó)43.903119河南32.471843北京84.337375湖北43.802422天津75.734649湖南38.711655河北38.442028廣東63.004589山西43.011806廣西34.641973內(nèi)蒙古48.641627海南46.103735遼寧58

7、.992884重慶46.702081吉林52.971858四川34.302123黑龍江53.502035貴州27.461584上海88.707039云南30.502191江蘇51.903375西藏28.211687浙江56.504510陜西39.122297安徽37.102153甘肅31.091703福建48.003656青海39.261840江西38.681591寧夏43.001869山東46.102400新疆37.941684本文主要側(cè)重從全國(guó)平均水平和分地區(qū)研究城鎮(zhèn)人口數(shù)量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格（主要是住 宅價(jià)格）的影響。二、實(shí)證本文進(jìn)行以下兩個(gè)方面的研究：一是全國(guó)平均房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)人口變動(dòng)之間的

8、關(guān)系；二是對(duì)各地區(qū)住宅價(jià)格和城鎮(zhèn)人口的面板數(shù)據(jù)建模，研究不同地區(qū)城鎮(zhèn)人口變動(dòng)對(duì)住宅 價(jià)格變動(dòng)的影響。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與城鎮(zhèn)人口變動(dòng)之間的關(guān)系：4000350(300(250(200(150(100(50(1234567890123456999999999000000099999999900000001111111112222222商品房?jī)r(jià)住宅價(jià)格圖1由于住宅價(jià)格數(shù)據(jù)僅從1991-2006年，樣本量過小，且商品房銷售價(jià)格與住宅價(jià)格指 數(shù)序列無論是絕對(duì)數(shù)序列還是對(duì)數(shù)序列走勢(shì)接近（見圖1）,所以為了驗(yàn)證城鎮(zhèn)人口變動(dòng)對(duì) 住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的關(guān)系，以商品房銷售價(jià)格代替住宅價(jià)格進(jìn)行研究，時(shí)間段為1987-2006

9、年。對(duì)商品房銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)是利用各年商品房銷售額除以實(shí)際銷售商品房屋面積所得，利 用城市消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)（1987=100）縮減可得實(shí)際銷售價(jià)格（即序列Y），X為城鎮(zhèn)人口數(shù) 據(jù)。分別對(duì)兩序列取對(duì)數(shù)，得LY和LX （見圖2）。為避免偽回歸，先對(duì)兩個(gè)序列分別進(jìn)行 平穩(wěn)性檢驗(yàn)。121110-9一8一7-65 88909294969800020406結(jié)果如下:表2ADF1%臨界值5%臨界值10%臨界值A(chǔ)ICLY(c,t,2)-3.251637-4.6193-3.7119-3.2964-2.487986DLY(c,0,1)-3.033772-3.8877-3.0521-2.6672-2.082406D2L

10、Y(0,0,3)-4.626896-2.7570-1.9677-1.6285-2.369507LX(c,t,1)-2.721947-4.5743-3.6920-3.2856-6.845468DLX(0,0,1)-0.444976-2.7158-1.9627-1.6262-6.475076D2LX(0,0,1)-3.010552-2.7275-1.9642-1.6269-6.454838二者的二階差分序列均在1%的顯著性水平下通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)，同是二階單整，可以建立協(xié)整模型：LY= 0 + P1LX + 氣得估計(jì)結(jié)果為：LY = -4.412 + 0.985 LX(-4.31) (10.19)R2

11、=0.852，DW=0.552，F(xiàn)=103.738對(duì)殘差進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn):表3ADF Test Statistic-3.0905711% Critical Value*-2.71585% Critical Value-1.962710% Critical Value-1.6262在1%的顯著性水平上通過檢驗(yàn)，可以認(rèn)為殘差序列是平穩(wěn)的。建立誤差修正模型：MY 郅 +pALX+X +pALX +pALY +pALY +cecm +st 01 t 2t-13t-24t-18t-2t-2t得估計(jì)結(jié)果為：ALY = 0.176 - 0.676ALX + 0.519ALX + 0.359ALY - 0.45

12、5a ecmt (1.31) (-0.56) t(-0.22) t(-0.29)(-2.37)- 從模型整體估計(jì)結(jié)果來看，全國(guó)商品房實(shí)際平均銷售價(jià)格的對(duì)數(shù)序列與城鎮(zhèn)人口的對(duì)數(shù)序列 存在長(zhǎng)期均衡的關(guān)系。協(xié)整模型表明，城鎮(zhèn)人口的變動(dòng)對(duì)商品房銷售價(jià)格的變動(dòng)有著顯著的 影響，城鎮(zhèn)人口每增加1%，商品房實(shí)際銷售價(jià)格就會(huì)上漲0.935%。誤差修正模型顯示的結(jié)果表明，差分序列對(duì)%的影響并不顯著，但誤差修正項(xiàng)是顯著 的。說明就短期波動(dòng)而言，各差分序列對(duì)商品房實(shí)際銷售價(jià)格的一階差分序列無顯著的影響， 但當(dāng)短期波動(dòng)偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，系統(tǒng)將會(huì)以0.455的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉回均衡狀態(tài)。2、利用全國(guó)31個(gè)省市的19

13、98-2006年的住宅價(jià)格和城鎮(zhèn)從業(yè)人員（缺少各地區(qū)城鎮(zhèn)人 口數(shù)據(jù)，所以以此變量代替）的對(duì)數(shù)序列進(jìn)行建模，主要側(cè)重研究二者之間的彈性變動(dòng)關(guān)系。面板數(shù)據(jù)模型主要有三類9：（1）無個(gè)體影響的不變系數(shù)模型七=a + x,P+氣（2）變截距模型七=氣+ I,p+ u,（3）變系數(shù)模型J =a + x p + ui i i i i對(duì)于采用何種模型，選用協(xié)方差分析檢驗(yàn)以下兩個(gè)假設(shè)：H1：斜率在不同的截面樣本 點(diǎn)上和時(shí)間上都相同，但截距不同；H2:截距和斜率在不同的截面樣本點(diǎn)上和時(shí)間上都相 同。檢驗(yàn)方法是，如果接收了 H2，則沒有必要進(jìn)行進(jìn)一步的檢驗(yàn)。如果拒絕了 H2，就 應(yīng)該檢驗(yàn)H1，判斷是否斜率都相等。

14、如果H1被拒絕則采用模型3。檢驗(yàn) H2 的統(tǒng)計(jì)量為：F =(S點(diǎn)),村?伉 IDf(n - 1)(k +1), N(T - k -1)2S/NT - N(k +1)檢驗(yàn)H1的統(tǒng)計(jì)量為:F(N - 1)k, N(T - k -1)(S2 S1)/(N - 1)kS1 /(nT - N (k +1)其中S1，S2，S3分別為模型（3）、（2）、（1）的殘差平方和。經(jīng)檢驗(yàn) F2=26.85F(60,180)=1.393，F(xiàn)1=3.96F(30,180)=1.523，所以采用變系數(shù)模型進(jìn)行估計(jì)。根據(jù)HAUSMAN檢驗(yàn)結(jié)果，可以判斷采用固定影響變系數(shù)模型（見表4）。Test SummaryChi-Sq.

15、StatisticChi-Sq. d.f.Prob.Cross-section random100.29127210.0000建立模型如下：lnYi=c + a + p ln X + u估計(jì)結(jié)果如下:表5變量系數(shù)統(tǒng)計(jì)量概率外匯北京0.40441.93800.05393.646231天津3.56081.18890.2358-13.9945河北-0.4774-1.07070.28558.101299山西0.29080.16960.86543.087894內(nèi)蒙古-2.1132-4.26700.000017.21682遼寧2.10350.44220.6588-8.86102吉林-1.2067-2.47

16、940.013912.31921黑龍江-1.4938-6.40370.000014.91997上海2.062116.11650.0000-6.71569江蘇1.76098.89600.0000-6.84732浙江1.589318.21390.0000-4.96411安徽-7.7226-4.94300.000053.79614福建1.805913.06320.0000-5.75056江西1.84723.64150.0003-6.58516山東2.130213.56210.0000-9.89788河南0.86860.50460.6143-1.03729湖北-0.0593-0.06990.94445

17、.416938湖南0.24060.33800.73573.201896廣東0.796811.82750.00000.102083廣西1.35733.09550.0022-3.05985海南5.08399.72030.0000-18.7064重慶2.38766.26070.0000-8.81831四川2.06926.27530.0000-8.68952貴州1.66014.10990.0001-4.45254遇難1.16964.96410.0000-1.72193西藏1.66763.16970.0017-0.49786陜西0.06780.07760.93824.564704甘肅2.07331.68

18、140.0941-6.6321青海1.86258.16120.0000-3.08124寧夏2.15435.29110.0000-4.53966新疆1.11202.98290.0032-1.5203從上述結(jié)果看，除北京、天津、河北、山西、遼寧、河南、湖北、湖南、陜西、甘肅以 外，其他各省的系數(shù)均通過顯著性檢驗(yàn)，說明這些省的城鎮(zhèn)從業(yè)人數(shù)的變動(dòng)對(duì)當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格 的變動(dòng)有著顯著的影響，或者說城鎮(zhèn)從業(yè)人數(shù)是當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格的重要影響因素。其中上海、 山東、海南、重慶、四川、寧夏的城鎮(zhèn)從業(yè)人員對(duì)住宅價(jià)格的彈性較高，每增加1%的城鎮(zhèn) 從業(yè)人員，住宅價(jià)格上漲均在2%以上，說明住宅價(jià)格的上漲與人口的變動(dòng)是相符的。而內(nèi)

19、蒙古、黑龍江、吉林和安徽的彈性系數(shù)為負(fù)，以及天津、河北、山西、遼寧、河南、湖北、 湖南、陜西、甘肅各省的系數(shù)未通過顯著性檢驗(yàn)，與這些地區(qū)城鎮(zhèn)從業(yè)人員的變動(dòng)有關(guān)，從 1998-2006年這些地區(qū)的城鎮(zhèn)從業(yè)人員數(shù)變化波動(dòng)較大，大多數(shù)地區(qū)1998年的城鎮(zhèn)從業(yè)人 員均為各地樣本時(shí)間段的最高值，導(dǎo)致出現(xiàn)負(fù)系數(shù)，這也說明這些地區(qū)城鎮(zhèn)從業(yè)人數(shù)與城鎮(zhèn) 人口的差別較大。就北京地區(qū)而言，雖然城鎮(zhèn)從業(yè)人員與住宅價(jià)格同方向變動(dòng)，但系數(shù)未通 過顯著性檢驗(yàn)，說明北京地區(qū)的住宅價(jià)格受人口影響的因素較小，主要受其他一些因素如收 入等的影響，不排除是由于住宅價(jià)格虛高導(dǎo)致的結(jié)果。江浙一帶和廣東省既是東部沿海發(fā)達(dá) 省份，同時(shí)也是人

20、口集聚的大省，但這些地區(qū)城鎮(zhèn)人口對(duì)房?jī)r(jià)的彈性小于2,作用并沒有十 分突出，可能這些地區(qū)的住宅價(jià)格與當(dāng)?shù)厥杖胨接懈芮械年P(guān)系，有待于進(jìn)一步的驗(yàn)證。 綜上，從分地區(qū)的發(fā)展情況來看，城鎮(zhèn)從業(yè)人口的變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格的影響是明顯的。三、結(jié)論根據(jù)實(shí)證結(jié)果從全國(guó)平均水平的角度看，城鎮(zhèn)人口對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)具有顯著的影響， 二者之間具有內(nèi)在協(xié)調(diào)性，城鎮(zhèn)人口的增加促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而如果人口數(shù)量下降同 樣會(huì)極大影響房地產(chǎn)的變化，這一點(diǎn)在日本和歐洲已得到印證。從各地區(qū)來看，二者關(guān)系的 地區(qū)差異較為明顯，這與區(qū)域發(fā)展不平衡有關(guān)。一方面是人口流動(dòng)聚集的結(jié)果，另一方面也 是地區(qū)城鎮(zhèn)居民收入差異的結(jié)果。如何協(xié)調(diào)二者之間

21、的關(guān)系對(duì)于社會(huì)發(fā)展及穩(wěn)定有著重要的 意義。就中國(guó)的土地所有制度而言，由于土地的所有權(quán)掌握在政府手中，并沒有完全的市場(chǎng) 化交易，所以對(duì)于住房的供給方面我們是沒有辦法從一個(gè)完全市場(chǎng)化的角度來分析。這也是 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格中存在的重要問題。我們同樣也要看到，隨著人口的自由流動(dòng)，更多的人愿 意去一些大城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，同時(shí)也愿意讓自己的后代留在那里繼續(xù)發(fā)展， 所以對(duì)大城市的購(gòu)房需求應(yīng)該是隨著人口流動(dòng)數(shù)量增加而增加的，需求的增加是明顯的，所 以就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r看，如果不考慮其他因素，房?jī)r(jià)應(yīng)該是隨著城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加而增加 的。參考文獻(xiàn)：Anthony Murphy， John Muellbaue