1、泗縣香格里拉花園全程營(yíng)銷(xiāo)方案提報(bào)謹(jǐn)呈提報(bào)日期-2011年8月1誠(chéng)致:宜興市陶都商品房開(kāi)發(fā)有限公司泗縣分公司 承蒙信任，敝司于2011年7月針對(duì)【泗縣香格里拉花園】項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)泗縣及周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研分析，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面論證。 現(xiàn)特向貴司提報(bào)泗縣香格里拉花園營(yíng)銷(xiāo)策劃全案提報(bào)，僅供貴司決策時(shí)參考，相關(guān)內(nèi)容有待雙方進(jìn)一步完善，并經(jīng)研討確認(rèn)后作為銷(xiāo)售工作的指引。 預(yù)?！俱艨h香格里拉花園】操作成功！ 專(zhuān)此奉達(dá)！順頌商祺！香港聯(lián)易盛地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合肥家佳房地產(chǎn)代理有限公司2011年8 2目 錄 壹 市場(chǎng)調(diào)查與研究貳 地塊綜合分析叁 項(xiàng)目推廣肆 視覺(jué)VI伍 項(xiàng)目代理3壹 市場(chǎng)調(diào)查與研究 1、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)

2、概況2、2011年上半年市場(chǎng)運(yùn)行情況3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述4一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況1、宿州市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況GDP走勢(shì) 2010 年，全市生產(chǎn)總值650.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13.1%。自2006年開(kāi)始，GDP保持穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，且增幅都在10%以上。經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)步增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本條件。5一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況2、宿州市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況人均可支配收入 截止到2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14669元，同比上年增長(zhǎng)12%；農(nóng)民人均純收入4766元，同比增長(zhǎng)16.9%。近年來(lái)，城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民的可支配收入都呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。收入的穩(wěn)步增加，購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，從而增

3、加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。6一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況3、泗縣宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況GDP走勢(shì) 2005年以來(lái)，泗縣地方生產(chǎn)總值逐年呈穩(wěn)步、快速上漲趨勢(shì)，漲幅穩(wěn)定在10%以上，2010年全年GDP更是達(dá)到了87.2億元，同比上年增長(zhǎng)13%。地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。7一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況4、泗縣宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況固定資產(chǎn)投資總額 2005年以來(lái)，泗縣固定資產(chǎn)投資總額獲得了快速增長(zhǎng)，在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了翻兩番，2010年全年固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到了47.8億元，從側(cè)面也反應(yīng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的契機(jī)。8一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況5、泗縣宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胱邉?shì)圖 2005-2010年這五年來(lái)，在崗職工、農(nóng)民的純收入都

4、呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，人均收入都實(shí)現(xiàn)了翻番。2010年在崗職工收入逼近2萬(wàn)元大關(guān)，農(nóng)民純收入也達(dá)到了4560元。老百姓收入的增加，增強(qiáng)了當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力，增加了市場(chǎng)的需求量。92、2011年上半年泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況10二、2011年上半年市場(chǎng)運(yùn)行情況1、供應(yīng)量 2010年下半年，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量充足，尤其是7月，供應(yīng)量井噴，達(dá)到了5.76萬(wàn)平米。2011年以來(lái)，由于政策的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商減少入市量，前五個(gè)月的住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量大多為前期余房打包強(qiáng)推。112、成交量 2010年下半年，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交旺盛，成交量逐月增加，尤其是12月成交面積達(dá)到33058平米。進(jìn)入2011年，政策的陸續(xù)出臺(tái)，成交量呈

5、現(xiàn)下滑趨勢(shì)，樓市進(jìn)入觀(guān)望中。2、2011年上半年泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況123、成交均價(jià) 2010年9月以來(lái)，住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，由9月份的1886元/平米左右，上升至2011年7月份的2897元/平米。政策的調(diào)控，對(duì)于成交量的影響，在價(jià)格上尚未顯現(xiàn)出來(lái)。2、2011年上半年泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況134、購(gòu)房人群結(jié)構(gòu) 2011年1-5月份，在已備案的商品房中，93%的購(gòu)房者都是來(lái)自泗縣。其中本縣居民占31%，縣城以外本縣其它地區(qū)居民購(gòu)房者占62%，本縣外購(gòu)房者僅占7%。2、2011年上半年泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況145、購(gòu)房套型結(jié)構(gòu) 2011年1-5月份，已備案住宅建筑面積在90平

6、米以下的，占到34%，90-120平米之間的占56%，120-144平米的占10%，可見(jiàn)市場(chǎng)上，還是小套的三房最受市場(chǎng)歡迎。2、2011年上半年泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況156、購(gòu)房套型結(jié)構(gòu) 2011年1-5月份，備案商品房中，大部分客戶(hù)選擇按揭貸款，其中按揭貸款（包括公積金貸款）占購(gòu)房總數(shù)的81%，一次性付款（分期）的僅占19%。2、2011年上半年泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況167、購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu) 2011年1-5月份，新建商品房購(gòu)買(mǎi)者中，30歲以下的占購(gòu)房者總數(shù)的23%，30-40歲占47%,40-50歲占24%，50歲以上占6%。購(gòu)房者呈現(xiàn)年齡化，購(gòu)房大軍主力為中青年，其中94% 的購(gòu)房者在50

7、歲以下。2、2011年上半年泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況173、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析18泗縣開(kāi)發(fā)區(qū)在售樓盤(pán)一覽表：樓盤(pán)名稱(chēng)發(fā)展商納入網(wǎng)上銷(xiāo)售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)主力戶(hù)型銷(xiāo)售均價(jià)東城虹郡建湖縣登達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司泗縣分公司1204套248套3房2廳3100元/家和花園宜興市陶都商品房開(kāi)發(fā)有限公司泗縣分公司669套246套3房2廳3550元/鳳凰國(guó)際城安徽省源達(dá)置業(yè)有限公司泗縣分公司 226套35套3房2廳2900元/3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析19個(gè)案分析登達(dá)東城虹郡登達(dá)東城虹郡占地面積294畝，總建筑面積30萬(wàn)平米，是一處集集居住、商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、菜市場(chǎng)等多功能為一體的商住社區(qū)，規(guī)劃居住戶(hù)數(shù)2000余戶(hù)。

8、一期戶(hù)型從95-145不等。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有大型超市、臨街商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園等大型生活配套設(shè)施。分析：登達(dá)東城虹郡位于開(kāi)發(fā)區(qū)北大道與東二環(huán)路交匯處，毗鄰縣政府大院，位踞新區(qū)核心位置，扼守泗縣城市發(fā)展的重中之重，隨著泗縣東向發(fā)展的強(qiáng)力促進(jìn)和政府機(jī)關(guān)的先后進(jìn)駐，以及規(guī)劃布局利好信息政策的涌現(xiàn)，本區(qū)域未來(lái)升值潛力無(wú)法限量。 關(guān)鍵：規(guī)模、配套、品牌3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析20個(gè)案分析家和花園家和花園規(guī)劃總建筑面積63233平米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)669戶(hù)，共22棟，是由宜興市陶都商品房開(kāi)發(fā)有限公司泗縣分公司開(kāi)發(fā)打造，主要產(chǎn)品以多層為主。分析：家和花園與泗縣第一中學(xué)僅一條馬路之隔，周邊還有靈通學(xué)校等配套學(xué)區(qū)

9、，學(xué)區(qū)配套優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。其價(jià)格也是目前開(kāi)發(fā)區(qū)最高的，其兩房的價(jià)格更是最高達(dá)到了3780元/平米。關(guān)鍵詞：學(xué)區(qū)、配套3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析21個(gè)案分析鳳凰國(guó)際城鳳凰國(guó)際城小區(qū)由安徽省源達(dá)置業(yè)有限公司投資興建，項(xiàng)目位于小汴河以北，北二環(huán)以南，長(zhǎng)溝路以東，東二環(huán)以西，項(xiàng)目占地279.4畝，規(guī)劃建筑面積約28萬(wàn)平米。分析：項(xiàng)目一期17棟樓，于2011年3月20日動(dòng)工，如今一期幾棟已經(jīng)封頂。小區(qū)采用全框架建筑結(jié)構(gòu)，戶(hù)型均為全明設(shè)計(jì)，南北通透。且小區(qū)配套商業(yè)充足，交通便利，售價(jià)較低，去化速度較快。關(guān)鍵詞：戶(hù)型、交通、配套3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析22個(gè)案分析榮輝國(guó)際花園榮輝國(guó)際花園小區(qū)由安徽省泗縣榮輝房地產(chǎn)開(kāi)

10、發(fā)有限公司投資興建，項(xiàng)目位于閥南路與西二環(huán)交口，規(guī)劃建筑面積約20.56萬(wàn)平米其中住宅18.4萬(wàn)平米，公共及商業(yè)建筑2.16萬(wàn)平米。分析：項(xiàng)目一期已動(dòng)工，售樓處基本裝修完畢。且小區(qū)配套商業(yè)充足，交通便利。主題口號(hào)是“建筑城市理想生活”，未開(kāi)盤(pán)4、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析23銷(xiāo)售熱點(diǎn) 本版塊無(wú)疑是整個(gè)泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，版塊內(nèi)在售的幾家樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谡麄€(gè)泗縣都名列前茅。如：東城虹郡、家和花園、鳳凰國(guó)際城旺銷(xiāo)戶(hù)型 三房二廳，面積介于90120之間。置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 位置、戶(hù)型、價(jià)格仍是泗縣置業(yè)者選擇樓盤(pán)的主要考慮因素。同時(shí)，住宅的綠化環(huán)境、配套設(shè)施也越來(lái)越為人們關(guān)注。置業(yè)目的 自住為主區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：3

11、、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析24區(qū)域評(píng)估項(xiàng)目鳳凰國(guó)際城東城虹郡家和花園本項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域地段85858580周邊社區(qū)75757575交通條件75757570綠化情況70707575社區(qū)配套70708070建筑規(guī)劃75757080合計(jì)450450460450平均757576.7752011年1-3月均價(jià)290031003550系數(shù)1.001.000.98修正價(jià)格（元/）290031003472.83修正結(jié)果：（2900+3100+3472.83）/3=3157.6即：本項(xiàng)目入市的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)為3200元/平米。本案區(qū)域價(jià)格定位 以下調(diào)查區(qū)域一次評(píng)估與加權(quán)：（100分計(jì)算）3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析254、泗縣房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)概述264、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述縱觀(guān)泗縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有以下一些主要特征：1.產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 這是泗縣房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，所有住宅項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型皆為多層，且建筑風(fēng)格單一，戶(hù)型和景觀(guān)規(guī)劃趨于雷同。2.缺乏明確的產(chǎn)品定位 目前泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多小區(qū)雖然是由不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)興建，所處的區(qū)域與環(huán)境也各不相同，許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)或開(kāi)發(fā)之前，缺乏詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品論證。273.營(yíng)銷(xiāo)策略及宣傳推廣方面這是泗縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前最缺乏的一個(gè)環(huán)節(jié)！ 目前，泗縣的房地產(chǎn)銷(xiāo)售還停留在原始的被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)上，許多樓盤(pán)的銷(xiāo)售還處在“守株待兔”式的賣(mài)樓方式，有客戶(hù)上門(mén)詢(xún)問(wèn)，則只是給出一個(gè)簡(jiǎn)單的樓價(jià)，涉及到自己的產(chǎn)

13、品其它方面的，則無(wú)從說(shuō)起或一問(wèn)三不知。4.泗縣購(gòu)房客戶(hù)的特殊性 泗縣的購(gòu)房消費(fèi)者跟其它省市地區(qū)比較起來(lái)有著較明顯的消費(fèi)特征，主要表現(xiàn)在以下3個(gè)方面： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)力旺盛 消費(fèi)趨于理性與感性之間 購(gòu)買(mǎi)用途基本為自用4、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述28貳 地塊綜合分析1、地塊基本情況2、地塊SWOT分析3、項(xiàng)目定位29項(xiàng) 目 分 析 本地塊扼守長(zhǎng)溝路與工業(yè)路交口東南側(cè)，坐北朝南，地塊方正，南北長(zhǎng)約210米，東西長(zhǎng)約217米。占地43879 ，總建筑面積65757住宅約540套，商業(yè)加便民店共計(jì)9087 ，居委會(huì)300 物業(yè)用房150 。 項(xiàng)目地處開(kāi)發(fā)區(qū)與老城區(qū)交匯處，土地升值潛力巨大，但目前來(lái)看，周邊配套不夠成

14、熟。該地塊為凈地，無(wú)拆遷，施工難度小，容易迅速樹(shù)立工程形象。 同時(shí)本項(xiàng)目配套建設(shè)一定規(guī)模的“底商”，改變以前“自然商業(yè)”的現(xiàn)象，對(duì)該區(qū)域整體環(huán)境的提升將起到一定的作用。1、地塊詳情30規(guī)劃概況1、地塊詳情31瑞興花園家和花園泗縣一中東方虹郡東方明珠玉蘭商業(yè)廣場(chǎng)超市菜場(chǎng)景秀華庭春港花園泗州廣場(chǎng)菜市場(chǎng)步行街靈童學(xué)校玉蘭東苑中心繁華地段本案項(xiàng)目四至：東至中農(nóng)面粉廠(chǎng)；西至長(zhǎng)溝路；南至慶輝機(jī)械；北至工業(yè)路1、地塊詳情32在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)。在推廣中放大自己的優(yōu)點(diǎn)，找準(zhǔn)項(xiàng)目所擁有的獨(dú)特市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是營(yíng)銷(xiāo)推廣之核心思路。 項(xiàng) 目 分 析2、項(xiàng)目SWOT分析332、項(xiàng)

15、目SWOT分析O：機(jī)會(huì)1、由于地段的特殊性，給予本案的整體規(guī)劃及園林景觀(guān) 的產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來(lái)較大契機(jī)、風(fēng)格新穎，直接刺激市場(chǎng)；2、本項(xiàng)目周邊有效地規(guī)避了老城區(qū)的臟亂差，為項(xiàng)目形 象拔高奠定基礎(chǔ)；3、政府政策大規(guī)模開(kāi)發(fā)，提供升值契機(jī)；4、目前所售地塊中，本地塊地段處于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，升值 優(yōu)勢(shì)顯著。342、項(xiàng)目SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)1、要道交口，地段優(yōu)勢(shì)顯著；2、凈地開(kāi)發(fā)，可塑性強(qiáng)；3、新老城區(qū)交匯處，鏈接性強(qiáng)；4、土地方正，居住歸屬感強(qiáng)。352、項(xiàng)目SWOT分析W：劣勢(shì)1、地塊形狀制約由于項(xiàng)目地地段的制約，項(xiàng)目在公共 交通和東邊得面粉廠(chǎng)和南邊的服裝廠(chǎng)對(duì)本案稍有不利 影響；將導(dǎo)致項(xiàng)目在大環(huán)境上的吸引力不強(qiáng)

16、。2、周邊環(huán)境有待提升項(xiàng)目周邊多為荒地和新小區(qū)，整 體生活環(huán)境有待綜合提升。3、區(qū)域?qū)傩鲁菂^(qū)，已有建筑較新，工廠(chǎng)及荒地有待開(kāi) 發(fā)；生活大環(huán)境相對(duì)較弱；4、目標(biāo)客戶(hù)群選擇流動(dòng)性較大，極易分流客戶(hù)。362、項(xiàng)目SWOT分析T：威脅1、部分樓盤(pán)，待價(jià)而沽，捂盤(pán)惜售，利用良好的的客戶(hù) 積累，搶占市場(chǎng)；2、購(gòu)房客戶(hù)趨于理性；3、本項(xiàng)目最大的威脅來(lái)自于地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，處于工業(yè)區(qū) 邊緣，相對(duì)開(kāi)發(fā)住宅來(lái)說(shuō)，不利因素的抗性較大。當(dāng) 片區(qū)內(nèi)的購(gòu)房剛性群體不能完全消化項(xiàng)目的體量，而 其他片區(qū)購(gòu)房需求不能被吸引的同時(shí)，將需要努力的 刺激大量隱性需求。37項(xiàng) 目 分 析結(jié) 論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目分析，結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)在推廣中將項(xiàng)目的

17、價(jià)值進(jìn)行充分的展示，同時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)，引領(lǐng)居住思想的改變，向讓品質(zhì)改變生活上邁進(jìn)。2、項(xiàng)目SWOT分析383、項(xiàng)目定位1、策略定位：高調(diào)低價(jià)2、品質(zhì)定位：高端層面3、產(chǎn)品定位：高端取向4、價(jià)格定位：中端價(jià)格5、客群定位：中端客戶(hù)6、媒體定位：便捷有效39主導(dǎo)思想： 高調(diào)入市，高調(diào)宣傳，低價(jià)引爆，逐步攀升。戰(zhàn)略思想： 重點(diǎn)出擊，點(diǎn)線(xiàn)結(jié)合，全區(qū)域覆蓋。具體戰(zhàn)術(shù)： 戶(hù)外先行，路演暖場(chǎng)，海報(bào)侵入，短信覆蓋。 現(xiàn)場(chǎng)包裝，字幕告知，互動(dòng)宣傳，事件不斷。1、策略定位：高調(diào)低價(jià)40 結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有條件以及周邊現(xiàn)有項(xiàng)目的品質(zhì)定位標(biāo)準(zhǔn)，我們建議本案在項(xiàng)目品質(zhì)定位的考慮上應(yīng)當(dāng)遵循“走中高檔路線(xiàn)，區(qū)分周邊項(xiàng)目，避免直接競(jìng)

18、爭(zhēng)”的定位路線(xiàn)。 思考：為什么不將品質(zhì)定位在 “高端”？ 根據(jù)目前市場(chǎng)情況，在本案推出前后，市場(chǎng)上會(huì)有相當(dāng)體量的商品房推出，在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的情況下，須走差異化路線(xiàn)，但受項(xiàng)目周邊環(huán)境限制，無(wú)法走高端路線(xiàn)，中低端路線(xiàn)無(wú)法滿(mǎn)足利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)要求，因此，本項(xiàng)目定位為中高檔，但在推廣和宣傳上，走高端路線(xiàn)。2、品質(zhì)定位：高端層面41 根據(jù)我們對(duì)縣級(jí)城市常年跟蹤和分析的結(jié)果來(lái)看，縣級(jí)城市購(gòu)買(mǎi)商品住宅主要考慮的仍然是實(shí)用性占據(jù)主導(dǎo)位置，相對(duì)于大中城市主要關(guān)注品質(zhì)提升、生活享受、居住環(huán)境改變、地位認(rèn)可等因數(shù)仍然有較大區(qū)別。 所以我們建議本案在產(chǎn)品定位上應(yīng)當(dāng)遵循“實(shí)用即是市場(chǎng)”的終端原則。摒棄華麗的外表，以厚重

19、、檔次、品味為方向，做市場(chǎng)需要和接受的產(chǎn)品。 在產(chǎn)品戶(hù)型、面積、空間布局、景觀(guān)享有等眾多因數(shù)上做重點(diǎn)投入； 細(xì)節(jié)上的細(xì)作考量也是提高產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)鍵所在，小的細(xì)節(jié)正是體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的良好媒介。細(xì)節(jié)呈現(xiàn)品質(zhì)景觀(guān)細(xì)節(jié)建筑細(xì)節(jié)2、品質(zhì)定位：高端層面42建筑風(fēng)格建議原則 價(jià)值：彰顯品質(zhì)，高貴 美觀(guān)：和諧自然，理智與情感交匯 實(shí)用：通風(fēng)、采光、大開(kāi)間，動(dòng)線(xiàn)流暢 綠色：綠色建筑，即節(jié)能節(jié)地，良好的運(yùn)營(yíng)管理 根據(jù)以上特點(diǎn)，建議貴司采用地中海建筑風(fēng)格或純正的英倫風(fēng)格。以達(dá)到以上原則，使產(chǎn)品有別于市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)差異化銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 不管是什么樣的風(fēng)格，須采用純正的風(fēng)格，以便區(qū)別與其他樓盤(pán)。 3、產(chǎn)品定位：高端

20、取向43風(fēng)格景觀(guān)細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)地中海風(fēng)格純正的地中海風(fēng)格，以淳樸的顏色，紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過(guò)道，一方面增加景觀(guān)欣賞點(diǎn)的長(zhǎng)度，另一方面利用風(fēng)道的原理增加對(duì)流，形成穿堂風(fēng)這樣的所謂被動(dòng)式的通風(fēng)的效果。3、產(chǎn)品定位：高端取向44建筑與自然的融合地中海風(fēng)格繼承了希臘、羅馬源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的古典建筑美學(xué)傳統(tǒng)，在細(xì)節(jié)的處理上特別的細(xì)膩精巧，又貼近自然的脈動(dòng)，使其擁有永恒的生命力。在西班牙建筑中，經(jīng)常廣泛運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽(yáng)臺(tái)、窗間柱子多用螺旋形鑄鐵花飾3、產(chǎn)品定位：高端取向45精雕細(xì)鑿的細(xì)節(jié)，彰顯建筑高貴典雅3、產(chǎn)品定位：高端取向46通風(fēng)、采光、大開(kāi)間，動(dòng)線(xiàn)流暢3、產(chǎn)品定位：高端取向47建筑與自然的

21、充分融合48細(xì)節(jié)處理彰顯開(kāi)發(fā)商之用心藝術(shù)鑄鐵圍欄精巧的小品點(diǎn)綴49細(xì)節(jié)處理彰顯開(kāi)發(fā)商之用心藝術(shù)挑廊幾何飛檐50細(xì)節(jié)處理彰顯開(kāi)發(fā)商之用心花壇鐵藝壁燈51組團(tuán)入口，坡地景觀(guān)52價(jià)值：彰顯品質(zhì)，高貴精美的小品景觀(guān)點(diǎn)綴社區(qū)53純英倫建筑風(fēng)格 英倫風(fēng)格是18世紀(jì)早期（1702-1714），安妮女皇（queen anne）時(shí)代發(fā)展起來(lái)的。 一般 是以下幾種設(shè)計(jì)元素的結(jié)合： 1.底部好手工的磚砌墻， 2.木質(zhì)的屋頂板 3.圓頂角樓 4.多重人字形坡屋頂 一般外立面材質(zhì)為暖色系，如磚紅色；有木質(zhì)白色條狀飾條。或者石灰?guī)r細(xì)節(jié) 5.一般有凸肚窗， 6.一般有角塔 7.正立面不對(duì)稱(chēng)設(shè)計(jì) 8.有進(jìn)深較大的入口和寬廣的

22、門(mén)廊 3、產(chǎn)品定位：高端取向54英倫建筑示意圖人字形斜坡屋頂?shù)撞渴止さ拇u砌墻磚紅色墻面角塔55565758英倫商業(yè)街3、產(chǎn)品定位：高端取向59商業(yè)街產(chǎn)品規(guī)劃說(shuō)明商業(yè)街的產(chǎn)品定位主要是以：餐飲、娛樂(lè)休閑、金融、通訊為主、生活服務(wù)為主3、產(chǎn)品定位：高端取向著重要求：環(huán)境美，商業(yè)街的購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶，美的展現(xiàn)和享受。另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：商業(yè)街的景觀(guān)營(yíng)造也是一個(gè)至關(guān)重要的。好的景觀(guān)營(yíng)造，可以一方面提升項(xiàng)目形象，另一方面也能讓顧客感受心情愉悅。60園林景觀(guān)效果建議/主景觀(guān)中心地中海風(fēng)格主景觀(guān)中心地中海風(fēng)格效果示意圖地中海風(fēng)格主景觀(guān)中心色彩絢麗，具有很強(qiáng)的視覺(jué)沖擊效果，

23、主題突出，和建筑體交相映襯，高檔品質(zhì)住區(qū)卓然體現(xiàn)。3、產(chǎn)品定位：高端取向61銷(xiāo)售中心外立面示意效果圖地中海風(fēng)格挑檐拱廊拱窗挑廊3、產(chǎn)品定位：高端取向62銷(xiāo)售中心室內(nèi)效果示意圖3、產(chǎn)品定位：高端取向63單套戶(hù)型面積結(jié)構(gòu)建議 2011年1-5月份，已備案住宅建筑面積分布情況如下：90的，占到34%，90至120之間的，占56%，120-144的占10%，本項(xiàng)目面積戶(hù)型配比建議，與市場(chǎng)情況保持同步。3、產(chǎn)品定位：高端取向64市場(chǎng)房屋總價(jià)價(jià)格區(qū)間 客戶(hù)購(gòu)房最主要的限制因素是總房款，總房款的兩個(gè)最重要的因素是單價(jià)和面積。2011年1-5月泗縣房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)2345元/，排除其他因素影響，市區(qū)均價(jià)約265

24、0元/ 。根據(jù)實(shí)地競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查，即均價(jià)分別為：東城虹郡3100元/ ；家和花園3550元/ ；鳳凰國(guó)際城2900元/ 。加權(quán)平均后，在售樓盤(pán)均價(jià)在3157元/ ，修正價(jià)格3200元/ 。 2011年1-5月份，已備案住宅建筑面積在90平米以下的，占到34%，90-120平米之間的占56%，120-144平米的占10%，可見(jiàn)市場(chǎng)上，還是小套的三房最受市場(chǎng)歡迎。 即：目前泗縣普遍對(duì)房屋支付能力在總價(jià)在28.8萬(wàn)46.1萬(wàn)之間。4、價(jià)格定位：中端價(jià)格65根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本案產(chǎn)品配比如下：面積區(qū)間戶(hù)型配比總價(jià)區(qū)間最低首付區(qū)間90以下小三房 大兩房35%28.8萬(wàn)以下8.64萬(wàn)以下90-100小三房4

25、0%28.8萬(wàn)至32萬(wàn)8.64-9.6萬(wàn)101-120三房20%30萬(wàn)至46.1萬(wàn)9.6-11.52萬(wàn)120以上大三房 四房5%46.1萬(wàn)以上11.52萬(wàn)以上4、價(jià)格定位：中端價(jià)格66一、返鄉(xiāng)人士：外出務(wù)工，事業(yè)有成。家在故鄉(xiāng)。 擁有理想收入、家鄉(xiāng)置業(yè)。二、普通職工：普通工薪族、藍(lán)領(lǐng)階層，有家庭積 蓄，多為首次置業(yè)。三、改善型置業(yè)：老城區(qū)企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主 公務(wù)員等多為改善型置業(yè)需求?？蛻?hù)定位關(guān)鍵詞：改善、事業(yè)、筑巢5、客群定位：中端客戶(hù)67 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量系屬于中小盤(pán)的范圍，在品質(zhì)定位清晰，有一定的要求的前提條件下，我們建議公司可以考慮一下幾點(diǎn)客源方向：1、城市內(nèi)屬的絕對(duì)剛性需求 其中包

26、含城市絕大多數(shù)的中產(chǎn)階級(jí)、城市內(nèi)屬眾多青年階層、有投資傾向的階層等。2、外埠返鄉(xiāng)人員安置要求 其中包含在外務(wù)工人員回家置辦家業(yè)、回鄉(xiāng)尋求發(fā)展人員、回鄉(xiāng)做固定資產(chǎn)投資人員等。3、城鄉(xiāng)上遷主力人群 其中主要是舉家遷移人群、子女發(fā)展人群。雖然類(lèi)型較為統(tǒng)一但數(shù)量以及聯(lián)動(dòng)效應(yīng)絕對(duì)值得關(guān)注?？驮炊ㄎ?、客群定位：中端客戶(hù)68 找出最適合的傳播途徑，精確媒體傳達(dá) 從本項(xiàng)目客戶(hù)群體思考，其接受的媒體范圍及其關(guān)注的習(xí)慣問(wèn)題。在本項(xiàng)目媒體上不需要做大量的報(bào)紙、電視等主流媒體，應(yīng)從片區(qū)入手避免不需要的浪費(fèi)。所以本案的媒體可選擇以下幾個(gè)方面：6、媒體定位：便捷有效6、媒體定位：便捷有效69媒體一： 采用海報(bào)的形式集中

27、向片區(qū)內(nèi)進(jìn)行派發(fā)，其成本低、發(fā)布靈活。可根據(jù)推廣需要隨時(shí)向片區(qū)內(nèi)派發(fā)。媒體二： 戶(hù)外廣告牌在縣中心區(qū)域設(shè)置大型戶(hù)外廣告牌，起到提升形象及宣傳的作用。 同時(shí)考慮周邊居民的出行習(xí)慣，在主要公交車(chē)體及公交站牌投放廣告。媒體三： 路演、條幅及宣傳車(chē)，此部分建議僅在開(kāi)盤(pán)或重大事項(xiàng)時(shí)發(fā)布，進(jìn)行一次集中引導(dǎo)。6、媒體定位：便捷有效6、媒體定位：便捷有效70叁 項(xiàng)目推廣71主導(dǎo)思想： 高調(diào)入市，高調(diào)宣傳，低價(jià)引爆，逐步攀升。戰(zhàn)略思想： 重點(diǎn)出擊，點(diǎn)線(xiàn)結(jié)合，全區(qū)域覆蓋。具體戰(zhàn)術(shù)： 戶(hù)外先行，路演暖場(chǎng)，海報(bào)侵入，短信覆蓋。 現(xiàn)場(chǎng)包裝，字幕告知，互動(dòng)宣傳，事件不斷。廣告推廣策略72Q1：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域市場(chǎng)中，如何

28、能做到脫穎而出，與市區(qū)大盤(pán)抗?fàn)帲啃蜗蠖ㄎ坏膯?wèn)題Q2：如何能在以最節(jié)省的成本和最快捷的方式在短期內(nèi)累積大量目標(biāo)客戶(hù)？廣告推廣問(wèn)題Q3：如何在產(chǎn)品較高統(tǒng)一推售中，協(xié)調(diào)產(chǎn)品的推售節(jié)奏與價(jià)格關(guān)系，實(shí)現(xiàn)持續(xù)全面熱銷(xiāo)及高價(jià)。銷(xiāo)售節(jié)奏問(wèn)題廣告推廣策略73營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣核心訴求 給人以?xún)?nèi)涵，指導(dǎo)宣傳推廣通過(guò)對(duì)項(xiàng)目以及客群部分的分析，我們要訴求的重點(diǎn)是需要與既定客戶(hù)產(chǎn)生共鳴。將客戶(hù)安家置業(yè)的需求進(jìn)行深層次的表達(dá)，并通過(guò)簡(jiǎn)捷的宣傳表現(xiàn)、營(yíng)銷(xiāo)推廣形式，與目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行“心理解碼”。廣告推廣策略74香格里拉花園產(chǎn)品定位 純正歐陸風(fēng)情高尚社區(qū) 產(chǎn)品獨(dú)特性即強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)： 新區(qū)中心、坐擁繁華與寧?kù)o的高尚人文社區(qū)，悠閑與便利一同

29、擁有！廣告推廣策略75定位的理由滿(mǎn)足了目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)生活方式的需求香格里拉花園正是追求居住與生活的真諦很好的反映出香格里拉花園的樓盤(pán)特色形成了鮮明差異化的品牌形象消費(fèi)者利益點(diǎn)：可以在坐擁城市繁華與寧?kù)o的同時(shí)，享受悠閑生活廣告推廣策略76品牌核心策略架構(gòu)目標(biāo)消費(fèi)群核心需求便利同時(shí)享受悠閑核心傳播策略純正歐陸風(fēng)情高尚社區(qū)小區(qū)自身完善配套新城中心區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)悠閑、品質(zhì)、便利一同擁有的高尚社區(qū)廣告推廣策略77廣告主題口號(hào) 結(jié)合香格里拉樓盤(pán)自身定位與傳播定位和目標(biāo)消費(fèi)群生活態(tài)度，得出的廣告口號(hào)是： 香格里拉 優(yōu)越在身，悠然在心廣告推廣策略78口號(hào)釋義 “優(yōu)越” 表現(xiàn)樓盤(pán)地處泗城新中心區(qū)，交通便利，地理位

30、置絕對(duì)優(yōu)越。 “悠然” 表現(xiàn)樓盤(pán)不僅擁有低密度，高綠化的同時(shí)享受繁華與寧?kù)o，享受泗城桃源悠閑生活。廣告推廣策略79營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣推廣節(jié)奏及內(nèi)容綱要 本案除商業(yè)外，住宅房源約540套。項(xiàng)目推廣周期約為8個(gè)月（包括開(kāi)盤(pán)前的蓄勢(shì)及項(xiàng)目正式銷(xiāo)售期），實(shí)際銷(xiāo)售周期約為6個(gè)月。根據(jù)不同的節(jié)點(diǎn)，結(jié)合推廣主題、表現(xiàn)形式、推廣目的等，我們將推廣周期分為5大階段，具體安排如下推廣節(jié)奏802012.62012.7推廣節(jié)奏2011.92011.112012.42012.52012.22012.32011.122012.1整個(gè)項(xiàng)目預(yù)熱期項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)發(fā)售一期熱銷(xiāo)二期蓄客期一期熱銷(xiāo)二期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期精雕細(xì)鑿用品質(zhì)改變生活

31、閱盡人間百態(tài)情歸香格里拉永恒 和諧 寧?kù)o香格里拉花園愛(ài)家 回家心歸香格里拉81營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣第一階段：市場(chǎng)預(yù)熱（11年9月11月） 推廣主題：精雕細(xì)鑿用品質(zhì)改變生活表現(xiàn)形式：強(qiáng)烈訴求高品質(zhì)建筑帶來(lái)的高品質(zhì)生活，作為市場(chǎng)的第一輪 引爆點(diǎn)。 精美的logo及純歐陸風(fēng)情的鳥(niǎo)瞰圖，沖擊市場(chǎng)視覺(jué)，完成第一 輪的市場(chǎng)宣傳。 開(kāi)始全案推廣的第一站。推廣節(jié)奏82營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣推廣目的：樹(shù)立項(xiàng)目鮮明的形象，并以嶄新的表現(xiàn)符號(hào)和面貌展示 市場(chǎng)。以最質(zhì)樸的寓意表達(dá)項(xiàng)目的訴求，尋求同目標(biāo)客戶(hù) 的心 理共鳴。推廣渠道：現(xiàn)場(chǎng)包裝全面啟動(dòng)，交通要道戶(hù)外大牌、公交車(chē)、廣告牌 等媒體出街。區(qū)域內(nèi)集中派發(fā)海報(bào)2到3次，從樹(shù)立項(xiàng)目

32、形 象、 改善生活環(huán)境。等方面進(jìn)行引導(dǎo)。第一階段：市場(chǎng)預(yù)熱（11年9月11月） 推廣節(jié)奏83營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣第二階段：開(kāi)盤(pán)階段（11年12月12年1月） 推廣主題：閱盡人間繁華，情歸香格里拉表現(xiàn)形式：開(kāi)盤(pán)信息的發(fā)布以及相應(yīng)的優(yōu)惠措施。 并在開(kāi)盤(pán)期間的現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展系列活動(dòng)。 推廣節(jié)奏84營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣第二階段：開(kāi)盤(pán)階段（ 11年12月12年1月） 推廣目的：上一階段針對(duì)片區(qū)客戶(hù)置業(yè)安家的訴求，通過(guò)媒體渠道已經(jīng)向目標(biāo)群體內(nèi)部進(jìn)行了準(zhǔn)確的傳達(dá)。開(kāi)盤(pán)前期將最為關(guān)心的價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行發(fā)布，同時(shí)結(jié)合開(kāi)盤(pán)期間系列銷(xiāo)售措施將順利實(shí)現(xiàn)去化。 推廣渠道：以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)以及海報(bào)派發(fā)為主。宣傳車(chē)、路演、短信等媒體同時(shí)出街，前期媒體

33、統(tǒng)一更換畫(huà)面，在開(kāi)盤(pán)前做一次公示，進(jìn)行全城告知。 推廣節(jié)奏85營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣第三階段：一期熱銷(xiāo)、二期蓄客階段（12年2月12年3月）推廣主題：永恒 和諧 寧?kù)o 香格里拉花園表現(xiàn)形式：在前期宣傳的基礎(chǔ)上，以產(chǎn)品配合“永恒、和諧、寧?kù)o” 為主題，升華香格里拉花園的訴求，引起市場(chǎng)與產(chǎn)品的 的心理共鳴。推廣節(jié)奏86營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣推廣目的：在取得很好的知名度的同時(shí)，銷(xiāo)售是我們終極目的。延續(xù)開(kāi)盤(pán)的強(qiáng)銷(xiāo)勢(shì)頭，保持一路飄紅的銷(xiāo)售狀態(tài)，圓滿(mǎn)完成銷(xiāo)售指標(biāo)。推廣渠道：依然采用海報(bào)集中派發(fā)的形式，將區(qū)域內(nèi)進(jìn)行多次覆蓋。第三階段：一期熱銷(xiāo)、二期蓄客階段（12年2月12年3月）推廣節(jié)奏87營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣第四階段：一期續(xù)銷(xiāo)

34、、二期開(kāi)盤(pán)階段（12年4月5月） 推廣主題：愛(ài)家 回家 心歸香格里拉表現(xiàn)形式：本階段剛好是春季、工程已基本可呈現(xiàn)建筑立面的風(fēng)姿，同時(shí)也即將迎來(lái)了項(xiàng)目交付。我們可考慮結(jié)合前期已認(rèn)購(gòu)客戶(hù)舉辦“老客戶(hù)聯(lián)誼”活動(dòng)，通過(guò)客群之間的縱向傳播，形成強(qiáng)烈“感召力”，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)完銷(xiāo)。推廣節(jié)奏88營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣推廣目的：在取得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，我們盡量維護(hù)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度，為后期物業(yè)服務(wù)避免不必要的解釋?zhuān)诒ＷC一個(gè)項(xiàng)目良性的推廣之后，我們也在建設(shè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌，并將這一使命永久地持續(xù)。推廣渠道：以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)以及海報(bào)派發(fā)為主。宣傳車(chē)、路演、短信等媒體同時(shí)出街，前期媒體統(tǒng)一更換畫(huà)面，在開(kāi)盤(pán)前做一次公示，進(jìn)行全城告知。 第四

35、階段：一期續(xù)銷(xiāo)、二期開(kāi)盤(pán)階段（12年4月5月） 推廣節(jié)奏89營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣推廣目的：再次引爆市場(chǎng)，完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。推廣渠道：以新老客戶(hù)聯(lián)誼、旺場(chǎng)活動(dòng)、海報(bào)派發(fā)、宣傳車(chē)等媒體進(jìn)行 立體式有目標(biāo)的的覆蓋，精準(zhǔn)投放，在節(jié)約費(fèi)用的同時(shí)，完 成最后的尾盤(pán)銷(xiāo)售第五階段：強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期（12年6月7月） 推廣節(jié)奏90預(yù)熱市場(chǎng)占據(jù)市場(chǎng)贏(yíng)得市場(chǎng)推廣期銷(xiāo)售期尾盤(pán)期三大銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)奏91推廣節(jié)奏第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段（形象引導(dǎo)期）（開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期）（二期推售期）（持續(xù)穩(wěn)定期）（尾盤(pán)促銷(xiāo)期）推廣時(shí)間2011年8-11月2011年12-2012年1月2012年2-4月2012年5-6月2

36、012年7-9月推廣重點(diǎn)項(xiàng)目形象立勢(shì)認(rèn)籌內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、團(tuán)購(gòu) 開(kāi)盤(pán)信息公布銷(xiāo)售利好消息公布 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)化二期加推發(fā)布企業(yè)品牌推廣加強(qiáng)老客戶(hù)的維護(hù)，帶動(dòng)新客戶(hù)通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)刺激銷(xiāo)售 尾盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)繼續(xù)推廣企業(yè)品牌活動(dòng)配合1.項(xiàng)目奠基活動(dòng)；2.售樓處開(kāi)放；3.香格里拉花園俱樂(lè)部啟幕慶典；1.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)；1.香格里拉花園嘉年華；2.香格里拉花園項(xiàng)目品鑒會(huì)；3.二期開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。1.五一皇室派對(duì)；2.紅五月系列活動(dòng)。1.節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng)；2.歲末感恩答謝晚宴。推盤(pán)量銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)支持售樓處、工地圍墻、道旗、銷(xiāo)售物料； 銷(xiāo)售物料銷(xiāo)售物料銷(xiāo)售物料銷(xiāo)售物料 媒體支持戶(hù)外、DM、短信、電視字幕、路演、條幅、宣傳車(chē)等樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度表92基

37、本原則銷(xiāo)售為王、速度第一目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政策調(diào)控期，頻繁調(diào)控存在不可預(yù)知性；為降低風(fēng)險(xiǎn)，一切以保證銷(xiāo)售、快速實(shí)現(xiàn)回款為總目標(biāo)。高調(diào)推廣，反復(fù)鎖定目標(biāo)客戶(hù)入市前高調(diào)推廣，拔高項(xiàng)目形象，提升客戶(hù)心理預(yù)期；突出項(xiàng)目獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)、較高起點(diǎn)，迅速打開(kāi)項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，樹(shù)立市場(chǎng)形象；利用入市前活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，反復(fù)鎖定目標(biāo)客戶(hù)，保證銷(xiāo)售的成功。推廣節(jié)奏93住宅定價(jià)體系 定價(jià)方法的選擇：為保證本案價(jià)格既能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)，同時(shí)，又能客觀(guān)的促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo) 售，具備一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。本案在定價(jià)方法上，選擇市場(chǎng)比較定價(jià)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最初的定價(jià)。 備注：該價(jià)格反映的是本案在現(xiàn)階段的價(jià)格，與未來(lái)價(jià)格有落差。 具體定價(jià)體系如下

38、：市場(chǎng)比較定價(jià)法價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格驗(yàn)證確定項(xiàng)目現(xiàn)階段價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市價(jià)格項(xiàng)目真實(shí)價(jià)格的驗(yàn)證價(jià)格策略94區(qū)域評(píng)估項(xiàng)目鳳凰國(guó)際城東城虹郡家和花園本項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域地段85858580周邊社區(qū)75757575交通條件75757570綠化情況70707575社區(qū)配套70708070建筑規(guī)劃75757080合計(jì)450450460450平均757576.7752011年1-3月均價(jià)290031003550系數(shù)1.001.000.98修正價(jià)格（元/）290031003472.83修正結(jié)果：（2900+3100+3472.83）/3=3157.6即：本項(xiàng)目入市的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)為3200元/平米。本案區(qū)域價(jià)格定位 以下調(diào)查區(qū)域一次評(píng)估與加權(quán)：（100分計(jì)算）價(jià)格策略95 本案的價(jià)格預(yù)測(cè)，其上漲因素主要由2部分組成。其一是市場(chǎng)價(jià)格的自然上漲，其二是隨著城市化進(jìn)程的深入各開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用： 自然上漲部分：本案目前的市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)測(cè)算，約在3100元/左右；受市場(chǎng)環(huán)境影響，供應(yīng)量不足，價(jià)格的自然增長(zhǎng)，約在3400元/左右；即使當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)政策調(diào)控出現(xiàn)