1、2020年中國物業(yè)市場發(fā)展研究報告2020年中國物業(yè)市場發(fā)展研究報告2020年全國物業(yè)市場主要預測觀點市場租賃交易情緒 自三月起已隨疫情 轉好而回暖，預計 年內需求將逐步復 蘇線上科技、云服務、 醫(yī)療、金融業(yè)等將 引領需求的增長， 產業(yè)園區(qū)顯示較好 韌性，優(yōu)勢將得以 進一步體現整體消費將在年內 回彈，電商與生鮮 消費帶動物流地產 需求；而線上與線 下進一步融合將加 速，驅動優(yōu)質商場 推陳出新租賃情緒逐漸復蘇線上科技引領需求疫情驅動消費變革三月份宏觀經濟已 出現企穩(wěn)回彈勢頭， IMF預計中國全年 經濟將保持正增長， 并于2021年大幅 回彈宏觀經濟企穩(wěn)回彈COLLIERS INTERNATION

2、AL | PRIVATE & CONFIDENTIAL2020年全國物業(yè)市場主要預測觀點市場租賃交易情緒 自三月起疫情對一季度中國經濟產生階段性影響固定資產投資（FAI，億元）房地產投資（REI）基礎建設投資外商直接投資實際到位金 額（FDI）進口額出口額84,145-16.1% YOY2020第一季度-7.7% YOY2020第一季度-19.7% YOY2020第一季度-14.5% YOY2020第一季度-0.7% YOY2020第一季度-11.4% YOY2020第一季度居民消費價格指數（CPI）國內生產總值（GDP，億元） 206,504-6.8% YOY2020第一季度第三產業(yè)增加值（

3、億元）第三產業(yè)增加值GDP占比 社會消費品零售總額（億元）78,580-19.0% YOY2020第一季度人均可支配收入（城鎮(zhèn)）COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL4.9% YOY2020第一季度122,680-5.2% YOY2020第一季度59.4%2020第一季度RMB 11,6910.5% YOY2020第一季度來源: 國家統(tǒng)計局疫情對一季度中國經濟產生階段性影響固定資產投資（FAI，億元中國將引領2021年全球經濟增長中國2021年增速將大幅反彈2.9-35.81.7-6.14.53.7-16.62.3-5.94.76.11.

4、29.2-8-6-4-20246810201920202021全球經濟增長發(fā)達經濟體發(fā)展中經濟體美國中國數據來源: IMF, World bank, National Bureau of Statistics, US Department of CommerceIMF最新全球經濟預測（2020年4月）%COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL中國將引領2021年全球經濟增長2.9-35.81.7-6.中國成為全球資本避風港-12.6%-7.7%-6.4%-1.8%-1.6%1.0%2.6%澳元加元英鎊人民幣歐元日元美元指數2020年一季度各

5、國匯率升值/貶值幅度COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL匯率穩(wěn)定以及疫情控制良好0.240%0.430%0.300%0.230%0.180%0.190%0.110%0.100%0.006%中國疫情控制良好感染率低確診病例（截止2020年4月20日） 確診病例數/總人口美國784,599西班牙200,210意大利181,228法國156,480德國147,065英國125,856土耳其90,980伊朗83,505中國82,758中國成為全球資本避風港-12.6%-7.7%-6.4%-1.全國經濟活動快速回復，接近正常水平六大發(fā)電集團日均耗

6、煤量（萬噸） 截止：4月20日全國整車及零擔貨運流量恢復走勢 截止：4月22日截止：4月5日全國主要經濟指標恢復情況數據來源：21世紀財經、G7物聯網平臺、Wind全國重點糧食加工企業(yè)復工率97.3%全國快遞產能恢復率 80%鋼鐵企業(yè)復工率 90%有色金屬企業(yè)復工率86.3%煤礦產能恢復率76%鐵路裝車數恢復率COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL95%全國經濟活動快速回復，接近正常水平六大發(fā)電集團日均耗煤量（萬中國政府“新基建” 發(fā)力科技端基礎設施建設信息基礎設施融合基礎設施創(chuàng)新基礎設施主要是指深度應用互聯網、大數 據、人工智能等技術，

7、支撐傳統(tǒng) 基礎設施轉型升級，進而形成的 融合基礎設施，比如，智能交通 基礎設施、智慧能源基礎設施等主要是指支撐科學研究、技術開 發(fā)、產品研制的具有公益屬性的 基礎設施，比如，重大科技基礎 設施、科教基礎設施、產業(yè)技術 創(chuàng)新基礎設施等。通信網絡基礎設施新技術基礎設施算力基礎設施物聯網工業(yè)互聯網衛(wèi)星互聯網人工智能云計算區(qū)塊鏈數據中心智能計算中心5G芯片、光器件、頻射器件、光纖光纜、主設備、小基站、基站天線、射頻濾波器系統(tǒng)集成、網絡優(yōu)化/維護、運營商、移動 終端設備車聯網/ 自動駕駛、物聯網、VR/AR、工 業(yè)互聯網、智能醫(yī)療、智能教育IT設備（服務器、存儲、交換機、路由器）、 電源設備（UPS、變

8、壓器、交直流轉化設備）、 精密空調、動環(huán)監(jiān)控系統(tǒng)通訊模塊、零部件、互交技術、芯片、傳感器傳感器、芯片、智能網關、智能機床、工 業(yè)機器人IDC集成/運維服務、云服務商、第三方IDC服 務廠商互聯網、制造及軟件行業(yè)、金融、政府機關及 央企、傳統(tǒng)行業(yè)操作系統(tǒng)平臺、開發(fā)者服務平臺、大數據平臺、應用平臺智能家居、智能安防、智慧金融、智能機器人、智能醫(yī)療、智慧教育、虛擬助理、無人駕駛/機數據采集集成、數據分析、裝備自動化、ICT企業(yè)家居、食品、生產制造、航天、能源、物 流、紡織、醫(yī)療上游：基礎設施層中游：運營/平臺層下游： 應用場景層全球協(xié)作的特定設 備網絡，用來在因 特網絡基礎設施上傳遞、加速、展示、計

9、算、存儲數據信 息。研究和生產與人類 智能相似的方式做出反應的智能機器，該領域的研究包括機器人、語言識別、圖像識別、自然語 言處理和專家系統(tǒng) 等。通過智能機器間的 連接并最終將人機 連接，結合軟件和 大數據分析，重構 全球工業(yè)、激發(fā)生 產力。5G網絡的核心設備，提供無線覆蓋，實現有線通信網絡 與無線終端之間的 無線信號傳輸。通過網絡“云”將 巨大的數據計算處 理程序分解成無數 個小程序，通過多 部服務器組成的系 統(tǒng)進行處理和分析 得到結果并返回給 用戶。通過各類可能的網 絡接入，實現物與 物、物與人的泛在 連接，實現對物品 和過程的智能化感 知、識別和管理。衛(wèi)星互聯網是由衛(wèi) 星星座代替地面通

10、信基站，實現“全 球互聯”的核心基 礎設施，可在廣闊 的海上、空中、跨 境以及偏遠地區(qū)等 工作。它是一個共享數據 庫，存儲于其中的 數據或信息，具有 “不可偽造”“全 程留痕”“可以追 溯”“公開透 明”“集體維護” 等特征。以融合架構計算系統(tǒng) 為平臺，以數據為資 源，以強大的計算力 驅動AI模型對數據進 行深加工，源源不斷 產生各種智慧計算服 務，并通過網絡以云 服務的形式，向組織 及個人進行供應。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL中國政府“新基建” 發(fā)力科技端基礎設施建設信息基礎設施融合基COLLIERS INTERNATIONA

11、L | PRIVATE & CONFIDENTIAL01辦公樓COLLIERS INTERNATIONAL | PR受疫情拉動而將迎來高速增長的主要產業(yè)線上科技 在線教育、生鮮電商、 在線醫(yī)療、在線娛樂、 在線辦公等類型線上行 業(yè)已迎來用戶數量與活 躍度的大幅增長。 根據高力國際統(tǒng)計，這 些類型企業(yè)確實已在辦 公樓租賃市場表現出活 躍態(tài)勢。此外，游戲、 動漫等有可能發(fā)展出新 的內容IP，成為未來的 產業(yè)新增長點。醫(yī)藥與醫(yī)療 疫情加大了對醫(yī)療器械、 醫(yī)療設備、醫(yī)藥等方面 的需求，也將促進生物 醫(yī)藥、創(chuàng)新藥、CRO等 市場的增長。 一線城市與重點二線城 市中數個產業(yè)園區(qū)在醫(yī) 療與醫(yī)藥產業(yè)擁有極大

12、的產業(yè)優(yōu)勢與基礎，如 張江藥谷，擁有良好的 集聚效應，將會進一步 吸引醫(yī)藥產業(yè)商業(yè)辦公 住房需求。云計算、大數據、芯片 疫情促進了線上企業(yè)與線上 業(yè)務的快速發(fā)展，對5G技術 與應用、云計算與大數據提 出了更大的市場需求，這又 將直接帶動各類型芯片的增 長與迭代。 各類芯片制造、設計、服務、 材料、封測等企業(yè)均將將迎 來較大的發(fā)展機遇。全國多 個主要產業(yè)園區(qū)擁有該幾類 行業(yè)的產業(yè)集聚、人才、政 策與軟硬件配套優(yōu)勢，尤其 芯片行業(yè)，網絡效應極為明 顯。保險COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL 中國人均保單持有量遠低 于發(fā)達國家。同時隨著中

13、國對外開放加速，尤其是 取消金融與保險行業(yè)的內 資持股比例限制，已使眾 多外資保險巨頭加快了在 中國市場的布局。 本次新冠疫情使居民對保 險的需求大幅提升。長期 來看，居民的保險意識或 將隨疫情發(fā)生轉變，這些 因素都將進一步促進內外 資保險行業(yè)的發(fā)展。受疫情拉動而將迎來高速增長的主要產業(yè)線上科技 在線教育、生重點城市寫字樓租金均有下調，租戶將因此減緩壓力全國重點城市市場概況各大重點城市需求均因疫情受到抑制，凈吸納量均處于較低水 平。租賃市場基本維持穩(wěn)定。一季度空置率保持基本平穩(wěn)，三月份 租賃問詢普遍明顯增多。疫情帶來租金壓力，一季度業(yè)主普遍下調租金以吸引與挽留租戶，各大重點城市租金均下降。20

14、20年租金預測普遍為下降，租戶壓力將因此減緩。受到疫情 影響，市場將在短期內處于租金下調的環(huán)境中，將更有利于租 戶。線上科技將引領需求增長。線上科技、健康醫(yī)療、云技術、半導體、外資金融等將是2020年主要增長點。產業(yè)園區(qū)展現較好需求韌性，未來增長趨勢將保持。372.9252.8172.5222.0102.9100.0-2.5%-2.8%-1.0%-2.6%-0.6%-0.6%-3.0%-2.5%-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0100200300400北京上海廣州深圳成都2020Q1環(huán)比增速西安重點城市租金與環(huán)比增速2020Q1租金15.9% 16.7%18.4% 19.2%5

15、.3% 5.6%21.2% 21.1%18.8% 18.7%24.8% 25.1%0%5%10%15%20%25%30%北京上海廣州2019Q4空置率深圳2020Q1空置率成都西安重點城市空置率表現COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL重點城市寫字樓租金均有下調，租戶將因此減緩壓力全國重點城市市重點城市租金未來階段性承壓，產業(yè)園區(qū)展現需求韌性產業(yè)園區(qū)發(fā)展與運營中的關鍵角色及其職能硬件配套園區(qū)配套體系軟件配套基礎設施產業(yè)與商務生活娛樂政府服務金融服務企業(yè)運營服務產業(yè)園區(qū)呈現需求韌性本次疫情也使產業(yè)園區(qū)展現出 較強的需求韌性，市場表現更 加穩(wěn)

16、定，一方面是因為受疫情 影響較小甚至有所增長的行業(yè)， 例如線上科技、醫(yī)療健康、新 基建等大多都位于在產業(yè)園區(qū) 中；另一方面，國企園區(qū)開發(fā) 平臺積極落實租金減免等措施， 幫扶中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)度過 難關。優(yōu)勢促進租賃交易快速復蘇因此，這次疫情也展現出產業(yè) 園區(qū)的重要性和優(yōu)勢，并且它 正在向提供更加多元化的服務、 軟硬件升級和片區(qū)價值提升等 方向延伸。自三月起，上海產 業(yè)園區(qū)的租賃問詢量已明顯提 升，可以預計需求將快速復蘇。片區(qū)整體開發(fā)基礎設施建設片區(qū)配套的持續(xù)提升項目開發(fā)項目運營政策制定與實施前期規(guī)劃開發(fā)運營監(jiān)管招商引資社會資本開發(fā)商/投資者項目開發(fā)項目運營園區(qū)入駐企業(yè)服 產與 業(yè)政 目策 標落

17、 實園區(qū)開發(fā)管理主體園區(qū)開發(fā)平臺來源：高力國際園區(qū)管委會（政府）政 府務來源：高力國際COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALCOLLIERS CHINA RESEARCH I 11來源：高力國際全國重點城市寫字樓物業(yè)市場未來五年租金預測(2020-2024)人民幣/平方米/月3693643633663702612472442452532332202232252281821881701731771021031031011001001001001011012020F北京2021F上海2022F廣州深圳2023F成都2024F西安重點城市租金未

18、來階段性承壓，產業(yè)園區(qū)展現需求韌性產業(yè)園區(qū)發(fā)展 2020年第一季度，新冠疫情導致了整體市場活動處于停滯狀態(tài)， 各類需求受到短期壓制，本季度凈吸納量約為-81,000平方米，除 了CBD和麗澤子市場外，其他市場都錄得負吸納量 平均凈有效租金為372.9元每平方米每月，環(huán)比下降2.5%。鑒于 疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應量的逐步入市，租金企穩(wěn)預 期大概會在明年一季度出現。 從租賃成交比例來看，金融、專業(yè)服務以及科技類行業(yè)占比較高， 其中科技類企業(yè)占比達到約25%。未來亦將是需求來源的主要增 長點。金融33%專業(yè)服務15%互聯網軟件與 服務 14%互聯網硬件技成交占比 術與設備11%汽車及零部件

19、8%醫(yī)療7%能源化工 制造業(yè)4%5%其他* 3%北京寫字樓一季度租賃北京寫字樓市場一季度市場概況與展望2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/ )天2021北京寫字樓市場租金將于2021年企穩(wěn)COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL 2020年第一季度，新冠疫情導致了整體市場活動處于停滯非核心區(qū)產業(yè)園區(qū)核心區(qū) 2020年第一季度，新冠疫情導致了上海寫字樓租賃市場凈吸納量處于 低位，其中CBD共錄得-12,600平方米的凈吸納量。但由全民居家隔離 的帶動，包括游戲、教育和娛樂等在內的線上科技服務行業(yè)迅速增

20、長， 并已開始尋求擴張機會。醫(yī)療以及保險行業(yè)也應在未來支撐需求。 自三月以來，業(yè)主收到的租賃問詢已開始明顯增多，預示著二季度可能 出現需求復蘇。我們預計2020全年租金將下降6%，這將有利于尋求簽 訂新租約的租戶。隨著供應的減少，租金應將于2022年恢復上漲。近 期租戶可能因收入和資本支出縮減傾向選擇帶裝修或提供裝修補貼的項 目，以及靈活辦公空間。2020Q120202024空置率凈吸納量 (平方米)(/)2021產業(yè)園區(qū)寫字樓 2020年第一季度，新冠病毒疫情的爆發(fā)給不少租戶的業(yè)務發(fā)展帶來負 面影響，上海產業(yè)園區(qū)也因此出現負吸納量，租金亦有所下跌，但幅度 較小，整體市場保持穩(wěn)健。 自3月下旬

21、以來，產業(yè)園區(qū)相關的租賃問詢開始增多，尤其是來自醫(yī)療 健康和新基建等符合上海戰(zhàn)略規(guī)劃且受疫情影響較小的行業(yè)，展現出市 場的良好韌性。因此，我們預計市場需求將于2020年第二季度開始逐 步復蘇。上海市場供應放量將使租金下行，產業(yè)園區(qū)優(yōu)勢顯現COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALCOLLIERS CHINA RESEARCH I 13上海辦公樓市場一季度市場概況與展望租 金人 民 幣平 方 米天核 心 區(qū)非 核 心 區(qū)產 業(yè) 園 區(qū)非核心區(qū)產業(yè)園區(qū)核心區(qū) 2020年第一季度，新冠疫情導 疫情使網上購物和網上教育等云業(yè)務的增長，TMT業(yè)將保持強

22、勁， 并且應成為2020年寫字樓的成交主力。第一季度TMT行業(yè)占租賃交易總面積達41%，顯示出較大的發(fā)展動能。 2020年第一季度，全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降1%。然而，新 冠肺炎疫情的影響還未完全反映在寫字樓市場上，我們預計租金 將會繼續(xù)調整，而隨著新增供應的入市，年內的空置率將進一步 上升。 預計2020年內，需求放緩與空置率的提升將使租金階段性下調， 但預計將于2021年恢復增長并將在未來五年保持上揚態(tài)勢。因此 2020年對有尋求簽訂新租約需求的租戶來說，將是難得的談判窗 口期。2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/天)2021廣州：租金下調給租戶

23、帶來機會 盡管疫情打亂了社會經濟活動，我們認為深圳經濟所受到的沖擊只是暫 時性的。預計2020年下半年寫字樓的需求將會逐步回暖，然而新增供應 將使空置率進一步上升，租金在全年仍將面臨下行壓力。 隨著企業(yè)和社會經濟活動在新冠肺炎疫情穩(wěn)定后逐步恢復運作， 加之近期政府出臺的一系列經濟刺激以及產業(yè)扶持政策，我們預 計寫字樓租金在年內企穩(wěn)后將于2021年恢復增長。 金融行業(yè)和TMT（科技、媒體、電信）行業(yè)是第一季度甲級寫字 樓市場需求的主要群體。不僅如此，我們預測疫情所催生的線上 辦公和基于互聯網的社會經濟活動或將為TMT行業(yè)公司帶來新的 市場發(fā)展機遇，并可能增加他們對辦公空間擴張的需求。深圳：TMT

24、將帶動租金企穩(wěn)2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租方 金(人民/平米/月)2021COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL 疫情使網上購物和網上教育等云業(yè)務的增長，TMT業(yè)將保 由于部分租戶退租，一季度凈吸納量僅為2,600平方米，空置率小幅下降至18.7%，退租企業(yè)以受疫情影響嚴重的旅游、線下教育、貿易和醫(yī)美等行業(yè)為主。平均租金環(huán)比下降0.6%至102.9元每月每平方米。 高力國際對成都甲級寫字樓業(yè)主調查，其中55.5%的業(yè)主對于疫情影 響表示樂觀，預計今年空置率將下降或維持穩(wěn)定，并認為租賃市場 波動不大。28.9%

25、的業(yè)主表示有租戶退租或縮減面積；8.9%的業(yè)主 有計劃為租戶提供包括減免租金的優(yōu)惠措施。成都：業(yè)主對市場多持樂觀態(tài)度2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/月)2021 一季度新簽約的客戶以去年的遺留客戶為主要集中在傳統(tǒng)金融、 TMT和房地產行業(yè)。我們預計2020年成都市場將以搬遷，換租升級 活動為主。網游、電商、線上教育、生物醫(yī)藥、健康和保險等因疫 情業(yè)務增加的行業(yè)，其租賃需求或將增加。 根據對業(yè)主的調研，超80%的業(yè)主反映其之前的意向租戶由于疫情 影響，出現租賃計劃的拖遲。但我們了解到更多業(yè)主對后續(xù)需求持 有信心，其中約56%的業(yè)主表示全年其項目出租率

26、預期將保持穩(wěn)定。 疫情影響下，季內市場租賃活躍度走弱，致使凈吸納量轉負。為應 對市場需求回落，部分業(yè)主采取更靈活的租賃策略，在租金及免租 期等方面寬松，本季平均租金環(huán)比下降0.6%。西安：租戶成本敏感使業(yè)主調整2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租方 金(人民/平米/月)2021 市場出現更多成本敏感型租戶。基于市場需求端的變化，部分業(yè)主 采取更靈活的租賃策略，下調租金或延長免租期等，以期實現出租 率上升。從行業(yè)來看，房地產建筑及傳統(tǒng)金融行業(yè)保持相對活躍。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL 由于部分租戶退租，一季度

27、凈吸納量僅為2,600平方米COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL02零售物業(yè)COLLIERS INTERNATIONAL | PR后疫情時代，探索“新常態(tài)”之路為應對“疫情”，各地商場為租戶 提供不同程度的租金優(yōu)惠商場通過優(yōu)惠券、打車補貼等活動形式 吸引消費者到店商場應積極地進行線上線下融合。 借助微信公眾號、會員平臺等把流 量吸引到品牌的線上平臺業(yè)主方應對措施與展望租戶方應對措施與展望“疫情”推動消費者的消費方式和消 費需求發(fā)生轉變。為適應其變化，眾 品牌快速尋找和開拓一條適合品牌自 身未來發(fā)展的“新常態(tài)”之路 近期有12,000 個

28、線下品牌在天貓開 設旗艦店 宜家開啟首次淘寶直播。二月淘寶新開直播的商家環(huán)比增幅達719% 優(yōu)質的配送服務 是未來購物中心、 各超市門店線上銷售的有力保障隨著“疫情”的好轉，零售和餐飲等 業(yè)態(tài) 逐漸迎來“復蘇” 。市場對國民 的消費能力和品牌的發(fā)展保持樂觀政府促進消費舉措3月13日，國家發(fā)展改革委等多23 個部門聯合印發(fā)的關于促進消費 擴容提質加快形成強大國內市場的 實施意見，旨在將受抑制的消費 釋放，壯大新型消費、回補實物與 服務消費。業(yè)主在未來的品牌招商中，應重視 品牌的盈利能力，并優(yōu)化管理結構 和增強應變能力，以期提高危機管 理水平截止4月26日，25省市已發(fā)放115 億元消費券，其中1

29、3個省市發(fā)放消 費券總額過億元。以上海為例，包 括京東到家、百聯股份、永樂、國 美、萬達廣場、蘇寧、新世界城等 龍頭零售商家已向上海市民發(fā)放總 額高達近5億元的消費券。后疫情時代，探索“新常態(tài)”之路為應對“疫情”，各地商場為租戶全國重點城市零售市場回顧：市場隨疫情好轉而復蘇疫情使第一季度零售市場活躍度下降受“疫情”影響，個別新增供應項目延期入市；市場租賃活動 有所下滑，致使空置率有一定程度的上升。全國重點市場租金均承壓 除上海外，其他各重點城市租金環(huán)比均有不同程度的下降。尤 其是廣州、深圳和成都，租金環(huán)比下降1個百分點左右。隨著“疫情”的緩解，零售市場逐漸復蘇餐飲和零售業(yè)態(tài)的需求出現一定程度的

30、好轉。市場對國民的消 費能力和品牌的發(fā)展仍保持樂觀。商場提供優(yōu)惠政策，與租戶共渡難關為應對“疫情”，各地商場為租戶提供不同程度的租金優(yōu)惠； 并采用優(yōu)惠券、打車補貼等活動形式吸引消費者到店。812.51,033.5712.8910.4397.5327.5-0.1%0.0%-1.0%-1.0%-0.9%-0.2%-2.0%-1.0%0.0%1.0%05001000北京上海廣州深圳成都西安租金環(huán)比增長率%全國重點城市零售物業(yè)市場租金及環(huán)比增長 (Q1 2020)（人民幣/平方米/月）1.9%10.0%8.0%7.0%全國重點城市零售物業(yè)市場空置率 (Q4 2019 vs. Q1 2020)11.6%

31、7.3%7.2 7.1%6.0 6.2%4.1 4.1%3.8%0.0%5.0%北京上海廣州深圳Q4 2019空置率Q1 2020空置率成都西安零售市場回顧全國重點城市零售市場回顧：市場隨疫情好轉而復蘇疫情使第一季度746.5726.6770.5806.4821.6989.1948.3951.9985.6997.8684.0677.2697.5718.4747.1891.8865.0886.6913.2920.0407.0410.0412.0413.0415.0326.2327.5329.4331.9334.42020F2021F2022F2023F2024F北京上海廣州深圳成都西安全國重點城

32、市零售市場展望：短期內租金均有下降壓力全國重點城市零售物業(yè)市場未來五年租金預測(2020F-2024F)人民幣/平方米/月零售市場展望政府出臺多項政策，釋放消費潛力政策出臺消費激勵政策，加之疫情緩解之后的“補償性消費”將推動全 國零售行業(yè)在第二季度的進一步“復蘇”。后疫情時代，探索“新常態(tài)”之路“疫情”推動消費者的消費方式和消費需求發(fā)生轉變。為適應其變化， 眾業(yè)主和零售商應快速尋找和開拓一條適合自身未來發(fā)展的“新常態(tài)” 之路。2020年租金短期下調，但長期保持增長態(tài)勢 由于疫情的大面積沖擊，以及未來2020-2021年間計劃入市新增供 應較多集中在非核心區(qū)，平均租金會在一定程度上被拉低；而現有

33、 存量的租金仍維持一定的上漲趨勢。 未來2022-2024年間，隨著非核心區(qū)新增供應的下降，平均租金開 始平穩(wěn)上升。746.5726.6770.5806.4821.6989.1本季度租金基本穩(wěn)定，環(huán)比微降0.1個百分點至812.5元每月每平方米。此次疫情打亂了整個行業(yè)的正常經營，傳統(tǒng)零售、餐飲等業(yè)態(tài)目前基本停止了新的擴張，整體市場出現負吸納量。預計2020和2021年將迎來113萬和139萬的供應高峰。面對未來激烈競 爭，我們建議核心區(qū)和新興區(qū)域進行差異化定位，并注重首店引入和購 物場景的打造。北京：供應將放量，租金壓力激增2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民

34、/方米/月)2021第一季度由于成交案例有限，無明顯跡象表明租金變化，租金水平與上 季度基本持平。此季度未錄得新增供應入市；相比于核心區(qū)，非核心區(qū)空置率上升幅度 較大（同比上升3.9%）。少數運營不佳的商場受到空置率下跌的影響，或將考慮降低租金；預計 第二季度全市租金或將出現一定程度的下降趨勢。上海：非核心商圈將短期承壓2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租方 金(人民/平米/天)2021本季度租金基本穩(wěn)定，環(huán)比微降0.1個百分點至812.5元每月由于未來三年廣州新增供應中超過7成集中在非核心區(qū)，因而整體租金 將有下調壓力。一季度線下零售活動受到一定程度的影響，加上2020

35、年新增供應為過去 十年中的歷史高峰，預計全市空置率或將進一步被推升。多個商場聯合場內商戶開展直播營銷，建立流量，加速線上線下零售的 融合。2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/月)2021由于疫情影響，市場租賃活動有所下滑，租金出現小幅度的下降。部分在非核心區(qū)的零售物業(yè)項目推遲入市，市場租賃活動也有所下滑。租金談判空間增大 業(yè)主利用目前市場的供需調整來進行物業(yè)升級改造和 租戶結構優(yōu)化，這為計劃進入核心區(qū)域的零售品牌提供了機遇。2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租方 金(人民/平米/月)2021廣州：非核心區(qū)供應將拉低租金深圳：空置率

36、將保持低位由于未來三年廣州新增供應中超過7成集中在非核心區(qū)，因而整體租第一季度在疫情影響下需求仍然保持穩(wěn)健，空置率處于低位，平均租金 同比下降0.9個百分點至397.5元每平方米每月。核心商圈加速改造升級。消費市場的快速變革驅動商業(yè)零售物業(yè)推陳出 新。一季度財富中心和晶融匯閉店調整，將給市場發(fā)展提供一個核心存 量資產改造的范本。雖然受到疫情的影響，但年內租金預計將快速企穩(wěn)并反彈。長期來看， 未來5年市場平均租金仍將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/月)2021雖然受到“疫情”影響，市場仍保持穩(wěn)定。一季度無新增需求，但空置 率環(huán)比保

37、持低位，租金環(huán)比微降0.2個百分點。租金減免措施外，購物中心以疫情為契機，主動與品牌方加速布局線上 銷售渠道，以期彌補線下停業(yè)帶來的損失，同時為未來打造線上與線下 融合體驗。短期內，由于疫情影響與非核心區(qū)新增供應的大量入市，租金將有出現 階段性下調。但隨著消費的恢復與新增供應的緩解，2021-2024年租金 維持穩(wěn)定增長。2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租方 金(人民/平米/月)2021成都：未來租金維持穩(wěn)定增長西安：凈吸納水平保持穩(wěn)健第一季度在疫情影響下需求仍然保持穩(wěn)健，空置率處于低位，平均租COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CON

38、FIDENTIAL03物流倉儲COLLIERS INTERNATIONAL | PR-19.05.90-20-404020602017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-1

39、12019-122020-012020-022020-03Growth of China total retail salesGrowth of China online retail sales 1-2月全國社會消費品零售總額大幅下滑，但3月已出現反彈。疫情對物流市場帶來的短期需求沖擊包括：制造業(yè)生產供應受限；線下零售暫停；由于缺乏員工導致的在線交易增速放緩，對外貿易受抑制，以及交通運輸受阻。 1-3月實物商品網上零售額18,536億元，增長5.9%，占社會消費品零售總額的比重為23.6%。吃類和用類商品分別增長32.7%和10.0%， 電商業(yè)務持續(xù)擴張。 生鮮電商生意火爆。2020春節(jié)期間

40、，生鮮電商行業(yè)日均活躍用戶規(guī)模達到1009萬，較2019年春節(jié)大增91.5%，較2020年平日增長30%。 公司方面，京東生鮮除夕至初三銷量環(huán)比節(jié)前增長超370%；每日優(yōu)鮮小程序在除夕到初六，訂單量同比增長309%；同時期，永輝生活 到家福州地區(qū)訂單同比增長率超過450%，銷售額同比增長超過600%；美團買菜的平均客單價上漲70%。全國消費品零售總額疫情期間生鮮電商用戶日均活躍數增長中國社會消費品零售增速（%） 中國實物網上零售增速（%）52777710094002000800600100012002019春節(jié)2020平日2020春節(jié)日均活躍用戶規(guī)模（單位：萬人）三月份零售總額反彈，網絡零售保

41、持正增長-19.05.9040602017-02Growth of 重點城市物流地產呈現韌性全國重點城市市場概況 疫情對物流地產帶來短期擾動。疫情對物流倉儲帶來的短期需求 沖擊包括：制造業(yè)供應鏈沖擊，線下零售暫停，由于缺乏員工導 致的在線交易增速放緩，對外貿易沖擊。同時供給方面受制于復 工以及交通運輸受阻而出現成本大幅提升。生鮮電商和醫(yī)藥脫穎而出。2020春節(jié)期間，生鮮電商行業(yè)日均活 躍用戶規(guī)模達到1009萬，較2019年春節(jié)大增91.5%。消費者對生 鮮電商運輸和配送的時效性要求較高，同時用戶的擴大將提高對 于重點城市及其周邊地區(qū)冷鏈的需求。 一線城市租金錄得小幅增長。一線城市核心地段的高標

42、倉依然維 持了穩(wěn)定的租金增長， 一線城市中產階級消費群體比例高，消費 能力強，能創(chuàng)造更高的零售額，并帶來更多的零售需求。二線城 市由于電商搬遷至自建庫大面積退租，以及去年年底短租退庫， 成都租金同比下降2.1%。北京和深圳新增供應有限。而上海和廣州2020年新增超過10%。 空置率方面北京和深圳維持低位，分別為6.4%和2.9%，上海和廣 州空置率分別從去年四季度的9.5%和8.1%跳漲至13.4%和14.8%。 成都今年新增供應有限，一季度空置率上升至23%。2020年凈吸納量逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖， 二季度物流倉儲需求將出現反彈。同時得益于2019年達成的預租 協(xié)議，疫

43、情封城期間3PL和電商部門被壓抑的需求將在未來二三季 度得到釋放，同時來自于生鮮電商與冷鏈物流部門需求的不斷增 長。52.346.141.249.525.60.6%0.4%-0.7%0.4%-2.1% -2.0%-2.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%0102030405060北京上海廣州深圳成都重點城市2020年一季度租金及環(huán)比增長2020Q1租金環(huán)比增速5.0%9.5%8.1%2.0% 2.9%19.2%4.0%13.4%14.8%23.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%北京上海廣州深圳成都重點城市2020年一季度空置率2019Q42020

44、Q1重點城市物流地產呈現韌性全國重點城市市場概況 疫情對未來租金上揚，2020年為投資與租賃窗口期物流倉庫和冷 庫的需求上升消費習慣變化中老年人養(yǎng)成線上消費的 習慣，普通消費者養(yǎng)成線 上購買生鮮食品的習慣電商增加囤貨生鮮食品和醫(yī)藥行業(yè)預計 會長期增加囤貨短期內，電商行業(yè)受到了疫情沖擊。但長期而言，疫情期間培養(yǎng)起 來的用戶群，對電商及物流倉儲行業(yè)形成利好。來源：高力國際來源：高力國際人民幣/平方米/月55.458.160.462.865.046.848.049.350.852.341.342.943.844.745.649.350.853.556.259.524.223.223.023.523.

45、92020F2021F2022F2023F2024F北京上海廣州深圳成都全國重點城市物流物業(yè)市場未來五年租金預測(2020-2024)COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALCOLLIERS CHINA RESEARCH I 26未來租金上揚，2020年為投資與租賃窗口期物流倉庫和冷 庫的 我們預計整體市場租金在穩(wěn)健需求與有限供應的帶動下，至2024年 將會持續(xù)保持上揚態(tài)勢，租金增速應將保持在4-5%上下。 由于疫情沖擊生產和商業(yè)活動暫停，尤其是對于制造業(yè)供應鏈的沖擊以 及零售業(yè)的打擊是導致物流倉儲需求萎縮的主要原因，此外還有部分電 商搬遷

46、至自建庫而形成的退租。北京：未來供不應求將推高租金2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/天)2021上海：核心地區(qū)將需求保持穩(wěn)健2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/天)2021 網絡零售，尤其是生鮮電商需求爆發(fā)使上海地區(qū)及周邊的冷庫供不應求，當前已有一些標準倉庫改造成冷鏈庫的案例。此外，自3月份起倉庫需 求已逐漸回暖，預計二季度物流倉儲需求將出現反彈。核心地區(qū)（靠近市中心）的物流倉儲需求保持強勁，使本季度市場平均租金仍保持增長。 2020年一季度北京市倉儲市場租金水平依舊處于高位。受到疫情影 響，醫(yī)藥，生鮮類租戶

47、活躍度提升，季內租金環(huán)比上漲0.6個百分點 至1.72元每平方米每天。 2020年新增供應將達到652,000平方米?？紤]到2020年疫情對經濟增 長的負面影響，我們預計2020年的空置率將達到15.8%。 未來空置率的提升，尤其是上海偏遠地區(qū)的新增供應將對上海租金整體 增長放緩，但全市租金仍應保持2%或以上的增幅。 我們預計雖然北京倉儲市場將在2021年迎來供應高峰，但由于北京 市場倉儲物流需求量較大，加上政策對于物流用地的限制，我們預 計未來北京倉儲市場將持續(xù)供不應求的狀態(tài)，市場內可租面積依舊 有限，租金持續(xù)走高。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CON

48、FIDENTIAL 我們預計整體市場租金在穩(wěn)健需求與有限供應的帶動下，至 2020年一季度企業(yè)采取靈活的居家辦公政策，導致電商需求迅速增 強，并且疫情改變社會生產生活和人們的生活方，電商運營企都根據消費者需求的改變開始從新規(guī)劃其倉儲布局安排。 2020年高標倉新增供應接近10%，但需求更旺。2020年底來自電商 和第三方物流等主要承載行業(yè)的強勁需求將提升高標倉租金2.3%至1.36元/平方米/月。未來三年, 隨著新增供應逐年下降, 未來三年空置 率也將持續(xù)走低，為租金上漲提供有力支撐。 由于部分租約到期和疫情導致租賃活動停擺，2020年一季度深圳高 標倉市場錄得18,500平方米的負吸納。隨著

49、疫情影響減弱，短暫負面影響消失，市場需求恢復。一季度部分高標倉業(yè)主為租戶提供租 金減免政策以確保其高標倉項目出租率穩(wěn)定。 我們認為，在新冠疫情期間被延后的需求支撐下，2020年內物流倉 儲將保持正吸納。 此次疫情爆發(fā)亦增強了對電子商務和生鮮倉儲設 施的需求。 得益于2020年第一季度入市的新增供應良好的預租情況良好，廣州 和佛山的凈吸納量均環(huán)比上漲。2020年第一季度廣佛倉儲新增供應 都集中在新興子市場，這令廣州整體租金環(huán)比下降0.7%。廣州：新增供應推高空置率2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/月)2021深圳：需求將反彈，租金持續(xù)增長2020Q12

50、0202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租方 金(人民/平米/月)2021 我們預計，物流倉儲的租金將在2020年底恢復到新冠疫情爆發(fā)之前 的水平。由于新增供應的增加，廣州和佛山市場的空置率可能會上 升。 因此我們建議業(yè)主在面臨“租戶市場”時采取更靈活的租期條 款。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL 2020年一季度企業(yè)采取靈活的居家辦公政策，導致電商 從全國范圍來看，成都的倉儲面積已超過部分一線城市，同時由于 供應量較大，市場平均空置率也超過了20%。此前被延遲的傳統(tǒng)零 售商、第三方物流企業(yè)倉儲需求將自第二季度起回升。 從需求來看

51、，一方面，部分為備戰(zhàn)年末年貨節(jié)而于去年底進行大面 積倉庫短租的傳統(tǒng)零售商、電商開始在春節(jié)后退租。此外大型電商 繼續(xù)搬遷至自建倉庫，導致季內錄得數個大面積退租案例。而受疫 情期影響，各地區(qū)道路交通管制，倉庫運營受到較大限制，市場新 增需求被迫推遲。另一方面，在新增需求減弱的第一季度，生鮮電 商業(yè)務卻逆勢擴張。 一季度無新項目入市，為加快去化同時吸引優(yōu)質租戶，業(yè)主租金報 價進一步松動。全市平均有效租金環(huán)比下降2.1%至25.6元每平方米 每月。成都：電商搬遷將使租金承壓2020Q120202024空置率凈吸納量(平方米)幣 租平 金(人民/方米/ )月2021COLLIERS INTERNATIO

52、NAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL 從全國范圍來看，成都的倉儲面積已超過部分一線城市，同COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL數據中心04COLLIERS INTERNATIONAL | PR中國政府多次表態(tài)支持發(fā)展數據中心等新基建設施3月5號中共中央政治局常務委員會召開會議，會議強調，要選好 投資項目，加強用地、用能、資金等政策配套，加快推進國家規(guī)劃 已明確的重大工程和基礎設施建設。要加大公共衛(wèi)生服務、應急物 資保障領域投入，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進 度。要注重調動民間投資積極性。4月20日國家發(fā)

53、改委在新聞發(fā)布會上首次明確了新基建的三大范圍， 其中信息基礎設施包括以5G、物聯網、工業(yè)互聯網、衛(wèi)星互聯網 為代表的通信網絡基礎設施，以人工智能、云計算、區(qū)塊鏈等為代 表的新技術基礎設施，以數據中心、智能計算中心為代表的算力基 礎設施等；融合基礎設施包括智能交通基礎設施、智慧能源基礎設 施等；創(chuàng)新基礎設施則包括重大科技基礎設施、科教基礎設施、產 業(yè)技術創(chuàng)新基礎設施等內容。新基建產業(yè)中，除政策本身大力鼓勵發(fā)展數據中心產業(yè)之外，物聯 網、工業(yè)互聯網、人工智能以及云計算等均會產生大量的數據存儲 分析需求，需要大量的數據中心基礎設施。而同時5G網絡的快速 商用也將會促使大量新應用、新場景與相關的海量數

54、據產生，并勢 必帶來數據中心需求的爆發(fā)式增長。新基建長期利好數據中心發(fā)展云計算+邊緣計算（遠程辦公，云游戲，4K視頻，人工智能）+5G部署及商用推進+智能網聯，萬物互聯數據中心核心基礎建設數據中心 需求傳導 邏輯圖新基建等為數據中心帶來新增需求中國政府多次表態(tài)支持發(fā)展數據中心等新基建設施3月5號中共Q419Q120疫情為線上辦公，遠程教育、網絡視頻游戲以及電商消費等行業(yè)帶來了巨 大發(fā)展機遇，其產生的信息量、數據存儲和處理需求也因此激增，促進數 據中心的需求。一季度北上深等一線城市數據中心空置率相對于去年年底 有較為明顯的降低。多家地產基金，產業(yè)地產開發(fā)商以及商業(yè)地產開發(fā)商 均已完成募資或確定計

55、劃進入數據中心投資領域，而由于能評政策的限制， 一線城市的數據中心供給較為稀缺，資本因此積極尋找優(yōu)質投資標的，使 數據中心資本化率有明顯下行趨勢。疫情影響與新基建使數據中心成2020年投資風口15.1%21.8%18.8%12.1%10.2%10.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%北京上海深圳北上深疫情前后數據中心空置率變化互聯網辦公軟件，如釘釘、企業(yè)微信、飛書、以及其他視頻和語音會議系統(tǒng)網絡游戲、短視頻等線上娛樂以及新媒體在線教育以及培訓行業(yè)線上醫(yī)療、問診以及線上醫(yī)藥銷售等電商企業(yè)SAAS服務提供商ERP廠商、CRM服務商等人工智能物聯網云計算、云服務、信息處理終端公司、信息設備提供商、通信運營 商等以上行業(yè)都將直接帶動服務器、存儲、網絡及上層應用的需求，間接帶動 如數據中心以及邊緣計算等基礎設施的增量及存量市場需求。對數據中心產生需求的主要行業(yè)Q419Q120疫情影響與新基建使數據中心成2020年COLLIERS INTERNATIONAL