1、西安高新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告高新楓林綠綠洲(二二期)社區(qū)規(guī)劃：3條步行街街 112000米生態(tài)態(tài)谷 50000平米米會(huì)所 1公公里林蔭蔭大道產(chǎn)品規(guī)劃：二期由4棟棟碟式高高層 、22棟純復(fù)復(fù)式樓和和1棟板板式小高高層組成成銷(xiāo)售情況：共分五五期開(kāi)發(fā)發(fā)，當(dāng)期期開(kāi)發(fā)二二期，007年五五期全部部開(kāi)發(fā)完完工上市時(shí)間00488，交房房時(shí)間006.55，去化化量588套/月月左右，去去化速度度85%客源： 以以當(dāng)?shù)乇颈臼腥速?gòu)購(gòu)買(mǎi)為主主,外地地購(gòu)房則則以延安安(陜北北地區(qū))居多；用以自自主，投投資較少少；一般般年齡在在30-45歲歲購(gòu)買(mǎi)者者多營(yíng)銷(xiāo)思路：“生態(tài)谷谷 純水水岸 新新街區(qū)生生活”“生態(tài)運(yùn)運(yùn)動(dòng) 教教育 陽(yáng)

2、陽(yáng)光”推廣手段：一次性性購(gòu)房可可享受998折優(yōu)優(yōu)惠；報(bào)報(bào)刊媒體體推廣為為主；戶(hù)戶(hù)外硬廣廣媒體通路：華商商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如如wwww.8000j.cc）優(yōu)勢(shì)： 水水景規(guī)劃劃，迎合合市場(chǎng)需需求；大大型社區(qū)區(qū)，會(huì)所所等相關(guān)關(guān)配套齊齊全；電電梯型純純復(fù)式景景觀樓產(chǎn)產(chǎn)品，是是該項(xiàng)目目的一大大亮點(diǎn)劣勢(shì)： 產(chǎn)產(chǎn)品高密密度開(kāi)發(fā)發(fā)，影響響居住的的采光性性；077年全部部竣工，開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期較長(zhǎng)，勢(shì)必給前期期入住居居民帶來(lái)來(lái)一定的的不便；周遍同同期開(kāi)發(fā)發(fā)樓盤(pán)多多，其競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力大豪盛時(shí)代華華城（三三期）社區(qū)規(guī)劃：230000平方米米江南山山水園林林 220000多平方方米會(huì)所所產(chǎn)品規(guī)劃

3、：共由9棟223樓高高層組成成，其中中三期由由3棟高高層組成成銷(xiāo)售情況：共分三三期開(kāi)發(fā)發(fā)，上市市時(shí)間004.99，交房房時(shí)間005年底底，去化化量411套/月月，去化化速度889%營(yíng)銷(xiāo)思路：“水岸名名邸 一一切都是是好宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 除除了價(jià)格格”推廣手段：一次性性購(gòu)房可可享受998折優(yōu)優(yōu)惠，按按揭享受受99折折優(yōu)惠；報(bào)刊媒媒體推廣廣為主；戶(hù)外硬硬廣媒體通路：華商商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如如wwww.8000j.cc）優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)產(chǎn)品整體體品質(zhì)較較高，江江南園林林景觀設(shè)設(shè)計(jì)具特特色；先先做景觀觀后銷(xiāo)售售，市場(chǎng)場(chǎng)反映效效果好劣勢(shì)： 棟棟距小，低低層戶(hù)型型采光不不夠；部部分房型型設(shè)計(jì)

4、欠欠缺合理理世家星城（三三期）社區(qū)規(guī)劃：2000平平方米健健身俱樂(lè)樂(lè)部、商商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：三期由100棟小高高層、高高層組成成銷(xiāo)售情況：共分33期開(kāi)發(fā)發(fā)，當(dāng)期期為3期期，上市市時(shí)間 05.3（內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)）055.6上上市；交交房時(shí)間間05年年底客源： 本本市居民民購(gòu)買(mǎi)為為主，異異地購(gòu)房房為輔；自住居居多營(yíng)銷(xiāo)思路：“打造一一流高品品質(zhì)大眾眾精品住住宅”推廣手段：“付5萬(wàn)萬(wàn)頂7萬(wàn)萬(wàn)”活動(dòng)(在內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)期期,只要要先付55萬(wàn)元定定金,開(kāi)開(kāi)盤(pán)后購(gòu)購(gòu)買(mǎi)可抵抵消7萬(wàn)萬(wàn)元房款款)媒體通路：華商商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如如wwww.8000j.cc）優(yōu)勢(shì)： 社社區(qū)規(guī)模模大，配配套設(shè)施施齊

5、全；周遍名名校多，居居住環(huán)境境好；借借學(xué)校優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸吸引大量量客戶(hù)劣勢(shì)： 產(chǎn)產(chǎn)品總體體品質(zhì)一一般綠地世紀(jì)城城仕嘉嘉公寓社區(qū)規(guī)劃：10萬(wàn)平米米綠化；1200萬(wàn)平米米坡地（99洞高爾爾夫）；650000水水景；商商業(yè)街；150000會(huì)會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅宅、酒店店、辦公公、會(huì)展展中心、酒酒店式公公寓、商商業(yè)為一一體的綜綜合社區(qū)區(qū)；一期期由2棟棟11層層、2棟棟18層層及2棟棟24層層的小高高層、高高層組成成銷(xiāo)售情況：共分33期；下下期開(kāi)發(fā)發(fā)上市時(shí)時(shí)間2期期04.9；交交房時(shí)間間05.6；去去化量 70套套/月（剩剩余500套左右右）；去去化速度度89%客源： 以以當(dāng)?shù)乇颈臼腥速?gòu)購(gòu)買(mǎi)為主主；自主主居

6、多；投資占占有一定定比例營(yíng)銷(xiāo)思路：“1200萬(wàn)平米米 首席席國(guó)際親親水社區(qū)區(qū)”“西安高高新中央央商務(wù)區(qū)區(qū)”推廣手段：一次性性購(gòu)房可可享受998-999折優(yōu)優(yōu)惠；報(bào)報(bào)刊媒體體推廣為為主；戶(hù)戶(hù)外硬廣廣媒體通路：華商商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；綠綠地主頁(yè)頁(yè)及相關(guān)關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)： 知知名企業(yè)業(yè)樓盤(pán)，名名牌效益益明顯；社區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套齊全，有有商業(yè)街街、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)等多多項(xiàng)設(shè)施施；房型型設(shè)計(jì)普普遍較好好，南北北通透、采采光足，戶(hù)戶(hù)戶(hù)全明明設(shè)計(jì)；大量水水系景觀觀的營(yíng)造造，受到到眾多市市民的追追捧劣勢(shì)： 因因西安當(dāng)當(dāng)?shù)氐臍鈿夂蛴绊戫?，設(shè)露露天式陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，肯肯能會(huì)造造成房屋屋內(nèi)塵土土較多的的現(xiàn)象；區(qū)域內(nèi)內(nèi)

7、雷同性性產(chǎn)品多多，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力較大大紫薇田園都都市社區(qū)規(guī)劃：5萬(wàn)多平方方米的中中央綠地地廣場(chǎng)；14萬(wàn)萬(wàn)平方米米俱樂(lè)部部產(chǎn)品規(guī)劃：有多層、小小高層、高高層、花花園洋房房、TOOHO及及老年公公寓構(gòu)成成銷(xiāo)售情況：同期開(kāi)開(kāi)發(fā)（銷(xiāo)銷(xiāo)售至今今2年多多）；上上市時(shí)間間02.7（多多層），004.55（小高高層、高高層）；交房時(shí)時(shí)間055.100（高層層）客源： 以以本地人人購(gòu)買(mǎi)為為主，外外地購(gòu)房房以陜北北地區(qū)居居多；自自主為主主，投資資者甚少少營(yíng)銷(xiāo)思路：“精英 人文 成熟社社區(qū)”推廣手段：首付可可分期付付款（如如首付330%，可可先付一一半，入入住前再再付清另另一半）；9層以上可可享受999折，115層以以上

8、988折；報(bào)報(bào)刊媒體體為主流流；戶(hù)外外硬廣媒體通路：華商商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如如wwww.8000j.cc）優(yōu)勢(shì)： 社社區(qū)是目目前市場(chǎng)場(chǎng)上規(guī)模模最大的的樓盤(pán)，受受當(dāng)?shù)鼐泳用耜P(guān)注注；樓盤(pán)盤(pán)是政府府扶持項(xiàng)項(xiàng)目，在在許多方方面享有有一定的的優(yōu)惠政政策；大大型社區(qū)區(qū)配套齊齊全;劣勢(shì)： 項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方面存存在一定定問(wèn)題；目前項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)設(shè)施配配套較少少；高層層頂層面面積設(shè)計(jì)計(jì)較大，總總價(jià)過(guò)高高，造成成市民難難以承受受城市楓景 夏日景景色（一一期）社區(qū)規(guī)劃: 280000平方米米商業(yè) 17700平平方米幼幼兒園 31100平平方米公公共綠地地產(chǎn)品規(guī)劃: 共有有十棟

9、小小高層和和二棟高高層組成成一期由一棟棟32層層高層、六六棟188層小高高層銷(xiāo)售情況：共分二二期開(kāi)發(fā)發(fā)，當(dāng)期期開(kāi)發(fā)一一期，下下期開(kāi)發(fā)發(fā)二期（55號(hào)地塊塊）客源： 當(dāng)當(dāng)?shù)乜蛻?hù)戶(hù)為主；自主居居多；相相當(dāng)一部部分客戶(hù)戶(hù)來(lái)自于于高科新新花園業(yè)業(yè)主（高高科新花花園是同同家開(kāi)發(fā)發(fā)公司建建造的）營(yíng)銷(xiāo)思路：“城市中中的風(fēng)景景 風(fēng)景景中的城城市”“20005 關(guān)注高高科集團(tuán)團(tuán) 高科科房產(chǎn)”“關(guān)注城市市風(fēng)景 夏日景景色”推廣手段：截止到到3月88日，內(nèi)內(nèi)部訂購(gòu)購(gòu)，價(jià)格格優(yōu)惠；報(bào)刊媒媒體推廣廣為主；戶(hù)外硬硬廣媒體通路：華商商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如如wwww.8000j.cc）優(yōu)勢(shì)： 高高科房

10、產(chǎn)產(chǎn)樓盤(pán) 品牌效效益顯著著；棟距距52米米，采光光度高，相相當(dāng)受購(gòu)購(gòu)房者歡歡迎；板板式小高高層房型型（三室室），戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)合理，屬屬經(jīng)典房房型劣勢(shì)： 11室的房房型設(shè)計(jì)計(jì)朝北，對(duì)對(duì)采光、日日照有一一定影響響（2）潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情況況 中中海外集集團(tuán)于220033年以近近2.44億元獲獲得南二二環(huán)西段段一地塊塊，動(dòng)向向不明。 和和記黃埔埔以100.055億元拿拿下高新新區(qū)二期期7277畝土地地使用權(quán)權(quán)，動(dòng)向向不清晰晰。 廣廣廈房產(chǎn)產(chǎn)、珠江江投資、新新鴻基、名名流置業(yè)業(yè)等全國(guó)國(guó)知名地地產(chǎn)公司司進(jìn)駐西西安。表7：區(qū)域域其他典典型個(gè)案案情況案名建筑面積占地面積容積率價(jià)格（元/平米米）主力戶(hù)型銷(xiāo)售情況八水

11、洋房528003/2/11 1115.334項(xiàng)目共4000多套套房源，剩剩余三成成楓韻藍(lán)灣3013.72.1不詳1-3室 40-1200不等項(xiàng)目共有220000多套房房源，分分二期開(kāi)開(kāi)發(fā)，目目前一期期開(kāi)發(fā)115000套左右右，未銷(xiāo)銷(xiāo)售，情情況不詳詳家天下14.352.86（二期）330500（三期）331000（二期）33/2/2 1138.76-1433.622（三期）22/2/1 990共有10558套，二二期房源源60套套左右，現(xiàn)現(xiàn)推出三三期共4400套套房源世紀(jì)頤園35003/2/22 1134、1140共有二棟住住宅樓，一一棟團(tuán)購(gòu)購(gòu)，一棟棟可售房房源1992套，剩剩余200多套我愛(ài)我

12、家6點(diǎn)式：31100-44000板式住宅：30550-336000板式：3/2/22 1119、1126平平方米點(diǎn)式：1室室 333-511 平方方米項(xiàng)目共分二二期開(kāi)發(fā)發(fā)，現(xiàn)二二期開(kāi)發(fā)發(fā)點(diǎn)式小小戶(hù)型，共共6722戶(hù)，已已銷(xiāo)售880%新西蘭(二二期)165.92.736003/2/22 1131-1366項(xiàng)目正銷(xiāo)售售二期，去去化900%，剩剩余100套左右右房源旭景碧澤園園( 二二期)827803/2/22 1101-1277項(xiàng)目總18817戶(hù)戶(hù)，現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)二期期，約6612戶(hù)戶(hù)左右，剩剩余約770套，后后期開(kāi)發(fā)發(fā)三期，約約6000套左右右紫昕花庭31002/2/11、3/2/2286-1388項(xiàng)

13、目共10076戶(hù)戶(hù)，一期期全部銷(xiāo)銷(xiāo)售，剩剩余6000多套套2、區(qū)域樓樓盤(pán)特點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品面： 區(qū)區(qū)域物業(yè)業(yè)形態(tài)以以混合社社區(qū)為主主，以小小高層、高高層為主主。 戶(hù)戶(hù)型以三三房為主主、戶(hù)型型面積在在1211-1440平米米為主戶(hù)型類(lèi)型及及戶(hù)型面面積相對(duì)對(duì)偏大，這這與區(qū)域域置業(yè)需需求向提提升品質(zhì)質(zhì)階段相相吻合，且且戶(hù)型是是適度放放大。 區(qū)區(qū)域產(chǎn)品品多為新新盤(pán)、且且產(chǎn)品規(guī)規(guī)模大客源面： 三三類(lèi)客群群并存，且且以自住住需求為為主區(qū)域購(gòu)房的的客戶(hù)大大體分為為三類(lèi)：一是周周邊工業(yè)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)的工作作人士；二是鄰鄰近區(qū)域域的欲提提升居住住質(zhì)量的的人士；三是外外地人士士（陜北北），三三類(lèi)客戶(hù)戶(hù)群體并并存，均

14、均以自住住需求為為主，同同時(shí)一個(gè)個(gè)不容忽忽視的客客源來(lái)源源渠道為為團(tuán)購(gòu)。 區(qū)區(qū)域客源源對(duì)諸如如品質(zhì)、品品牌等表表現(xiàn)出一一定的關(guān)關(guān)注度銷(xiāo)售推廣面面： 區(qū)區(qū)域價(jià)格格漲幅緩緩慢，但但景觀和和朝向?qū)?duì)價(jià)格的的影響較較大區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格較005年初初均有不不同程度度的上漲漲（一般般在1550元左左右/平平米），但但較044年下半半年的增增速而言言明顯趨趨緩。在在影響價(jià)價(jià)格的諸諸多因素素中，其其環(huán)境和和朝向等等因素影影響較大大，南向向和北向向的差價(jià)價(jià)估計(jì)在在15-20%。樓盤(pán)名稱(chēng)城市楓景豪盛時(shí)代華華城綠地世紀(jì)城城-仕嘉嘉公寓高新楓林綠綠洲規(guī)模（萬(wàn)方方）22.5111380150物業(yè)類(lèi)型小高層、高高層高層小高

15、層、高高層小高層、高高層戶(hù)型1/1/11、2/1/11、2/2/11、3/2/22、4/2/223/2/22、4/2/22、5/2/222/2/11、3/2/22、4/2/22、5/2/33（復(fù)式式）3/2/22、4/2/22、4/2/33、復(fù)式式面積（平米米）1/1/11：2/1/11：2/2/11：3/2/22：4/2/22=433-499：855.055：1000：1122-1400：16603/2/22：4/2/22：5/2/22=1332、1150：1355：1774-11762/2/11：3/2/22：4/2/22：5/2/33（復(fù)式式）=996、998：1126、1130：1544：1776、22303/2/22：4/2/22：4/2/33：復(fù)式式=1118：1149-1522：1667-1181：2499.6、3300套數(shù)（套）1/1/11：2/1/11：2/2/11：3/2/22：4/2/22=1668：228：556：4409：543/2/22：4/2/22：5/2/22=1884：446：4462/2/11：3/2/22：4/2/22：5/2/33（復(fù)式式）=2214：2399：188：43/2/22：4/2/22：4/2/33：復(fù)式式=966：966：1884：990