1、面對房地產(chǎn)的選擇-張金鶚觀點張金鶚 國立政治大學地政系 特聘教授政大臺灣房地產(chǎn)研究中心 主任2009年7月3日(五)晚上 7:009:00行天宮演講內(nèi)容I. 房地產(chǎn)的基本觀念I(lǐng)I. 房地產(chǎn)的神話III. 房地產(chǎn)的選擇VI. 房地產(chǎn)的決策關(guān)鍵V. 當前房地產(chǎn)市場展望IV. 意見交流房地產(chǎn)的基本觀念房地產(chǎn)的組成元素房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的生命週期臺灣房地產(chǎn)景氣循環(huán)歷程房地產(chǎn)是火車頭工業(yè)嗎? 房地產(chǎn)的元素一包裹元素A Bundle of Goods房屋/土地/產(chǎn)權(quán)住宅單元/社區(qū)環(huán)境/鄰里(大/小)環(huán)境硬體住戶鄰居/管理維護軟體房地產(chǎn)特性不可移動性異質(zhì)性不可分割性長久性昂貴性消費財+投資財 雙重性房地產(chǎn)的

2、生命週期時間落差(Time-Lag)擴張期短(24年)收縮期長(710年以上)擴短縮長現(xiàn)象短期大漲長期小回2年2年3年4年7年7年13年?年臺灣房地產(chǎn)景氣循環(huán)歷程 -擴短縮長現(xiàn)象時間上落後於總體經(jīng)濟景氣 房地產(chǎn)對總體經(jīng)濟是否有帶動效果? 房地產(chǎn)對總體經(jīng)濟是否有領(lǐng)先效果?產(chǎn)業(yè)關(guān)連分析法景氣綜合指標分析法向前關(guān)聯(lián)向後關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)是火車頭工業(yè)嗎?房地產(chǎn)景氣要先看清總體經(jīng)濟(特別是金融)的臉色房地產(chǎn)的五個神話有土斯有財(土地神話)房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠(房地產(chǎn)投資好工具)房地產(chǎn)景氣循環(huán)景氣或不景氣時投資房地產(chǎn)都較穩(wěn)當高通膨或低利率租不如買房地產(chǎn)投資只需注意區(qū)位(Location, Location, Locat

3、ion)房地產(chǎn)投資跟著捷運走準沒錯(捷運站聯(lián)合開發(fā))有土斯有財(土地神話)房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠(房地產(chǎn)投資好工具)只要是投資行為，其結(jié)果就是有賺也有賠，沒有任何一種東西可以是穩(wěn)賺不賠的，房地產(chǎn)或土地當然也不例外如果純就投資工具的角度來看，房地產(chǎn)的本質(zhì)並非屬良好的投資產(chǎn)品，因為它太昂貴，無法投資組合，分散風險；變現(xiàn)性又不好，交易成本高、資訊不透明等困境房地產(chǎn)卻是必需的消費產(chǎn)品房地產(chǎn)景氣循環(huán)景氣或不景氣投資房地產(chǎn)都最穩(wěn)當臺灣過去四次房地產(chǎn)的景氣循環(huán)是擴張期短(24年)，收縮期長(710年以上)，即所謂擴短縮長現(xiàn)象房價的漲跌是短期大漲，長期小回，即所謂大漲小回現(xiàn)象純就財務投資觀點，長期不景氣造成資金積壓、

4、週轉(zhuǎn)困難，投資房地產(chǎn)最穩(wěn)當?shù)恼f法，值得商確高通膨或低利率時租不如買因為通貨膨脹與利率的變動，相對房價的漲跌小很多，面對高通膨或低利率而產(chǎn)生租屋不如買屋的前題，應先認清當時房價可能的漲跌趨勢如果面臨房價持穩(wěn)或上漲，當然可考慮買屋如果面臨房價下跌，就應戒急用忍，考慮租屋為宜購買房地產(chǎn)只需注意區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位購買房地產(chǎn)考慮的因素很多，區(qū)位雖然重要但非唯一，不要因為區(qū)位而忽略了其他重要因素每個人的區(qū)位條件偏好未必相同，投資區(qū)位與消費區(qū)位、現(xiàn)在區(qū)位與未來區(qū)位不要混為一談認清自己的好區(qū)位而非市場的好區(qū)位最為重要房地產(chǎn)投資跟著捷運走準沒錯不要迷信捷運站的房地產(chǎn)個案，只要大眾一窩蜂投資，房價勢必會被炒高，要看

5、個人對捷運的需求而決定，510分鐘步行距離較為適合居住未來捷運將形成完整網(wǎng)絡，捷運站個案其稀少性將降低，未來將較不值錢通常捷運附近個案較為昂貴，且其居住品質(zhì)較缺乏寧適性聯(lián)合開發(fā)個案不但價格更昂貴，且進出較為混雜，要更審慎評估房地產(chǎn)的選擇投資保值vs./& 消費居住 市場之尺vs. 心中之尺 個人與房地產(chǎn)投資生命週期之不同的報酬vs.風險不同持有期間之報酬與風險選擇房地產(chǎn)衝突替換選擇投資保值vs./& 消費居住 房地產(chǎn)與一般財貨最大不同，在於兼具投資與消費雙重特性，個人對消費與的比例多少宜先 釐清購屋決策不能單純由投資觀點考量僅由投資報酬率判斷必須要加入消費觀點考量財務負擔能力、心理需求、個人偏

6、好投資賺錢價格消費舒適品質(zhì)當投資保值與消費居住發(fā)生衝突?市場之尺 vs. 心中之尺市場之尺是由房地產(chǎn)市場上許多的交易所形成的客觀價格見林不見樹心中之尺的刻度，隨著個人在成長經(jīng)驗過程中，由學習、摸索、嘗試等等的過程而慢慢形成、改變的主觀價值見樹不見林房地產(chǎn)未來購屋決策是客觀價格與主觀價值之間均衡交集林樹相見當市場之尺與心中之尺發(fā)生衝突? 沒有心中之尺時不適宜進入市場心中價值市場價格個人與房地產(chǎn)投資之生命週期當報酬與風險發(fā)生衝突? 個人與房地產(chǎn)在面對不同生命週期不同報酬與風險的選擇擁有房地產(chǎn)之生命週期從擁有之生命週期中 ，利用現(xiàn)金流量分析 利潤/風險房地產(chǎn)本身之生命週期房地產(chǎn)投資者之生命週期決定可

7、接受的風險利潤以及所能投入的資金 考慮可接受的風險 利潤下，選擇介入房 地產(chǎn)之生命週期屋涯規(guī)劃配合個人生命週期不同持有期間之報酬與風險選擇持有期間之年 平均報酬 持有期間之年平均風險臺北市房地產(chǎn)過去二十二年(19711993年)報酬率風險研究結(jié)果房地產(chǎn)應中長期(至少57年以上)持有，其相對的報酬與風險較為適當，短期的買進賣出交易成本高較不劃算房地產(chǎn)衝突替換選擇面對衝突如何處理?好消費 vs.好投資認清個人消費與投資需求的比例好心中之尺 vs. 好市場之尺心中之尺為消費需求；市場之尺為投資需求高報酬 vs. 低風險購買昂貴產(chǎn)品較在意風險好品質(zhì) vs.好價格品質(zhì)好但價格不好 vs.價格好但品質(zhì)不好

8、好區(qū)位vs.好產(chǎn)品區(qū)位好但產(chǎn)品不好 vs. 產(chǎn)品好但區(qū)位不好活在當下 vs. 期待未來消費需求較在意活在當下；投資需求較在意期待未來房地產(chǎn)的決策關(guān)鍵時 機區(qū) 位產(chǎn) 品管 理價 格時機、時機、時機(Timing、Timing、Timing)景氣上升景氣持平景氣下滑房地產(chǎn)景氣是“U型”反轉(zhuǎn)，不是“V型”反轉(zhuǎn)認清房地產(chǎn)景氣循環(huán)與變動(短期vs.長期)掌握房地產(chǎn)市場資訊與研究成果為關(guān)鍵區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位(Location、Location、Location)都市中心地區(qū) vs.中心周圍地區(qū) vs.中心外圍地區(qū)好區(qū)位-交通可及性-不要太近、不要太遠(第一巷)-重視工作、就學、日常生活、休閒等地點個人對區(qū)位

9、的偏好各不相同，而非投資者所認為的相同市場區(qū)位都市中心中心周圍中心外圍預售屋 vs. 新成屋 vs. 中古屋 vs. 法拍屋公寓 vs. 大廈 vs. 透天新社區(qū) vs. 舊社區(qū)豪宅 vs. 典型住宅 vs.套房好產(chǎn)品為最基本關(guān)鍵，不論投資或消費都應重視產(chǎn)品、產(chǎn)品、產(chǎn)品(Product、Product、Product)好建商好設(shè)計好公設(shè)好規(guī)模好隔局好停車管理、管理、管理(Management、 Management、 Management)無門禁管理 vs.有門禁管理vs.飯店式管理自行管理 vs. 委外管理好鄰居(鄰里熟識)管委會運作良好委外管理(優(yōu)良物業(yè)管理公司)自行管理(優(yōu)良管理人員)財

10、務公開透明管理費用合理住 房 子 才 是 關(guān) 鍵價格、價格、價格(Price、Price、Price)表價 vs. 成交價單價 vs. 總價銷售率& 議價空間價格 vs. 數(shù)量供給 vs. 需求過去及當前市場平均行情了解市場個案行情，附近競爭個案行情預售屋、新成屋、中古屋行情公寓、大廈、套房、透天行情個案付款條件及個人負擔能力基本財務分析不要超過家庭收入負擔得起的價格最為基本當前房地產(chǎn)市場展望國泰房地產(chǎn)指數(shù)購屋需求動向調(diào)查房地產(chǎn)景氣動向季報國泰房地產(chǎn)指數(shù)季報2009年第1季國 立 政 治 大 學臺灣房地產(chǎn)研究中心Taiwan Real Estate Research Center, NCCU中

11、華民國九十八年四月三十日Cathay Real EstateDevelopment Co., Ltd.背景介紹研究單位：國泰建設(shè)(股)公司與國立政治大學臺灣房地產(chǎn)研究中心合作研究並編製房地產(chǎn)指數(shù)季報資料內(nèi)容：1992年第1季至2009年第1季各區(qū)新推個案涵蓋區(qū)域：全國、臺北市、臺北縣、桃竹地區(qū)、臺中都會區(qū)、南高都會區(qū)國泰房地產(chǎn)指數(shù)新推個案價量分析房價（可能成交價）指數(shù)議價空間指數(shù)開價指數(shù)推案量指數(shù)30天銷售率指數(shù)30天成交量指數(shù)各項指數(shù)均以平均2006-2008年為基期(100)全國價量指數(shù)趨勢圖基期平均20062008年=100臺北市價量指數(shù)趨勢圖臺北縣價量指數(shù)趨勢圖註：本季臺北縣推案區(qū)位相

12、較上季為差，故經(jīng)模型控制住宅品質(zhì)區(qū)位後，房價相較市場未控制品質(zhì)區(qū)位的感受為高。桃竹地區(qū)價量指數(shù)趨勢圖臺中都會區(qū)價量指數(shù)趨勢圖南高都會區(qū)價量指數(shù)趨勢圖註：本季南高銷售率為0的個案比例較多，且其個案價格均較高，故在刪除銷售率為0的個案後，較市場感受為低。內(nèi)政部營建署臺灣住宅需求動向調(diào)查民國九十七年第四季執(zhí)行單位 ：財團法人國土規(guī)劃及不動產(chǎn)資訊中心計劃主持人：張金鶚(政大臺灣房地產(chǎn)研究中心主任)中華民國九十八年二月二十五日調(diào)查期間、範圍、對象97年第4季調(diào)查期間為民國98年1月1日至1月15日。已購屋者與購屋搜尋者調(diào)查範圍為臺北市、臺北縣、桃竹縣市、臺中縣市、高雄縣市等五個地區(qū)(九個縣市)。租屋搜尋

13、者調(diào)查範圍僅臺北市、臺北縣。調(diào)查對象為16家銀行之322家分行、9家主要仲介公司之180家分店、及崔媽媽基金會之租屋搜尋通路。銀行回收803份有效問卷，抽樣誤差為正負3.46%；仲介公司回收546份有0效問卷，抽樣誤差為正負4.19%；崔媽媽基金會回收502份有效問卷，抽樣誤差為4.37%；總計回收有效問卷1,851份。已購屋者調(diào)查結(jié)果分析購屋動機首購族群仍為市場主流，且增加至六成左右，達歷年新高，換屋自住需求減少。首購需求比重仍以臺中縣市為最高，換屋需求比重以高雄縣市為最高。投資需求比重臺北市增加。臺北市臺北縣桃竹縣市臺中縣市高雄縣市首購自住58.1%59.6%59.3%62.0%58.5%

14、換屋自住20.0%22.1%26.9%20.7%31.7%投資21.9%18.3%13.8%17.4%9.8%96年第4季97年第1季97年第2季97年第3季97年第4季首購自住54.7%51.1%52.2%55.9%59.4%換屋自住26.2%28.0%33.5%28.2%23.7%投資19.0%20.9%14.3%15.9%16.9%購屋市場類型已購屋者購買類型中，新成屋、中古屋與拍賣屋需求增加，預售屋需求減少。臺北縣、市以中古屋為主，桃竹縣市與臺中縣市、高雄縣市則以新成屋為主，桃竹縣市與高雄縣市拍賣屋比重較高。96年第4季97年第1季97年第2季97年第3季97年第4季預售屋12.9%1

15、3.6%17.0%18.4%12.7%新成屋41.9%43.3%35.7%34.6%37.5%中古屋43.6%40.8%45.6%44.8%46.1%拍賣屋1.7%2.3%1.3%2.0%3.4%臺北市臺北縣桃竹縣市臺中縣市高雄縣市預售屋12.1%14.1%8.0%22.2%7.0%新成屋24.3%24.9%52.7%46.0%53.8%中古屋61.7%57.7%32.0%31.0%33.9%拍賣屋1.9%2.9%6.0%0.8%5.3%購屋搜尋與議價 與上季相較，議價空間與看屋數(shù)增加，搜尋期間減少，顯示市場價格持續(xù)上季有鬆動跡象。臺中縣市議價空間最大(12%)；臺北市決策時間較長。96年第4

16、季97年第1季97年第2季97年第3季97年第4季平均議價空間8.5%9.0%9.3%9.8%10.2%平均搜尋時間5.2月6.2月5.7月6.2月5.6月平均看屋間數(shù)8.9屋9.6屋10.0屋9.1屋9.9屋臺北市臺北縣桃竹縣市臺中縣市高雄縣市平均議價空間11.2%10.2%8.7%12.4%8.9%平均搜尋時間6.3月5.2月5.6月5.1月6.0月平均看屋間數(shù)12.1屋9.8屋9.5屋8.6屋8.3屋購屋負擔房價年所得比與貸款負擔率均減少。臺北市購屋負擔與貸款負擔均增加(10.2倍、43%)，但較上季減少；高雄縣市購屋負擔與貸款負擔均較低(5.3倍、 19.7%) 。96年第4季97年第

17、1季97年第2季97年第3季97年第4季房價年所得比7.0 倍7.5 倍7.3 倍7.4 倍7.1 倍房貸支出佔每月所得比30.8%33.1%33.5%33.6%29.6%臺北市臺北縣桃竹縣市臺中縣市高雄縣市房價年所得比10.2 倍6.7 倍6.2 倍6.4 倍5.3 倍房貸支出佔每月所得比43.0%29.6%24.5%27.2%19.7%對本季及明年同季房價趨勢看法84%購屋者看跌本季房價；看漲者僅佔2%；看跌為主流看法。75%購屋者看跌明年同季房價，看漲者佔6%。以看跌為主，看跌之比例為91Q2以來最高。未來信心分數(shù)雖高於近期信心分數(shù)，但均以看跌為主。對本季房價看法96年第4季97年第1季

18、97年第2季97年第3季97年第4季大幅下跌2.7%0.4%3.1%9.9%15.7%小幅下跌43.1%13.5%24.2%65.1%67.9%維持平穩(wěn)36.3%30.8%39.5%19.8%14.2%小幅上漲16.6%45.1%25.2%4.5%2.1%大幅上漲1.4%10.2%8.0%0.8%0.0%對明年同季房價看法96年第4季97年第1季97年第2季97年第3季97年第4季大幅下跌6.8%1.7%7.4%17.2%20.5%小幅下跌33.8%11.6%40.2%52.9%54.0%維持平穩(wěn)32.9%27.1%31.2%23.7%20.0%小幅上漲23.6%45.1%16.1%5.4%5

19、.5%大幅上漲2.8%14.5%5.1%0.7%0.0%購屋搜尋者調(diào)查結(jié)果分析購屋動機潛在購屋動機仍以首購自住需求為主。潛在首購需求以桃竹縣市超過六成之比重為最高，換屋自住需求以高雄縣市的比重較高，投資需求比重最高者則由上季的桃竹縣市轉(zhuǎn)為本季的臺北市。臺北市臺北縣桃竹縣市臺中縣市高雄縣市首購自住47.4%46.6%62.2%59.3%44.2%換屋自住25.7%34.2%20.7%25.9%37.2%投資27.0%19.3%17.1%14.8%18.6%96年第4季97年第1季97年第2季97年第3季97年第4季首購自住53.8%42.8%48.8%52.2%51.8%換屋自住25.3%33.

20、9%33.4%27.2%28.6%投資21.0%23.3%17.8%20.5%19.6%期望購屋價格購屋搜尋者以300600萬元為主要期望購屋價格，佔49%；其次為600900萬元。臺北市期望購屋價格明顯較其他縣市高，以1,200萬元以上為主但比例略減，其他縣市期望購買600萬元以上的比例均較上季減少。顯示期望購屋價格有降低跡象。五大都會區(qū)臺北市臺北縣桃竹縣市臺中縣市高雄縣市未滿300萬元12.2%4.7%4.3%22.0%15.0%24.4%300-未滿600萬48.9%13.3%57.9%57.3%57.5%58.5%600-未滿900萬19.0%21.3%25.0%11.0%18.8%1

21、4.6%900-未滿1200萬10.2%24.0%10.4%4.9%5.0%2.4%1200萬元以上9.7%36.7%2.4%4.9%3.8%0.0%臺北市96年第4季97年第1季97年第2季97年第3季97年第4季1200萬元以上36.8%39.2%32.1%40.0%36.7%預期房價跌幅購屋搜尋者認為近期房價平均下跌幅度為2.02成，認為未來房價平均下跌幅度為2.30成，即預期未來房價下跌幅度會大於近期房價下跌幅度。預期近期及未來房價平均下跌幅度最大者分別為桃竹縣市(2.13成)及臺北市(2.43成) ；預期近期及未來房價平均下跌幅度最小者均為高雄縣市(1.86成、1.98成) 。五大都

22、會區(qū)臺北市臺北縣桃竹縣市臺中縣市高雄縣市近期房價下跌成數(shù)2.02(370)2.03(109)2.07(116)2.13 (54)1.88(63)1.86(28)未來房價下跌成數(shù)2.30(308)2.43(74)2.25 (104)2.41 (43)2.30 (59)1.98 (28)註：括弧內(nèi)數(shù)據(jù)為樣本數(shù)。對本季及明年同季房價趨勢看法87%看跌本季房價且比例持續(xù)增加，僅2%看漲；仍以看跌為主流意見。77%看跌明年同季房價，僅7%看漲；持續(xù)以看跌為主流。綜合顯示，對本季及明年同季房價看法均持續(xù)以看跌為主；尤其大幅看跌的比例均為自91Q2開始調(diào)查以來之新高。對本季房價看法96年第4季97年第1季9

23、7年第2季97年第3季97年第4季大幅下跌8.0%2.0%6.3%22.3%30.2%小幅下跌55.1%13.6%35.3%59.4%56.4%維持平穩(wěn)25.5%36.0%27.0%14.2%11.0%小幅上漲8.8%38.9%22.4%2.5%1.2%大幅上漲2.6%9.5%8.9%1.6%1.2%對明年同季房價看法96年第4季97年第1季97年第2季97年第3季97年第4季大幅下跌13.0%2.1%15.5%26.4%31.1%小幅下跌34.5%13.4%42.7%50.5%45.5%維持平穩(wěn)28.8%34.9%22.9%17.2%16.6%小幅上漲20.2%39.8%15.5%5.0%5

24、.5%大幅上漲3.5%9.8%3.5%0.9%1.3%整體購屋者對房價信心分數(shù) 臺灣房地產(chǎn)景氣動向調(diào)查民國九十八年第一季研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內(nèi)政部建築研究所中華民國九十八年六月二十九日臺灣房地產(chǎn)景氣綜合指標房地產(chǎn)綜合景氣指標類投資面生產(chǎn)面交易面使用面領(lǐng)先指標國內(nèi)生產(chǎn)毛額貨幣供給額營建股股價指數(shù)建築貸款餘額變動量消費者物價指數(shù)同時指標素地交易量指數(shù)基準放款利率建造執(zhí)照面積新推個案標準單價新承做購屋貸款金額住宅使用率落後指標使用執(zhí)照面積營造業(yè)員工平均薪資建物買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)土地增值稅額房屋租金價格指數(shù)家戶數(shù)年增率九十八年第一季同時指標大幅下降景氣同時綜合指標為99.78 ，1.25% 上升指標:住宅使用率下降指標:新承做購屋貸款金額、建造執(zhí)照面積、基準放款利率、素地交易量 指數(shù)、新推個案標準單價九十八年第一季投資使用生產(chǎn) 交