1、酒店投資項(xiàng)目市場分析課件酒店投資項(xiàng)目市場分析課件內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 第二節(jié) 投資環(huán)境分析 第三節(jié) 競爭力分析第四節(jié) 市場定位分析 第五節(jié) 投資區(qū)位分析 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgx

2、cpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 ort-zc/ scnzf一、市場調(diào)查內(nèi)容 市場調(diào)查內(nèi)容主要包括酒店服務(wù)市場容量、價格以及市場競爭力的現(xiàn)狀，各個部分調(diào)查結(jié)果都應(yīng)附有相應(yīng)的表格。市場容量調(diào)查：1）供應(yīng)狀況，主要是調(diào)查擬投資區(qū)域市場的酒店數(shù)量、酒店所在的地理位置、酒店檔次與類型以及經(jīng)營項(xiàng)目、酒店客房數(shù)量。2）需求狀況：主要是調(diào)查擬投資區(qū)域市場的酒店消費(fèi)者細(xì)分市場以及消費(fèi)構(gòu)成等。價格狀況調(diào)

3、查：包括國內(nèi)及擬投資區(qū)域市場各類酒店的最高房價與平均房價及變化情況；酒店掛牌價、散客入住執(zhí)行價與協(xié)議價等。此外，還要調(diào)查當(dāng)?shù)氐胤秸畬Ψ績r的調(diào)控情況。競爭力狀況：調(diào)查區(qū)域市場主要酒店企業(yè)的產(chǎn)品特性、市場份額、市場地位以及主要的競爭手段等。ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhon

4、gtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj一、市場調(diào)查內(nèi)容 市場調(diào)查內(nèi)容主要包括酒店服務(wù)市場容量、價格二、市場調(diào)查方法 市場調(diào)查體系依據(jù)調(diào)查資料來源及資料收集方法，可將市場調(diào)查方法分為文案調(diào)查（又稱第二手資料調(diào)查）及實(shí)地調(diào)查（又稱第一手資料調(diào)查）兩大類。文案調(diào)查系由市場調(diào)查執(zhí)行人員，收集各酒店企業(yè)內(nèi)部既有檔案資料及企業(yè)外部各種相關(guān)文件、檔案、研究報告或

5、公開資料，加以整理、銜接、調(diào)整及融會，以歸納或演繹等方法予以分析，進(jìn)而提出相關(guān)市場調(diào)查報告的活動過程。實(shí)地調(diào)查則是在周詳嚴(yán)密的架構(gòu)之中，由調(diào)查人員直接向酒店行業(yè)專家、酒店管理人員和酒店消費(fèi)者收集第一手資料的過程。具體包括觀察法、實(shí)驗(yàn)法和問卷法，其中尤以問卷法應(yīng)用最廣。問卷調(diào)查方法問卷的設(shè)計(jì)步驟：1）確定所要收集的資料；2）決定問卷調(diào)查方式；3）決定問題內(nèi)容；4）決定問題形式；5）決定問題用語；6）決定問題先后順序；7）決定檢驗(yàn)可靠性問題；8）決定問卷版面布局；9）試調(diào)查；10）修改及定稿。抽樣調(diào)查及其程序抽樣調(diào)查是從所要研究的某特定現(xiàn)象的總體中，依隨機(jī)原理抽取一部分作為樣本，根據(jù)對樣本的研究結(jié)

6、果，在抽樣置信水平上，推斷總體特性的調(diào)查方法。抽樣方法一般可分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣兩大類。進(jìn)行抽樣調(diào)查的步驟：1）識別總體；2）選擇抽樣方法；3）決定樣本數(shù)。統(tǒng)計(jì)分析及解釋 過程：1）編輯；2）匯總及分類；3）制表；4）解釋統(tǒng)計(jì)資料。ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhong

7、tezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj二、市場調(diào)查方法 市場調(diào)查體系ort-zc/ scnzf 三、酒店市場的供需預(yù)測 國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展對酒店各類服務(wù)產(chǎn)品供需的影響。相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和上下游產(chǎn)品情況及其變化，以及對酒店各類服務(wù)產(chǎn)品供需影響。酒店服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。不同地區(qū)和不同消費(fèi)群體的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式及其變化，以及對酒店服務(wù)產(chǎn)品供需的影響

8、。（1）酒店市場供需預(yù)測應(yīng)考慮的因素主要是預(yù)測需求潛量和銷售潛量，需求潛量是指未來市場上有支付能力的需求總量。銷售潛量是指擬建酒店項(xiàng)目的產(chǎn)品在未來市場上的銷售量。銷售潛量一般可通過估計(jì)市場占有率來測算，即：銷售潛量=需求潛量市場占有率。具體步驟是通過供應(yīng)預(yù)測和需求預(yù)測以及供需平衡分析來預(yù)測未來的市場容量、分析酒店產(chǎn)品可能占有的市場份額。預(yù)測期限盡可能包括項(xiàng)目計(jì)算期年份，一般最低要求預(yù)測期限為今后5年和10年。（2）酒店市場供需預(yù)測的內(nèi)容 預(yù)測方法可分為定量預(yù)測、定性預(yù)測和組合預(yù)測。（3）酒店市場供需預(yù)測方法 三、酒店市場的供需預(yù)測 國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展對酒店各類服務(wù)產(chǎn)四、酒店服務(wù)產(chǎn)品價格預(yù)測 應(yīng)

9、充分考慮影響價格的各種因素，主要有：房價及酒店其他服務(wù)產(chǎn)品價格的變動趨勢，所處地域?qū)ι鲜鰞r格的影響，生活水平和消費(fèi)習(xí)慣改變，某些因素導(dǎo)致生產(chǎn)成本的變化以及經(jīng)濟(jì)政策的變化等。（1）價格預(yù)測需考慮的因素價格預(yù)測中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥原則，避免因人為高估產(chǎn)出品價格或低估投入品價格而導(dǎo)致評價結(jié)果失真。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場定價產(chǎn)品價格一般以均衡價格為基礎(chǔ)，供求關(guān)系是價格形成的主要影響因素。價格預(yù)測的可靠程度既與采用的方法有關(guān)，也與歷史數(shù)據(jù)的采集有關(guān)。為了提高可靠性，應(yīng)盡可能提高收集數(shù)據(jù)的可信度。（2）價格預(yù)測的要求價格預(yù)測的方法主要有：回歸分析法、比價法。（3）酒店產(chǎn)品價格預(yù)測方法 四、酒店服務(wù)產(chǎn)品價格預(yù)測

10、 應(yīng)充分考慮影響價格的各種因素，主要內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 第二節(jié) 投資環(huán)境分析 第三節(jié) 競爭力分析第四節(jié) 市場定位分析 第五節(jié) 投資區(qū)位分析 內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 一、政治環(huán)境因素 政治環(huán)境因素對酒店業(yè)投資者的影響表現(xiàn)在兩個方面：一是地方政府所制定的區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策對于酒店投資行為本身的態(tài)度，是歡迎、鼓勵、支持，還是限制？二是一個國家或地區(qū)的政治制度、體制、方針政策、法律法規(guī)等方面的因素以什么方式并在多大程度上制約并影響酒店企業(yè)的經(jīng)營行為，從而影響企業(yè)的長期投資行為？一般而言，在進(jìn)行某個地區(qū)酒店投資的政治環(huán)境因素分析時，必須圍繞以下幾個方面展開：（1）政局的穩(wěn)定性是否可以保障酒

11、店企業(yè)長期、持續(xù)、穩(wěn)定的經(jīng)營？（2）政策的有利性是否會改變法律從而增強(qiáng)（或降低）對酒店企業(yè)的監(jiān)管并收取更多（或更少）的賦稅？（3）產(chǎn)業(yè)政策是否支持或限制酒店業(yè)的發(fā)展？具體的措施是什么？（4）政府之間的合作是否與其他政府組織簽訂過有關(guān)促進(jìn)貿(mào)易尤其是旅游觀光方面的協(xié)定？ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-

12、zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mljort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc y

13、anjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj一、政治環(huán)境因素 政治環(huán)境因素對酒店業(yè)投資者的影響表現(xiàn)在兩個海南省三亞的政治環(huán)境特色 海南省明確將旅游業(yè)作為海南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)和支撐經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并將三亞市作為海南省旅游業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。海南省提出海南國際旅游島建設(shè)

14、行動計(jì)劃。海南國際旅游島規(guī)劃綱要（簡本）指出： 海南將積極爭取國家和有關(guān)部門的批準(zhǔn)、授予政策：包括，便利國際國內(nèi)游客出入境政策；旅客免稅購物等優(yōu)惠政策；航權(quán)開放政策；開放的海洋旅游政策；靈活的融資政策；開放的旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；對海南旅游重點(diǎn)項(xiàng)目和探索性、創(chuàng)新性文化項(xiàng)目的專項(xiàng)扶持政策；列入國家發(fā)展戰(zhàn)略并享有相應(yīng)的發(fā)展政策等方面。三亞市提出，為對接國際旅游島建設(shè)，三亞將率先啟動“國際旅游自由港”建設(shè)，一程多站推進(jìn)海南“國際旅游島”建設(shè)深度實(shí)施，成為海南“國際旅游島”建設(shè)的先鋒和中國旅游創(chuàng)新先行先試的典范。 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jn

15、xrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mljort-zc/ scnzf lknzg

16、 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0

17、838mlj海南省三亞的政治環(huán)境特色 海南省明確將旅游業(yè)作為海南現(xiàn)代服務(wù)二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素 經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素是指國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體狀況、國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、企業(yè)所面臨的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和競爭環(huán)境等。影響酒店投資的關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)變量主要是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量及其增長率、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平、居民可支配收入及其預(yù)期、居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)模式、貨幣與財(cái)政政策等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素對酒店投資的影響主要表現(xiàn)在兩大方面：第一個方面是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民收入水平及其相關(guān)條件對居民度假和休閑、觀光旅游的需求水平與需求模式的作用；第二個方面是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平和貨幣與財(cái)政政策等相關(guān)因素對酒店投資建設(shè)與運(yùn)營成本的影響。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)

18、境因素 經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素是指國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體狀況、國三、社會環(huán)境因素 社會環(huán)境是指一定時期整個社會發(fā)展的一般狀況，主要包括一個國家或地區(qū)的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀點(diǎn)、價值觀念等。在社會環(huán)境要素中，對酒店投資活動影響較大的是居民教育程度和文化水平、審美觀點(diǎn)、價值觀念。文化水平會影響居民對酒店的需求層次。受教育程度較高或文化水平較高的居民往往有較高的收入和較多的閑暇時間，這些人群可能會更偏好高星級酒店。同時，這些人群往往具有更多的出游機(jī)會，因而構(gòu)成對酒店的巨大需求。價值觀念與審美觀點(diǎn)則會影響人們對旅游或酒店消費(fèi)的態(tài)度。隨著社會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)觀念與審美觀點(diǎn)在不斷改變，

19、越來越多的人開始追求文化生活的享受，生活方式從滿足基本生活條件向追求愉悅方面轉(zhuǎn)變。上世紀(jì)80年代前，很多中國人都沒有“旅游”的概念，直到90年代，百姓才開始有了旅游的意識。旅游對很多人來說是“享受世界”。這是一種人生態(tài)度的轉(zhuǎn)變。目前，旅游已從傳統(tǒng)意義上的“觀光”轉(zhuǎn)變成“休閑度假、享受生活、增長見識、磨煉意志”。因此，旅游消費(fèi)市場必然會促進(jìn)酒店消費(fèi)市場的持續(xù)發(fā)展。 三、社會環(huán)境因素 社會環(huán)境是指一定時期整個社會發(fā)展的一般狀況四、技術(shù)環(huán)境因素 社會環(huán)境是指一程度和文化水平、審美觀點(diǎn)、價值觀念。技術(shù)環(huán)境是指目前社會技術(shù)的總體發(fā)展水平及其變化趨勢。科學(xué)與技術(shù)水平不僅是社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動力，也是企業(yè)的

20、競爭優(yōu)勢所在。技術(shù)環(huán)境要素對于酒店業(yè)的影響似乎更多的體現(xiàn)在它對酒店企業(yè)的運(yùn)營方面： （1）新的技術(shù)手段可以降低酒店企業(yè)的服務(wù)成本，并提高酒店服務(wù)質(zhì)量； （2）新的技術(shù)手段可以為酒店及其消費(fèi)者提供更多的創(chuàng)新服務(wù)或產(chǎn)品，如酒店的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)、顧客在住店期間的網(wǎng)絡(luò)辦公； （3）可以改變酒店的分銷渠道，例如網(wǎng)絡(luò)銷售； （4）可以降低酒店企業(yè)的運(yùn)營與管理成本，例如酒店企業(yè)內(nèi)部的信息化管理平臺與酒店企業(yè)集團(tuán)的中央電子采購網(wǎng)。目前，我國有多家酒店集團(tuán)建設(shè)并采用中央電子采購網(wǎng)。利用這一網(wǎng)絡(luò)平臺，酒店企業(yè)可以廣泛接觸到供應(yīng)商，通過集中采購發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、降低采購成本，通過資源共享提高采購效率、降低流程成本，通過信

21、息共享降低庫存成本。四、技術(shù)環(huán)境因素 社會環(huán)境是指一程度和文化水平、審美觀點(diǎn)、價內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 第二節(jié) 投資環(huán)境分析 第三節(jié) 競爭力分析第四節(jié) 市場定位分析 第五節(jié) 投資區(qū)位分析 內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 一、競爭優(yōu)劣勢分析 自然條件：空氣和采光等氣候條件、自然景觀條件。 技術(shù)和裝備：客房面積、衛(wèi)生設(shè)施、隔音實(shí)施、冷暖設(shè)施、安全設(shè)施。 規(guī)模：客房數(shù)量。 管理與服務(wù)：規(guī)范化管理程度、個性化服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、超值服務(wù)。 配套服務(wù)項(xiàng)目：網(wǎng)球場、游泳池。 價格：市場化定價、優(yōu)惠價格策略。 品牌：國際品牌、國內(nèi)本土品牌。 區(qū)位：交通的可達(dá)性。 人力資源：管理團(tuán)隊(duì)。 其他因素：酒店投

22、資者與經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的社會資源等。 酒店投資項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析內(nèi)容 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 niz

23、ifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mljort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy

24、0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj一、競爭優(yōu)劣勢分析 自然條件：空氣和采光等氣候條件、某國際假度酒店的優(yōu)勢與劣勢對比 優(yōu)勢劣勢位于景區(qū)，是旅游客人的首選；目前張家界唯一的五星酒店；是省、市政府首推酒店；是許多國際公司選擇開會的首選；是許多旅行社境外團(tuán)選擇較多的；旅游旺季客源充足，入住率可保證在80%以上；連通套、復(fù)式套等套房很具特色；酒店建筑群設(shè)計(jì)布局考究，營造出一個較為吸引客人的內(nèi)部景觀；部分客房帶戶外陽臺；客房數(shù)量與會議室容量搭配較為合理；床墊和枕頭軟硬適中；步行3

25、分鐘內(nèi)可到達(dá)觀看大型演出“魅力湘西”劇場；酒店大堂及會議廳等公共區(qū)域免費(fèi)無線上網(wǎng)；近期將加入皇冠假日管理集團(tuán)；散客訂房可直接減房費(fèi)100元。受旅游淡旺季的影響非常明顯；淡季可能會無任何客源，入住率只僅約10%；室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)普通，硬件設(shè)施無法與花園酒店相比；服務(wù)水準(zhǔn)不高；酒店前道路過窄且拓寬可能性小，正門出入口過小，景觀不佳；周邊環(huán)境較差，酒店內(nèi)停車場較小，酒店兩則內(nèi)均為未開發(fā)的荒地造成酒店靠外客房景觀較差；床上布草質(zhì)感較硬、不舒適；無客人抵店時等候的休息區(qū)；同一地段有一家酒店在建，還有一家待建。ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt to

26、pbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj某國際假度酒店的優(yōu)勢與劣勢對比 優(yōu)勢劣勢位于景區(qū)，

27、是旅游客人二、競爭力對比分析 選擇目標(biāo)市場范圍內(nèi)，占市場份額較大、實(shí)力較強(qiáng)的幾家競爭對手，將項(xiàng)目自身?xiàng)l件與競爭對手條件的優(yōu)勢、劣勢對比并排序。競爭對手的市場競爭力主要由其區(qū)位、管理和服務(wù)、安全性、舒適度、價格與營銷策略以及前述優(yōu)劣勢影響因素決定。酒店投資者應(yīng)通過各種方式或途徑收集競爭對手近幾年經(jīng)營活動的有關(guān)素材，確定競爭對手的產(chǎn)品特性、市場份額、市場營銷手段和市場地位等，并在此基礎(chǔ)上確定擬投資酒店項(xiàng)目自身在市場中的競爭位置。 二、競爭力對比分析 選擇目標(biāo)市場范圍內(nèi)，占市場份額較大、實(shí)力內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 第二節(jié) 投資環(huán)境分析 第三節(jié) 競爭力分析第四節(jié) 市場定位分析 第五節(jié) 投資區(qū)位

28、分析 內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 一、市場細(xì)分的作用 第一，酒店市場細(xì)分分析是估算酒店投資額的前提條件。市場細(xì)分有利于酒店目標(biāo)市場的確定，進(jìn)而有助于擬投資酒店的市場定位與確定擬投資酒店的品牌和檔次。酒店的市場定位與酒店的檔次是酒店設(shè)計(jì)與投資總額估算的重要依據(jù)，因此，酒店市場細(xì)分又構(gòu)成酒店投資額估算的基礎(chǔ)。第二，酒店市場細(xì)分分析有助于提高酒店投資效益。因?yàn)橥ㄟ^市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，酒店企業(yè)就可以設(shè)計(jì)合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有的放矢地采取適當(dāng)?shù)氖袌鰻I銷措施，使產(chǎn)品適銷對路。酒店市場細(xì)分分析對于酒店投資具有兩大作用：ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks j

29、nxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj一、市場細(xì)分的作用 第一，酒店市場細(xì)

30、分分析是估算酒店投資額的二、市場細(xì)分的類型 按地理變量細(xì)分酒店市場，即對客人來自不同的國家、地區(qū)和主要城市來細(xì)分市場，這是最基本的，也是最常用的劃分方法之一。按住宿動機(jī)變量細(xì)分酒店市場，可以分為公務(wù)旅游市場和休閑觀光市場。按據(jù)購買方式變量細(xì)分酒店市場，可以分為團(tuán)隊(duì)客人和零散客人兩大類。團(tuán)隊(duì)客人由于一次性購買量大，酒店通常會給予相應(yīng)的價格折扣和其他優(yōu)惠，而散客對酒店而言則意味著較高的房價和較少優(yōu)惠以及由此而帶來的較高的盈利。團(tuán)隊(duì)客人和散客各自又可以分出不同的亞市場類型，而各個亞市場對酒店產(chǎn)品的需求也不盡相同。不同的細(xì)分市場具有不同的消費(fèi)特征。如團(tuán)隊(duì)旅游市場中的公司類細(xì)分市場，其特點(diǎn)是：沒有季節(jié)性

31、，能給酒店帶來常年穩(wěn)定的生意；相比較于其他市場，取消預(yù)訂率低；一旦顧客對某酒店留下良好印象，或有過愉快的經(jīng)歷，便有可能成為這家酒店的回頭客和?？?；因?yàn)椴扇‖F(xiàn)金和旅行支票現(xiàn)場支付方式，因而極少出現(xiàn)拖欠款或跑帳現(xiàn)象。 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt

32、 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj二、市場細(xì)分的類型 按地理變量細(xì)分酒店市場，即對客人來自不三、目標(biāo)市場的選擇 （1）對各細(xì)分市場進(jìn)行定性分析，如細(xì)分市場中顧客的消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)觀念、細(xì)分市場的發(fā)展變化趨勢。 （2）對各細(xì)分市場進(jìn)行定量分析，即對細(xì)分市場的關(guān)鍵變量進(jìn)行定量分析。這些變量包括：細(xì)分市場的需求量及其增長率、市場占有率等。 （3）目標(biāo)市場的確定，即結(jié)合定性分析

33、和定量分析的結(jié)果，從中選擇幾個細(xì)分市場作為擬投資酒店未來經(jīng)營的目標(biāo)市場。酒店投資者確定并選擇目標(biāo)市場的基本步驟： ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemf

34、y 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj三、目標(biāo)市場的選擇 （1）對各細(xì)分市場進(jìn)行定性分析，如細(xì)內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 第二節(jié) 投資環(huán)境分析 第三節(jié) 競爭力分析第四節(jié) 市場定位分析 第五節(jié) 投資區(qū)位分析 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg z

35、hongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj內(nèi)容提綱第一節(jié) 市場調(diào)查與預(yù)測 ort-zc/ scnzf一、項(xiàng)目選址應(yīng)考慮的因素 主要包括自然資源和自然條件。前者如山水景觀、溫泉等自然資源，它們本身就是某些酒店未來的經(jīng)營性資產(chǎn)。后者則包括地形地貌、水文、氣候和

36、工程地質(zhì)條件等，這些要素更多的是影響酒店的建筑設(shè)計(jì)與工程施工，從而影響酒店的建設(shè)成本。（1）自然因素一、項(xiàng)目選址應(yīng)考慮的因素 主要包括自然資源和自然條件。（1）一、項(xiàng)目選址應(yīng)考慮的因素 經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素包括擬選地址及其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與經(jīng)濟(jì)活動、人口素質(zhì)與數(shù)量、市場競爭狀況、基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施等。一定區(qū)域或地段的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與經(jīng)濟(jì)活動是支撐酒店運(yùn)營的基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)活動類型廣而頻繁，則酒店的市場潛力越大，酒店投資效益有可能會越好。因此，在考察酒店選址時，首先就要調(diào)查了解該區(qū)域是否有大量的貿(mào)易會、展覽會等商業(yè)活動，是否有各種大型集會、會議或?qū)W術(shù)交流會等會議與文體娛樂活動。人口素質(zhì)越高、人口密度

37、越大，一方面意味著該區(qū)域酒店消費(fèi)市場越大，另一方面有可能增加探親、交友活動機(jī)會，從而使酒店的潛在顧客群擴(kuò)大。市場競爭狀況包括擬選地周邊地區(qū)各類酒店的分布密度及其品牌效應(yīng)、服務(wù)、質(zhì)量、環(huán)境、價格、出租率等情況。基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣等必備條件，影響酒店經(jīng)營狀況。配套設(shè)施則是指在擬選地周邊地區(qū)是否齊備的文化、娛樂、體育與商業(yè)服務(wù)設(shè)施，如超市、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、郵局、洗衣店、加油站等。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素一、項(xiàng)目選址應(yīng)考慮的因素 經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素包括擬選地址及其所在區(qū)一、項(xiàng)目選址應(yīng)考慮的因素 交通區(qū)位條件可以可達(dá)性或可及性來衡量，它是指利用一種特定的交通系統(tǒng)從某一給定區(qū)位到達(dá)活動地點(diǎn)的便利

38、程度。如擬選地段及其附近是否有地鐵站？在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，選址點(diǎn)附近是否有多條能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場、車站、碼頭的公交站線？是否鄰近城市交通樞紐道路且具有可停留性？是否具有良好的可視性和可進(jìn)入性？ （3）交通區(qū)位因素 由于酒店的投資建設(shè)有可能給所在社區(qū)帶來熱能效應(yīng)和噪聲等環(huán)境污染，甚至因流動人口的增加會帶來各種社會治安隱患，并非所有的社區(qū)居民持普遍的支持態(tài)度。因此，對于所在社區(qū)是否接受酒店的投資興建，也是酒店選址時理應(yīng)考慮的因素之一。政治因素方面主要涉及地方政府的區(qū)域規(guī)劃及其開發(fā)投資政策。地方政府的區(qū)域規(guī)劃往往會涉及到有關(guān)投資的優(yōu)惠政策、限制政策以及對土地征用的具體規(guī)定。對于酒店投資者來講

39、，首先考慮的是所選地塊是否涉及改造和拆遷，如果盲目確定地址，開業(yè)后遇到拆遷和重建，不僅會造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，還會丟失部分客源。其次是了解地塊的權(quán)屬是否清晰、地塊性質(zhì)是否為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛?。如果是投資收購既有的建筑物，同樣也要考慮該物業(yè)的權(quán)屬與用途。 （4）社會政治因素 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk sk

40、f-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj一、項(xiàng)目選址應(yīng)考慮的因素 交通區(qū)位條件可以可達(dá)性或可及性來衡二、項(xiàng)目選址的原則與要求 投資的目的是為了獲得投資收益。由于酒店投資回收期越來越長，因此在選址時，應(yīng)充分評估那些影響酒店投資費(fèi)用以及有可能影響酒店建成后運(yùn)營費(fèi)用的要素。這些要素包括土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、勞

41、動力成本、原材料供應(yīng)成本以及各種稅費(fèi)等。如果在可預(yù)測的酒店經(jīng)營收入一定的前提下，應(yīng)可能地選擇使總成本費(fèi)用最低的地段。（1）經(jīng)濟(jì)性原則 酒店選址應(yīng)盡可能方便目標(biāo)客源，并且與目標(biāo)客源所屬地區(qū)吻合。如對于經(jīng)濟(jì)型酒店，盡可能選擇位于商業(yè)活動比較發(fā)達(dá)的大中城市，以更好地為商務(wù)旅游顧客提供服務(wù)；對于度假酒店，盡可能選址于風(fēng)景區(qū)或療養(yǎng)勝地，以更好地為休閑度假游客提供服務(wù)。（2）市場性原則 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg

42、 xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj二、項(xiàng)目選址的原則與要求 投資的目的是為了獲得投資收益。由于二、項(xiàng)目選址的原則與要求 酒店的選址應(yīng)盡可能靠近或適當(dāng)方便顧客的交通可達(dá)性較好的地段。如在特大城市市區(qū)，應(yīng)盡可能

43、選擇靠近地鐵站點(diǎn)附近、或附近有多條能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場、車站、碼頭的公交站線。同時，交通流動性要好，進(jìn)出口便利寬敞。從可見性方面看，則要求具有良好的可見度，最好是位于十字路口，且有一定的廣告位，使顧客能夠從幾個方向直接觀察到。 （3）可達(dá)性與可見性原則 選址應(yīng)盡可能地選擇經(jīng)濟(jì)和治安比較穩(wěn)定的區(qū)域，重點(diǎn)還要考慮所選地點(diǎn)在預(yù)期經(jīng)營期內(nèi)不能受到城市擴(kuò)建、改造、違章的影響。用地性質(zhì)符合城市總體規(guī)劃布局中相容的用地性質(zhì)，與周邊性質(zhì)相符；避開與項(xiàng)目性質(zhì)不符或不相容的城市公益設(shè)施現(xiàn)有或規(guī)劃用地。選址不能造成對環(huán)境的污染和破壞，應(yīng)符合地區(qū)環(huán)保、防疫、消防、交通、綠化以及防洪、防震、防地質(zhì)災(zāi)害等方面的要求。 （

44、4）安全性原則 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj二、項(xiàng)目選址的原則與要求 酒店的選址應(yīng)盡可能靠近或適當(dāng)方便顧7天連鎖酒店選址的位置要求 1、3公里范圍內(nèi)企業(yè)、工廠、機(jī)關(guān)單位密集，有較充足的商旅住宿需求；2、1.5公里范圍內(nèi)有4星以上酒店及甲級寫字樓為佳；3、臨街為佳，商業(yè)繁華區(qū)也可內(nèi)進(jìn)，但距路口最好不超過50米，不可有過多迂回及分岔，需有車道直達(dá)門前，同