前言本報告基基于我公公司已提提交貴公公司的《上實黃島島項目市市場研究究報告》完成，相相關內容容不再重重復詳述述，只做做簡單概概括。一、青島島的經濟濟地位環(huán)渤海經經濟圈的的中心城城市中國東部部的重要要港口城城市位于山東東省城市市圈領頭頭羊的位位置二、大青青島戰(zhàn)略略青島政府府適時地地推出了了西海岸岸經濟發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃包括黃島島在內的的西海岸岸將會建建成一個個集中居居住、旅旅游、航航運、制制造業(yè)與與一體的的第二個個青島市市區(qū)通過落戶戶大型產產業(yè)項目目、健全全配套設設施等多多種方式式吸引大大量新增增人口。。到二零零零二年年，西部部海岸人人口將達達到160余萬人。。三、黃島島發(fā)展過過程及定定位階段時間政策標志典型事件探索起步階段1985年至1992年以項目建設帶動基礎設施建設，以基礎設施建設保證項目上馬國家級青島新技術試驗區(qū)在開發(fā)區(qū)成立，青島保稅區(qū)經國務院批準設立二次創(chuàng)業(yè)階段1992年至2001年小平同志南巡講話青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一第三階段2001年3月至今挺進西海岸、構建青島經濟發(fā)展重心黃島的經濟迅速上揚黃島市區(qū)形成規(guī)模黃島的房地產呈現(xiàn)高速發(fā)展1、黃島GDP的發(fā)展自92年以來，，黃島的的GDP上漲迅速速反映了黃黃島經歷歷的三個個發(fā)展階階段2、人人口口發(fā)發(fā)展展（（1989————2003）2003年人人口口增增長長率率6.5%，自自然然增增長長率率僅僅為為千千分分之之5.45，可可見見黃黃島島的的人人口口主主要要以以外外來來人人口口的的增增加加量量為為主主；；這這充充分分說說明明了了其其移民民城城市市的特特色色，，人口口低低齡齡化化是黃黃島島另另一一個個特特點點黃島島未未來來有有深深圳圳移移民民城城市市的的特特性性3、黃黃島島未未來來發(fā)發(fā)展展及及定定位位膠州州灣灣西西海海岸岸經經濟濟發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的核核心心黃島島將將成成為為青青島島市市新新的的重重要要經經濟濟區(qū)區(qū)4、人人口口發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢預預測測對比比上上海海浦浦東東的的人人口口密密度度，，黃黃島島人人口口仍仍有有發(fā)發(fā)展展空空間間影響響因因素素：：大大學學城城、、大大煉煉油油等等項項目目浦東黃島人口（人）176.6923.8面積（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黃黃島島房房地地產產市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀開發(fā)發(fā)項項目目區(qū)區(qū)域域集集中中購買買者者投投資資目目的的性性強強價格格漲漲幅幅大大、、速速度度快快物業(yè)業(yè)帶帶內內裝裝修修整體體市市場場目目前前進進入入調調整整期期6、黃黃島島房房地地產產發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢在2008年奧奧運運會會的的契契機機下下，，會會有有新新一一輪輪的的市市場場競競爭爭產業(yè)業(yè)等等項項目目的的上上馬馬，，使使黃黃島島進進入入高高速速發(fā)發(fā)展展期期各類類型型的的物物業(yè)業(yè)產產品品紛紛紛紛登登陸陸黃黃島島，，加加劇劇競競爭爭與青青島島市市區(qū)區(qū)的的差差距距逐逐漸漸減減小小拆遷遷改改造造項項目目陸陸續(xù)續(xù)展展開開新一一輪輪的的投投資資熱熱潮潮在在2年后后產產生生項目目所所處處的的環(huán)環(huán)境境項目目地地塊塊一、、長長江江路路街街道道辦辦事事處處1、長長江江路路辦辦事事處處區(qū)區(qū)域域狀狀況況該區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃定定位位為為黃黃島島的的行政政商商務務中中心心黃島島城城區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展主主要要集集中中在在本本區(qū)區(qū)域域是黃黃島島主主要要的的商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域囊括括了了香香江江路路商商圈圈和和長長江江路路商商圈圈商業(yè)業(yè)和和住住宅宅房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目主主要要集集中中在在本本區(qū)區(qū)域域2、人人口口密密度度分分布布黃島島現(xiàn)現(xiàn)在在的的人人口口雖雖少少，，但但是是37%集中中在在長長江江路路街街道道辦辦事事處處，，有有近近15萬人人口口，，人人口口密密度度約約3409人人/km2,超過過浦浦東東的的平平均均人人口口密密度度，，具具有有良良好好的的商商業(yè)業(yè)基基礎礎。。3、長長江江路路街街道道辦辦事事處處土土地地供供給給長江江路路街街道道辦辦事事處處目目前前農農村村已已經經基基本本上上被被城城市市替替代代，，行行政政村村的的數(shù)數(shù)量量只只有有18個；；未來來土土地地供供給給主主要要集集中中在在江江山山路路以以西西和和昆昆侖侖山山路路以以東東的的區(qū)區(qū)域域。。此此區(qū)區(qū)域域主主要要為為農農村村的的舊舊村村改改造造和和農農田田的的征征用用等等。。二、、香香江江路路片片區(qū)區(qū)狀狀況況ABCDEFG1、香香江江路路片片區(qū)區(qū)是是黃黃島島行行政政商商務務中中心心的的成成熟熟商商圈圈和和金金融融中中心心2、香香江江路路的的商商圈圈現(xiàn)現(xiàn)狀狀以中中低低檔檔的的大大眾眾化化消消費費為為主主南北北的的人人氣氣反反差差較較大大人流流集集中中，，消消費費能能力力較較強強，，已已初初步步形形成成了了一一定定的的商商業(yè)業(yè)格格局局；；整體體商商業(yè)業(yè)布布局局比比較較傳傳統(tǒng)統(tǒng)，，經經營營缺缺乏乏特特色色，，形形態(tài)態(tài)相相對對老老化化；；購物物空空間間狹狹窄窄，，商商業(yè)業(yè)觀觀賞賞性性及及休休閑閑性性較較差差；；業(yè)態(tài)態(tài)分分布布相相對對單單調調，，文文化化餐餐飲飲服服務務類類發(fā)發(fā)展展不不足足；；停車車位位嚴嚴重重不不足足；；整個個商商圈圈向向更更大大規(guī)規(guī)模模及及更更高高檔檔次次發(fā)發(fā)展展有有一一定定的的障障礙礙；；項目目以以西西““云云海海天天城城””中中低低檔檔消消費費市市場場，，非非常常繁繁榮榮。。3、香香江江路路商商圈圈分分析析結結論論香江江路路屬屬于于黃黃島島的的商商業(yè)業(yè)中中心心，，片片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展的的提提升升空空間間較較大大周邊邊配配套套、、設設施施齊齊全全，，商商業(yè)業(yè)較較多多，，雷雷同同性性強強，，沒沒有有亮亮點點項項目目整個個商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)落落后后，，不不具具備備改改造造升升級級條條件件三、、項項目目地地塊塊分分析析1、項項目目技技術術參參數(shù)數(shù)總用地面積23051㎡建筑容積率

≤4.0

建筑覆蓋率47%地面建筑面積≤92200㎡其中：商業(yè)37200㎡住宅55000㎡地下建筑面積35500㎡建筑層數(shù)多高層機動車位810個后退用地紅線其他要求2、四四至至道道路路及及建建筑筑黃島四中工業(yè)區(qū)電子第四十一研究所工業(yè)區(qū)高科技創(chuàng)業(yè)中心中達化纖輕騎大廈香江花園長江商廈吉韓商廈吳家莊云海商城黃島成人中專青島昌隆文具有限公司百盛金融一條街魯澤大廈雙鑫園大酒店消防大隊公安宿舍供電大樓世家花園世家花園世家花園世家花園道路路和和交交通通分分析析項目目地地塊塊南南側側是是香香江江路路，，雙雙向向四四車車道道，，西西連連江江山山路路。。江江山山路路是是連連接接膠膠州州灣灣高高速速公公路路的的主主干干道道。。項目地塊塊東側是是太行山山路，雙雙向四車車道，南南連長途途汽車站站，北連連江山路路直達環(huán)環(huán)膠州灣灣高速公公路驅車5分鐘可到到達黃島島長途汽汽車站驅車10分鐘可到到達薛家家島輪渡渡碼頭驅車15分鐘即可可到達環(huán)環(huán)膠州灣灣高速公公路到達青島島國際機機場的距距離與青青島市區(qū)區(qū)相同，，驅車約約45分鐘公交線路路分析公交車始終站點發(fā)車間隔時間客流量比1路輪渡——金沙灘3分47%2路唐島灣——安子碼頭8分9%6路柳花泊——唐島灣20分7%15路唐島灣——福瀛裝飾城4分28%21路王家港——臺子溝25分4%22路金沙灘——后岔灣12分5%途經項目目地塊周周邊的公公交車如如下：3、地塊塊分析結結論周邊市政政配套成成熟，但但商業(yè)氛氛圍較淡淡人流量較較大，但但是駐足足人員很很少周邊現(xiàn)有有居住小小區(qū)較多多周邊部分分工業(yè)廠廠區(qū)未來來規(guī)劃為為住宅小小區(qū)項目地塊塊交通便便捷，但但沒有公公交車在在地塊停?？楷F(xiàn)有城市市綠化帶帶對項目目未來的的經營有有影響建議1建議2地塊南側側的城市市綠化用用地對本本項目的的商業(yè)氣氣氛營造造形成不不利的影影響。建建議發(fā)展展商向政府相相關部門門申請把把該地快快作為項項目的組組成部分分統(tǒng)一考考慮，使之與項項目自成成一體。。四、項目目SWOT分析S.優(yōu)勢W.劣勢O.機會T.威脅1、Strength優(yōu)勢分析析S１：區(qū)域缺乏乏高檔綜綜合物業(yè)業(yè)項目，，項目占占據(jù)領先先空位S２：鄰近臨近近黃島商商業(yè)圈香香江路，，占盡地地利S３：地塊周邊邊居住小小區(qū)眾多多，人流流集中，，消費能能力較強強S４：投資客看看好黃島島的未來來，具有有強烈的的投資熱熱情，購購買力強強勁S５：產權式酒酒店、公公寓具有有很強的的投資價價值S６：上實、中中原強強強聯(lián)合S１：區(qū)域缺乏乏高檔綜綜合物業(yè)業(yè)項目，，項目占占據(jù)領先先空位香江路的的市場價價值已經經迅速提提升香江路商商業(yè)規(guī)模模較小、、沒有特特色、傳傳統(tǒng)性強強高檔商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場仍屬屬于空白白高檔商業(yè)業(yè)物業(yè)在在該區(qū)域域還存在在較大的的提升空空間，本本項目的的建立將將會占據(jù)據(jù)領先的的空位，，從而取取得競爭爭中的領領先優(yōu)勢勢。S２：鄰近臨近近黃島商商業(yè)圈香香江路，，占盡地地利香江路金金融商業(yè)業(yè)密集，，輻射整整個黃島島開發(fā)區(qū)區(qū)。未來香江江路的發(fā)發(fā)展同樣樣不可限限量。本項目是是近期香江江路沿線線開發(fā)的的唯一大大型綜合合類類項項目，獨有賣賣點無可可比擬S３：地塊周邊邊居住小小區(qū)眾多多，人流流集中，，消費能能力較強強香江路的的人流是是黃島最最大的周邊存在在著很多多的機關關單位和和住宅宿宿舍大量的機機關單位位和住宅宅宿舍所所帶來的的人群為為本項目目提供了了商業(yè)所所必需的的客戶基基礎。S４：投資客看看好黃島島的未來來，具有有強烈的的投資熱熱情，購購買力強勁黃島房地地產物業(yè)業(yè)的購買買客戶以以投資為為主約占占60%。黃島是未未來青島島西海岸岸城市的的中心。。S５：產權式酒酒店、公公寓具有有很強的的投資價價值產權式物物業(yè)具有有獨特的的投資價價值產權式物物業(yè)正在在被越來來越多的的業(yè)內人人士和普普通消費費者所認認可。產權式物物業(yè)高額額利潤回回報、較較少的資資金投入入S６：上實、中中原強強強聯(lián)合上海上實實城市發(fā)發(fā)展投資資有限公公司，實實力雄厚厚，在業(yè)業(yè)界擁有有良好的的聲譽。。中原集集團是在在地產界界打拼25年的著名名專業(yè)代代理公司司，擁有有一批專專業(yè)、精精干的人人才。二二者強強強聯(lián)合，，前景廣廣闊。2、Weakness劣勢分析析W１：項目地塊塊屬于香香江路的的斷層地地帶W２：地塊的容容積率高高W３：上實品牌牌目前在在黃島缺缺乏號召召力W４：周邊業(yè)態(tài)態(tài)分布缺缺乏整體體布局W５：政府的盲盲目規(guī)劃劃、招商商W１：項目地塊塊屬于香香江路的的斷層地地帶項目東是是香江路路商業(yè)的的中心地地段。項項目西是是低檔次次集貿市市場的聚聚集地。。東西兩兩側各自自聚集了了大量的的人氣。。本項目位位于香江江路兩大大商業(yè)板板塊的中中部。周周邊人流流量小，，商業(yè)氛氛圍非常常冷清W２：地塊的容容積率高高本項目的的總占地地面積在在2萬平方米米左右，，而規(guī)劃劃建筑面面積接近近10萬平方米米必須壓縮縮廣場面面積，從從而使項項目難以以形成具具有特色色的文化化廣場W３：上實品牌牌目前在在黃島缺缺乏號召召力上實的品品牌號召召力偏弱弱該項目在在策劃、、推廣和和宣傳的的過程中中缺少發(fā)發(fā)展商品品牌力的的有效支支撐。W４：周邊業(yè)態(tài)態(tài)分布缺缺乏整體體布局周邊物業(yè)業(yè)缺乏經經營特色色缺乏創(chuàng)新新意識和和創(chuàng)新策策略W５：政府的盲盲目規(guī)劃劃、招商商政府規(guī)劃劃的前瞻瞻性較低低大量招商商導致商商業(yè)供應應過剩3、Opportunity機會分析析O１：青島西部部城市的的規(guī)劃建建設O２：2008年奧運會會，青島島將成為為世界矚矚目的焦焦點O３：未來的青青黃跨海海大橋連連接青島島與黃島島O４：產業(yè)資源源、自然然資源、、學院資資源的挖挖掘和完完善O５：百盛即將將入駐，，帶動香香江路北北側商業(yè)業(yè)氣氛O１：青島西部部城市的的規(guī)劃建建設青島的西西部城市市將是以以黃島開開發(fā)區(qū)為為中心，，整合膠膠州和膠膠南部分分區(qū)域西海岸城城市將成成為第二二個青島島市區(qū)O２：2008年奧運會會，青島島將成為為世界矚矚目的焦焦點2008年青島將將成為世世界矚目目的焦點點適時利用用奧運會會的契機機，為本本項目增增加機會會點O３：未來的青青黃跨海海大橋連連接青島島與黃島島青島海灣灣大橋規(guī)規(guī)劃已經經出臺縮小兩岸岸的距離離，縮小小兩地的的經濟實實力黃島成為為中國的的第二個個浦東O４：產業(yè)資源源、自然然資源、、學院資資源的挖挖掘和完完善黃島產業(yè)業(yè)發(fā)達，，多家世世界知名名企業(yè)進進入黃島島薛家島旅旅游風景景區(qū)，每每年吸引引大量的的游客石油大學學等多所所知名院院校進駐駐黃島O５：百盛即將將入駐，，帶動香香江路北北側商業(yè)業(yè)氣氛帶動香江江路北側側的商業(yè)業(yè)氣氛的的提升百盛為舊舊房改造造，發(fā)展展受限4、Threat威脅分析析T１：潛在競爭爭對手較較多T２：香江路詳詳細規(guī)劃劃尚未出出臺T３：長江路日日益攀升升的人氣氣會對香香江路形形成客群群分流T１：潛在競爭對手手較多多個大型的商商業(yè)市場意向向進入黃島形成巨大的商商業(yè)體量與本項目在目目標客群方面面有較大的重重合T２：香江路詳細規(guī)規(guī)劃尚未出臺臺商圈成型較早早，物業(yè)分布布不均，商業(yè)業(yè)模式較為傳傳統(tǒng)未來的商業(yè)分分布，以及人人流的導向都都會對本項目目造成極大的的影響T３：長江路日益攀攀升的人氣會會對香江路形形成客群分流流長江路作為一一條新崛起的的商圈，其商商業(yè)正處于發(fā)發(fā)展階段，商商業(yè)潛力巨大大長江路的定位位是黃島未來來的行政商務務中心區(qū)長江路的這種種日益發(fā)展的的商業(yè)將會對對本項目構成成極大的威脅脅我們要做成什什么樣的物業(yè)業(yè)項目總體定位位具有片區(qū)地標標性的大型綜綜合性商業(yè)項項目項目定位與片片區(qū)定位的關關系香江路作為行行政商務中心心的重要商圈圈，需要一個個具有標志性性建筑物長江路街道辦辦事處是黃島島的行政商務務中心，應該該有高檔的餐餐飲娛樂消費費項目與之相相配套黃島的人口低低齡化特點，，決定了目前前主流消費以以大眾化為主主長江路辦事處處作為黃島未未來的居住核核心區(qū)，為項項目提供充足足的客源項目定位原則則香江路地標項項目休閑的鮮明主主題高品位、高性性能重裝飾、重配配置以小見大降低項目經營營風險物業(yè)類型功能分布面積（m2）合計（m2）租/售建議備注綜合商業(yè)內街商鋪1000026600出售

綜合超市15000以租代售家樂福美食廣場1600

酒店餐飲麥當勞5004200以租代售

上島咖啡500

韓國料理400自留產權15個包廂日本料理40015個包廂中式餐飲240050個包廂娛樂酒吧6006100自留產權

歌舞+音樂廳1200

KTV包廂160030個包廂洗浴中心1800

多功能廳900

客房行政套房6008100標準間7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住樓單體附樓2400024000

本項目功能定定位總體分布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心、東南亞小吃等等1600內街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等10000餐飲異國餐飲麥當勞、上島咖啡、韓國料理、日本料理1800中式餐飲海鮮類、四川菜系2400娛樂酒吧、歌舞+音樂廳組合、KTV包廂、電游網吧、電影院、多功能廳6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2標準間150套8100酒店式服務公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住樓80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物業(yè)功能面積積分配比例功能區(qū)域劃分分原則大眾消費與高高檔消費劃分分餐飲/娛樂/客房超市/內街/美食廣場動/靜功能區(qū)劃分分商住/公寓綜合商業(yè)特種人群的私私密消費劃分分高級官員普通官員人流客源利用用最大化客戶/業(yè)主的消費劃劃分游泳館物業(yè)功能劃分分商業(yè)裙樓大眾眾消費區(qū)——超市、內街、、美食廣場商業(yè)裙樓高檔檔消費區(qū)——餐飲、娛樂主塔樓樓——酒店客房、酒酒店式服務公公寓副塔樓樓——商住樓項目形象定位位香江路上的地地標物業(yè)——提升黃島消費費觀念——改善黃島購物物環(huán)境項目的社會責責任感和使命命感1、外立面外立面建議采用后現(xiàn)代主義外立面風格，簡潔、穩(wěn)重，現(xiàn)代感強。簡化三段式建筑立面；外墻以涂料為主，底部裙樓采用大理石、花崗巖等石材；直線條簡潔、流暢，強調窗、陽臺、遮陽板等功能性構件的細部處理；以銀灰、米白色為主，點綴明黃、紅色線條；視覺觀感檔次高，凸顯本項目片區(qū)路段物業(yè)地標性。頂部凸現(xiàn)挺拔、凌空，如日中天之浩氣。底部外墻鑲嵌優(yōu)質石材。陽臺通透、輕巧，通過體量和曲線變化展示，每個單位設一個陽臺。窗凸窗、銀灰色塑鋼窗、藍玻。2、大堂項目內容裝修風格簡約的現(xiàn)代風格，講求精致感、品質感，有特色裝修檔次高檔裝修材質地面、墻身鋪砌優(yōu)質石材裝飾品及設施豪華藝術吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務接待臺色調以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結合背景音樂輕音樂、鋼琴曲功能區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務接待區(qū)3、電梯及電電梯間項目內容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數(shù)量每棟塔樓2-3部內部設施閉路監(jiān)控攝像頭、背景音樂電梯間裝修風格簡約的現(xiàn)代風格，品質感強裝修檔次高檔裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品及設施精致吊燈或壁燈，垃圾箱色調以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結合背景音樂輕音樂、鋼琴曲4、公共走廊廊項目內容裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面；吊頂裝飾品及設施壁燈、花藝、垃圾箱光線明亮，燈光與自然光結合5、配套會所所項目地點面積（m2）內容經營方式會所轉換層平臺5500空中花園免費會所+商業(yè)會所休閑區(qū)、運動區(qū)、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡廳、酒吧、茶吧500美容美發(fā)、纖體中心轉換層空中花園綜合商業(yè)定位位購物一站式休休閑廣場休閑元素立體綠化區(qū)域藝術水景景鵝卵石青石板/條石板路休閑元素藝術街燈吊牌雕塑休閑椅射燈藝術花壇特色VI·······1、商業(yè)面積分分配比例2、業(yè)態(tài)分布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場東南亞小吃、川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心等等1600內街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等100003、商業(yè)定位依依據(jù)目前所有超市市的形態(tài)、管管理、貨品嚴嚴重滯后所有超市人潮潮涌動營業(yè)額額不菲所有超市的改改造空間非常常小，發(fā)生根根本性變化的的可能性不大大香江路商圈已已被人們認可可，有黃島最最大的購物人人流量百盛所選廠房房改造商業(yè)項項目，停車位位和規(guī)模有限限易初蓮花所選選的意向地塊塊目前是經營營粗放低檔化化的云海商城城，項目周期期較長根據(jù)科學的的的預測和規(guī)避避項目風險4、香江路商業(yè)業(yè)市場分析香江路商圈的的商業(yè)物業(yè)，，主要以百貨貨商店為主超市聚集了過過多的人流，，百貨商店里里的人流相反反比較稀少香江路的商業(yè)業(yè)主要以經營營服裝服飾為為主，其次為為各種專業(yè)店店超市的規(guī)模只只占總量的十十分之一餐飲的規(guī)模更更小。香江路商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分析香江路的服裝裝遠超過了業(yè)業(yè)態(tài)標準香江路的超市市和餐飲嚴重重不足業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%5、長江路商業(yè)業(yè)市場分析長江路商圈的的商業(yè)物業(yè)，，主要以百貨貨商店和超市市為主各種專業(yè)店等等進入較少香江路其業(yè)態(tài)態(tài)相對單一商業(yè)氛圍尚不不成熟難以吸引大量量的人流長江路商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分析長江路的服裝裝服飾類已經經嚴重超標餐飲只有利群群的特色小吃吃和肯德基超市有家佳源源和利群瑞泰泰業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾72%餐飲2%超市12%其它（通訊、家具等）14%大眾型超市建議選擇“家家樂?！眰€性化的內街街商鋪集各地精華的的風味美食街街公寓定位酒店定位商住樓定位居住物業(yè)定位位黃島住宅市場場概述項目名稱天泰.陽光海岸千禧龍家園（二期）星杰座（敖海星城）澳龍花園東方花園位置長江路以北，太行山路以東武夷山路與珠江路交匯處長江路與珠江路交匯處香江路以北，利群商廈對過阿里山路與長江路交匯處均價43005600400038004500戶型范圍（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力戶型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力戶型總價30-40萬50-60萬50-55萬45-55萬75-85萬熱銷戶型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）銷售率60%40%80%80%95%裝修標準全裝修廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)裝修——開盤時間04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底銷售時間8個月4個月1年4個月1年零10個月黃島市的居民民2020年發(fā)展到160萬，需求市場場強勁目前購房入住住率40%，黃島的樓盤盤投資商購買買較多，投資資強勁大面積的高檔檔住宅，因總總價過高，投投資謹慎，銷銷售受阻黃島地區(qū)中高高檔樓盤均價價4500/平米，而主力力戶型總價集集中在40—60萬元截至今年9月上旬，黃島島新開樓盤的的銷售率大部部分都在60%以上，而銷售售周期大部分分為10個月左右80~120m2的小戶型極受受投資者追捧捧，130m2以上的戶型出出現(xiàn)滯銷在售的熱銷戶型戶型面積代表項目二室88m292m2天泰陽光海岸三室118m2121m2澳龍花園黃島住宅市場場結論公寓形象定位位優(yōu)雅的，浪漫漫的，富于想想象的，風情情萬種的…1、公寓面積分分配比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面積總計5000m216000m21560m222560m2公寓套數(shù)比例例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套數(shù)總計100套200套6套306套2、酒店式公寓寓定位依據(jù)很多成功人士士、外籍人士士等投資客看看好黃島的發(fā)發(fā)展前景黃島在售的酒酒店式公寓只只有概念，沒沒有酒店式服服務的內涵極具獨特風格格和酒店式服服務的公寓勝勝過高檔豪宅宅黃島經濟的突突飛猛進，勢勢必有大量的的實力企業(yè)進進入黃島，他他們需要服務務便捷周全的的居住環(huán)境公寓與酒店客客房可以相互互轉化，規(guī)避避經營風險產權式酒店客客房、酒店服服務式公寓目目前尚屬空白白溫馨舒適的酒酒店式公寓酒店形象定位位黃島高品味永永遠的榜樣1、酒店客房面面積分配50m2標準間120m2行政套房面積總計7500m2600m28100m2酒店客房套數(shù)數(shù)比例50m2標準間120m2行政套房套數(shù)總計150套5套155套2、酒店客房定定位依據(jù)黃島的旅游業(yè)業(yè)獲得了極大大的發(fā)展，現(xiàn)現(xiàn)有酒店經營營狀況非常好好目前酒店的形態(tài)、配置嚴嚴重滯后黃島沒有風格格獨特的客房房可以成為經營營公寓的對外外窗口酒店客房與公公寓可以相互互轉化降低客房和公公寓的經營管管理成本3、現(xiàn)有酒店配配套狀況酒店名稱星級位置經營娛樂配套太平洋大酒店三星井岡山路以餐飲為主——魯海豐大酒店準三星阿里山路128號以餐飲為主，開業(yè)不到一年洗浴、小型歌舞廳海豐大酒店準三星長江中路459號商務型酒店，開業(yè)不到一年健身房、美容美發(fā)、娛樂室、洗浴、KTV等海都大酒店三星長江中路218號99年開業(yè)，設置陳舊，商務型酒店，準備升四星健身房、美容美發(fā)、棋牌室、洗浴、KTV等客房市場情況況酒店名稱客房總數(shù)標準間單間或套房太平洋大酒店512922魯海豐大酒店5950單間5；套房4海豐大酒店22090單間70；套房60海都大酒店203100103合計533269264比例100%50.5%49.5%4、酒店客房市市場分析黃島的旅游業(yè)業(yè)潛力巨大，，酒店經營前前景看好黃島現(xiàn)有酒店店，配置較低低，體量較小小酒店客房客戶戶以商務客戶戶為主客房達到65%——70%，淡季出租率率都在50%左右較少高檔娛樂樂場所，導致致大量客戶流流向青島消費費缺乏大眾型綜綜合餐飲場所所高檔典雅的行行政套房舒適精致的標標準套房5、餐飲娛樂定定位依據(jù)黃島的政府機機關單位，約約有近40個部局級機關關，下設200多個科處。其其中約有50%的部門經常進進行會議餐飲飲活動黃島形成規(guī)模模的大型企業(yè)業(yè)約有220多家大量的政府機機關和企業(yè)為為本項目的餐餐飲提供堅實實的支撐黃島日韓企業(yè)業(yè)的狀況項目單位日本投資企業(yè)韓國投資企業(yè)企業(yè)個數(shù)個4040從業(yè)人員人136786612其中外籍職工人120112職工勞動報酬萬元14916.97854.9其中外籍職工報酬萬元1813.42243.5餐飲市場情況況店名位置規(guī)模包間數(shù)量餐飲菜系太平洋大酒店井岡山路大廳約200平米，可同時容納100人就餐；23個單間海鮮、魯菜+西餐、咖啡魯海豐大酒店阿里山路128號2個宴會廳30余個風調各異的單間除大眾菜之外，還有一件小型的日式料理海豐大酒店長江路大型宴會廳200人；大廳可接待200人；20余個單間自助餐廳、咖啡、茶吧海都大酒店長江中路218號可容納300—500人同時就餐；大堂茶廳；60人的日式餐廳一間；容納60人的西餐廳一間；商務酒店，包含中餐、西餐、日式料理娛樂市場情況況名稱位置消費額度規(guī)模經營狀況備注太平洋娛樂城薛家島金沙灘金沙新村包房費100元—————KTV香江21會所香江路西段包房費200-600元不等4-6層約500平米良好2-3層演藝酒吧，4-6層娛樂中心寶島會不夜城井岡山路與香江路交匯處酒水10—30元，人均消費50—150元約300平米火爆KTV為主，整體消費偏向中低檔世紀海豐大酒店長江路與井岡山路交匯處——3500——加州紅俱樂部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐飲娛樂市市場分析黃島缺少高檔檔娛樂場所，，導致大量客客戶流向青島島消費黃島缺乏大眾眾型綜合餐飲飲場所黃島主要的大大酒店集中在在長江路，香香江路高檔的的餐飲娛樂場場所十分匱乏乏麥當勞上島咖啡北方風情的韓韓國料理淡雅精致的日日本料理集飲食精華的的中式餐飲異國情調的酒酒吧自然悠揚的歌歌舞音樂廳KTV包廂商住樓形象定定位有夢就有一切切1、商住樓面積積分配比例80m2戶型95m2戶型100m2戶型面積總計6400m25700m211900m224000m2商住樓套數(shù)比比例80m2戶型95m2戶型100m2戶型套數(shù)總計80套60套119套259套2、商住樓定位位依據(jù)香江路作為黃黃島的金融中中心，需要配配置先進的辦辦公場所可以吸引辦公公和居家兩種種客群商住樓對高層層的抵觸程度度較差3、商住樓市場場情況案名輕騎大廈偉業(yè)花園怡海世家匯商國際位置香江路香江路長江路長江路具體情況商住兩用，偏住均價2900無底商商住兩用，偏住均價3400商住兩用，偏住底商3層，面積13000平方米，計劃做超市高層商住兩用，起價4000，最高價5200商住兩用，偏商裙樓6層，1層銀行，2—6層為工商局；7層以上為商住兩用。最高價6250；均價47004、商住市場分分析黃島現(xiàn)有商住住兩用樓盤數(shù)數(shù)量較少，以以住為主黃島已完成高高層住宅實際際上已經成為為商住兩用的的樓盤黃島商住樓在在功能上與住住宅差別不大大購買商住樓的的投資客較多多5、商住樓戶型型設計原則小戶型多功能能投資者可以接接受的投資總總價宜商宜住商住兩宜的商商住辦公我們如何實現(xiàn)現(xiàn)它們的價值值價格策略目標標物業(yè)價值最化大一、定價策略略低總價、高單單價策略1、小面積定價價策略2、按套定價策策略客戶心理——物有所值策略略1、給投資商預預留一定升值值空間2、關注市場反反饋，低開高高走，適時調調價1、定價原則高性價比原則則以高品位全配配置提高物業(yè)業(yè)價值以休閑主題的的商業(yè)運作，，挖掘物業(yè)附附加值酒店式服務，，提升物業(yè)附附加值2、充分挖掘項項目的有利因因素黃島的發(fā)展有有浦東的趨勢勢香江路片區(qū)商商業(yè)中心地位位目前得到認認可和鞏固物業(yè)周邊有高高密度的居住住小區(qū)地段的物業(yè)地地標性本項目休閑主主題的形態(tài)成功引入品牌牌商家發(fā)展商先進的的經營管理理理念3、項目的不利利因素黃島目前的50萬人口黃島產業(yè)計劃劃發(fā)展不清晰晰，加大項目目風險因素4、市場價格分分析物業(yè)類型黃島市場（元/m2）香江路片區(qū)市場（元/m2）備注最高最低平均最高最低平均商業(yè)外鋪22000————22000————無主題內街————7000——————無主題酒店式公寓————————————產權式酒店客房————————————商住樓625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市場沒有可比比物業(yè)和價格格參照黃島目前前的房地產市市場態(tài)勢投資客所能夠夠接受的物業(yè)業(yè)總價項目本身的高高品質預計實收均價價商業(yè)裙樓14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住樓4800-5000單價：元/m2二、租/售策略爭取政府最大大支持強強聯(lián)合策略略有效的銷控策策略分步營銷策略略市場信息反饋饋策略（客戶戶調查）預警調整策略略道具營銷策略略產品組合策略略1、租/售比例面積（平方米）百分比面積合計（平方米）百分比租賃娛樂設施61007%930010%日韓料理8001%中式餐飲24003%以租代售綜合超市1500016%2760030%內街商鋪1000011%美食廣場16002%休閑快餐10001%銷售酒店式公寓81009%5460060%產權式酒店2256025%商住樓2400026%類型租/售方案招商建議備注商業(yè)品牌超市以租代售家樂福由專業(yè)招商公司進行招商發(fā)展商統(tǒng)一管理美食廣場以租代售品牌餐飲公司內街商鋪以租代售品牌專柜餐飲異國餐飲出租品牌餐飲娛樂公司中式餐飲娛樂出租2、招商建議3、銷售建議酒店客房、酒酒店式公寓、、商住樓及綜綜合商業(yè)分兩兩個階段出讓讓產權。第一階段銷售第二階段銷售物業(yè)名稱內街商鋪酒店式公寓產權式酒店商住樓超市美食廣場麥當勞上島咖啡面積（平方米）1000022560810024000150001600500500本銷售階段面積比15%35%13%37%85%9%3%3%總銷售面積比12%27%10%29%18%2%1%1%合計6466017600可售面積82260第一階段銷售售非商業(yè)物業(yè)面面積比例產權式酒店酒店式公寓商住樓面積合計8100m222560m224000m254660m2非商業(yè)物業(yè)套套數(shù)比例產權式酒店酒店式公寓商住樓面積合計155套306套259套720套第二階段銷售售三、推廣策略略推廣三大階段段物業(yè)形象推廣廣企業(yè)形象推廣廣樹立品牌商業(yè)推廣理念念推廣理念創(chuàng)造商業(yè)空間休閑機能內部商業(yè)街鋪化推動商圈人群文化交流提升社區(qū)生活品味引進品牌商業(yè)提供黃島最受追捧的街鋪建立獨特商業(yè)管理體系推廣階段分期期預熱期強銷期持續(xù)期尾盤期產品形象企業(yè)形象+產品形象樹立綜合品牌牌鞏固綜合品牌牌預熱期（第一一階段）推廣主題——浦東的今天就就是黃島的明明天通過大眾所周周知的浦東城城市面貌，詮詮釋黃島的發(fā)發(fā)展?jié)摿νㄟ^舉世矚目目的浦東發(fā)展展軌跡演繹黃黃島的價值通過展示本案案的形象提高高本案的知名名度今日黃島，十十年前的浦東東今日浦東，明明日黃島的未未來強銷期（第二二階段）推廣主題——上海實業(yè)打造造浦東第二通過展示上海海實業(yè)在上海海的項目給與與投資者信心心通過全方位的的展示本案，，挖掘項目價價值和賣點昨日上海浦東東的建設者今今日“第二二浦東”的開開發(fā)者持續(xù)期（第三三階段）延續(xù)第二階段段的推廣主題題通過項目品質質形成物業(yè)和和發(fā)展商的黃黃島品牌進一步詮釋項項目的品質和和先進的經營營管理理念尾盤期（第四四階段）通過信息發(fā)布布實現(xiàn)自然銷銷售，以承接接下一個項目目，不斷強化化品牌形象推廣核心思路路本案品牌的核核心DNA——““新上?？s影””區(qū)域——“第二浦東”塑造的產品——“新上?？s影”餐飲、商業(yè)、、娛樂、文化化聚集地黃島的新天地黃島的徐家匯商圈城市中心、市市級商業(yè)中心心、商務中心心和公共活動動中心黃島第一家面面向個人經營營的時權酒店店黃島的“美麗園大酒酒店”發(fā)起“第二浦浦東運動”推推廣活動，吹吹響進軍黃島島的號角！推廣——“第二浦東運動動”廣告風格1.開工典禮暨建建筑與”浦東東第二”發(fā)展展論壇2.“黃島VS浦東”投資論論壇暨開盤儀儀式3.系列上海及其其它城市的招招商活動公關活動四、目標客戶戶定位1、黃島本地客客群分析黃島消費客群群特點客群低齡化喜愛逛街逛街有相對固固定的時間購物以日用品品和各類食品品為主消費客群年齡齡年齡15-20歲21-35歲35-40歲其他年齡段百分比10%60%20%10%消費客群職業(yè)業(yè)職業(yè)學生打工一族政府職員外籍人士產業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%2、黃島購房客客群分析客戶分類投資客戶自用客戶百分比60%40%投資客戶來源源客戶來源外籍人士山東以外地區(qū)青島以外的山東地區(qū)青島市百分比10%30%20%40%投資資客客戶戶職職業(yè)業(yè)職業(yè)政府官員小業(yè)主白領階層成功人士產業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%投資資客客戶戶年年齡齡年齡30-40歲40-45歲45-50歲其他年齡段百分比25%60%10%5%3、目目標標客客戶戶群群定定位位投資資客客戶戶終極極客客戶戶投資資客客群群定定位位產業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)外國國企企業(yè)業(yè)品牌牌公公司司政府府官官員員（（灰灰色色收收入入）小業(yè)業(yè)主主產業(yè)業(yè)工工人人企業(yè)業(yè)高高管管終極極客客戶戶分分析析綜合合商商業(yè)業(yè)———社會會各各階階層層人人士士餐飲飲娛娛樂樂———政府府官官員員、、成成功功人人士士、、社社會會精精英英公寓寓部部分分———產業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)、、外外企企的的高高管管人人員員和和高高級白白領領商住住樓樓客客戶戶群群———需要要過過渡渡辦辦公公場場所所的的產產業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)或或外外企企中小小型型公公司司企企業(yè)業(yè)（（會會計計事事務務所所、、律律師師事事務務所所、、中介介公公司司、、廣廣告告公公司司、、咨咨詢詢公公司司等等））與金金融融有有密密切切聯(lián)聯(lián)系系的的企企業(yè)業(yè)喜歡歡香香江江路路商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍的的居居家家客客群群目標標客客群群特特征征分分析析需求特征居住區(qū)域分布于黃島開發(fā)區(qū)、青島市區(qū)購房目的購房客戶大多以投資為主，小部分客戶購買動機大多是為了自用；大多數(shù)客戶看到香江路區(qū)域升值潛力和便捷的出行條件。交通方面商業(yè)對交通的要求較高，力求方便快捷。房價所能承受公寓總房價款集中在30萬到60萬之間樓體類型受傳投資和價格的影響，比較傾向于對高層物業(yè)喜好的戶型住宅要求面積集中于70~120平方米之間寫字樓面積在80~100平方米之間。住宅求戶型設計功能齊全、通透采光性好，方正實用。朝向按照北方人的居住習慣，均對房子的朝向比較關注，偏好主臥和客廳朝南，或至少主臥室朝南。寫字樓、酒店對朝向的要求較低配套設施高檔的休閑娛樂的設施，舒適的物業(yè)管理裝修標準住宅客戶由于工作緊張、繁忙，比較喜歡開發(fā)商提供精裝修的服務。車位配置商業(yè)對車位要求較高，要有大型的停車場黃島島本本地地特特殊殊客客戶戶的的收收入入情情況況人員分類收入情況（萬元/人/年）人數(shù)（人）備注公務員103000保稅區(qū)職工81000成功企業(yè)家500500500家企業(yè)億萬富翁——10-20外企人員生活補助10萬元/人/年1000職工生活補助300-400元/天/人項目目投投資資客客戶戶輻輻射射區(qū)區(qū)域域五、、財財務務分分析析1、項項目目經經濟濟指指標標土地面積22670m2裙樓面積36900m2容積率3.97

高層公寓22560m2建筑面積91560m2高層酒店8100m2地下室30000m2高層商住24000m2架空層4534m2綠化率40%2、項項目目銷銷售售預預測測銷售收入面積（平方米）售價（元/平方米）總額（萬元）一層商業(yè)7380130009594二層商業(yè)738090006642三層商業(yè)738070005166四層商業(yè)738050003690五層商業(yè)738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下車位96100銷售總額55522.83、項項目目成成本本測測算算成本費用項目成本費用總額（萬元）備注A、土地費用2121.91土地出讓費及稅費B、直接成本32270.73建安費及配套費C、間接成本7718.29行政費用及審核費用D、不可預見費1199.67

E、管理費1999.45管理費、廣告費F、財務費用——貸款利息（復利利息）6%開發(fā)成本合計45310.064、項項目目利利潤潤測測算算費用項目金額備注收入支出銷售總額55522.80項目產品的銷售總額開發(fā)成本45310.06項目的開發(fā)成本之和銷售費用3608.98銷售稅金及土地房產稅稅前利潤6603.765、經經濟濟測測算算前前提提裙樓樓部部分分：：定定位位做做商商業(yè)業(yè)，，裝裝修修由由業(yè)業(yè)主主負負責責，，此此處處僅僅計計算算建建安安費費用用，，不不包包括括裝裝修修費費高層層部部分分：：公公寓寓和和酒酒店店精精裝裝修修，，并并配配置置家家電電、、家家具具，，費費用用單單算算；；商商住住兩兩用用樓樓不不裝裝修修，，僅僅計計算算建建安安費費用用；；建建安安費費用用以以高高層層住住宅宅計計算算其他他：：費費用用取取自自青青島島市市市市場場價價格格六、、智智能能化化設設施施建建議議七、、社社區(qū)區(qū)服服務務與與物物業(yè)業(yè)管管理理建建議議項目目的的競競爭爭除除了了區(qū)區(qū)位位地地段段、、配配套套功功能能之之外外，，形形成成核核心心競競爭爭的的是是服務務和和品品質質，而而最最能能反反映映物物業(yè)業(yè)服服務務和和品品質質的的因因素素是是物物業(yè)業(yè)管管理理工工作作，，建建議議在在本本項項目目的的物物業(yè)業(yè)管管理理引引入入五五星星級級酒酒店店概概念念，，凸凸顯顯服服務務品品質質。。本項項目目采采取取公公共共服服務務和和專專項項經經營營服服務務相相結結合合的的方方式式1、公公共共服服務務內內容容（（物物業(yè)業(yè)管管理理））設立立完完善善的的保保安安防防盜盜系系統(tǒng)統(tǒng)，，社社區(qū)區(qū)邊邊緣緣設設紅紅外外線線報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)，，閉閉路路電電視視全全天天候候監(jiān)監(jiān)控控小小區(qū)區(qū)入入口口、、住住宅宅大大堂堂、、電電梯梯，，住住戶戶家家中中設設可可視視對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)，，并并可可與與保保安安聯(lián)聯(lián)系系。。公共共秩秩序序的的維維護護；；二十十四四小小時時保保安安巡巡視視；；車輛輛行行駛駛及及停停泊泊；；公共共設設施施的的養(yǎng)養(yǎng)護護、、維維修修和和管管理理；；重視視樓樓宇宇保保養(yǎng)養(yǎng)工工作作，，定定期期檢檢查查維維修修等等。。2、專專項項服服務務內內容容（（酒酒店店式式服服務務））除一一般般酒酒店店客客房房的的服服務務項項目目外外，，增增加加———代租租商商務務用用車車商務務翻翻譯譯DIY廚房房、、送送餐餐植物物保保養(yǎng)養(yǎng)專項項清清潔潔、、洗洗衣衣等等等等3、利利用用社社區(qū)區(qū)局局域域網網為為業(yè)業(yè)主主提提供供服服務務視頻頻點點播播商情情、、咨咨詢詢發(fā)發(fā)布布事務務通通知知即時時聯(lián)聯(lián)絡絡，，安安全全求求助助4、公公寓寓、、寫寫字字樓樓物物管管建建議議【方案案一一】直接接聘聘請請香香港港或或國國外外的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司（（如如：：香香港港第第一一太太平平））。。優(yōu)點點：：直直接接引引進進先先進進的的物物業(yè)業(yè)管管理理模模式式，，明明顯顯區(qū)區(qū)別別周周邊邊項項目目的的本本土土物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，通通過過物物業(yè)業(yè)管管理理建建立立差差異異化化優(yōu)優(yōu)勢勢。。缺點點：：成成本本較較高高【方案案二二】自己己組組建建物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，聘聘請請國國外外（（如如：：新新加加坡坡或或荷荷蘭蘭））物物業(yè)業(yè)管管理理專專家家進進行行顧顧問問。。優(yōu)點點：：成成本本相相對對低低，，并并可可借借機機建建立立公公司司物物管管品品牌牌。。缺點點：：物物業(yè)業(yè)管管理理服服務務質質量量不