從成長(zhǎng)到價(jià)值—房地產(chǎn)行業(yè)2011年投資策略房地產(chǎn)行業(yè)分析師魚晉華SAC執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S1000208120162華泰聯(lián)合證券研究所2010年11月一告別高速成長(zhǎng)?二當(dāng)前樓市特征三2011年行業(yè)生態(tài)預(yù)測(cè)四關(guān)于通脹與房地產(chǎn)五投資策略

目錄告別高成長(zhǎng)?過去10年，房地產(chǎn)行業(yè)增速遠(yuǎn)超GDP人口紅利城市化告別高成長(zhǎng)?但高速成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力將呈衰減勢(shì)頭中國(guó)人口紅利將于2015年消失勞動(dòng)力人口占比拐點(diǎn)將于2015年出現(xiàn)由于老年人口增多,總撫養(yǎng)比例拐點(diǎn)將于2015年出現(xiàn)告別高速成長(zhǎng)?但高速成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力將呈衰減勢(shì)頭日本人口紅利消失于1990年勞動(dòng)力人口占比拐點(diǎn)于1990年出現(xiàn)總撫養(yǎng)比例拐點(diǎn)于1990年出現(xiàn)告別高速成長(zhǎng)?但高速成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力將呈衰減勢(shì)頭家庭結(jié)構(gòu)由“442”進(jìn)入“421”時(shí)代,意味住房新增需求將減弱由于出生率的下降，新增人口2015年開始呈下降趨勢(shì)中國(guó)正在步入老齡化社會(huì)告別高速成長(zhǎng)?城市化率仍將快速提高,似仍支持行業(yè)高速發(fā)展數(shù)據(jù)來源:聯(lián)合國(guó)人口署,華泰聯(lián)合證券日本50到90年代快速城市化階段是房地產(chǎn)的高速成長(zhǎng)期中國(guó)的快速城市化階段將延續(xù)到2030年日本1950到1990年,城市化率提高30個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到63%,期間建造的住宅總量占到現(xiàn)存量的72%.戶均住房擁有率從不到0.1套提高到0.82套告別高速成長(zhǎng)?戶均0.19套戶均0.32套戶均0.59套戶均0.82套戶均0.90套戶均0.99套告別高速成長(zhǎng)?但是日本城市化率快速提高階段，居民收入差距并非拉大,而是縮小.“一億皆中產(chǎn)”支持了住房消費(fèi).經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)階段,無論是初次收入分配還是再分配收入后基尼系數(shù)均持續(xù)下降數(shù)據(jù)來源:Honkawn,華泰聯(lián)合證券1973年被稱為日本的”福利元年”,當(dāng)年的社會(huì)調(diào)查顯示99%的國(guó)民認(rèn)為自己是社會(huì)中產(chǎn)階層.告別高成長(zhǎng)?日本農(nóng)業(yè)家庭與非農(nóng)家庭消費(fèi)水平并無大的差別空調(diào)擁有率汽車擁有率鋼琴擁有率告別高高速成成長(zhǎng)?日本泡泡沫經(jīng)經(jīng)濟(jì)破破裂后后，居居民收收入及及消費(fèi)費(fèi)水平平并沒沒有受受到?jīng)_沖擊.經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)放放緩的的代價(jià)價(jià)主要要由政政府及及企業(yè)業(yè)支付付.千日元元日元告別高高速成成長(zhǎng)?中國(guó)人人均GDP全球85位,但是第第二大大奢侈侈品的的消費(fèi)費(fèi)國(guó).伴隨著著快速速城市市化,收入差差距在在迅速速擴(kuò)大大,缺乏足足夠規(guī)規(guī)模的的中產(chǎn)產(chǎn)階層層支持持,住房消消費(fèi)的的持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)將遭遭受考考驗(yàn).不斷惡惡化的的洛倫倫茲曲曲線數(shù)據(jù)來來源:中經(jīng)數(shù)數(shù)據(jù),華泰聯(lián)聯(lián)合證證券告別高高速成成長(zhǎng)?中國(guó)城城鎮(zhèn)新新增人人口在在2003年達(dá)達(dá)到峰峰值后后已呈呈下降降趨勢(shì)勢(shì).新增住住房需需求面面臨下下降風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)告別高高速成成長(zhǎng)?中低端端勞動(dòng)動(dòng)力緊緊缺意意味著著:第一:中國(guó)主主要以以低端端勞動(dòng)動(dòng)力為為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的出出口部部門優(yōu)勢(shì)將逐漸漸下降降。換言言之，，中國(guó)國(guó)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)模模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型勢(shì)勢(shì)在必必行.由投資資驅(qū)動(dòng)動(dòng)到消消費(fèi)驅(qū)驅(qū)動(dòng),房地產(chǎn)產(chǎn)所代代表的的鋼筋筋水泥泥等傳傳統(tǒng)的的周期期類行行業(yè)將將讓位位于科科技\服務(wù)等等新興興產(chǎn)業(yè)業(yè).而由經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整所所帶來來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增速放放緩對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)需需求的的影響響將逐逐漸顯顯現(xiàn).第二:中低端端勞動(dòng)動(dòng)力價(jià)價(jià)格的上升趨勢(shì)勢(shì),意味著著中國(guó)國(guó)可能能將進(jìn)進(jìn)入一一個(gè)較較為長(zhǎng)長(zhǎng)期的的通脹脹期。。告別高高成長(zhǎng)長(zhǎng)?判斷房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)將由由高速速增長(zhǎng)長(zhǎng)進(jìn)入入適度度增長(zhǎng)長(zhǎng)的階階段,住房市市場(chǎng)增增長(zhǎng)動(dòng)動(dòng)力主主要來來自改改善性性需求求城鎮(zhèn)存存量住住宅中中老舊舊及設(shè)設(shè)施不不完備備的房房屋比比重仍仍較高高資料來來源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局(2005),華泰聯(lián)聯(lián)合證證券研研究所所告別高高成長(zhǎng)長(zhǎng)?城鎮(zhèn)存存量住住宅中中商品品房比比重仍仍較低低,老公房房(房改似似房)群體改改善居居住條條件的的住房房消費(fèi)費(fèi)升級(jí)級(jí)潛力力較大大資料來來源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)、華泰聯(lián)聯(lián)合證證券研研究所所告別高高成長(zhǎng)長(zhǎng)?我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶均均住宅宅0.87套,從他他國(guó)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來來看，，在戶戶均套套數(shù)達(dá)達(dá)到1套前前，房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求仍可可保持持適度度增長(zhǎng)長(zhǎng)資料來來源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)、華泰聯(lián)合證券券研究所告別高成長(zhǎng)?商業(yè)地產(chǎn)有望望成為新的亮亮點(diǎn)日本經(jīng)濟(jì)騰飛飛階段，工業(yè)業(yè)用地價(jià)格漲漲幅最大日本經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型型后,商業(yè)用地價(jià)格格漲幅最大資料來源：日日本統(tǒng)計(jì)局、華泰聯(lián)合證券券研究所第三輪調(diào)控后后，由于限購(gòu)購(gòu)令的出現(xiàn)導(dǎo)導(dǎo)致雙拼戶型型完全無法成成交，一線城城市成交量深深度下滑；二二三線城市從從目前來看表表現(xiàn)仍然相對(duì)對(duì)平穩(wěn),但實(shí)現(xiàn)限購(gòu)的的城市成交也也出現(xiàn)較大下下降。從區(qū)域和成交交結(jié)構(gòu)來看，，華東、華北北高端項(xiàng)目受受沖擊較為明明顯，中低檔檔項(xiàng)目相對(duì)平平穩(wěn)，中西部部城市中檔項(xiàng)項(xiàng)目來訪量、、認(rèn)購(gòu)明顯下下滑，高檔、、低檔項(xiàng)目保保持較好態(tài)勢(shì)勢(shì)。目前房企推盤盤有所加快。。小戶型成交較較為活躍。當(dāng)前樓市特征征當(dāng)前樓市特征征當(dāng)前樓市特征征全國(guó)重點(diǎn)城市市10月成交量列表表單位：萬(wàn)平方方米數(shù)據(jù)來源：CRIC

城市2010年10月環(huán)比同比2010年1-9月月均成交量相比成交量一線城市上海131.90.38%17.98%67.1596%北京98.1-24.37%-41.93%92.876%深圳46.430.67%-6.29%27.6268%廣州184.1843.26%80.36%66.63176%二三線城市華東南京90.4645.56%4.70%41.06120%杭州30.42-44.23%-39.69%28.885%合肥63.74-11.17%-43.79%78.01-18%無錫62.92-18.73%-22.29%51.5922%蘇州73.33-1.40%-11.59%45.6861%寧波21.02-45.85%45.35%20.154%湖州41.639.75%12.51%20.64102%揚(yáng)州22.010.51%-18.91%14.849%華北天津112.3718.28%2.79%76.247%長(zhǎng)春62.1716.08%-9.11%34.580%青島126.455.30%76.92%45.28179%蘭州10.22-26.23%-2.05%6.850%華中武漢88.3713.72%11.16%//長(zhǎng)沙132.1635.16%-0.75%67.0197%西南重慶260.293.22%-12.79%167.2256%成都235.3937.67%11.19%159.9947%大理/////貴陽(yáng)9.58-67.46%-84.04%49.8-81%華南海口9.1276.74%-41.73%18.06-50%泉州14.5115.43%-37.67%15.63-7%當(dāng)前樓市特征征新政出臺(tái)前后后全國(guó)重點(diǎn)城城市成交量列列表單單位位：萬(wàn)平方米米數(shù)據(jù)來源：CRIC

9.10-9.169.17-9.239.24-9.30新政前三周周均成交量10.1-10.7相比新政前周均增幅10.8-10.1410.15-10.2110.22-10.2810.29-11.411.5-11.1111.12-11.18新政后四周周均成交量新政后周均相比新政前周均增幅一線城市上海32.8537.863.7244.7920.66-54%45.134.8333.1517.2316.7119.4427.74-38%北京26.6818.439.8828.325.54-80%30.712.7319.3325.7334.2823.6824.41-14%深圳9.1515.8216.1713.7121.6258%6.828.2410.736.236.447.597.67-44%廣州27.9226.3933.7129.3422.53-23%84.9145.9122.6716.8714.2513.0232.9412%二三線城市華東南京11.779.1819.5213.492.58-81%31.2824.575.5511.839.8913.0816.0319%杭州18.821.0522.1720.675.57-73%24.5819.5313.0315.6915.419.5316.29-21%蘇州19.6120.3427.4522.4611.35-49%21.5218.9623.1122.7717.5914.0219.66-12%無錫20.218.4729.7322.85.51-76%17.5618.5520.5019.9611.4514.8817.15-25%揚(yáng)州6.063.647.15.61.46-74%8.896.982.652.330.961.483.88-31%華北天津18.7618.0832.3923.080/28.3726.527.5426.8025.9322.9026.3414%長(zhǎng)春12.671111.5311.733.47-70%14.2416.8918.3317.9724.7312.1117.3848%蘭州3.543.222.943.240.99-69%3.122.962.562.052.482.072.54-22%青島16.513.4322.5617.4915.03-14%24.5439.9832.4525.4422.8622.5327.9760%華中武漢34.2926.8136.0832.3913.95-57%43.427.5231.0034.6332.6348.6136.3012%長(zhǎng)沙34.6338.1433.9435.5733.71-5%48.5727.7840.4044.4940.7546.5141.4216%西部成都22.3720.7729.3224.153.08-87%33.4639.7328.2753.4533.7840.2338.1558%重慶48.2953.5897.8466.5724.48-63%74.8390.1748.7333.6735.2741.8154.08-19%昆明9.246.399.838.492.63-69%13.9411.3615.6414.1813.0416.8814.1767%華南廈門3.742.47.114.423.89-12%6.643.24.01//1.823.92-11%三亞0.770.030.50.430.21-51%0.811.680.920.76//1.04142%福州3.564.127.134.932.75-44%9.7611.824.323.143.324.136.0823%當(dāng)前樓市特征征數(shù)據(jù)來源：CRIC區(qū)域城市日均來訪量（組）日均大定（套）日均簽約量（套）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后10月11月10月11月10月11月易居華東上海62865559128421810532212796杭州194157150575024392545223729南京86100441145382185202710華北北京36412423532173218天津1511791512338525143483152224沈陽(yáng)10612486188252634711462080華中武漢237485168545258729102152733116長(zhǎng)沙1151971011903927393117252956鄭州1562261421763125144643131734華南廣州3263916383924955/326510西部成都11526912521323106343614305151西安41108622791215561142051482重慶1041601101782243184021123328匯總2330333018602320532695453486423316527489萬(wàn)科（上海）日均值586260.334.560.415.790.270.292.185.50恒大（武漢）日均值123380841788751322.29572333.86當(dāng)前樓市特征征區(qū)域檔次城市項(xiàng)目名稱周均來訪量（組）周均大定（套）周均簽約量（套）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后（10.8-）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后（10.8-）調(diào)控前（9月）調(diào)控中（10.1-10.7）調(diào)控后（10.8-）華東高檔上海翡翠別墅382469120842上海恒盛.尚海灣豪庭53123622402629蘇州景瑞.榮御藍(lán)灣1075041491810434416中檔上海印象歐洲71073861887上海恒盛鼎城6026773314415816蘇州白塘壹號(hào)后續(xù)1312607736262243014低檔上海海韻馨苑90622343383383216南京恒大金碧天下2021227817481938246南京淮安翔宇壹號(hào)761107048352029華北高檔北京屯三里112114872110718167北京天潤(rùn)福熙大道171198981816618165天津紅星美凱龍14411612119222141502026沈陽(yáng)銀河麗灣701104091011769中檔天津景瑞北辰246334247413619331427天津武清奧克斯16987210714341731434低檔天津雙街新邨33322022101221012沈陽(yáng)三一新天地762825942291204沈陽(yáng)麗水金陽(yáng)43867814138342227中西部高檔西安明宮新城二期429838384812735841長(zhǎng)沙橘郡·米哈斯5516491162202中檔武漢萬(wàn)科魅力之城34818212816162309721063重慶恒大名都334406287117202525190133武漢嘉錦苑30930220200141000低檔成都麗水印象126132138353440232245武漢碧桂園361022311221521421成都京華國(guó)際4050344002280072華南廣州恒大御景半島1403341103103746廣州亞運(yùn)城432047926551286670720446894數(shù)據(jù)來源：CRIC當(dāng)前樓市特征征近期推案熱銷銷項(xiàng)目列表數(shù)據(jù)來源：CRIC企業(yè)城市項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目檔次新推盤時(shí)間推案套數(shù)去化率銷售價(jià)格上批售價(jià)周邊售價(jià)（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）金地集團(tuán)南京金地自在城板橋新城中檔2010-11-21288套/9500-97009100-11000周邊3公里內(nèi)無同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目招商地產(chǎn)天津招商鉆石山南開高檔2010-11-20開盤當(dāng)天熱銷超3億/2000020000/萬(wàn)科集團(tuán)北京萬(wàn)科紅豐臺(tái)中高檔2010-11-20142套91%27000-29000首次開盤29000碧桂園東莞大朗碧桂園大朗中檔2010-11-20386套100%洋房5300-6200元/平方

米左右，別墅100-400萬(wàn)/套，

最高超千萬(wàn)首次開盤5000-12000香港嘉華上?；壑ズl北中高檔2010-11-13713當(dāng)天450套34800(原定32000)//福建融僑蘇州融僑城相城中高檔2010-11-12216套80%110001100010000保利地產(chǎn)長(zhǎng)春保利林語(yǔ)南關(guān)中高檔2010-11-1300套90%住宅7000-8000，別墅11000-13000首次開盤住宅7000萬(wàn)科集團(tuán)廈門萬(wàn)科·金色悅城翔安中高檔2010-10-30402套98%992395795500-6500當(dāng)前樓市特征征2011年行行業(yè)生態(tài)預(yù)測(cè)測(cè)政策面:調(diào)控常態(tài)化抑制通脹將成成為宏觀政策策重點(diǎn),加息及信貸緊緊縮將成為主主要的金融環(huán)環(huán)境但不意味地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控將放松松,判斷在房?jī)r(jià)上上漲壓力消除除前,多套房的差別別化信貸政策策或?qū)㈤L(zhǎng)期執(zhí)執(zhí)行.從補(bǔ)充地方稅稅源角度,房產(chǎn)稅推出將將是大趨所趨趨預(yù)收款監(jiān)管加加強(qiáng)，開發(fā)商商被動(dòng)降杠桿桿行政限購(gòu)非常常規(guī)，但見效效需要長(zhǎng)期執(zhí)執(zhí)行各種稅收的嚴(yán)嚴(yán)格征收將很很具震懾威力力香港額外印花花稅是警示2011年行行業(yè)生態(tài)預(yù)測(cè)測(cè)2011年全年將供過過于求按32%的施工轉(zhuǎn)可售售率計(jì)算，在在不考慮今年年剩余庫(kù)存的的情況下，2011年預(yù)計(jì)全年商商品房可售面面積12.7億平米。在目前各地限限購(gòu)政策維持持明年全年不不放松的假設(shè)設(shè)下，以07到10年平均年銷售售面積預(yù)測(cè)，，2011年銷售面積約約為8.1億平米，同比比下降12%,供求比為1.57注：施工轉(zhuǎn)銷銷售率=t+1年銷售面積/t年施工面積

20062007200820092010E

2011E商品房施工面積19.4123.5927.4131.9639.48施工面積

47.38商品房銷售面積6.067.626.219.379.24可售面積

12.7施工轉(zhuǎn)銷售率

39%26%34%29%

32%2011年行行業(yè)生態(tài)預(yù)測(cè)測(cè)供給同比上升升30%，供給高點(diǎn)在在二季度按施工面積口口徑，明年商商品房供給全全年平均