闞振芳2010年11月房地產(chǎn)行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查房地產(chǎn)行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查闞振芳房地產(chǎn)行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查房地產(chǎn)行業(yè)財稅實1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄111、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段41、項目設(shè)立及取得階段見圖（1）項目設(shè)立一般形式（2）特殊項目公司形式優(yōu)劣及籌劃221、項目設(shè)立及取得階段見圖221、項目設(shè)立及取得階段讀圖（3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；331、項目設(shè)立及取得階段讀圖331、項目設(shè)立及取得階段讀圖（5）成本項目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險揭示及應(yīng)對；441、項目設(shè)立及取得階段讀圖44階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目取得通過招拍或協(xié)議方式取得土地土地房產(chǎn)投資注入股權(quán)方式取得土地或項目契稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅印花稅財稅〔2006〕162號：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。重點股權(quán)方式取得土地項目成本真實性土地是否有合法憑證交納土地使用稅時間是否及時、金額是否正確所有合同及相關(guān)憑證賬冊是否按規(guī)定貼花契稅交納是否正確股東受讓股權(quán)是否代扣個人的所得稅（股東）檢查方法提供土地合同、拆遷協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、項目立項、規(guī)劃、現(xiàn)場了解記錄不實成本在后期成本中剔除影響關(guān)注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常票據(jù)特別是股東更換情況關(guān)注拆遷合理性土地傭金及進入出讓金違約金是否進入扣除項目分攤辦法是否合理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項目分稅種記錄稅務(wù)自檢與檢查——項目開發(fā)——項目取得55階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目取得重階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿影響收入/成本項目建設(shè)——拆遷印花稅契稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅重點拆遷費用合理性回遷房處理視同銷售（營業(yè)稅土地增值稅所得稅）區(qū)分單位與個人拆遷不同處理檢查方法提供拆遷協(xié)議、簽收花名冊記錄不實成本在后期成本中剔除影響關(guān)注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常票據(jù)特別是股東更換情況關(guān)注拆遷合理性一期與二期聯(lián)動項目一期票據(jù)不同處理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除回遷視同銷售問題成本及扣除分稅種記錄稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設(shè)66階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿影響收入/成本項目建設(shè)1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄771、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4開發(fā)階段（1）項目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設(shè)計合同幾點注意事項（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）88開發(fā)階段（1）項目開發(fā)階段介紹88開發(fā)階段（4）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測算（6）基礎(chǔ)設(shè)施與分攤（7）建安費（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分攤及分配處理（8）利息與資本化（9）不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響；其他見圖99開發(fā)階段（4）成本核算對象對所得及土增影響99階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±前期工程費印花稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅重點是否存在虛列情形土地是否有合法憑證是否按項目合理分攤所有合同是否按規(guī)定貼花前期票據(jù)合法性（如項目A-B）檢查方法提供設(shè)計等前期合同核對前期票據(jù)分攤辦法是否合理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項目分稅種記錄稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目前期1010階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±前期工程費階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目建設(shè)出包工程自營工程企業(yè)所得稅土地增值稅印花稅營業(yè)稅個人所得稅重點票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項目費用（是否虛列）甲供材營業(yè)稅自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅開具方法決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進行核對；利用關(guān)聯(lián)方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較核對票據(jù)底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數(shù)據(jù)稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設(shè)1111階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目建設(shè)重階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±基礎(chǔ)設(shè)施及其他企業(yè)所得稅土地增值稅重點票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項目費用（是否虛列）紅線外有政府補償有無沖減成本分攤是否合理方法決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進行核對；核對票據(jù)復(fù)核分攤公式底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數(shù)據(jù)稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設(shè)1212階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±基礎(chǔ)設(shè)施及階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。有無跨年未確認調(diào)增應(yīng)納稅所得有無應(yīng)資本化利息費用化在當(dāng)期扣除2008年預(yù)收款可以作為廣告費、業(yè)務(wù)招待費等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。比照營業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳比例是否正確稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售1313階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄14141、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段43、預(yù)售及銷售階段（1）預(yù)售及銷售介紹及會計處理（2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細則、國稅發(fā)[2006]187號及國稅函[2010]220號、所得稅31號文件）（3）稅務(wù)自檢要點及應(yīng)對（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點）（4）項目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務(wù)檢查重點（展開重點講解）15153、預(yù)售及銷售階段（1）預(yù)售及銷售介紹及會計處理1515國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機關(guān)要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強對中介機構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機構(gòu)進行嚴肅懲治。1616國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知為了發(fā)揮土地增值國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知各級稅務(wù)機關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。各級稅務(wù)機關(guān)要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。1717國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知各級稅務(wù)機關(guān)要全國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。1818國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知規(guī)范核定征國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[2010]220號

關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。1919國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[201國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。2020國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知房地產(chǎn)開發(fā)費用的國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。2121國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于拆遷安置土地階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。有無跨年未確認調(diào)增應(yīng)納稅所得有無應(yīng)資本化利息費用化在當(dāng)期扣除2008年預(yù)收款可以作為廣告費、業(yè)務(wù)招待費等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。比照營業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳比例是否正確稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售2222階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿備注預(yù)售款營業(yè)稅《實施細則》規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！奔{稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為按細則應(yīng)視同銷售）土地增值稅是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅31號文件規(guī)定“預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”印花稅：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。重點預(yù)收款放“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”、及賬外未及明申報營業(yè)稅不及時或未按規(guī)定開票；外循環(huán)或干或未交（足）方法提供預(yù)售或銷售合同、臺賬、銷控表、樓盤表比對；提供按揭銀行對賬單；提供發(fā)票開具記錄；比對營業(yè)稅與土地增值稅配比關(guān)系計入當(dāng)期所得完整性比對合同及收據(jù)連號價格差異詢問按揭人員、銷售中介、現(xiàn)場查看樓盤銷售進度底稿相關(guān)工作底稿補營業(yè)稅城、教、土增值稅調(diào)整應(yīng)納閣所得補所得稅補稅同時加收滯納金稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售/銷售2323階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿備注預(yù)售款營業(yè)稅重點稅階段描述收入自查關(guān)注檢查重點、方法、底稿備注預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的合理、完整和及時收入價款價外費用（定金、誠意金、違約金、手續(xù)費、基金、集資費、代收款等）是否入賬預(yù)收款（含定金）申報列入以外賬目未申報收款沖成本費用或轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位個人卡賬外開具收具未按規(guī)定申報自有施工力量銷售不動產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅在建項目轉(zhuǎn)讓是否拆遷補償面積按工程成本+超面積差價和申報與包銷企業(yè)兩票結(jié)算少計收入分期收款應(yīng)收未收是否申報委托銷售的是否及時按揭是否申報租金收入是否申報視同銷售是否申報（開發(fā)產(chǎn)品交換、抵債、分配、個人、贈與地方政府公用單位以外單位）關(guān)聯(lián)方低價收入合理性合作建房是否交稅不屬于代建作為代建處理補營業(yè)稅城、教、土增值稅調(diào)整應(yīng)納閣所得補所得稅補稅同時加收滯納金稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售/銷售2424階段描述收入自查關(guān)注備注預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的合理、完整和及時1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄25251、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4PK老31：降低期中稅負嚴格完工管理預(yù)征比例調(diào)低救急1.25%止：費用稅金口舌權(quán)責(zé)發(fā)生有所限制轉(zhuǎn)固不再躊躇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

成本口徑明確掌握有難度結(jié)算要早發(fā)票開好2626PK老31：降低期中稅負嚴格完工管理預(yù)征比例調(diào)低止：費用權(quán)責(zé)項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋范圍內(nèi)外資內(nèi)資已經(jīng)完工條件符合下列條件之一：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?？⒐ぷC明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品。無本質(zhì)區(qū)別計稅毛利率（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。下調(diào)5%，具體要看各省如何轉(zhuǎn)發(fā)明確期間企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。2727項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋范圍項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。原31號無相關(guān)規(guī)定，造成完工企業(yè)扣除不足：如何解決完工、發(fā)票、扣除對企業(yè)仍是個難點車庫規(guī)定第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。無，同上2828項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋幾項項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋成本規(guī)定六大原則規(guī)定了成本項目制造成本引入分配標準統(tǒng)一（見比較資料）無*詳細見資料2929項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋成本開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書××鑒字（2010）第×號×××××××××公司：

我們接受委托，對貴公司××開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的規(guī)定及□□□□□□□□□相關(guān)規(guī)定，并參照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準則（試行）》和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南》，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司××開發(fā)產(chǎn)品完工清算實際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：

3030開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書3030

可售面積××平方米；已實現(xiàn)銷售的可售面積××平方米；已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額××元；實際銷售與預(yù)售毛利額差異××元。（現(xiàn)場講解見資料）……3131可售面積××平方米；3131計稅成本管理（1）會計成本核算（2）計稅成本特點（3）權(quán)責(zé)發(fā)生制與合法憑證與計稅成本協(xié)調(diào)（4）不同會計核算處理優(yōu)劣（5）新規(guī)動向（6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào)3232計稅成本管理（1）會計成本核算32321、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答目錄

33331、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（注：京地稅[2008]92規(guī)定：對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。）二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知3434一、土地增值稅的清算單位關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務(wù)機關(guān)可核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。3535關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知三、非直接關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。3636關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知3636土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。3737土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額土地增值稅清算管理規(guī)程

第二十四條審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。

3838土地增值稅清算管理規(guī)程第二十四條審核公共配套設(shè)土地增值稅清算管理規(guī)程第二十六條審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。

（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划?dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。3939土地增值稅清算管理規(guī)程第二十六條審核開發(fā)間接費土地增值稅清算管理規(guī)程第三十四條在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十六條對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致4040土地增值稅清算管理規(guī)程第三十四條在土地增值稅

（200）土增鑒字號××××××××公司：我們接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，對貴公司××

項目土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。土地增值稅清算鑒證報告4141

（200）土增鑒字號土地增值稅清算鑒證報告414

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對貴公司

（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：

1.收入總額：元；

2.扣除項目金額：

元；

3.增值額：

元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

%；

5.適用稅率：

%；

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：

元；

7.已繳土地增值稅稅額：

元；

8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額：

元。

清算事項的具體情況詳見附件。4242二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對貴公司

操作指南見現(xiàn)象資料附表講解提供資料申報指南4343操作指南見現(xiàn)象資料附表講解43431、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄44441、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段41、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄45451、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4闞振芳2010年11月房地產(chǎn)行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查房地產(chǎn)行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查闞振芳房地產(chǎn)行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查房地產(chǎn)行業(yè)財稅實1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄47471、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段41、項目設(shè)立及取得階段見圖（1）項目設(shè)立一般形式（2）特殊項目公司形式優(yōu)劣及籌劃48481、項目設(shè)立及取得階段見圖221、項目設(shè)立及取得階段讀圖（3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；49491、項目設(shè)立及取得階段讀圖331、項目設(shè)立及取得階段讀圖（5）成本項目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險揭示及應(yīng)對；50501、項目設(shè)立及取得階段讀圖44階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目取得通過招拍或協(xié)議方式取得土地土地房產(chǎn)投資注入股權(quán)方式取得土地或項目契稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅印花稅財稅〔2006〕162號：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。重點股權(quán)方式取得土地項目成本真實性土地是否有合法憑證交納土地使用稅時間是否及時、金額是否正確所有合同及相關(guān)憑證賬冊是否按規(guī)定貼花契稅交納是否正確股東受讓股權(quán)是否代扣個人的所得稅（股東）檢查方法提供土地合同、拆遷協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、項目立項、規(guī)劃、現(xiàn)場了解記錄不實成本在后期成本中剔除影響關(guān)注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常票據(jù)特別是股東更換情況關(guān)注拆遷合理性土地傭金及進入出讓金違約金是否進入扣除項目分攤辦法是否合理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項目分稅種記錄稅務(wù)自檢與檢查——項目開發(fā)——項目取得5151階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目取得重階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿影響收入/成本項目建設(shè)——拆遷印花稅契稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅重點拆遷費用合理性回遷房處理視同銷售（營業(yè)稅土地增值稅所得稅）區(qū)分單位與個人拆遷不同處理檢查方法提供拆遷協(xié)議、簽收花名冊記錄不實成本在后期成本中剔除影響關(guān)注款項支付情況、有無長期未支付款項比對大額異常票據(jù)特別是股東更換情況關(guān)注拆遷合理性一期與二期聯(lián)動項目一期票據(jù)不同處理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除回遷視同銷售問題成本及扣除分稅種記錄稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設(shè)5252階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿影響收入/成本項目建設(shè)1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄53531、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4開發(fā)階段（1）項目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設(shè)計合同幾點注意事項（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）5454開發(fā)階段（1）項目開發(fā)階段介紹88開發(fā)階段（4）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測算（6）基礎(chǔ)設(shè)施與分攤（7）建安費（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分攤及分配處理（8）利息與資本化（9）不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響；其他見圖5555開發(fā)階段（4）成本核算對象對所得及土增影響99階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±前期工程費印花稅土地使用稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅重點是否存在虛列情形土地是否有合法憑證是否按項目合理分攤所有合同是否按規(guī)定貼花前期票據(jù)合法性（如項目A-B）檢查方法提供設(shè)計等前期合同核對前期票據(jù)分攤辦法是否合理底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除成本及扣除項目分稅種記錄稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目前期5656階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±前期工程費階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目建設(shè)出包工程自營工程企業(yè)所得稅土地增值稅印花稅營業(yè)稅個人所得稅重點票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項目費用（是否虛列）甲供材營業(yè)稅自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅開具方法決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進行核對；利用關(guān)聯(lián)方及主要合同方如總包、材料、裝修合同比較核對票據(jù)底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數(shù)據(jù)稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設(shè)5757階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±項目建設(shè)重階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±基礎(chǔ)設(shè)施及其他企業(yè)所得稅土地增值稅重點票據(jù)合法性、金額合理性（如名稱是否一致等）是否為本項目費用（是否虛列）紅線外有政府補償有無沖減成本分攤是否合理方法決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、與相關(guān)賬目票據(jù)進行核對；核對票據(jù)復(fù)核分攤公式底稿相關(guān)工作底稿所得稅成本及土地增值稅扣除記錄影響數(shù)據(jù)稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設(shè)5858階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿收入/成本±基礎(chǔ)設(shè)施及階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。有無跨年未確認調(diào)增應(yīng)納稅所得有無應(yīng)資本化利息費用化在當(dāng)期扣除2008年預(yù)收款可以作為廣告費、業(yè)務(wù)招待費等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。比照營業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳比例是否正確稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售5959階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄60601、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段43、預(yù)售及銷售階段（1）預(yù)售及銷售介紹及會計處理（2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細則、國稅發(fā)[2006]187號及國稅函[2010]220號、所得稅31號文件）（3）稅務(wù)自檢要點及應(yīng)對（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點）（4）項目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務(wù)檢查重點（展開重點講解）61613、預(yù)售及銷售階段（1）預(yù)售及銷售介紹及會計處理1515國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機關(guān)要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強對中介機構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機構(gòu)進行嚴肅懲治。6262國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知為了發(fā)揮土地增值國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知各級稅務(wù)機關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。各級稅務(wù)機關(guān)要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。6363國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知各級稅務(wù)機關(guān)要全國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。6464國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知規(guī)范核定征國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[2010]220號

關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。6565國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[201國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。6666國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知房地產(chǎn)開發(fā)費用的國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。6767國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于拆遷安置土地階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。有無跨年未確認調(diào)增應(yīng)納稅所得有無應(yīng)資本化利息費用化在當(dāng)期扣除2008年預(yù)收款可以作為廣告費、業(yè)務(wù)招待費等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。比照營業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳比例是否正確稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售6868階段描述營業(yè)稅要點所得稅要點土地增值稅要點預(yù)售款采用預(yù)收款方階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿備注預(yù)售款營業(yè)稅《實施細則》規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！奔{稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為按細則應(yīng)視同銷售）土地增值稅是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅31號文件規(guī)定“預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”印花稅：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。重點預(yù)收款放“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”、及賬外未及明申報營業(yè)稅不及時或未按規(guī)定開票；外循環(huán)或干或未交（足）方法提供預(yù)售或銷售合同、臺賬、銷控表、樓盤表比對；提供按揭銀行對賬單；提供發(fā)票開具記錄；比對營業(yè)稅與土地增值稅配比關(guān)系計入當(dāng)期所得完整性比對合同及收據(jù)連號價格差異詢問按揭人員、銷售中介、現(xiàn)場查看樓盤銷售進度底稿相關(guān)工作底稿補營業(yè)稅城、教、土增值稅調(diào)整應(yīng)納閣所得補所得稅補稅同時加收滯納金稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售/銷售6969階段描述稅種/規(guī)定檢查重點、方法、底稿備注預(yù)售款營業(yè)稅重點稅階段描述收入自查關(guān)注檢查重點、方法、底稿備注預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的合理、完整和及時收入價款價外費用（定金、誠意金、違約金、手續(xù)費、基金、集資費、代收款等）是否入賬預(yù)收款（含定金）申報列入以外賬目未申報收款沖成本費用或轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位個人卡賬外開具收具未按規(guī)定申報自有施工力量銷售不動產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅在建項目轉(zhuǎn)讓是否拆遷補償面積按工程成本+超面積差價和申報與包銷企業(yè)兩票結(jié)算少計收入分期收款應(yīng)收未收是否申報委托銷售的是否及時按揭是否申報租金收入是否申報視同銷售是否申報（開發(fā)產(chǎn)品交換、抵債、分配、個人、贈與地方政府公用單位以外單位）關(guān)聯(lián)方低價收入合理性合作建房是否交稅不屬于代建作為代建處理補營業(yè)稅城、教、土增值稅調(diào)整應(yīng)納閣所得補所得稅補稅同時加收滯納金稅務(wù)自查與檢查——項目開發(fā)——項目預(yù)售/銷售7070階段描述收入自查關(guān)注備注預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的合理、完整和及時1、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答

目錄71711、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4PK老31：降低期中稅負嚴格完工管理預(yù)征比例調(diào)低救急1.25%止：費用稅金口舌權(quán)責(zé)發(fā)生有所限制轉(zhuǎn)固不再躊躇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

成本口徑明確掌握有難度結(jié)算要早發(fā)票開好7272PK老31：降低期中稅負嚴格完工管理預(yù)征比例調(diào)低止：費用權(quán)責(zé)項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋范圍內(nèi)外資內(nèi)資已經(jīng)完工條件符合下列條件之一：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品。無本質(zhì)區(qū)別計稅毛利率（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。下調(diào)5%，具體要看各省如何轉(zhuǎn)發(fā)明確期間企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。7373項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋范圍項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。原31號無相關(guān)規(guī)定，造成完工企業(yè)扣除不足：如何解決完工、發(fā)票、扣除對企業(yè)仍是個難點車庫規(guī)定第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。無，同上7474項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋幾項項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋成本規(guī)定六大原則規(guī)定了成本項目制造成本引入分配標準統(tǒng)一（見比較資料）無*詳細見資料7575項目國稅發(fā)[2009]31號國稅發(fā)[2006]31號注釋成本開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書××鑒字（2010）第×號×××××××××公司：

我們接受委托，對貴公司××開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的規(guī)定及□□□□□□□□□相關(guān)規(guī)定，并參照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準則（試行）》和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南》，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司××開發(fā)產(chǎn)品完工清算實際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：

7676開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書3030

可售面積××平方米；已實現(xiàn)銷售的可售面積××平方米；已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額××元；實際銷售與預(yù)售毛利額差異××元。（現(xiàn)場講解見資料）……7777可售面積××平方米；3131計稅成本管理（1）會計成本核算（2）計稅成本特點（3）權(quán)責(zé)發(fā)生制與合法憑證與計稅成本協(xié)調(diào)（4）不同會計核算處理優(yōu)劣（5）新規(guī)動向（6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào)7878計稅成本管理（1）會計成本核算32321、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4、完工階段（所得稅）5、土地增值稅清算6、公司注銷問題解答目錄

79791、項目設(shè)立及取得階段2、項目開發(fā)階段3、預(yù)售及銷售階段4一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（注：京地稅[2008]92規(guī)定：對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。）二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知8080一、土地增值稅的清算單位關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務(wù)機關(guān)可核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。8181關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知三、非直接關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。8282關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知3636土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地