2012-3xx寫字樓營(yíng)銷推廣策略報(bào)告項(xiàng)目認(rèn)識(shí)武漢標(biāo)志性建筑——佳麗廣場(chǎng)，武漢無人不知、無人不曉武漢最繁華的商業(yè)中心地帶武漢標(biāo)志性高樓61層項(xiàng)目認(rèn)識(shí)歷史硬傷——爛尾樓形象將嚴(yán)重影響后期寫字樓銷售歷史背景：

61層高達(dá)251米的佳麗廣場(chǎng)，既是武漢的標(biāo)志性建筑之一，也是武漢最高最漂亮的爛尾樓，建成10年來，因其一直沒有全部達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，它的10-61層的寫字樓80%處于閑置狀態(tài)。項(xiàng)目認(rèn)識(shí)當(dāng)時(shí)甲級(jí)寫字樓的硬件，但由于年代較長(zhǎng),擁有甲級(jí)寫字樓的身段,乙級(jí)寫字樓租金水平.項(xiàng)目基本情況地理位置：中山大道818號(hào)平安大廈樓層狀況：共61層開發(fā)商：香港陸氏集團(tuán)入戶大堂：高度8米，面積60㎡，意大利花崗巖。電梯：配置有17部電梯、奧迪斯，載重1600kg；走廊：高度3米，寬度2米，吊頂經(jīng)營(yíng)狀況租金：約36元/㎡·月物業(yè)管理費(fèi)：17元/㎡·月項(xiàng)目認(rèn)識(shí)本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目認(rèn)識(shí)武漢標(biāo)志性建筑，漢口最繁華位置代名詞，但由于歷史遺留問題，形象遭受破壞；硬件陳舊，甲級(jí)寫字樓的身段，乙級(jí)寫字樓的租金水平。項(xiàng)目需要全新的形象入市Chapter1全新亮相亮相的定義？定義1：開始建立市場(chǎng)傳播體系，項(xiàng)目的整體形象出街！定義2：開始傳達(dá)項(xiàng)目銷售信息，項(xiàng)目的正式對(duì)外公開！第一戰(zhàn)——平安大廈亮相！亮相的意義：本案亮相：不同于一般項(xiàng)目的形象建立！1、本案勢(shì)必要完全顛覆前期的爛尾樓形象，全面塑造的新形象；是形象全新顛覆的概念！2、本案勢(shì)必要在短時(shí)間內(nèi)完成形象的重塑工作，同時(shí)開始對(duì)外公開銷售的信息；

是短期內(nèi)全面亮相的概念！全新亮相，全面推出!Chapter2為什么么要亮亮相？？本案周周邊云云集大大量寫寫字樓樓項(xiàng)目目，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈；；同時(shí)本本案要要在短短時(shí)間間內(nèi)顛顛覆““平安安大廈廈”的的的市市場(chǎng)形形象；；因此：：本案案勢(shì)必必要以以新的的形象象面世世。首首先就就要““亮相相”！針對(duì)““平安安大廈廈”，，新聯(lián)聯(lián)康市市場(chǎng)部部經(jīng)過過深度度調(diào)研研，具具體對(duì)對(duì)附近近區(qū)域的在在售寫寫字樓樓項(xiàng)目目展開開，情情況如如下：：市場(chǎng)分分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分布圖圖本案泰和廣廣場(chǎng)世貿(mào)廣廣場(chǎng)浦發(fā)銀銀行世貿(mào)大大廈泰和廣廣場(chǎng)浦發(fā)銀銀行大大廈項(xiàng)目臨臨近區(qū)區(qū)域?yàn)闉閰⒖伎紝?duì)象象，經(jīng)經(jīng)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在售售項(xiàng)目目?jī)H有有3個(gè)，下下面將將對(duì)各各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)展開開詳細(xì)細(xì)分析析。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目浦發(fā)銀銀行大大廈項(xiàng)目介介紹地址：：江漢漢區(qū)新新華路路218號(hào)級(jí)別：：5A甲級(jí)層高：：普通通戶型型3.8米，頂頂層6.2米戶型面面積：：半層層起售售，面面積為為900平米得房率率：75%左右二手寫寫字樓樓售價(jià)價(jià)：18000元/平米租金：：約100元/平米*月車位：：206個(gè)物業(yè)費(fèi)費(fèi)：18元/平米*月外墻：：全玻玻璃幕幕墻配套：：國(guó)際際商務(wù)務(wù)中心心，會(huì)會(huì)議室室，，精英英會(huì)會(huì)所所，中中山公公園，，漢口口中心心商業(yè)業(yè)配套套劣勢(shì)1、樓高高不夠夠，不不是地地標(biāo)性性建筑筑。2、戶型型面積積偏大大優(yōu)勢(shì)1、處于于市內(nèi)內(nèi)頂級(jí)級(jí)商務(wù)務(wù)區(qū)，，商務(wù)務(wù)氛圍圍濃厚厚。2、入駐駐企業(yè)業(yè)全部部為知知名企企業(yè)，，大大大提升升項(xiàng)目目檔次次。3、全玻玻璃幕幕墻，，外部部形象象好。。4、地下下車道道為雙雙向車車道，，人車車分流流，內(nèi)內(nèi)部交交通好好。5、國(guó)內(nèi)內(nèi)頂級(jí)級(jí)物業(yè)業(yè)。物物業(yè)費(fèi)費(fèi)18元比較較適中中，頭頭兩年年物業(yè)費(fèi)費(fèi)打五五折。。6、75%左右的的高得得房率率優(yōu)劣勢(shì)分析世貿(mào)大大廈項(xiàng)目介介紹地址：：江漢漢區(qū)解解放大大道686號(hào)級(jí)別：：乙級(jí)級(jí)層高：：2.8米戶型面面積：：60-1700平米得房率率：63%二手寫寫字樓樓售價(jià)價(jià)：9000元/平米租金：：約45元/平米*月車位：：100個(gè)左右右物業(yè)費(fèi)費(fèi)：14.5元/平米*月外墻：：石材材加玻玻璃幕幕墻配套：：綜合合商場(chǎng)場(chǎng):武漢廣廣場(chǎng)、、武漢漢國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)、世世貿(mào)廣廣場(chǎng)、、SOGO、新世世界。。銀行：：以世世貿(mào)為為中心心，2公里輻輻射范范圍內(nèi)內(nèi)遍布布有中中國(guó)銀銀行等等8大商業(yè)業(yè)銀行行與多多家金金融機(jī)機(jī)構(gòu)劣勢(shì)1、設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)間間較早早，內(nèi)內(nèi)部格格局比比較落落后。。2、入駐駐公司司檔次次不高高，無無法帶帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目形形象。。3、車位位不足足。4、物業(yè)業(yè)管理理與高高檔項(xiàng)項(xiàng)目相相比，，存在在較大大差距距。5、外立立面陳陳舊，，檔次次不高高。優(yōu)勢(shì)1、處于于武漢漢商業(yè)業(yè)中心心武廣廣商圈圈，外外部交交通發(fā)發(fā)達(dá)，，配套完完善。。2、層高高位列列武漢漢第二二，屬屬于武武廣商商圈內(nèi)內(nèi)的標(biāo)標(biāo)志性性建筑，，擁有有形象象特征征。3、項(xiàng)目目推出出時(shí)間間早，，具有有較高高知名名度，，人氣氣高。。4、隔斷斷面積積很全全面，，能滿滿足各各個(gè)級(jí)級(jí)別企企業(yè)的的需求求。優(yōu)劣勢(shì)分析泰和廣廣場(chǎng)地址：：硚口口區(qū)武武勝路路級(jí)別：：乙級(jí)級(jí)層高：：2.6米戶型面面積：：100-1000平米得房率率：60%左右二手寫寫字樓樓售價(jià)價(jià)：8000元/平米租金：：約50元/平米*月車位：：200個(gè)左右右物業(yè)費(fèi)費(fèi)：13.5元/平米*月外墻：：全玻玻璃幕幕墻配套：：武廣廣、新新世界界、建建銀、、二二十九九中。。劣勢(shì)1、老項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部格格局比比較陳陳舊。。2、客戶戶認(rèn)為為風(fēng)水水不好好，有有一些些大型型企業(yè)業(yè)搬出，，降低低了項(xiàng)項(xiàng)目形形象3、物業(yè)業(yè)管理理比較較落后后4、樓層層矮，，有壓壓抑感感。優(yōu)勢(shì)1、推出出時(shí)間間早，，名氣氣較高高。2、交通通便利利。3、武漢漢首座座超高高智能能型寫寫字樓樓。4、電梯梯時(shí)速速最高高4米/秒，比比較快快捷。。優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目名稱浦發(fā)銀行世貿(mào)大廈泰和廣場(chǎng)本案商務(wù)氛圍處于傳統(tǒng)商務(wù)圈處于商業(yè)中心處于商務(wù)中心邊沿武漢商業(yè)中心優(yōu)秀良好一般良好辦公環(huán)境通透采光好，有綠化廣場(chǎng)，對(duì)面為公園裙樓為商場(chǎng)，較雜亂老項(xiàng)目，周邊有少量綠植裙樓為商場(chǎng)，但部分朝向無高層建筑，視野開闊。優(yōu)秀較差一般一般車位206110200360一般欠缺良好優(yōu)秀物業(yè)管理國(guó)際頂級(jí)物業(yè)本土物業(yè)本土物業(yè)本土物業(yè)優(yōu)秀一般一般一般室內(nèi)層高（米）3.83.63.63.6優(yōu)秀正常正常正常均價(jià)(元/平米）1800090008000/最高較高較低/整體形象全玻璃幕墻，大堂氣派，檔次高石材玻璃幕墻，大廳小，層高為區(qū)域標(biāo)桿全玻璃幕墻，較陳舊樓層高、玻璃幕墻，大堂氣派，優(yōu)秀良好一般優(yōu)秀配套頂級(jí)商務(wù)配套頂級(jí)商業(yè)配套優(yōu)秀商業(yè)、商務(wù)配套優(yōu)秀商業(yè)、頂級(jí)商務(wù)配套優(yōu)秀優(yōu)秀良好優(yōu)秀各項(xiàng)目目綜合合比較較劣勢(shì)商務(wù)氛氛圍匱匱乏。。歷史遺遺留原原因?qū)?dǎo)致前前期形形象不不佳。。部分硬硬件陳陳舊優(yōu)勢(shì)武漢標(biāo)標(biāo)志性性建筑筑——佳麗廣廣場(chǎng)。。8米氣派派大堂堂，17部高速速奧蒂蒂斯電電梯武漢最最頂級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)中心心，商商業(yè)氛氛圍濃濃厚4.61層超高高層建建筑，，武漢漢數(shù)一一數(shù)二二高樓樓本案優(yōu)劣勢(shì)由上表表可得得出本本案優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)總結(jié)結(jié)本案雖雖然在在歷史史形象象和部部分硬硬件方方面存存在一一定缺缺陷，，但在在武漢漢人心心目中中佳麗廣廣場(chǎng)武武漢最最繁華華商業(yè)業(yè)中心心的形象象上也也有其其無法法取代代的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。亮相：：就是要要把所所有優(yōu)優(yōu)勢(shì)形形成一一股力力量，，脫穎而而出最終目目的：：整盤盤重塑塑、強(qiáng)強(qiáng)化優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，弱化劣劣勢(shì)，，建立立形象象高點(diǎn)點(diǎn)！Chapter3如何亮亮相？？1、營(yíng)銷銷策略略2、整改改建議議1、營(yíng)銷銷策略略1、產(chǎn)品品建議議2、價(jià)格格建議議3、營(yíng)銷銷建議議以何種種形象象入市市主題:武漢正正中心心，全全城商商務(wù)中國(guó)平平安大大廈，，寫字字樓·全新盛盛大推推出形象定定位1、產(chǎn)品品建議議產(chǎn)品建建議目前在在售辦辦公樓樓，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積多在在800-1000㎡㎡左右，，項(xiàng)目目的單單套面面積隔隔斷一一般在在40-160㎡㎡。戶型規(guī)規(guī)劃基基本上上以小小戶型型隔斷斷為主主，以以靈活活多變變的戶戶型尺尺度滿滿足各各類客客戶需需求。。目前在售項(xiàng)目目單套面積分分割在40-160平米區(qū)域項(xiàng)目位置產(chǎn)品類型面積割斷和標(biāo)準(zhǔn)層面積漢口航天雙城二七商圈商住兩用40-980菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)新華路商圈商住兩用、辦公樓45-80-850浦發(fā)銀行新華路商圈甲級(jí)辦公樓100-1000新長(zhǎng)江國(guó)際臨江商圈帶商住兩用90-1023時(shí)代一號(hào)臨江商業(yè)帶商住兩用78-940漢陽人信漢商銀座鐘家村商圈5.2米loft31-85-900閩東國(guó)際城鐘家村商圈辦公樓105-1078頂琇廣場(chǎng)王家灣商圈商住兩用35-412武昌福星國(guó)際城徐東商圈商住兩用135-860新時(shí)代商務(wù)中心中南商圈辦公樓173-1800光谷銀座光谷商圈辦公樓55-910武漢在售寫字字樓市場(chǎng)/面積分割目前對(duì)外銷售售平面樓層情情況：130平米160平米210平米建議：?jiǎn)挝谎刂w劃劃分，滿足不不同面積需求求。根據(jù)目前前市場(chǎng)在售寫寫字樓面積為為參考，面積積劃分在80-160平米為主力面面積。80%分割和組合銷銷售，20%整層銷售，靈靈活銷售的組組合方式，不不放走一個(gè)誠(chéng)誠(chéng)意客戶。目前租售面積積段產(chǎn)品建議2、價(jià)格建議集中售價(jià)段在在9500-11000元/平方米。價(jià)格差異主要要由地段、所所在商圈的能能級(jí)高低、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)影響響。浦發(fā)銀行行大廈產(chǎn)品等等級(jí)相對(duì)較高高，又靠近建建設(shè)大道商務(wù)務(wù)中心，售價(jià)價(jià)最高，尾盤盤達(dá)到了18000元/平方米。目前前在售寫字樓樓項(xiàng)目大多分分布在城市次次中心位置，，非傳統(tǒng)辦公公商業(yè)區(qū)，綜綜合體項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃居多，售售價(jià)較接近區(qū)區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。如如漢口的時(shí)代代廣場(chǎng)、航天天雙城、菱角角湖萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)；武昌的福福星國(guó)際城；；漢陽的閩東東國(guó)際等均為為城市綜合體體項(xiàng)目，項(xiàng)目目規(guī)劃均含有有住宅、寫字字樓及集中式式商業(yè)。這類類項(xiàng)目寫字樓樓售價(jià)均與周周邊住宅價(jià)格格相近。目前在售寫字字樓價(jià)格在9500-10000元/平米區(qū)域項(xiàng)目位置產(chǎn)品類型售價(jià)（元/平方米）漢口航天雙城二七商圈商住兩用辦公毛坯：9000-9500裝修公寓：10000-11000菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)唐家墩商圈商住兩用、辦公樓精裝11000毛坯10000浦發(fā)銀行新華路商圈甲級(jí)辦公樓已交付使用，尾盤：18000新長(zhǎng)江國(guó)際臨江商圈帶商住兩用尾盤：16000時(shí)代一號(hào)臨江商業(yè)帶商住兩用無江景：11000-12000側(cè)面江景：14000-18000正面江景：21000-27000漢陽人信漢商銀座鐘家村商圈5.2米loft裝修13000閩東國(guó)際城鐘家村商圈辦公樓9500頂琇廣場(chǎng)王家灣商圈商住兩用公寓：7800辦公：7500武昌福星國(guó)際城徐東商圈商住兩用精裝公寓：12000辦公毛坯：11000新時(shí)代商務(wù)中心中南商圈辦公樓已交付使用，9500-10000光谷銀座光谷商圈辦公樓9500武漢在售寫字字樓市場(chǎng)價(jià)格格水平選取比較樓盤盤確定樓盤權(quán)重重打分比準(zhǔn)價(jià)生成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似似、區(qū)域或區(qū)區(qū)域價(jià)值接近近;目標(biāo)客戶相似似或部分重疊疊，銷售期重重合。根據(jù)與項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。。評(píng)定指標(biāo)：：客戶重疊程度度、和本項(xiàng)目目距離的遠(yuǎn)近近、和本項(xiàng)目目的相似度共9項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：：地段，交通,生活配套，辦辦公環(huán)境、商商務(wù)氛圍，建建材，整體形形象及物業(yè)管管理，車位。“市場(chǎng)比較法法”的推導(dǎo)步步驟核心均價(jià)的主主要推導(dǎo)方法法:“市場(chǎng)比較法”。市場(chǎng)比較法是將需要定價(jià)價(jià)的對(duì)象與在在定價(jià)期間有有交易的類似似房地產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行比較，，對(duì)這些類似似房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格做適當(dāng)?shù)牡男拚?，以此此確定客觀合合理價(jià)格的方方法。周邊二手寫字字樓的價(jià)格主主要集中在8000-9000元/平米,租金在36-50元*平米/月周邊二手寫字字樓售價(jià)項(xiàng)目名稱地理位置產(chǎn)品類型定位標(biāo)準(zhǔn)單層面積隔斷面積電梯配備管理公司物業(yè)管理租金（元/㎡·月）售價(jià)（元/㎡）泰和廣場(chǎng)硚口區(qū)武勝路47F甲級(jí)寫字樓200可割斷9部13.5508000平安大廈（佳麗廣場(chǎng)）江漢區(qū)中山大道818號(hào)59F21-42F只租不賣甲級(jí)寫字樓130、160、210.2000可割斷15部高中低檔樓層各5部家爵1436/世茂大廈江漢區(qū)解放大道686號(hào)58F甲級(jí)60--170013*奧的斯（21人）14.5459000競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比比：選取周邊邊檔次、租金金相似寫字樓樓：世茂大廈廈與泰和廣場(chǎng)場(chǎng)打分及權(quán)重：

地段交通生活配套辦公環(huán)境商務(wù)氛圍建材整體形象物業(yè)管理車位總分參看權(quán)重權(quán)重10105101020101510100

泰和廣場(chǎng)994981991488940%世茂大廈994891881478660%平安大廈10747717712980100%Y（項(xiàng)目均價(jià)））=K1·S1·N3/N1+K2·S2·N3/N2=7700元/平米評(píng)分結(jié)果：對(duì)比定價(jià)——指標(biāo)可類比項(xiàng)目平安大廈（3)泰和廣場(chǎng)（1)世茂大廈（2)合計(jì)權(quán)重（N）898680均價(jià)（S）90008000—所占權(quán)重（K）40%60%—權(quán)重均價(jià)（Y）3235446577009樓單價(jià)：5000元/平米9樓單價(jià)：5000元/平米17樓單價(jià)：7500元/平米信息來源：周周邊二手房中中介平安大廈目前前在售二手寫寫字樓報(bào)價(jià)5000-7500元/平米8樓單價(jià)：5600元/平米平安大廈二手手寫字樓售價(jià)價(jià)市場(chǎng)比較法定定價(jià)結(jié)果：7700元/平米平安大廈二手手寫字樓價(jià)格格水平:5000-7500元/平米價(jià)格策略：低開高走的策策略（目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開始出出現(xiàn)低迷，高高價(jià)入市風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大）價(jià)格建議：先推出部分低低樓層房源，，以7500元/平米低價(jià)入市市，試探市場(chǎng)，最最后根據(jù)實(shí)際際情況適當(dāng)調(diào)調(diào)價(jià)。定價(jià)建議：寫字樓的月均均銷量在3000平方米左右。。地段極佳的的Soho型小戶型商住住項(xiàng)目，銷量量稍好，每月月去化量約在在4000平方米。武漢在售寫字字樓—銷售情況寫字樓月均去去化量在3000平米左右。區(qū)域項(xiàng)目位置月銷售情況漢口航天雙城商住兩用35000-4000平方米菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)商住兩用、辦公樓6月開盤，當(dāng)月約3.5萬平方米浦發(fā)銀行甲級(jí)辦公樓3000-4000平方米新長(zhǎng)江國(guó)際商住兩用約3000平方米時(shí)代一號(hào)商住兩用約2000平方米漢陽人信漢商銀座5.2米loft約4000平方米閩東國(guó)際城辦公樓約1000平方米頂琇廣場(chǎng)商住兩用2500-3000平方米武昌福星國(guó)際城商住兩用4000-5000平方米新時(shí)代商務(wù)中心辦公樓/光谷銀座辦公樓約2000-2500平方米項(xiàng)目規(guī)模：5萬平米市場(chǎng)去化速度度：月均去化化3000平米左右按武漢在售寫寫字樓去化速速度分析5萬方需16個(gè)月售罄方案一：7500元/平米低價(jià)入市市，由于低價(jià)入市市，市場(chǎng)接受受度高，加之之前期的廣告告宣傳，開盤盤即可去化大大量房源，造造成市場(chǎng)轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，預(yù)計(jì)計(jì)只需要12個(gè)月（1年）左右時(shí)間間可售罄。方案二：7700元/平米價(jià)格入市市，貼近市場(chǎng)價(jià)格格，按在售寫寫字樓的去化化速度預(yù)計(jì)需需要16個(gè)月左右可售售罄。方案三：8000元/平米價(jià)格入市市，高于市場(chǎng)價(jià)格格，可能對(duì)銷銷售速度造成成直接影響，，預(yù)計(jì)24個(gè)月（2年）左右時(shí)間間售罄。3、營(yíng)銷建議尋找我們的客客戶調(diào)研武漢在售售寫字樓特征征：根據(jù)武漢在售售寫字樓項(xiàng)目目的實(shí)地調(diào)研研，以及對(duì)寫寫字樓銷售人人員的訪談，，武漢寫字樓樓購(gòu)買寫字樓樓客戶呈現(xiàn)以以下特征：按購(gòu)買目的劃劃分，寫字樓樓客戶以自用用為主，投資資為輔，二者者比例約為8：2。由于寫字樓客客戶總量相對(duì)對(duì)住宅較小，，因此在特定定的時(shí)間內(nèi)，，寫字樓客戶戶總量是有限限的。因此，，寫字樓客戶戶總量是較為為平穩(wěn)的，不不會(huì)像住宅一一樣有總量的的大變化。購(gòu)買寫字樓目目的自用為主主，投資為輔輔。武漢在售寫字字樓市場(chǎng)/客戶分析從購(gòu)買行業(yè)的的分布來看，，電子、貿(mào)易占占?jí)艛嗟匚唬黄浯问墙鹑谌?、投資、廣廣告、房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，再次次是紡織、、化工、實(shí)業(yè)業(yè)、高科技、、機(jī)械、建材材行業(yè)客戶，，其他行業(yè)相相當(dāng)分散。電子、貿(mào)易類類公司是夠買買寫字樓的主主力人群武漢在售寫字字樓市場(chǎng)/職業(yè)特征我們的客戶特特征：購(gòu)買目的：自自主為主、少少量投資客戶戶客戶行業(yè)：主要以房地產(chǎn)、廣告告、電子、貿(mào)貿(mào)易、物流、、建材等實(shí)業(yè)行業(yè)為為主。銷售手段積累累客戶寫字樓實(shí)地拜拜訪增加客戶戶量置業(yè)顧問走出出售樓部現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，到潛藏客客戶需求的區(qū)區(qū)域，進(jìn)行主主動(dòng)拜訪，具具體工作計(jì)劃劃如下目的地：前期拜訪的目目的地確定為為在青年路、、新華路、建建設(shè)大道沿線線寫字樓或商商住兩用樓內(nèi)內(nèi)辦公的房地產(chǎn)、廣告告、電子、貿(mào)貿(mào)易、物流、、建材職業(yè)單單位為主，進(jìn)行拜訪。。時(shí)間：開盤前。人員：每天安排2至3名置業(yè)顧問。。方式：為減弱客戶的的抵觸，提高高拜訪效率，，建議采用調(diào)調(diào)查問卷方式式切入，并附附贈(zèng)小禮品的的方式進(jìn)行，，調(diào)查并挖掘掘客戶需求。。銷售方式一電話拜訪增加加客戶量時(shí)間：開盤前。人員：每天安排1-3名置業(yè)顧問方式：通過黃頁等途途徑取得目標(biāo)標(biāo)企業(yè)單位聯(lián)聯(lián)系電話，電電話推薦、邀邀約看房或預(yù)預(yù)約拜訪。銷售方式二平安保險(xiǎn)大客客戶電話回訪訪增加客戶量量時(shí)間：開盤前。人員：每天安排1-3名置業(yè)顧問方式：通過平安集團(tuán)團(tuán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的的大客戶，告告知因?yàn)槟鞘俏覀兊拇罂涂蛻?，你可以以享受?gòu)買平平安大廈的額額外優(yōu)惠活動(dòng)動(dòng)。銷售方式三營(yíng)銷手段積累累客戶營(yíng)銷手段：本案的全新形形象入市決定定本案需要高高調(diào)入市，而而產(chǎn)品的靈活活性與客戶的多元化又又決定看了營(yíng)營(yíng)銷手段的多多樣性。1、利用平安集團(tuán)團(tuán)在武漢大客客戶資源進(jìn)行行挖掘，抓住最容易易獲得的那部部分客戶，以以優(yōu)惠政策吸吸引客戶購(gòu)買買。2、利用目前平安安大廈租賃客客戶和以前購(gòu)購(gòu)買客戶，建立內(nèi)部信信息平臺(tái)，舉舉辦各種營(yíng)銷銷活動(dòng)，進(jìn)行行圈層營(yíng)銷。。3、利用大眾媒體體見了項(xiàng)目形形象吸引區(qū)域域外的客戶，利用小眾媒媒體精準(zhǔn)傳播播尋找投資客客戶，利用產(chǎn)產(chǎn)品靈活性租租金保障策略略吸引其投資資。大客客戶戶策策略略：：VIP客戶戶策策略略：：客戶戶描描述述：：平安安集集團(tuán)團(tuán)武武漢漢大大客客戶戶———————平安安大大廈廈寫寫字字樓樓平安安集集團(tuán)團(tuán)在在武武漢漢擁擁有有龐龐大大客客戶戶群群體體，，這這部部分分群群體體對(duì)對(duì)平平安安集集團(tuán)團(tuán)品品牌牌認(rèn)認(rèn)可可度度高高，，資資金金充充裕裕，，消消費(fèi)費(fèi)能能力力強(qiáng)強(qiáng)，，是是項(xiàng)項(xiàng)目目寫寫字字樓樓最最大大潛潛在在客客戶戶群群體體。。佳麗麗廣廣場(chǎng)場(chǎng)品品牌牌商商家家———————平安安大大廈廈寫寫字字樓樓其品品牌牌商商家家供供貨貨商商資資金金雄雄厚厚，，有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的資資金金投投資資寫寫字字樓樓，，同同時(shí)時(shí)平平安安大大廈廈寫寫字字樓樓作作為為他他們們?cè)O(shè)設(shè)立立辦辦公公場(chǎng)場(chǎng)所所。。推廣廣方方式式：：函告告平平安安集集團(tuán)團(tuán)大大客客戶戶，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)其其辦辦理理會(huì)會(huì)員員升升級(jí)級(jí)事事項(xiàng)項(xiàng)，，購(gòu)購(gòu)買買平平安安大大廈廈或或租租賃賃平平安安大大廈廈寫寫字字樓樓客客戶戶可可銷銷售售平平安安大大廈廈會(huì)會(huì)員員優(yōu)優(yōu)惠惠，，同同事事可可獲獲得得購(gòu)購(gòu)買買集集團(tuán)團(tuán)任任何何保保險(xiǎn)險(xiǎn)的的折折扣扣優(yōu)優(yōu)惠惠。。向品品牌牌商商家家供供貨貨商商發(fā)發(fā)放放平平安安大大廈廈會(huì)會(huì)員員卡卡。。會(huì)員員權(quán)權(quán)益益：：享受受平平安安集集團(tuán)團(tuán)平平安安保保險(xiǎn)險(xiǎn)折折扣扣優(yōu)優(yōu)惠惠；；有權(quán)權(quán)享享受受平平安安大大廈廈量量身身定定做做的的會(huì)會(huì)員員服服務(wù)務(wù)及及組組織織參參加加會(huì)會(huì)員員活活動(dòng)動(dòng)；；會(huì)員員前前期期被被給給予予優(yōu)優(yōu)先先選選房房的的功功能能；；享享受受購(gòu)購(gòu)房房?jī)?yōu)優(yōu)惠惠（（優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度可可根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際情情況況確確定定））享受受購(gòu)購(gòu)房房推推薦薦客客戶戶獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)一個(gè)個(gè)階階層層，，一一個(gè)個(gè)禮禮遇遇VIP客戶戶策策略略：：租金金保保障障策策略略：：CLUB營(yíng)銷銷策策略略CLUB營(yíng)銷銷策策略略推廣廣方方式式積積累累客客戶戶通路路選選擇擇：：大大眾眾媒媒體體+小眾眾傳傳播播（具具體體針針對(duì)對(duì)寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)客客戶戶屬屬性性分分析析））報(bào)紙紙雜志志網(wǎng)絡(luò)絡(luò)短信信電梯梯DMsp活動(dòng)動(dòng)針對(duì)對(duì)性性的的媒媒體體推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)平安安大大廈廈寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)所所輻輻射射的的區(qū)區(qū)域域一一定定是是面面向向全全武武漢漢市市乃乃至至整整個(gè)個(gè)湖湖北北省省內(nèi)內(nèi)的的，，但但就就項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在的的區(qū)區(qū)域域和和主主要要目目標(biāo)標(biāo)克克群群來來講講，，又又相相對(duì)對(duì)集集中中。。推廣廣方方式式：：集中中性性通通路路統(tǒng)統(tǒng)一一推推廣廣+區(qū)域性通路針針對(duì)性推廣整合武漢市主主流媒體集中中性統(tǒng)一推廣廣在平安旗下物物業(yè)分布區(qū)域域建立分銷點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合區(qū)域域內(nèi)的媒體資資源針對(duì)性的的推廣活動(dòng)。。實(shí)施步驟：1、利用大眾媒媒體集中推廣廣，在項(xiàng)目前前期建立形象象高度，形成成市場(chǎng)印象2、在各區(qū)域內(nèi)內(nèi)結(jié)合區(qū)域內(nèi)內(nèi)的媒體資源源進(jìn)行針對(duì)性性的推廣活動(dòng)動(dòng)3、成立客戶聯(lián)聯(lián)盟，集合圈圈層營(yíng)銷利用用口碑傳播。。推廣方法電梯廣告樣本漢正街中心商商城元辰國(guó)際（青青年路）國(guó)際青年大廈廈建議分布泰合廣場(chǎng)（武武勝路）福星惠譽(yù)國(guó)際際大廈寶麗金國(guó)際（（江漢路）雜志直接擺放在寫寫字樓大堂內(nèi)內(nèi)的雜志架上上；直接投遞到中中小型企業(yè)的的老板辦公室室；覆蓋全武漢三三鎮(zhèn)各大寫字字樓，商住樓樓；全面發(fā)布“平平安大廈”寫寫字樓首座盛盛大亮相信息息。建議：Boss商情面向全國(guó)發(fā)行行，以DM直投和市場(chǎng)銷銷售兩大模式式公開發(fā)行《BOSS商情》以“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)””高端人群數(shù)據(jù)據(jù)庫投寄航空、鐵路、、豪華游輪；；機(jī)場(chǎng)貴賓通道道唯一指定（（第二航站樓樓唯一指定））。廣告客戶涵蓋蓋商業(yè)地產(chǎn)、、汽車、星級(jí)級(jí)酒店、高檔檔娛樂場(chǎng)所、、各銀行系統(tǒng)統(tǒng)以及高爾夫夫俱樂部等。。封面面內(nèi)頁專題網(wǎng)絡(luò)絡(luò)首頁2、整改建議1、硬件設(shè)施建建議2、物業(yè)服務(wù)建建議3、政府配合支支持1、硬件設(shè)施建建議——銷售中心包裝裝平安大廈大堂堂處理后售樓部部售樓部部：裝修：：設(shè)立沙沙盤，，內(nèi)部部全部部更新新、清清洗位置：：選擇平平安大大廈一一樓大大堂，，一來來引起起以前前租客客和業(yè)業(yè)主注注意，，二來來人流流量大大，昭昭示性性強(qiáng)。。平安大大廈外外立面面樓體廣廣告理由:佳麗廣廣場(chǎng)樓樓層高高，人人流量量大，，昭示示性強(qiáng)強(qiáng)，其其樓體體廣告告效果果好于于任何何廣告告投放放。樓體廣廣告配配合1、硬件件設(shè)施施建議議——銷售中中心包包裝導(dǎo)視樣樣本1、硬件件設(shè)施施建議議——銷售中中心包包裝道旗樣樣本1、硬件件設(shè)施施建議議——銷售中中心包包裝展板板樣本本1、硬件件設(shè)施施建議議—