編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第頁張家界天利佳園項目整合營銷策略簡案序天衍深知，房地產(chǎn)是區(qū)域市場文化的集中體現(xiàn)，也是需要深研消費者心理的學問。天衍研究人文，研究房產(chǎn)規(guī)律，研究消費行為，更嚴謹遵循市場核心的營銷之道。正是沿著本項目所在區(qū)域房產(chǎn)市場的邊緣，我們運用超越常規(guī)的營銷思路，分別從項目市場背景、項目分析、項目市場定位、項目營銷推廣策略等幾方面入手，一點點梳理著營銷紋理。本方案旨在于拋磚引玉，并傾向于對市場背景與地塊的分析定位與產(chǎn)品前期規(guī)劃，將項目置身整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展意義上考慮，意圖通過對趨勢的把握，構思項目的市場定位與營銷策略。第一章項目發(fā)展背景一、社會經(jīng)濟及城市發(fā)展狀況項目所處的政治經(jīng)濟地理環(huán)境背景是本案賴以生存的空氣。１．張家界經(jīng)濟增長態(tài)勢強勁張家界市地處湖南省西北部，屬武陵山脈腹地，1988年5月經(jīng)國務院批準設立，原名大庸市，1994年4月更名，縣城總面積一八2.64平方公里，轄2區(qū)2縣。2007年末，總?cè)丝?62.39萬人，市建成區(qū)建成面積38.65平方公里，市區(qū)人口19.1萬。張家界堅持以旅游產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，加快城市和新農(nóng)村建設，全市經(jīng)濟得到一定提升，但是經(jīng)濟總量仍處于相對較低水平?！鼋?jīng)濟持續(xù)增長，但抗風險性差05年以來，張家界經(jīng)濟發(fā)展保持二位數(shù)的逐年增長態(tài)勢，但經(jīng)濟發(fā)展受自然因素影響較大，08年年初的雪災及5.12汶川大地震，使經(jīng)濟發(fā)展受到重創(chuàng)，入境游客驟減，08年上半年經(jīng)濟僅為07年總量的1/3左右?！鋈a(chǎn)結構合理，服務業(yè)占據(jù)主導地位張家界群山環(huán)抱，地勢起伏，農(nóng)業(yè)發(fā)展動力相對不足；依托良好的自然景觀資源，張家界大力發(fā)展旅游及附屬產(chǎn)業(yè)，2003年，張家界已形成“三、二、一”的經(jīng)濟格局。目前該市產(chǎn)業(yè)結構不斷得到優(yōu)化，旅游主導地位進一步得到提升。2007年全市各景點共接待國內(nèi)外游客一八78萬人次，實現(xiàn)旅游收入91.25億元?！龉潭ㄙY產(chǎn)投資總量較低，存在較大偏向性張家界固定資產(chǎn)投資總量相對較低，投資側(cè)重亦有偏向，現(xiàn)階段，交通、水利、能源、旅游、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市建設成為投資重點。財政收支倒掛現(xiàn)象嚴重張家界市缺乏大型企業(yè)，全社會財政收支倒掛現(xiàn)象嚴重，目前支出主要體現(xiàn)在科技、醫(yī)藥衛(wèi)生、環(huán)保及城鄉(xiāng)社區(qū)、農(nóng)林水、工商金融等事務上。房地產(chǎn)開發(fā)——市場低位運行（單位：億元）04年05年06年07年08年上半年房地產(chǎn)投資4.953.664.746.195.2張家界市房地產(chǎn)投資尚處較低水平，市場整體發(fā)展較平穩(wěn)，除07年外，歷年施工面積較為接近；銷售市場而言，歷年銷化量相對接近，這與張家界城區(qū)人口有限、自住需求為主等相關因素不無關聯(lián)。居民生活——收入偏低，收入結構單一07年，張市城市人居可支配收入僅9484元，而城市人均消費達7125元，其中食品、衣著、家庭設備、交通通信為消費主要方向。農(nóng)民人均可支配收入2519元，支出2445元，支出主要集中在食品、衣著、建房、交通通信等方面。農(nóng)民主要增收渠道，一是農(nóng)產(chǎn)品漲價帶動家庭經(jīng)營收入大幅增長，二是外出打工人數(shù)增多和工資標準提高，帶動了工資性收入較快增長；而城鎮(zhèn)居民收入增長點主要是工薪收入、經(jīng)營性收入和財產(chǎn)性收入，整體收入結構較單一。小結：目前張家界市經(jīng)濟運行存在的主要問題有：■經(jīng)濟結構性矛盾和體制障礙仍然存在，供給結構還不能適應市場變化；■經(jīng)濟運行質(zhì)量和整體效益仍處在較低水平，財政收支矛盾比較突出；■經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境仍不寬松，市場經(jīng)濟秩序有待進一步規(guī)范；■社會保障和社會就業(yè)壓力增加，農(nóng)民和城市低收入群體收入增長緩慢，收入差距繼續(xù)擴大；■經(jīng)濟發(fā)展面臨的區(qū)域性競爭壓力加大。２．張家界城市規(guī)劃提速最新澧水沿線規(guī)劃澧水兩岸風貌帶為張家界市澧水城區(qū)段，沿濱河路向南北各約200米范圍，長度約12公里，用地規(guī)模約550公頃。北岸西起小河坎張桑公路處，東止毛塔張聯(lián)公路；南岸西起木龍灘電站處，東止西溪坪楊家溪。圖一：總平面圖二：且住崗新城鳥瞰圖圖三：永定水岸吊腳樓市鳥瞰圖規(guī)劃結構：“兩心、兩軸、三區(qū)”兩心：在新老片區(qū)，分別以澧水河道轉(zhuǎn)彎處的重要自然空間為核心，結合片區(qū)各自的城市功能設計不同風格與性質(zhì)的核心節(jié)點。在新城區(qū)以水岸接合處設計標志性建筑物，營造新時代的城市形象；在老城區(qū)火車站前至澧水岸，面向游客的及當?shù)鼐用竦木C合服務區(qū)，在完善老城區(qū)服務功能的同時,豐富張家界市的旅游內(nèi)容，營造張家界市的旅游城市的門戶形象。兩軸：兩條城市軸線分別連接新老片區(qū)澧水兩岸：取消新區(qū)幾何中心的車行交通，，創(chuàng)造中心景觀與功能軸線；老區(qū)連接老城中心和天門山景區(qū)的空間軸線，延續(xù)現(xiàn)有城市肌理，保證城市功能的合理，實現(xiàn)兩岸視覺廊道的貫通。

三區(qū)：以現(xiàn)有交通和自然環(huán)境為界，大庸橋以西設定為新城區(qū)，大庸橋與觀音橋之間為老城區(qū)，觀音橋以東為生活區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)沿澧水分為十一個主要板塊：依托城市干道和張家界國際機場的交通區(qū)位優(yōu)勢，在且住崗規(guī)劃商務會展中心板塊，將其打造成張家界國際旅游城市的服務中心；在武陵源景區(qū)至張家界市的入口區(qū)域和永定片區(qū)，結合大庸公園，打造民俗文化風情再現(xiàn)板塊；南莊坪現(xiàn)集中了大部分行政機構，為行政辦公板塊；觀音大橋西側(cè)公園至火車站站前區(qū)域打造火車站前綜合服務板塊；鷺鷥?yōu)炒髽蚰蟼?cè)規(guī)劃體育休閑板塊；鷺鷥?yōu)?、官黎坪、西溪坪濱水其他區(qū)域分別布局六個親水人居住板塊。旅游系統(tǒng)規(guī)劃1.古城文化游:古渡口、大庸橋公園、古人堤、革命根據(jù)地紀念館、普光禪寺、基督教堂、崇文塔。

2.山水城游:土家風情園、子午臺、虎穴公園、季華山館、天門山。

3.民族風情游：土家風情園、傳統(tǒng)文化娛樂步行街、大庸古城、土家風情商業(yè)街。

4.公園游:且住崗濱河城市廣場、中央森林公園、濕地公園、體育文化公園、陳家溪公園等。

5.水上游：古渡口、古人堤、南門碼頭。

6.景觀帶步行游圖六：旅游系統(tǒng)規(guī)劃二、張家界房地產(chǎn)市場分析1、住宅市場現(xiàn)狀張家界古稱大庸，古城沿澧水北岸分布，為傳統(tǒng)經(jīng)濟中心，目前張家界城市沿澧水兩岸發(fā)展，城區(qū)處于子午路、陵園路、南莊坪所圍合區(qū)域。其中南莊坪為行政中心，分布市級各類辦事機構，該區(qū)域依山伴水，地形條件影響，住宅開發(fā)受限較多，目前該片區(qū)住宅開發(fā)較少，市場價格以二手表現(xiàn)為主，區(qū)域均價在2000~2300元/M2。子午路、陵園路、澧水所圍合區(qū)域為傳統(tǒng)城區(qū)，為張家界經(jīng)濟、文化、生活中心，其中又以天門路、南北正街、回龍路、人民路圍合區(qū)域為商業(yè)核心區(qū)。目前該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)體量較小，以舊城改造為主，受拆遷因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)啟動緩慢，市場供應有限，以本地居民消費為主，體現(xiàn)在價格上，多層在2500元/M2，小高/高層2600元/M2。商鋪產(chǎn)品受地段及產(chǎn)品規(guī)劃影響,價格起伏較大,1萬至3.5萬/M2均有體現(xiàn)。張家界地處湘西，從經(jīng)濟、城市發(fā)展角度出發(fā)，張家界城市格局朝著省會城市方向靠攏，體現(xiàn)在城域發(fā)展上，表現(xiàn)為城市向東、向南擴展。受此發(fā)展方針影響，目前張家界的南端——官黎坪將規(guī)劃成為新的生活中心，目前該區(qū)域住宅均價在2300元/M2。張家界東端——西溪坪，目前僅有老火車站這一基礎設施，隨著官黎坪新火車站的啟動，其處于逐漸沒落中，該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)集中于03/04年，目前二手房價格在1900元/M2，經(jīng)濟價值較低。小結：從城市布局上來看，老城區(qū)在短期內(nèi)依舊是張家界市的經(jīng)濟、文化、生活中心，這一點從住宅價格上更能得到體現(xiàn)。但受開發(fā)條件及土地資源影響，未來城市將更多的向南、向西、向東發(fā)展，房地產(chǎn)競爭態(tài)勢將更將明顯。2、商業(yè)市場表現(xiàn)2003年以來，張家界市吹起了一股開發(fā)旅游地產(chǎn)的風，一時間，市內(nèi)各個角落，旅游商品市場項目陸續(xù)啟動，吸收了當?shù)鼐用翊罅客顿Y資金。隨著這些項目的相繼交付，埋藏的隱患接連暴露，實際經(jīng)營過程中，這些原先定位為旅游產(chǎn)品市場的商業(yè)項目無一落實最初的產(chǎn)品定位。原因有如下幾點：■市區(qū)不具備旅游資源，土特產(chǎn)品種較為單一，受氣候因素影響較大（容易變質(zhì)），市場營銷面較廣，單一的商鋪銷售無法吸引游客?！鍪袇^(qū)在旅游市場上的地位僅做為交通中轉(zhuǎn)站，商業(yè)產(chǎn)品真正消費仍是本地居民，土特產(chǎn)對他們毫無吸引力?！鰪埣医缇用裣M以餐飲、娛樂為主，單純的旅游產(chǎn)品市場無生存機會。受市場經(jīng)濟自然調(diào)整，這些市場最終表現(xiàn)為以服飾、餐飲、娛樂為主的單一性市場。3、從市場角度分析——從購房能力分析，伴隨張家界經(jīng)濟的增長，居民可支配收入逐年增多，2004年至2007年，張家界人均可支配收入從71一三元上升到了9484元左右，增幅達33.3%。而近幾年張家界的房價一直較為穩(wěn)定，增幅較小，這使得市民的住房購買能力大為提高，個人購買商品房占市場總銷量的94%以上。——從投資角度分析，由于股市長期低迷，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域?！獜南M結構分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。張家界住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，張家界人均居住水平迅速提高?！獜男枨箨P系分析，隨著張家界城市化進程的加快，。在不考慮新增購買群體的情況下今年拆遷就有80萬平米，而供應量只有23萬平米，使得市場供需的倒掛出現(xiàn)?！獜匿N售走勢分析，張家界銷售形勢一直平穩(wěn)。除07年外，年施工面積較為接近；銷售市場而言，歷年銷化量相對接近，這與張家界城區(qū)人口有限、自住需求為主等相關因素不無關聯(lián)三、張家界房地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢一位著名的城市規(guī)劃專家曾經(jīng)說過：一個城市的騰挪移動和其交通路網(wǎng)等各種基礎設施的施工，必將為所在城市區(qū)域土地帶來廣闊的發(fā)展前景和升值空間。規(guī)劃為先：“兩心、兩軸、三區(qū)”兩心：在新老片區(qū)，分別以澧水河道轉(zhuǎn)彎處的重要自然空間為核心，結合片區(qū)各自的城市功能設計不同風格與性質(zhì)的核心節(jié)點。在新城區(qū)以水岸接合處設計標志性建筑物，營造新時代的城市形象；在老城區(qū)火車站前至澧水岸，設計面向游客的及當?shù)氐鼐用竦木C合服務區(qū)，在完善老城區(qū)服務功能的同時,豐富張家界市的旅游內(nèi)容，營造張家界市的旅游城市的門戶形象。兩軸：兩條城市軸線分別連接新老片區(qū)澧水兩岸：取消新區(qū)幾何中心的車行交通，以建筑圍合空間的設計手法，創(chuàng)造中心景觀與功能軸線；老區(qū)設計連接老城中心和天門山景區(qū)的空間軸線，延續(xù)現(xiàn)有城市肌理，保證城市功能的合理，實現(xiàn)兩岸視覺廊道的貫通。

三區(qū)：以現(xiàn)有交通和自然環(huán)境為界，大庸橋以西設定為新城區(qū)，大庸橋與觀音橋之間為老城區(qū)，觀音橋以東為生活區(qū)。2．張家界房地產(chǎn)進入大盤品質(zhì)時代隨著外地豪強的搶灘張家界，樓市競爭也將日益激烈，同時也標志著張家界品質(zhì)時代的來臨。3．區(qū)域動態(tài)：形成專屬新城中心區(qū)域張家界城區(qū)面積較小，城市要發(fā)展，勢必存在城區(qū)擴容的需求，而城區(qū)擴容的主導者則是房地產(chǎn)開發(fā)，而從本案所處的板塊來看，板塊依山伴水，正是政府規(guī)劃的新城區(qū)。4．老百姓購房更加趨于理性化消費者購房取向逐漸向?qū)＜倚?、理性化發(fā)展，進入求實求質(zhì)的品牌房產(chǎn)選擇階段，相對于房產(chǎn)項目的唯美訴求，消費者尤其是本項目的目標群體更重樓盤的品質(zhì)、價格等綜合性價比的突出。一個好的產(chǎn)品在張家界不缺市場。第二章項目價值研判一、區(qū)域價值簡碼地段第一。房地產(chǎn)業(yè)金科玉律。不同的地域，應有不同的地域資源組合，房地產(chǎn)開發(fā)就是要立足地域，實現(xiàn)最佳的資源組合，天衍認為，無論考量一個房地產(chǎn)項目的整體價值，還是定位目標市場與營銷發(fā)展方向，都需從地域背景入手，量身定制最恰當?shù)臓I銷定位與組合。二、挖掘項目價值點：SWOT分析1．Strength優(yōu)勢地理優(yōu)勢：項目緊靠澧水，遠眺天門山，依托這“張家界之魂”的一山一水，環(huán)境相當宜人，且為政府規(guī)劃的且住崗新城板塊，使得本案具備了打造張家界首席江景物業(yè)的條件市場優(yōu)勢：張家界的住宅市場一直處于供不應求的狀態(tài)，市場存在明顯的剛性需求，且市民對于住宅的品質(zhì)要求不是很高，本案以張家界首席江景物業(yè)高調(diào)入市，無疑在市場中處于領袖地位，可牢牢抓住市場的眼球項目優(yōu)勢：本案的大體量完全具備了張家界第一大盤的要素，再在項目的產(chǎn)品設計、產(chǎn)品規(guī)劃、綠化、景觀方面的細致工作到位，本案當屬引領張家界住宅市場的升級產(chǎn)品2．Weakness劣勢本案目前所處的地段相對比較偏遠，且無公交線路直接抵達，項目旁邊的水電站和高壓鐵塔也構成了項目無法避免的硬傷。劣勢化解：建議開發(fā)商在項目的景觀設計方面采用一些防輻射的植物，同時，和政府聯(lián)系，在鐵塔邊上建一坐以鐵塔為主題的“鐵塔公園”，使得這里以后成為小區(qū)業(yè)主的休閑的好去處，將項目的劣勢轉(zhuǎn)化成為項目的一個醒目的賣點3．Opportunity機會點張家界今年的拆遷面積已經(jīng)達到了80萬㎡，而市場上面的放量只有23萬㎡，光是市場的剛性需求就已經(jīng)達到了57萬㎡之多，對于本案來講，盡早入市，先期搶占市場將是項目成功的不二法門。4．Treat威脅張家界私人建房比較盛行，大部分本地居民都有自己建的住房，張家界流行民間高利貸融資，也限制了一些市民的購買能力，同時，市場上面的一些現(xiàn)有樓盤如月亮灣花園、逸臣桃園、時代港灣等也將分流一部分客戶，同時一線城市市場的市場低迷有可能在短期內(nèi)使項目受到影響。

第三章項目定位一、本項目整體定位策略１．高調(diào)入市策略。本項目地塊的具有稀缺性，且其所處區(qū)域為政府規(guī)劃的且住崗新城片區(qū)，從規(guī)劃上來看將成為未來城市中心，符合整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，完全具備高檔樓盤的素質(zhì)。因此，天衍認為：本項目的定位的首要策略是鎖定中端市場，在整體上拔高項目形象。２．超前引導策略。產(chǎn)品整體因素如只是根據(jù)現(xiàn)在的狀況，簡單地在對過去與現(xiàn)在重復基礎上篩選，那么注定樓盤的新鮮度與生命力都不長，只會在現(xiàn)有市場與競爭者分割本來不大的一塊“隔夜蛋糕”。把握發(fā)展的趨勢，以超前的觀念定位本項目，挖掘并開創(chuàng)區(qū)別于其他項目的市場區(qū)間，是本項目定位的重點策略。３．市場精細化策略：大定位下的小區(qū)分。即在確定整體定位以后進行細致的區(qū)分，主要是指目標群體與價格策略方面。４．市場領導者的第一策略。即要旗幟鮮明地擺出張家界第一樓盤，人居品質(zhì)最高、性價比最高的樓盤氣勢。二、物業(yè)發(fā)展定位：澧水河畔的鑲嵌在澧水河畔的璀璨明珠。三、市場形象定位張家界首席江景物業(yè)四、案名策略：1．案名創(chuàng)意原則：符合項目特性良好識別性較強傳播張力與開發(fā)商品牌聯(lián)動2．案名推薦：鑫成·天倫城鑫成·新外灘鑫成·濱江世紀城左岸·新城鑫成·澧水龍庭五、物業(yè)功能第四章全案致勝6PS策略以Product(產(chǎn)品策略)、Price（價格策略）、Panel（渠道策略）、Promotion（促銷策略）、Publicrelation（公共關系策略）、Power(權威策略)六大策略組合貫穿操盤始終一、Product產(chǎn)品策略從產(chǎn)品規(guī)劃開始走出營銷的第一步（一）物業(yè)設計整體構思擬將本案建設成為集居住、養(yǎng)生、旅游休閑為一體的建筑綜合體。通過構筑建筑空間的的三個過程（空間銜接、空間質(zhì)量、空間運作）來應對種種錯綜復雜的要素，達成建筑與人、建筑與城市水乳交融、和諧共生的狀態(tài)。關于建筑綜合體建筑綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，比起功能明確的單一建筑，綜合體建筑的優(yōu)勢是顯而易見的，不僅方便了使用者，在很大程度上也減少了綜合使用成本。就本案而言，我們給消費者的印象不應僅僅只是給他們提供了一個居住的地方，而應讓消費者覺得有諸如養(yǎng)生、旅游休閑等其它附加價值，也就是說，客戶在購買我們的產(chǎn)品的時候，還應當給客戶造成這樣一個印象：不光只買了一套用來居住的房子，還購買了一個屬于自己的私人觀景點、一個屬于自己的天然氧吧，花一樣錢，買了三樣東西，真正的物超所值。（二）空間銜接的二個層次建筑綜合體與城市的空間銜接功能迥異的建筑形式與城市必然產(chǎn)生的對話模式也必然存在差別。重視組建對話的場景并精心策劃對話方式，才能讓各種對話形式得以在和諧從容中進行。故本案整體設計要解決的第一個問題就是如何把握建筑與城市之間的合理尺度及其在城市版圖上所扮演的角色。建議如下：創(chuàng)意整體形態(tài)：采用開放式的布局，彰顯社區(qū)的大氣，凸顯張家界第一大盤的氣勢。足夠的公共面積、綠化設施、可達性強的廣場空間，做到“家在風景中”的居住理念在各幢建筑的底部細節(jié)設計上，注重天際線輪廓的勾勒，使之從區(qū)域版圖上跳出，同時保證良好的夜景效果與建筑群體形象生態(tài)灰空間的過渡和合理的車流組織設計，使本案與澧水河以及沿江風光帶的自然銜接使用局部架空處理，創(chuàng)造與城市空間的過渡，表達對城市空間退讓與尊重的同時，有利于城市人群的吸納，產(chǎn)生進入感和停留感。建筑綜合體各功能區(qū)域之間的過渡組織各種不同功能空間具有的使用方式差異，導致了將它們處于高度復合狀態(tài)時必然產(chǎn)生各種予盾。但予盾恰恰是產(chǎn)生空間動力的源泉，解決并利用種種功能空間之間的沖突，決決于各功能區(qū)域之間的過渡組織。建議如下不同樓幢之間盡量的拉開間距，做到視線互不干擾，保障社區(qū)內(nèi)所有住戶的觀景效果開敞式廣場與圍合型園林相輔相承（三）空間質(zhì)量二大要素1.圍合要素：“蜒埴以為器，當其無，有室之用—老子《道德經(jīng)》”對空間限定物質(zhì)的形態(tài)和材質(zhì)做出精心選擇，研究不同屬性空間所需的不同圍合屬性，是保證空間質(zhì)量的首要環(huán)節(jié)2.景觀要素景觀范疇中包含著景觀和觀景兩個要素。在完善項目內(nèi)部景觀要素的同時，我們借鑒中國古典園林中“借景”“對景”的成熟手法，使“景觀住宅”的概念在空間上突破基地輪廓限制而得以拓展。（四）可變性空間運作：商者營其鋪，居者住其屋，行者行其路，游者觀其景。各種不同的使用者涇渭分明，各取空間所需，形成安全穩(wěn)定的常態(tài)空間運作，是項目整體成功的先決條件。與此同時，要充分考慮空間的靈活性與適應性，以迎合客戶不同層面的需求。即在常態(tài)運作的基礎上，對可變性空間運作的構思是激發(fā)項目潛在活力，是項目超越自身，達到更高境界的必要環(huán)節(jié)。（五）建筑設計在建筑布局中，處理各個功能區(qū)域的完整性與相對獨立性這間關系是設計的重點。建議將建筑功能體現(xiàn)出三個方面的特色：居家、養(yǎng)生、旅游休閑，每個方面都體現(xiàn)出自己獨特的亮點。（六）畫龍點睛—景觀價值最大化每投入一元的景觀成本，物業(yè)將提升5元以上的價值。在房產(chǎn)開發(fā)中，景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益。如何使景觀價值最大化，發(fā)揮景觀的促銷作用，將是營銷過程中重點需解決的問題。建議在每一個空間轉(zhuǎn)化的節(jié)點部位，將景觀設計元素穿插其間，并成為承載城市文化，挖掘項目內(nèi)涵的重要環(huán)節(jié)，力圖使景觀空間突破平面的限制，成為真正的立體景觀。社區(qū)內(nèi)部設計一系列各具特色的景觀空間加上天然的山景水景，使建筑與城市之間、建筑內(nèi)部各功能區(qū)之間產(chǎn)生豐富的對話，使居住成為饒有趣味的感性之旅。（七）會所設計--商務配套提升價值1．刷新配套，使用創(chuàng)造價值專屬尊貴，星級休閑會所以“安全、溝通、服務、效率”為準則，從客戶立場進行配套設計。以優(yōu)質(zhì)星級物業(yè)管理前期介入，為業(yè)主提供事無巨細的星級服務；智能化的安防措施和專家級的物管支持，確保業(yè)主人身和財產(chǎn)以及數(shù)據(jù)安全；、中空休閑花園等的設立極盡會所的個性化。。2．智力升級——專業(yè)保姆式居家服務醫(yī)療保健服務提供周邊醫(yī)療機構信息；根據(jù)業(yè)主需求，提供陪看醫(yī)生、代掛號服務。訂餐及送餐服務

預訂中、西餐廳訂餐，及送餐上門服務；還可提供代訂送生日蛋糕、糕點、鮮花、賀卡等服務。

家電安裝、維修服務

如需家電安裝、維修服務，只要一個電話，就可以靜候家中，隨后工作人員將會上門服務。

專業(yè)保潔服務

配有專業(yè)公司的保潔人員、專業(yè)的保潔設備可提供居室保潔服務。同時還提供臨時性保姆、小時工的預約服務。租務服務

提供租務支持，免費提供各類租、售信息。通過以上的專業(yè)居家服務，真正的使小區(qū)做到個性化管理、人性化服務，進而從另外一個方面提升小區(qū)品質(zhì)二、Price價格策略關鍵聲明：市場瞬息萬變，均價的制定參照應以銷售時點市場價格為基準，在目前開盤時間尚未確定的情況下，對于價格的預設無異空中樓閣。故天衍持嚴謹負責態(tài)度，對于價格的判斷僅為初步預設，具體要根據(jù)開盤時間進行調(diào)整。經(jīng)濟效益評估因涉及土地成本、建筑造價、避稅優(yōu)惠等重要參數(shù)，故在本提案中無從提交，敬請諒解。（一）價格制定策略：價格定位以實現(xiàn)銷售最大化為準則。客觀類比加經(jīng)驗值判斷的價格制定策略。市場比較法為價格制定主要方法。依據(jù)為同質(zhì)同區(qū)樓盤為主要參照價格。采用小面積、大空間、低總價控制策略。采取針對不同產(chǎn)品類型的價格細分方法。（二）制定價格表根據(jù)景觀、樓層、朝向、戶型等細節(jié)制定差價標準，根據(jù)差價標準制定價格表。以月亮灣小區(qū)為主要參照對象，同時選擇張家界市內(nèi)同質(zhì)類似區(qū)域價格作為輔助比較，以本區(qū)域水準為依據(jù)進行細微修正。預估區(qū)域目前市場價為：3100元/平方米左右。具體計算略。（三）過程價格策略關于低開高走的價格策略即以低于市場心理價位的價格入市，創(chuàng)造銷售氛圍，然后再一鼓作氣，逐步以小步慢跑式小幅度逐步提價。即通過認購、封頂開盤、景觀成形、外立面垮架、銷售過50%這幾個節(jié)點的調(diào)價，逐步使均價達到預期水平，這樣又可保持持續(xù)的旺銷勢頭，又能增強前期購買者的信心，使銷售節(jié)奏加快。（四）關于創(chuàng)造價格勢能的策略高調(diào)定位與適中價格創(chuàng)造價格勢能關于心理價格與勢能一般情形下，任何消費者在購買一件商品特別是價值較高的商品以前，都會有意無意地通過種種信息渠道得到有關此類商品的一些信息（包括價格、規(guī)格、質(zhì)量等），然后根據(jù)這些信息及對于這件商品的直觀了解，在心里先衡量這個東西到底值多少錢。這個價格就是我們常說的心理價格。“勢能”原本是物理學中的概念，指物體因處于一定高度而具備的能量。銷售勢能指消費者對其所購買的商品所感覺到的心理價格與實際價格之間的差距。消費群心理價格比實際價格高得越多，由此引發(fā)的銷售勢能就越大，銷售速度與銷售數(shù)量都會得到很大的提升。天衍價格絕招：提升心理價格積聚銷售勢能。這是一條通過巧妙價格策略，獲得銷售勢能的妙招，即：通過實際調(diào)查獲取樓盤大致心理定價后，不是急于壓低樓盤實際銷售價，而是通過科學的規(guī)劃、一流的設計裝修、完美的管理配套等舉措，以一種主動的姿態(tài)提升樓盤在消費群中的“心理價格”，從而逐漸拉開心理價格與實際售價的差距，積聚起銷售勢能。根據(jù)市場承受力調(diào)查，天衍建議，對于本項目而言，與最高端的品質(zhì)對應不一定是最高的價格，而是最適合市場承受力的價格。策略是通過高調(diào)入市的炒作之后，再拋出適中的價格，以此發(fā)揮價格杠桿作用，形成心理勢能，使市場獲得意料之外的驚喜之后，呈現(xiàn)熱銷趨勢。在開盤之前，以高姿態(tài)獲取市場認同，即通過傳播讓市場接受本項目的高品質(zhì)、高定位、高價位，將市場心理價格提升至預期銷售價以上，讓購房者潛移默化地接受此價位，認為理所當然；在實際開盤的時候再以低于此價格200-500元的價位，即遠低于消費者心理價位入市，給購房者造成超值的感覺，這自然就給市場注入興奮劑，形成搶購風潮。然后再根據(jù)低開高走、小步快跑提價的策略，就算有所上升，都會因銷售慣性而被市場忽略。三、Panel通路策略（一）三大核心營銷攻略天衍遵循市場先導原則，有針對性地推出多年經(jīng)驗總結而成的“新地產(chǎn)攻略營銷模式”，以“品牌平臺搭建”、“強勢推廣”、“實效營銷”三大核心為基準，組織本項目的市場營銷工作。同時突破傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷“等客上門”慣例，提出走出售樓部的實效營銷策略。例如：·推廣先于銷售，景觀會所配套先行·前期內(nèi)部認購期主動造勢·集團現(xiàn)場展示會人員推介·發(fā)揮政府公關杠桿·口碑傳播·團購總動員·滾動式節(jié)奏控盤·俱樂部式會員制營銷·相關單位聯(lián)合推廣（二）項目營銷管理體系架構組織1、營銷中心營銷體系及架構營銷總監(jiān)營銷總監(jiān)案場銷售經(jīng)理案場銷售經(jīng)理置業(yè)顧問銷售主管行政主管置業(yè)顧問銷售主管行政主管2、營銷中心人員分工及職責[營銷總監(jiān)]1名制定總體銷售計劃和市場推廣重點策略，并對整個項目進行全程監(jiān)督及決策。[案場銷售經(jīng)理]1名。執(zhí)行整體銷售計劃及推廣策略，把握市場動向，促成大客戶成交，并對營銷中心、進行現(xiàn)場管理和督導。[行政主管]1名。負責整個營銷中心銷售管理的細部工作，包括銷售統(tǒng)計、銷售資料統(tǒng)籌、衛(wèi)生安排、銷售制度執(zhí)行、人員考勤等。[銷售主管]1名。執(zhí)行整體銷售計劃，主要負責銷售人員培訓，幫助難點客戶成交，團購客戶的拓展、促成大客戶成交，進行銷售業(yè)務的監(jiān)督及管理。[置業(yè)顧問]4-8名。負責接待客戶和介紹項目情況，記錄客戶檔案，跟蹤目標客戶，促成客戶成交，提交客戶按揭資料，參加項目推廣宣傳活動，并配合收集房地產(chǎn)綜合信息（4名新人，2-4名有2年以上房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗）。（三）適合的房地產(chǎn)營銷模式推薦1．搶購營銷模式搶購營銷的賣場秘訣：排隊造勢法，形成人氣效應，大戶效應，大戶優(yōu)先認購；再運用鯰魚效應去激活，放大羊群效應。所謂鯰魚效應，是指地產(chǎn)銷控中的散戶，由于銷控中策劃人員規(guī)定大戶可優(yōu)先認購，那么未組織起來的散戶如熱鍋中的螞蟻，也像魚群中的鯰魚，會積極主動地組織眾多散戶在一瞬間集結成２０戶、５０戶，甚至１００戶為一個大戶單位加入搶購的行列。此模式適合應用于開盤時造勢。常見的用法有認購派籌、明星簽名認購、紀念品排隊派贈、VIP超值購房卡排序發(fā)放。2．文化營銷模式文化營銷，是以文化為手段，從而促進房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式。住宅是生活中的一個道具，對道具的選擇和使用決定了人們個性化的生活形態(tài)，所謂“物以類聚，人以群分”，這個道具直接反映居住者的價值觀、審美取向及所處階層。樓盤文化活動是定位的體現(xiàn)，也是對業(yè)主新生活方式的引導。鑫成的主要參照應用點有建設文化園、社區(qū)文化沙龍、各類文化競賽活動、園林藝術節(jié)、國際生活館、世界經(jīng)典電影展、營建圖書館等3．社會營銷模式社會營銷的好處，對于品牌房地產(chǎn)公司滲透本土市場的作用非常大。如規(guī)劃當?shù)孛魈峁┦痉蹲≌瑓^(qū)，贊助當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，關注階段性社會焦點都是較好的辦法。社會營銷模式往往要隨時捕足社會焦點、善用媒體炒作與主題活動組織兩把利刃。鑫成可利用當?shù)亓己玫恼h(huán)境，將社會效益的重要性提至首位，將社會營銷的觀念貫穿于企業(yè)的整個開發(fā)過程，注重保護環(huán)境、減少污染，為改善整個社會環(huán)境提供各種條件，走可持續(xù)發(fā)展之路。同時，明確提出“強化環(huán)境意識，珍惜資源，保護生態(tài)環(huán)境”，“不會以犧牲環(huán)境來換取眼前利益，要建設高環(huán)境質(zhì)量的國際化小區(qū)，還要通過再創(chuàng)造，進一步改善城市的生態(tài)環(huán)境”。4．關于獨立主題營銷模式鑒于項目特點，天衍力推“短平快”的獨立主題營銷模式。即“ＳＩＳ—ｍｏｄｅｌ”策略，遵循“制造第一”和“差異化”的策略，十分重視分析和把握社會及消費的“熱點”、“焦點”現(xiàn)象和趨勢。在整個操盤的過程中遵循一個主題，一方面方面從項目的功能、生活方式和價值符號等方面都能提煉出“獨立主題”和“概念”；另一方面，在對房地產(chǎn)市場將營銷傳播周期劃分為“導入期、公開期、強銷期和持續(xù)期”的傳統(tǒng)做法的基礎上，在年度內(nèi)每２—３個月推出一個“獨立主題”，運用“整合營銷傳播”進行全方位的沖擊；在全年可形成３—４個所謂的“強銷期”，從而達到營銷傳播“投入—產(chǎn)出效果”的最大化。5．關于關系營銷策略的雙向價值溝通成功的實質(zhì)在于展示價值。以消費者為中心的社會營銷時代，倡導價值的雙向溝通，建立項目與市場溝通的良性循環(huán)橋梁。對于本項目，我們迎合日益理性化的購房群體，建議從整體戰(zhàn)略設計入手，通過“內(nèi)部營銷”、“關系營銷”、“互動營銷”，讓老百姓真真實實地看到項目的價值然后再決定購買，策略是“讓業(yè)主說話”，形成口碑傳播效應。使老百姓覺得我對客戶承諾的，我為客戶想到的東西，我會先去做，而且會做得比較實，讓購房者接受的價值傳遞才是真正的雙向價值溝通。主要以公開展示、透明化為核心，從以下幾方面努力：釋放工地營銷的潛在能力，隨時傳遞工地形象、工程進度、工程質(zhì)量要求等訊息有計劃地設計價值展示與價值溝通戰(zhàn)略是高效務實的營銷手段設定工地開放日，大膽而大方地將施工現(xiàn)場公開請工程師為客戶或準客戶講解建筑、施工標準及內(nèi)容，給人以信任感推出工程質(zhì)量見證層與交樓標準樣板房，以實物代替華麗的詞藻，使準客戶們買得明白利用客戶通訊、聯(lián)誼會、退房承諾，讓客戶買得安心四、促銷策略全過程促銷——采用關系營銷、親情營銷、文化營銷、活動營銷、展會營銷、人員推廣、現(xiàn)場推廣、團購促銷、新舊互帶口碑營銷、傳統(tǒng)媒介營銷等多種營銷方式并行的開放式銷售策略。同時配合形象與品質(zhì)為先，促銷為輔，上提下推的方式的可持續(xù)性樓盤推廣策略。五、公關策略及權威策略即指最大限度調(diào)動社會資源，采用新聞、活動等多種傳播模式實現(xiàn)項目與社會、項目與政府、項目與市場之間的全方位溝通，善用政府資源與意見領袖力量，打造項目權威形象。六、本案推廣個性化主張首先我們對各種形式的城市劃分標準進行一下梳理并統(tǒng)一確認一次：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)在全國城市發(fā)展的狀況和公開的流行說法，通常我們把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)達地區(qū)和最發(fā)達的城市如北京、深圳、廣州和上海劃分為一線城市；而把天津和一些發(fā)達的省會城市如杭州、成都、沈陽、濟南等及一些沿海開放城市如大連、青島等劃分為二線城市；習慣將地級市甚至一些落后省會城市如青海、呼和浩特等劃分為三線城市；毫無疑問縣級市和縣城就是我們所謂的四線城市了。三線城市的經(jīng)濟水平、消費觀念、生活習性等與一二線城市有著本質(zhì)的區(qū)別，其營銷策略與推廣方式也大相徑庭。目前，三、四線城市的開發(fā)特點和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個方面：1、做“名片”式住宅項目，制造小“富人區(qū)”。此類住宅項目的最大賣點就是做成全城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將城里最有權和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。價格通常能上沖一五-20%。眾多一、二線城市的開發(fā)商第一次到三、四線城市做項目，大都走上這條路子。2、以商業(yè)為主要贏利點。一種表現(xiàn)是：幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商鋪賺。有得城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象即只蓋臨街住宅，里面不動，因為臨街能出商業(yè)面積。第二種表現(xiàn)是：很多地方出現(xiàn)了大型商業(yè)項目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產(chǎn)權商鋪吸引了大量投資者。注意：三、四線城市中的頂級住宅小區(qū)、中心區(qū)商鋪兩種物業(yè)的利潤率甚至達到一、二線城市的水平，一個地、縣級市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米1萬元左右早已屢見不鮮。3、規(guī)模制勝。20多萬㎡的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可算是大盤了。規(guī)模一大，就能得到很多優(yōu)惠政策，就可以大大降低成本，利潤就相當可觀了。在對此類城市的特點有了大致的了解后，我們對在這類城市操盤的理解如下。首先，每個城市都有自己的獨特性。城市發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟特點和媒介環(huán)境等不盡相同，必須深入進行市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個階段，了解項目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項目發(fā)展的基礎，只有順應大環(huán)境發(fā)展趨勢的項目才能獲得較好的發(fā)展空間。經(jīng)濟運行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項研究，結合相近城市情況，進行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項目做一個合適的角色定位，使項目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。畢竟樓市領軍者和跟隨者是兩種截然不同的操盤方式。其次，俗話說一方水土養(yǎng)一方人，必須詳實了解該城市的風俗人情和生活習性，（比如當?shù)赜惺裁疵麆倜袼?，有什么名人軼事，人們對房型的要求等等，）只有了解了這些，才能準確把握他們的心理，才能制定出切實可行的產(chǎn)品策略，才能真正打動他們的心。這一條是操盤成功與否的先決條件，它決定了以后整個銷售策略是否能夠順利執(zhí)行，是否能夠達到預期的理想目標。而后，在深入研究市場需求特征的基礎上，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。第三，“合情合理”的傳播途徑。在大城市，早餐點上你隨處可見一人，一碗豆?jié){，一包油條，一份報紙的組合場景，在公共汽車上，看報紙更是人們打發(fā)時間消磨時光的必然首選，也就是說讀報已經(jīng)成為人們的一種習慣，成了了解信息的首選途徑。報紙也成了樓盤廣告的首選媒體。但在三線城市則不然，人們并沒有養(yǎng)成讀報的習慣，報紙媒體在這里成了從屬性和品牌性媒介。推廣工作要充分考慮當?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時候，往往根據(jù)大城市的習慣來想一些大創(chuàng)意和大規(guī)模媒介組合，到執(zhí)行的時候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結果往往事倍功半、人疲財耗，有的甚至因為虎頭蛇尾，為當?shù)厝怂覆　Ｊ聦嵡笫堑膽B(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢條件，可以說在三線城市發(fā)放宣傳單頁和樹立視覺沖擊力較強的戶外廣告成了最行之有效的信息傳播途徑，成為直達目標客戶群的最佳選擇。更是節(jié)省廣告費用支出，創(chuàng)造廣告效果最大化的首選。因此在三線城市必須根據(jù)項目自身的特點和目標客戶群具體情況選擇恰當?shù)膹V告投放途徑。第四，廣告創(chuàng)意和形式。由于人們觀念的滯后和思想開放程度的差異，決定了三線城市人們對廣告接受的差異和認可度。在一二線城市，廣告你可以隨便創(chuàng)意，只要不違反廣告法。但在三線城市你必須充分考慮人們的審美習性和接受能力。舉一個簡單的例子，在思想開放的一二線城市適當?shù)穆懵赌鞘敲?，但在三線城市卻有傷風俗。這就是人們觀念的差異，也就決定了人們對新鮮事物的接受程度和能力。為什么要了解當?shù)氐娘L俗情，這就是原因之一，因為只有這樣在廣告推廣中才不會犯忌諱，才不會成為人們飯后的談資和笑柄。第五，銷售說辭的地方性。在一二線城市屢試不爽的銷售說辭，在三線城市必須充分結合當?shù)氐膶嶋H情況加以改進。所謂的看人說話，其實就是找到“共同語言”。第六，良好的人際關系網(wǎng)絡。由于城市幅員的狹小，小城市的人們大多相互認識，在三線城市真可謂抬頭不見低頭見，城東發(fā)生點什么事當天城西的人就能馬上知道。所以客戶的口碑也是決定項目銷售好壞的關鍵所在，是最好的廣告方式，良好的人際關系所帶來的附加值是不容低估和忽視的，老客戶帶新客戶就是最好的證明。搞好與當?shù)卣椭鞴懿块T及媒體之間關系的重要性就更毋須多言了。第七，注意品牌的累積，通俗講就是“好名聲”。一般來說，開發(fā)商在一個三線城市做出一個比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護開發(fā)商的品牌，為其下一個項目創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。比如建立客戶關系營銷資源庫，維護客戶關系，當然，對于一些打一槍換一個地方的開發(fā)商而言，雖然不一定會聽得進品牌的道理，但作為鑫成來說，必須盡到這一份責任。第八、個性化促銷策略1.電梯房的物管費用做促銷手段.2.景觀營造要精其一點,把50%的錢投在其他小區(qū)無法復制的地方,切忌平攤無亮點.3.本案具有較大的價格空間,外立面要舍得投入.4.樣板房的氣派一定要超過競爭對手.5.花精力做一批有代表性的團購,為項目培養(yǎng)最好的"形象代言"人群.6.以活動(捐贈、贊助等)擴大公司知名度和提高本地人對公司的認同感.7.投放市場的量要適當,第一炮哪怕是不賺錢也要賺個好名聲.8.營銷中心的建造需豪華、氣派，給客戶一個良好的印象，讓客戶通過營銷中心產(chǎn)生對整個項目的好感總之，做三線城市，一定要因地制宜不能生搬硬套以前的營銷模式，要加以變化利用，更不能盲目推測，脫離當?shù)氐膶嶋H情況。偉人說過的“具體情況具體分析”，放到地產(chǎn)營銷上亦是至理名言。第九、如何在當前房地產(chǎn)市場低迷的情況下做到逆市熱銷從去年10月以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整軌道，市場觀望氣氛濃厚，開始的時候，不少開發(fā)商還能捂盤惜售充撐場面。但長久的成交壓力承受過之后，資金鏈不斷拉緊，再惜售就是把脖子上的資金鏈再拉緊一點把自己絞死了。而精明的商場驕子則往往因勢利導，翻空出奇，在逆市中硬是祭出令人眩目的招數(shù)，在逆市中飄紅?？偨Y這些營銷手法，從機理上梳理出運作原理正有助于我們渡過冬季，迎接春天。天衍亮劍！四招定江山！1.招數(shù)一：“團購降價”拉動成交量降價這種促銷手段,屬于樓市的殺手锏,其操作透明度極高,因為降多降少一目了然,消費者只要前后比較,就可以看到降幅。只要打折幅度達到一些人的心理價位,購房者一般都會蜂擁而至。但降價另一方面也讓買房者加重了觀望情緒。除了有“你越降越不買”的消費心理外,過快的降幅還可能會損害項目或企業(yè)品牌形象。在這個前提下,品牌發(fā)展商一般都會打著各種旗號名正言順降價，而“團購”正是降價的最好導引。2.招數(shù)二：各類禮品滿天飛免費送禮也是開發(fā)商近期常用的方式。所謂“禮多人不怪”，小的送物業(yè)費、中央空調(diào)、全套櫥柜，大則送車庫、衛(wèi)生間、小汽車。當然，消費者也不傻，如果價格在能接受的范圍,而又有禮品的話,那么禮品就正好成為能改變其心理價位平衡的稻草。如果所送禮品價值或用途不大,并且房價又與消費者心理預期相差甚遠,那么即使送再多的禮品消費者也仍然會繼續(xù)觀望。3.招數(shù)三：墊首付降低門檻2000年,曾有銀行推出過“零首付”,但隨著銀行對購房貸款的收緊,銀行不再有此類優(yōu)惠業(yè)務。在樓市低迷之際,一些開發(fā)商犧牲部分利益而拋出了低首付,對于某些購房者,尤其是上班不久積蓄不多的年輕族當然頗具吸引力。4.招數(shù)四：保價計劃推出“購房價格全面保護計劃”。承諾客戶計劃實施期內(nèi)購買住房的消費者,可以在區(qū)域平均房價下跌時獲得開發(fā)商的差額補償。以此增強客戶的信心，并為項目的持續(xù)銷售打下堅實的基礎總結：以上我們從逆市的營銷路線特征總結到具體的營銷手段，通過分析，我們看到處于逆市當中，開發(fā)商均各適其適，通過實效廣告、拓寬客戶渠道、謹慎定價實現(xiàn)營銷鋪墊。經(jīng)過這些鋪墊，營銷更趨向于即期營銷，即密集促銷的營銷形態(tài)，具體到即期營銷的手法則花樣百出，但無論什么方法，萬變不離其宗的就是降低置業(yè)門檻和增加銷售附加值，這可以說是逆市中的不二法門。天衍觀點：之前說過中國房地產(chǎn)遠未達到拐點的時候，其剛性需求并非這幾年可以消化的了?，F(xiàn)在調(diào)控的焦點不過是價格的拉鋸，所以在此剛性需求轉(zhuǎn)隱性的“逆市”當中，可以令更多希望置業(yè)的人群有置業(yè)的機會或者更能吸引他們眼球正是逆市飄紅的核心?？偨Y起來，逆市生存之道無非是：適當降低置業(yè)門檻；增加產(chǎn)品附加值。最終和市場產(chǎn)生平衡協(xié)調(diào)點。第五章本項目整合營銷推廣的總體操作步驟根據(jù)本項目的現(xiàn)狀，確定項目整合營銷推廣的理論支持是：產(chǎn)品導向（6PS）→消費者導向（4C）→整合營銷策劃→營銷推廣執(zhí)行。具體操作步驟為：（一）在全面市場研究的前提下，挖掘項目產(chǎn)品本身的個性特征與營銷潛力，確定和研究主力目標消費群體。（二）根據(jù)項目產(chǎn)品的個性特征，整合項目不可人為的絕對資源，為目標消費群設計出強有力的身份和生活標志，引導全新的生活居家理念與生活模式。（三）建立切實高效的營銷推廣渠道，從項目整體包裝到傳播通道體系的建立，到執(zhí)行體系，高標準、精致細微。（四）制定詳盡的營銷推廣策略規(guī)劃，從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術，成竹在胸,過程精品。（五）實施項目和開發(fā)商的品牌形象工程戰(zhàn)略。第七章天衍地產(chǎn)顧問服務的四大目標我公司一向贊成“實效營銷”主張，任何一個營銷如不能達到好的銷售效果，不能使發(fā)展商實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和品牌效益的三重豐收，這就不能成其為最好的營銷。在此，我公司提出服務本項目的四大目標：（一）銷售目標房地產(chǎn)營銷要實現(xiàn)的第一個目標，當然是銷售目標，只有在取得了好的銷售率之后，才有可能實現(xiàn)好的經(jīng)濟效益、社會效益和品牌效益。銷售目標的實現(xiàn)與否，是檢驗全程整合營銷推廣成功與否的基本目標。（二）利潤目標做項目是要獲取利潤回報的，發(fā)展商怎樣在同樣的土地資源中獲取更大的利潤，這是發(fā)展商關心的問題，也是作為一個合格的房地產(chǎn)投資顧問公司應該替發(fā)展商極積思考的問題。（三）樹立湖南鑫成公司專業(yè)地產(chǎn)商形象通過本項目營銷，樹立發(fā)展商專業(yè)地產(chǎn)商的形象，這是湖南鑫成公司適應未來競爭必須積蓄的戰(zhàn)略資源。（四）實現(xiàn)湖南鑫成置業(yè)發(fā)展集團公司品牌與可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略品牌與可持續(xù)性可謂是一脈相承的，未來張家界房地產(chǎn)市場的競爭，除了產(chǎn)品和價格的競爭之外，誰擁有品牌的忠誠度，誰就多了一把市場競爭的“利劍”。過硬的品牌，是一個專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的有力保障。本案的開發(fā)要達成的一個重要目標就是全面擴展和提升“鑫成”的品牌，確立“鑫成”務實、誠信、規(guī)劃設計領先等品牌特質(zhì)，為“鑫成”品牌的持續(xù)發(fā)展奠定更為知名的品牌基礎。DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"18:11DATE\@"HH:mm:ss"18:11:58TIME\@"yy.M.d"22.10.11TIME\@"h時m分"18時11分TIME\@"h時m分s秒"18時11分58秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.11,22DATE\@"dMMMMyyyy"11October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"6:11:58PMDATE\@"HH:mm:ss"18:11:58TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月11日星期二DATE\@"HH:mm:ss"18:11:58附錄資料：不需要的可以自行刪除Excel小知識■用多窗口修改編輯Excel文檔如果要比較，修改Excel中不同單元格間的數(shù)據(jù)，而單元格又相距較遠的話，來回拖動鼠標很是麻煩。我們可以用多窗口來進行比較，依次單擊“窗口→拆分”，Excel便自動拆分成四個窗口，每個窗口都是一個獨立的編輯區(qū)域，我們在瀏覽一個窗口的時候，不影響另外一個窗口。在word中對長文檔的修改比較繁瑣，也可以用這種方法將窗口進行拆分。要取消多窗口，雙擊分隔線或依次單擊“窗口→取消拆分”即可?！鯡xcel錄入時自動切換輸入法在Excel單元格中，經(jīng)常遇到中英文交替輸入的情況，如A列輸入中文而B列卻輸入英文，這時就要在中英文輸入法之間反復切換，這樣非常麻煩而且嚴重影響錄入效率。其實可以先打開中文輸入法，選中需要輸入中文的列，執(zhí)行菜單“數(shù)據(jù)→有效性”，在“數(shù)據(jù)有效性”中切換到“輸入法模式”標簽分頁，在“模式”下拉列表中選擇“打開”，確定退出。接著選擇需要輸入英文的列，同樣打開“輸入法模式”標簽分頁，在“模式”下拉列表中選擇“關閉（英文模式）”，確定后退出即可?！鯡xcel中粘貼時避免覆蓋原有內(nèi)容在工作表中進行復制或移動操作時，粘貼的內(nèi)容將自動覆蓋工作表中的原有內(nèi)容，怎樣避免這一現(xiàn)象呢？首先選中要復制或移動的單元格，單擊復制或剪切按鈕，選中要粘貼的起始單元格，按下“Ctrl+shift++”組合鍵，在彈出的“插入粘貼”對話框中選擇活動單元格移動的方向，單擊“確定”按鈕就可以了?！鯡xcel中快速排查公式錯誤在Excel中，經(jīng)常會遇到某個單元格中包含多層嵌套的復雜函數(shù)的公式，如果公式一旦出錯就很難追蹤錯誤。其實在Excel2003中利用“公式求值”功能就可以進行公式的錯誤排查。依次單擊“工具→自定義”打開“自定義”對話框并切換到“命令”選項卡，在左邊“類別”列表中選擇“工具”，在右邊找到“公式求值”并將它拖放到工具欄，這樣工具欄上就出現(xiàn)一個“公式求值”按鈕。以后選中公式所有的單元格，單擊“公式求值”按鈕就可以按照公式的執(zhí)行順序逐步觀察公式的運算結果，從而定位并找到錯誤之源，原理類似程序調(diào)試中的“單步執(zhí)行”?！鯡xcel中妙用“條件格式”讓行列更清晰在用Excel處理一些含有大量數(shù)據(jù)的表格時，經(jīng)常會出現(xiàn)錯行錯列的情況，其實可以將行或列間隔設置成不同格式，這樣看起來就清晰明了得多。利用“條件格式”可以輕松地達到目的。先選中數(shù)據(jù)區(qū)中所有單元格，然后選擇菜單命令“格式→條件格式”，在打開的對話框中，在最左側(cè)下拉列表中單擊“公式”，然后在其右側(cè)的輸入欄中輸入公式“＝MOD(ROW(),2)”，然后單擊下方的“格式”按鈕，在彈出的“單元格格式”對話框中單擊“圖案”選項卡，指定單元格的填充顏色，并選擇“邊框”選項卡，為單元格加上外邊框，然后一路單擊“確定”按鍵即可。如果希望第一行不添加任何顏色，只須將公式改為“＝MOD(ROW()+1，2）”即可。如果需要間隔兩行添加填充顏色只須將公式改為“＝MOD(ROW(),3)=0”就可以了。如果要間隔四行，那就將“3”改為“4”，以此類推。如果我們希望讓列間隔添加顏色，那么只須將上述公式中的“ROW”改為“COLUMN”就可以達到目的。■“照相機”的妙用如果要讓sheet2中的部分內(nèi)容自動出現(xiàn)在sheet1中，用excel的照相機功能也是一種方法。操作方法如下：首先點擊“工具”菜單，選擇“自定義”命令，在彈出的對話框的“命令”選擇卡下的“類別”中選擇“工具”，在右邊的“命令”列表中找到“照相機”，并且將它拖到工具欄的任意位置。接著拖動鼠標選擇sheet2中需要在sheet1中顯示的內(nèi)容，再單擊工具欄上新增加的“照相機”按鈕，于是這個選定的區(qū)域就被拍了下來。最后打開sheet1工作表，在要顯示“照片”的位置上單擊鼠標左鍵，被“拍攝”的“照片”就立即粘貼過來了?！鯡XCEL中快速插入系統(tǒng)時間與日期在用Excel進行報表處理時，經(jīng)常需要在表格的前端或者末尾輸入當天的時間與日期。若用數(shù)字輸入的話顯得比較繁瑣。其實可以這樣來快速輸入：首先選中需要時間的單元格，同時按下“ctrl+shift+；”組合鍵即可；若要輸入系統(tǒng)日期則按下“ctrl+；”組合鍵即可?！鰪氐纂[藏Excel工作表在Excel中可以通過執(zhí)行“格式－工作表－隱藏”將當前活動的工作表隱藏起來，在未執(zhí)行進一步的工作簿設置的情況下，可以通過執(zhí)行“格式－工作表－取消隱藏”來打開它。其實還可以通過設置工作表的隱藏屬性來徹底隱藏。按下“ALT＋F11”組合鍵進入VBA編輯窗口，在左側(cè)選中需要隱藏的工作表，按下F4鍵打開“屬性”對話框，切換到“按分類序”標簽分頁，將“雜項”下的“Visable”的值選擇改為“2－xlSheetVeryHidden”或“0－xlSheetVeryHidden”退出后返回Excel即可。這樣將選定的工作表隱藏起來，且“取消隱藏”也不起作用，這樣就能徹底隱藏工作表了。將Visable值改還原即可取消隱藏?！鲚p松挑出重復數(shù)據(jù)筆者在工作過程中遇到這樣的問題：要在Excel中把A列和B列中重復的數(shù)據(jù)和重復的次數(shù)找出來（A和B兩列數(shù)據(jù)之間存在邏輯關系，有重復現(xiàn)象出現(xiàn)）。筆者的做法是：選中C2單元格，輸入公式“=IF(COUNTIF(B:B,A2)>=1,A2,"")”，然后用“填充柄”將C2單元格中的公式復制到C列的其它單元格中。假設重復出現(xiàn)次數(shù)的統(tǒng)計結果保存在D列中，在D2單元格中輸入公式“=COUNTIF(B:B,A2)”，然后將公式填充到D列的其他單元格中即可。重復出現(xiàn)的數(shù)據(jù)和重復的次數(shù)自動列了出來?！鲇肐F函數(shù)搞定“＃DIV/0！”在Excel中用公式計算時，經(jīng)常會出現(xiàn)錯誤值“#DIV/0！”，它表示公式中的分母引用了空白單元格或數(shù)值為零的單元格。如果作為正式的報表，出現(xiàn)這樣的字符當然不能讓人滿意。解決方法有三：1、手工找出單元格的出錯公式，一一將它們刪除。這種辦法適合于出現(xiàn)“#DIV/0！”不多的情況。2、如果報表中出現(xiàn)很多“#DIV/0！”，上述方法就顯得太麻煩了。這時就要利用IF函數(shù)解決問題：C2單元格中輸入公式“=IF(B2=0,"-",A2/B2*100-100)”，再用填充柄把公式復制到C列的其它單元格中，“#DIV/0！”就會被“－”代表，報表自然漂亮多了。3、打印時，打開“頁面設置”對話框，切換到“工作表”選項卡，將“錯誤單元格打印為”選項設置為“空白”或“－”就好了?！龈淖僂xcel自動求和值默認位置Excel提供了自動相加功能，它可以自動將一行（或一列）的數(shù)據(jù)相加取和，計算出的值會放在這個區(qū)域下邊（或右邊）最接近用戶選取的空單元格處。但有時我們需要把取和值放在一行（或一列）數(shù)據(jù)的上方或左邊。具體的方法：單擊需要求和的一行（或一列）數(shù)據(jù)的上方（或左邊）的空單元格；接著按組合鍵“Shift+Ctrl”，然后單擊工具欄中“自動求和”按鈕∑；最后選中需要求和的一組數(shù)據(jù)（按住鼠標左鍵拖動），按下回車鍵即可?！鰡覧xcel時自動打開某個工作簿在Excel2003（以下簡稱Excel）中如果一直使用同一個工作薄或工作表，則可以將該工作薄移到Excel的啟動文件夾中，這樣，每次啟動Excel時都將自動打開該工作簿。具體方法如下：將要打開的Excel工作簿復制或移動到C：\ProgramFiles\Microsoftoffice\Office11\XLStart文件夾中。如果不想變動工作簿的當前位置，可以為這個工作簿創(chuàng)建快捷方式，然后將快捷方式復制或移動到XLStart文件夾中，然后重新啟動Excel，該工作簿就會在Excel啟動時自動打開?！鯡xcel快速實現(xiàn)序號輸入在第1個單元格中輸入撇號“’”，而后緊跟著輸入數(shù)字字符如：’1，然后選中此單元格，將鼠標位置至單元格的右下角，當出現(xiàn)細十字線狀的“填充柄”時，按住此鍵向下（或右）拖拉至所選定區(qū)域后，松開鼠標左鍵即可?！鲎詣犹畛渚唧w日期當我們在excel中輸入日期數(shù)據(jù)時，可能需要確定該日期所對應的是星期幾。而為了查明星期幾，許多用戶往往會查閱日歷或使用轉(zhuǎn)換函數(shù)，這都很繁瑣。其實，我們完全可以讓excel自動完成這個任務。具體操作如下：選中需要錄入日期數(shù)據(jù)的單元格區(qū)域，點擊“格式－單元格”。在“數(shù)字”標簽頁中單擊“分類”列表中的“自定義”選項，然后，在右邊的“類型”文本框中輸入：yyyy"年"m"月"d"日""星期"aaa，并單擊“確定”。這樣，只要輸入日期，相應的星期數(shù)就會自動出現(xiàn)在日期數(shù)據(jù)后面?！鰧⒂嬎闫靼岬紼xcel中工具－自定義－命令選項卡，在類別列表中選“工具”，在命令列表中選“自定義”（旁邊有個計算機器圖標）。將所選的命令從命令列表中拖至工具欄中，關閉，退出Excel，重新打開Excel即可?！霾挥眯?shù)點，也能輸入小數(shù)在excel中，需要輸入大量小數(shù)，而且小數(shù)的位數(shù)都相同，方法是：工具－選項，點擊“編輯”選項卡，勾選“自動設置小數(shù)點”，調(diào)整小數(shù)“位數(shù)”（如2），確定?，F(xiàn)在再輸入幾個數(shù)值，不需要輸入小數(shù)點，會自動保留二位小數(shù)?！銮砂葱枰判?qū)W校一次上公開課，來的客人有400多人，打字員已按來人的先后順序在excel中錄入了客人的姓名、職務、所在學校等，如果要按職務高低－即校長、副校長、教導主任、教導副主任等排序，可以如下操作：依次單擊工具－選項，彈出窗口，單擊“自定義序列”選項卡，點“添加”按鈕，光標懸停于“輸入序列”窗口，在其中按次序輸入“校長、副校長、教導主任、教導副主任……”后再按“添加”后確定。定義完自己的序列后，依次單擊“數(shù)據(jù)－排序”，把“主要關鍵字”定位于職務列，再單擊“選項”，從“自定義排序次序”中選取上述步驟中自定義的序列，“方向”選擇為“按列排序”，點確定回到“排序”窗口，再按“確定”便大功告成?！鲈趀xcel中刪除多余數(shù)字學生的學籍號數(shù)字位數(shù)很多，比如“1996001”，要成批量刪除前面的“1996”，手工刪除肯定不行?？梢杂谩胺至小钡姆椒ㄒ徊降轿?。選中“學籍號”這一列，依次單擊“數(shù)據(jù)－分列”，彈出“文本分列向?qū)А贝翱?，點擊選中“固定寬度”后按“下一步”按鈕，在需要分隔的地方單擊鼠標左鍵，即出現(xiàn)分隔線，再單擊“下一步”按鈕，左邊部分呈黑色顯示（如果要刪除右邊部分，單擊分隔線右側(cè)，右側(cè)即呈黑色）；再在“列數(shù)據(jù)格式”中點選“不導入此列（跳過）”，單擊“完成”即可?！鋈ψ⒈砀裰械臒o效數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)輸入完畢后，為了保證數(shù)據(jù)的真實性，快速找到表格中的無效數(shù)據(jù)，我們可以借用excel中的數(shù)據(jù)有效性和公式審核來實現(xiàn)。選中某列（B列），單擊“數(shù)據(jù)”菜單中的“有效性”命令，彈出“數(shù)據(jù)有效性”對話框，切換到“設置”選項卡，輸入符合條件的數(shù)據(jù)必須滿足的條件范圍（如“=and(B1>60,B1<90)”）。右擊工具欄打開“公式審核”工具欄，單擊工具欄中的“圈釋無效數(shù)據(jù)”按鈕，此時表格中的無效數(shù)據(jù)都被清清楚楚地圈注出來了?！鰞蓚€日期之間的天數(shù)、月數(shù)和年數(shù)計算兩個日期“1995－5－12”和“2006－1－16”之間的天數(shù)、月數(shù)和年數(shù)可使用下面的公式：“=DATEDIF(A1,B1,"d")，其中A1和B1分別表示開始日期和結束日期，"d"表示天數(shù)，換為"m"或"y"就可以計算兩個日期相關的月數(shù)和年數(shù)了。■在不同單元格快速輸入同一內(nèi)容首先選定要輸入同一內(nèi)容的單元格區(qū)域，然后輸入內(nèi)容，最后按Ctrl＋回車鍵，即可實現(xiàn)在選定單元格區(qū)域中一次性輸入相同內(nèi)容?！鲚p松去掉姓名中的空格編輯－查找－替換，在查找內(nèi)容欄輸入一個空格，替換欄保持為空，點擊全部替換就可以去掉所有姓名中的空格了。■多個單元格數(shù)據(jù)巧合并在編輯了一個excel工作表后，如果又需要把某些單元格的數(shù)據(jù)進行合并，那么我們可以請“＆”來幫忙。比如需要將A、B、C三列的數(shù)據(jù)合并為D列中的數(shù)據(jù)，此時請按下述步驟操作：首先在D2單元格鍵入公式“=A2&B2&C2”。單擊單元格，然后將鼠標指針指向D2單元格的右下角，當指針變成一個黑十字時（這個黑十字被稱為填充柄），向下拖動填充柄到所需要的行，松開鼠標左鍵。在D列單元格中，我們就得到需要的數(shù)據(jù)了。■輸入平方數(shù)在excel單元格中要輸入100平方這樣的數(shù)字，可以先輸入“’1002”（最外層的引號不要輸入），然后在編輯欄中選中最后的2，點擊“格式－單元格”，在對話框中點擊“字體”選項，選中“上標”復選框即可。不過，用這種方式輸入的是文本型數(shù)字。■輸入等號當我們使用excel時，想在一個單元格只輸入一個等號，我們就會遇到這樣的問題：你輸入完等號后，它認為你要編輯公式，你如果點擊其它單元格，就表示引用了。這時你可以不點擊其它單元格，而點擊編輯欄前面的“√”號，或者直接敲回車確認就可以完成等號的輸入了?！鲈趀xcel中快速輸入分數(shù)通常在單元格中直接輸入分數(shù)如6/7，會顯示為6月7日。如何快速輸入分數(shù)“6/7”時在它前面添加一個0和一個空格即可，但是用此法輸入的分母不能超過99（超過99就會變成另一個數(shù)）。■讓excel自動創(chuàng)建備份文件用excel2000/2002編輯重要數(shù)據(jù)文件時，如果害怕不小心把數(shù)據(jù)修改錯了，可以讓excel在保存文件時自動創(chuàng)建一份備份文件。打開“文件－保存”，在出現(xiàn)的對話框中按下右上角的“工具”，點選“常規(guī)選項”，出現(xiàn)“保存選項”對話框后，勾選“生成備份文件”選項，按下確定，現(xiàn)在保存一下文檔，excel就會自動給這個文件創(chuàng)建一份備份文件，備份文件的文件名為原文件名后加上的“的備份”字樣，如BOOK1的備份.xlk，而且圖也不相同，相信很容易分別出哪個是備份文件。■輕松切換中英文輸入平時用excel錄入各種表格時，不同的單元格中由于內(nèi)容的不同，需要在中英文之間來回切換，這樣既影響輸入速度又容易出錯，其實我們可以通過excel“數(shù)據(jù)有效性”功能進行中英文輸入法自動切換。選中需要輸入中文字符的單元格，打開“數(shù)據(jù)－有效性－數(shù)據(jù)有效性－輸入法模式－打開”，單擊確定。再選中需要輸入英文或數(shù)字的單元格，用上面的方法將輸入法模式設置為“關閉（英文模式）”就可以了。這樣在輸入過程中excel會根據(jù)單元格的設置自動切換中英文輸入法?！鱿拗浦貜蛿?shù)據(jù)錄入在excel中錄入數(shù)據(jù)時，有時會要求某列單元格中的數(shù)據(jù)具有唯一性，例如身份證號碼、發(fā)票號碼之類的數(shù)據(jù)。為了保證數(shù)據(jù)的唯一性，我們可以這樣做：選定目標單元格區(qū)域（這里假設為A1：A10），依次單擊“數(shù)據(jù)－有效性”，在對話框擊“設置”選項卡，單擊“允許”下拉列表，選擇“自定義”，在“公式”中輸入“=countif($A$1:$A$10)=1”。接著，切換到“出錯警告”選項卡，在“樣式”中選擇“停止”，然后分別在“標題”和“錯誤信息”中輸入錯誤提示標題和信息。設置完畢后單擊確定退出。此時，我們再在目標單元格錄入數(shù)據(jù)時，Excel就會自動對數(shù)據(jù)的唯一性進行校驗。當出現(xiàn)重復數(shù)據(jù)時，Excel中會出現(xiàn)前面設置的錯誤提示信息?！鰁xcel的另類求和方法在excel中對指定單元格求和，常用的方法有兩種，一是使用SUM，一般用于對不連續(xù)單元格的求和，另一種方法是使用∑，用于對連續(xù)單元格的求和。在有些情況下如果使用組合鍵alt+=，會顯得更方便。先單擊選中要放置和的單元格，再按下alt+=，用鼠標單擊所要求和的單元格，被選中的單元格即呈選中狀態(tài)，這時可配合shift選取連續(xù)多個單元格，或者配合ctrl選取任意不連續(xù)單元格，使用ctrl甚至還可以對同一單元格多次求和，單元格選取完成后按回車鍵即可。這種方法在某些特殊場合十分有用?！鐾耆珓h除excel中的單元格想將某單元格（包括該單元格的格式和注釋）從工作中完全刪除嗎？選中要刪除的單元格區(qū)域，然后按下Ctrl+－（減號），在彈出的對話框中選擇單元格移動的方式，周圍的單元格將移過來填充刪除后留下的空間?！雠坎榭垂皆诙鄠€單元格或工作中設置了公式，要想查看公式和計算結果，就得反復滾動窗口或者來回切換工作表。其實我們可以先選中含有公式的單元格（多個單元格可用shift和ctrl配合鼠標操作），然后右擊工具欄選擇并打開“監(jiān)視窗口”，單擊“添加監(jiān)視”按鈕，所有選中的單元格的公式及計算結果就顯示在了監(jiān)視窗口中，非常直觀。如果你創(chuàng)建了一個較大的數(shù)據(jù)表格，并且該表格具有鏈接到其他工作簿的數(shù)據(jù)時，利用“監(jiān)視窗口”可以輕松看到工作表、單元格和公式函數(shù)在改動時是如何影響當前數(shù)據(jù)的，這對于排查數(shù)據(jù)更改關聯(lián)錯誤很有幫助?！鰧崿F(xiàn)單元格跨表拖動在同一excel工作表中，拖動單元格或單元格區(qū)域的邊框可以實現(xiàn)選定區(qū)域的移動操作，但該操作無法在不同的工作表間實現(xiàn)，其實可以按住Alt，將所要移動的單元格或單元格區(qū)域拖到目標工作表的標簽處，excel會自動激活該工作表，這樣你就能夠在其中選擇合適的放置點了。■剔除隱藏單元格當將excel工作表中某個包含隱藏單元格的區(qū)域的內(nèi)容拷貝到其他位置時，隱藏單元格的內(nèi)容往往會被一同拷貝過去。那么，如果想將隱藏單元格的內(nèi)容剔除出去，該怎么辦？很簡單，選中目標區(qū)域，按Ctrl+G，單擊“定位條件”，選擇“可見單元格”選項，單擊確定?，F(xiàn)在，對目標區(qū)域進行復制或剪切操作就不會包含隱藏單元格中的內(nèi)容了?！霾惑@擾IE選定有超級鏈接的表格我們在excel中選定某個超級鏈接所在的單元格時，常會觸發(fā)該鏈接，導致IE出現(xiàn)并訪問該鏈接。其實要想選中這類單元格又不驚擾IE，我們可采用以下方法：單擊包含超級鏈接的單元格，按住鼠標左鍵至少一秒鐘，然后釋放鼠標，這時就可以選定超級鏈接所在的單元格?！鲇媒M合鍵選表格在使用excel編輯文檔時，如果一個工作表中有多張表格，為了顯示直觀，你可能在這多張表格間用空白行和空白列進行間隔。這種情況下，當表格較大時，使用鼠標拖動的方法選中其中的一張表格，是不容易的，但如果使用快捷鍵，卻輕而易舉。在要選擇的表格中，單擊任意一個單元格，然后按下“ctrl+shift+*”組合鍵即可。■及時更新共享工作簿在日常工作中，如果我們要想知道excel共享工作簿中的更新數(shù)據(jù)，這時沒有必要一次次重復打開工作簿查看，只要直接設定數(shù)據(jù)更新間隔即可。依次點擊“工具－共享工作簿”，打開“共享工作簿”窗口，單擊“高級”標簽，然后在“更新”欄選中“自動更新間隔”項，并設定好間隔時間（如3分鐘）。這樣一來，每隔3分鐘，excel會自動保存所作的修改，他人的更新內(nèi)容也會及時顯示出來?！鐾峡者x定區(qū)域一般情況下，在excel中刪除某個選定區(qū)域的內(nèi)容時，直接按delete鍵即可。不過，如果你此時正在進行鼠標操作，且不想切換至鍵盤的話，那么，你還可以這樣操作：鼠標左鍵單擊并選定區(qū)域的填充句柄（右下角的黑色方塊）不放，然后反向拖動它使它經(jīng)過選定區(qū)域，最后松開鼠標左鍵即可。另外，拖動時按住ctrl鍵還可將選定區(qū)域單元格的格式信息一并刪除。■給工作表上點色在excel中通常是通過工作表表名來區(qū)分每一張工作表的。但是，由于工作表表名顯示在工作表底部狹小的標簽中，一些視力不佳的用戶查找起來相當吃力。為了照顧這些用戶，我們可為每張工作表標簽設定一種顏色，以便于查找。具體操作如下：右鍵點擊工作表標簽，在彈出的快捷菜單中選擇“工作表標簽顏色”選項，然后在出現(xiàn)的窗口中選定一種顏色，點擊“確定”即可?！鰁xcel的區(qū)域加密你是否想讓同一個工作表中的多個區(qū)域只能看不能改呢？啟動excel，打開需要加密的數(shù)據(jù)文檔，執(zhí)行“工具－保護－允許用戶編輯區(qū)域”，擊“新建”按鈕，在彈出的對話框中接著在“標題”中輸入非字符的標題，在“引用單元格”中選定一個或一部分連續(xù)單元格的重要數(shù)據(jù)，接著輸入“區(qū)域密碼”，確定返回“允許用戶編輯區(qū)域”對話框，點擊“保護工作表”，撤消工作表保護密碼，點擊確認密碼后可以進行工作了。■打印時自動加網(wǎng)格線在excel中打印表格時默認是不加網(wǎng)格線的，因此，許多人往往手動設置網(wǎng)格線。其實，完全可以不必這么麻煩。執(zhí)行“文件－頁面設置”，在“工作表”標簽頁中鉤選“網(wǎng)格線”，確定。我們就可以在“打印預覽”中看到excel已經(jīng)自動為表格加上網(wǎng)格線了?！鲐泿欧栞p松錄入我們在向excel錄入數(shù)據(jù)時，有時需要錄入貨幣符號，比如歐元符號。你是怎么錄入的？在插入－符號中慢慢找？那樣挺費功夫的。按alt+0162，然后松開alt鍵，就可以輸入分幣字符￠。按alt+0163，輸入英鎊字符輸入英鎊字符￡。按alt+0165輸入日圓符號￥，而按下alt+0128，輸入歐元符號€。有一點要注意，那些數(shù)字，只能用小鍵盤的數(shù)字鍵來輸入?！隹焖購椭票砀窀袷皆趀xcel中，我們對一個工作表設置好了格式以后，如果新插入一個工作表，那么新表的格式不會繼承原有表格的格式，還需要我們對新工作表的諸多格式進行重復設置，比較麻煩。其實，我們可以利用格式刷，使這一工作變得簡單。首先先設置好原來的工作表格式，選中該表格，然后單擊工具欄中的“格式刷”工具，再點擊新插入的工作表，選中要設置格式的那些單元格，那么原來表格中的表格就會被復制過來。如果新表格區(qū)域大于原來的表格，那么會用原表格的格式“平鋪”新表格區(qū)域?！龀Ｓ眯蛱柨焖佥斎氘斘覀冊趀xcel中錄入數(shù)據(jù)時，經(jīng)常要在開頭某列單元格中輸入一些常用序號，如一月、二月、三月等，如果一個個地鍵入，不但費時，工作量也很大。難道就沒有什么簡便易行的方法嗎？當然有。筆者在此就以錄入甲、乙、丙為例，首先輸入開頭的前兩個序號“甲”、“乙”，然后選中第二個序號也就是乙所在的單元格，將鼠標緩緩移到第二個序號單元格的右下角，當鼠標指針變成黑細十字架形狀時，按住鼠標左鍵并將它拖到要輸入序號的末尾單元格，放開鼠標?？吹搅藳]？甲、乙、丙是不是就自動錄入好了？其他常用序號的輸入方法同上。■快速設定打開區(qū)域在excel中，要打印選定區(qū)域，除了在打印對話框中進行設定外，我們還可以這樣做：選定待打印區(qū)域，單擊文件－打印區(qū)域－設置打印區(qū)域，然后直接單擊工具欄上的“打印”按鈕即可。另外，為了簡化操作，還可將“設置打印區(qū)域”工具欄按鈕添加到現(xiàn)有工具欄，這樣只需單擊“設置打印區(qū)域”，就能輕松地將選定區(qū)域設置為打印區(qū)域。具體操作步驟如下：右鍵單擊工具欄，單擊“自定義”。單擊“命令”選項卡，在“類別”下選“文件”，在“命令”列表中找“設置打印區(qū)域”并將其拖動到工具欄上即可?！鲈趀xcel中實現(xiàn)分行填寫默認情況下excel單元格只能顯示一行數(shù)據(jù)的內(nèi)容，希望在同一個單元格中顯示多行內(nèi)容，則需要調(diào)整單元格高度，然后輸入每行信息，行與行之間還要加上很多空格。其實如果想在excel中顯示多行內(nèi)容，還可以在同一個單元格中輸入一行信息，然后按alt+Enter，這樣就可以輕松地excel的分行填寫。■復制表格巧設列寬當我們需要在excel2003中將某處表格復制到其它位置時，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，原來表格的列寬會無形中被當前列寬所取代，造成數(shù)據(jù)顯示不均勻。如果想將原來的列寬應用到當前位置，該怎么辦呢？這個時候，大家可以在當前數(shù)據(jù)區(qū)域內(nèi)點擊鼠標右鍵，然后選中“選擇性粘貼”，在彈出“選擇性粘貼”窗口中，將“列寬”一項復選框勾中即可?！鼋o單元格設置監(jiān)視點在excel中，假設你在第200行輸入數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能會影響到單元格A10中公式的結果。那么，為了查看單元格A10中公式的結果，一般而言，你要滾動到單元格A10去查看公式結果。不過，如果你給單元格A10加上一個監(jiān)視點，則可省去這滾動的麻煩。右鍵單擊單元格A10，在彈出的菜單中選“添加監(jiān)視點”，此時將彈出一個監(jiān)視窗口，并且在窗口中自動為單元格A10添加一個監(jiān)視點。這樣，不管你在工作表的何處，你都可以從監(jiān)視窗口中“監(jiān)視”到單元格A10中的值。另外，在監(jiān)視窗口中雙擊單元格A10的監(jiān)視點，還能直接跳轉(zhuǎn)到單元格A10中?！鲮`活打印表格中的批注文件－頁面設置，擊“工作表”選項卡，從“批注”后面列表框中選中“工作表末尾”或者“如同工作表中的顯示”選項選中即可。其中前者把表格中的所有批注放在表格的最后面。■快速調(diào)用函數(shù)幫助窗口在excel中，我們可以使用函數(shù)來完成一些復雜的工作。但是，excel的很多函數(shù)有很長的參數(shù)，有的時候，我們在編輯欄內(nèi)輸入函數(shù)名之后，才尷