綠城集團(tuán)合肥公司07年度營銷策劃總案（2006年12月31日）市調(diào)篇：一、合肥市住宅商品房市場狀況及分析二、合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析商業(yè)篇：一、產(chǎn)品部分（城調(diào)、論址、規(guī)劃、組合）二、經(jīng)營部分（策劃、商圈、招商、管理）住宅篇：一、分析部分（市場分析與項(xiàng)目分析）二、戰(zhàn)略部分（戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、定位部分（客群研究與定位研究）四、推廣部分（形象建立與傳播推廣）五、營銷部分（價格體系與操盤措施）合作篇：項(xiàng)目合作方式提議市調(diào)篇1合肥市住宅商品房市場1、合肥市房地產(chǎn)市場總結(jié)論2、合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及房地產(chǎn)政策影響分析3、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程4、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀5、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測1、合肥市房地產(chǎn)市場總結(jié)論城市大建設(shè)行業(yè)新機(jī)遇行業(yè)競爭者增加宏觀政策調(diào)控購房者持幣觀望銷售勢頭趨緩城市經(jīng)濟(jì)水平落后總價控制市場價格上漲乏力開發(fā)商市場意識不夠產(chǎn)品同質(zhì)化低水平重復(fù)競爭市場需求不足供大于求競爭壓力增加市場沒有經(jīng)歷高峰期直接進(jìn)入理性地產(chǎn)時代行業(yè)進(jìn)入平均利潤時代產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶需求注重引導(dǎo)成為市場主流合肥是全國第一個全國科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市,在建中國第一個科學(xué)城(國家科技創(chuàng)新型示范區(qū))；世界科技城市聯(lián)盟中國只有兩個城市,合肥是其中之一。合肥市城市概述：城市風(fēng)格：初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻支柱產(chǎn)業(yè)：汽車及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材科技之城：全國四大科教基地之一，全國三個技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市之一。擁有中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府13所，中國科學(xué)院合肥分院等各類科研機(jī)構(gòu)200余所。輕工之城：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國內(nèi)外享有盛譽(yù)。2、合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及房地產(chǎn)政策影響分析合肥市建成區(qū)的中心部分由周長7.8公里的環(huán)城公園包圍,從中心分別向東、北、西南發(fā)展,形成“三葉風(fēng)扇”的形狀，目前建成區(qū)面積約203平方公里，人口244萬。至2020年，合肥中心城區(qū)預(yù)計(jì)容納360萬人。以老城區(qū)為中心，伸展形成8大發(fā)展板塊:老城區(qū)（環(huán)城路以內(nèi)）東區(qū)（現(xiàn)瑤海區(qū)）北區(qū)（老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽區(qū)）西區(qū)（現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)）南區(qū)（現(xiàn)包河區(qū)大部）經(jīng)開區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以西）高新區(qū)（包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）濱湖新區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。合肥的發(fā)展方向是：接軌滬寧，聯(lián)動長江的先發(fā)城市；立足皖中，引領(lǐng)全省的中心城市；強(qiáng)化科研，輻射全國的創(chuàng)新城市；優(yōu)勢獨(dú)具，合作發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市；依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。合肥市城市總體規(guī)劃：根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局提供資料：2006年前三季度，合肥市多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)造了自1998年同期以來新的“合肥速度”GDP757.92億元，同比增長17.5%固定資產(chǎn)投資587.03億元，同比增長82％

城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為14606元，同比增長13.4%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8217元，同比增長13.3%農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2896元，同比增長25%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款592.25億元，比年初增長14.7%

累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口31.33億美元，同比增長15.5％

社會消費(fèi)品零售總額268.10億元，同比增長17.5%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6217元，同比增長12.3%，在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛樂文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。結(jié)論:從拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”投資、消費(fèi)和進(jìn)出口的情況看，合肥市經(jīng)濟(jì)步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道；隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加,將進(jìn)一步拉動不動產(chǎn)的消費(fèi)。合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資消費(fèi)兩旺全市投資增幅躍居全國省會城市首位根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)部門公布的合肥2006上半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與省會、省內(nèi)城市的比較。上半年合肥市投資需求強(qiáng)勁，連續(xù)幾月成倍增長。1—6月份，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成354.97億元，在省會城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長春三市，依次反超21.17、85.76和116.07億元。合肥GDP增速比上年同期前進(jìn)4位，位次由上年同期的第7位前進(jìn)到第3位;投資總量由上年同期的第14位升至第11位，增幅躍居省會城市首位，合肥市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和后勁明顯增強(qiáng)、速度持續(xù)加快，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢創(chuàng)近年之最，在省內(nèi)，中心城市地位更加突出。全市GDP增速躍居全國省會城市第三位全市GDP增速比上年同期前進(jìn)4位，其中三產(chǎn)業(yè)增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省會城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長10.5%，比全國增速低0.4個百分點(diǎn)外，其他城市均高于全國平均增速。合肥市GDP總量460.19億元，居第18位，保持上年水平；增長速度達(dá)到16.0%，比上年同期提升了0.8個百分點(diǎn)，位次由上年同期的第7位前進(jìn)到第3位。居民收入增幅上升到全國省會城市第9位城鄉(xiāng)居民收入增長較快，位次前移。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長12.3%，與省會城市中最高增幅相差5.8個百分點(diǎn)，差距比上年同期縮小了10.7個百分點(diǎn)，增幅在省會城市的位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入及增幅在省會城市位次都有所前移。1-6月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前進(jìn)到第22位；同比增長17.6%，由第13位前進(jìn)到第6位。合肥市“十一五”規(guī)劃及2020年遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超過2000億元，合肥中心城區(qū)面積約879.61平方公里，人口360萬人。未來15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會經(jīng)濟(jì)圈，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會，向特大城市邁進(jìn)。預(yù)計(jì)“十一五”期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi)450億元。從500天1750萬平方米“大拆違”到“大建設(shè)”，一個嶄新的“大合肥”即將橫空出世。隨著合肥城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。2006年，合肥投資36億元新建和改建40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍(lán)圖拉開了帷幕。這將極其有力地拉動合肥城市的擴(kuò)展，而在拉動合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。結(jié)論:政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見證；城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價值。合肥市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢：大交通、大拆違、大建設(shè)將成為合肥房地產(chǎn)發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場需求將得到進(jìn)一步的放大3、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程2002-2006合肥市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比分析2002-2006合肥市新開工面積與施工面積對比分析2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場成交均價走勢分析2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場銷售面積與竣工面積對比分析2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場施工面積與竣工面積對比分析2002-2005合肥市人均住宅建筑面積走勢分析結(jié)論:2002-2006合合肥全社社會固定定資產(chǎn)投投資和房房地產(chǎn)投投資的絕絕對值變變化來看看，合肥肥的城市市建設(shè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展均均處于快快速增長長階段，，至2006年年9月份份的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)來來看已經(jīng)經(jīng)高于2005年全年年水平；；另外，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額占全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重也也維持在在較高水水平，高高于國外外正常的的20%-25%，說說明目前前合肥的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資被被普遍看看好；合肥市2006年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資熱熱情高漲漲：2002-2006合合肥市全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資及及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資（數(shù)據(jù)來來源：合合肥房產(chǎn)產(chǎn)局）2002-2006全全市商品品房新開開工面積積與施工工面積（數(shù)據(jù)來來源：合合肥市房房產(chǎn)局））房地產(chǎn)市市場放量量持續(xù)走走高：結(jié)論:雖然經(jīng)歷歷了近2年國家家宏觀政政策調(diào)控控的影響響，2002-2006合肥肥全市的的商品房房新開工工面積和和施工面面積仍然然一路走走高，一一方面，，說明房房地產(chǎn)行行業(yè)的贏贏利能力力仍然被被普遍看看好，市市場空間間仍然存存在；但但另一方方面市場場的迅速速放量也也將在未未來的幾幾年引發(fā)發(fā)競爭加加劇。2002-2006全全市住宅宅銷售均均價（數(shù)據(jù)來來源：合合肥市房房產(chǎn)局））現(xiàn)階段住住宅成交交均價出出現(xiàn)小幅幅震蕩：：結(jié)論:2002-2006合合肥全市市的商品品房成交交均價基基本上是是一個持持續(xù)走高高的過程程，其中中在2003-2004年有有一個快快速增長長的爆發(fā)發(fā)過程，，至2005、、2006增幅幅趨緩，，特別是是受國家家宏觀政政策調(diào)控控影響一一段時間間內(nèi)，價價格甚至至出現(xiàn)下下跌，到到目前為為止，價價格基本本上維持持在3100-3200之間間徘徊，，短時間間內(nèi)房價價攀升乏乏力。另安徽省省及合肥肥市一些些單位合合作建房房和集體體購房至至少2萬萬套（總總面積約約在200萬平平方米左左右），，由于收收入相對對較高的的人群大大也多集集中在這這些單位位，對樓樓市銷量量造成了了較大的的沖擊。。充足的的供應(yīng)量量與并不不強(qiáng)勁的的需求也也造成了了房價無無法持續(xù)續(xù)高攀的的局面。。結(jié)論:2002-2006年年合肥是是商品房房竣工面面積和銷銷售面積積均增長長較快，，一般當(dāng)當(dāng)年竣工工面積均均高于銷銷售面積積15個個百分點(diǎn)點(diǎn)以上，，但從2006年1-9月份份的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)來來看，首首次出現(xiàn)現(xiàn)銷售面面積超過過竣工面面積，一一方面說說明2006年年樓市銷銷售勢頭頭看好，，但另一一方面，，空置商商品房面面積的增增加使得得施工建建設(shè)速度度趨緩也也是一個個重要原原因；僅從近兩兩年數(shù)據(jù)據(jù)來看，，2005年11月商商品房空空置面積積為58.67萬平方方米，到到2006年三三季度商商品房空空置面積積已經(jīng)達(dá)達(dá)到91.99萬平方方米，同同比增長長89.3%，，市場形形式還是是比較嚴(yán)嚴(yán)峻。2002-2006全全市商品品房竣工工面積和和銷售面面積（數(shù)據(jù)來來源：合合肥市房房產(chǎn)局））合肥市空空置商品品房面積積顯著上上升：結(jié)論:施工面積積與竣工工面積的的比值是是房地產(chǎn)產(chǎn)一個重重要的前前瞻性指指標(biāo)。它它反映1-2年年后現(xiàn)房房供應(yīng)量量，其值值小于3倍，會會出現(xiàn)供供應(yīng)短缺缺，大于于4倍，，1～2年內(nèi)供供應(yīng)量將將會供大大于求。。另外，合肥肥房地產(chǎn)施施工面積與與竣工面積積的比值在在2006年突然放放大，說明明目前房地地產(chǎn)業(yè)處于于低谷，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期延長長，不少企企業(yè)甚至出出現(xiàn)資金困困境。而即即使是相繼繼竣工面市市的項(xiàng)目，，也將面臨臨越來越嚴(yán)嚴(yán)重的市場場競爭2002-2006全市商品品房施工面面積和竣工工面積（數(shù)據(jù)來源源：合肥市市房產(chǎn)局））未來1-2年合肥市市商品房現(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)量量將會大幅幅增加：結(jié)論:截至2005年底，，合肥市建建成區(qū)常住住人口224萬，家家庭戶人均均住房建筑筑面積為25.8平平方米，雖雖然增長較較快，但是是仍然低于于同期全國國人均水平平（26平平方米）。。合肥市“十十一五”規(guī)規(guī)劃““常住人口口300萬萬、人均住住房面積30平方米米”的目標(biāo)標(biāo)，也是當(dāng)當(dāng)?shù)卣蟠罅Ψ龀址糠康禺a(chǎn)行業(yè)業(yè)所定下的的政府目標(biāo)標(biāo)，隨著居居民收入和和生活質(zhì)量量的提高，，對房價上上漲的承受受力也在增增強(qiáng)，為房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的需求擴(kuò)擴(kuò)張也預(yù)留留了較大市市場空間。。2002-2005全市人均均住房建筑筑面積（數(shù)據(jù)來源源：合肥市市房產(chǎn)局））合肥市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均均建筑面積積持續(xù)增加加：4、合肥市市房地產(chǎn)市市場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀合肥樓市版版塊分類及及2006年11月月份價格等等高線分布布合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場1-11月份份銷售情況況及蜀山（（百合公寓寓）、高新新（桂花園園）、包河河（新項(xiàng)目目）三區(qū)成交均均價分析合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場2006年11月份銷銷售套數(shù)及及銷售面積積分析合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場2006年1-11月月份銷售面面積及成交交價格結(jié)構(gòu)構(gòu)性分布合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場2006年1-11月月份銷售前前10名項(xiàng)項(xiàng)目分析板塊板塊介紹蜀山區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境優(yōu)越。高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學(xué)院）人文環(huán)境好，學(xué)區(qū)好。高新區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境好，合肥高檔住宅區(qū)華東最有影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術(shù)研發(fā)，孵化和產(chǎn)業(yè)化基地包河區(qū)位于合肥上風(fēng)口，自然環(huán)境好。交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。政務(wù)區(qū)規(guī)劃中合肥的新城區(qū)，規(guī)劃科學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全（超市，購物中心，學(xué)校，體育館，藝術(shù)館，公園，寫字樓）升值潛力較大。廬陽區(qū)合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。雙鳳工業(yè)區(qū)的住宅開發(fā)剛剛啟動，未來還有一定的上漲空間。隨著北部老城區(qū)改造，并建設(shè)大體量商業(yè)，未來區(qū)域可塑性很強(qiáng)，板塊內(nèi)多超級大盤新站區(qū)依靠合肥火車站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發(fā)市場和綜合性批發(fā)市場，交通非常方便?，幒^(qū)板塊內(nèi)有瑤海公園、生態(tài)公園自然生態(tài)資源，作為合肥的老城區(qū)，依靠合肥火車站和城市主干道，交通便利。經(jīng)開區(qū)合肥未來高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好，合肥以老城城區(qū)為中心心，向東、、南、西南南、西、北北5個方向向伸展，形形成8大發(fā)發(fā)展板塊。。合肥市樓市市版塊分類類及2006年11月價格等等高線分布布：450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000綠城百合公公寓綠城桂花園園綠城桐城南南路項(xiàng)目合肥樓市2006年年11月價價格等高線線分布示意意圖（廬陽、瑤瑤海、新站站、包河、、蜀山、高高新、政務(wù)務(wù)、經(jīng)開八八大版塊））瑤海、新站站包河廬陽蜀山高新政務(wù)經(jīng)開結(jié)論:從合肥樓市市2006年11月月的價格等等高線分布布狀況來看看，以老城城區(qū)環(huán)城河河以內(nèi)的中中心版塊為為中心，基基本形成一一個多高點(diǎn)點(diǎn)、多中心心的價格分分布特征，，這些價格格高點(diǎn)的形形成要么依依托老城區(qū)區(qū)原有的發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)，，要么以人人文或景觀觀資源取勝勝，如大蜀山畔的的高新版塊塊、環(huán)天鵝鵝湖的政務(wù)務(wù)區(qū)版塊、、長江西路路和黃山路路沿線的蜀蜀山區(qū)、馬馬鞍山路沿沿線的包河河區(qū)版塊及及勝利路沿沿線的新站站版塊都處于各版版塊價格等等高線分布布的最高點(diǎn)點(diǎn)。月份套數(shù)面積金額均價一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.8總計(jì)368634249838.61344394.583163.42006年年合肥市1-11月月住宅市場場銷售情況況（數(shù)據(jù)來來源：合肥肥家園網(wǎng)））2006年年1-11月合肥市市樓市銷售售情況及蜀蜀山、高新新、包河三三區(qū)成交均均價分析：：合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場1～～10月份份蜀山區(qū)住住宅成交均均價變動情情況（數(shù)據(jù)據(jù)來源：合合肥家園網(wǎng)網(wǎng)）合肥房地地產(chǎn)市場場1～10月份份高新區(qū)區(qū)住宅成成交均價價變動情情況（數(shù)數(shù)據(jù)來源源：合肥肥家園網(wǎng)網(wǎng)）合肥房地地產(chǎn)市場場1～10月份份包河區(qū)區(qū)住宅成成交均價價變動情情況（數(shù)數(shù)據(jù)來源源：合肥肥家園網(wǎng)網(wǎng)）結(jié)論:2006年1-11月月，合肥肥市住宅宅商品房房市場累累計(jì)銷售售套數(shù)為為36863套套（425萬平平米），，成交均均價維持持在3150元元/平米米左右，，對于一一個經(jīng)濟(jì)濟(jì)尚不發(fā)發(fā)達(dá)的內(nèi)內(nèi)地省會會城市來來說，156.8萬的的城市總總?cè)丝谀苣苡心昃?萬套套的銷售售速度，，其本身身也說明明了一個個城市的的樓市活活躍程度度，但是是在合肥肥樓市快快速增長長的大形形勢下，，全年成成交均價價的不溫溫不火，，也說明明了合肥肥樓市目目前所處處的價格上漲漲乏力的尷尬局局面；從蜀山、、高新、、包河三三區(qū)的整整體成交交均價來來看，包包河區(qū)成成交均價價最高，，其次是是高新，，再次是是蜀山，，其主要要原因是是包河區(qū)區(qū)郊區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目較少少，大部部分項(xiàng)目目集中在在馬鞍山山路和望望江路沿沿線的城城區(qū)版塊塊，而蜀蜀山區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目分布布范圍較較廣，一一些郊遠(yuǎn)遠(yuǎn)區(qū)項(xiàng)目目使得整整個蜀山山區(qū)的成成交價格格有所下下浮，實(shí)實(shí)際各版版塊中心心區(qū)的成成交均價價為蜀山山區(qū)和高高新區(qū)最最高，包包河其次次；從蜀山、、高新、、包河三三區(qū)的不不同物業(yè)業(yè)類型的的成交均均價變化化情況來來看，除除高新區(qū)區(qū)外，蜀蜀山、包包河等其其他版塊塊的多層層成交均均價均低低于同版版塊內(nèi)的的高層或或小高層層均價，，但是這這并不能能說明合合肥同區(qū)區(qū)域內(nèi)的的多層價價格就低低于高層層或小高高層，究究其原因因主要是是因?yàn)楦鞲靼鎵K中中心高價價區(qū)域已已經(jīng)基本本沒有多多層，多多層的分分布往各各版塊中中心區(qū)外外圍發(fā)展展的趨勢勢已經(jīng)越越來越明明顯，這這也是合合肥目前前樓市進(jìn)進(jìn)化的一一個重要要特征之之一。合肥市樓樓市2006年年11月月銷售套套數(shù)及銷銷售面積積分析：：合肥房地地產(chǎn)市場場11月月份銷售售套數(shù)變變動情況況（數(shù)據(jù)據(jù)來源：：合肥家家園網(wǎng)））合肥房地地產(chǎn)市場場11月月份銷售售套數(shù)變變動情況況（數(shù)據(jù)據(jù)來源：：合肥家家園網(wǎng)））結(jié)論:截至2006年年11月月26日日，合肥肥在售樓樓盤447家，，當(dāng)月累累計(jì)銷售售4858套（（54.31萬萬平米））。目前前市場仍仍有140915套（（1623.62萬平平米）房房源可售售。11月的銷銷售數(shù)據(jù)據(jù)基本高高于2006年年全年的的平均水水平，但但是即使使以11月份的的去化速速度，而而且在沒沒有新入入網(wǎng)銷售售房源的的前提下下，消化目前前的存量量房源將將至少需需要25個月，市場形形勢比較較嚴(yán)峻2006年1-11月月合肥市市樓市銷銷售面積積及成交交價格分分布：結(jié)論：從整個合合肥市住住宅類商商品房銷銷售面積積及成交交均價的的分布結(jié)結(jié)構(gòu)來看看,80-120平米米戶型面面積的成成交量占占到了總總量59%,成成交均價價在2500-3500元/平米的的商品房房占到了了總量的的49%,進(jìn)一一步說明明合肥是是一個總總價控制制市場,主流消消費(fèi)客群群仍然集集中在面面積控制制合理,單價不不高的需需求段.另外，4000元/平平米以上上的高檔檔房只占占到整個個樓市的的12.3%，，除去別別墅等更更高端產(chǎn)產(chǎn)品，高高級公寓寓型產(chǎn)品品所占有有的市場場份額更更低，月月成交量量約250套，，進(jìn)一步步說明合合肥的高高端房市市場的市市場需求求不容樂樂觀。排名區(qū)屬項(xiàng)目名稱年銷售套數(shù)均價月度吸納率面市時間項(xiàng)目特點(diǎn)1包河區(qū)金地國際城14944545136200509191.產(chǎn)品創(chuàng)新（5.2米挑高小戶、錯層陽臺等）2.面積控制合理總價優(yōu)勢3.強(qiáng)強(qiáng)合作（世聯(lián)地產(chǎn)顧問；深圳毅華廣告）2包河區(qū)元一柏莊13813206126200512131.開發(fā)商品牌優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣3新站區(qū)元一名城12793054213200606081.開發(fā)商品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣4蜀山區(qū)清溪苑小區(qū)7922112132200606201.超低價格5經(jīng)開區(qū)九溪江南園751258868200601111.園林優(yōu)勢、錯層戶型2.萬科物業(yè)3.電力集團(tuán)團(tuán)購6蜀山區(qū)紅皖家園梵高向日葵6252410156200607251.合肥卷煙廠集資建房2.高性價比7經(jīng)開區(qū)名邦景秀年華584253053200508281、產(chǎn)品優(yōu)勢（板式挑高小戶型）2、總價低優(yōu)勢8瑤海區(qū)城市綠苑573325952200509191、成熟區(qū)位、城熟配套2、東區(qū)高性價比品質(zhì)社區(qū)9包河區(qū)柏林春天551346250200512131、包河區(qū)高性價比異域特色社區(qū)2、政府今年重點(diǎn)打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢10新站區(qū)香江生態(tài)麗景525261848200510241、大環(huán)境公園生態(tài)景觀資源優(yōu)勢2、低單價和低總價的競爭優(yōu)勢合肥市樓樓市2006年年1-11月住住宅銷售售前十名名項(xiàng)目分分析：結(jié)論:合肥市2006年1-11月月月均銷銷售套數(shù)數(shù)為3351套套，目前前現(xiàn)階段段全市共共有在售售項(xiàng)目（（入網(wǎng)備備案）440個個，年度度銷售前前十名項(xiàng)項(xiàng)目無論論從銷售售套數(shù)還還是銷售售面積、、銷售金金額均占占到了總總市場份份額的30—35%，，也就是是說前十十名的銷銷售量基基本與剩剩下430個項(xiàng)項(xiàng)目的一一半銷售售體量相相當(dāng)，一一方面可可以明顯顯看出市市場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的優(yōu)優(yōu)勢明顯顯,另一一方面市市場競爭爭的激烈烈程度也也可見一一斑。通過對前十名名銷售熱點(diǎn)樓樓盤的分析，，合肥樓市的的總價控制市市場特征表現(xiàn)現(xiàn)很明顯，往往往具備競爭優(yōu)勢勢的高性價比比產(chǎn)品大受市市場歡迎，年度銷售前前十名項(xiàng)目除除去清溪苑小小區(qū)是超低價價入市和元一一項(xiàng)目的品牌牌、規(guī)模優(yōu)勢勢，其余項(xiàng)目目要么是產(chǎn)品品創(chuàng)新、要么么是總價競爭爭優(yōu)勢。5、合肥市房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展趨勢預(yù)測測需求市場趨勢勢預(yù)測供給市場趨勢勢預(yù)測市場競爭趨勢勢預(yù)測價格變化趨勢勢預(yù)測整體需求市場場趨勢預(yù)測：：在合肥大交通通、大拆圍和和大建設(shè)的““合肥提速””的宏觀背景景下，合肥的的城市化進(jìn)程程將在今后的的幾年取得前前所未有的大大發(fā)展，按至至2010年年市區(qū)人口300萬人計(jì)計(jì)算，人口規(guī)規(guī)模相當(dāng)于在在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上翻了一倍，，由此產(chǎn)生的的市場需求范范圍也基本上上將擴(kuò)大一倍倍，再加上城城鎮(zhèn)人口可支支配收入增加加而產(chǎn)生的住住房升級換代代需求，預(yù)計(jì)至2010年合肥市市房地產(chǎn)的市市場需求總量量在3000萬-5100萬平米之之間。整體供給市場場趨勢預(yù)測：：至2006年年12月止，，合肥市全市市可售房源總總面積為1443萬平米米，再加上今今年新開工面面積1200萬平米，以以及新開工面面積年度20%的平均增增幅計(jì)算，預(yù)計(jì)至2010年合肥市市房地產(chǎn)的市市場供給總量量在4300萬平米以上上。整體競爭市場場趨勢預(yù)測：：目前樓市供大大于求的特征征已經(jīng)比較明明顯，而且市市場的供給總總量的上升速速度高于需求求總量，這也也使得競爭環(huán)環(huán)境進(jìn)一步惡惡化，市場競競爭的層面已已經(jīng)提前進(jìn)入入產(chǎn)品競爭層層面，預(yù)計(jì)在今后的的幾年激烈的的競爭態(tài)勢仍仍然延續(xù)，而而且有愈演愈愈烈之勢，能能充分把握客客戶需求的高高性價比創(chuàng)新新型產(chǎn)品將成成為競爭法寶寶。整體價格變化化趨勢預(yù)測：：合肥的整體樓樓市價格雖然然在2003-2004有一次價格格快速上漲的的高峰期，但但是從02年年至06年的的5年時間價價格上漲幅度度才達(dá)到1000元/平平米，應(yīng)該是是全國中部省省會城市的最最低谷，這和和合肥目前的的經(jīng)濟(jì)快速增增長階段明顯顯有悖，新的的價格爆發(fā)期期應(yīng)該很快就就會到來，根根據(jù)全國一般般大中型城市市的房地產(chǎn)行行業(yè)的發(fā)展進(jìn)進(jìn)程來看，幾幾乎所有城市市都經(jīng)歷了3年一次價格格爆發(fā)階段。。如南京就經(jīng)經(jīng)歷了2003年和2006年的兩兩次價格爆發(fā)發(fā)階段，今年年最近的一次次價格爆發(fā)使使城中版塊均均價上漲1000-2000元/平平米，明城墻墻以內(nèi)100萬已經(jīng)買不不到三房。在各種利好因因素的刺激下下，合肥樓市市有可能在2007年也也迎來第二個個價格爆發(fā)期期，但是由于于合肥房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中中供大于求和和空置率上升升的問題持續(xù)續(xù)存在，即將將到來的07年實(shí)際上是是機(jī)遇和憂患患并存，要么么樓市持續(xù)低低迷，要么快快速進(jìn)入上升升期，價格爆爆發(fā)期的預(yù)期期價格上漲幅幅度也將在500元/平平米以上。1、合肥市商商業(yè)地產(chǎn)市場場結(jié)論2、合肥市整整體商業(yè)環(huán)境境3、合肥市市近期商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃4、合肥市市商業(yè)格局局變化5、06年年11月合合肥市商業(yè)業(yè)類商品房房成交數(shù)據(jù)據(jù)分析6、06年年1-11月合肥市市商業(yè)類商商品房銷售售前十名項(xiàng)項(xiàng)目分析市調(diào)篇2合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場1、合肥市市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)論社會零售及及消費(fèi)增長長迅速整體商業(yè)環(huán)環(huán)境趨好大交通、大大拆違、大大建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)硬硬件升級城市化進(jìn)程程加速催生商業(yè)多多中心格局局住宅地產(chǎn)配配套需求社區(qū)大商業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)展展傳統(tǒng)單一中中心商業(yè)格格局已被打打破，新商商業(yè)格局正正在形成，，倉賣市場場和社區(qū)商商業(yè)存在巨巨大發(fā)展空空間從限額以上上批發(fā)零售售業(yè)零售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看看，拉動銷銷售增長的的熱點(diǎn)大類類商品基本本上保持了了穩(wěn)定增長長的趨勢。。今年合肥肥市社會消消費(fèi)品零售售總額增幅幅已經(jīng)超過過年初制定定的15％％增長目標(biāo)標(biāo)，全年增增速將超過過17％。。家居類商品品零售保持持穩(wěn)定增長長，建筑及及裝潢材料料類增長24.1%、家用電電器和音像像器材類增增長21.8%、五五金電類增增長24.9%；汽汽車類零售售的增長和和石油及制制品類零售售的快速增增長。汽車車類零售額額同比增長長25.7%。石油油及制品類類零售增長長47.1%，這既既有價格上上漲因素，，同時消費(fèi)費(fèi)規(guī)模也在在不斷擴(kuò)大大；糧油食食品類由于于價格上漲漲因素導(dǎo)致致零售較快快增長，1-9月份份累計(jì)食品品、飲料、、煙酒類零零售同比增增長18.5%，其其中糧油類類增長26.3%。個人享受及及服務(wù)性消消費(fèi)所帶動動的商品零零售快速增增長，如化妝品類類增長25.9%、、金銀珠寶寶類增長22.7%、休閑、娛樂樂市場增長長25.8%、電子出版物物及音像制制品類增長長30.4%、文化化辦公用品品類增長26.5%、服裝鞋鞋帽、針、、紡織品類類增長22.5%。。餐飲市場保保持高速增增長，1-9月份餐餐飲業(yè)零售售額同比增增長19.0%，創(chuàng)創(chuàng)歷年新高高。餐飲業(yè)零售售額占社會會消費(fèi)品零零售總額的的比重為11.3%，拉動零零售總額增增長2.1個百分點(diǎn)點(diǎn)，對零售售總額增長長的貢獻(xiàn)率率達(dá)7.0％。恩格格爾系數(shù)高高達(dá)45.7%。2、合肥市市整體商業(yè)業(yè)環(huán)境消費(fèi)增長迅迅速，服務(wù)務(wù)業(yè)餐飲業(yè)業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷歷年新高3、合肥市市城市近期期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃劃一個市級中中心、8個個區(qū)級中心心、25個個社區(qū)級中中心一個市級商商業(yè)中心：：建筑面積80萬平方方米以上。。以長江路路為軸，東東、西以明明光路和環(huán)環(huán)城西路，，南北分別別以紅星路路、壽春路路為界的2平方公里里范圍。業(yè)態(tài)以購物物中心、百百貨店、專專業(yè)店、專專賣店等為為主；商品品品種齊全全，能夠滿滿足消費(fèi)者者一次性購購足購好的的需求；還還能為消費(fèi)費(fèi)者提供文文化娛樂、、金融、郵郵政、信息息、旅游等等方面的服服務(wù)，滿足足消費(fèi)者多多層次、多多方位消費(fèi)費(fèi)需要。8個區(qū)級商商業(yè)中心：：區(qū)級商業(yè)中中心建筑面面積宜在10萬平方方米以上。。用地面積積控制在0.5平方方公里左右右。其主要要功能是就就近為區(qū)域域內(nèi)居民提提供商業(yè)服服務(wù)，分流流市級商業(yè)業(yè)中心部分分職能，緩緩解老城區(qū)區(qū)交通、環(huán)環(huán)境壓力。。商業(yè)門類、、品種較為為齊全，以以中高檔為為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以以大中型超超市、專賣賣店、專業(yè)業(yè)店為主；；商業(yè)設(shè)施施比較先進(jìn)進(jìn)、購物環(huán)環(huán)境較好；；區(qū)級商業(yè)中中心共規(guī)劃劃8處。其其分布為：：東區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心（瑤海區(qū)花花沖公園附附近）、北區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心（廬陽區(qū)公公交四保場場附近）、、西南區(qū)區(qū)級級商業(yè)中心心（南七附近近）、東南區(qū)區(qū)級級商業(yè)中心心（包河區(qū)葛葛大店附近近）、西區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心（蜀山區(qū)井井崗鎮(zhèn)附近近）、新站區(qū)級商商業(yè)中心、政務(wù)文化新新區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心、大學(xué)城區(qū)級級商業(yè)中心心。25個社區(qū)區(qū)級商業(yè)中中心：用地面積每每千人600—940平方米米；建筑面面積每千人人700——910平平方米；商商業(yè)面積不不低于2萬萬平方米。。居住區(qū)級級商業(yè)中心心主要服務(wù)務(wù)對象是居居住區(qū)的常常住人口，，以經(jīng)營中中低檔的日日常消費(fèi)品品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以以小型超市市、便利店店、菜場、、餐飲店為為主體，同同時配有一一定規(guī)模的的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心規(guī)劃劃共有25處，其分分布如下：：廬陽區(qū)4處處：亳州路社區(qū)區(qū)級商業(yè)中中心、雙崗崗社區(qū)級商業(yè)中中心、杏林林小區(qū)社區(qū)級商業(yè)中中心、森林林城社區(qū)商業(yè)中心心?，幒^(qū)6處處：七里塘社區(qū)級商業(yè)中中心、三里里街社區(qū)級商業(yè)中中心、銅陵陵路社區(qū)級商業(yè)中中心、站塘塘社區(qū)級商業(yè)中中心、鋼北北社區(qū)級商業(yè)中中心、化工工廠地區(qū)社區(qū)級商業(yè)中中心。包河區(qū)7處處：周谷堆社區(qū)級商業(yè)中中心、九華華山路社區(qū)級商業(yè)中中心、衛(wèi)崗崗社區(qū)級商業(yè)中中心、曙光光社區(qū)級商業(yè)中中心、姚公公廟社區(qū)級商業(yè)中中心、黃山山公園地區(qū)區(qū)社區(qū)級商業(yè)中中心、馬鞍鞍山南路社區(qū)級商業(yè)中中心。蜀山區(qū)8處：三里庵社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心、、高新區(qū)社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心、西七里里塘社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心、、昌河社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心、、西城社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心、、青陽北北路社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心、、蓮花新新村社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心、、鄉(xiāng)村花花園社區(qū)級商業(yè)業(yè)中心。4、合肥肥市商業(yè)業(yè)格局變變化合肥市““十一五五”規(guī)劃劃中明確確指出，，未來5年內(nèi)，，合肥市市城市人人口將從從原來的的150萬增加加到300萬人人；到2010年，合合肥市生生產(chǎn)總值值確保1900億元，，年均增增長15.5%；力爭爭達(dá)到2100億元，，年均增增長18%；人人均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值比2000年翻兩兩番以上上，達(dá)到到5000美元元；所有有數(shù)據(jù)都都在為合合肥新一一輪的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)大發(fā)展展創(chuàng)造一一個前所所未有的的發(fā)展良良機(jī)；按照國際際標(biāo)準(zhǔn)人人均商業(yè)業(yè)1.2平米來來計(jì)算，，合肥未未來5年年將發(fā)展展200萬平米米以上的的商業(yè)規(guī)規(guī)模，如如果加上上舊商業(yè)業(yè)的改造造，經(jīng)濟(jì)濟(jì)和人口口的成倍倍增長將將給合肥肥的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展帶來來巨大的的發(fā)展空空間。目前的合合肥商業(yè)業(yè)格局將將面臨巨巨大轉(zhuǎn)型型，傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)已已不能滿滿足城市市發(fā)展，，從國內(nèi)內(nèi)外大城城市現(xiàn)狀狀以及城城市發(fā)展展的規(guī)律律來看，，合肥單單一商業(yè)業(yè)中心的的格局必必然打破破，這一一點(diǎn)，從從合肥市市近期出出臺的商商業(yè)中心心專項(xiàng)規(guī)規(guī)劃也能能看出，，舊城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)承載功功能正在在逐步減減弱，新新區(qū)域商商業(yè)中心心得益于于良好的的規(guī)劃和和硬件優(yōu)優(yōu)勢將發(fā)發(fā)展符合合未來的的先進(jìn)業(yè)業(yè)態(tài)，并并將持續(xù)續(xù)保持持持續(xù)增長長。單一商業(yè)業(yè)中心格格局正在在打破，，新中心心快速崛崛起結(jié)論:綠城桂花花園三期期商業(yè)有有效地借借助了政政府的商商業(yè)大規(guī)規(guī)劃,和和拓基城城市廣場場共同組組成了規(guī)規(guī)劃中8大區(qū)級級商業(yè)中中心之一一的西區(qū)區(qū)中心,其特色色性的業(yè)業(yè)態(tài)定位位而產(chǎn)生生的廣域域性價值值有效地地彌補(bǔ)了了區(qū)域需需求的不不足,而而且還承承擔(dān)起社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的的功能。。各區(qū)11月份成成交套數(shù)數(shù)及比例例各區(qū)11月份成成交面積積及比例例5、06年11月合合肥市商商業(yè)類商商品房成成交數(shù)據(jù)據(jù)分析結(jié)論:截至2006年年11月月，合肥肥市商業(yè)業(yè)類商品品房在售售面積94。54萬平平米（10382套）），11月份當(dāng)當(dāng)月成交交面積為為31665.36平平米（490套套），其其中新站站區(qū)獨(dú)占占螯頭，，高新區(qū)區(qū)市場份份額最低低；新站區(qū)的的商業(yè)地地產(chǎn)繁榮榮和區(qū)域域交通物物流的便便捷緊密密關(guān)聯(lián)，，另外，，新站區(qū)區(qū)以元一一時代廣廣場為代代表的新新興區(qū)級級商業(yè)中中心也是是目前規(guī)規(guī)劃中的的8個區(qū)區(qū)級商業(yè)業(yè)中心中中發(fā)展最最好的，，而高新新區(qū)作為為合肥的的高端純純住宅版版塊，商商業(yè)氛圍圍欠缺也也是必然然。排名項(xiàng)目名稱區(qū)屬面積（平米）金額（萬）1安徽國際商務(wù)中心包河區(qū)17520.968728.532金星商業(yè)城經(jīng)濟(jì)區(qū)16245.316231.793安徽白馬服裝城二期新站區(qū)14092.9212366.994安徽白馬服裝城新站區(qū)13818.866877.495頤和花園蜀山區(qū)7777.07

6旺城大廈蜀山區(qū)7401.985362.587信旺·華府駿苑蜀山區(qū)7274.6

8楓林大廈擴(kuò)建工程廬陽區(qū)6949.2411351.539安徽國際購物廣場蜀山區(qū)6426.786132.1210綠地國際花都玫瑰苑政務(wù)區(qū)6242.445691.836、06年1-11月合肥肥市商業(yè)業(yè)類商品品房銷售售前十名名分析結(jié)論:因合肥市市商業(yè)類類商品房房的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)中中也包含含了辦公公用房的的數(shù)據(jù)，，除去老老城區(qū)的的少量高高檔商業(yè)業(yè)，實(shí)際際主要的的商業(yè)用用房成交交區(qū)域仍仍然集中中在新站站區(qū)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，新新站區(qū)作作為合肥肥商貿(mào)物物流最發(fā)發(fā)達(dá)的區(qū)區(qū)域，也也是合肥肥大市場場建設(shè)最最繁榮的的區(qū)域，，其商業(yè)業(yè)獲利能能力已經(jīng)經(jīng)越來越越被投資資者和經(jīng)經(jīng)營者所所看好。。經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)的的金星商商貿(mào)城在在區(qū)域商商業(yè)尚未未成氣候候的大環(huán)環(huán)境下能能生地飄飄紅，主主要以低低價及市市場前景景取勝；；另一方面面，目前前成交的的很大一一部分商商業(yè)類商商品房以以社區(qū)商商業(yè)用房房為主，，說明規(guī)規(guī)劃先進(jìn)進(jìn)并具備備贏利能能力的社社區(qū)商業(yè)業(yè)正逐步步被看好好。商業(yè)篇1產(chǎn)品部分分（綠城桂桂花園三三期商業(yè)業(yè)）1、城調(diào)調(diào)2、論址址3、規(guī)劃劃4、組合合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)異軍突突起自2003年起起，合肥肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的最大變變化莫過過于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的異軍突突起，由由于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資回報(bào)報(bào)率、社社會反響響度均高高于住宅宅，再加加上合肥肥城市化化進(jìn)程的的全面提提速，整整個合肥肥無論是是商業(yè)格格局、還還是商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)都都發(fā)生了了革命性性的變化化，雖然然目前合合肥整體體的大商商業(yè)發(fā)展展尚處于于起步階階段，但但是傳統(tǒng)統(tǒng)的一個個中心的的商業(yè)格格局已經(jīng)經(jīng)基本打打破，城城市副中中心迅速速崛起，，商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展在合合肥存在在著巨大大的商機(jī)機(jī)；新興業(yè)態(tài)態(tài)不斷涌涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)在合肥肥經(jīng)過近近幾年的的快速發(fā)發(fā)展，隨隨商業(yè)市市場的不不斷細(xì)分分，新興興業(yè)態(tài)也也不斷涌涌現(xiàn)，專專業(yè)市場場、經(jīng)營營品牌、、連鎖的的飲食、、超市、、服裝、、娛樂等等的出現(xiàn)現(xiàn)極大地地豐富了了商業(yè)地地產(chǎn)的專專業(yè)化程程度，同同時也促促成了更更多的傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)類型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型；如如火車站站附近服服裝大市市場集群群和元一一時代SHOPPINGMALL餐飲業(yè)和休休閑娛樂業(yè)業(yè)成為合肥肥城市商業(yè)業(yè)格局中零零售業(yè)態(tài)的的領(lǐng)軍者近幾年，特特別是今年年餐飲業(yè)19%和休休閑娛樂業(yè)業(yè)25.8%的高速速增長勢頭頭有目共睹睹，也是合合肥城市發(fā)發(fā)展和繁榮榮的一個有有力見證；；如金滿樓樓、香格里里拉、蜀王王等大型餐餐飲連鎖的的快速擴(kuò)張張。城市化進(jìn)程程不斷創(chuàng)造造商業(yè)機(jī)會會隨著合肥城城市化進(jìn)程程的提速和和城市規(guī)模模的迅速擴(kuò)擴(kuò)容，以此此帶來的商商業(yè)機(jī)會也也不斷出現(xiàn)現(xiàn)，甚至陌陌生地段的的商業(yè)奇跡跡都在不斷斷涌現(xiàn)。如如北二環(huán)外外的綠水雅雅客及高新新區(qū)的銀灘灘綠洲會所所。1、城調(diào)城市和商業(yè)業(yè)共同發(fā)展展，相互促促進(jìn)■本項(xiàng)目規(guī)劃劃集中商業(yè)業(yè)的可行性性論證從住宅開發(fā)發(fā)和商業(yè)開開發(fā)的利弊弊比較來分分析：對于綠城桂桂花園的三三期規(guī)劃而而言，其實(shí)實(shí)只有兩種種選擇，要要么全部規(guī)規(guī)劃為住宅宅，要么是是底商與住住宅結(jié)合，，底商規(guī)劃劃成集中商商業(yè)。對于于純住宅的的規(guī)劃而言言，三期因因?yàn)榛救颗R近黃黃山路，物物業(yè)品質(zhì)和和居住的舒舒適度本身身就大打折折扣，而且且投資回收收也是一次次性的；但但是如果在在住宅下部部規(guī)劃一部部分底商，，從現(xiàn)有的的市場規(guī)律律來看，底底商將至少少是住宅價價值的2-3倍以上上，如果是是租售結(jié)合合的話，出出租部分的的收益將是是永續(xù)的，，而且隨著著商業(yè)的成成熟度，其其利潤回報(bào)報(bào)往往是逐逐年倍增。。所以僅針針對本項(xiàng)目目的投入產(chǎn)產(chǎn)出比而言言，適當(dāng)性性地規(guī)劃一一部分集中中商業(yè)實(shí)際際上是不二二選擇；但相對來說說，規(guī)劃成成集中商業(yè)業(yè)也將面臨臨投資回收收期較長、、市場需要要培育成長長期等弊端端，而且商商業(yè)操作過過程對開發(fā)發(fā)商也具備備一定挑戰(zhàn)戰(zhàn)性。2、論址集中商業(yè)是是本案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤最大大化的選擇擇稀缺業(yè)態(tài)是是實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)價值最大大化的選擇擇從商業(yè)物業(yè)業(yè)選址的四四大原則來來分析：接近購買力力原則1、最短時間原原則，這就要求求本項(xiàng)目更更多地考慮慮到達(dá)本項(xiàng)項(xiàng)目所花費(fèi)費(fèi)的最短行行車時間，，本項(xiàng)目位位于市級主主干道黃山山路，到達(dá)達(dá)環(huán)城路內(nèi)內(nèi)老城區(qū)及及政務(wù)區(qū)、、經(jīng)開區(qū)的的車行距離離均小于20分鐘，，基本符合合最短時間間原則；2、交通的易達(dá)達(dá)性，這一點(diǎn)對對項(xiàng)目的交交通便捷程程度很高，，本項(xiàng)目周周邊目前的的交通狀況況應(yīng)屬良好好，無論是是自駕車還還是公交車車都比較方方便，加上上高新區(qū)車車流量和人人流量都較較少，不易易發(fā)生堵車車情況，所所以交通的的易達(dá)性原原則也基本本滿足；3、靠購買力最最近，也就是指指項(xiàng)目的選選址應(yīng)以最最靠近目標(biāo)標(biāo)客為最優(yōu)優(yōu)，本項(xiàng)目目周邊的居居民區(qū)均是是合肥較高高檔次的住住宅區(qū)，和和本項(xiàng)目的的高端定位位相符，再再加上開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)企業(yè)客客戶及政務(wù)務(wù)區(qū)的政府府人員，均均離本項(xiàng)目目車程不超超過15分分鐘，完全全符合靠購購買力最近近原則；4、聚集原則，，商業(yè)物業(yè)的的選址對人人流易集中中和容易產(chǎn)產(chǎn)生輻射要要求很高，，這也是本本項(xiàng)目所需需要通過規(guī)規(guī)模經(jīng)營和和特色經(jīng)營營來創(chuàng)造的的一個條件件，如果建建成的商業(yè)業(yè)物業(yè)不能能產(chǎn)生聚集集效應(yīng)，那那么本項(xiàng)目目的成功也也就不可能能.最短時間原原則交通易達(dá)性性原則聚集原則商業(yè)建筑選選址的四大大原則從市場需求求層面來分分析：從合肥目前前的高端消消費(fèi)市場的的趨勢來看看，之所以以高端的服服務(wù)業(yè)和餐餐飲業(yè)發(fā)展展迅猛，而而且大有向向郊區(qū)化擴(kuò)擴(kuò)展之勢，，其主要原原因，是因因?yàn)楹戏尸F(xiàn)現(xiàn)有的集中中在老城區(qū)區(qū)高端消費(fèi)費(fèi)場所已經(jīng)經(jīng)不能滿足足市場的需需求，再加加上中心城城區(qū)硬件設(shè)設(shè)施老化、、堵車、停停車難等問問題突出，，這種需求求向城市外外圍分流其其實(shí)是一種種必然。而而本項(xiàng)目地地處合肥高高檔住宅區(qū)區(qū)聚居的腹腹地，近水水樓臺的優(yōu)優(yōu)勢其實(shí)是是其他區(qū)域域所不可比比擬的，高高端消費(fèi)需需求就近消消化的剛性性需求其本本身就自然然存在，所所以無論從從廣域還是是區(qū)域市場場，高端消消費(fèi)的市場場需求是存存在的；從宏觀商業(yè)業(yè)發(fā)展的大大環(huán)境來分分析：從目前合肥肥規(guī)劃的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布布局來看，，高新區(qū)商商業(yè)中心的的規(guī)劃政府府已經(jīng)率先先提出，在在高新區(qū)發(fā)發(fā)展適當(dāng)體體量的商業(yè)業(yè)中心也完完全符合政政府的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)劃；從目前區(qū)域域的商業(yè)小小環(huán)境來分分析：目前項(xiàng)目所所在的區(qū)域域周邊大部部分都屬于于新開發(fā)小小區(qū)，居民民素質(zhì)和人人均收入水水平均領(lǐng)先先于合肥市市平均水平平，但是商商業(yè)設(shè)施和和布局卻處處于較低水水平，主要要商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)集中在銀銀行、通信信、攝影、、照相、超超市、茶館館、餐飲、、醫(yī)療、美美發(fā)美容、、娛樂、洗洗浴、煙酒酒、五金摩摩配等行業(yè)業(yè)，普遍規(guī)規(guī)模都不大大，一般都都集中在30－200平米范范圍內(nèi)的一一至二層臨臨街商鋪，，規(guī)劃先進(jìn)進(jìn)的集中商商業(yè)有一定定的領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)勢和市場場空間；從項(xiàng)目的商商業(yè)體量規(guī)規(guī)劃來分析析：如果按照一一個地區(qū)的的集中商業(yè)業(yè)規(guī)模來劃劃分這個地地區(qū)的商業(yè)業(yè)等級，一一般可以分分為市級商商業(yè)中心、、副市級商商業(yè)中心和和社區(qū)級商商業(yè)中心三三個檔次，，一個副市市級的輻射射人群一般般要達(dá)到周周邊3公里里范圍內(nèi)20萬人口口的總量，，目前本項(xiàng)項(xiàng)目周邊綠綠城·桂花花園、夢園園小區(qū)、電電建小區(qū)、、園景天下下、新加坡坡花園城、、維多利亞亞別墅、城城市風(fēng)景、、蜀山名筑筑、瀾溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)等以及大大蜀山腳下下的部分居居民合計(jì)長長住人口約約3萬人，，雖然入住住率和硬件件設(shè)施的改改善還在迅迅速提高，，但是構(gòu)建建一個副市市級商業(yè)中中心在硬件件條件上還還存在很大大差距，如如果按照目目前人均商商業(yè)面積0.7平米米計(jì)算（美美國在1.8平米）），本項(xiàng)目目目前的社社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)模在2萬萬平米應(yīng)屬屬合理，但但如果考慮慮區(qū)域的后后期發(fā)展和和廣域輻射射功能，本本項(xiàng)目3.5萬平米米的總體商商業(yè)規(guī)模應(yīng)應(yīng)該尚屬合合理；結(jié)論:所以，針對對本項(xiàng)目而而言，適度度地規(guī)劃一一些集中商商業(yè)不僅是是可行的，，而且是本本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤最大大化的最佳佳選擇?！鲆陨虡I(yè)功能能判別商業(yè)業(yè)價值打造具備輻輻射功能的的廣域商業(yè)業(yè)是實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)價值的前前提由于目前高高新區(qū)的商商業(yè)環(huán)境尚尚不成熟，，本項(xiàng)目定定位于區(qū)域域性的社區(qū)區(qū)商業(yè)則顯顯然承載不不了項(xiàng)目的的規(guī)劃商業(yè)業(yè)體量，而而從目前合合肥市成功功定位的中中心城區(qū)外外大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目來看看，無一例例外地是面面向全市輻輻射，所以以，對于本本項(xiàng)目而言言，廣域的的商業(yè)定位位不僅是一一個前提，，而且是一一種必須。。打造具備差異異化功能的特特色商業(yè)是實(shí)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商商業(yè)價值的市市場出口■以供求關(guān)系判判別稀缺性業(yè)業(yè)態(tài)對于本項(xiàng)目商商業(yè)價值的實(shí)實(shí)現(xiàn)來看，實(shí)實(shí)際上第一步步就是尋找稀稀缺性業(yè)態(tài)，，找到合適的的稀缺性業(yè)態(tài)態(tài)，整個商業(yè)業(yè)中心的定位位就成功了一一半。稀缺性商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)＝項(xiàng)目所在區(qū)域域急需產(chǎn)品＝未來項(xiàng)目所在在區(qū)域需求產(chǎn)產(chǎn)品商機(jī)＝項(xiàng)目均衡點(diǎn)＝商機(jī)3、規(guī)劃（8大原則）戰(zhàn)略前瞻化布局人性化標(biāo)志可視化功能多元化賣場社會化消費(fèi)娛樂化指標(biāo)保守化技術(shù)先進(jìn)化戰(zhàn)略前瞻化：：本項(xiàng)目首先要要重視的規(guī)劃劃原則就是戰(zhàn)戰(zhàn)略前瞻化,這種前瞻性性要求開發(fā)商商和建筑規(guī)劃劃師善于運(yùn)用用本項(xiàng)目所處處的有發(fā)展?jié)摑摿Φ囟?通通過戰(zhàn)略的投投資和科學(xué)的的規(guī)劃,使項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)價價值在未來數(shù)數(shù)年內(nèi)得以倍倍數(shù)增長。因因?yàn)樵诳焖侔l(fā)發(fā)展的合肥,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目絕大多數(shù)數(shù)是一種戰(zhàn)略略投資,因此此前瞻化的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃就顯顯得尤為重要要.成功案例<廣州天河城城廣場>第六屆全國運(yùn)運(yùn)動會在廣州州天河召開之之前，天河城城所處區(qū)域還還是一片菜田田，商業(yè)價值值基本為零，，但隨著六運(yùn)運(yùn)會在廣州天天河城的成功功啟動，政府府在此建成了了天河體育中中心和六運(yùn)小小區(qū)，天河城城的開發(fā)商敏敏銳地感受到到這一區(qū)域的的商業(yè)潛力，，于是前瞻性性地在此規(guī)劃劃建成了總面面積達(dá)16萬萬平米的綜合合商業(yè)，天河河城的開發(fā)商商能在一片菜菜地上建成當(dāng)當(dāng)時中國規(guī)模模最大的商業(yè)業(yè)，并且在開開業(yè)運(yùn)營十年年后仍然以其其良好的商業(yè)業(yè)規(guī)劃成為跟跟進(jìn)者的標(biāo)桿桿，這與開發(fā)發(fā)商高瞻遠(yuǎn)矚矚的戰(zhàn)略眼光光是分不開的的；1996年建建成開業(yè)的廣廣州天河城目目前已經(jīng)成為為全世界人流流最旺的MALL，日均均客流量達(dá)到到30萬人以以上，僅2004年5月月1日，天河河城的日客流流量就達(dá)到81萬人次；；同樣是2005年5月1日，天河城城的日客留量量再次達(dá)到83萬人次，，黃金周七天天，客流量總總共突破400萬人次；；在開業(yè)后至今今的10年時時間里，天河河城的客流總總量已經(jīng)突破破10億人次次，堪稱全世世界人流最旺旺的購物中心心。廣州天河城廣廣場布局人性化：：本項(xiàng)目的規(guī)劃劃應(yīng)當(dāng)力求簡簡單、人性化化，以滿足人人的細(xì)節(jié)需要要為第一要旨旨?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)競爭日趨激激烈，眾多的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為形成差差異化，無不不在規(guī)劃上進(jìn)進(jìn)行精心的構(gòu)構(gòu)思、大膽的的策劃，以使使項(xiàng)目在規(guī)劃劃在規(guī)劃上能能區(qū)別于競爭爭對手，形成成特色，但是是另外人性化化的布局需要要也不容忽視視.反面案例<廣東省茂名名市威威步行行街>廣東省茂名市市的威威步行行街是在一個個橫貫商業(yè)中中心的河涌旁旁建成的一條條長度達(dá)1000米的商商業(yè)街區(qū)，而而且僅一頭一一尾兩個出口口，街道兩側(cè)側(cè)只有店鋪，，當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)入街區(qū)的范范圍后，就要要從頭走到尾尾，這樣顧客客走完全程后后普遍感到極極為疲憊，無無多少樂趣可可言，休閑化化的逛街購物物變成了疲于于奔命的趕路路，這樣的設(shè)設(shè)計(jì)完全忽略略了人性化，，久而久之，，消費(fèi)者就失失去了來此逛逛街的興趣，，最后步行街街只能面臨重重新改造的結(jié)結(jié)果。店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪牌坊入口牌坊入口威威步行行街長度距離大于于1000米米標(biāo)志可視化：：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的標(biāo)志應(yīng)當(dāng)當(dāng)充分滿足可可視化原則，，良好的可視視化標(biāo)志設(shè)計(jì)計(jì)能讓人在遠(yuǎn)遠(yuǎn)處、近處都都能感受到項(xiàng)項(xiàng)目的吸引力力，讓看到的的人、路過的的人，在不自自覺中被吸引引，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目作為商商業(yè)交流和商商品交易的場場所，標(biāo)志的的可視化是必必須的要求；；好的標(biāo)志應(yīng)是是建筑的一部部分，商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目的圖圖像設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)屬于建筑設(shè)設(shè)計(jì)的范疇，，如果建筑設(shè)設(shè)計(jì)師不考慮慮到標(biāo)志的應(yīng)應(yīng)用和審美要要求，對建筑筑的理解僅限限于對建筑力力學(xué)和建筑材材料學(xué)的理解解，缺乏商業(yè)業(yè)理解和藝術(shù)術(shù)思維，這類類建筑規(guī)劃就就不是一種成成功的規(guī)劃.成功案例<廣州正佳廣廣場>任何商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目都會追追求標(biāo)志的可可視化，只是是應(yīng)用的程度度有所不同。。如廣州正佳佳廣場，其代代表財(cái)富匯聚聚的標(biāo)志不僅僅應(yīng)用在各種種平面媒體上上，還在廣場場主入口處設(shè)設(shè)計(jì)了一尊標(biāo)標(biāo)志雕塑，具具有很強(qiáng)的可可視性，給人人留下深刻的的印象。但同同時，也有很很多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在標(biāo)志志的可視化方方面缺乏應(yīng)用用經(jīng)驗(yàn)，致使使建筑標(biāo)志不不能形成良好好的品牌認(rèn)知知度，造成了了項(xiàng)目最重要要的無形資產(chǎn)產(chǎn)缺失。廣州正佳廣場場功能多元化：：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目應(yīng)滿足顧客客多元化的消消費(fèi)需求，可可以讓顧客在在消費(fèi)場所內(nèi)內(nèi)獲得全身心心的享受?，F(xiàn)現(xiàn)代購物中心心的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，倡導(dǎo)集購購物、休閑、、餐飲、娛樂樂等多種功能能于一體，讓讓顧客在消費(fèi)費(fèi)時獲得一站站式消費(fèi)滿足足，這也是和和本項(xiàng)目規(guī)模模類似的集中中商業(yè)規(guī)劃的的一大趨勢.成功案例<合肥元一時時代廣場>元一時代廣場場作為安徽省省首家復(fù)合體體驗(yàn)式時代歡歡樂主題購物物公園，其中中純商業(yè)經(jīng)營營面積達(dá)到了了6.5萬平平米，百貨公公司、量販超超市、科技廣廣場、頂級名名店、精致書書城、風(fēng)味小小吃、電影院院、游戲場、、KTV等在在元一時代廣廣場一應(yīng)俱全全，一站式多多功能的消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)給顧客客帶來一種全全新的購物體體驗(yàn)。開業(yè)一一年來，除服服裝百貨業(yè)的的經(jīng)營因定位位問題尚未形形成氣候外，，其它業(yè)態(tài)功功能區(qū)的經(jīng)營營狀況都運(yùn)行行良好，給合合肥大型綜合合性商業(yè)的發(fā)發(fā)展起到了很很好的標(biāo)桿作作用。時代百貨貨肯德基歡樂谷游游藝場環(huán)球影城城翼飛文化化北京華聯(lián)聯(lián)超市國美電器器大賣場場招商銀行行時代春天天精品店店歡樂頻道道KTV城市花園園咖啡店店味來世界界餐飲區(qū)區(qū)音樂皇庭庭音響專專賣元一時代代廣場各各業(yè)態(tài)各各品牌的的功能多多元化例例舉賣場社會會化：現(xiàn)代商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公共共空間應(yīng)應(yīng)當(dāng)社會會化，而而不是僅僅僅是一一個消費(fèi)費(fèi)場所，，消費(fèi)只只是它所所提供的的一種主主要功能能，也是是本項(xiàng)目目所需要要特別注注重的一一個方面面。世界上眾眾多成功功的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目都會會努力形形成自身身的社會會化功能能，如香香港IFCMALL和柏林林火車總總站等成成功的購購物中心心，充分分實(shí)現(xiàn)了了商業(yè)與與交通樞樞紐功能能的完美美融合，，建于中中國烏魯魯木齊的的新疆國國際大巴巴扎，更更是在商商業(yè)建筑筑組團(tuán)中中建有一一所清真真寺，將將宗教與與商業(yè)進(jìn)進(jìn)行融合合，在提提高商業(yè)業(yè)魅力的的同時，，進(jìn)一步步增強(qiáng)了了商場的的聚客能能力。本項(xiàng)目融融合社會會化功能能的方向向也同樣樣可以與與旅游等等進(jìn)行融融合。成功案例例<烏魯木木齊國際際大巴扎扎>烏魯木齊齊國際大大巴扎總總建面積積9萬平平米，由由3大商商業(yè)建筑筑、1個個露天巴巴扎和1座清真真寺組成成，標(biāo)志志性建筑筑為1座座70余余米高的的觀景塔塔和1個個能容納納千人的的文藝表表演廣場場。在整整體規(guī)劃劃中，烏烏魯木齊齊國際大大巴扎充充分體現(xiàn)現(xiàn)了公共共空間社社會化的的思想，，不僅將將國際大大巴扎建建設(shè)為一一個民族族商貿(mào)中中心，也也使它成成為一個個文化交交流中心心；烏魯木齊齊國際大大巴扎建建筑組團(tuán)團(tuán)中的清清真寺、、露天巴巴扎和文文藝表演演廣場，，創(chuàng)作了了一個社社會交流流和宗教教活動場場所。尤尤其是建建筑面積積為2312平平米的清清真寺，，實(shí)現(xiàn)了了商業(yè)活活動與宗宗教活動動的結(jié)合合，使國國際大巴巴扎迅速速成為烏烏魯木齊齊新興的的文化、、旅游、、休閑和和購物中中心。烏魯木齊齊國際大大巴扎買場社會會化還應(yīng)應(yīng)具備實(shí)實(shí)用的社社會化功功能,如如：最短距離離大交通通、最優(yōu)優(yōu)留客小小交通，，大交通的的改善是是指外部部交通動動線以距距離最短短為原則則，小交交通特別別是商業(yè)業(yè)內(nèi)街的的設(shè)計(jì)也也是如此此,特別別需要強(qiáng)強(qiáng)化社會會功能，，這種社社會功能能的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)首先就就要求行行人從內(nèi)內(nèi)街通行行的距離離短于從從市政道道路通行行的距離離，這樣樣的內(nèi)街街設(shè)計(jì)才才具備社社會功能能和實(shí)用用功能，，如本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)內(nèi)街的的交通就就可以朝朝最短化化努力，，圖示如如下，至至于商業(yè)業(yè)設(shè)施內(nèi)內(nèi)部的交交通留線線問題，，則主要要考慮一一個如何何留客聚聚客和形形成回路路的問題題，同一一朝向盡盡量減少少出入口口的數(shù)量量等.3-5層層4-5層層3層1層黃山路最短距離離商業(yè)內(nèi)街街消費(fèi)娛樂樂化：現(xiàn)代商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃越來越越重視顧顧客的娛娛樂體驗(yàn)驗(yàn)，力求求通過豐豐富的娛娛樂設(shè)施施增加顧顧客的光光臨次數(shù)數(shù)、延長長顧客的的停留時時間、提提高顧客客消費(fèi)數(shù)數(shù)額、加加強(qiáng)商場場品牌魅魅力等目目的。眾眾多商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目一般般都會規(guī)規(guī)劃數(shù)量量不等的的娛樂設(shè)設(shè)施，相相比而言言，建于于郊區(qū)的的大型綜綜合性商商業(yè)娛樂樂設(shè)施面面積最大大、設(shè)施施種類最最全、購購物娛樂樂化特征征體現(xiàn)得得最明顯顯.成功案例例<東菀華華南MALL>消費(fèi)娛樂樂化已經(jīng)經(jīng)成為現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃的一個個主流思思想，眾眾多商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目紛紛紛在總體體規(guī)劃中中設(shè)計(jì)更更多的娛娛樂元素素，以達(dá)達(dá)到可持持續(xù)經(jīng)營營的目的的。北美美購物中中心的娛娛樂化特特征最突突出，現(xiàn)現(xiàn)在日本本、泰國國和中國國各地新新建的眾眾多商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目都在在總體規(guī)規(guī)劃中加加入越來來越多的的娛樂元元素，如如華南MALL。華南MALL的的純商業(yè)業(yè)面積達(dá)達(dá)到40萬平方方米，是是亞洲乃乃至世界界上氣勢勢最宏偉偉、規(guī)模模最大的的MALL商業(yè)業(yè)建筑群群之一。。由于項(xiàng)項(xiàng)目本身身所具備備的良好好聚焦輻輻射條件件，華南南MALL據(jù)此此定位為為集購物物、休閑閑、餐飲飲、娛樂樂、旅游游、文化化、運(yùn)動動等功能能于一體體的超大大型主題題式購物物公園