京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展2

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3第一部

分京

津

冀

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礎(chǔ)

設(shè)

施

項(xiàng)

目第二部

分京

津

冀

基

礎(chǔ)

設(shè)

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利

好第三部

分061418 基

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響京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：

基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展世邦魏理仕研究部京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展京津冀城市群涉及北京、天津兩個(gè)直轄市，河北省石家莊、保定等11個(gè)地級(jí)市及新設(shè)立的雄安新區(qū)，以全國(guó)2%的土地面積和6.5%的人口，貢獻(xiàn)了全國(guó)9%的GDP。作為中國(guó)五大城市群中唯一的北方城市群，京津冀城市群在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)版圖中占有重要的地位。但是，我們也同時(shí)看到，京津冀一體化優(yōu)勢(shì)仍未充分體現(xiàn)。盡管以北京這一中國(guó)首都和超級(jí)城市為龍頭，又擁有北方最大的港口城市天津和石家莊、唐山兩個(gè)GDP全國(guó)排名前30的城市，但京津冀城市群的經(jīng)濟(jì)總體量、發(fā)展協(xié)同性和活力均落后于長(zhǎng)三角和珠三角。盡管區(qū)域協(xié)同發(fā)展早在2004年就形成共識(shí)，但直到2015年開(kāi)始才取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。其中，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》的通過(guò)具有里程碑的意義。與此同時(shí)，隨著近來(lái)一系列條件的日趨成熟，京津冀城市群協(xié)同發(fā)展有望突破此前所遇到的挑戰(zhàn)和障礙，在未來(lái)幾年將進(jìn)入加速階段。其中，基礎(chǔ)設(shè)施在未來(lái)幾年的集中交付，是區(qū)域協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。引言數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略階段及大事件數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模

當(dāng)前VS未來(lái)京津冀三地發(fā)改部門(mén)多次聯(lián)合召開(kāi)戰(zhàn)略研討會(huì)、座談會(huì)，達(dá)成“京津冀都市圈”合作框架的共識(shí)。以有序疏解北京非首都功能為主2004-

2009萌芽期2011年，國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要提出“首都經(jīng)濟(jì)圈”，京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。2014年，北京、天津與河北三地簽署多份合作框架協(xié)議，涉及中關(guān)村科技園、曹妃甸、新機(jī)場(chǎng)、交通一體化等方面。2010-

2014探索期2015年4月，中共中央政治局通過(guò)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》。2015年6月，三地政府、中國(guó)鐵路總公司成立京津冀城際鐵路投資有限公司，負(fù)責(zé)京津冀城際鐵路項(xiàng)目的土地整理、投資、建設(shè)、開(kāi)發(fā)、管理等。2016年2月，印發(fā)《“十三五”時(shí)期京津冀國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》，京津冀三地統(tǒng)一制定發(fā)展規(guī)劃。2016年6月，《京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指南》發(fā)布。2017年9月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)

》。2018年2月，河北省政府出臺(tái)《河北省關(guān)于貫徹落實(shí)〈京津冀協(xié)同發(fā)展科技創(chuàng)新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃〉的實(shí)施意見(jiàn)》。2018年4月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》。2015

至今推進(jìn)期近期目標(biāo)區(qū)域基本形成一體化交通網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，縮小區(qū)域內(nèi)部發(fā)展差距中期目標(biāo)（到2020年）成為具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的重要區(qū)域，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮更大作用遠(yuǎn)期目標(biāo)（到2030年）城市發(fā)展高度不均衡2015年印發(fā)的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》將京津冀一體化發(fā)展提高到國(guó)家戰(zhàn)略層面，由中央政府主導(dǎo)統(tǒng)籌規(guī)劃和推進(jìn)實(shí)施，也為三地建立協(xié)調(diào)機(jī)制提供了政策保障；傳統(tǒng)上區(qū)域城市間經(jīng)濟(jì)梯度落差過(guò)大，行政資源分配不均衡，腹地城市實(shí)力弱，制 基礎(chǔ)設(shè)施是區(qū)域協(xié)同發(fā)展走出的第一步，而隨著政府引導(dǎo)高校、醫(yī)院向京外轉(zhuǎn)移或開(kāi)設(shè)分約整體競(jìng)爭(zhēng)力。 支機(jī)構(gòu)，以及京津冀交通一卡通、電子收費(fèi)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療信息共享等為開(kāi)端的數(shù)據(jù)共享化推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)人才、信息等資源流動(dòng)的壁壘將逐步降低。城市間聯(lián)動(dòng)性不足由于缺乏其他兩大城市群具備的河流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，歷史上區(qū)域城市間貿(mào)易和市場(chǎng)聯(lián)系有限，此外城市間行政壁壘長(zhǎng)期存在，缺乏產(chǎn)業(yè)分工和生態(tài)鏈，產(chǎn)業(yè)發(fā)展重復(fù)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)較嚴(yán)重。2015年印發(fā)的《京津冀協(xié)同發(fā)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)接企業(yè)稅收收入分享辦法》規(guī)定符合條件的企業(yè)在遷出后三年內(nèi)繳納的增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅，由遷入地區(qū)和遷出地區(qū)按50:50比例分享，為區(qū)內(nèi)的共贏發(fā)展提供政策鼓勵(lì)；2017年12月，京津冀協(xié)同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接重點(diǎn)平臺(tái)建設(shè)的意見(jiàn)》，首次聯(lián)合制定引導(dǎo)地區(qū)間產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移與精準(zhǔn)承接的措施；由中央政府頂層設(shè)計(jì)，京津冀各地政府配合實(shí)施，各城市將把資源集中到自身有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)上；基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的鋪墊在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將有效擴(kuò)大各城市的輻射范圍和加強(qiáng)城市間聯(lián)動(dòng)性，這對(duì)人流和物流要求較高的批發(fā)貿(mào)易、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)一體化的促進(jìn)尤其明顯。環(huán)境改善是核心課題核心城市功能和人口過(guò)度密集，加上歷史上區(qū)域以重工業(yè)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和宜居品質(zhì)不佳，對(duì)腹地城市吸引第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需人才影響尤其明顯。《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》把生態(tài)環(huán)保一體化作為三個(gè)率先突破的領(lǐng)域之一。在升級(jí)原來(lái)以高污染、高能耗工業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善京津冀核心城市生態(tài)環(huán)境和宜居度，并加強(qiáng)其人才和高端服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的迫切需求下，天津、河北的第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)將面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇：政府加大對(duì)區(qū)域環(huán)保、醫(yī)療、信息化、新能源、新材料等領(lǐng)域的投入將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造大量需求；基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高鐵網(wǎng)絡(luò)的完善也為以人才流動(dòng)為驅(qū)動(dòng)力的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。挑戰(zhàn)機(jī)遇數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀城市群發(fā)展的挑戰(zhàn)和機(jī)遇*

該指標(biāo)統(tǒng)計(jì)北京、天津、石家莊三市高鐵/城際通車(chē)?yán)锍?/p>

(公里)高速公路通車(chē)?yán)锍?/p>

(公里)城市軌道通車(chē)?yán)锍?（公里）20172017201720171,6982022 3,7008,84211,8929352022 1,4702022 11,3702022 19,350機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量

(萬(wàn)人)北京南站建設(shè)中的北京新機(jī)場(chǎng)4

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5往呼和浩特往

西安、成都往

太原往鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州往商丘、合肥往濟(jì)南、南京、上海往沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱唐廊高速891011121314n主要在建、待建及規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目

京濱城際津雄城際石雄城際首都地區(qū)環(huán)線高速廊涿城際 石衡滄港城際世邦魏理仕研究部

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本報(bào)告由世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部撰寫(xiě)。中國(guó)區(qū)研究部是世邦魏理仕研究部的成員。世邦魏理仕研究部是一個(gè)由優(yōu)秀的研究人員組成的網(wǎng)絡(luò)，協(xié)力提供房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)方案。免責(zé)聲明：

世邦魏理仕確信本報(bào)告所刊載信息及預(yù)測(cè)來(lái)自可靠來(lái)源。本公司不懷疑其準(zhǔn)確性，但并未對(duì)此資料進(jìn)行核實(shí)，亦不會(huì)對(duì)資料做出任何保證或陳述。閣下須獨(dú)立對(duì)信息的準(zhǔn)確性和完整性作出審查。本報(bào)告僅限于世邦魏理仕的客戶(hù)和專(zhuān)業(yè)人士使用。世邦魏理仕保留對(duì)本報(bào)告的所有權(quán)利，未經(jīng)本公司事先書(shū)面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式進(jìn)行翻版、復(fù)制、引用和轉(zhuǎn)載。圖例：已開(kāi)通高鐵/城際在建及重點(diǎn)待建高鐵/城際京張高鐵1崇禮鐵路 2京沈高鐵京雄城際 4廊涿城際 5預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2019年預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2019年預(yù)計(jì)沈陽(yáng)至承德段2018年開(kāi)通，預(yù)計(jì)北京段2019年9月開(kāi)通，預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2021年北京北站-張家口南站，京張高鐵下花園北站-崇禮區(qū)北京至承德段2020年開(kāi)通3新機(jī)場(chǎng)至雄安新區(qū)段2020年底開(kāi)通固安南站-淶水西站，預(yù)計(jì)時(shí)長(zhǎng)40-60分鐘太子城站，預(yù)計(jì)時(shí)長(zhǎng)50分鐘從新建的北京星火站始發(fā)，從北京黃村站始發(fā)，經(jīng)廊坊的固安、預(yù)計(jì)廊坊固安到保定涿州25分鐘河北段經(jīng)承德南站時(shí)長(zhǎng)50分鐘，霸州至雄安，預(yù)計(jì)總時(shí)長(zhǎng)30分鐘預(yù)計(jì)北京到沈陽(yáng)時(shí)長(zhǎng)將縮短至兩個(gè)多小時(shí)京唐城際 6預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2021年從位于北京副中心的新北京東站始發(fā)，途經(jīng)燕郊等地，終點(diǎn)唐山站，石衡滄港城際石家莊到衡水段與已通車(chē)的石 7濟(jì)客專(zhuān)共線，衡水至黃驊段待開(kāi)工，預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2022年首都機(jī)場(chǎng)至 8北京新機(jī)場(chǎng)京濱城際 9預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2022年從新北京東站到天津?yàn)I海站，天津至新機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線預(yù)計(jì)總時(shí)長(zhǎng)30分鐘預(yù)計(jì)滄州到衡水時(shí)長(zhǎng)30分鐘，到石家莊75分鐘城際鐵路聯(lián)絡(luò)線預(yù)計(jì)北京副中心到天津?yàn)I海新區(qū)時(shí)長(zhǎng)60分鐘2019年開(kāi)工，預(yù)計(jì)完工時(shí)間2022年預(yù)計(jì)天津到北京新機(jī)場(chǎng)時(shí)長(zhǎng)20分鐘 10首都機(jī)場(chǎng)-北京新機(jī)場(chǎng)，一期新機(jī)場(chǎng)至廊坊東站40公里，已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2022年開(kāi)津雄高鐵京港臺(tái)高鐵 12通，其余工程將從廊坊東站經(jīng)北京副中心至首都機(jī)場(chǎng)，未動(dòng)工京昆高鐵唐廊高速天津段一期和唐山段于2018年10月開(kāi)通，天津段二期、廊坊段未動(dòng)工連接唐山-天津北部-廊坊a2019年開(kāi)工，預(yù)計(jì)完工時(shí)間2022年預(yù)計(jì)新機(jī)場(chǎng)到首都機(jī)場(chǎng)50分鐘，新機(jī)場(chǎng)天津-雄安，預(yù)計(jì)天津到雄安時(shí)長(zhǎng)30分鐘雄安至商丘段計(jì)劃2018年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2022年開(kāi)通；北京至雄安段2020年開(kāi)工到廊坊15分鐘規(guī)劃中，預(yù)計(jì)忻雄段2020年開(kāi)工，開(kāi)通時(shí)間2022年以后整體工程從北京通往臺(tái)北，河北段連通連接保定-雄安城際站-雄安高鐵站，雄安、滄州、衡水、邢臺(tái)、預(yù)計(jì)時(shí)長(zhǎng)15分鐘邯鄲等城市石雄城際13太行山高速二秦高速c部分通車(chē)+部分建設(shè)中，預(yù)計(jì)2018年全新機(jī)場(chǎng)北線高速預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2019年全長(zhǎng)25公里，連通涿州-北京新機(jī)場(chǎng)-廊坊，串聯(lián)京港澳、京雄、京開(kāi)、新機(jī)場(chǎng)高速、京臺(tái)等高速e2019年開(kāi)工，預(yù)計(jì)開(kāi)通時(shí)間2022年線通車(chē)雄安-石家莊，途經(jīng)保定東，連通太行山區(qū)的北京-張家口-保定-石預(yù)計(jì)總時(shí)長(zhǎng)45分鐘整體工程從河北秦皇島通往內(nèi)蒙古二連浩特，延崇高速家莊-邢臺(tái)-邯鄲等地部分路段已開(kāi)通b在建的張家口通往內(nèi)蒙古部分預(yù)計(jì)2019年開(kāi)通曲港高速京秦高速北京東六環(huán)-唐山遵化段已開(kāi)通，遵化至秦皇島段建設(shè)中，預(yù)計(jì)2020年全線通車(chē)g預(yù)計(jì)2019年開(kāi)通連接北京延慶-張家口崇禮d遷曹高速i一期曲陽(yáng)至肅寧段建設(shè)中，預(yù)計(jì)2018年開(kāi)通，二期肅寧至黃驊港段預(yù)計(jì)2020年開(kāi)工保定曲陽(yáng)-滄州黃驊港，實(shí)現(xiàn)京昆、京港預(yù)計(jì)全線開(kāi)通時(shí)間2020年縮短廊坊、天津北部、唐山、秦皇島地區(qū)與北京的直接遷安至曹妃甸，一期通車(chē)，二期京哈高速至沿海高速段在建石衡高速2018年準(zhǔn)備開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通開(kāi)通后石家莊-衡水僅需20分鐘澳、大廣三條高速的互聯(lián)f聯(lián)系津石高速預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通連接天津-廊坊-滄州-保定-榮烏高速新線京雄高速

連接保定-雄安-廊坊的京臺(tái)高速-京港澳高速段2018年準(zhǔn)定州-石家莊，首都地區(qū)2018年準(zhǔn)備開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通北京與雄安新區(qū)的直接高速通道，車(chē)程備開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通為雄安新區(qū)北部聯(lián)系開(kāi)拓更大空間通車(chē)后天津與石家莊車(chē)程2小時(shí) h環(huán)線高速(G95)大部分已通車(chē)，張涿北延2018年準(zhǔn)北京新機(jī)場(chǎng)2019年6月投入使用航站樓面積70萬(wàn)平方米、跑道4條、停機(jī)位268個(gè)A50-60分鐘k

l京德高速北段新機(jī)場(chǎng)高速2019年開(kāi)通，新機(jī)場(chǎng)至津石高速段2018年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通m備開(kāi)工，三河段、平谷段、承德-平谷段待開(kāi)工串聯(lián)北京和周邊的廊坊、承德、張家口、保定等市

n冬奧會(huì) B交通基礎(chǔ)設(shè)施雄安新區(qū)客運(yùn)樞紐位于雄縣城區(qū)東北部，2020年完工，建成后將成為亞洲最大火車(chē)站 C含張家口南、崇禮、張家口下花園三個(gè)綜合客運(yùn)樞紐，預(yù)計(jì)完工時(shí)間2020年

在建高速公路已開(kāi)通部分在建及重點(diǎn)待建高速公路已啟用機(jī)場(chǎng) 在建機(jī)場(chǎng)太行山高速京唐城際天津至新機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線京港臺(tái)高鐵京昆高鐵首都機(jī)場(chǎng)至北京新機(jī)場(chǎng)城際鐵路聯(lián)絡(luò)線崇禮鐵路延崇高速北京新機(jī)場(chǎng)京雄城際京秦高速遷曹高速京雄高速京張高鐵二秦高速?gòu)埣铱诙涡聶C(jī)場(chǎng)北線高速京沈高鐵曲港高速津石高速石衡高速京德高速雄安新區(qū)客運(yùn)樞紐榮烏高速新線冬奧會(huì)客運(yùn)樞紐20182021201920202022天津石家莊張家口唐山廊坊保定京津冀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)未來(lái)主要城際基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目Bcd213ng69a8北京e5kfmhbjl1041412117iAC雄安13ab56734fghiklmj12cdeABC數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展世邦魏理仕研究部

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北京新國(guó)際機(jī)場(chǎng)北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度北京未來(lái)主要城市軌道項(xiàng)目新北北京北站往

張家口北京西站往

保定、石家莊、邢臺(tái)、邯鄲豐臺(tái)站往

雄安、滄州、衡水、邢臺(tái)、邯鄲北京站星火站往

承德新北京東站往

天津（濱海新區(qū)）、唐山、秦皇島北京南站往

廊坊、天津、滄州S1YFS5X

J北京北站北京西站豐臺(tái)站北京南站北京站星火站3CBD12AE614FS162787BT八通線南延

2019

年1414

號(hào)線

(

西局站至右安門(mén)外站段

)2019

年1616

號(hào)線西苑至宛平城段2019年1212

號(hào)線

2020

年2727

號(hào)線（昌平線南延一期）

2020

年CBDCBD

線

(28

號(hào)線

)2021

年33

號(hào)線（一期）

2021

年1717

號(hào)線

2021

年22平谷線一期（

22

號(hào)線）

2021

年線路開(kāi)通時(shí)間S5市郊鐵路懷柔

-

密云線

(S5

線

)2017

年

12

月S1S1

線磁浮列車(chē)

2018

年

1

月YF燕房線

/

燕房線支線

燕房線

2018

年

1

月，燕房支線待定

X

J有軌電車(chē)西郊線

2018

年

1

月AE機(jī)場(chǎng)線西延

2018

年88

號(hào)線（三期四期）

2018

年66

號(hào)線（西延）

2018

年T2順義

T2

線2019

年NAE新機(jī)場(chǎng)線一期

2019

年19 19

號(hào)線（一期） 2019

年京東站77

號(hào)線（東延）

2019

年BT FS房山線北延

2019

年221917T2NAE已建成軌道交通線路2022年底前開(kāi)通過(guò)去一年內(nèi)開(kāi)通在建軌道交通線路機(jī)場(chǎng)火車(chē)站京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展天津西站往

北京，滄州，秦皇島，唐山，石家莊天津南站往

北京，滄州，廊坊濱海站往

北京，石家莊，保定，唐山，秦皇島，滄州天津站往

北京，石家莊，保定，唐山，秦皇島,滄州天津北站于家堡站往

北京，天津數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度天津未來(lái)主要城市軌道項(xiàng)目6

號(hào)線

5

號(hào)線

4

號(hào)線（一期）

B1

線Z4

線Z2

線7

號(hào)線（一期）

8

號(hào)線（一期）

10

號(hào)線（一期）

11

號(hào)線（一期）

一期

2018

年

5

月，二期

2020

年2018

年2019

年2020

年2020

年2021

年2023

年2022

年2020

年2022

年54B1Z481011Z27線路開(kāi)通時(shí)間天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)天津南站天津西站天津北站天津站濱海站于家堡站4578Z21110B1Z466已建成軌道交通線路10

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112022年底前開(kāi)通過(guò)去一年內(nèi)開(kāi)通在建軌道交通線路機(jī)場(chǎng)火車(chē)站京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展北京新國(guó)際機(jī)場(chǎng)12

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13數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度雄安新區(qū)及與周邊聯(lián)系的鐵路津保鐵路

京雄城際

京港臺(tái)高鐵（雄商段

+

京雄段）

津雄高鐵

石雄高鐵

2015

年

12

月2019

年2022

年2022

年2022

年JXJGTTXSX線路開(kāi)通時(shí)間雄安高鐵站白溝站白洋淀站雄安城際站SXJGTTXJXJBJB雄安高鐵站往

北京，天津，保定，廊坊，滄州，衡水，邢臺(tái)雄安城際站往

保定，石家莊白溝站往

保定，天津，廊坊白洋淀站往

保定，天津，廊坊已建成軌道交通線路2022年底前開(kāi)通過(guò)去一年內(nèi)開(kāi)通在建軌道交通線路機(jī)場(chǎng)火車(chē)站京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展14

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15城際通勤效率提升，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展引入外來(lái)需求京津冀區(qū)域內(nèi)每一城市和其他城市連接性的提升，將在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上有效擴(kuò)大各城市的輻射范圍和加強(qiáng)城市間分工、協(xié)作，為商業(yè)地產(chǎn)需求創(chuàng)造新的來(lái)源。隨著未來(lái)五年基礎(chǔ)設(shè)施的交付和城市間通勤效率的提升，一部分位于北京1小時(shí)交通圈內(nèi)的城市，將在承載來(lái)自北京的功能和產(chǎn)業(yè)需求輻射和外溢上更有利；另一部分到達(dá)區(qū)域內(nèi)其他城市的平均通達(dá)時(shí)間較短的城市，則更容易憑借其聯(lián)絡(luò)和覆蓋區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，獲取發(fā)展的動(dòng)力；而其他城市則主要依靠自身內(nèi)部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)獲得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的發(fā)展。從當(dāng)前和未來(lái)城際通勤時(shí)間可以判斷，雄安、張家口、承德、唐山將新納入北京1小時(shí)交通圈；而石家莊、雄安、保定則將成為僅次于北京、天津、廊坊的區(qū)域交通樞紐。京津冀基礎(chǔ)設(shè)施利好數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀各城市間主要交通樞紐通勤時(shí)間（2017

VS

2022）：區(qū)域內(nèi)城市間平均通勤時(shí)間將節(jié)省三分之一20172022北京天津廊坊保定雄安新區(qū)石家莊唐山承德張家口秦皇島滄州衡水邢臺(tái)邯鄲平均節(jié)省幅度北京303020204040903070706530170501504011070505013070110110130130905736%天津303018186050603090753030210105200907070202014050125115130130916331%廊坊20201718905065351708060602259520080100853535160751351251401401096937%保定40406050905030153535100902301352201001401309570956065658080997128%雄安新區(qū)9030603065353015150451057029013026011014010512512512040105901201001287144%石家莊7070907517080353515045140115260165250130190140130754040303040401238035%唐山653030306060100901057014011513013025014035358055170851851352001501198727%承德170502101052259523013529013026016513013025011515015023012532016028018530020523413543%張家口15040200902008022010026011025013025014025012529018523011031014029017031019024712450%秦皇島11070707010085140130140105190140353515015029018511011020014022019523521015312518%滄州505020203535957012512513075805523013023011011011090301701352101451218431%衡水1307014050160759560120404040170853201603101402001409030707080801488046%邢臺(tái)11011012511513512565651059030301851352801852901702201951701357070151513911120%邯鄲130130130130140140808012010040402001503002053101902352102101458080151515312419%張家口承德秦皇島唐山北京天津廊坊雄安保定石家莊衡水滄州邢臺(tái)邯鄲2022年到區(qū)域內(nèi)其他城市的平均通勤時(shí)間

-區(qū)域覆蓋能力北京1小時(shí)交通圈

-

受北京輻射能力2017已納入2022新納入100分鐘以上80-100分鐘60-70分鐘60分鐘以下70-80分鐘商業(yè)地產(chǎn)潛力市場(chǎng)及其發(fā)展機(jī)會(huì)北京輻射區(qū)域覆蓋內(nèi)部增長(zhǎng)雄安 石家莊 廊坊保定滄州 張家口 承德唐山 秦皇島 邢臺(tái)邯鄲衡水商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì) 天津短期中長(zhǎng)期京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展主城區(qū)已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)22條城市軌道，到2022年底還將有17條城市軌道或支線將投入使用，其中有9條還將起到連接主城區(qū)和外圍區(qū)域的作用；位于主城區(qū)的北京北站和星火站將在2019年底前完成改造，并分別承擔(dān)往西北和東北方向高鐵起點(diǎn)站的功能；其中，重點(diǎn)成熟區(qū)域商務(wù)中心區(qū)（CBD）目前已連接地鐵1號(hào)、6號(hào)、10號(hào)和14號(hào)線，未來(lái)還將開(kāi)通17號(hào)線和用于區(qū)域內(nèi)部連通的CBD線，此外隨著6號(hào)和14號(hào)線的擴(kuò)展也將連通更多區(qū)域；重點(diǎn)新興區(qū)域麗澤金融商務(wù)區(qū)2021年底前將連通地鐵14號(hào)、16號(hào)、房山、新機(jī)場(chǎng)線，將直達(dá)商務(wù)中心區(qū)、望京、中關(guān)村、新機(jī)場(chǎng)等區(qū)域。主城區(qū)已開(kāi)通5條城市軌道，其中包括連通濱海新區(qū)的9號(hào)線。在建線路中包括4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)線二期及10號(hào)線。到2022年，天津軌道交通將形成14條運(yùn)營(yíng)線路；主城區(qū)目前已實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商圈之間地鐵互連，新建鐵路的主要作用為促進(jìn)天津外圍區(qū)域與主城區(qū)之間的串聯(lián)作用，以及提升主城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)商圈以外位置（如紅橋、南開(kāi)區(qū)等）的可達(dá)性，發(fā)展為以地鐵交通樞紐為基礎(chǔ)的商務(wù)、商業(yè)節(jié)點(diǎn)。核心城市重點(diǎn)區(qū)域之間通勤效率提升，促進(jìn)北京主城區(qū)非首都功能疏解16

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17北京主城區(qū)已開(kāi)通地鐵6號(hào)線和八通線（連接1號(hào)線）；2021年底前將連通地鐵7號(hào)、17號(hào)、平谷線，八通線也將向南延伸，加強(qiáng)和昌平、大興、亦莊、石景山、平谷和河北三河等區(qū)域的連接性；2019年底前新北京東站將落成，將連通京唐、京濱、首都機(jī)場(chǎng)至北京新機(jī)場(chǎng)等城際鐵路，加強(qiáng)和唐山、廊坊、天津?yàn)I海新區(qū)的連接性。北京副中心天津主城區(qū)目前已開(kāi)通的9號(hào)線連接主城區(qū)和濱海新區(qū)內(nèi)的泰達(dá)區(qū)域，而主城區(qū)和濱海新區(qū)內(nèi)的于家堡則主要靠津?yàn)I高鐵連接；2020年，在建的B1，Z4線計(jì)劃將開(kāi)通，兩線的主要作用在于加強(qiáng)濱海新區(qū)內(nèi)各位置間的連接性，其中Z4連接泰達(dá)和于家堡兩大主要商務(wù)區(qū)。而規(guī)劃中的Z2線向西可達(dá)主城區(qū)北部。天津?yàn)I海新區(qū)位于京津冀的地理中心，距離北京、天津均為105公里，距離石家莊155公里，但目前尚未有高鐵通達(dá)，主要靠高速公路連接區(qū)內(nèi)其他城市，未來(lái)將是京津冀區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和投資重點(diǎn)；京雄高鐵已開(kāi)工建設(shè)，2020年開(kāi)通后雄安將納入北京半小時(shí)交通圈；津雄、京港臺(tái)、石雄、京昆等規(guī)劃高鐵線路將連接雄安，開(kāi)通后天津、廊坊、保定、石家莊、衡水到雄安的通勤時(shí)間都將在45分鐘以?xún)?nèi)；區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃提到將科學(xué)規(guī)劃路網(wǎng)密度，起步區(qū)路網(wǎng)密度達(dá)到10－15公里/平方公里；構(gòu)建“公交＋自行車(chē)＋步行”的出行模式，起步區(qū)綠色交通出行比例達(dá)到90%，公共交通占機(jī)動(dòng)化出行比例達(dá)到80%。雄安雄安（在建）北京副中心運(yùn)河核心區(qū)(規(guī)劃)北京中央商務(wù)區(qū)天津海河沿線京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展寫(xiě)字樓市場(chǎng)隨著北京主城區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量受到限制，部分商務(wù)功能和需求將外溢，而從政策、基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)向等各種要素綜合考慮，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的四大區(qū)域——北京副中心、雄安、天津主城區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)——是未來(lái)資源最集中的寫(xiě)字樓區(qū)域，被寄予承接首都功能疏解和輻射京津冀區(qū)域的期望?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的影響2015年發(fā)布的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》確定了京津冀“功能互補(bǔ)、區(qū)域聯(lián)動(dòng)、軸向集聚、節(jié)點(diǎn)支撐”的布局思路，明確了以“一核（北京）、雙城（北京、天津）、三軸（京津、京保石、京唐秦）、四區(qū)（中部核心功能區(qū)、東部濱海發(fā)展區(qū)、南部功能拓展區(qū)和西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)）、多節(jié)點(diǎn)（河北城市）”為骨架。結(jié)合此后中央補(bǔ)充的“北京新兩翼（北京城市副中心和雄安新區(qū)）”及“河北新兩翼（雄安新區(qū)和張北冬奧區(qū)）”等區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略重心，以及京津冀各城市制定或明確的城市功能定位，世邦魏理仕整理各城市未來(lái)產(chǎn)業(yè)和功能發(fā)展方向定位如下：18

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19數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀空間格局規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)/功能定位首都經(jīng)濟(jì)圈多中心布局將形成；北京主城區(qū)將向塊狀/點(diǎn)狀分布結(jié)合的區(qū)位布局模式發(fā)展，CBD和麗澤最有活力；未來(lái)首都經(jīng)濟(jì)圈中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將利好北京副中心中長(zhǎng)期發(fā)展；新興的地鐵上蓋區(qū)位將承接傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，為天津主城區(qū)帶來(lái)又一輪密集供應(yīng)；和主城區(qū)的連接性提升，將成為天津?yàn)I海新區(qū)中長(zhǎng)期發(fā)展的突破口；雄安短期定位央企自用需求，綠色/智能交通將為市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展提供動(dòng)力；首都經(jīng)濟(jì)圈外，石家莊基本面夯實(shí)，唐山、保定、廊坊、秦皇島具潛力。張家口承德北京秦皇島唐山天津廊坊雄安保定石家莊滄州衡水邢臺(tái)邯鄲政治/監(jiān)管北京金融/商務(wù)天津、雄安、石家莊科技/創(chuàng)新北京、天津、雄安、廊坊、秦皇島會(huì)議/展覽北京文化/旅游北京、張家口、秦皇島、承德物流/運(yùn)輸天津、石家莊、唐山、廊坊、邯鄲、秦皇島、滄州、邢臺(tái)、衡水先進(jìn)制造天津、石家莊、唐山、保定、張家口、邯鄲、滄州北京高鐵半小時(shí)交通圈（2020年）主城區(qū)濱海新區(qū)雄安主城區(qū)副中心北京天津京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展北京政府對(duì)整體主城區(qū)商務(wù)辦公用地的嚴(yán)格限制，使成熟商務(wù)區(qū)中的商務(wù)中心區(qū)（CBD）和新興商務(wù)區(qū)中的麗澤金融商務(wù)區(qū)成為主城區(qū)中僅有的具有大體量未來(lái)供應(yīng)的集中式商務(wù)區(qū)。在此情況下，基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)主城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響有：對(duì)于CBD和麗澤，未來(lái)供應(yīng)入市后，新導(dǎo)入的辦公人口將給道路交通和地鐵帶來(lái)更大的壓力，尤其是擁擠狀況已非常嚴(yán)重的CBD，此時(shí)同步開(kāi)通的地鐵線路以及地鐵站出入口、換乘通道、大廳等設(shè)施的改造都將緩解區(qū)域的部分交通壓力；新開(kāi)通的地鐵線路將進(jìn)一步提升各大成熟和新興商務(wù)區(qū)的可達(dá)性，這對(duì)當(dāng)前軌道交通尚不完善的麗澤尤其重要；多條新開(kāi)通地鐵連接機(jī)場(chǎng)、高鐵站等城際交通樞紐，如新機(jī)場(chǎng)線、機(jī)場(chǎng)線西延、16號(hào)線（豐臺(tái)站）、3號(hào)線（星火站），進(jìn)一步縮短北京主城區(qū)和京津冀乃至全國(guó)其他城市的時(shí)間距離，擴(kuò)大北京主城區(qū)的輻射范圍和影響力；僅憑CBD和麗澤的未來(lái)供應(yīng)難以滿足寫(xiě)字樓租戶(hù)對(duì)主城區(qū)的入駐需求，但主城區(qū)地鐵日趨網(wǎng)絡(luò)密集化，會(huì)讓更多集中式商務(wù)區(qū)以外的區(qū)位享受到和集中式商務(wù)區(qū)差別不大的便利性，并具備開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的交通條件。主城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將由傳統(tǒng)的塊狀分布向塊狀、點(diǎn)狀分布結(jié)合的區(qū)位布局模式發(fā)展，這將彌補(bǔ)集中式商務(wù)區(qū)的供應(yīng)缺口。北京主城區(qū)盡管目前通州尚未有高品質(zhì)、單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓在用，但過(guò)去兩年華夏保險(xiǎn)、建設(shè)銀行、北京銀行等金融機(jī)構(gòu)在運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)整購(gòu)寫(xiě)字樓，并將于未來(lái)入駐使用，加上北京市政府將于近期入駐副中心，環(huán)球影城及其商業(yè)配套設(shè)施將于2020年投入使用，都將對(duì)推動(dòng)通州尤其是其重點(diǎn)規(guī)劃的運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍的成熟和金融、文化傳媒等產(chǎn)業(yè)的集聚起到重要作用。盡管因?yàn)槠诒本┑臇|南角，運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)在交通條件以及和對(duì)北京全市的覆蓋能力上無(wú)法和主城區(qū)的商務(wù)區(qū)媲美，但未來(lái)地鐵線的落成將加強(qiáng)通州和北京南部、北部和西部地區(qū)的連通性。更重要的是，通州位于北京、天津和雄安組成的未來(lái)首都經(jīng)濟(jì)圈的地理中心位置，區(qū)內(nèi)高鐵站新北京東站可與唐山、廊坊、天津?yàn)I海新區(qū)等地直通，因此京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施將對(duì)副中心的寫(xiě)字樓需求有巨大的帶動(dòng)作用。北京副中心天津主城區(qū)經(jīng)歷了連續(xù)四年的供應(yīng)高峰，短期內(nèi)新增供應(yīng)入市將逐漸放緩，尤其是南京路、友誼路、小白樓和海河沿線等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)已接近尾聲。在龐大的人口基數(shù)下，天津民間財(cái)富、資產(chǎn)管理規(guī)模有巨大的提升空間，將支持各類(lèi)傳統(tǒng)和新興金融企業(yè)的擴(kuò)張，有助于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的存量面積消化。另一方面，在主城區(qū)地鐵網(wǎng)絡(luò)的逐步完善下，主城區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)以外的地鐵上蓋位置也將涌現(xiàn)大量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，這些項(xiàng)目區(qū)位上和傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)差距并不明顯，但租金更有優(yōu)勢(shì)，因而更容易借助天津人才資源豐富、人力成本較低的城市優(yōu)勢(shì)，吸引租金較敏感、需求面積較大的TMT類(lèi)租戶(hù)入駐，從而分流一部分傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的租戶(hù)群體，并使主城區(qū)的寫(xiě)字樓租賃成本保持在低位。整體看，未來(lái)多條高鐵線路的落成將使天津主城區(qū)往北京及河北各城市的通達(dá)更為便利，作為京津冀城市群內(nèi)商務(wù)設(shè)施和氛圍僅次于北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，將以高性?xún)r(jià)比和多元化的產(chǎn)品選擇，吸引京津冀區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓用戶(hù)選址布局。天津主城區(qū)濱海新區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓主要集中于泰達(dá)MSD,

于家堡及響螺灣。盡管目前該地區(qū)需求不旺盛，大量已建成或在建的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓被擱置，但近兩年區(qū)域開(kāi)發(fā)已步入正軌。首先，2018年泰達(dá)MSD、于家堡和響螺灣三區(qū)的合并，短期內(nèi)有助于整體統(tǒng)籌規(guī)劃，促進(jìn)各區(qū)位寫(xiě)字樓在產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上形成差異化。其中，泰達(dá)MSD以電子信息、制造業(yè)及醫(yī)藥健康等第二產(chǎn)業(yè)為主力租戶(hù)群體；于家堡金融區(qū)主要以金融與創(chuàng)新為定位，以外資融租賃企業(yè)為特色；響螺灣商務(wù)區(qū)定位于央企辦事機(jī)構(gòu)、集團(tuán)總部及研發(fā)中心的承載區(qū)。其次，基礎(chǔ)設(shè)施則有望顯著提升濱海新區(qū)的吸引力。已開(kāi)通的津?yàn)I高鐵開(kāi)始為于家堡從北京和天津?qū)肴丝诤彤a(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用，而未來(lái)落成的城市軌道的主要作用在于提升濱海新區(qū)內(nèi)部各區(qū)位之間的連接性。加上近期發(fā)布的人才引流和落戶(hù)政策，以及天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)政策的逐步落地，都將在中長(zhǎng)期為濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入新的需求。天津?yàn)I海新區(qū)雄安的發(fā)展被定位為中國(guó)的“千年大計(jì)”，得到中央政府的直接規(guī)劃以及政策和資源的支持，因而被寄予極高的期待。傳統(tǒng)上，雄安的前身雄縣、容城、安新三縣產(chǎn)業(yè)以有色金屬和汽車(chē)燈具、服裝、食品等加工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比重較小；但未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)將落位金融（尤其是銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)）、高端服務(wù)業(yè)（尤其是軟件和信息服務(wù)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、咨詢(xún)、現(xiàn)代物流、電子商務(wù)）和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)（尤其是新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥和生命健康、節(jié)能環(huán)保、高端新材料），基本上涵蓋所有寫(xiě)字樓用戶(hù)行業(yè)。短期內(nèi)在基礎(chǔ)設(shè)施未發(fā)展完善，又沒(méi)有租賃型寫(xiě)字樓供應(yīng)的規(guī)劃下，雄安對(duì)北京、天津等周邊寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)沒(méi)有直接影響；潛在間接影響決定于央企在中央政府引導(dǎo)下遷址雄安后，其位于北京主城區(qū)的原有自用寫(xiě)字樓是否會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，但短期內(nèi)中央政府批準(zhǔn)央企將自用樓宇用于商業(yè)用途的可能性很小。長(zhǎng)期看，除了已開(kāi)工建設(shè)的連接北京、天津、石家莊等京津冀主要城市的城際軌道，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的“公交＋自行車(chē)＋步行”綠色出行模式和智能交通體系也將保證雄安“宜居宜業(yè)”的現(xiàn)代化城市規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，成為未來(lái)吸引人才和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雄安天津?yàn)I海新區(qū)（規(guī)劃）20

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21北京麗澤金融商務(wù)區(qū)（規(guī)劃）京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展北京主城區(qū)東城/西城/朝陽(yáng)海淀/豐臺(tái)/石景山北京副中心通州天津主城區(qū)和平/河?xùn)|/河西南開(kāi)/河北/虹橋天津?yàn)I海新區(qū)雄安全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心；重點(diǎn)成熟商務(wù)區(qū)

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商務(wù)中心區(qū)：國(guó)際金融功能和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地；重點(diǎn)新興商務(wù)區(qū)

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麗澤金融商務(wù)區(qū)：新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、首都金融改革試驗(yàn)區(qū)。和諧宜居之都示范區(qū)；新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)；京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)；以行政辦公、商務(wù)服務(wù)、文化旅游為主導(dǎo)功能。國(guó)際化的商貿(mào)服務(wù)中心；文化旅游中心；科教創(chuàng)新中心。國(guó)家先進(jìn)制造研發(fā)基地；北方對(duì)外開(kāi)放門(mén)戶(hù)；國(guó)際航運(yùn)核心區(qū)和金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)；環(huán)渤海地區(qū)升級(jí)發(fā)展引擎。綠色生態(tài)宜居新城區(qū)；創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展引領(lǐng)區(qū)；協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)；開(kāi)放發(fā)展先行區(qū)。規(guī)劃定位規(guī)劃建筑用地規(guī)模（平方公里）規(guī)劃人口當(dāng)前 1,209萬(wàn)當(dāng)前未來(lái)未來(lái)未來(lái)未來(lái)2020年 1,085萬(wàn)2035年 ≤1,085萬(wàn)151萬(wàn)200萬(wàn)當(dāng)前2020年

170萬(wàn)2035年

404萬(wàn)當(dāng)前2030年

620萬(wàn)128萬(wàn)320萬(wàn)當(dāng)前2030年

105萬(wàn)200

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250萬(wàn)當(dāng)前2020年當(dāng)前（2018年第二季度）VS2022年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量（平方米）1,220萬(wàn)

CBD和麗澤分別占未來(lái)供應(yīng)總量的39%和24%991萬(wàn)當(dāng)前八大里，南開(kāi)區(qū)等新興區(qū)域合占未來(lái)供應(yīng)總量約60%2022年底當(dāng)前0當(dāng)前區(qū)內(nèi)已交付項(xiàng)目以散售型為主當(dāng)前0雄安為從零建設(shè)的新城2022年底26萬(wàn)運(yùn)河核心區(qū)預(yù)計(jì)同期完工170萬(wàn)平方米，但大部分已經(jīng)或即將被出售自用224萬(wàn)303萬(wàn)當(dāng)前2022年底當(dāng)前53萬(wàn)2022年底

160萬(wàn)于家堡占未來(lái)供應(yīng)總量約三分之一2022年底0短期以政府或央企自用型寫(xiě)字樓為主，不會(huì)有投放到租賃市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)河北城市的機(jī)遇其他京津冀城市大都位于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的起步期，但也有部分城市已開(kāi)始向市場(chǎng)成長(zhǎng)期過(guò)渡。世邦魏理仕認(rèn)為*，人均第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是衡量整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的重要標(biāo)準(zhǔn)，而3000美元（約2萬(wàn)元人民幣）被普遍認(rèn)可為市場(chǎng)發(fā)展起步期和成長(zhǎng)期的分界線，從這一指標(biāo)看，石家莊、唐山、滄州、廊坊、秦皇島等城市已具備商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的需求基礎(chǔ)。是驅(qū)動(dòng)寫(xiě)字樓需求的三駕馬車(chē)。從現(xiàn)有從業(yè)人員規(guī)模來(lái)看，石家莊已成為京津以外的區(qū)域“第三極”。三大行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)高學(xué)歷、高技術(shù)人才資源的支持，石家莊、保定、廊坊、秦皇島等城市在此方面的優(yōu)勢(shì)最為明顯，將吸引企業(yè)在此設(shè)立辦公室。受益于民間財(cái)富聚集程度較高的優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)、基金、信托和各種財(cái)富、資產(chǎn)管理等金融機(jī)構(gòu)將成為石家莊、唐山等寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求引擎。具體到寫(xiě)字樓市場(chǎng)，金融、IT和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)*來(lái)源：邁向2020

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后千億時(shí)代投資戰(zhàn)略，世邦魏理仕研究部，2017年第二季度40,000

05,00010,000

15,00045

05100 20,000人均第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（元）15

0 15 30高校在校人數(shù)（萬(wàn)人）金融/IT/專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人數(shù)（萬(wàn)人）存款余額（億元）9101,450818數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2018年第二季度河北城市寫(xiě)字樓需求宏觀指標(biāo)（2017年）邯鄲

邢臺(tái)

石家莊

衡水

滄州

廊坊

保定

唐山

張家口

承德

秦皇島

155當(dāng)前未來(lái) 1,65546753022

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2328,18411.344.215.421.615.611,7038,7486.930,69525,24530,20021,241數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和城市規(guī)劃，世邦魏理仕研究部，2018年第二季度京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展本土全國(guó)外資北國(guó)邯鄲陽(yáng)光百貨保百集團(tuán)唐山百貨萬(wàn)達(dá)銀座紅星愛(ài)琴海茂業(yè)華潤(rùn)永旺夢(mèng)樂(lè)城百盛零售物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)展方向京津冀尤其是北京、天津的城市功能轉(zhuǎn)型，以及消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型和升級(jí)的行業(yè)大趨勢(shì)，這兩大因素的合力影響下，未來(lái)零售物業(yè)的定位和格局也將隨之演變。傳統(tǒng)主城區(qū)內(nèi)次級(jí)商圈或者主要定位于居民生活配套的小體量百貨、購(gòu)物中心和底商面臨縮減和轉(zhuǎn)型。然而，整體市場(chǎng)對(duì)零售物業(yè)需求的增長(zhǎng)并不會(huì)停滯；相反，體驗(yàn)消費(fèi)快速提升，消費(fèi)需求個(gè)性化，以及商業(yè)零售空間的用途多元河北城市的機(jī)遇京津冀城市群發(fā)展帶動(dòng)下，石家莊等城市就業(yè)人口的導(dǎo)入和各城市居住人口的導(dǎo)入都將推動(dòng)核心商圈綜合性零售物業(yè)和緊靠大型居住社區(qū)的區(qū)域型購(gòu)物中心的發(fā)展。開(kāi)發(fā)商和投資者在具體城市決定項(xiàng)目定位或者挖掘優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)，可通過(guò)消費(fèi)性指標(biāo)了解市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。石家莊和唐山無(wú)論從市場(chǎng)容量（社會(huì)零售總額）、消費(fèi)能力（人均年收入）還是消費(fèi)時(shí)尚度（高校在讀人數(shù)、主要快時(shí)尚/咖啡品牌）看都足以支撐大型零售物業(yè)的發(fā)展。廊坊、秦皇島等城市人均收入偏高，具有一定高端、體驗(yàn)消費(fèi)人群基礎(chǔ)，而保定則在消費(fèi)時(shí)尚度上更占優(yōu)勢(shì)，這些城市都適合引入設(shè)計(jì)、服務(wù)、業(yè)態(tài)、品牌都更時(shí)尚和前衛(wèi)的規(guī)劃理念。從供給側(cè)的市場(chǎng)格局看，河北各城市零售物業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前仍以本土運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，其中石家莊北國(guó)、邯鄲陽(yáng)光、保百集團(tuán)、唐山百貨更是在當(dāng)?shù)鼐哂薪^對(duì)領(lǐng)先地位。隨著越來(lái)越多全國(guó)性和國(guó)際性運(yùn)營(yíng)商的進(jìn)入，以及本土運(yùn)營(yíng)商自身運(yùn)營(yíng)模式的迭代升級(jí)，各地市場(chǎng)將更趨活躍和多元化。化，都需要更多大體量、高品質(zhì)的單體零售物業(yè)承載；與此同時(shí)，零售物業(yè)日益需要和所在區(qū)位的其他物業(yè)形態(tài)結(jié)合，以服務(wù)于當(dāng)?shù)氐暮诵墓δ軋?chǎng)景，并更強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)定位和差異化經(jīng)營(yíng)。商務(wù)、居住和旅游是未來(lái)京津冀尤其是核心城市上升空間最大的三個(gè)功能場(chǎng)景，因此依托于這三種場(chǎng)景的零售物業(yè)更具發(fā)展優(yōu)勢(shì)，將成為新開(kāi)發(fā)或存量物業(yè)升級(jí)改造的方向。但各類(lèi)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)有明顯的區(qū)別。大體量、高品質(zhì)的單體零售物業(yè)需求持續(xù)看漲，將更需精準(zhǔn)定位和服務(wù)于所在區(qū)位的功能場(chǎng)景；京津以外，石家莊、唐山消費(fèi)體量最具規(guī)模，廊坊、秦皇島、保定在高端/時(shí)尚定位的潛力待挖掘。類(lèi)型代表區(qū)域業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)依托于商務(wù)功能區(qū)域的零售物業(yè)依托于居住功能區(qū)域的區(qū)域型零售物業(yè)綜合性零售物業(yè)北京商務(wù)中心區(qū)、金融街、燕莎、中關(guān)村、望京、奧林匹克中心區(qū)等未來(lái)北京通州運(yùn)河核心區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、雄安新區(qū)強(qiáng)調(diào)商業(yè)功能與區(qū)域商務(wù)功能的配適性；高端定位項(xiàng)目比例大，以高消費(fèi)商務(wù)人群為目標(biāo)；對(duì)商務(wù)餐飲、健身、聯(lián)合辦公、汽車(chē)/科技產(chǎn)品展廳尤其有吸引力。以大型集中式商業(yè)、寫(xiě)字樓裙房形態(tài)存在，且具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；天津南京路、友誼路、小白樓、海河 零售占比比其他類(lèi)別高，但體驗(yàn)類(lèi)業(yè) 商場(chǎng)硬件設(shè)施（層高、防火、通風(fēng)、沿線等 態(tài)占比逐漸提升； 供水供電等）要求較好；商業(yè)外立面需符合區(qū)域商務(wù)功能形象。北京近郊、遠(yuǎn)郊和周邊住宅聚集區(qū)的地鐵上蓋位置以為居民提供日常生活需要的商品和服務(wù)和家庭娛樂(lè)、聚會(huì)消費(fèi)為目的；零售商業(yè)配比低，娛樂(lè)類(lèi)和服務(wù)類(lèi)配套高；以大型超市、家庭餐飲、兒童、娛樂(lè)、生活方式、教育、醫(yī)療為基本和特色業(yè)態(tài)。體量較大，可滿足一站式、綜合性的功能定位要求；通常與地鐵直通，大量停車(chē)位已基本成為標(biāo)配；設(shè)計(jì)上需充分考慮兒童、老年等人群的特殊需求，避免過(guò)多障礙；高樓層配置較多餐飲、娛樂(lè)等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，引導(dǎo)客流并均衡商鋪價(jià)值。依托于旅游功能 北京前門(mén)區(qū)域的零售物業(yè)未來(lái)通州環(huán)球影城以景區(qū)旅游綜合配套、延長(zhǎng)游客停留時(shí)間為目的；多以特色街區(qū)形式存在，通過(guò)建筑、景觀打造主題式場(chǎng)所，文化景觀與商業(yè)氛圍融為一體；品牌特色店、文化、運(yùn)動(dòng)、禮品、老未來(lái)冬奧會(huì)場(chǎng)地配套 字號(hào)、特色小吃為主。 通過(guò)節(jié)慶文化活動(dòng)、特色裝飾增強(qiáng)主題氛圍。北京西單、王府井；天津?yàn)I江道-和平路石家莊中山路以零售和餐飲為主，近來(lái)在增加兒童、娛樂(lè)業(yè)態(tài)配比；具有弘揚(yáng)地方文化、形象展示功能，品牌旗艦店、精品店多。部分物業(yè)由于形成年代較早導(dǎo)致檔次不統(tǒng)一，面臨升級(jí)轉(zhuǎn)型；傳統(tǒng)商圈新建成商業(yè)物業(yè)，多以大型綜合型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)為主。4,00045

040,0000 2,000社會(huì)零售總額（億元）0 15 30高校在校人數(shù)（萬(wàn)人）0 20,000人均年收入（元）10

15

20主要咖啡品牌店數(shù)主要快時(shí)尚品牌店數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度河北城市主要本土、全國(guó)和外資零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)商數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2018年第二季度河北城市零售物業(yè)需求宏觀指標(biāo)(2017年)主要咖啡品牌為Starbucks,

Costa,

Pacific主要快時(shí)尚品牌為Uniqlo,

Zara,

H&M秦皇島

承德

張家口

唐山

保定

廊坊

24

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25滄州

衡水

石家莊

邢臺(tái)

邯鄲

3,29637,47444.221.61284632,7952,617京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的開(kāi)發(fā)和投資來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)貐^(qū)位和交通條件是首要的考量因素。區(qū)位考慮到城市在京津冀區(qū)域的相對(duì)位置，其在區(qū)域中的輻射范圍，以及與機(jī)場(chǎng)、港口的通達(dá)性；交通則是主要以高速路網(wǎng)的密集度、利用率、經(jīng)濟(jì)效益以及未來(lái)可提升的空間為考量依據(jù)。區(qū)位和交通條件、人口和產(chǎn)業(yè)的聚集度、土地市場(chǎng)活躍度三大因素決定京津冀各倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的發(fā)展前景；北京區(qū)域物流服務(wù)功能急待疏解，天津、廊坊是未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展的第一梯隊(duì)，而保定、石家莊和唐山則是河北最具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。北京

天津

石家莊

廊坊

保定

唐山

承德

張家口

秦皇島

滄州

衡水

邢臺(tái)

邯鄲

數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度未來(lái)京津冀高速路網(wǎng)布局及密集度數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2018年第二季度北京、天津和廊坊傳統(tǒng)上是京津冀大區(qū)域中區(qū)位條件最佳的三地，而唐山、保定、石家莊在冀東、京南、冀南分別占據(jù)中心位置。從交通便利程度來(lái)看，北京、天津、廊坊、滄州、保定、石家莊是目前交通優(yōu)勢(shì)最明顯的城市。未來(lái)幾年，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的交付使用，高速公路通車(chē)?yán)锍烫嵘^大的城市還有唐山、承德、衡水等。高速公路通車(chē)?yán)锍烫嵘龋?017

VS

2022）80400人口和產(chǎn)業(yè)的聚集度則是另一重要考量因素，其作用體現(xiàn)在生產(chǎn)企業(yè)的物流運(yùn)輸、存儲(chǔ)、上下供應(yīng)鏈等方面成本的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從人口規(guī)模看，除了北京、天津兩座京津冀超大型城市以外，石家莊、保定、唐山也是擁有千萬(wàn)人口規(guī)模的大型城市。尤其是在距離北京最近的保定、唐山開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，具有同時(shí)輻射北京人口、承接本地人口需求的功能。而高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施在這些大型城市正處于起步發(fā)展階段，之前由北京來(lái)承擔(dān)的物流需求將隨之轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生更多高端物流需求，如電商、冷鏈等。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，京津冀地區(qū)多個(gè)城市高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)落地和企業(yè)進(jìn)駐，將衍生高標(biāo)倉(cāng)存儲(chǔ)、專(zhuān)業(yè)運(yùn)輸、第三方物流等方面的需求，如雄安新區(qū)發(fā)展所帶動(dòng)的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生命科學(xué)和生物技術(shù)、新材料產(chǎn)業(yè)需求，以及天津和保定受京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接推動(dòng)而新啟動(dòng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如武清京津產(chǎn)業(yè)新城、京南現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地等，所承接的來(lái)自電子信息、高端裝備、航空航天和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的需求。北京

天津

石家莊

廊坊

保定

唐山

承德

張家口

秦皇島

滄州

衡水

邢臺(tái)

邯鄲

3,0002,0001,00008,0006,0004,000常住人口（萬(wàn)人）0 2,000工業(yè)增加值（億元）100-300300-500500-700700-900公里/萬(wàn)平方公里

900-1100已開(kāi)通未開(kāi)通

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2018年第二季度26

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27京津冀城市倉(cāng)儲(chǔ)物流需求宏觀指標(biāo)(2017年)京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告上篇：基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展廊坊位于京津冀的核心區(qū)位，高速路網(wǎng)豐富，同時(shí)具備承接非首都職能產(chǎn)業(yè)的條件，使其也成為京津冀發(fā)展物流設(shè)施的首選目標(biāo)。廊坊具備銜接雄安新區(qū)和通州副中心的雙重地理優(yōu)勢(shì)，是河北省最具吸引力的物流板塊，被從北京外溢的電商、第三方物流企業(yè)看中。但是，近兩年廊坊物流用地也趨于緊張，土地的可獲得性下降限制其綜合實(shí)力的進(jìn)一步提升。保定保定尤其是靠近廊坊的區(qū)位（如涿州、高碑店等）同樣是京津冀的核心區(qū)位。以雄安新區(qū)為導(dǎo)向的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，將加強(qiáng)雄安新區(qū)和保定各區(qū)位與北京的聯(lián)絡(luò)性。雄安新區(qū)作為疏解非首都功能的集中承載地，未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為京津冀的又一產(chǎn)業(yè)高地，對(duì)物流服務(wù)的需求也將較目前水平大幅提升。了北京市內(nèi)物流供應(yīng)短缺的局面。然而作為超大輸入型消費(fèi)城市，北京自身的保障型物流需求將持續(xù)增長(zhǎng)。由此，北京物流需求將進(jìn)行結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化，以滿足首都自身的保障性物流需求和高精尖產(chǎn)業(yè)功能的需求為主要目標(biāo)，而把中轉(zhuǎn)、集散和區(qū)域型物流功能疏解到京津冀城市群中具備區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，形成層級(jí)分明的城際物流體系。天津在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、高速路網(wǎng)以及物流用地活躍度三方面最具優(yōu)勢(shì)。天津物流市場(chǎng)包括：東部沿海區(qū)域、西部（武清、西青、北辰）沿京津方向區(qū)域。東部沿海的物流設(shè)施主要服務(wù)于天津港一帶的制造性企業(yè)和進(jìn)出口企業(yè)，而西部三區(qū)更加靠近京津冀核心位置，吸引了大量電商和第三方物流。石家莊依托省會(huì)的人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)可輻射冀南（邯鄲、邢臺(tái)）地區(qū)，石家莊是河北中南部地區(qū)的樞紐城市，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)量大，成交活躍，普洛斯、宇培等已進(jìn)駐，是河北吸引高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)商/投資者的又一目標(biāo)城市。依托正定機(jī)場(chǎng)的正定、藁城，以及靠近冀南中部的辛集和輻射南部的鹿泉、井陘近幾年都有一定體量的物流用地成交。唐山唐山具備較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)擁有曹妃甸港、唐山港兩大港口，GDP超過(guò)省會(huì)石家莊，是河北省的經(jīng)濟(jì)大市。普洛斯選擇唐山作為華北地區(qū)繼北京、天津、廊坊以后的第四個(gè)布點(diǎn)城市，京東選擇在唐山開(kāi)設(shè)區(qū)域性配送中心。除了滿足本地產(chǎn)業(yè)需求，唐山也具備輻射北京、天津的能力。區(qū)位和交通條件人口和產(chǎn)業(yè)聚集度土地市場(chǎng)活躍度綜合實(shí)力物流區(qū)/城市高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ) 2015至今物流用地

現(xiàn)有存量(平方米)

總規(guī)劃建筑面積(平方米)重要開(kāi)發(fā)商主要需求來(lái)源北京（馬駒橋和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）

天津西部（武清/北辰/西青/寧河）

天津東部（空港/天津港）北京（順義/平谷）北京（大興/房山）保定石家莊邢臺(tái)邯鄲普洛斯、招商局、華潤(rùn)、易商、宇培、祥龍、東方信捷、珠江、北京建設(shè)（在建）、新地（在建）普洛斯、寶灣、安博、易商、平安、華夏幸福普洛斯、嘉民、易商、蓋世理、安得、唯品會(huì)、寶供（在建）普洛斯、嘉民、豐樹(shù)、寶灣、順豐普洛斯、安博、寶灣、嘉民百利威、祥龍、普洛斯、嘉民（即將交付）京東（在建）、普洛斯（在建）、宇培（在建）第三方物流、電商、醫(yī)藥、汽車(chē)、消費(fèi)品等企業(yè)服務(wù)于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)，第三方物流、高端制造業(yè)、消費(fèi)品、電商、汽車(chē)等企業(yè)服務(wù)于濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)園的物流和天津港進(jìn)出口物流需求第三方物流、電商、醫(yī)藥、汽車(chē)、消費(fèi)品等企業(yè)本地物流企業(yè)居多，以服務(wù)于港口、裝備制造等企業(yè)為主本地物流企業(yè)為主港口物流企業(yè)為主廊坊唐山秦皇島滄州京津走廊產(chǎn)業(yè)帶沿海產(chǎn)業(yè)帶沿京廣線產(chǎn)業(yè)帶普洛斯、京東、安通控股（在建）京糧63萬(wàn)48萬(wàn)46萬(wàn)88萬(wàn)29萬(wàn)53萬(wàn)70萬(wàn)60萬(wàn)146萬(wàn)6萬(wàn)33萬(wàn)146萬(wàn)88萬(wàn)70萬(wàn)62萬(wàn)-----------服務(wù)于北京的電商、第三方物流、快遞等服務(wù)于本地生產(chǎn)制造企業(yè)北京

天津

廊坊

保定

石家莊

唐山

邯鄲

邢臺(tái)

秦皇島

張家口

承德

滄州

衡水

第一梯隊(duì)28

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29潛力市場(chǎng)8萬(wàn)

496萬(wàn)260萬(wàn)土地市場(chǎng)活躍度對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施投資和開(kāi)發(fā)策略的影響也日益明顯。北京物流用地嚴(yán)格受控，周邊城市土地供應(yīng)的有效性成為其能否承接北京外溢需求的關(guān)鍵因素之一，天津、唐山、石家莊、邯鄲因而更體現(xiàn)開(kāi)發(fā)物流設(shè)施的可選擇性?xún)?yōu)勢(shì)。其中天津、唐山、石家莊在過(guò)去三年間也的確吸引了不少重要的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地，如普洛斯、嘉民、京東等，未來(lái)將有更多河北城市成為高標(biāo)物流租戶(hù)選址的目標(biāo)，物流資源配置將更為均衡、有效。主要市場(chǎng)前景北京長(zhǎng)期以來(lái)京津冀范圍內(nèi)物流體系缺乏合理的配置，北京承載了過(guò)多的京津冀物流服務(wù)功能。近期出臺(tái)和實(shí)施的產(chǎn)業(yè)用地政策，加劇數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度173萬(wàn)如需獲得更多關(guān)于本特刊的信息，敬請(qǐng)聯(lián)系：研究部?CBRELtd.

2018如需獲得更多關(guān)于世邦魏理仕全球研究活動(dòng)的信息，敬請(qǐng)聯(lián)系：Follow

CBRE謝晨資深董事

中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人研究部中國(guó)區(qū)sam.xie@孫祖天董事研究部華北區(qū)tin.sun@張榮高級(jí)經(jīng)理研究部華北區(qū)laura.zhang@賈娜高級(jí)經(jīng)理研究部華北區(qū)na.jia@HenryChin,

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TrompHeadofResearch,EMEAjos.tromp@NeilBlake,

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EMEAChiefEconomistneil.blake@SpencerLevyHeadofResearch,Americasspencer.levy@世邦魏理仕研究部本報(bào)告由世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部撰寫(xiě)。中國(guó)區(qū)研究部是世邦魏理仕研究部的成員。世邦魏理仕研究部是一個(gè)由優(yōu)秀的研究人員組成的網(wǎng)絡(luò)，協(xié)力提供房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)方案。免責(zé)聲明除非特別注明，本報(bào)告的所有信息版權(quán)均屬世邦魏理仕。世邦魏理仕確信本報(bào)告所刊載信息及預(yù)測(cè)來(lái)自可靠來(lái)源。本公司不懷疑其準(zhǔn)確性，但并未對(duì)此資料進(jìn)行核實(shí)，亦不會(huì)對(duì)資料做出任何保證或陳述。閣下須獨(dú)立對(duì)信息的準(zhǔn)確性和完整性作出審查。本報(bào)告僅限于世邦魏理仕的客戶(hù)和專(zhuān)業(yè)人士使用，不可作為證券或其它金融產(chǎn)品的買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。世邦魏理仕保留對(duì)本報(bào)告的所有權(quán)利，未經(jīng)本公司事先書(shū)面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式進(jìn)行翻版、復(fù)制、引用和轉(zhuǎn)載。由于任何人使用或依賴(lài)本報(bào)告中出現(xiàn)的信息而導(dǎo)致的任何損失和費(fèi)用，世邦魏理仕概不負(fù)責(zé)。京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告下篇：探路北京城市更新2

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3京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部一部分變局二部分破局06第12第京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告下篇：探路北京城市更新為了對(duì)接京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，立足首都城市戰(zhàn)略定位，建設(shè)經(jīng)濟(jì)高效、適宜居住的國(guó)際性大都市，北京市政府近年出臺(tái)和實(shí)施了多項(xiàng)對(duì)城市未來(lái)發(fā)展有重大影響的規(guī)劃和措施，以疏解北京非首都功能，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，完善城市治理體系，有效治理“大城市病”。城市功能轉(zhuǎn)變將推動(dòng)城市空間的轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)需求，城市更新因而成為開(kāi)發(fā)商和投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。政府的規(guī)劃和政策、地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律、以及金融和科技的進(jìn)化，都是影響城市更新發(fā)展的重要因素。本文將綜合考量這些因素，探討在政府監(jiān)管調(diào)控和市場(chǎng)配置資源的雙重作用下，北京城市更新的發(fā)展方向。引言4

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5京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告下篇：探路北京城市更新“新總規(guī)”出臺(tái)2017年9月發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新總規(guī)”）對(duì)北京到2035年的城市發(fā)展基本框架進(jìn)行了集中的展示。新總規(guī)明確了北京“全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心”的首都城市戰(zhàn)略定位和“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的空間布局規(guī)劃。其中，主城區(qū)包括由東城區(qū)和西城區(qū)組成的首都功能核心區(qū)，以及海淀、石景山、朝陽(yáng)、豐臺(tái)四區(qū)，是首都功能的核心承載區(qū)，疏解非首都功能成為重中之重；通州城市副中心重點(diǎn)承接市屬行政事業(yè)單位及相關(guān)部門(mén)，帶動(dòng)城市東部區(qū)域協(xié)同發(fā)展；兩軸沿用長(zhǎng)安街和中軸線兩條軸線并有所延長(zhǎng)，完善國(guó)家政治、文化、外交功能布局；多點(diǎn)包括順義、大興、亦莊、昌“正負(fù)面清單”跟進(jìn)緊隨其后，2018年3月發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》則進(jìn)一步對(duì)各級(jí)區(qū)域中受限制或受鼓勵(lì)的土地和物業(yè)用途改造類(lèi)型進(jìn)行了明確的劃定，這對(duì)未來(lái)北京城市更新發(fā)展方向?qū)⒂兄匾闹甘咀饔?。清單?zhí)行之下，各類(lèi)型物業(yè)在不同區(qū)域的存量規(guī)模將發(fā)生變化。按照土地性質(zhì)，可將清單中提及的所有物業(yè)形態(tài)歸為商用、居住、產(chǎn)業(yè)、行政/公共四類(lèi)，這四類(lèi)用地在市場(chǎng)力量的參與程度上存在級(jí)差。傳統(tǒng)上，商用和居住類(lèi)用地市場(chǎng)導(dǎo)向最明顯，開(kāi)發(fā)商和投資者決定開(kāi)發(fā)和處置模式的自由度最大；而行政/公共類(lèi)用地則為政府劃撥，基本沒(méi)有市場(chǎng)參與的機(jī)會(huì)；產(chǎn)業(yè)類(lèi)用地則介于兩者之間，開(kāi)發(fā)和處置的模式必須以符合政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向?yàn)榛A(chǔ)。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步整理，我們可以發(fā)現(xiàn)（圖2），多類(lèi)用地和物業(yè)被鼓勵(lì)向市場(chǎng)導(dǎo)向程度更低，政府導(dǎo)向程度更高的用地和物業(yè)類(lèi)型調(diào)整。具體執(zhí)行上，政府一方面為被鼓勵(lì)的調(diào)整活動(dòng)提供審批便利通道、稅收優(yōu)惠和財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)等條件，另一方面限制或禁止其他調(diào)整活動(dòng)的審批，從而保證政策的有效實(shí)施。除此以外，政府也相繼對(duì)各類(lèi)用地和物業(yè)內(nèi)部的開(kāi)發(fā)、使用、更新和轉(zhuǎn)換出臺(tái)了一系列政策。該系列政策和新總規(guī)一脈相承，是新總規(guī)的補(bǔ)充和執(zhí)行保障。平、房山五大新城；一區(qū)則為由門(mén)頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶等區(qū)組成的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。新總規(guī)還細(xì)分了每個(gè)行政區(qū)的功能定位分工，對(duì)四大“中心”

的落位作出界定（圖1）。值得關(guān)注的是，新總規(guī)明確了城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模減量的發(fā)展思路，其中核心區(qū)和主城區(qū)強(qiáng)調(diào)減量集約、盤(pán)活存量、留白增綠，城鄉(xiāng)建設(shè)用地由現(xiàn)狀910平方公里到2020年減至860平方公里，到2035年減至818平方公里，其他區(qū)域強(qiáng)調(diào)集約發(fā)展增量。這意味著，未來(lái)新興區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)將持續(xù)節(jié)制、有序地入市，而成熟區(qū)域的核心資產(chǎn)將日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物業(yè)改造將成為解決局部區(qū)域供需矛盾的重點(diǎn)思路。變局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度圖1：北京各區(qū)域的功能定位需求側(cè)：落實(shí)城市功能定位并界定區(qū)域布局落位供給側(cè)：商業(yè)地產(chǎn)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變大勢(shì)明朗質(zhì)變：政府將加強(qiáng)管控北京尤其是主城區(qū)城市空間的開(kāi)發(fā)和使用量變：商用類(lèi)土地和物業(yè)規(guī)模最受限制，產(chǎn)業(yè)、行政/公共類(lèi)受鼓勵(lì)首都功能核心區(qū)（東城/西城）金融街/西單/王府井/東二環(huán)主城西北區(qū)（海淀/石景山）中關(guān)村/上地/中關(guān)村軟件園/北清路/新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)主城東北區(qū)（朝陽(yáng)大部）CBD/燕莎/奧林匹克/望京/電子城主城南區(qū)（豐臺(tái)/朝陽(yáng)南部）麗澤/南苑-大紅門(mén)副中心（通州）運(yùn)河商務(wù)區(qū)順義首都機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)大興新機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)昌平未來(lái)科學(xué)城房山其他平谷：服務(wù)首都的綜合性物流口岸懷柔：服務(wù)國(guó)家對(duì)外交往，高端科技文化發(fā)展區(qū)延慶：國(guó)際文化體育旅游休閑名區(qū)，科技創(chuàng)新特色發(fā)展區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度圖2：北京政府在各區(qū)域鼓勵(lì)調(diào)整的用地類(lèi)型及調(diào)整方向涵蓋寫(xiě)字樓/零售物業(yè)/商務(wù)園區(qū)域政治功能區(qū)文化國(guó)際交往科技創(chuàng)新商用、居住用地產(chǎn)業(yè)用地行政、公共用地市場(chǎng)導(dǎo)向政府導(dǎo)向改造前改造后改造前改造后改造前改造后批發(fā) 工業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)養(yǎng)老工業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)出租型公寓零售/辦公/酒店批發(fā) 工業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)旅游酒店/餐飲/娛樂(lè)科技創(chuàng)新/養(yǎng)老科技創(chuàng)新/養(yǎng)老農(nóng)業(yè)科技高端制造業(yè)中央機(jī)關(guān)辦公及配套/學(xué)前教育三環(huán)外三環(huán)外中關(guān)村科學(xué)城生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)學(xué)前教育/公共文化義務(wù)教育公共文化/醫(yī)療主城區(qū)（核心區(qū)外）批發(fā)/零售辦公/酒店首都功能核心區(qū)副中心新城生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城6

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7京津冀城市群的變局和機(jī)遇系列報(bào)告下篇：探路北京城市更新從新總規(guī)及其關(guān)聯(lián)政策的梳理中，可以對(duì)未來(lái)在政府規(guī)劃框架下，各類(lèi)型土地和物業(yè)規(guī)模的增減做出基本預(yù)判（圖3）。與此同時(shí)，政府將加強(qiáng)干預(yù)和調(diào)控北京尤其是主城區(qū)城市空間的開(kāi)發(fā)和使用，進(jìn)一步壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，也是政策傳達(dá)的重要信號(hào)。數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度圖3：北京政府規(guī)劃框架下未來(lái)空間供給端規(guī)模的增減數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度規(guī)劃和政策的影響世邦魏理仕預(yù)判，作為中國(guó)的首都和超級(jí)城市之一，北京各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊的需求側(cè)都將持續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勁；而上述城市規(guī)劃和政策的實(shí)施導(dǎo)致的供給側(cè)增量受限，在短期內(nèi)將加劇當(dāng)前寫(xiě)字樓、物流、居住、投資等板塊供不應(yīng)求的局面；但長(zhǎng)期來(lái)看，其他外部市場(chǎng)變量的改變又將通過(guò)需求和供給兩端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，消化供給的不足，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的平衡。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和投資者迎來(lái)巨大的機(jī)遇，同時(shí)也對(duì)其開(kāi)發(fā)和投資模式的轉(zhuǎn)變提出更高的要求。下文將綜合各種市場(chǎng)變量，對(duì)上述幾大板塊未來(lái)在北京的城市更新畫(huà)面進(jìn)行展望。圖4：北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)短期內(nèi)面臨的四大供需矛盾短期：寫(xiě)字樓、物流、居住、投資四大板塊供求矛盾突出長(zhǎng)期：供求兩端結(jié)構(gòu)性調(diào)整和動(dòng)態(tài)平衡大型商業(yè)零售三環(huán)以外未提及大型商務(wù)辦公三環(huán)以外未提及批發(fā)市場(chǎng)出租型公寓未提及未提及酒店賓館未提及三環(huán)以外工業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)科技創(chuàng)新未提及養(yǎng)老設(shè)施商品住宅四環(huán)以?xún)?nèi)未提及居住公共服務(wù)設(shè)施機(jī)關(guān)辦公及配套中央政府未提及北京市政府遷至通州公共文化設(shè)施綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)五環(huán)以?xún)?nèi)學(xué)前教育含中小學(xué)職業(yè)/高等教育五環(huán)以?xún)?nèi)首都功能核心區(qū)（東城/西城）主城區(qū)（海淀/石景山/朝陽(yáng)/豐臺(tái)）副中心（通州）、新城（順義/大興/亦莊/昌平/房山）、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)（門(mén)頭溝/平谷/懷柔/密云/延慶）商用產(chǎn)業(yè)居住行政/

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