新員工崗前培訓(xùn)教材津邁物業(yè)行政處培訓(xùn)中心董事長(zhǎng)致辭親愛(ài)的新員工：我們真誠(chéng)的歡送你！陜西津邁是專(zhuān)業(yè)化、多門(mén)類(lèi)的物業(yè)效勞公司，它的企業(yè)宗旨是“立司為公〞，它的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的是為全體員工謀福利。陜西津邁奉行員工與企業(yè)同步開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)理念，著力創(chuàng)辦學(xué)習(xí)型企業(yè)。期望通過(guò)提高員工品質(zhì)來(lái)優(yōu)化企業(yè)品質(zhì)，向社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)效勞產(chǎn)品。多年來(lái)，我們著力營(yíng)造平等、民主、團(tuán)結(jié)、友愛(ài)的企業(yè)氣氛。在這里，你的人格將得到尊重，你的能力將得到提升，你的才華將得到施展，你的利益將得到保護(hù)。愿您在與公司的合作中，去增長(zhǎng)知識(shí)；去施展才華；去挑戰(zhàn)自我；去獲得樂(lè)趣與滿足。——張鐵第一章物業(yè)管理根底知識(shí)一、物業(yè)的概念物業(yè)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，其中：各類(lèi)房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層商住樓、寫(xiě)字樓、商貿(mào)大廈、賓館、別墅、停車(chē)場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等；同時(shí)物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個(gè)住宅單元。與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指與上述房屋相配套的室內(nèi)外各種設(shè)備、公共設(shè)施以及周?chē)膱?chǎng)地、庭院和道路等。二、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的本質(zhì)是效勞，管理對(duì)象是“物〞，同時(shí)負(fù)責(zé)?管理規(guī)約?中相關(guān)條款的實(shí)施。

?管理規(guī)約?對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反?管理規(guī)約?應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。?管理規(guī)約?由業(yè)主大會(huì)制定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。三、與物業(yè)管理相關(guān)的民事主體1.物業(yè)買(mǎi)受人：是指與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)置房屋的單位和個(gè)人。2.業(yè)主：房屋的所有權(quán)人稱為業(yè)主。3.住戶：所有物業(yè)使用人均稱為住戶。4.業(yè)主委員會(huì)：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。5.業(yè)主大會(huì)：是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議；并通過(guò)選舉建立業(yè)主委員會(huì)。6.物業(yè)管理行政

主管部門(mén)

各級(jí)

●房地產(chǎn)管理部門(mén)

●物業(yè)協(xié)會(huì)

●建設(shè)部〔廳局〕四、物業(yè)管理企業(yè)1.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)及暫定資質(zhì)四個(gè)級(jí)別。一級(jí)資質(zhì)：〔國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理〕◆注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；◆物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱；◆物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；◆管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)；◆建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)?！糇?cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；

◆物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱；◆物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；◆管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)；◆建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。二級(jí)資質(zhì)：〔省、市、自治區(qū)建設(shè)廳、局管理〕三級(jí)資質(zhì)：〔市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)管理〕◆注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；◆物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱；◆物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)◆有委托的物業(yè)管理工程；◆建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。2.物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)為了標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)?，從物業(yè)管理效勞的根本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔效勞、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理效勞的內(nèi)容，制定了三個(gè)等級(jí)的效勞標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)效勞合同，確定物業(yè)效勞等級(jí)，約定物業(yè)效勞工程、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)效勞價(jià)格的參考依據(jù)。陜西省建設(shè)廳2004年發(fā)布?陜西省物業(yè)效勞等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?●多層住宅〔六層以下，含六層〕單位：元/m2月●高層住宅●辦公寫(xiě)字樓3.物業(yè)管理效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.450.400.350.30收費(fèi)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.501.200.900.70收費(fèi)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5.004.003.002.004.物業(yè)相關(guān)的法規(guī)◆《裝飾裝修管理?xiàng)l例》◆《物權(quán)法》◆◆《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》◆?物業(yè)管理?xiàng)l例??陜西省物業(yè)效勞等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?第二章走進(jìn)津邁一、津邁創(chuàng)始人

董事長(zhǎng)簡(jiǎn)介張鐵，陜西津邁物業(yè)創(chuàng)始人，現(xiàn)任董事長(zhǎng)。畢業(yè)于山西財(cái)經(jīng)大學(xué)。高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。長(zhǎng)期在政府部門(mén)和企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)管理工作。1992年起從事物業(yè)管理，是西安地區(qū)首批物業(yè)人之一。1998年開(kāi)始在物業(yè)管理企業(yè)建立ISO國(guó)際質(zhì)量管理體系。首次在物業(yè)行業(yè)提出從產(chǎn)品概念上，將物業(yè)管理效勞劃分為八個(gè)效勞產(chǎn)品，對(duì)效勞產(chǎn)品提供的過(guò)程控制進(jìn)行了詳細(xì)地籌劃，整體推進(jìn)了標(biāo)準(zhǔn)化效勞，特別注重企業(yè)文化的營(yíng)造和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提出“員工與企業(yè)同步開(kāi)展〞的經(jīng)營(yíng)理念。親自主持組建了“陜西津邁物業(yè)培訓(xùn)中心〞，對(duì)員工進(jìn)行有方案的全方位的系統(tǒng)培訓(xùn)，為廣闊員工特別是青年員工提供了良好的學(xué)習(xí)條件、寬松和諧的工作環(huán)境和廣闊的開(kāi)展空間。也為企業(yè)的長(zhǎng)足開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。二、總經(jīng)理簡(jiǎn)介趙鵬濤，大學(xué)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，在讀MBA工商碩士，現(xiàn)任陜西津邁物業(yè)總經(jīng)理。2005年加盟津邁物業(yè)，2021年6月任西城品格管理處經(jīng)理；2021年10月兼任英達(dá)管理處經(jīng)理。2021年5月任祥和居管理處經(jīng)理，2021年2月任津邁物業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理兼祥和居管理處經(jīng)理，2021年2月任津邁物業(yè)總經(jīng)理。專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練有素，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，年輕有朝氣；有很強(qiáng)的組織管理能力；尤其是建設(shè)新團(tuán)隊(duì)和協(xié)調(diào)各部門(mén)工作，井井有條；有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感；認(rèn)真做人，踏實(shí)做事，處理事情有分寸、講原那么。是津邁物業(yè)優(yōu)秀管理人才的代表。

三、津邁物業(yè)簡(jiǎn)介公司名稱：陜西津邁物業(yè)有限責(zé)任公司。成立時(shí)間：2001年1月陜西津邁物業(yè)有限責(zé)任公司是從事物業(yè)管理效勞的專(zhuān)業(yè)型企業(yè)，建設(shè)部授予物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)二級(jí)企業(yè)?，F(xiàn)任陜西省物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事、西安市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事、陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員。公司現(xiàn)有員工500余人。公司地址：西安市西關(guān)正街英達(dá)大廈808室郵編：710082電話：轉(zhuǎn)∕88651218轉(zhuǎn)8005

公司名稱釋義意為“從天津邁向全國(guó)〞。說(shuō)明對(duì)幫助津邁公司開(kāi)展起步的天津英達(dá)房地產(chǎn)公司的感恩之情。諧音1“金脈〞，說(shuō)明財(cái)源茂盛。諧音2“筋脈〞，說(shuō)明活力強(qiáng)勁。諧音3毛澤東詩(shī)“而今邁步從頭越〞中的“今邁〞，說(shuō)明持續(xù)開(kāi)展之意。津邁徽標(biāo)釋義建筑物輪廓：寓意企業(yè)從事與建筑相關(guān)的物業(yè)。坐姿人形：表達(dá)以人為本的企業(yè)理念。兩人背靠背：蘊(yùn)含團(tuán)結(jié)一致的團(tuán)隊(duì)精神。一半銅錢(qián)：隱寓盈利并非企業(yè)目標(biāo)的全部，謀求員工企業(yè)同步開(kāi)展以回報(bào)社會(huì)才是企業(yè)運(yùn)行的終極目標(biāo)。津邁物業(yè)是西安市首家把物業(yè)效勞產(chǎn)品化的企業(yè)。根據(jù)物業(yè)效勞特質(zhì)，將物業(yè)效勞歸納概括為十二個(gè)物業(yè)效勞產(chǎn)品，即：秩序效勞、功能效勞、保潔效勞、美化效勞、聯(lián)絡(luò)效勞、組織效勞、宣傳效勞、特約效勞、公寓效勞、會(huì)議效勞、商場(chǎng)管理、售樓效勞。把物業(yè)效勞產(chǎn)品化，強(qiáng)化了物業(yè)效勞的價(jià)值和特征，條理化了效勞作業(yè)行為，明晰了操作依據(jù)和效勞產(chǎn)品的檢查評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。四、津邁物業(yè)效勞產(chǎn)品介紹產(chǎn)品一：秩序效勞〔8項(xiàng)作業(yè)〕1.門(mén)崗管理：來(lái)訪登記及持證出入管理及大件物品出門(mén)查驗(yàn)；2.監(jiān)控管理：監(jiān)控室值班及情景錄象；3.巡崗管理：共用區(qū)域秩序巡查、異?，F(xiàn)象巡查、維修保養(yǎng)的平安標(biāo)志巡查、裝修工地的平安巡查；4.滅火管理：滅火器管理及滅火演練；5.糾違效勞：區(qū)域內(nèi)違章搭建及共用通道私人占用及其它違規(guī)行為的勸阻等；6.停車(chē)效勞：機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入登記及兩輪車(chē)管理；7.救助效勞：突發(fā)事件解救及電梯困人解救；8.便民效勞：老弱孕婦扶助及便民措施實(shí)施。產(chǎn)品二功能效勞〔8項(xiàng)作業(yè)〕1.能源提供：保持并恢復(fù)能源提供功能〔水、電、氣、采暖、制冷〕；2.設(shè)備維保：保持并恢復(fù)各項(xiàng)生活設(shè)備設(shè)施功能〔電梯、排污管線、土建結(jié)構(gòu)、防水等物業(yè)功能〕；3.消防維保：保持消防設(shè)施使用功能；4.車(chē)庫(kù)維保：保持停車(chē)場(chǎng)或車(chē)庫(kù)的使用功能；5.道路維保：保持區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的使用功能；6.安防維保：保持治安設(shè)施〔伸縮門(mén)、對(duì)講門(mén)、治安監(jiān)控〕使用功能；7.裝修管理：實(shí)施住戶裝修監(jiān)督，保障共用設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)不受阻滯；8.標(biāo)識(shí)管理：檢查、保持各類(lèi)標(biāo)識(shí)完好及使用。產(chǎn)品三保潔效勞〔8項(xiàng)作業(yè)〕1.地面保潔：共用部位或共用區(qū)域地面保潔及步行梯保潔；2.墻面保潔：共用部位或區(qū)域墻面保潔；3.玻璃保潔：共用區(qū)域內(nèi)玻璃保潔；4.轎廂保潔：電梯轎廂及廳門(mén)保潔；5.設(shè)備保潔：辦公室辦公家具、電器保潔及公用區(qū)域各類(lèi)管道、消火栓保潔；6.外置保潔：共用區(qū)域各類(lèi)外置設(shè)施〔廣告欄、公用坐椅等〕保潔；7.便所保潔：共用衛(wèi)生間保潔；8.投餌滅鼠：共用區(qū)域投餌滅鼠。產(chǎn)品四美化效勞〔6項(xiàng)作業(yè)〕作業(yè)：1.擺放花木：公用部位植物擺放美化；2.裝飾點(diǎn)綴：公用部位墻面美化裝飾；3.綠化養(yǎng)護(hù)：公用區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)；4.招牌管路：各類(lèi)招牌的標(biāo)準(zhǔn)安裝監(jiān)督；5.窗花管理：窗花的統(tǒng)一設(shè)計(jì)及標(biāo)準(zhǔn)安裝監(jiān)督；6.空調(diào)管理：空調(diào)室外機(jī)標(biāo)準(zhǔn)安裝監(jiān)督。產(chǎn)品五特約效勞〔8項(xiàng)作業(yè)〕作業(yè)：1.特約維修：戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修；2.管道疏通：戶內(nèi)下水管道疏通；3.特約保潔：戶內(nèi)保潔；4.房屋租售：房屋出租、出售代理；5.郵件管理：代收郵件及信報(bào)箱租用；

6.會(huì)務(wù)效勞：會(huì)議的籌劃、組織效勞；7.文秘效勞：草擬文稿、打印復(fù)印效勞；8.保安效勞：重要部門(mén)及部位平安守護(hù)。產(chǎn)品六聯(lián)絡(luò)效勞〔8項(xiàng)作業(yè)〕作業(yè)：1.質(zhì)量聯(lián)絡(luò)：就物業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商；2.產(chǎn)權(quán)聯(lián)絡(luò)：就房屋產(chǎn)權(quán)證得辦理問(wèn)題聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商；3.報(bào)案聯(lián)絡(luò)：就住戶私人物品被盜的報(bào)案問(wèn)題聯(lián)絡(luò)公安部門(mén)；4.私權(quán)聯(lián)絡(luò)：就住戶私人物品或利益受損聯(lián)絡(luò)當(dāng)事人；5.租戶聯(lián)絡(luò)：就業(yè)主與住戶的矛盾協(xié)調(diào)問(wèn)題聯(lián)絡(luò)當(dāng)事人；6.鄰居聯(lián)絡(luò)：就相鄰住戶出現(xiàn)矛盾聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員；7.電視聯(lián)絡(luò)：就有線電視問(wèn)題聯(lián)絡(luò)廣電網(wǎng)絡(luò)公司；8.通訊聯(lián)絡(luò)：就網(wǎng)絡(luò)問(wèn)題聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門(mén)。產(chǎn)品七宣傳效勞〔4項(xiàng)作業(yè)〕作業(yè)：1.法規(guī)宣傳：宣傳解釋物業(yè)管理法律法規(guī)；2.行業(yè)宣傳：宣傳物業(yè)管理知識(shí)；3.效勞宣傳：解釋物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4.文明宣傳：宣傳社會(huì)主義精神文明。產(chǎn)品八組織效勞〔6項(xiàng)作業(yè)〕作業(yè)：1.娛樂(lè)活動(dòng)：社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；2.聯(lián)誼活動(dòng)：住戶的聯(lián)誼活動(dòng)；3.文化活動(dòng)：住戶的書(shū)法繪畫(huà)展；4.避難活動(dòng)：火災(zāi)避難及地震避難等；5.講座活動(dòng)：有關(guān)知識(shí)講座活動(dòng)；6.公益活動(dòng)：政府倡導(dǎo)的社會(huì)活動(dòng)〔救災(zāi)捐助、疾病預(yù)防等〕。產(chǎn)品九

公寓效勞〔9項(xiàng)作業(yè)〕

作業(yè)：

1.做床效勞：標(biāo)準(zhǔn)間及套間每日做床；

2.室內(nèi)保潔：標(biāo)準(zhǔn)間及套間每日保潔；

3.用品提供：按規(guī)定提供擺放洗漱、洗浴用品、用具；

4.訂餐效勞：與食堂建立效勞關(guān)系，確定效勞責(zé)任；

5.洗衣效勞：依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；

6.會(huì)務(wù)效勞：依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提供向顧客會(huì)議的籌劃、組織效勞；

7.文秘效勞：草擬文稿、打印復(fù)印效勞；

8.娛樂(lè)健身：依據(jù)具備設(shè)備、器材提供效勞；

9.便利效勞：盡力滿足客人其它需求。

產(chǎn)品十

會(huì)議效勞〔4項(xiàng)作業(yè)〕

作業(yè)：

1.主題效勞：標(biāo)題橫幅、主席臺(tái)背景、講臺(tái)、會(huì)議桌椅、桌布、桌簽

;

2.會(huì)場(chǎng)環(huán)境：盆花擺放、茶水效勞、室內(nèi)制冷、室內(nèi)供熱、擴(kuò)音設(shè)備管理、播放音樂(lè);

3.場(chǎng)外環(huán)境：室外彩旗及氣球、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)設(shè)置、花籃擺放;

4.迎賓效勞：門(mén)迎效勞、簽到效勞、資料發(fā)放、貴賓引領(lǐng)、雨天對(duì)貴賓雨傘效勞、車(chē)輛停放指揮。

產(chǎn)品十一

商場(chǎng)管理效勞〔7項(xiàng)作業(yè)〕

作業(yè)：

1.物業(yè)運(yùn)行：土建及設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，功能完全表達(dá)。

2.物業(yè)維保：各類(lèi)物業(yè)保持完好。

3.秩序管理：各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案齊備，秩序管理人員及時(shí)解決秩序問(wèn)題及協(xié)助解決相關(guān)治安問(wèn)題。

4.環(huán)境管理：環(huán)境、空氣、衛(wèi)生的清潔與管理。

5.商鋪招商：及時(shí)招商符合條件的商戶入場(chǎng)。

6.商鋪收租：及時(shí)足額收取商鋪?zhàn)饨鸺案黜?xiàng)費(fèi)用。

7.商戶效勞：向商戶提供相關(guān)特約效勞。

產(chǎn)品十二

售樓效勞〔4項(xiàng)作業(yè)〕

作業(yè)

：

1.銷(xiāo)售籌劃：客戶群定位，策略定價(jià)，開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)確定，宣傳策劃，銷(xiāo)售方案，廣告效果測(cè)定，銷(xiāo)售說(shuō)詞編制。

2.賣(mài)場(chǎng)籌劃：銷(xiāo)售場(chǎng)所選址，裝修籌劃，銷(xiāo)售氣氛籌劃。

3.樓宇銷(xiāo)售：銷(xiāo)售人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售分工，銷(xiāo)售人員薪資方法確定，銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)，收款管理。

4.售后效勞：前期物業(yè)效勞籌劃，房屋交接籌劃，物業(yè)效勞及費(fèi)用籌劃，物業(yè)效勞與施工方工作銜接的聯(lián)絡(luò)。

2001年1月，簽訂公司第一份物業(yè)管理委托合同。2001年3月，進(jìn)行了“津邁〞商標(biāo)注冊(cè)。2001年7月，承接“英達(dá)大廈〞物業(yè)管理。2001年8月，與鑫盛房地產(chǎn)簽訂物業(yè)管理委托合同。2002年3月，參加陜西省物業(yè)管理協(xié)會(huì)，中選理事單位。2002年8月，參加陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)，中選常務(wù)理事單位。2002年11月，承接“鹿園小區(qū)〞物業(yè)管理。2003年3月，成立“津邁物業(yè)管理研究會(huì)〞。2003年9月，承接“景龍新居〞物業(yè)管理。2003年10月，成立陜西津邁物業(yè)公司黨支部。2004年3月，建立“陜西津邁物業(yè)培訓(xùn)中心〞。2004年4月，承接“自由際〞公寓物業(yè)管理。2004年7月，參加西安市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，中選常務(wù)理事單位。2004年7月，成立津邁裝飾工程。2004年8月，承接“銀河·怡園公館〞物業(yè)管理2005年8月，承接西安理工大學(xué)校園物業(yè)管理。五、津邁物業(yè)開(kāi)展歷程2005年11月，被西安晚報(bào)、西安電視臺(tái)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)共同評(píng)為2005年度金牌物業(yè)。2005年12月，成立陜西和悅樓宇設(shè)備工程。2006年4月，被中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中心評(píng)為“陜西省質(zhì)量效勞譽(yù)AAA級(jí)單位〞。2007年，被西安市總工會(huì)授予“替政府排憂、為職工解難〞先進(jìn)單位。2007年7月，承接“東方廣場(chǎng)〞小區(qū)物業(yè)管理。2021年1月，承接“西安市第一中學(xué)〞物業(yè)管理。2021年1月，承接“長(zhǎng)慶油田綜合效勞處〞物業(yè)管理。2021年6月，承接西安市最大的城中村改造工程“祥和居〞小區(qū)物業(yè)管理。2021年3月，承接陜報(bào)社3號(hào)、1號(hào)樓家屬區(qū)工程物業(yè)管理。2021年5月，承接寶雞市第一個(gè)物業(yè)工程華廈·盛世家園小區(qū)物業(yè)管理。六、津邁黨支部簡(jiǎn)介公司2003年10月成立黨支部以后，始終注重發(fā)揮黨員在一切工作中的先鋒模范作用，并堅(jiān)持對(duì)青年積極分子的培養(yǎng)，不斷壯大黨組織力量，先后開(kāi)展新黨員多名，2021年被評(píng)為先進(jìn)黨支部。七、津邁物業(yè)組織架構(gòu)總經(jīng)理財(cái)務(wù)處人力資源處設(shè)備運(yùn)行處培訓(xùn)中心副總經(jīng)理常務(wù)副總財(cái)務(wù)總監(jiān)總工程師項(xiàng)目處品質(zhì)處和悅樓宇設(shè)備公司物業(yè)項(xiàng)目管理處保潔綠化公司服務(wù)管理部秩序管理部保潔綠化部設(shè)備運(yùn)行部綠化部保潔部采購(gòu)部秩管保潔綠化管理處八、公司機(jī)構(gòu)層次、職能劃分第一層：公司總部：職能：企業(yè)管理、業(yè)務(wù)拓展、員工培訓(xùn)、物料供給。第二層：物業(yè)管理處：職能：效勞提供、物業(yè)收費(fèi)、員工培訓(xùn)、員工管理、業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。第三層：職能部：職能：效勞操作、員工培訓(xùn)、員工管理。九、公司組織機(jī)構(gòu)稱謂職能處室稱“部門(mén)〞；各物業(yè)管理處、子公司、分公司稱“單位〞。十、津邁物業(yè)兩大工作重點(diǎn)1、竭誠(chéng)效勞。2、全力收費(fèi)。十一、津邁企業(yè)文化1.網(wǎng)站

2021年11月創(chuàng)辦，為客戶和公司員工認(rèn)識(shí)和了解津邁，搭建了現(xiàn)代化的信息互動(dòng)的橋梁。2.期刊2005年6月創(chuàng)辦，至今已經(jīng)發(fā)刊66期，主要登載公司動(dòng)態(tài)、員工心聲、業(yè)務(wù)心得以及生活小常識(shí)等。豐富員工的業(yè)余生活，是員工的好朋友、好伙伴。3.宣傳欄公司培訓(xùn)中心每?jī)稍轮谱饕黄谛麄鳈?，向廣闊住戶進(jìn)行必要的宣傳，同時(shí)提高公司的影響力，建立與住戶良好的互動(dòng)平臺(tái)。4.集體活動(dòng)文藝活動(dòng)體育活動(dòng)5、企業(yè)員工培訓(xùn)津邁物業(yè)尤其重視員工培訓(xùn)。公司設(shè)立“培訓(xùn)中心〞，實(shí)行三級(jí)培訓(xùn)。把培訓(xùn)作為員工福利和公司人力資源的戰(zhàn)略來(lái)實(shí)施。6.津邁之歌第三章津邁物業(yè)價(jià)值觀一、經(jīng)營(yíng)宗旨1.立司為公，為全體員工謀福利。2.步調(diào)一致，努力奮斗，鍛造津邁品牌。3.以人格品質(zhì)和產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品價(jià)值。二、質(zhì)量方針培植高尚物業(yè)，消除管理盲點(diǎn)，謀求盡善盡美。三、經(jīng)營(yíng)理念員工與企業(yè)同步開(kāi)展。四、人才理念發(fā)現(xiàn)人才，保護(hù)人才，尊重人才，培養(yǎng)人才，重用人才。

五、效勞理念關(guān)注效勞：以客戶需求為關(guān)注焦點(diǎn)，及時(shí)提供周到、平安、高效效勞。微笑效勞：微笑表達(dá)真誠(chéng)，說(shuō)理代替說(shuō)不。用微笑拉近和客戶的距離。精細(xì)效勞：效勞籌劃周密，效勞操作細(xì)致。于細(xì)微處表達(dá)效勞個(gè)性。標(biāo)準(zhǔn)效勞：效勞行為有章可循，效勞產(chǎn)品易于檢驗(yàn)。六、效勞期望效勞管理部：讓客戶感到親切，體貼。秩序管理部：讓客戶感到平安，放心。保潔綠化部：讓客戶感到整潔，溫馨。物業(yè)運(yùn)行部：讓客戶感到方便，舒心。公司總部：讓管理處感到效勞周到、及時(shí)，支持有力。七、津邁組織原那么服從上級(jí)，層次管理；堅(jiān)守崗位，嚴(yán)守紀(jì)律；標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督，過(guò)程控制；熱愛(ài)企業(yè)，積極建議。八、津邁企業(yè)口號(hào)我為同仁做表率，都做津邁有心人。第四章：?jiǎn)T工守那么一、個(gè)人形象員工儀容：面顏潔凈。女士化淡妝，不留長(zhǎng)指甲和涂指甲油。男士胡須每日修剪。工作發(fā)型：美觀大方，易于梳理，無(wú)頭皮屑。男士頭發(fā)前不過(guò)眉，側(cè)不過(guò)耳，后不觸及衣領(lǐng)；女士發(fā)型不過(guò)與時(shí)尚夸張，披肩發(fā)須扎起或盤(pán)起。口腔衛(wèi)生：上班前不吃蔥蒜等有異味食物。站立及行走：站立時(shí)兩肩平齊，收腹挺胸，雙臂自然下垂，或兩手虛握于身前；行走時(shí)姿勢(shì)穩(wěn)健，步履輕盈，不得奔跑，與同事行走不得勾肩搭背。迎送客人：客戶來(lái)訪，起身相迎問(wèn)好，邀請(qǐng)入座，遞上茶水；客戶告辭，起身相送。與人握手：與客戶握手用力輕，目光專(zhuān)注。人際介紹：先將下級(jí)介紹給上級(jí)，將男士介紹給女士，將晚輩介紹給長(zhǎng)輩。自我介紹：態(tài)度謙虛自信，將名片正面對(duì)客人雙手遞上；接名片時(shí)雙手接過(guò)，仔細(xì)閱讀，鄭重保存。與人交談：認(rèn)真傾聽(tīng)，不打斷對(duì)方，雙目注視對(duì)方。不使用粗俗語(yǔ)言，不高談闊論，不左顧右盼。坐姿穩(wěn)重，不側(cè)靠斜倚。敘事簡(jiǎn)明扼要，語(yǔ)氣親切和藹。須接或暫時(shí)離開(kāi)時(shí)，要征求對(duì)方同意，或說(shuō)“對(duì)不起〞。與上級(jí)談話，要鄭重其事，排除干擾，有或緊急事件時(shí)需請(qǐng)示后再處理。參加會(huì)議：坦率陳述意見(jiàn)，認(rèn)真聽(tīng)取別人發(fā)言，不交頭接耳，不隨意離開(kāi)。二、人際交往三、行為標(biāo)準(zhǔn)乘用電梯：乘電梯時(shí)先進(jìn)入按住開(kāi)關(guān)等客人、上級(jí)、長(zhǎng)輩完全進(jìn)入后關(guān)閉梯門(mén)；到站時(shí)請(qǐng)客人、上級(jí)、長(zhǎng)輩先行；侯電梯時(shí)要避開(kāi)下梯客戶。與人會(huì)面：行走時(shí)見(jiàn)到客戶、上級(jí)、同事主動(dòng)打招呼或點(diǎn)頭微笑示意。引領(lǐng)客戶：位于左側(cè)，手指引方向，手心向上，手指并攏示意。造訪客人上級(jí)及他人：進(jìn)辦公室前先敲房門(mén)，征得同意前方可進(jìn)入。接受指令：垂直站立，全神貫注，點(diǎn)頭答復(fù)“明白〞，有疑問(wèn)禮貌提問(wèn)。遇客戶指責(zé)或上級(jí)批評(píng)：耐心傾聽(tīng)，積極溝通、解釋?zhuān)坏脧?qiáng)詞奪理，或推諉。四、著裝標(biāo)準(zhǔn)效勞管理員：春秋裝為深藍(lán)色西服套裝，淺藍(lán)色襯衣，深藍(lán)色領(lǐng)帶。夏裝男士為淺藍(lán)色短袖襯衣，深藍(lán)色領(lǐng)帶，褲子同春秋裝；女士為淺藍(lán)色短袖襯衣，深藍(lán)色西裙。工牌男士戴于左胸口帶右邊垂直線處，女士戴于左胸口駁頭二分之一處，胸牌要保持水平。秩序管理員：春秋裝為深藍(lán)色西服套裝，白色襯衣，深藍(lán)色領(lǐng)帶。夏裝為白色短袖襯衣，深藍(lán)色領(lǐng)帶，褲子同春秋裝。對(duì)講機(jī)佩于右腰間。穿棉大衣時(shí)，也按此要求著裝。訓(xùn)練時(shí)著迷彩服、軍鞋。工牌佩戴于左胸口帶右邊垂直線處，保持水平。物業(yè)運(yùn)行員：春秋裝為綠色套裝，夏裝為淺藍(lán)色套裝，并配有帽子。要求拉鏈拉起，扣子扣全。工牌戴于左上口袋上縫線居中。保潔綠化員：春秋裝為大紅套裝并配有帽子，夏裝為月白色短袖套裝。要求拉鏈拉起，扣子扣全。工牌戴于左胸口袋上線處居中。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)著裝的場(chǎng)合：工作時(shí)間在辦公區(qū)域類(lèi)；外出參加需要展示公司形象的活動(dòng)；夜間值班等。著裝本卷須知：著西裝時(shí)需穿黑色皮鞋。著裝要干凈平整，皮鞋光亮；毛衣或其他了內(nèi)衣須穿在襯衣之下，不能露出衣領(lǐng)，襯衣需束入褲子內(nèi)。五、語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間請(qǐng)使用普通話。接待來(lái)訪：“您好！請(qǐng)問(wèn)……，請(qǐng)坐……，請(qǐng)喝茶……〞。送客：“再見(jiàn)！請(qǐng)走好。〞訪問(wèn)他人：〔敲門(mén)，得到允許后進(jìn)入〕“您好！我是津邁物業(yè)……，請(qǐng)問(wèn)……〞早上遇到同事、客戶或上級(jí)：“您好！〞詢問(wèn)生人：“請(qǐng)問(wèn)您有什么事？〞；“請(qǐng)問(wèn)您找誰(shuí)？〞；“請(qǐng)出示證件！〞；“請(qǐng)進(jìn)行出入登記！〞引導(dǎo)停車(chē)：“請(qǐng)把車(chē)停入車(chē)庫(kù)！〞；“請(qǐng)把自行車(chē)〔電動(dòng)車(chē)〕放入停車(chē)棚！〞客戶上電梯時(shí)：〔手按住電梯按鈕〕“請(qǐng)上電梯！〞勸阻吸煙：“這里是公共場(chǎng)所，請(qǐng)不要吸煙！〞；“請(qǐng)把煙滅掉，謝謝合作！〞勸阻施工人員使用明火：“請(qǐng)遵守消防規(guī)定，把火熄滅！〞；“請(qǐng)把火熄滅，謝謝合作！〞；“請(qǐng)下次不要再違反消防規(guī)定，否那么將按規(guī)定處分，謝謝合作！〞承諾客戶委托：“請(qǐng)放心，我會(huì)辦好您交代的事情！〞接：“您好！津邁物業(yè)。〞打：“您好！我是津邁物業(yè)公司，請(qǐng)問(wèn)……〞客戶提出問(wèn)題不能解決須請(qǐng)示：“對(duì)不起，請(qǐng)稍等！〞客戶需要幫助：〔快步向前〕“您好！我來(lái)幫您。〞抱歉：“對(duì)不起，這是我們的錯(cuò)，給您添麻煩了，請(qǐng)?jiān)彛〃暯邮苌霞?jí)指示完畢：“是。〞或“明白。〞勸導(dǎo)他人執(zhí)行規(guī)定時(shí)，需用“請(qǐng)〞。六、必須恪守的工作紀(jì)律〔八不兩要求〕不使用不敬語(yǔ)言，不與客戶爭(zhēng)吵。不脫崗。在崗不聊天，不在工作區(qū)域內(nèi)吸煙，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，夜班不打瞌睡。解決客戶問(wèn)題不怠慢，不拖延。不違反操作規(guī)程和平安規(guī)定。不使用客戶設(shè)施設(shè)備，不接受住戶贈(zèng)送錢(qián)物及邀請(qǐng)，不請(qǐng)求客戶辦理私事。不利用工作之便攬私活和從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不從事第二職業(yè)。不越權(quán)處理問(wèn)題。不哄騙應(yīng)付上級(jí)。要求享受通訊補(bǔ)貼的管理層人員保證24小時(shí)暢通。要求管理出所有人員全力協(xié)同收費(fèi)。七、獎(jiǎng)勵(lì)和懲戒獎(jiǎng)勵(lì)：公司設(shè)有七個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。在工作年度結(jié)束后，對(duì)全年工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工和團(tuán)隊(duì)給予獎(jiǎng)勵(lì)。獲獎(jiǎng)員工將得到榮譽(yù)稱號(hào)和1000至5000元獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)評(píng)選由各部門(mén)和單位申報(bào)資料，公司組織評(píng)選。獎(jiǎng)勵(lì)的工程有：優(yōu)秀管理獎(jiǎng)、優(yōu)秀員工獎(jiǎng)、節(jié)約獎(jiǎng)、優(yōu)秀共產(chǎn)黨員獎(jiǎng)、優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)、建議獎(jiǎng)、衛(wèi)士獎(jiǎng)。懲戒：?jiǎn)T工違反公司規(guī)定，公司將作相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處分，罰款在當(dāng)事人工資中扣除。造成財(cái)產(chǎn)損失的，需承擔(dān)賠償責(zé)任。懲戒的工程有：違反語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)；遲到早退；違反著裝標(biāo)準(zhǔn)；違反儀容儀表規(guī)定；違反“八不兩要求〞；曠工；違反宿舍管理規(guī)定；以他人薪金為由向經(jīng)理提出薪金要求；違反工作紀(jì)律造成責(zé)任事故和財(cái)產(chǎn)損失；夜班值班睡覺(jué)；違反電腦管理規(guī)定。第五章：待遇和人事一、薪資待遇薪資構(gòu)成：公司實(shí)行月工資制度，員工收入包括工資及津貼。工資由根本工資和績(jī)效工資兩局部構(gòu)成。根本工資按公司規(guī)定的級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定，不定期進(jìn)行調(diào)整。績(jī)效工資根據(jù)對(duì)員工的考核結(jié)果核定。津貼：包括交通津貼、午餐津貼、通訊津貼、服裝津貼、職務(wù)津貼、工齡津貼。薪資核算：公司按考勤記錄及工作業(yè)績(jī)核算薪資。法定節(jié)假日值班增加兩倍日工資，周日加班增加一倍日工資。病事假按平均收入計(jì)扣，事假超過(guò)3天，病假超過(guò)5天免發(fā)當(dāng)月績(jī)效工資。發(fā)薪時(shí)間：每月10號(hào)，遇節(jié)假日提前或順延。員工持卡到銀行支取薪資。二、福利待遇勞保用品：按崗位標(biāo)準(zhǔn)每季發(fā)放。過(guò)節(jié)物品：春節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)發(fā)放。春季旅游：按規(guī)定發(fā)放旅游費(fèi)用。夏季降溫：春季末發(fā)放降溫物