高容積率

下的

低密產(chǎn)品高容積率1Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter3一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡單來看，樓層越矮的產(chǎn)品容積率越低，反之越高產(chǎn)品形式層數(shù)容積率獨棟3層以內(nèi)0.4雙拼3層以內(nèi)0.4-0.6聯(lián)排3層以內(nèi)0.6-0.8疊拼3-4層0.8-1.0花園洋房4-5層1.0-1.2普通多層6-7層1.2-2.0小高層8-11層1.6-2.2中高層12-18層2.2-2.8高層19-33層2.8-4.5超高層100米以上4.5以上一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最4一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡單來看，樓層越矮的產(chǎn)品容積率越低，反之越高0.40.60.81.01.21.62.02.22.84.5容積率建筑高度獨棟雙拼聯(lián)排疊拼洋房多層小高層中高層高層一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最5一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡單來看，樓層越矮的產(chǎn)品容積率越低，反之越高物業(yè)類型項目名稱容積率物業(yè)類型項目名稱容積率獨棟成都龍湖長橋郡0.36洋房深圳萬科城1.2杭州萬科公望0.27上海白馬花園1.0北京雁棲半島0.3小高層成都鵑城帝景2.16雙拼上海保利林語溪0.5成都華宇楠苑2.7重慶碧怡林畔0.54高層成都萬科金域藍(lán)灣5.0聯(lián)排北京龍湖滟瀾山0.67北京紅璽臺2.8深圳萬科棠樾062杭州藍(lán)色錢江3.52疊拼北京尚東庭0.93一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最6Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter7二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因新住宅用地政策的出臺和地塊利用價值的不斷追逐，使得當(dāng)前的市場不得不探尋一條高容積率下打造低密產(chǎn)品的新的出路國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》（下簡稱《通知》），明確限定住宅項目容積率不得低于1.0。產(chǎn)品形式容積率獨棟0.4雙拼0.4-0.6聯(lián)排0.6-0.8疊拼0.8-1.0NO1.0以下“禁墅令”“禁墅令”的強壓迫使原有的別墅產(chǎn)品形式，不得不開始尋求一條高容積率的出路二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因新住宅用地政策的出臺和地塊利用價8二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因在高容積率地塊條件下，價值更高的低密產(chǎn)品能夠幫助地塊實現(xiàn)更高的價值和利潤低密+高容積率=高單價x高產(chǎn)量=地塊利潤提升在原有的高單價基礎(chǔ)上，通過容積率提升帶來地塊價值的提升利潤驅(qū)使下，高容積率和低密產(chǎn)品的搭配越來越具有必要性二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因在高容積率地塊條件下，價值更高的9Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter10三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法從獨棟到洋房，低密產(chǎn)品的容積率提升都具有不同程度的空間，這是提高土地利用和經(jīng)濟價值的直接方式1.20.80.60.41.4不同的產(chǎn)品在各自傳統(tǒng)認(rèn)知的容積率范圍能能夠需求一定的突破，實現(xiàn)土地的最大利用關(guān)鍵點：在地塊容積率提升以后，產(chǎn)品的品質(zhì)及舒適度必須能夠得到保證，盡量減小客戶對容積率提升的感知度。1.6三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法從獨棟到洋房，低密產(chǎn)品的容積率提11三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法魚和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容積率，又保證產(chǎn)品的品質(zhì)呢？這就需要借助一定的操作手法才能得以實現(xiàn)低密產(chǎn)品中以獨棟別墅為最，也是容積率提升的重點研究對象，通過大量已呈現(xiàn)的案例我們發(fā)現(xiàn)，要想將獨棟的容積率有效提升，離不開以下兩種做法：1、合院2、近獨棟三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法魚和熊掌不能兼得，那么如何做到既12合院具有快速的復(fù)制性——以七合院為例以七合院為例地下層平面一層平面由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成。一個單元包括：7戶（建筑面積約2780m2）。二層平面三層平面三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性——以七合院為例以七合院為例地下層平面一13合院具有快速的復(fù)制性（I）——風(fēng)格可變以七合院為例現(xiàn)代風(fēng)格更加關(guān)注空間效果的模塊化設(shè)計，塑造了良好的建筑形態(tài)。立面，可更具市場而變。（以七合院為例）英國都繹風(fēng)格西班牙風(fēng)格三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性（I）——風(fēng)格可變以七合院為例現(xiàn)代風(fēng)格14合院具有快速的復(fù)制性（II）——模塊化使用加快項目進度以七合院為例項目A項目B模塊可方便使用于不同項目，大幅加快項目進度。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性（II）——模塊化使用加快項目進度以七合15合院具有快速的復(fù)制性（III）——多樣化的組合方式三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性（III）——多樣化的組合方式三、高容積16三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法獨棟別墅作為容積率最低的產(chǎn)品形式，往往具有較大的容積率提升空間，但必須注重其打造的方式萬科深藍(lán)合院式獨棟麓湖超近距獨棟頤和原著近距獨棟傳統(tǒng)認(rèn)知的獨棟別墅容積率0.54

容積率0.74

容積率1.14容積率0.4以下它們是如何將獨棟的容積率做到這個水平的？納帕爾灣合院式獨棟容積率0.7

三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法獨棟別墅作為容積率最低的產(chǎn)品形式17三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法萬科深藍(lán)（容積率0.54）——合院式的獨棟別墅，四棟獨棟組成一個合院，該種布局使得由于距離縮進產(chǎn)生的促狹感大大降低項目介紹四合院——控面積，提升容積率，獨棟意向

四戶組成一個單元，圍合一個下沉式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連；為提升容積率，盡量減少合院戶型面積，一個合院由4戶160-250平米的別墅構(gòu)成；該產(chǎn)品為萬科的創(chuàng)新別墅類型——合院聯(lián)棟，類似的項目還有深圳萬科.金域華府三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法萬科深藍(lán)（容積率0.54）——合18三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法納帕爾灣（容積率0.7）——合院式的獨棟別墅，四棟獨棟組成一個合院，該種布局使得由于距離縮進產(chǎn)生的促狹感大大降低每四棟圍合成一個小合院，形成一個小型的組合空間；合院組合按“聯(lián)排式”整齊排布，非常便于整體規(guī)劃和布局；每戶除了擁有私家庭院、半公開庭院，同時通過四戶之間的圍合也造就出了公共的戶外元素，大幅增加了公共區(qū)域的私家共享，所以在絲毫不減弱別墅居住感的情況下，有效地提高了土地利用率。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法納帕爾灣（容積率0.7）——合院19三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著（容積率0.74）——采用近距離獨棟布局方式，將車行動線完全移入地下，大大提高了小區(qū)內(nèi)的土地有效使用摒棄了傳統(tǒng)別墅小區(qū)汽車地上入戶的方式，改為全地下式，每戶擁有單獨的2個私家車位，直接連通進入地下室一層，大大節(jié)約了地下車行通道所占據(jù)的大量地面空間；占地147畝，建面13.2萬平米，40%綠化率，共有91棟中式園林獨棟別墅，整體呈“聯(lián)排式”布局，更利于整體規(guī)劃，減小大量道路占地；三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著（容積率0.74）——采20三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著——完全實現(xiàn)人車分流，地下停車場可以直接進入每一戶地下室，既保證了住戶的便利性和私密性，同時也節(jié)約出更多的空間可由此直接入戶統(tǒng)一地下停車場入口三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著——完全實現(xiàn)人車分流，地21三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法麓湖（容積率1.14）——超近距離獨棟別墅，將樓與樓之間的距離降至最低，減少公共綠化的面積，創(chuàng)造獨棟容積率極限超近距獨棟別墅，看似聯(lián)排但仍在樓與樓之間留有很小的距離；整個小區(qū)公共綠化面積極小，基本都為私家花園；小區(qū)停車場及車行動線全部轉(zhuǎn)為地下，節(jié)約地面空間；超大的地下面積為地下停車場提供了充足空間三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法麓湖（容積率1.14）——超近距22三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法聯(lián)排別墅算是別墅產(chǎn)品中最為常見的一種，在容積率提升方面也有功夫可以做城市山谷多戶聯(lián)排設(shè)計容積率1.1傳統(tǒng)認(rèn)知的聯(lián)排別墅容積率0.6-0.8龍湖藍(lán)湖郡合院式聯(lián)排設(shè)計容積率0.8三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法聯(lián)排別墅算是別墅產(chǎn)品中最為常見的23三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖藍(lán)湖郡（容積率0.8）——聯(lián)排也能合院，使得聯(lián)排更加形似于獨棟，無形中提升了其產(chǎn)品原本作為聯(lián)排的溢價率合院組團利用了堆土抬高地勢，這樣其地下室的實際高度于在地面之上，避免了傳統(tǒng)地下室潮濕、采光通風(fēng)差的問題；可由下沉式庨院直接入戶，仍而實現(xiàn)雙首層、雙入戶。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖藍(lán)湖郡（容積率0.8）——聯(lián)24【產(chǎn)品特征I】圍合式下沉公共庭院以上海酈城為例12個聯(lián)體別墅圍合成一個共享的下沉公共庭院。例：上海酈城國際社區(qū)（藍(lán)湖頌）三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法【產(chǎn)品特征I】圍合式下沉公共庭院以上海酈城為例12個聯(lián)體別墅25【產(chǎn)品特征II】下沉式私家庭院，既實現(xiàn)別墅居住感受，同時在地下室與公共庭院之間實現(xiàn)過渡私家庭院實現(xiàn)了私密、半私密、半開放、開放空間格局。在地下室與公共空間中間設(shè)置下沉式庭院,方便業(yè)主進出公共庭院空間，又能體現(xiàn)有別墅項目的居住感受。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法【產(chǎn)品特征II】下沉式私家庭院，既實現(xiàn)別墅居住感受，同時在地26【產(chǎn)品特征III】與獨棟、聯(lián)排別墅相同的居住面積地下一層約140-200（含庭院）地上三層C：約256D：約281E：約231以上海酈城國際社區(qū)（藍(lán)湖頌）為例各戶型面積區(qū)間㎡C戶型結(jié)構(gòu)F：約202G：約238H：約250底層：下沉庭院一層：地上庭院二層：露臺三層：豪華套間三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法【產(chǎn)品特征III】與獨棟、聯(lián)排別墅相同的居住面積地下一層地上27三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法城市山谷（容積率1.1）——通過雙向8聯(lián)式的布局形式使聯(lián)排的容積率大大提升雙向8聯(lián)式聯(lián)院排布方式聯(lián)院別墅容積率達1.1聯(lián)院別墅分別從南北入戶，中間用圍墻分隔私家庭院；通過擠壓社區(qū)公共空間增加建筑占地面積，進而提高容積率；三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法城市山谷（容積率1.1）——通過28三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法疊拼別墅在別墅產(chǎn)品中容積率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空間曲江勝景疊拼聯(lián)排化容積率1.32傳統(tǒng)認(rèn)知的疊拼別墅容積率0.8-1.0三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法疊拼別墅在別墅產(chǎn)品中容積率最高，29三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——通過疊拼聯(lián)排化的設(shè)計，可實現(xiàn)其容積率的一定提升內(nèi)部樓棟距離都比較近，最寬處僅17.5m；采用4—7聯(lián)排式的布局使得土地空間大大節(jié)約，將相鄰兩棟樓的距離降至最低；沿地塊紅線戶型電梯間的考慮三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——通30三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——人車分流，停車場全地下處理，大大節(jié)約地面土地人車分流，小區(qū)內(nèi)地面沒有車行通道，使得大量的小區(qū)內(nèi)用地得到節(jié)約；車位沒有共享，共用一個地下停車場；三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——人31三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖弗萊明戈高低密產(chǎn)品搭配容積率整體4.2，其中低密洋房1.55傳統(tǒng)認(rèn)知的高層容積率容積率3.0以上在高層的容積率下同樣能夠做出低密的產(chǎn)品，通過合理分配高層和的比例就能實現(xiàn)三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖弗萊明戈高低密產(chǎn)品搭配容積率32三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法弗萊明戈，通過合理的比例分配，在滿足4.2的整體容積率前提下，實現(xiàn)大量的1.55的中低密物業(yè)規(guī)劃容積率為2.5~4.2，必須保證容積率的充分使用，同時主要以低密度產(chǎn)品提升項目整體品質(zhì)；

其中7+1的洋房容積率為1.55，建筑密度約22%~24%，建筑面積占總量25.3%，用地面積占總量70%；33層高層住宅容積率約10.0，建筑密度30%，建筑面積占總量74.7%，用地面積占項目總量30%；用大量低密度洋房產(chǎn)品占據(jù)項目主要用地，保證項目的整體中高端品質(zhì)，同時用適量的高層住宅來拉動項目整體容積率，避免容積率的浪費；中低密洋房產(chǎn)品占據(jù)了項目地塊的主要優(yōu)勢片區(qū)，而高層則被安排至沿街邊角位置；三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法弗萊明戈，通過合理的比例分配，在33111.32畝非限高區(qū)域住宅社區(qū)物業(yè)面積配比容積率花園洋房(5+1/7+1F)高層（33F）

25.3%74.7%建筑面積列表社區(qū)總用地

面積(畝)總?cè)莘e率總建筑面積(平米)111.324.20311697.5585花園洋房（5+1/7+1F）容積率設(shè)定容積率花園洋房(5+1/7+1F)1.55高層容積率設(shè)定容積率高層(33F)10.00容積率為4.2混合方案類型建筑面積（平方米）設(shè)定容積率占地面積

（畝）占地面積

比例總占地

面積（畝）備注設(shè)定建筑密度基底面積

（畝）總基底

面積（畝）總建筑密度備注花園洋房

(5+1/7+1F)788591.5576.3269%111.24測算占地面積與111.32畝接近24%18.3228.7926%測算建筑密度不大于26%高層（33F）23283810.0034.9331%30%10.48洋房占地約70%，高層占地約30%總建筑面積在規(guī)劃設(shè)計條件26%之內(nèi)三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法弗萊明戈——洋房、高層混合物業(yè)各自占地比列以及建筑密度的核算

項目以高層10.0的容積率，既保證了整體4.2的容積率，同時又實現(xiàn)了洋房1.55容積率的中低密物業(yè)。111.32畝非限高區(qū)域住宅社區(qū)物業(yè)面積配比容積率花園洋房(34三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法由以上案例我們可以看到，較高的容積率同樣能夠做出低密產(chǎn)品，在保證項目品質(zhì)的基礎(chǔ)之上，提升一定的容積率絕對是實現(xiàn)利潤更大化的出路提升容積率的具體的實施辦法主要有：合院設(shè)計——既保證獨棟別墅的私屬花園，同時又節(jié)約了一定建設(shè)用地，為拉近樓棟距創(chuàng)造出更大空間雙向多聯(lián)排布局——背靠式的雙向聯(lián)排，同時增加單聯(lián)的數(shù)量，能夠大大提高建筑密度和容積率疊拼聯(lián)排化——將多個疊拼別墅拼接起來，采用“聯(lián)排式”的布局，最大化的減小樓棟間距，提高土地使用率高低密度物業(yè)混合搭配——合理分配高低密度物業(yè)比例，優(yōu)化布局，用低密物業(yè)做項目品質(zhì)保障，高密度物業(yè)拉動實現(xiàn)土地容積率目標(biāo)近距離設(shè)計——最大限度的拉近獨棟別墅之間的距離，利用一定的植物和園林打造做為隔斷保證私密性，從而提高土地容積率①②③④⑤三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法由以上案例我們可以看到，較高的容35三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法高容積率必定帶來舒適度的下降，因此必須盡量將舒適的的損失降到最低，將更多的土地空間留給住宅樓棟和綠化景觀車行動線地下化——將車行動線和停車場完全轉(zhuǎn)入地下，實施人車分流，節(jié)約大量地面建設(shè)用地，為建筑樓棟提供更多空間保證舒適度具體的實施辦法主要有：配套設(shè)施最小化——將配套用房最小化，地上會所報建為商業(yè)用房，物管用房，垃圾站，居委會用房等轉(zhuǎn)入地下綠化面積私有化——在滿足集中綠地的標(biāo)準(zhǔn)下，盡量將公共綠化劃入私家庭院，社增加庭院面積的同時也可以有效隔離鄰近物業(yè)有效利用高大植被做隔斷——容積率的增大必將帶來樓棟距離的拉近，在樓棟之間植入大量高大的多重植被作為景觀隔離，減小近迫感①②③④三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法高容積率必定帶來舒適度的下降，因36THEENDTHANKSTHEEND37高容積率

下的

低密產(chǎn)品高容積率38Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter39Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter40一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡單來看，樓層越矮的產(chǎn)品容積率越低，反之越高產(chǎn)品形式層數(shù)容積率獨棟3層以內(nèi)0.4雙拼3層以內(nèi)0.4-0.6聯(lián)排3層以內(nèi)0.6-0.8疊拼3-4層0.8-1.0花園洋房4-5層1.0-1.2普通多層6-7層1.2-2.0小高層8-11層1.6-2.2中高層12-18層2.2-2.8高層19-33層2.8-4.5超高層100米以上4.5以上一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最41一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡單來看，樓層越矮的產(chǎn)品容積率越低，反之越高0.40.60.81.01.21.62.02.22.84.5容積率建筑高度獨棟雙拼聯(lián)排疊拼洋房多層小高層中高層高層一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最42一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡單來看，樓層越矮的產(chǎn)品容積率越低，反之越高物業(yè)類型項目名稱容積率物業(yè)類型項目名稱容積率獨棟成都龍湖長橋郡0.36洋房深圳萬科城1.2杭州萬科公望0.27上海白馬花園1.0北京雁棲半島0.3小高層成都鵑城帝景2.16雙拼上海保利林語溪0.5成都華宇楠苑2.7重慶碧怡林畔0.54高層成都萬科金域藍(lán)灣5.0聯(lián)排北京龍湖滟瀾山0.67北京紅璽臺2.8深圳萬科棠樾062杭州藍(lán)色錢江3.52疊拼北京尚東庭0.93一、容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最43Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter44二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因新住宅用地政策的出臺和地塊利用價值的不斷追逐，使得當(dāng)前的市場不得不探尋一條高容積率下打造低密產(chǎn)品的新的出路國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》（下簡稱《通知》），明確限定住宅項目容積率不得低于1.0。產(chǎn)品形式容積率獨棟0.4雙拼0.4-0.6聯(lián)排0.6-0.8疊拼0.8-1.0NO1.0以下“禁墅令”“禁墅令”的強壓迫使原有的別墅產(chǎn)品形式，不得不開始尋求一條高容積率的出路二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因新住宅用地政策的出臺和地塊利用價45二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因在高容積率地塊條件下，價值更高的低密產(chǎn)品能夠幫助地塊實現(xiàn)更高的價值和利潤低密+高容積率=高單價x高產(chǎn)量=地塊利潤提升在原有的高單價基礎(chǔ)上，通過容積率提升帶來地塊價值的提升利潤驅(qū)使下，高容積率和低密產(chǎn)品的搭配越來越具有必要性二、高容積率下低密產(chǎn)品的原因在高容積率地塊條件下，價值更高的46Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter2高容積率下的低密產(chǎn)品的原因Chapter3高容積率下的低密產(chǎn)品的做法Chapter1容積率和物業(yè)形態(tài)的關(guān)系Chapter47三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法從獨棟到洋房，低密產(chǎn)品的容積率提升都具有不同程度的空間，這是提高土地利用和經(jīng)濟價值的直接方式1.20.80.60.41.4不同的產(chǎn)品在各自傳統(tǒng)認(rèn)知的容積率范圍能能夠需求一定的突破，實現(xiàn)土地的最大利用關(guān)鍵點：在地塊容積率提升以后，產(chǎn)品的品質(zhì)及舒適度必須能夠得到保證，盡量減小客戶對容積率提升的感知度。1.6三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法從獨棟到洋房，低密產(chǎn)品的容積率提48三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法魚和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容積率，又保證產(chǎn)品的品質(zhì)呢？這就需要借助一定的操作手法才能得以實現(xiàn)低密產(chǎn)品中以獨棟別墅為最，也是容積率提升的重點研究對象，通過大量已呈現(xiàn)的案例我們發(fā)現(xiàn)，要想將獨棟的容積率有效提升，離不開以下兩種做法：1、合院2、近獨棟三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法魚和熊掌不能兼得，那么如何做到既49合院具有快速的復(fù)制性——以七合院為例以七合院為例地下層平面一層平面由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成。一個單元包括：7戶（建筑面積約2780m2）。二層平面三層平面三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性——以七合院為例以七合院為例地下層平面一50合院具有快速的復(fù)制性（I）——風(fēng)格可變以七合院為例現(xiàn)代風(fēng)格更加關(guān)注空間效果的模塊化設(shè)計，塑造了良好的建筑形態(tài)。立面，可更具市場而變。（以七合院為例）英國都繹風(fēng)格西班牙風(fēng)格三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性（I）——風(fēng)格可變以七合院為例現(xiàn)代風(fēng)格51合院具有快速的復(fù)制性（II）——模塊化使用加快項目進度以七合院為例項目A項目B模塊可方便使用于不同項目，大幅加快項目進度。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性（II）——模塊化使用加快項目進度以七合52合院具有快速的復(fù)制性（III）——多樣化的組合方式三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法合院具有快速的復(fù)制性（III）——多樣化的組合方式三、高容積53三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法獨棟別墅作為容積率最低的產(chǎn)品形式，往往具有較大的容積率提升空間，但必須注重其打造的方式萬科深藍(lán)合院式獨棟麓湖超近距獨棟頤和原著近距獨棟傳統(tǒng)認(rèn)知的獨棟別墅容積率0.54

容積率0.74

容積率1.14容積率0.4以下它們是如何將獨棟的容積率做到這個水平的？納帕爾灣合院式獨棟容積率0.7

三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法獨棟別墅作為容積率最低的產(chǎn)品形式54三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法萬科深藍(lán)（容積率0.54）——合院式的獨棟別墅，四棟獨棟組成一個合院，該種布局使得由于距離縮進產(chǎn)生的促狹感大大降低項目介紹四合院——控面積，提升容積率，獨棟意向

四戶組成一個單元，圍合一個下沉式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連；為提升容積率，盡量減少合院戶型面積，一個合院由4戶160-250平米的別墅構(gòu)成；該產(chǎn)品為萬科的創(chuàng)新別墅類型——合院聯(lián)棟，類似的項目還有深圳萬科.金域華府三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法萬科深藍(lán)（容積率0.54）——合55三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法納帕爾灣（容積率0.7）——合院式的獨棟別墅，四棟獨棟組成一個合院，該種布局使得由于距離縮進產(chǎn)生的促狹感大大降低每四棟圍合成一個小合院，形成一個小型的組合空間；合院組合按“聯(lián)排式”整齊排布，非常便于整體規(guī)劃和布局；每戶除了擁有私家庭院、半公開庭院，同時通過四戶之間的圍合也造就出了公共的戶外元素，大幅增加了公共區(qū)域的私家共享，所以在絲毫不減弱別墅居住感的情況下，有效地提高了土地利用率。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法納帕爾灣（容積率0.7）——合院56三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著（容積率0.74）——采用近距離獨棟布局方式，將車行動線完全移入地下，大大提高了小區(qū)內(nèi)的土地有效使用摒棄了傳統(tǒng)別墅小區(qū)汽車地上入戶的方式，改為全地下式，每戶擁有單獨的2個私家車位，直接連通進入地下室一層，大大節(jié)約了地下車行通道所占據(jù)的大量地面空間；占地147畝，建面13.2萬平米，40%綠化率，共有91棟中式園林獨棟別墅，整體呈“聯(lián)排式”布局，更利于整體規(guī)劃，減小大量道路占地；三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著（容積率0.74）——采57三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著——完全實現(xiàn)人車分流，地下停車場可以直接進入每一戶地下室，既保證了住戶的便利性和私密性，同時也節(jié)約出更多的空間可由此直接入戶統(tǒng)一地下停車場入口三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法頤和源著——完全實現(xiàn)人車分流，地58三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法麓湖（容積率1.14）——超近距離獨棟別墅，將樓與樓之間的距離降至最低，減少公共綠化的面積，創(chuàng)造獨棟容積率極限超近距獨棟別墅，看似聯(lián)排但仍在樓與樓之間留有很小的距離；整個小區(qū)公共綠化面積極小，基本都為私家花園；小區(qū)停車場及車行動線全部轉(zhuǎn)為地下，節(jié)約地面空間；超大的地下面積為地下停車場提供了充足空間三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法麓湖（容積率1.14）——超近距59三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法聯(lián)排別墅算是別墅產(chǎn)品中最為常見的一種，在容積率提升方面也有功夫可以做城市山谷多戶聯(lián)排設(shè)計容積率1.1傳統(tǒng)認(rèn)知的聯(lián)排別墅容積率0.6-0.8龍湖藍(lán)湖郡合院式聯(lián)排設(shè)計容積率0.8三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法聯(lián)排別墅算是別墅產(chǎn)品中最為常見的60三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖藍(lán)湖郡（容積率0.8）——聯(lián)排也能合院，使得聯(lián)排更加形似于獨棟，無形中提升了其產(chǎn)品原本作為聯(lián)排的溢價率合院組團利用了堆土抬高地勢，這樣其地下室的實際高度于在地面之上，避免了傳統(tǒng)地下室潮濕、采光通風(fēng)差的問題；可由下沉式庨院直接入戶，仍而實現(xiàn)雙首層、雙入戶。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖藍(lán)湖郡（容積率0.8）——聯(lián)61【產(chǎn)品特征I】圍合式下沉公共庭院以上海酈城為例12個聯(lián)體別墅圍合成一個共享的下沉公共庭院。例：上海酈城國際社區(qū)（藍(lán)湖頌）三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法【產(chǎn)品特征I】圍合式下沉公共庭院以上海酈城為例12個聯(lián)體別墅62【產(chǎn)品特征II】下沉式私家庭院，既實現(xiàn)別墅居住感受，同時在地下室與公共庭院之間實現(xiàn)過渡私家庭院實現(xiàn)了私密、半私密、半開放、開放空間格局。在地下室與公共空間中間設(shè)置下沉式庭院,方便業(yè)主進出公共庭院空間，又能體現(xiàn)有別墅項目的居住感受。三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法【產(chǎn)品特征II】下沉式私家庭院，既實現(xiàn)別墅居住感受，同時在地63【產(chǎn)品特征III】與獨棟、聯(lián)排別墅相同的居住面積地下一層約140-200（含庭院）地上三層C：約256D：約281E：約231以上海酈城國際社區(qū)（藍(lán)湖頌）為例各戶型面積區(qū)間㎡C戶型結(jié)構(gòu)F：約202G：約238H：約250底層：下沉庭院一層：地上庭院二層：露臺三層：豪華套間三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法【產(chǎn)品特征III】與獨棟、聯(lián)排別墅相同的居住面積地下一層地上64三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法城市山谷（容積率1.1）——通過雙向8聯(lián)式的布局形式使聯(lián)排的容積率大大提升雙向8聯(lián)式聯(lián)院排布方式聯(lián)院別墅容積率達1.1聯(lián)院別墅分別從南北入戶，中間用圍墻分隔私家庭院；通過擠壓社區(qū)公共空間增加建筑占地面積，進而提高容積率；三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法城市山谷（容積率1.1）——通過65三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法疊拼別墅在別墅產(chǎn)品中容積率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空間曲江勝景疊拼聯(lián)排化容積率1.32傳統(tǒng)認(rèn)知的疊拼別墅容積率0.8-1.0三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法疊拼別墅在別墅產(chǎn)品中容積率最高，66三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——通過疊拼聯(lián)排化的設(shè)計，可實現(xiàn)其容積率的一定提升內(nèi)部樓棟距離都比較近，最寬處僅17.5m；采用4—7聯(lián)排式的布局使得土地空間大大節(jié)約，將相鄰兩棟樓的距離降至最低；沿地塊紅線戶型電梯間的考慮三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——通67三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——人車分流，停車場全地下處理，大大節(jié)約地面土地人車分流，小區(qū)內(nèi)地面沒有車行通道，使得大量的小區(qū)內(nèi)用地得到節(jié)約；車位沒有共享，共用一個地下停車場；三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法曲江勝景（容積率1.32）——人68三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖弗萊明戈高低密產(chǎn)品搭配容積率整體4.2，其中低密洋房1.55傳統(tǒng)認(rèn)知的高層容積率容積率3.0以上在高層的容積率下同樣能夠做出低密的產(chǎn)品，通過合理分配高層和的比例就能實現(xiàn)三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法龍湖弗萊明戈高低密產(chǎn)品搭配容積率69三、高容積率下的低密產(chǎn)品做法弗萊明戈，通過合理的比例分配，在滿足4.2的整體容積率前提下，實現(xiàn)大量的1.55的中低密物業(yè)規(guī)劃容積率為2.5~4.2，必須保證容積率的充分使用，同時主要以低密度產(chǎn)品提升項目整體品質(zhì)；

其中7+1的洋房容積率為1.55，建筑密度約22%~24%，建筑面積占總量25.3%，用地面積占總量70%；33層高層住宅容積率約10.0，建筑密度30%，建筑面積占總量74.7%，用地面積占項目總量30%；用大量低密度洋房產(chǎn)品占據(jù)項目主要用地，保證項目的整體中高端品質(zhì)，同時用適量的高層住宅來拉動項目整體容積率，避免容積率的浪費；中低密洋房產(chǎn)品占據(jù)了項目地塊的主要優(yōu)勢片區(qū)，而高層則被安排至沿街邊角位置