57/57上海碧云住宅案例項目分析概述本項目位于大嶺山大嶺村，大嶺村位于大嶺山鎮(zhèn)西南面，距鎮(zhèn)中心區(qū)3公里，東與大塘村相鄰，西與水郎村相鄰，北與大片美村相鄰，周圍區(qū)域近兩年經(jīng)濟(jì)得到長速發(fā)展，涌現(xiàn)出一部分的大型工廠，周圍區(qū)域人口達(dá)10萬人，從大嶺村、大塘村等村的房屋出租水平看，該區(qū)域住房出現(xiàn)緊缺。項目所處區(qū)域的大嶺村，隨著東縱路和厚大路開通，大嶺山長途汽車站、鎮(zhèn)公交車站（離本項目只有200米）即將坐落該村，其交通、地理位置顯得優(yōu)越起來。項目由一個建筑面積為2萬多平方米的四層大型生活廣場，及四棟規(guī)劃為小戶型的住宅樓。住宅銷售面積11798平方米，分為A、B、C、D棟，樓高6層，呈長方陳排布。4棟樓相互之間的樓距只有3米。每棟有兩個樓梯上下，每棟的建筑長度有40米長，分為23個小戶型，中間為過道。這樣的建筑排布、建筑密度，住宅會顯得非常的擁擠，戶型采光差。項目于1994年動工，后因為種種原因中斷，最近重新啟動，并根據(jù)市場環(huán)境變更功能要求為：以產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店為主，配以適量公寓式辦公樓的功能要求。本項目現(xiàn)已開工，大概10月1日可以交樓，由于是屬于村集資房，沒有房產(chǎn)證，房的使用權(quán)年限只有50年。優(yōu)勢本項目首推優(yōu)勢在于其位置，項目所處區(qū)域近兩年，取得了長足發(fā)展，多家大型的工廠員工人數(shù)超過1萬人。鎮(zhèn)規(guī)劃的長途汽車站，鎮(zhèn)公交車站即將坐落該村，其次本項目周邊沒有類似的項目在運(yùn)作，因此是一個市場空白點(diǎn)。第三是交通便捷。項目緊鄰厚大路、東縱路等主要干道，輻射能力非常強(qiáng)。第四是項目配套，與住宅項目一同開發(fā)還有一個商業(yè)綜合市場，綜合市場以“集時尚購物、休閑娛樂為一體的大型購物廣場。劣勢本項目的劣勢同樣在于其地理位置，因為其偏離鎮(zhèn)中心區(qū)，在目前看來，進(jìn)入項目區(qū)域的交通較差，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)還比較薄弱，消費(fèi)群體較為分散。住宅項目沒有房產(chǎn)權(quán)，使用期限也僅有50年，這個問題對銷售將有巨大的殺傷力。從規(guī)劃的角度來說，樓與樓之間樓間距過小，因此直接影響到戶型的采光問題。所開發(fā)的戶型較差，黑廳、黑走廊。尤其是B樓的采光問題更為嚴(yán)重。關(guān)于這個問題我部門已經(jīng)與開發(fā)商接觸并不斷確認(rèn)，至今開發(fā)商仍在和規(guī)劃設(shè)計單位聯(lián)系確認(rèn)。該物業(yè)的性質(zhì)為村集資房，因此在銷售付款中必須在很短的時間內(nèi)付完樓價款，這樣無疑提高了消費(fèi)群的置業(yè)門檻。威脅分析產(chǎn)品特點(diǎn)及購買群體得知，購買項目的大部分群體將是用以投資，而該區(qū)域的村民自建房用以出租的，近一年來迅速的多起來，部分村民可能會被眼前出租房的高效益，盲目過度的開發(fā),導(dǎo)致出租房增多。機(jī)會對于本項目來說，最大的機(jī)會是抓住項目周邊區(qū)域工廠的管理者、私營老板、個體經(jīng)營老板，包括生活廣場的個體經(jīng)營者。無論是考慮到投資還是自用，此類群體都是本項目要把握好的群體。其次是周邊的工廠，有部分廠可能因為員工的擴(kuò)增，或者是為廠里中層管理人員，找個比較好的居住環(huán)境，他們會考慮購買或者是租我項目住宅。對策項目目前人氣少的對策項目要引起足夠的人氣，才會投資客增強(qiáng)信心，我們可以在生活廣場中引進(jìn)大型的百貨超市。由于大型超市百貨的輻射能力強(qiáng)大，必能吸引周邊消費(fèi)群體，達(dá)到增強(qiáng)人氣。達(dá)到無論是生活廣場、還是住宅都會得到很好銷售。50年使用權(quán)限對策在項目推廣中，利用收益率的計算使購買者認(rèn)識到50年的投資整體回報率相對于銀行儲蓄利益率已經(jīng)處于一個比較高的水平。規(guī)劃與戶型復(fù)雜對策由于項目是采用的框架結(jié)構(gòu)，我們盡可能的把握需要大戶型的客戶，以避免采光不足，對于黑找廊，我們可以在銷售時間里全天候開燈。周邊出租房競爭的對策周邊民房對本項目出租效益的高低影響是最大的，我們?nèi)绾蝺?yōu)越其競爭，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)民房的居住安全是最多租客關(guān)心的問題，同時由于民房規(guī)模小，業(yè)主沒有能力也不會下大力氣搞好出租房的物業(yè)管理。針對這樣的問題，我們可以推出“管家婆”式的物業(yè)管理。使項目具有“酒店式公寓”的標(biāo)準(zhǔn)。首付款高對策由于項目的特殊性，只能采用一次性付款的方式，無疑提高了項目的置業(yè)門檻。綜合考慮項目周邊出租房出租率、效益都很高，同時為項目引入酒店式公寓的管理辦法：開發(fā)商承諾3年8%投資回報，通過這種方式等于用前三年的消費(fèi)者投資回報作為開發(fā)公司墊付部分，演繹為“帶租約銷售”。但是在預(yù)售中不可以提出“帶租約銷售”，也不能說是售后包租，因為違反法律規(guī)定。這種模式并不能等同于“九成按揭”和“售后包租”，可以說開發(fā)商打了一個擦邊球。營銷策劃推廣切入點(diǎn)本項目推廣切入點(diǎn)是利用：有好裝修、周邊獨(dú)一無二高尚住宅項目、包租，酒店式的物業(yè)管理、本項目位置。強(qiáng)化購房者信心，用安全而高額的投資回報刺激本案消費(fèi)群體。目前東莞小戶型樓盤銷售的推廣主題，往往圍繞三個方面：首先是位置；其次是裝修檔次，再則是投資回報率。一般小戶型的購買者與使用者相分離，相信已經(jīng)成為房產(chǎn)經(jīng)營者共識。按照這條線索，剖析這三種營銷主題，會發(fā)現(xiàn)三種營銷主題全部是圍繞一個概念來操作，就是給消費(fèi)者信心，投資本項目必定有高額回報。以位置作為推廣主題，無非表達(dá)這樣的意思：這么好的位置，你以后租賃收租也可以，等著房子價格往上漲再賣也可以，怎么樣都讓你有好的回報。鎮(zhèn)長途汽車站、鎮(zhèn)公交汽車站相繼坐落該區(qū)域，眼見著該區(qū)域旺起來，你們還等什么？以裝修作為推廣主題，表達(dá)的意思很類似：已經(jīng)帶有好裝修，今后你想租出去還不容易，租個好的價格太簡單了?？傊彩墙o消費(fèi)者一個信心，就是能夠得到良好的回報。相對周邊民房安全管理差、衛(wèi)生差的機(jī)會，我們可以推出類似“酒店式公寓”管理的方式，創(chuàng)造一個舒適的、真正居家的生活環(huán)境。而投資回報率作為推廣主題就是最原始的保底的方式來確保投資客的收益。作為本項目的推廣主題應(yīng)該如何制作，思路同樣是圍繞如何給購房的消費(fèi)者強(qiáng)大的投資信心。本項目推廣切入點(diǎn)是利用：有好裝修、周邊獨(dú)一無二高尚住宅項目、包租，酒店式的物業(yè)管理、本項目位置。強(qiáng)化購房者信心，用安全而高額的投資回報刺激本案消費(fèi)群體。項目定位項目整體定位假日公寓本項目采用“類似酒店式公寓”作為定位作為定位一個市場的基本要素，本身的地理位置與客觀存在的一些條件市場發(fā)展的需求以及消費(fèi)者所能提供的支持，三者構(gòu)成了一個定位最為關(guān)鍵的三要素，下面從這三個方面來論證上述定位消費(fèi)者定位本項目的消費(fèi)者群體定位為：通過長期租賃，以租金形式與土地自然增值獲取收益投資客通過房產(chǎn)價格上漲，進(jìn)行低吸高拋獲取一定收益投資客附近私營老板、個體經(jīng)營者在市區(qū)有住房，因在附近工作原因需要在區(qū)域周邊有個休息場所小戶型物業(yè)的客戶特征及構(gòu)成當(dāng)前小戶型產(chǎn)品的需求市場主要有以下幾個特征：（一）、目標(biāo)市場特征年齡細(xì)分客戶群的年齡跨度約為25-45歲間，其中主力客源年齡跨度為30-40歲，約占70%；40歲以上估計約占20%；30歲以下估計約占10%。工作、家庭背景細(xì)分因產(chǎn)品的特殊性，目標(biāo)客戶的職業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、家庭背景都與一般商品房客戶群有很大不同。從職業(yè)結(jié)構(gòu)分析：證券業(yè)、商業(yè)貿(mào)易業(yè)約占35%；廣告業(yè)、娛樂業(yè)及文教業(yè)約占15%；境外或外地人士在滬工作或投資的約占25%；自由職業(yè)者及小型私人企業(yè)主約占15%，其他約占10%。從學(xué)歷結(jié)構(gòu)分析：大專與本科以上約占75%；其他約占25%。從收入結(jié)構(gòu)分析：月收入8000元以上約占80%；月收入4000-8000元估計約占20%。從家庭背景分析：未婚估計約占40%；已婚估計約占60%?？蛻粜枨筇攸c(diǎn)分析隨著改革開放的進(jìn)一步深入，上海已發(fā)展成為國際化金融、貿(mào)易、文化的中心城市，特別是加入了WTO，又吸引了一批高層次人才，因此而形成了一個高學(xué)歷、高收入、具有全新生活理念、有較強(qiáng)消費(fèi)能力的中、青年群體，他們需要一個獨(dú)立、自由、高檔的生活空間，而且在對產(chǎn)品的功能配置上普遍存在較高的要求。（二）目標(biāo)客戶細(xì)分1、投資客投資客可以分為兩類，一種是通過大量集中購房推動房產(chǎn)價格上漲，進(jìn)行低吸高拋獲取一定收益；另外一種是通過長期租賃，以租金和土地自然增值形式來獲取一定收益。第一類投資客——通過大量集中購房推動房產(chǎn)價格上漲，進(jìn)行低吸高拋獲取一定收益該類投資客是目前政策面所打擊的對象。從輿論導(dǎo)向與上海市政府連續(xù)推出調(diào)控市場、穩(wěn)定房價的有力措施來看，基本上都是對該類消費(fèi)者進(jìn)行打擊。由于資本的逐利性，該消費(fèi)群體仍然會存在。在項目銷售中，此類群體具有集體購買與大量購買特性，因此仍應(yīng)該作為重要的顧客群體來接觸。（1）客戶構(gòu)成：溫浙地區(qū)投資客為主（2）消費(fèi)心理：所購買房產(chǎn)價格短期內(nèi)大幅度提升。50萬的總價能輕松接受。所購買房產(chǎn)能夠迅速脫手。短期內(nèi)追求最大收益，并承擔(dān)一定風(fēng)險。（3）功能配置對此方面要求少。第二類投資客——通過長期租賃，以租金和土地自然增值形式來獲取一定收益對于此類投資客，政策面相對寬松。沒有直接的限制。從政府不希望房價下跌，也不希望房價上漲太快的思路來考慮，該類別的投資客在政策上短期內(nèi)不會遭受打擊。（1）客戶構(gòu)成：本市及海外投資客（臺灣、香港居多，日本、新加坡等）（2）消費(fèi)心理：享受退稅優(yōu)惠，目前按揭30年，正常的租金>還款額。進(jìn)行長期投資，購買物業(yè)注重升值潛力50萬的總價能輕松接受。有穩(wěn)定的投資收益，但主要利潤來源于上海地價升值。大于銀行利率的投資回報，資金能夠通過某種相對比較安全方式保值并增值。（3）功能配置看重知名的專業(yè)型的酒店式物業(yè)管理，這是吸引租客的關(guān)鍵，加上各種方便的代理出租服務(wù)（如包租），是業(yè)主投資回報的保證。特征如下：自用客分析首先談自用消費(fèi)群體，房產(chǎn)項目的自用客消費(fèi)群體主力圈是項目周邊以3—5公里為半徑范圍內(nèi)工作、生活的群體。其比例在80%以上。次銷售圈為項目周邊5—10公里半徑范圍內(nèi)工作、生活的群體，其比例很小，不足20%。針對碧云中惠項目，該類消費(fèi)者可以分為四種。1）、與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司2）、為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所的周邊企業(yè)。3）、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場所4）、外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體第一類消費(fèi)者——與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司細(xì)分可以分為兩種：一種是辦公加居住。另外一種是純辦公。（1）客戶構(gòu)成：公司產(chǎn)品是與金橋開發(fā)區(qū)跨國企業(yè)相配套，以廣告公司、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司、外地商貿(mào)公司為主，公司規(guī)模不大，以3—4個人為主。（2）消費(fèi)心理：短距離與服務(wù)之企業(yè)接觸。節(jié)約差旅成本辦公場所相對穩(wěn)定相對物業(yè)檔次要高交通方便可以做長期投資（3）功能配置注重物業(yè)形象，良好酒店管理，具有商務(wù)中心有簡單休閑娛樂場所和日常配套設(shè)施辦公加居住購買者與純辦公的購買者之所以沒有分開細(xì)化分析，因為辦公加居住購買者對于居住用房的購買是購買辦公用房的延續(xù)。針對本項目，辦公加居住與純辦公購買群體很大程度上應(yīng)該首先考慮到外地企業(yè)設(shè)置于上海的辦事處或分公司，該類型企業(yè)長期與跨國公司進(jìn)行交易，其資金與實力相對于本地做后勤支持類的廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司更加雄厚。其次外地企業(yè)設(shè)置于上海的辦事處或分公司由于長期有人在上海留守或者常來上海出差、參加展會等等。每次過來使用酒店，費(fèi)用相對比較高。所以其更有可能購買本案之產(chǎn)品，而購買體量相對較大。本項目將把A樓作為該類型消費(fèi)群體的主推方向。第二類消費(fèi)者—為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所的周邊企業(yè)。（1）客戶構(gòu)成：金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型企業(yè)（2）消費(fèi)心理：節(jié)約員工時間，使其工作更有效節(jié)約公司成本，減少房屋補(bǔ)貼支出方便非本地員工在上海居住價格不是很高，具有一定資產(chǎn)增值（3）功能配置有基本的生活配套設(shè)施與公司距離比較近有一定休閑娛樂設(shè)施第三類消費(fèi)者——在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場所（1）客戶構(gòu)成：金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型企業(yè)中、高層管理人員（2）消費(fèi)心理：上下班時間過長，需要可以提供過夜的休息場所總價低，可以承受20—30萬首付款，月供2400—28000元價格不是很高，具有一定資產(chǎn)增值物業(yè)具有一定檔次工作穩(wěn)定，在金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司從事中高等級別管理類工作（3）功能配置有基本的生活配套設(shè)施與公司距離比較近在滿足自身要求同時希望可以通過某種方式獲得一定收益第四類消費(fèi)者——金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體（1）客戶構(gòu)成：金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型企業(yè)從事技術(shù)類與行政類或者低級管理工作（2）消費(fèi)心理：打算在上海定居，并在目前公司長期做下去往往與結(jié)婚相關(guān)總價不高，可以承受20萬左右首期付款購買住房是為了過渡性使用房產(chǎn)今后房產(chǎn)易于出手或者租賃（3）功能配置有齊全的生活配套設(shè)施與公司距離比較近有一定休閑娛樂設(shè)施項目建議本項目目標(biāo)消費(fèi)群體集中在投資客身上，項目所有建議都集中圍繞在如何給消費(fèi)者一個信心——投資該項目一定有高額回報。酒店管理公司為什么選擇酒店管理公司，而不選擇物業(yè)管理公司之所以采用酒店管理公司，而不采用物業(yè)管理公司，是因為酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。本項目由“爛尾樓”改造包裝而成，屬于辦公或商住產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)年限只有40年，規(guī)劃設(shè)計先天不足，使之難以滿足酒店式經(jīng)營管理的需要。產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店“亦住亦商”，采用物業(yè)管理公司會存在很多問題。同時，該類產(chǎn)品如果物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力也無法為小業(yè)主提供租賃客源和酒店式服務(wù)。如果物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，很難得到穩(wěn)定的和較高的投資回報率。酒店管理公司相對物業(yè)管理，擁有充足的租房客源。具有酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗、專業(yè)化酒店管理體系、品牌效應(yīng)、服務(wù)品質(zhì)管理和檢查制度、低成本采購服務(wù)、訂房系統(tǒng)、銷售網(wǎng)絡(luò)和客源分配系統(tǒng)本項目目標(biāo)消費(fèi)群主體是投資客，投資客需要的是投資回報，項目需要滿足投資客對于投資回報的要求。酒店管理公司可以提供投資回報，但是物業(yè)管理公司很難做到。因此本案選擇酒店管理公司而不選擇物業(yè)管理公司。本項目如何選擇酒店管理公司？第一種選擇是開發(fā)商自己建立酒店管理公司進(jìn)行管理，第二種選擇是引進(jìn)酒店管理公司提供管理服務(wù)。第一種開發(fā)商自己建立酒店管理公司進(jìn)行管理。如世福匯、金銀匯等是由中福集團(tuán)成立的中福酒店管理公司進(jìn)行管理。有中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心、停車場、票務(wù)服務(wù)、DDD電話、IDD電話、洗衣服務(wù)、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、商場、理發(fā)美容室、健身室、出租車等服務(wù)。再如大眾河濱（星光名門）是由大眾河濱酒店管理有限公司進(jìn)行管理的。提供代訂車、船、機(jī)票、代訂報刊、雜志、室內(nèi)保潔服務(wù)，家政服務(wù)，商務(wù)中心服務(wù)，洗車服務(wù)，代購物品等。這類樓盤因為有專門成立的酒店管理公司，提供的服務(wù)要比物業(yè)管理公司全面和專業(yè)，但是因為是新成立的公司，原來并非是專業(yè)做酒店業(yè)務(wù)的，在水平上也很難保證達(dá)到很高的檔次，比如說三星、四星等往往難以達(dá)到或者明顯顯示出來。最重要的是不能擁有充足的租房客源。因此收益是否真的有保證很難確定。第二種選擇是引進(jìn)酒店管理公司提供管理服務(wù)。如上海綠地集團(tuán)引進(jìn)國際知名酒店管理集團(tuán)——豪生集團(tuán)接管綠地集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)式酒店“莫奈印象”，豪生集團(tuán)使用獨(dú)有的服務(wù)品質(zhì)、管理體制和檢查制度，專門設(shè)立了７２門酒店管理循環(huán)課程對酒店員工進(jìn)行崗位專業(yè)培訓(xùn)。因此，“莫奈印象”在競爭上最大的優(yōu)勢就是豪生專業(yè)的酒店服務(wù)。豪生將通過專業(yè)化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服務(wù)的同時，最大可能地節(jié)約酒店的運(yùn)營成本，為業(yè)主帶來更可靠的長期收益。作為純投資者的產(chǎn)權(quán)式酒店，用于長期投資可能更有利于投資者獲得穩(wěn)定而持久的回報。而對于產(chǎn)權(quán)式酒店本身的品質(zhì)則成為眾多投資者最為關(guān)心的內(nèi)容。一般投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人未必會太在乎開發(fā)商承諾的６％—８％的年回報，他們更看重自己購買的物業(yè)整體素質(zhì)是否優(yōu)良、未來的保值乃至升值潛力如何。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商會不會像做住宅那樣，等房子賣完便撒手不管等問題，這才是讓投資者們最操心的；況且，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營成功案例不多的事實，也使得更多的投資者躊躇再三。所以，引入專業(yè)的酒店管理公司將是本項目是否能夠提供給投資客一個良好回報預(yù)期的關(guān)鍵。對于本項目來說，酒店管理服務(wù)的提供，必須通過引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司來解決，特別是國外著名的酒店管理公司更好，如豪生集團(tuán)、澳大利亞龍都集團(tuán)、新加坡萊佛士控股、瑞士酒店控股等。這樣一方面能夠取信于市場，使投資回報有良好預(yù)期，加大投資客購買該物業(yè)信心，提高項目銷售時的優(yōu)勢，另一方面能夠保證項目以后經(jīng)營管理的成功，降低其他方面如包租等的風(fēng)險。注：國外著名酒店管理公司參與項目需要評估，本項目是否能夠通過酒店管理公司評估，因沒有評估標(biāo)準(zhǔn)不能判斷。如果該項目不能通過著名酒店管理公司評估，建議采用開發(fā)商自己組建一家酒店管理公司，并聘請著名酒店管理公司做顧問，提供相關(guān)服務(wù)。包租項目的目標(biāo)客戶群體是投資客，為了加強(qiáng)他們購買信心，需要提供最低并可視的投資收益，而這種投資收益如何做保障建議采用包租方式。房產(chǎn)包租是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買售人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為?，F(xiàn)在由于政策原因，據(jù)建設(shè)部2001年6月1日起施行《商品房銷售管理辦法》，明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。其出臺的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防止哄抬樓價。但是規(guī)定并沒有影響到它在上海的流行。規(guī)避風(fēng)險的方式很簡單，雙方在交房驗收之前只簽訂售后包租的意向書，交房之后再簽正式合同就是合法行為了。包租有兩種方式，一種是開發(fā)商通過成立一家新公司做包租，另外一種是開發(fā)商與另外的包租公司合作，將包租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，并付給一定比例的費(fèi)用，也是規(guī)避的一種方式，這中間還涉及到包租公司的擔(dān)保公司，向購房者保證租金的支付?，F(xiàn)在市場上還出現(xiàn)一種模式，就是前面所提到的“莫奈印象”。由綠地集團(tuán)擔(dān)保，業(yè)主與其下屬公司訂立合同，每年的收益率為8%，而綠地集團(tuán)與豪生簽定全權(quán)委托管理合同，并約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，豪生在年終扣除其費(fèi)用后的收益全部歸綠地集團(tuán)所有。這種模式相對來說對開發(fā)公司與業(yè)主之間均比較合適。業(yè)主獲得穩(wěn)定的收益，開發(fā)公司承租風(fēng)險通過著名的酒店管理公司有效降低。因此該項目包租建議采用“莫奈印象”模式。具體如何包租，先看一組數(shù)據(jù)物業(yè)類型樓盤位置單價（元）方式住宅駿豪國際陜西北路南京西路240001年期8%世福匯山東中路廣東路2000010年期6.5%莫奈印象延安西路番禺路150003年期8%中遠(yuǎn)行家楊高南路1288號92001-6年6%，7-10年依次7%、8%、9%、10%辦公均瑤國際廣場肇嘉浜路789號170003年期8%商鋪亞太盛匯地鐵2號線楊高南路站260004年期7%，或4年依次3%、7%、10%、11%上表統(tǒng)計分析，上海包租收益率基本上是在6.5—8%，而包租時間越長，收益率越低。包租時間一般在3—4年，也有10年包租。本項目包租時間建議在3—5年，收益率在8%左右。包租只是為了給投資客一個保底收益作用，因此不建議過長，過高。為減輕開發(fā)商壓力，建議包租采取逐年遞加的方式，如6%、8%、10%的方式。裝修、配套見相關(guān)專題物業(yè)管理費(fèi)用本項目存在自用客，而項目沒有物業(yè)管理，只有酒店管理公司代替物業(yè)管理公司運(yùn)作，因此這筆費(fèi)用該如何收取。按照一般慣例，酒店管理公司向業(yè)主收取管理費(fèi)。其中包括基本管理費(fèi)和獎勵管理費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)為：基本管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為總營業(yè)額的2%；獎勵管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為毛利額的3%根據(jù)這種方式測算，基本上可以控制在5元/平方米*月。營銷策略本項目營銷策略是追求銷量控制、價格控制、時間控制三位一體，緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。房子掌握在手中，就能控制價格。隨著時間的推移，不斷調(diào)整價格，并根據(jù)不同時間段推出不同層次，那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。營銷基本思路在本項目三棟樓中位置最佳、銷售價格最高是A樓，但是結(jié)合本項目銷售價格走勢設(shè)計為低開高走的態(tài)勢。為了獲取更大的收益，有意識的將A樓放于最后銷售。在B1與B2，B1樓的體量比較大，位置相對比較好，容易銷售。因此先推B1，可以迅速制造人氣，回籠資金，再推B2與A樓。其中A樓項目定位做機(jī)動處理，如果產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店銷售空間比較大，則A繼續(xù)以產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店方式推出，如果產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店銷售不佳，則更多采用辦公類型物業(yè)推出。注：《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》已經(jīng)出臺，于2004年3月30日施行。其中第八條規(guī)定：凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。因此關(guān)于銷售控制如何操作，擬打算采用分批申請預(yù)售許可，實現(xiàn)銷售控制。營銷戰(zhàn)術(shù)（銷量控制、時間控制）銷售過程將分為四個階段。利用公關(guān)活動吸引眼球，利用分銷加快銷售速度。引導(dǎo)試銷階段本階段通過大型公關(guān)活動來吸引眼球，將采用“酒店管理公司競標(biāo)”或者類似活動拉開銷售帷幕，掀起銷售第一波。該階段的消費(fèi)群體是針對通過長期租賃，以租金形式與土地自然增值獲取收益投資客與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)自用客消費(fèi)群體采用“酒店管理公司競標(biāo)”或者類似活動，目的在于從開始就確立起本案具有良好的投資收益形象。而直銷的采用，目的在于三個方面：直接接觸項目消費(fèi)者與使用者，了解該類群體對項目的認(rèn)同度；其次本項目自用型消費(fèi)群體基本處于項目周邊3—5公里范圍內(nèi)，區(qū)域不大，有直銷可能；其次節(jié)約銷售費(fèi)用。通過面對面的接觸，了解目標(biāo)消費(fèi)群體真實想法與策劃報告吻合程度，并據(jù)此對銷售策劃做修正。如果該階段的目標(biāo)消費(fèi)群體對于項目有良好的投資熱情，將加大此類群體的銷售，減少溫浙分銷，從而節(jié)約銷售周期和銷售難度。直銷的采用可以最大限度的減少銷售成本。階段時間：2004年7—9月份階段推盤量：B1樓276套階段目標(biāo)：1）、傳達(dá)項目上市信息，基本形成項目的知名度2）、B1樓銷售率達(dá)到80%，即銷售220套房產(chǎn)。階段主要工作：1）、廣告宣傳推廣、樓盤預(yù)售信息發(fā)布2）、售樓處與現(xiàn)場接待、來電來人過濾與營銷監(jiān)控3）、針對金橋開發(fā)區(qū)做直銷工作。4）、初步建立溫浙分銷渠道廣告支持：圍繞公關(guān)活動做宣傳外地推銷與本地強(qiáng)勢攻擊階段引導(dǎo)試銷階段結(jié)束后，根據(jù)引導(dǎo)試銷階段反饋信息對于后期策劃做修正，并結(jié)合溫浙分銷渠道的建立。進(jìn)入外地推銷與本地強(qiáng)勢攻擊階段。該階段的消費(fèi)群體重心放置于通過房產(chǎn)價格上漲，進(jìn)行低吸高拋獲取一定收益投資群體上，利用溫浙投資客形成銷售第二波，同時穩(wěn)固發(fā)展通過長期租賃，以租金形式與土地自然增值獲取收益投資客。并利用第一階段銷售所造成良好口碑，切入與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司的消費(fèi)群體以及其他幾類消費(fèi)群體。階段時間：2004年10月—2005年1月階段推盤量：B1樓余房、B2樓204套、A樓中50%230套。階段目標(biāo)：1）、全力促進(jìn)項目銷售2）、B2樓銷售率達(dá)到90%，A樓推出量的90%B1樓銷售結(jié)束階段主要工作：1）、廣告與SP活動2）、售樓處與現(xiàn)場接待住宅全力推出3）、穩(wěn)固金橋開發(fā)區(qū)直銷。4）、利用溫浙分銷渠道全力銷售廣告支持：強(qiáng)力度、高密度的廣告宣傳銷售方式：以分銷為主，輔以直銷沖刺階段該階段的銷售工作基本上是在前階段工作的調(diào)整，將從分銷渠道為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑咒N與本地客戶并重，兩條腿走路的階段。由于春節(jié)淡季因素，該階段與上一階段有一個月的時間差。該階段銷售將利用“五一”長假完成最后的銷售。除“五一”前后，該階段廣告密度明顯降低，利用已購買住戶的口碑和房產(chǎn)已經(jīng)交付使用的公關(guān)活動宣傳吸引人氣。從而達(dá)到銷售目的。階段時間：2005年3月——2005年5月階段推盤量：所有余房階段目標(biāo)：實現(xiàn)項目的基本銷售結(jié)束。階段主要工作：1）、廣告與銷售并進(jìn)2）、分銷與本地銷售并進(jìn)廣告支持：圍繞房產(chǎn)交付公關(guān)活動與已購住戶口碑做廣告宣傳清盤階段階段時間：2005年6月階段目標(biāo)：剩余物業(yè)的最后推出廣告與推廣策略：答謝與最后機(jī)會階段主要工作1）、前期掌握但未成交客戶再聯(lián)絡(luò)、接洽2）、廣告與SP答謝活動3）、售樓處、現(xiàn)場接待、營銷監(jiān)控、問題解決4）、客戶維系與售后服務(wù)目標(biāo)效果推出量銷售預(yù)計時間引導(dǎo)試銷階段B1樓276套220套04/7—04/9外地推銷與本地強(qiáng)勢攻擊階段B1樓余房56套B2樓90%204套A樓推量90%313套450套04/10—05/1沖刺階段273套250套05/3—05/5清盤階段23套23套05/6總計943套04/5—05/6價格策略前言無論是以攫取高額利潤還是以快速回籠資金為主要目標(biāo)，在為樓盤確定價格時通常需考慮三個因素：一是成本——地價、建安成本、稅收及其他費(fèi)用的總和。二是競爭——市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況。三是消費(fèi)者——目標(biāo)消費(fèi)者能夠接受何種價格三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然不一樣，一般說來市場供求總量與競爭對手的價格只是參考，而成本與消費(fèi)者則是決定價格策略的根本因素。深入分析后即可發(fā)現(xiàn)：成本+競爭和消費(fèi)者+競爭是房地產(chǎn)定價的兩種基本策略。本項目是爛尾樓，建造時間比較長，成本計算比較難，并且我公司是房產(chǎn)代理公司，所以用成本+競爭方式來計算房產(chǎn)銷售價格誤差比較大，并且與市場相脫節(jié)。所以本項目采用消費(fèi)者+競爭定價方式計算房產(chǎn)價格。消費(fèi)者+競爭定價策略最大的好處由于以消費(fèi)者的潛在心理接受價格為出發(fā)點(diǎn)，以競爭對手為參照，因而無論規(guī)劃、設(shè)計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費(fèi)者的需求為原則，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)（高額利潤或快速回籠資金）的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達(dá)到最高。消費(fèi)者+競爭定價策略的決策流程是：競爭對手提供的物業(yè)與價格如何→調(diào)查本項目與競爭對手物業(yè)差異化，調(diào)整各項價格變數(shù)后消費(fèi)者將愿意以何種價格接受何種物業(yè)→本項目物業(yè)類型、如何營銷能實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)→本樓盤最終具體價格。具體而言：一、關(guān)于本項目價格形成體系（含裝修費(fèi)用）研究價格研判思路市場比較法推算單位租金租金還原法推算單價運(yùn)用單位租金、單價的關(guān)系，結(jié)合區(qū)域市場行情判斷價格實現(xiàn)的可能性。（一）、市場比較法的運(yùn)用1、估價思路：市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析修正從而得出評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格或者是租金。2、樣本選取樣本必須有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在長期的實踐中總結(jié)出了以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤，價格才具有參照意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們現(xiàn)場踏勘了與本案相關(guān)的樓盤10多個，選取其中有參考價值的樓盤4個作為實例。樣本樓盤：碧云鉆石酒店公寓、金橋酒店公寓、盈標(biāo)花園、鳳凰酒店公寓3、修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素4方面，但在樣本選取過程中我們充分考慮了交易情況、區(qū)域因素和時間因素，故這3項因素的修正意義不大，在這里就簡略地認(rèn)為相同。而根據(jù)市場規(guī)律，我們認(rèn)為房地產(chǎn)項目的均價是以整盤概念為基礎(chǔ)的，而整盤概念是由地段概念、周邊配套、內(nèi)配套、交通、景觀規(guī)劃、市場形象（包括工程形象和品牌形象）、內(nèi)部裝修等七大個性化要素所綜合構(gòu)成的，因此將以上個別要素分別參照、對比所制定推算的價格是比較符合市場的。公式運(yùn)用——常規(guī)：待估單位租金=實例單位租金×（交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素×個別因素修正）調(diào)整：待估單位租金=實例單位租金×個別因素修正4、價格估算個別因素修正樓盤比價表要素碧云鉆石酒店公寓金橋酒店公寓盈標(biāo)花園鳳凰酒店公寓地段概念+15+13+12+13周邊配套+10+8+10+10內(nèi)配套+5-2-1+2景觀規(guī)劃+4+0+0+4交通+1+1+0+1市場形象+5+4+4+4內(nèi)部裝修+0-3-1+0綜合系數(shù)+40+21+24+34修正系數(shù)140121124134修正值：碧云鉆石酒店公寓金橋酒店公寓盈標(biāo)花園鳳凰酒店公寓①單位租金0.460.210.350.43②個別因素修正100/140100/121100/124100/134③價格0.320.170.280.32（③=①*②）比準(zhǔn)單位租金=（0.32+0.17+0.28+0.32）/4=USD0.27/㎡/天（二）租金還原法本案能運(yùn)用收益還原法的前提條件是：由于地塊相近樓盤的租賃情況較好，周邊的碧云鉆石酒店公寓、金橋酒店公寓、盈標(biāo)花園、鳳凰酒店公寓均以租賃形式作為發(fā)展商的獲利途徑且租賃形式看好，因此我們初步能判斷本案在未來有實現(xiàn)收益的可能。以上文計算結(jié)果平均日租金為USD0.27/㎡/天來計算，年投資回報率8%（稅前），投資回報期控制在12.5年，空置期20%以及綜合稅5%，計算如下：本案單價=單位租金×365天×12.5年×0.8×0.95=7733元/平米（設(shè)1美元=8.26元人民幣）簡要結(jié)論依據(jù)目前周邊的市場情況，本案售價可以達(dá)到7800元/平方米左右，這一投資回報率，相對房產(chǎn)投資者來說是比較樂觀的，因此我們的包銷價格存在著上升的空間，并且風(fēng)險比較小。依據(jù)上述辦法得出結(jié)論，本項目銷售均價為7800元/平方米。價格控制在房產(chǎn)銷售中比較、常用的是高開低走與低開高走的二種策略1、高開低走策略這種策略，往往采用的方式是故意將樓盤高開，引發(fā)爭議，并宣傳其優(yōu)勢，從而引起市場的注意，形成眼球效應(yīng)。隨后以種種理由，以高比例的返點(diǎn)給顧客，或以某個適當(dāng)?shù)睦碛?，迅速大幅降價，使前來看房的消費(fèi)群體認(rèn)為自己揀了一個大便宜。這種方法對于樓盤銷售來說，有幾個問題；1、前期必須有高額的營銷費(fèi)用；2、樓盤價格過高，有相當(dāng)?shù)馁彿空邔ζ錁潜P產(chǎn)生逆反心理；3、該樓盤的銷售中降價幅度過大，使消費(fèi)者對其信用產(chǎn)生懷疑；4、該樓盤必須擁有其他樓盤所無法比擬甚至短期內(nèi)都無法克隆的優(yōu)勢?？傮w而言，這種策略很難以操作。90年代中期，部分外商投資的采用房產(chǎn)外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷的方式迅速降價，獲取了較好的利潤。之后就很少聽說了有樓盤采用該種方式。對于本項目建議采用低開高走策略。低開高走是房地產(chǎn)市場營銷的主要價格策略，為大多數(shù)樓盤所采用。低開高走定價策略就是隨施工和建筑物的成形不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個調(diào)價點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的策略。在整個價格調(diào)控中，由于本案目標(biāo)消費(fèi)群體主體是投資客，而項目建造周期基本在年底結(jié)束，銷售周期為1年，截止到明年6月份。為防止投資客利用價格調(diào)控所造成價格上漲，在銷售后期，大量拋售房產(chǎn)影響項目銷售。所以開盤價與階段最高價空間保持在一個比較低的水平。建議價格調(diào)控空間在一年平均收益水平（8%—10%左右，即600—800元）。如此開盤價格基本上定位于7500元/平方米左右，最高價格為8100元/平方米。結(jié)合銷售計劃表對于銷售價格調(diào)控大致區(qū)間：銷售預(yù)計時間價格（元/平）引導(dǎo)試銷階段220套04/7—04/97500—7600外地推銷與本地強(qiáng)勢攻擊階段450套04/10—05/17700—7900沖刺階段250套05/3—05/58000—8100清盤階段23套05/67800總計943套04/5—05/6均價7850“低開高走、步步高升”是樓盤最理想的價格走勢。但在價格仍是絕大多數(shù)消費(fèi)者購房第一考慮因素時，價格的任何變動都將給銷售帶來極大的影響，目標(biāo)是既能為發(fā)展商賺來預(yù)期的利潤，又不影響銷售甚至能推動銷售。建議采用銷售推動模式首先是價格調(diào)整依據(jù)銷售量的變化來操作，避免無原則調(diào)價導(dǎo)致利潤的損失或者銷售產(chǎn)生抗性，價格調(diào)整幅度小，漸進(jìn)式地、平穩(wěn)地上揚(yáng)，基本以一百元/平方米價格調(diào)整。頻率較快，形成價格不斷上漲，但實際價格上漲幅度小的特征，由于每次調(diào)價后樓盤總有一種市場的瞬間斷層，因而如并沒有特別的概念支撐，則必須準(zhǔn)備適當(dāng)促銷補(bǔ)救措施，作為價格局部過渡。如下表所示：銷售量（套）銷售價格引導(dǎo)試銷階段0-1007500元/平方米101—2007600元/平方米外地推銷與本地強(qiáng)勢攻擊階段201—3507700元/平方米351—5507800元/平方米551—7007900元/平方米沖刺階段701—8008000元/平方米801—9008100元/平方米清盤階段901-9437800元/平方米其次，銷售推動模式指依據(jù)銷售進(jìn)展機(jī)動靈活地調(diào)整價格，一般來說是在項目聚集了十足的人氣后，為進(jìn)一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價格的方式來對猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不以高價購買甚至錯失良機(jī)。銷售價格控制基本如上所述。銷量控制、價格控制、時間控制三位一體，緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。房子掌握在手中，就能控制價格。隨著時間的推移，不斷調(diào)整價格，并根據(jù)不同時間段推出不同層次，那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。廣告策略廣告思路：應(yīng)對推廣思路，制定有效的廣告策略和正確的媒體策略，布局周詳?shù)膹V告計劃，創(chuàng)造高知名度，進(jìn)而創(chuàng)造高價值，圓滿達(dá)到營銷目標(biāo)。并且在銷售中通過一定的公關(guān)活動，贏取消費(fèi)者眼球。本項目廣告思路應(yīng)緊密圍繞推廣思路，渲染好裝修、配套、包租，本案位置，渲染政府對該區(qū)域的規(guī)劃。一切強(qiáng)化購房者信心，表達(dá)出項目具有安全而高額的投資回報，刺激本案消費(fèi)群體。廣告總精神菁英工社，新財智生活理由：“菁英”是指本案的目標(biāo)消費(fèi)群體是這個社會中的中堅力量，他們大多在附近的大型公司內(nèi)工作，是一群能力至強(qiáng)的青年才俊，其自身充滿了無限的激情和活力，并為這個社會創(chuàng)造了極大的財富，因此是這個社會的精英之才。“菁”字本身含有“華彩”之意，更能彰顯此類群體的卓越不凡。該群體是未來本案目標(biāo)消費(fèi)群體之一，也是未來本案的最終使用者，更是未來該項目獲得穩(wěn)定而高額收入的源泉?！肮ど纭眱勺秩∽陨鐣v史詞匯“公社”，原意是指社會成員共同生產(chǎn)、共同消費(fèi)的社會結(jié)合形式。在這里是指擁有共同的人生觀、價值觀和生活觀、并一同工作、生活在同一個區(qū)域內(nèi)的一類人群。這個詞匯與菁英結(jié)合，便構(gòu)創(chuàng)了一個“菁英工作聚集地”的概念。同時也與本案名稱相結(jié)合?！靶隆贝砹司幼≡谶@里的人們能擁有一個全新的生活方式，這種新意具體體現(xiàn)在配套設(shè)施里、功能規(guī)劃上、個性裝修中、服務(wù)管理等等。同時也暗喻了此間的住客是一群具有新思路、新方向的新新人類。“財”字體現(xiàn)了本案的投資價值。從營銷分析中我們已經(jīng)得出了投資客將是十分重要的客戶群體，因此必須將項目的投資性予以強(qiáng)調(diào)?！爸恰北砻髁司诱呤穷Ｖ且蛔?。他們對事務(wù)有敏銳的觀察力和判斷力、能很快掌握常人難以理解的知識，并將之賦予有效實施，從而在工作和生活中表現(xiàn)出異乎尋常的超凡能力。該字同時也體現(xiàn)了住宅的智能化功能和適于辦公的特性?！吧睢蓖怀隽吮景府吘篂榉慨a(chǎn)項目，具有居住和生活功能。因為本樓盤最終是給人居住的，而居住的實質(zhì)在于享受生活。因此必須突出樓盤的生活價值。綜上所述。“菁英工社新財智生活”不僅符合本案自身的消費(fèi)群體定位，更完全符合社會菁英的目標(biāo)和需求，將成為貫穿全局的營銷主題。各系列廣告主題各個系列的廣告主題主要是圍繞不同的目標(biāo)消費(fèi)群體訴求。針對投資客，擬訂用理性訴求為主，初步定“新資本論”系列廣告。如下例：投資客系列：新資本論廣告1主標(biāo)題：《新資本論》第一章——當(dāng)一個投資地點(diǎn)已為世界所矚目時，決斷是第一法則。副標(biāo)題：鎖定全球500強(qiáng)菁英聚所！正文：沒有一個人能斷言什么樣的地產(chǎn)真正值得投資，然而，當(dāng)數(shù)十個世界500強(qiáng)企業(yè)紛至沓來后，謎底揭曉了。碧云國際工社，穩(wěn)居浦東金橋鉆石地標(biāo)，世界500強(qiáng)企業(yè)熱聚其間，無限商機(jī)赫然眼前,良機(jī)不容錯失！廣告2：主標(biāo)題：《新資本論》第二章——永遠(yuǎn)沒有完美的投資切入點(diǎn)，我們需要的是準(zhǔn)確的投資區(qū)間。副標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)投資金通道?。▓D）無從選擇——發(fā)現(xiàn)碧云國際工社——20萬低首付購入——擁有浦東金橋晶鉆地段——比鄰世界500強(qiáng)企業(yè)——獨(dú)占全產(chǎn)權(quán)——坐擁高標(biāo)準(zhǔn)精裝修——附送全套家電家——盡享完善生活設(shè)施配套——體驗全星級酒店式服務(wù)——輕松出租或出手——再次尋找投資機(jī)會正文：一直在尋找新的投資渠道？其實選擇哪一個投資點(diǎn)切入才能獲得最大利潤，馬克思也不一定知道。有了《碧云國際工社》作參照才發(fā)現(xiàn)，選準(zhǔn)一個正確的投資區(qū)間就行了。廣告3：主標(biāo)題：《新資本論》第三章——千萬不要藐視無形資產(chǎn)的存在價值。副標(biāo)題：沒有虛空，一切都是實實在在的資本。正文：真正的無形資產(chǎn)不是虛無的概念，它雖然不具備獨(dú)立的實體，但可依助有形資產(chǎn)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)價值，有時候，這才是致勝的關(guān)鍵。例如：《碧云國際工社》的全星級酒店式服務(wù)管理。廣告4：主標(biāo)題：《新資本論》第四章——文化的物化如果做得好，可以讓資本倍增其利。副標(biāo)題：裝修，因文化的存在而價值不菲。正文：文化的物化與資本之間有著微妙的關(guān)聯(lián)。醇厚的文化積淀能賦予尋常物體不菲的內(nèi)涵和價值?！侗淘茋H工社》所有裝修設(shè)計均聘請歐洲巨匠傾力繪制，并采用國際一線品牌予以完美裝幀，每款奉送的家電和家具更與居室的整體設(shè)計渾然一體，交相輝映。資本的上行空間，就這樣被無形地擴(kuò)張了。廣告5：主標(biāo)題：《新資本論》第四章——我們都知道用未來的資本來消費(fèi)現(xiàn)在，投資的時候，不妨逆向思維。副標(biāo)題：關(guān)注現(xiàn)在，不如投資未來！正文：隨著碧云國際工社周邊世界五百強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，一個超大型的國際社區(qū)正在浦東金橋悄然崛起。越來越多的外籍高管和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人將植根于此，進(jìn)而帶來無可限量的浩蕩商機(jī)。看來，用現(xiàn)在的資本投資金橋的未來，是一件再好不過的事情了。針對與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司目標(biāo)消費(fèi)群體，擬訂用理性訴求，初步定“聚焦時尚辦公分享金橋價值”辦公系列廣告1主標(biāo)題：時尚辦公鏡頭1副標(biāo)題：誰說公司不能擠進(jìn)世界500強(qiáng)？正文：《碧云國際工社》獨(dú)占浦東金橋晶鉆地標(biāo)，世界500強(qiáng)企業(yè)環(huán)聚其間，激蕩無限海量商機(jī)；20萬低首付，令企業(yè)輕松進(jìn)駐核心地標(biāo)，與世界至尊企業(yè)齊頭并進(jìn)！廣告2 主標(biāo)題：時尚辦公鏡頭2副標(biāo)題：離商務(wù)中心那么近，連傳真機(jī)都可以省了！正文：《碧云國際工社》的商務(wù)中心擁有全套先進(jìn)的辦公設(shè)備，精裝修小戶型戶戶配送家電家具，智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)和無線上網(wǎng)一應(yīng)俱全。輕松辦公，無往不利！廣告3主標(biāo)題：時尚辦公鏡頭3副標(biāo)題：趙總，簽完合同去樓下打壁球！《碧云國際工社》不僅是一個理想的辦公場所，更兼?zhèn)淞送晟频呐涮自O(shè)施，華貴大堂尊顯企業(yè)不凡實力，全星級酒店式服務(wù)讓您的業(yè)務(wù)在舉手投足間輕松達(dá)成。針對與為中高層