第六章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

工程建設(shè)管理教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目管理開發(fā)項(xiàng)目投資控制開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)監(jiān)理教學(xué)目的：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作，建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容及竣工驗(yàn)收的要求；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目管理的內(nèi)容和程序，使學(xué)生對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是建設(shè)過程中的三個(gè)基本控制；難點(diǎn)是三大控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的方法和監(jiān)理的實(shí)施。教學(xué)時(shí)數(shù)：4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)與管理項(xiàng)目建設(shè)程序項(xiàng)目工程管理項(xiàng)目管理內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須具備的條件（1）有明確的建設(shè)目的；（2）有確定的投資總額；（3）有一定的任務(wù)和工作量；（4）有明確的建設(shè)時(shí)間；（5）有完整的組成要素體系；（6）項(xiàng)目實(shí)施有一次性的特點(diǎn)。

一、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的概念和程序

2.項(xiàng)目建設(shè)的概念

項(xiàng)目建設(shè)是指開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)，即將開發(fā)項(xiàng)目所涉及到的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來進(jìn)行的一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。3.項(xiàng)目建設(shè)的基本程序（1）項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備（2）優(yōu)選施工隊(duì)伍（3）項(xiàng)目施工建設(shè)（4）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收二、開發(fā)項(xiàng)目管理意義和內(nèi)容（一）項(xiàng)目管理的基本概念及其意義1.項(xiàng)目管理的目標(biāo)成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)（1）成果性目標(biāo)：如投資回收率、銷售利潤率、投資利潤率、項(xiàng)目功能性要求。（2）約束性目標(biāo)：建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。2.項(xiàng)目管理的概念開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的全過程進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

3.項(xiàng)目管理的意義（1）能使項(xiàng)目開發(fā)有計(jì)劃、有序地進(jìn)行（2）為開發(fā)項(xiàng)目提供有力的組織保證（3）為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境（4）有利于對(duì)項(xiàng)目控制和獲取最大綜合效益（二）項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容（二）項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容1.組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)

★選擇項(xiàng)目經(jīng)理★組建項(xiàng)目管理班子2.辦理項(xiàng)目報(bào)建和施工所需的各種證件批件手續(xù)

★辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)★辦理施工許可證3.項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作4.項(xiàng)目實(shí)施的控制工作5.項(xiàng)目合同管理工作6.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作7.項(xiàng)目完成以后的評(píng)價(jià)工作8.項(xiàng)目管理的其他工作三、開發(fā)項(xiàng)目的工程管理（一）項(xiàng)目工程管理的概念1.項(xiàng)目工程管理的概念項(xiàng)目的工程管理，即項(xiàng)目工程建設(shè)階段的管理，是指對(duì)項(xiàng)目從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的整個(gè)過程所進(jìn)行的管理。2.項(xiàng)目工程管理的主要任務(wù)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、檢查和控制等方法，從組織和管理的高度，對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，最終目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)——投資、進(jìn)度、質(zhì)量的最優(yōu)化。

（二二））編編制制項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程管管理理方方案案1.制制定定項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程組組織織管管理理方方案案項(xiàng)目目工工程程組組織織管管理理方方案案是是統(tǒng)統(tǒng)籌籌安安排排項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程建建設(shè)設(shè)工工作作的的重重要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)文文件件，，是是制制定定項(xiàng)項(xiàng)目目年年度度開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃劃，，與與各各施施工工、、協(xié)協(xié)作作單單位位簽簽訂訂合合同同，，開開展展項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程管管理理的的主主要要依依據(jù)據(jù)。。（1）制制定定項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程組組織織管管理理方方案案的的原原則則★遵循循基基本本建建設(shè)設(shè)的的各各項(xiàng)項(xiàng)方方針針政政策策，，堅(jiān)堅(jiān)持持先先地地下下后后地地上上、、先先基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施后后房房屋屋建建設(shè)設(shè)，，主主體體工工程程與與配配套套工工程程同同步步建建設(shè)設(shè)交交付付使使用用；；★統(tǒng)籌籌安安排排、、配配套套建建設(shè)設(shè)，，合合理理安安排排各各單單位位工工程程、、單單項(xiàng)項(xiàng)工工程程的的施施工工；；★合理安排施工工區(qū)域和布置置施工臨時(shí)用用地；★做好資金、材材料、設(shè)備等等的綜合平衡衡，確保項(xiàng)目目建設(shè)需要。。（2）項(xiàng)目工程組組織管理方案案的內(nèi)容工程組織管理理方案的內(nèi)容容包括：工程程概況、工程程勘察、設(shè)計(jì)計(jì)出圖、拆遷遷安置、“七七通一平”、、施工隊(duì)伍落落實(shí)、“三控控”要求、、材料、設(shè)備備安排等。2.制定年度度基本建設(shè)計(jì)計(jì)劃3.制定籌集集資金計(jì)劃4.制定建材材、設(shè)備供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃（三）項(xiàng)目工工程技術(shù)管理理1.施工圖紙紙等的管理、、審查、設(shè)計(jì)計(jì)交底2.全面質(zhì)量量管理制度的的建立健全（四）項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理1.開工準(zhǔn)備備工作管理2.現(xiàn)場(chǎng)工程程管理3.工程驗(yàn)收收及決算管理第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資控制制投資控制原理理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資控制實(shí)施施一、開發(fā)項(xiàng)目目投資控制原原理（一）項(xiàng)目投投資控制1.項(xiàng)目投資資控制的含義義在投資決策階階段、設(shè)計(jì)階階段、招標(biāo)階階段、施工階階段和項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收階段段，把項(xiàng)目投投資控制在計(jì)計(jì)劃限額以內(nèi)內(nèi)，并隨時(shí)糾糾正偏差，保保證目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。2.項(xiàng)目投資資控制的目標(biāo)標(biāo)投資估算———設(shè)計(jì)概算———施工圖預(yù)預(yù)算——施工預(yù)算算——決算（二）項(xiàng)目投投資控制原理理1.影響項(xiàng)目目投資超額的的因素分析（1）作第一一次投資估算算時(shí)，規(guī)劃、、設(shè)計(jì)不深入入（2）資料數(shù)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，，投資計(jì)算粗粗糙（3）各設(shè)計(jì)計(jì)階段的投資資計(jì)算超過投投資計(jì)劃目標(biāo)標(biāo)（4）價(jià)格上上漲（5）規(guī)劃或或要求改變（6）招投標(biāo)標(biāo)時(shí)投標(biāo)者較較少（7）不可預(yù)預(yù)見因素（8）人為因因素2.項(xiàng)目投資資控制的主要要方面(1)項(xiàng)目目建設(shè)各階段段對(duì)投資的影影響(2)項(xiàng)目目投資控制的的主要方面———規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段3.項(xiàng)目投資資的動(dòng)態(tài)控制制(1)動(dòng)態(tài)態(tài)控制的含義義(2)動(dòng)態(tài)態(tài)控制過程中中應(yīng)注意的問問題二、開發(fā)項(xiàng)目目投資控制的的實(shí)施（一）項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)投資控制制1.投資評(píng)估估2.設(shè)計(jì)開始始前的投資框框算3.項(xiàng)目限額額設(shè)計(jì)4.項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)概算（二）項(xiàng)目施施工投資控制制1.項(xiàng)目施工工招投標(biāo)控制制(1)工程程項(xiàng)目承包合合同價(jià)確定(2)項(xiàng)目目施工招標(biāo)投投資控制實(shí)施施2.項(xiàng)目施工工階段投資控控制(1)項(xiàng)目目施工規(guī)劃審審查(2)項(xiàng)目目施工投資控控制實(shí)施第三節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度控制制進(jìn)度控制原理理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制方法法進(jìn)度控制實(shí)施施一、開發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度控制原原理（一）項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制項(xiàng)目進(jìn)度控制制是指項(xiàng)目實(shí)實(shí)施階段以項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度為目目標(biāo)，以動(dòng)態(tài)態(tài)控制原理為為指導(dǎo)，按照照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃及其實(shí)施施細(xì)則規(guī)定的的內(nèi)容，監(jiān)督督和檢查項(xiàng)目目進(jìn)度實(shí)施過過程的動(dòng)態(tài)變變化，發(fā)現(xiàn)偏偏差，及時(shí)采采取控制或協(xié)協(xié)調(diào)的有效措措施，或修改改原計(jì)劃的綜綜合管理過程程。將項(xiàng)目進(jìn)度控控制的目標(biāo)分分解為：（1）項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)度控制制目標(biāo)（2）項(xiàng)目招招標(biāo)進(jìn)度控制制目標(biāo)（3）項(xiàng)目是是施工進(jìn)度控控制目標(biāo)（4）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收進(jìn)度度控制目標(biāo)（二）項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制原理理1.影響項(xiàng)目目進(jìn)度控制的的因素分析2.項(xiàng)目進(jìn)度度控制的基本本思想項(xiàng)目進(jìn)度控制制的基本思想想為：進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的擬定，，平衡是相對(duì)對(duì)的，計(jì)劃的的調(diào)整、變化化是絕對(duì)的。。（三）項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制的主主要內(nèi)容1.編制進(jìn)度計(jì)劃劃2.進(jìn)度計(jì)劃劃的監(jiān)測(cè)與調(diào)調(diào)整（四）項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制措施施1.組織管理理措施——““四保一協(xié)調(diào)調(diào)”2.技術(shù)管理理措施3.合同管理理措施4.經(jīng)濟(jì)管理理措施5.信息管理理措施二、項(xiàng)目進(jìn)度度控制方法（一）線性圖圖法1.水平圖2.垂直圖（二）網(wǎng)絡(luò)圖圖法1.雙代號(hào)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖2.單代號(hào)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖三、項(xiàng)目進(jìn)度度控制實(shí)施（一）項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)度控制制1.以網(wǎng)絡(luò)圖圖為主，輔以以橫道圖2.將總目標(biāo)標(biāo)分解為若干干分目標(biāo)（二）項(xiàng)目施施工進(jìn)度控制制1.影響項(xiàng)目目施工進(jìn)度控控制的因素2.項(xiàng)目施工工進(jìn)度調(diào)整第四節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量控制制質(zhì)量控制原理理質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量控制方法法質(zhì)量控制實(shí)施施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)一、開發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量控制原原理（一）項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制1.項(xiàng)目質(zhì)量量控制的含義義開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量量控制，是指指項(xiàng)目管理機(jī)機(jī)構(gòu)為了確保保開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量符合合同同規(guī)定的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)或國家家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，，所采取的一一系列監(jiān)督、、管理的措施施、手段和方方法。2.開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量的特特點(diǎn)（1）項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量形成過程程復(fù)雜（2）項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量水平不易易穩(wěn)定（3）影響項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量的隱隱患多3.項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制的目目標(biāo)將項(xiàng)目質(zhì)量控控制的目標(biāo)分分解為：（1）項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量子系系統(tǒng)（2）項(xiàng)目材材料質(zhì)量子系系統(tǒng)（3）項(xiàng)目設(shè)設(shè)備質(zhì)量子系系統(tǒng)（4）項(xiàng)目土土建施工和設(shè)設(shè)備安裝質(zhì)量量子系統(tǒng)（二）項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制原理理1.項(xiàng)目質(zhì)量量控制的基本本原理項(xiàng)目質(zhì)量控制制的基本原理理，就是由分分別代表政府府和建設(shè)單位位的政府質(zhì)量量監(jiān)督部門和和社會(huì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理部門，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)、施工和竣竣工驗(yàn)收等各各個(gè)階段實(shí)行行全面質(zhì)量管管理和控制。。2.項(xiàng)目質(zhì)量量控制的基本本原則(1)質(zhì)量第第一(2)預(yù)防為主主(3)為用戶戶服務(wù)(4)用數(shù)據(jù)說話話1.計(jì)劃階段段2.執(zhí)行階段段3.檢查階段段4.處理階段段二、開發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量控制方方法（一）PDCA循環(huán)法（二）數(shù)理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方法1.直方圖法法2.排列圖法法3.控制圖法法4.相關(guān)圖法法5.分層法6.因果分析析法7.統(tǒng)計(jì)調(diào)查查表法三、開發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量控制實(shí)實(shí)施（一）開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量控制制子系統(tǒng)1.設(shè)計(jì)質(zhì)量量子系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量控制2.材料質(zhì)量量子系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量控制3.設(shè)備質(zhì)量量子系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量控制4.土建施工工和設(shè)備安裝裝質(zhì)量子系統(tǒng)統(tǒng)的質(zhì)量控制制（二）全過程程的質(zhì)量控制制1.事前控制制2.事中控制制3.事后控制制四、開發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量評(píng)定與與竣工驗(yàn)收（一）開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)定定項(xiàng)目的劃分分1.分項(xiàng)工程程2.分部工程程3.單位工程程（二）工程質(zhì)質(zhì)量的評(píng)定1.分項(xiàng)工程程質(zhì)量評(píng)定2.工程質(zhì)量量評(píng)定的等級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（三）工程項(xiàng)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)驗(yàn)收1.單項(xiàng)工程程驗(yàn)收2.全部驗(yàn)收收第五節(jié)開開發(fā)項(xiàng)目的建建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理含義作用用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理內(nèi)容管理理一、建設(shè)監(jiān)理理的含義和作作用1.建設(shè)監(jiān)理理的含義是指由具有法法人資質(zhì)條件件的工程監(jiān)理理單位，根據(jù)據(jù)建設(shè)單位的的委托，依照照法律、行政政法規(guī)及有關(guān)關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件件和建筑工程程承包合同，，在施工質(zhì)量量、建設(shè)工期期和建設(shè)資金金使用等方面面