濱州市恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷建議報(bào)告淡市之下找到真正的價(jià)值發(fā)現(xiàn)者濱州市恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷建議報(bào)告淡市之下找到真正的價(jià)值發(fā)1濱州市恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷建議報(bào)告112p課件2成交量萎縮嚴(yán)重，市場(chǎng)進(jìn)入10年以來(lái)全國(guó)商品房(尤其一線城市)成交量呈階梯狀下降趨勢(shì)

，同比萎縮近半成。受大市影響，濱州等三、四線城市也開始進(jìn)入淡市。政策調(diào)控、自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等外部因素一再打擊客戶信心，觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)從量?jī)r(jià)齊飛到價(jià)穩(wěn)量跌2010年1月：國(guó)十一條出臺(tái)2010年…：二次調(diào)控？信心的缺失購(gòu)房者是否真的撤離了全國(guó)商品住宅（期房及現(xiàn)房）日成交量變化圖大背景成交量萎縮嚴(yán)重，市場(chǎng)進(jìn)入10年以來(lái)全國(guó)商品房(尤其一線城市)3項(xiàng)目目標(biāo)贏在淡市目標(biāo)1利潤(rùn)：通過(guò)與土地方的合作，達(dá)到雙贏。目標(biāo)2現(xiàn)金流：控制風(fēng)險(xiǎn),在短期內(nèi)盡快實(shí)現(xiàn)資金回流。在當(dāng)前的淡市下，要實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)，我們到底——怎么賣

？賣什么？項(xiàng)目目標(biāo)贏在淡市目標(biāo)1利潤(rùn)：通過(guò)與土地方的合作，達(dá)到雙贏。4第一部分面臨大勢(shì)濱州市恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷建議報(bào)告112p課件51、從地理位置來(lái)看：濱州處于黃河三角洲腹地，屬環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃三角經(jīng)濟(jì)圈，都是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)和資本流入的重點(diǎn)區(qū)域，濱州房產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)受益整體市場(chǎng)的向好。

2、從城市規(guī)模來(lái)看：濱州目前仍屬于中小規(guī)模的城市，人口增長(zhǎng)緩慢。

3、從經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看：2010年人均生產(chǎn)總值36568元，城市居民人均年收入17500元/年，均保持較快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)從弱到強(qiáng)、從小到大，逐步壯大，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快。城市背景及宏觀印象科技現(xiàn)代工業(yè)城市物流旅游開放綜合城市自然生態(tài)園林城市4、從城市交通情況來(lái)看：濱博高速、濱州黃河大橋竣工通車，大沽河大橋通車，可通往北京、天津，可直接受益于該京、津經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，另有新建的火車站、汽車站。

5、從政府規(guī)劃來(lái)看：政府大力發(fā)展交通等基礎(chǔ)設(shè)施，而且招商的力度較大，如北京、天津、浙江、青島、濟(jì)南等地的開發(fā)商，多數(shù)為政府引進(jìn)投資開發(fā)房地產(chǎn)。從2000－2001年，政府開始大力拓展新城區(qū)規(guī)劃，拉開了一輪城市建設(shè)的序幕。

6、從城市現(xiàn)狀來(lái)看：最繁華區(qū)為老城區(qū)中心銀座附近；目前城市正按城市規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行建設(shè)。

7、從城市發(fā)展思路來(lái)看：沿用了目前中國(guó)大多數(shù)的中小城市所采用的新城規(guī)劃的套路（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)），有一定的工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐，招商力度較大，并非單一的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。1、從地理位置來(lái)看：濱州處于黃河三角洲腹地，屬環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、6“四環(huán)”:環(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠帶、環(huán)城風(fēng)景帶?！拔搴！保耗虾?、北海、中海、西海、東海濱州市在以“四環(huán)五?！卑l(fā)展為建設(shè)基礎(chǔ)，進(jìn)行調(diào)整城市結(jié)構(gòu)功能，設(shè)置了以老城區(qū)渤海七路和黃河四路為核心點(diǎn)商業(yè)中心，政治、人文、生活、工業(yè)中心區(qū)向城市東西兩端發(fā)展。人文中心：以濱州學(xué)院為中心，建立了濱州最大的本科學(xué)院。黃河八路與渤海十五路的山東北鎮(zhèn)中學(xué)。生活中心：原有老城區(qū)的生活區(qū)，勝利油田生活區(qū)，新市政府的生活區(qū)，中海住宅區(qū)。工業(yè)中心：濱州市工業(yè)區(qū)主要集中在濱洲市東西兩端。商業(yè)中心：濱州市的商業(yè)主要以渤海七路為軸，東西擴(kuò)伸，黃河四路圍繞。濱州現(xiàn)有商業(yè)主要是聯(lián)通廣場(chǎng)為中心，有銀座、濱州百貨大樓。濱州市未來(lái)城市規(guī)劃——政治、人文、生活、商業(yè)中心等規(guī)劃，以老城區(qū)渤海七路和黃河四路為核心點(diǎn)商業(yè)中心，“四環(huán)”:環(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠帶、環(huán)城風(fēng)景帶?！拔搴！?1、開發(fā)投資量增長(zhǎng)較快，供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、起步晚，發(fā)展快，但與周邊城市仍有差距。4、地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)明顯落后。5、戶型以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型為主，改善型居住需求增加。受購(gòu)買力影響，戶型均以85-110兩室和115-140三室為主，45-85平方米小戶型稀缺，復(fù)式及160平方米以上供應(yīng)量有所增加。3、銷售價(jià)格穩(wěn)步上升。濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)特點(diǎn)1、開發(fā)投資量增長(zhǎng)較快，供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、起步晚，發(fā)展8濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況

濱州地廣人稀，土地供應(yīng)充足。尤其這幾年大量規(guī)模較大的項(xiàng)目集中在短短兩三年里上市，但市場(chǎng)的購(gòu)買需求卻沒(méi)有隨同放量。另外，市直機(jī)關(guān)、事業(yè)單位自住用房也在不斷增加。“西居?xùn)|商”格局市場(chǎng)總體供應(yīng)增量大，供遠(yuǎn)大于求；供給不均衡，90%以上為住宅，且大部分集中在新城區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)集中在老城區(qū)，呈“東商西居”格局。截至09年濱州三年來(lái)住宅供應(yīng)面積約772平米，住宅銷售面積約430平米，即未來(lái)將有342平方米的存量住宅有待消化。供應(yīng)：供應(yīng)旺盛，住宅量大需求：自住為主。人口總量和外來(lái)人口較少，剛性需求相對(duì)有限；消費(fèi)理念相對(duì)落后以及投資理念缺乏；公務(wù)員以及部分高收入的事業(yè)單位人員選擇購(gòu)買單位的住房；近三年濱州市住宅供銷情況表濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況濱州地廣人稀，土地供應(yīng)9濱州房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者基本情況濱州市人均消費(fèi)能力處在山東省中等水平，07-09年在政府批地政策以及房產(chǎn)商對(duì)新區(qū)市場(chǎng)大量宣傳影響下，造成濱州新區(qū)房產(chǎn)價(jià)格急速拉升。濱州市消費(fèi)者隨著近年房產(chǎn)市場(chǎng)中高檔樓盤小區(qū)的大量涌現(xiàn)，對(duì)住宅小區(qū)綠化環(huán)境及空氣質(zhì)量的要求也漸漸提高。針對(duì)購(gòu)買老城區(qū)房屋的消費(fèi)者而言目的性非常強(qiáng)：為了小孩讀書－購(gòu)買校區(qū)房/為了生活便捷－購(gòu)買商區(qū)房/為了工作便捷－購(gòu)買地段房/傳統(tǒng)保守觀念－購(gòu)買老區(qū)房隨著07-09年商業(yè)房產(chǎn)投資熱潮的掀起，濱州市開始涌現(xiàn)一批二次置業(yè)投資者，但該類型投資者暫只對(duì)商鋪投資產(chǎn)品有所認(rèn)知，而對(duì)房產(chǎn)其他投資產(chǎn)品（如酒店式公寓、商務(wù)寫字樓等）還是處于一個(gè)陌生態(tài)度。濱州市消費(fèi)者通常購(gòu)買面積為90㎡-120㎡濱州市消費(fèi)者通常購(gòu)買戶型為三房一廳和二房二廳濱州市消費(fèi)者普遍能承受的住房總價(jià)為20萬(wàn)-35萬(wàn)濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)濱州房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者基本情況濱州市人均消費(fèi)能力處在山東省中等水10經(jīng)濟(jì)、工業(yè)區(qū)政務(wù)、居住中心商業(yè)、生活中心

老城區(qū)：東起205國(guó)道，南至南外環(huán)路，西到渤海十一路，北至220國(guó)道。

新城區(qū)：東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至220國(guó)道。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：東起渤海十八路，南至南外環(huán)路，西到西外環(huán)路，北至220國(guó)道。板塊劃分狀況濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)區(qū)政務(wù)、居住中心商業(yè)、生活中心板塊劃分狀況濱州市房11濱州市各板塊功能優(yōu)劣對(duì)比區(qū)域優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)老城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交便利濱州核心商業(yè)中心工行、建行、齊魯證券等金融機(jī)構(gòu)齊全老北鎮(zhèn)中學(xué)、市三中、市一小等教育系統(tǒng)完善濱州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、人民醫(yī)院等醫(yī)療配套完善市政辦公配套齊全交通相對(duì)擁擠車流噪音大綠化環(huán)境一般空氣質(zhì)量較差人流復(fù)雜，治安情況一般受市政規(guī)劃影響，原城區(qū)政務(wù)中心西移，導(dǎo)致居住群落向西轉(zhuǎn)移，尤其是機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)層新城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通暢通北鎮(zhèn)中學(xué)等名校駐地濱州市政務(wù)中心所在地，治安較好空氣質(zhì)量好，綠化環(huán)境佳公交線路不完善社區(qū)商業(yè)為主，生活配套設(shè)施缺乏開發(fā)區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)長(zhǎng)途汽車總站10月遷移到長(zhǎng)江一路地價(jià)便宜公交線路少周邊商業(yè)配套不完善空氣質(zhì)量差人流復(fù)雜，治安情況一般教育、市政及醫(yī)療配套不完善濱州市各板塊功能優(yōu)劣對(duì)比區(qū)域優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)老城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交便利12名仕龍城名仕嘉園金座豪庭新銳國(guó)際渤海國(guó)際萬(wàn)鑫時(shí)代新城華晨小區(qū)國(guó)貿(mào)新天地項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)闉I州市最繁華的商圈，周邊同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剩余房源少。項(xiàng)目地塊周邊主要樓盤分布老城區(qū)區(qū)域市場(chǎng)情況濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）建筑類型戶型新悅國(guó)際31924170004層商業(yè)20－170㎡渤海國(guó)際280000首層：17500，二層：4000，三層：30003層商業(yè)首層70㎡二、三層40㎡名士嘉園350002800小高層74－122㎡名仕龍城1000003300小高層70－150㎡金座豪庭432602900小高層73－138㎡萬(wàn)鑫時(shí)代新城423882470多層85－125㎡時(shí)間瑄嘉名都1400002500多層、高層36－183㎡華晨小區(qū)1100002400多層96－116㎡名仕龍城名仕嘉園金座豪庭新銳國(guó)際渤海國(guó)際萬(wàn)鑫時(shí)代新城華晨小區(qū)13商業(yè)部分住宅部分建筑類型：住宅以多層、小高層為主，其他類型較少；商業(yè)：新悅國(guó)際以首、二層連買為主，渤海國(guó)際層層單買；戶型面積：大都是80—140平米的兩室兩廳和三室兩廳；銷售價(jià)格：住宅均價(jià)3000元/平米左右；商業(yè)渤海國(guó)際首層價(jià)格在15000-17000元/平米；銷售情況：消化速度較快，現(xiàn)有樓盤銷售大都處于尾盤階段；產(chǎn)品價(jià)格特征1700017500400007500?0?5,000?10,000?15,000?20,000?25,000?30,000?35,000?40,000新悅國(guó)際中百國(guó)貿(mào)新天地新悅國(guó)際渤海國(guó)際中百國(guó)貿(mào)新天地名仕龍城商業(yè)渤海國(guó)際名仕龍城商業(yè)產(chǎn)品特征客戶群置業(yè)目的老城區(qū)居民習(xí)慣于原居住地生活氛圍希望改善居住環(huán)境二次置業(yè)的投資者傾向于地段位置較好，有投資價(jià)值的樓盤外地人士投資置業(yè)者靠近工作單，工作生活便利并具備一定的投資價(jià)值的樓盤企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職工周邊配套完善，購(gòu)物方便教育資源豐富本區(qū)域客戶群特征商業(yè)部分住宅部分建筑類型：產(chǎn)品價(jià)格特征1700017500414戶型面積（老城區(qū)在現(xiàn)有住房面積條件分析大致主流劃分為以下四大類：)類型面積市場(chǎng)狀況消費(fèi)人群重要組成部分A80以下小量人群普通上班族B80～100主流人群較好單位工作人員C100～140主流人群公務(wù)員和單位管理層及個(gè)體老板D150以上小量人群?jiǎn)挝患捌髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和私企老板上表可見(jiàn)近年來(lái)濱州老城區(qū)住宅戶型面積以80～100（二房二廳）和100～140（三房二廳）的為主，在150以上的戶型將會(huì)是市場(chǎng)的壓力點(diǎn)，80以下是市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。本板塊土地供應(yīng)量有限，開發(fā)項(xiàng)目較少，加之較高的區(qū)位認(rèn)可度，完善便利的生活配套，板塊內(nèi)項(xiàng)目銷售狀況良好。老城區(qū)住宅的價(jià)格整體低于新區(qū)，客戶較為普遍接受的均價(jià)在3000元/平米左右。本區(qū)域?yàn)闉I州商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)產(chǎn)品具備一定的發(fā)展前景，由于老城區(qū)市場(chǎng)上同期推廣的項(xiàng)目較少導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)不大，從而促使商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格一直處于無(wú)規(guī)律狀態(tài)。目前一層商鋪的均價(jià)多在15000～17000元/平方米之間，小面積、低總價(jià)商鋪去化快。老城區(qū)在現(xiàn)有市場(chǎng)上還沒(méi)有一個(gè)成熟的寫字樓產(chǎn)品，有一定的市場(chǎng)空白，但也說(shuō)明當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)處在萌發(fā)期，涉足者少，有較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)戶型面積（老城區(qū)在現(xiàn)有住房面積條件分析大致主流劃分為以下四大15第二部分項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品建議

濱州市恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷建議報(bào)告112p課件16一、地塊基本情況分析本案黃河五路黃河五路黃河四路渤海八路渤海七路濱州市老城中心地帶，同時(shí)位于濱州市核心商圈、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)周邊商務(wù)、生活、教育等配套極其豐富緊臨城市交通要道黃河四路濱州商業(yè)最集中、人氣最旺的核心商圈中心區(qū)渤海七路、渤海八路及濱州核心主干道黃河五路環(huán)繞一、地塊基本情況分析本案黃河五路黃河五路黃河四路渤海八路渤海17地塊解析本案黃河五路黃河四路渤海八路渤海七路銀茂大酒店惠中賓館濱州三中永和豆?jié){快餐連鎖照相館空調(diào)專營(yíng)福成水餃濱州煙草新華書店新亞大酒店濱州百貨大樓濱州美術(shù)學(xué)校滾石俱樂(lè)部工行建行齊魯證券會(huì)館濱州影劇院中行銀座購(gòu)物肯德基國(guó)貿(mào)新天地德克士肯德基咖啡堡頤園時(shí)代購(gòu)物永和豆?jié){消防食府金港海鮮國(guó)美家電全德福酒店舜庚飯莊家常菜悅鑫漁家餐廳一品鮮飯莊農(nóng)行快餐店商務(wù)賓館聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳泉香菜館實(shí)驗(yàn)小學(xué)童裝世界文教書店大藥店濱州城核心商圈：銀座、國(guó)貿(mào)新天地、新悅國(guó)際、渤海國(guó)際、中百大、濱百大、國(guó)美電器、西單家具城、王府井、渤海商城、影劇院、黃金大廈等主流商業(yè)匯集地塊解析本案黃河五路黃河四路渤海八路渤海七路銀茂大酒店惠中賓18用地條件用地條件19區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定，可以以此來(lái)明確項(xiàng)目定位方向和方法屬性詮釋區(qū)位屬性濱州是山東重要的發(fā)展中城市，城市以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)黃三角經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)城市位處濱州市濱城區(qū)濱城區(qū)是濱州的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，交通通訊的樞紐濱州老城區(qū)的核心區(qū)域黃金地段，具稀缺性項(xiàng)目屬性城市中心小型規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目高容積率項(xiàng)目占地約0.7萬(wàn)平米，建面1.8萬(wàn)平米，容積率約為2.2具有絕佳的城市資源可達(dá)性好、交通便捷位于城市核心商圈緊鄰城市主干道，便捷交通網(wǎng)路城市中心區(qū)、配套完善地塊周邊景觀資源較好鄰近頤園二、項(xiàng)目界定區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定，可以以此來(lái)明確項(xiàng)目定位方向和方法屬20項(xiàng)目界定：位于三級(jí)城市成熟核心區(qū)的

小型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目全國(guó)三級(jí)城市成熟核心地區(qū)小型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目濱城區(qū)界定發(fā)展相對(duì)成熟區(qū)域,濱州市核心位置濱州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通通訊的軸心，連接濱州的其他幾個(gè)區(qū)縣。人均GDP濱州市各區(qū)縣第一；黃河四路界定濱州老城區(qū)的交通要道與黃河五路、渤海七路、渤海八路等干道組成發(fā)達(dá)交通路網(wǎng)。緊臨城市核心商業(yè)圈與商務(wù)圈；項(xiàng)目界定項(xiàng)目體量較小，容積率高，將涵蓋多種物業(yè)類型占地約0.7萬(wàn)平米，建面1.8萬(wàn)平米，容積率約為2.2濱州市界定全國(guó)三級(jí)城市，GDP持續(xù)增長(zhǎng)但仍較低山東北大門，市區(qū)人口66萬(wàn)，2009年GDP總量山東省第12；項(xiàng)目界定：位于三級(jí)城市成熟核心區(qū)的

小型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目全國(guó)三21各物業(yè)類型功能比較分析——SOHO商住公寓+商業(yè)

更符合項(xiàng)目的目標(biāo)功能類別收益方式資金需求對(duì)于項(xiàng)目可能貢獻(xiàn)目標(biāo)契合度酒店外包經(jīng)營(yíng)投資大，回收期長(zhǎng)，前期無(wú)法回籠資金為項(xiàng)目帶來(lái)高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租寫字樓銷售/出租投資較高，資金回籠速度一般單價(jià)（租金）較高，形象貢獻(xiàn)公寓銷售投資較小，資金回籠速度快價(jià)格（租金）較高商業(yè)商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現(xiàn)金流，形象貢獻(xiàn)商鋪銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來(lái)高額利潤(rùn)，但商鋪銷售無(wú)法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象擬合度最高擬合度最低出租與出售物業(yè)結(jié)合：位于核心商圈，商業(yè)價(jià)值高，商業(yè)為必選功能酒店+商業(yè)全部為持有物業(yè)資金壓力過(guò)大寫字樓要求一定的昭示性與進(jìn)入性，目前市場(chǎng)很不成熟風(fēng)險(xiǎn)較大。各物業(yè)類型功能比較分析——SOHO商住公寓+商業(yè)

更符合項(xiàng)目22項(xiàng)目界定以及思考方向從地段價(jià)值考慮，商業(yè)價(jià)值最高，首先要適當(dāng)保證底商的體量項(xiàng)目占地規(guī)模小，保持較高的容積率，保證一定規(guī)模的經(jīng)營(yíng)與銷售面積，保證地塊價(jià)值最大化。因此，整體的定位中必有的物業(yè)類型為適當(dāng)?shù)咨?商住公寓（高容積率），打造高端形象的城市綜合體。城市核心商圈內(nèi)的城市綜合體（商住公寓+商業(yè)）項(xiàng)目界定以及思考方向從地段價(jià)值考慮，商業(yè)價(jià)值最高，首先要適當(dāng)23必有物業(yè)類型項(xiàng)目自身?xiàng)l件用地規(guī)模小較高容積率稀缺核心地段地塊價(jià)值最大化項(xiàng)目背景條件意味著：

項(xiàng)目必有的物業(yè)類型——商業(yè)三、項(xiàng)目物業(yè)類型分析商業(yè)建議物業(yè)類型商住公寓（毛坯+精裝修）純寫字樓市場(chǎng)不成熟，風(fēng)險(xiǎn)較大項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)類型過(guò)于豐富將推高營(yíng)銷成本，影響銷售速度必有物業(yè)類型項(xiàng)目自身?xiàng)l件用地規(guī)模小項(xiàng)目背景條件意味著：

項(xiàng)目24（一）商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向研究濱州市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、平均工資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均儲(chǔ)蓄存款余額等都遠(yuǎn)低于濟(jì)南及臨近的東營(yíng)。濱州的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省處于中下水平，與之相對(duì)應(yīng)的是濱州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也相對(duì)落后。

濱州居民消費(fèi)依然停留在以物質(zhì)消費(fèi)為主，增長(zhǎng)最快的依次為教育文化、娛樂(lè)服務(wù)、交通通訊出、家庭用品及服務(wù)。說(shuō)明隨著城市的快速發(fā)展，導(dǎo)致外來(lái)資金、人口的大量涌入，對(duì)娛樂(lè)服務(wù)行業(yè)的需求旺盛。消費(fèi)品市場(chǎng)以濱州市內(nèi)部消耗為主。09年濱州市批發(fā)零售貿(mào)易額305億元，增19%；餐飲業(yè)零售額48億元，增長(zhǎng)19%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，金銀珠寶類增長(zhǎng)98%，汽車類增長(zhǎng)64%，家具類增長(zhǎng)42%，名列增幅三甲。社會(huì)消費(fèi)品零售行業(yè)中，09年濱州市個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占整個(gè)消費(fèi)品零售總額89％。這些個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)業(yè)主為本項(xiàng)目的商業(yè)銷售提供了大量的潛在人群。

隨著濱州市進(jìn)入快速發(fā)展階段，必然會(huì)帶來(lái)大量的外來(lái)資金和外來(lái)人口，而這將為濱州商業(yè)市場(chǎng)的繼續(xù)發(fā)展、繁榮提供更為強(qiáng)大的推動(dòng)力。目前濱州商業(yè)大都集中在老城區(qū)，呈“東商西居”格局。盡管西部發(fā)展很快，但這種格局很難短期改變。（一）商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向研究濱州市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、平均工資、25民族特色小吃街電動(dòng)車營(yíng)銷街中心商業(yè)大街本案黃河二路黃河六路渤海八路渤海六路美食街濱城區(qū)商圈格局：成熟商圈是以渤海七路為中心的濱城區(qū)核心商圈，新建商圈尚未形成，本案位于核心商圈濱城城市規(guī)模相對(duì)較小，商業(yè)格局已基本成型，現(xiàn)狀大型商業(yè)物業(yè)分布主要集中于渤海七路、黃河六路和黃河二路合圍形成的區(qū)域。渤海七路核心商圈：銀座、百貨大樓、新天地，國(guó)美電器等民族特色小吃街電動(dòng)車營(yíng)銷街中心商業(yè)大街本案黃河二路黃河六路渤26本商圈之物業(yè)主要為大型購(gòu)物中心，同時(shí)臨街店鋪市場(chǎng)供應(yīng)量也非常大，商業(yè)業(yè)態(tài)主要表現(xiàn)有服裝店、影樓、餐飲店、音像店等

濱州百貨大樓本案濱州王府井渤海國(guó)際大觀園新悅國(guó)際銀座購(gòu)物國(guó)貿(mào)新天地本區(qū)域?yàn)闉I州市大型商業(yè)密度最高的商業(yè)區(qū)域，銀座、百貨大樓等大型商業(yè)物業(yè)均集中在此，大型商業(yè)物業(yè)的集中供應(yīng)使得本區(qū)域具備了強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。濱城區(qū)核心商圈重點(diǎn)商業(yè)分布本商圈之物業(yè)主要為大型購(gòu)物中心，同時(shí)臨街店鋪市場(chǎng)供應(yīng)量也非常27開發(fā)商：濱州海鑫置業(yè)有限公司位置：渤海七路、黃河四路交匯處東南側(cè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建筑面積66669㎡，集超市、百貨、室內(nèi)時(shí)尚商業(yè)街、酒店業(yè)態(tài)于一體的大型ShoppingMall。地上建筑物七層，地下局部一層。地上一至四層為商場(chǎng)，包括中百大廈、潮流前線、佳樂(lè)家三大主力商業(yè)。五至七層為國(guó)貿(mào)·杰座公寓，部分為陽(yáng)光假日酒店。主體結(jié)構(gòu)：采取國(guó)際主流標(biāo)準(zhǔn)9m×9m柱距，25部電梯。大樓設(shè)有獨(dú)立的供電系統(tǒng)及備用發(fā)電機(jī)、配置高性能的冷暖中央空調(diào)系統(tǒng)及全自動(dòng)消防系統(tǒng)等硬件設(shè)施。停車：負(fù)一層為停車場(chǎng)，擁有300多個(gè)停車位。國(guó)貿(mào)·新天地濱城區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商：濱州海鑫置業(yè)有限公司國(guó)貿(mào)·新天地濱城區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目28潮流前線

時(shí)尚特色商業(yè)，位于國(guó)貿(mào)·新天地大廈東側(cè)一層，總建筑面積4500平米，在營(yíng)商家260余家。以時(shí)尚男裝、女裝、鞋類、飾品為主要經(jīng)營(yíng)品類，分為九大街區(qū)，打造時(shí)尚消費(fèi)空間，迎合中青年消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，打造濱州的時(shí)尚潮流體驗(yàn)基地。陽(yáng)光假日酒店

濱州陽(yáng)光假日酒店公司按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，位于濱州市中心國(guó)貿(mào)·新天地大廈5—7F。酒店融歐式古典和現(xiàn)代風(fēng)格為一體。酒店有多種類型客房共130套，還設(shè)有購(gòu)物中心、商務(wù)中心、咖啡廳、西餐廳、棋牌娛樂(lè)等服務(wù)和娛樂(lè)設(shè)施。佳樂(lè)家超市

佳樂(lè)家隸屬山東濰坊百貨集團(tuán)股份有限公司，是以經(jīng)營(yíng)食品、日用品為主，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的大賣場(chǎng)連鎖機(jī)構(gòu)，是山東省服務(wù)名牌、山東省著名商標(biāo)、全國(guó)百?gòu)?qiáng)大賣場(chǎng)連鎖企業(yè)。佳樂(lè)家超市濱州店位于國(guó)貿(mào)·新天地大廈東側(cè)2—3F，總營(yíng)業(yè)面積17000平米。

中百大廈中百大廈是一家以現(xiàn)代百貨為主題，集大賣場(chǎng)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化展示為一體的大型名品百貨連鎖企業(yè)，隸屬于山東濰坊百貨集團(tuán)。中百大廈濱州店經(jīng)營(yíng)品類涵蓋了珠寶、化妝品、男裝、女裝、家紡、家電、餐飲等國(guó)貿(mào)·新天地現(xiàn)有業(yè)態(tài)潮流前線

時(shí)尚特色商業(yè)，位于國(guó)貿(mào)·新天地大廈東側(cè)一層，總建筑29渤海國(guó)際廣場(chǎng)開發(fā)商：浙江廈華集團(tuán)旗下濱州華泰置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：濱州市濱城區(qū)渤海七路601號(hào)定位：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、酒店、觀光、居住等于一體的大型主題式購(gòu)物中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目總占地面積140873.5平方米，總建筑面積28萬(wàn)平方米（其中商業(yè)建筑面積20萬(wàn)平方米），容積率1.85，綠地率25％，共分為四期開發(fā)。包括國(guó)際商務(wù)公寓和星級(jí)酒店組成超大型市中心購(gòu)物中心。商業(yè)總體規(guī)劃：4層商業(yè)，分為五個(gè)區(qū)，以景觀購(gòu)物街為主線，休閑文化廣場(chǎng)為中心，涵蓋大型超市、時(shí)尚百貨、大型娛樂(lè)中心、特色餐飲、品牌專賣店等大型賣場(chǎng)。商業(yè)業(yè)態(tài)：A區(qū)擁有717家產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪，已引進(jìn)主力商家包括：辦寧電器、德克士、七匹狼、勁霸、老人頭、利郞、哥弟、蜘蛛王、紅蜻蜓、上海凱盛家紡、風(fēng)尚國(guó)際婚紗攝影、全友家俬、兒童攝影城、天浩手機(jī)、兄弟娛樂(lè)……

D區(qū)于07年6月底交付，引入國(guó)際零售業(yè)巨頭香港時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心、濱州新世紀(jì)電影城、全國(guó)連鎖“動(dòng)感地帶”服裝超市、西單家居廣場(chǎng)、雅戈?duì)?、紅領(lǐng)服飾、背靠背、豪仕來(lái)牛排……物業(yè)管理：新加城獅城怡安物業(yè)管理公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商：睿邦榮智管理公司提供全程商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；渤海國(guó)際廣場(chǎng)開發(fā)商：浙江廈華集團(tuán)旗下濱州華泰置業(yè)有限公司30租售情況：A、D區(qū)售價(jià)表面積(㎡)售價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）銷售率首層7017500122500097%二層40400016000060%三層40300012000046%租價(jià)表面積（㎡）租金（元/月/㎡）年租(元)沿街7059.5250000內(nèi)街3441.6617000二層402411520租售情況：A、D區(qū)售價(jià)表面積(㎡)售價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）銷31新悅國(guó)際廣場(chǎng)（渤海國(guó)際二期）開發(fā)商：濱州宇悅置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：濱州市濱城區(qū)黃河三路與渤海七路交匯處項(xiàng)目簡(jiǎn)介：建筑面積32000平米，集購(gòu)物、文化、休閑、觀光、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的綜合商業(yè)城。主體三層，局部四層，整體采用全框架結(jié)構(gòu)，可自由分割組合；一二層連體經(jīng)營(yíng)，主要經(jīng)營(yíng)高檔品牌為主；三層為娛樂(lè)基地，主要以休閑娛樂(lè)為主。項(xiàng)目業(yè)態(tài)：總體劃分為兩部分，第一部分為品牌旗艦區(qū)：沿黃河三路以及主入口步行街，主營(yíng)高檔品牌旗艦店；第二部分為時(shí)尚大都會(huì)，整體分為五大區(qū)域：時(shí)尚麗人區(qū)、時(shí)尚先生區(qū)、時(shí)尚百貨區(qū)、娛樂(lè)基地及美食廣場(chǎng)。招商：面向電器類、服裝類、日用超市（建筑面積5000-10000平米）、特色餐飲、洋快餐、品牌咖啡、料理、KTV、其他品牌旗艦等隆重招商開盤時(shí)間：2009年5月16日交房時(shí)間：2010年初主力戶型：20㎡、90㎡、170㎡新悅國(guó)際廣場(chǎng)開發(fā)商：濱州宇悅置業(yè)有限公司322009年五一期間促銷狀況：認(rèn)購(gòu)期：4月26日－5月16日認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策：VIP貴賓卡限量發(fā)行58張，每張VIP卡發(fā)行價(jià)2萬(wàn)元，4月26日當(dāng)天認(rèn)購(gòu)VIP卡客戶只需繳納1萬(wàn)元即可折抵2萬(wàn)元購(gòu)房款使用；每份誠(chéng)意金1萬(wàn)元，4月26日當(dāng)天繳納誠(chéng)意金的客戶只需繳納5000元即可折抵1萬(wàn)元購(gòu)房款使用；開盤當(dāng)日由VIP客戶優(yōu)先選鋪，VIP客戶選鋪結(jié)束后再由繳納誠(chéng)意金客戶進(jìn)行選鋪；所有4月26日當(dāng)天認(rèn)購(gòu)VIP卡及繳納誠(chéng)意金客戶均可在5月1日春季房產(chǎn)交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)抽取價(jià)值1000元－5000元不等的購(gòu)房代金券。

2009年五一期間促銷狀況：認(rèn)購(gòu)期：4月26日－5月16日33目前，濱州市商業(yè)總體呈現(xiàn)良好發(fā)展趨勢(shì)，但商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量太大，空置比較嚴(yán)重。由于對(duì)商業(yè)物業(yè)認(rèn)識(shí)不夠充分，在開發(fā)決策、整體策劃、市場(chǎng)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)管理等方面均有待完善。濱州大量商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，如大量的商鋪都是底商加樓上住宿、辦公，同時(shí)由于底商面積太小，不符合許多商業(yè)選擇要求，因此空置量大。投資型物業(yè)的特殊產(chǎn)品性質(zhì)，商業(yè)物業(yè)形象的塑造和宣傳對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展更加重要。目前濱州商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷、推廣較保守，表現(xiàn)單一，缺乏對(duì)銷售的有力支持。目前濱州商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理較為滯后。對(duì)于主要針對(duì)投資的商業(yè)物業(yè)，穩(wěn)定的回報(bào)、長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益是成功運(yùn)作的先決條件，因此商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理已成為影響商業(yè)物業(yè)投資的關(guān)鍵因素。濱州商業(yè)物業(yè)主要存在以下問(wèn)題開發(fā)商整體需要發(fā)展和完善產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品包裝推廣比較滯后商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展水平尚有待提高1、復(fù)合化發(fā)展傾向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、健身、辦公、居住等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)物業(yè)將成為發(fā)展趨勢(shì)。2、生態(tài)與娛樂(lè)化、休閑化傾向由于消費(fèi)者消費(fèi)理念、消費(fèi)方式的不斷進(jìn)步和轉(zhuǎn)變，現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所將與此相適應(yīng)。3、個(gè)性化、主題化傾向鮮明主題、個(gè)性創(chuàng)造是商業(yè)物業(yè)的靈魂，更符合現(xiàn)代消費(fèi)者消費(fèi)需求并引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為。濱州市現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)目前，濱州市商業(yè)總體呈現(xiàn)良好發(fā)展趨勢(shì)，但商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量太大，34本項(xiàng)目所在核心商圈商業(yè)綜合分析商業(yè)規(guī)模：核心商圈經(jīng)營(yíng)規(guī)模約30萬(wàn)平方米（包括新商業(yè)的新悅國(guó)際、王府井等）；商業(yè)梯度：目前濱城區(qū)商業(yè)按檔次主要分為三個(gè)梯度——第一梯度是城市的中心商業(yè)區(qū)，以銀座和百貨大樓為代表，屬于濱州的主要商圈第二梯度主要為城市亞中心區(qū)專業(yè)市場(chǎng)如電子、食品零售批發(fā)、裝飾建材、餐飲、娛樂(lè)等；第三梯度為城區(qū)沒(méi)有核心業(yè)態(tài)統(tǒng)領(lǐng)而相對(duì)零散的店面，多數(shù)以居民區(qū)商業(yè)形式存在。商業(yè)產(chǎn)品分析：產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本停留在傳統(tǒng)“消費(fèi)=購(gòu)物”，而“消費(fèi)=購(gòu)物+休閑+娛樂(lè)”的新型商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)隨著國(guó)貿(mào)新天地、新悅國(guó)際等新興商業(yè)體開始出現(xiàn)；商業(yè)產(chǎn)品租售：以售為主。小面積商鋪受到市場(chǎng)青睞，大面積商鋪則銷售困難，銷售周期長(zhǎng)；樓層越低，銷售情況越好，一層臨街商鋪受追捧。經(jīng)營(yíng)模式：主力店進(jìn)駐，整體經(jīng)營(yíng)（銀座、百貨大樓），對(duì)小商家根據(jù)經(jīng)營(yíng)的不同品牌、不同產(chǎn)品，確定扣點(diǎn)范圍，服裝類扣點(diǎn)約18-25個(gè)，化妝品扣點(diǎn)在25-30個(gè)；出售后返租，整體經(jīng)營(yíng)，出售情況均較好，價(jià)格約在1-5萬(wàn)元/平方米，返租率均為8%，購(gòu)買者多為投資者，但招商情況一般，一般出售后一年內(nèi)招商率能達(dá)到80%左右；商業(yè)檔次：核心商圈內(nèi)的商業(yè)檔次高、中、低檔全面覆蓋；高檔商場(chǎng)以國(guó)內(nèi)一線品牌為主；商業(yè)業(yè)態(tài)：核心商圈以百貨業(yè)為主，餐飲業(yè)、專業(yè)店（電器、書店、電子市場(chǎng)）為輔；消費(fèi)者（覆蓋濱州的中檔、高檔消費(fèi)群體）：濱州高消費(fèi)群體：黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位管理階層，數(shù)量少，但消費(fèi)潛力大；由于特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，本地的高端消費(fèi)不僅是個(gè)人成分構(gòu)成，還有許多單位形式的節(jié)假日消費(fèi)卡；濱州的中檔消費(fèi)群體：工薪階層+年輕時(shí)尚一族；對(duì)一些品牌有忠誠(chéng)度；市場(chǎng)未來(lái)：預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量約為5-6萬(wàn)平米，多為中高檔集中商業(yè)；本項(xiàng)目所在核心商圈商業(yè)綜合分析商業(yè)規(guī)模：核心商圈經(jīng)營(yíng)規(guī)模約335本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向分析業(yè)種業(yè)態(tài)細(xì)分與項(xiàng)目擬和度分析購(gòu)物商業(yè)類購(gòu)物類shoppingmall項(xiàng)目規(guī)模不支撐X運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚專賣年輕一族的中檔次戶外用品及運(yùn)動(dòng)用品專賣休閑娛樂(lè)休閑類商務(wù)會(huì)館與項(xiàng)目核心商圈消費(fèi)需求相匹配酒吧、餐飲業(yè)與周邊商業(yè)環(huán)境及公寓用戶需求相匹配俱樂(lè)部需在一線城市內(nèi)，有大量高端需求支撐X健康中心符合消費(fèi)需求方向，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)尚不足美食娛樂(lè)城區(qū)域內(nèi)同類型商業(yè)已經(jīng)十分豐富X專業(yè)類圖書類書吧符合項(xiàng)目目標(biāo)人群匹配裝修材料類百安居、樂(lè)安居招商難度大，租金低X家具裝飾類好百年招商難度大，面積需求大X汽車類展場(chǎng)與項(xiàng)目目標(biāo)人群匹配商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向建議：

——以青年時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)休閑主題商業(yè)為主，

餐飲與健體場(chǎng)所相輔本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向分析業(yè)種業(yè)態(tài)細(xì)分與項(xiàng)目擬和度分析購(gòu)物商36必有物業(yè)類型項(xiàng)目自身?xiàng)l件用地規(guī)模小較高容積率稀缺核心地段地塊價(jià)值最大化（二）濱城區(qū)公寓市場(chǎng)情況分析商業(yè)建議物業(yè)類型商住公寓（毛坯+精裝修）純寫字樓市場(chǎng)不成熟，風(fēng)險(xiǎn)較大項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)類型過(guò)于豐富將推高營(yíng)銷成本，影響銷售速度必有物業(yè)類型項(xiàng)目自身?xiàng)l件用地規(guī)模小（二）濱城區(qū)公寓市場(chǎng)情況分37濱城區(qū)公寓代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總套數(shù)均價(jià)帶裝修戶型返租回報(bào)率國(guó)貿(mào)·杰座216套3600元/㎡帶600元/㎡精裝修37-101㎡1-4年7.2％5-8年7.5％金都匯81套2700元/㎡部分精裝30-40㎡首年返月供款2-8年8％，9-10年9％甲殼蟲619套1980元/㎡不帶裝修37-61㎡無(wú)建筑類型：裙樓都為商業(yè)戶型面積：大都是30—50平米的一室一廳或酒店式公寓戶型銷售價(jià)格：均價(jià)在1980－3600元/平米銷售情況：消化速度因地段、戶型、回報(bào)率等因素各有不同。濱州市公寓類型樓盤開發(fā)量不大，消費(fèi)者對(duì)公寓類型還屬于一個(gè)初步認(rèn)知的階段。該類型產(chǎn)品購(gòu)買者大多數(shù)為二次置業(yè)，考慮更多的是項(xiàng)目的地段、戶型的合理性、回報(bào)率高低以及物業(yè)管理水平等因素?？蛻羧褐脴I(yè)目的企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職工純投資為主城市白領(lǐng)soho辦公及自住個(gè)體、私營(yíng)老板出租給員工或自用作辦公室濱城區(qū)公寓產(chǎn)品特征客戶群特征濱城區(qū)公寓代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總套數(shù)均價(jià)帶裝修戶型返租回報(bào)率國(guó)貿(mào)38發(fā)展商：濱州海鑫置業(yè)有限公司地理位置：黃河四路與渤海七路交匯工程進(jìn)度：09年10月交房產(chǎn)品：自住型公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓總套數(shù)：216戶。其中自用型公寓占81套；托管給濰坊怡家商務(wù)酒店的投資型公寓為135套銷售折扣：一次性付款97折，按揭付款99折價(jià)格：最高3767元/平米，最低3500元/平米，均價(jià)為3600元/平米交房標(biāo)準(zhǔn)：價(jià)格包含600元/平米精裝修:包括木地板、分體空調(diào)、衛(wèi)生潔具、墻面裝潢等。戶型范圍：37平米、40-48平米、57平米、60平米、72平米、101平米投資性公寓返租方式：第一年至第四年返租7.2％；第五年至第八年返租7.5％銷售及客戶來(lái)源:該項(xiàng)目銷售由兩部分組成：團(tuán)購(gòu)及個(gè)體投資者購(gòu)買，自用型公寓銷售多為團(tuán)購(gòu)，個(gè)體投資者購(gòu)買總量為60套，其中多來(lái)自濱州化工廠、勝例油田公司中層干部、職工等大型企業(yè)白領(lǐng)階層。濱城區(qū)公寓代表項(xiàng)目國(guó)貿(mào)·杰座公寓發(fā)展商：濱州海鑫置業(yè)有限公司濱城區(qū)公寓代表項(xiàng)目國(guó)貿(mào)·杰座39發(fā)展商：濱州市偉明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：黃河三路與渤海九路交匯處工程進(jìn)度：09年9月30日交房產(chǎn)品類型：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：首、二層為沿街商鋪，第三至第五層為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓促銷優(yōu)惠：無(wú)價(jià)格：最低價(jià)為2500元/平米，最高價(jià)為3200元/平米，均價(jià)為2700元/平米交房標(biāo)準(zhǔn)：包含部分及衛(wèi)生間精裝修，中央空調(diào)戶型范圍：30－40平米總套數(shù)：共81套銷售率：74％，余房21套投資性公寓返租方式：第一年由開發(fā)商按季度返還月供款第二年由商務(wù)酒店開始返租第二至第八年返租8％第九年至第十年返租9％10年后續(xù)約或自行租賃金都匯公寓發(fā)展商：濱州市偉明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交房標(biāo)準(zhǔn)：包含部分及40發(fā)展商：濱州市海得宏昌置業(yè)地理位置：渤海五路與黃河六路交匯處以北100米工程進(jìn)度：現(xiàn)房總規(guī)模：總占地面積45000㎡，總建筑面積30000㎡?？偺讛?shù)：共16棟，首層商鋪為308戶，二、三層soho辦公及甲殼蟲公寓為619戶產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：首層為沿街商鋪，第二、三層為soho辦公及商務(wù)公寓促銷優(yōu)惠：一次性付款98折價(jià)格：均價(jià)2080元/平米交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯戶型范圍：37平米、51平米、61平米銷售率：65％甲殼蟲公寓發(fā)展商：濱州市海得宏昌置業(yè)甲殼蟲公寓41市場(chǎng)供需：目前濱城區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)量小，公寓項(xiàng)目大多進(jìn)入銷售尾盤階段?？傮w上公寓產(chǎn)品在濱州仍屬于新生產(chǎn)品，市場(chǎng)需求正在不斷激發(fā)當(dāng)中。項(xiàng)目所在區(qū)域“國(guó)貿(mào)杰座”銷售情況良好，市場(chǎng)需求被有效引導(dǎo)，而該區(qū)域公寓類產(chǎn)品供應(yīng)已出現(xiàn)不足。產(chǎn)品特特征：高層、小高層公寓少，多為多層公寓，主力戶型在40~100平米；多為精裝修產(chǎn)品，檔次參差較大，總體品質(zhì)不高，硬件配套設(shè)施一般，普遍沒(méi)有中央空調(diào)，智能化配套一般；價(jià)格：由于公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上仍屬較新的產(chǎn)品，該類型產(chǎn)品價(jià)格在市場(chǎng)上的上升空間還需要與市場(chǎng)接受度相契合，因而在現(xiàn)階段公寓的價(jià)格基本與住宅保持同價(jià)水準(zhǔn)。消費(fèi)者：自用買家占約70%，投資客占30%；自用者以公司白領(lǐng)為主；消費(fèi)者對(duì)于公寓概念處于初級(jí)階段，由于市場(chǎng)上沒(méi)有大量公寓供給，消費(fèi)者主要關(guān)注項(xiàng)目的位置與價(jià)格，對(duì)于形象、物業(yè)服務(wù)、智能化設(shè)施沒(méi)有概念；未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)：從無(wú)到有的階段已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在公寓市場(chǎng)正處于一個(gè)前期快速發(fā)展階段，未來(lái)本區(qū)域供應(yīng)量不大，直接競(jìng)爭(zhēng)壓力較?。槐卷?xiàng)目所在核心商圈公寓綜合分析市場(chǎng)供需：本項(xiàng)目所在核心商圈公寓綜合分析42市場(chǎng)先機(jī)型：成本領(lǐng)先型：?jiǎn)?dòng)時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會(huì)點(diǎn)，跑贏大勢(shì)，是市場(chǎng)先機(jī)型成功的要素；本項(xiàng)目目前處于老城中心區(qū)域，雖然目前該區(qū)域公寓產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量較小，但已有利用此種模式的公寓產(chǎn)品，如：國(guó)貿(mào)杰座、渤海國(guó)際公寓。因此本項(xiàng)目不宜借鑒市場(chǎng)先機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)模式;低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；根據(jù)城市公寓發(fā)展階段及需求特征研究，推出本項(xiàng)目發(fā)展方向打造“成熟產(chǎn)品”，需要形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，但同時(shí)又要控制項(xiàng)目的成本，保證達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的，因此本項(xiàng)目應(yīng)借鑒成本領(lǐng)先型競(jìng)爭(zhēng)模式走低成本高形象路線；功能轉(zhuǎn)換型：附加資源型：功能轉(zhuǎn)換型競(jìng)爭(zhēng)模式的成功背景是周邊住宅價(jià)格高啟，因此商住公寓價(jià)格上升空間較大；本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)較成熟，且供應(yīng)總體上難以滿足需求，寫字樓市場(chǎng)尚處于萌發(fā)階段，存在較大風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目可采取此類模式，保證利潤(rùn)降低風(fēng)險(xiǎn)；附加資源型競(jìng)爭(zhēng)模式成功背景：區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品成熟情況下；而濱州目前公寓市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)展并不成熟，因此推出較超前的概念，并不能引起市場(chǎng)共鳴；濱州公寓市場(chǎng)購(gòu)買以自用居多，對(duì)價(jià)格較敏感，對(duì)其新概念不關(guān)注，因此該模式不適宜本項(xiàng)目；√××√本項(xiàng)目公寓發(fā)展模式分析公寓發(fā)展模式建議：

功能轉(zhuǎn)換+成本領(lǐng)先宜住宜商的低成本/高形象公寓產(chǎn)品市場(chǎng)先機(jī)型：成本領(lǐng)先型：?jiǎn)?dòng)時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會(huì)點(diǎn)，跑贏43項(xiàng)目整體戰(zhàn)略發(fā)展方向確定通過(guò)項(xiàng)目所面對(duì)的外因與內(nèi)因分析，項(xiàng)目建議采用主題商業(yè)+商住公寓，并使之與周邊核心商圈氛圍、稀缺區(qū)位形象，相互依托，相輔相成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；避免低層次競(jìng)爭(zhēng)格局，抓住本區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)商住公寓產(chǎn)品供應(yīng)不足的機(jī)會(huì)點(diǎn)，并抓住濱州商業(yè)、公寓市場(chǎng)發(fā)展階段的特征，打造低總價(jià)、高形象、高收益的一流產(chǎn)品，從而形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目整體戰(zhàn)略發(fā)展方向確定通過(guò)項(xiàng)目所面對(duì)的外因與內(nèi)因分析，項(xiàng)目44四、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）處于濱城區(qū)核心地帶，地段優(yōu)勢(shì)明顯城市商業(yè)、生活資源十分豐富鄰近銀座購(gòu)物與百貨大樓，價(jià)值認(rèn)可度高交通條件良好頤園旁，有一定景觀優(yōu)勢(shì)繁華都市氛圍開發(fā)周期短容積率高，規(guī)模小產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題購(gòu)房貸款問(wèn)題機(jī)會(huì)（O）威脅（T）周邊公寓產(chǎn)品供應(yīng)少公寓市場(chǎng)處于初期啟動(dòng)階段，項(xiàng)目定位創(chuàng)新空間大隨著城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)公寓產(chǎn)品的需求增加國(guó)家調(diào)控對(duì)投資市場(chǎng)的不利影響規(guī)劃條件的限制潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）處于濱城區(qū)核心地帶，地段45客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶核心客戶：投資客，對(duì)項(xiàng)目地段價(jià)值和商業(yè)前景十分看好重要客戶：區(qū)域內(nèi)自營(yíng)商家，對(duì)本區(qū)域十分了解，并與項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃相合。游離客戶：外地愿進(jìn)入濱州市場(chǎng)的商家、投資者

本項(xiàng)目商鋪目標(biāo)客戶以濱州本地投資型客戶為主，濱城區(qū)內(nèi)自營(yíng)商家為輔商業(yè)的客戶定位客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶核心客戶：投資客，對(duì)項(xiàng)目地段46濱州市商鋪投資客戶的典型特征一方面，比較理性，看重升值潛力，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)；另一方面又喜跟風(fēng)，易被引導(dǎo)。他們大部分人厭惡風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)沒(méi)有穩(wěn)定的投資回報(bào)的商業(yè)有所疑慮。大部分的投資意愿集中在面積100平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價(jià)上限在100萬(wàn)以內(nèi)，很少投資者能接受總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)的商鋪，低于50萬(wàn)的商鋪是市場(chǎng)投資熱點(diǎn)；投資客戶財(cái)富實(shí)力的高低，成為決定其購(gòu)鋪選擇的首要因素?？蛻舳ㄎ环N類客戶類別相應(yīng)產(chǎn)品相應(yīng)總價(jià)范圍（元）中小公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)者白領(lǐng)企業(yè)中層管理人員周邊經(jīng)商小業(yè)主A類20-100M2的商鋪40萬(wàn)-150萬(wàn)實(shí)力較強(qiáng)的生意人群中高級(jí)公務(wù)員周邊地市投資人群中等實(shí)力商家企業(yè)高層管理人員私營(yíng)企業(yè)主B類20M2以下的商鋪40萬(wàn)以下100M2以上的商鋪150萬(wàn)以上高端私營(yíng)企業(yè)主大型機(jī)構(gòu)或商家C類客戶需求、敏感因素受總價(jià)的能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力限制，對(duì)投資門檻敏感，看重投資安全性、收益穩(wěn)定性，隱性關(guān)注流動(dòng)性。不會(huì)參與經(jīng)營(yíng)具有一定的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，受商鋪巨大升值潛力的吸引，可能參與經(jīng)營(yíng)，追求更高收益具有很強(qiáng)的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，追逐高額投資回報(bào)，很有可能參與經(jīng)營(yíng)，投資商鋪?zhàn)鳛橘Y產(chǎn)沉淀根據(jù)產(chǎn)品的總價(jià)范圍，可將項(xiàng)目商鋪投資客戶分為三個(gè)層次濱州市商鋪投資客戶的典型特征一方面，比較理性，看重升值潛力，47投資物業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少，要求投資回收期短，對(duì)變現(xiàn)能力要求高。厭惡風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格承受能力較差，對(duì)總價(jià)敏感。這類客戶較分散，朋友介紹、戶外、報(bào)紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標(biāo)客戶。投資門檻〉投資回報(bào)、投資回收期〉目前經(jīng)營(yíng)能力〉未來(lái)升值潛力置業(yè)關(guān)注點(diǎn)對(duì)價(jià)格敏感關(guān)注投資回報(bào)率和投資回收期，關(guān)注長(zhǎng)期升值潛力關(guān)注物業(yè)鋪位分割方式、開間、進(jìn)深比例關(guān)注項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通形式，對(duì)停車位有一定要求這類客戶分布較分散，朋友介紹、戶外、報(bào)紙、電視等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標(biāo)客戶。投資回報(bào)率、投資回收期〉未來(lái)升值潛力〉投資門檻〉目前經(jīng)營(yíng)能力對(duì)交通便利度要求高關(guān)心項(xiàng)目周邊人口數(shù)量和階層對(duì)成本的嚴(yán)格控制這類客戶一般對(duì)項(xiàng)目保持長(zhǎng)期關(guān)注它們有自己獨(dú)特的信息渠道，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、資源、交通、周邊人口進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)的分析。未來(lái)升值潛力〉投資回報(bào)率、回收期〉目前經(jīng)營(yíng)能力〉投資門檻客戶敏感性排序A類A類B類C類目標(biāo)客戶具象描述投資物業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少，要求投資回收期短，對(duì)變現(xiàn)能力要求高。置48自營(yíng)類客戶將是項(xiàng)目另一重要潛在客戶群自營(yíng)類客戶特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好有富余的資金對(duì)成功經(jīng)營(yíng)給物業(yè)帶來(lái)的增值有所認(rèn)知目前經(jīng)營(yíng)的商業(yè)運(yùn)作良好使其有擴(kuò)張和投資的愿望在商業(yè)運(yùn)作之外還有富余的資金，是其投資商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)過(guò)往的經(jīng)歷讓他們認(rèn)識(shí)到，商家的成功經(jīng)營(yíng)可以使商業(yè)物業(yè)的價(jià)值大幅度增長(zhǎng)，但是作為物業(yè)租賃者的商家并不能分享其帶來(lái)的收益自營(yíng)類客戶都是商業(yè)精英，較為理性，對(duì)商業(yè)有著自己獨(dú)到的理解，他們深深的懂得：開發(fā)商對(duì)商業(yè)的投入對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)能否成功至關(guān)重要。自營(yíng)類客戶將是項(xiàng)目另一重要潛在客戶群自營(yíng)類客戶特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良49核心客戶重要客戶游離客戶核心客戶：自住型客戶崇尚都市氛圍，關(guān)注項(xiàng)目所處地段，樂(lè)于享受高檔的物業(yè)管理和服務(wù)，或有創(chuàng)業(yè)計(jì)劃。重要客戶：投資客這部分客戶支付能力較強(qiáng)，并具有一定的市場(chǎng)判斷能力，看好區(qū)域的升值潛力和本項(xiàng)目的投資價(jià)值，游離客戶：中小型商務(wù)辦公客戶成長(zhǎng)型中小商務(wù)客，咨詢顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)媒體、美容等；既滿足辦公需求，又能保值增值。類型特征描述置業(yè)傾向面積總價(jià)承受力潛在客戶量自用兼投資首次置業(yè)自住客戶好地段，城市生活中小面積一般大純投資投資客戶升值潛力以及租金水平和租住需求小面積強(qiáng)一般商務(wù)辦公中小商務(wù)企業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，看重地段和前景中小型面積為主較強(qiáng)一般核心驅(qū)動(dòng)力：1、對(duì)中心區(qū)商務(wù)環(huán)境認(rèn)同的客戶2、對(duì)項(xiàng)目所處地段認(rèn)同的客戶3、看好項(xiàng)目投資前景的有投資能力的人群公寓的客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶核心客戶：自住型客戶重要客戶：投資客50公寓產(chǎn)品主力客戶分析：自住型公寓客戶城中心低總價(jià)地段優(yōu)越，資源豐富更時(shí)尚現(xiàn)代的生活模式根據(jù)本項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、開發(fā)預(yù)期等綜合考量，項(xiàng)目主力客戶定位為離不開城市生活的城市新銳。“城市新銳一族。年輕、時(shí)尚、精英，信奉自己的生活哲學(xué)需要自己位于城市中心的獨(dú)立居所”

能掙能花，對(duì)總價(jià)在意20-35之間，時(shí)尚精英注重地段與自我，對(duì)房屋投資功能有認(rèn)識(shí)目標(biāo)客戶描述公寓產(chǎn)品主力客戶分析：自住型公寓客戶城中心能掙能花，20-351年齡：目標(biāo)客戶的年齡分布區(qū)間為20-35歲；活動(dòng)區(qū)域：目標(biāo)客戶主要以濱城區(qū)生活、工作為主，部分客戶的分布范圍可能向周邊郊縣擴(kuò)展；消費(fèi)習(xí)慣：將購(gòu)房視為生活獨(dú)立和事業(yè)發(fā)展的標(biāo)志，對(duì)購(gòu)房即為投資的理念比較了解；職業(yè)：企事業(yè)單位中高收入管理人員；高校以及專業(yè)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員和專業(yè)技術(shù)人員；年輕白領(lǐng)和私營(yíng)小業(yè)主……教育程度：目標(biāo)客戶群的普遍具有良好的教育背景，對(duì)新事物的趨向性較強(qiáng)，對(duì)未來(lái)的發(fā)展有自己的獨(dú)立見(jiàn)解和判斷；收入水平：事業(yè)上升期，屬于城市較高收入階層，但消費(fèi)支出大，積蓄不多，支付能力中上；置業(yè)偏好：就是喜歡城市的繁華與熱鬧，在城市中獨(dú)立生活是一種向往，對(duì)居住空間尺度要求不高，但對(duì)居住的位置和可享受的城市資源十分看重。具像描述年齡：具像描述52公寓客戶置業(yè)趨向分析消費(fèi)趨向?qū)⒅脴I(yè)作為現(xiàn)階段的一種投資選擇，既滿足自己獨(dú)立生活的積極需求，又將此看作能獲得穩(wěn)定回報(bào)的生活消費(fèi)之一。支付趨向個(gè)人支付能力一般，對(duì)總價(jià)在意，大都能得到家庭的經(jīng)濟(jì)支援。購(gòu)買特征一方面，注重個(gè)性、品位的體現(xiàn)和居住體驗(yàn)感，因感性需求而產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)。另一方面，對(duì)未來(lái)前景和回報(bào)潛力有自己的判斷。產(chǎn)品要求地段好，配套豐富，外觀（表現(xiàn)形式）形象好、能體現(xiàn)自己的品味與個(gè)性，工藝、服務(wù)狀況良好，情感附加值高。不需要太大的面積，更注重房子之外的資源狀況和生活情趣。服務(wù)要求體現(xiàn)便利的無(wú)憂生活，要求提供的服務(wù)在滿足生活需求的同時(shí)，盡可能的多元化（如租賃服務(wù)）。同時(shí)保證自身生活的私密。公寓客戶置業(yè)趨向分析消費(fèi)趨向?qū)⒅脴I(yè)作為現(xiàn)階段的一種投資選擇，53通過(guò)項(xiàng)目SWOT分析，本項(xiàng)目在商業(yè)定位策略上可以遵循以下策略：周邊商業(yè)林立競(jìng)爭(zhēng)激烈，需錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，差異化主題定位，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；結(jié)合項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀，迎合市場(chǎng)需求，分享本區(qū)域成熟商業(yè)帶來(lái)的商機(jī)；策略1策略2策略3項(xiàng)目規(guī)模不大，須整合各種資源，特色化經(jīng)營(yíng)，吸引客流產(chǎn)品定位（一）——商業(yè)定位定位依據(jù)：政府規(guī)劃：進(jìn)一步完善城市空間布局結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善舊城區(qū)環(huán)境和功能，全方位帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。市場(chǎng)狀況：項(xiàng)目位于渤海七路商圈，商業(yè)氛圍成熟，片區(qū)大型商業(yè)云集，項(xiàng)目周邊缺乏經(jīng)營(yíng)富有特色的商場(chǎng)。消費(fèi)力：本區(qū)域?yàn)闉I州人口流動(dòng)最密集區(qū)域，且交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)，消費(fèi)力十分強(qiáng)大。項(xiàng)目公寓產(chǎn)品：滿足城市年輕白領(lǐng)居住需求，業(yè)主年齡在20—35歲之間，消費(fèi)特征時(shí)尚、前衛(wèi)、沖動(dòng)，他們是項(xiàng)目商業(yè)主力消費(fèi)群體之一。項(xiàng)目物業(yè)條件：項(xiàng)目占地面積較小，商業(yè)規(guī)模不大，無(wú)法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，商業(yè)定位必須差異化。滿足銷售要求：規(guī)劃業(yè)態(tài)的需求面積不大，適合銷售。通過(guò)項(xiàng)目SWOT分析，本項(xiàng)目在商業(yè)定位策略上可以遵循以下策略54為城市新銳服務(wù)的

以運(yùn)動(dòng)、休閑、時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)為特色主題的

個(gè)性的、潮流的中高檔商業(yè)show場(chǎng)位置：項(xiàng)目建成后的地上三層。功能：創(chuàng)造項(xiàng)目最大的利潤(rùn)價(jià)值，可為公寓部分形成相對(duì)的服務(wù)設(shè)施。對(duì)象：運(yùn)動(dòng)、休閑、時(shí)尚show場(chǎng)，針對(duì)城市消費(fèi)熱情最高的新銳階層。業(yè)態(tài)：潮流運(yùn)動(dòng)時(shí)尚用品（如迪卡儂）及商務(wù)配套、銀行、中高檔中餐、西式快餐（必勝客）、瑜珈館、女子會(huì)館、咖啡屋、酒吧、干洗、沖印、音像、便利店（如7-Eleven）等。商業(yè)定位為城市新銳服務(wù)的

以運(yùn)動(dòng)、休閑、時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)為特色主題的

個(gè)55商業(yè)外立面形象——

體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)外立面形象建議做到中檔以上水平，面子工程必須到位；提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個(gè)運(yùn)動(dòng)、休閑、現(xiàn)代的時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)外立面形象——

56外部景觀場(chǎng)景——通過(guò)小型廣場(chǎng)、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達(dá)到吸引客流、聚集人氣的效果外部景觀場(chǎng)景——通過(guò)小型廣場(chǎng)、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達(dá)到57商業(yè)內(nèi)部景觀——

結(jié)點(diǎn)設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強(qiáng)人在商場(chǎng)中的駐留性商業(yè)內(nèi)部景觀——

結(jié)點(diǎn)設(shè)置小品、雕塑景觀58商業(yè)地面鋪裝——

動(dòng)線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會(huì)給人意向不到的效果。通過(guò)空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動(dòng)線指引。商業(yè)地面鋪裝——

動(dòng)線指引性明確的59

戶外廣告形象——

霓虹廣告極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動(dòng)式蓬帳式遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。中距離確認(rèn)：200米外，外墻大型店標(biāo)。近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。戶外廣告形象——

霓虹廣告極大的影響著商場(chǎng)60宜住宜商·Lomo

Studio公寓功能屬性檔次、時(shí)尚產(chǎn)品定位（二）——公寓定位STUDIO英文意思是工作室。概念要素包括：針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè)；相對(duì)于寫字樓面積更?。粚?duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計(jì)；共享一流資源。在國(guó)內(nèi)，STUDIO同時(shí)也作為面向城市年輕精英份子的新型城市公寓得到推廣，多是指位于城市核心地段的、匹配一流物業(yè)服務(wù)的、臥室，起居室，衛(wèi)生間，廚房連在一起的一體化敞開式小型公寓。LOMO本指德國(guó)50年代的一款相機(jī)，最特別的地方在于它的鏡頭，經(jīng)由獨(dú)特彎曲的角度?，F(xiàn)在的LOMO是一種精神。隨意就是潮流，解放傳統(tǒng)就是時(shí)尚。LOMO演變?yōu)橐环N生活態(tài)度。LOMO是屬于城市新銳一族的潮流符號(hào)，是對(duì)自我及所屬圈層的認(rèn)定。氣質(zhì)、客群12層以上做精裝修公寓，以支撐項(xiàng)目高形象站位，針對(duì)目標(biāo)客群的高端層；12層以下做毛坯公寓，低總價(jià)，前期快速打開市場(chǎng)，回籠資金，針對(duì)大部分商住客群。建議：宜住宜商·LomoStudio公寓功能屬性檔次、時(shí)尚產(chǎn)品定61整體定位中高檔產(chǎn)品，高形象占位區(qū)位優(yōu)越，形象好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但存在空白點(diǎn)市場(chǎng)中高端需求項(xiàng)目處在城市核心，城市生活、商業(yè)資源豐富市場(chǎng)高品質(zhì)、高形象的同類型產(chǎn)品少；市場(chǎng)整體處于發(fā)展階段被逐漸激發(fā)的中高檔次公寓市場(chǎng)的實(shí)際需求控制成本中高檔產(chǎn)品高品質(zhì)形象占位產(chǎn)品檔次定位整體定位中高檔產(chǎn)品，高形象占位區(qū)位優(yōu)越，形象好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，62給客戶怎樣的出手理由—

圍繞產(chǎn)品力將價(jià)值打包產(chǎn)品力一個(gè)動(dòng)心的總價(jià)一個(gè)高性價(jià)比的產(chǎn)品一個(gè)值得信賴的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)五、公寓產(chǎn)品力打造建議給客戶怎樣的出手理由—產(chǎn)品力一個(gè)動(dòng)心的總價(jià)一個(gè)高性價(jià)比的63低成本，高形象低成本高形象公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用戶式中央空調(diào)；中央空調(diào)類酒店式建筑外立面形象外立面簡(jiǎn)約，挺拔類幕墻創(chuàng)新，時(shí)尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性激光束形象昭示夜晚燈光建筑外觀形象低成本，高形象低成本高形象公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采64外立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚——使建筑具有強(qiáng)烈的視覺(jué)效果和昭示性，并能節(jié)約成本節(jié)約成本，采用類幕墻，打造類酒店形象；在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感，品質(zhì)感；暖色系，突出召示性、時(shí)尚感我們的建筑不是材料與材料的簡(jiǎn)單拼湊，而是藝術(shù)與技術(shù)的完善結(jié)合。建筑造型處理應(yīng)考慮與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，同時(shí)彰顯項(xiàng)目形象，成為黃河四路的一道風(fēng)景線。對(duì)城市新銳來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。建筑風(fēng)格是產(chǎn)品形態(tài)最直接的表現(xiàn)，建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)水平的提升將會(huì)增加產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。外立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚——使建筑具有強(qiáng)烈的視覺(jué)效果和昭示性，65夜晚燈光的襯托，突顯項(xiàng)目標(biāo)志形象與昭示性成功的建筑夜景照明形成一種獨(dú)特的景觀，并能提升項(xiàng)目形象。白天物業(yè)形象

晚間物業(yè)形象夜晚燈光的襯托，突顯項(xiàng)目標(biāo)志形象與昭示性成功的建筑夜景照明形66不求豪華，但一定要突顯風(fēng)格與細(xì)節(jié)，要貼合公寓產(chǎn)品的定位特性。門廳設(shè)計(jì)盡量體現(xiàn)出檔次與品質(zhì)感，內(nèi)設(shè)門衛(wèi)室、監(jiān)控室、獨(dú)立的電梯間，電梯間開門避免直對(duì)入口。門廳裝修運(yùn)用石材、木材結(jié)合的裝修方法，營(yíng)造溫馨舒適的大廳，造型采用大塊面的公共空間處理手法，適當(dāng)裝飾具有現(xiàn)代風(fēng)格的造型元素，與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)。調(diào)性——都市、休閑、格調(diào)公寓公共空間不求豪華，但一定要突顯風(fēng)格與細(xì)節(jié)，要貼合公寓產(chǎn)品的定位特性。67營(yíng)造與內(nèi)部綠色生態(tài)空間，充分體現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)與特色，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力公共區(qū)綠色生態(tài)空間營(yíng)造與內(nèi)部綠色生態(tài)空間，充分體現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)與特色，提升產(chǎn)品68圣象地板盼盼防盜門

12層以上建議采用精裝修（12層以下毛坯），打造高形象產(chǎn)品品牌的時(shí)尚的休閑的品質(zhì)的（選用大品牌低端產(chǎn)品的方式兼顧品質(zhì)認(rèn)知和成本節(jié)約）可選擇菜單式裝修服務(wù)，滿足不同客戶個(gè)性化需求。采用酒店式入戶門，增強(qiáng)其酒店品質(zhì)感裝修風(fēng)格突出現(xiàn)代、休閑、時(shí)尚風(fēng)格低成本，好形象，大品牌精裝修圣象地板盼盼69小戶型，低總價(jià)，

根據(jù)周邊資源合理布局戶型，爭(zhēng)取價(jià)值最大化公寓戶型根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研與客戶分析，戶型面積以45-60m2為主，包括單間配套及一室一廳，同時(shí)在設(shè)計(jì)中應(yīng)保證戶型方正實(shí)用，便于后期單層平面各戶型的自由靈活組合，滿足不同使用功能客戶對(duì)面積及內(nèi)部空間的差異性需求。面積區(qū)間（m2）35—4545—6060以上合計(jì)面積所占比例25%60%15%100%戶型配比表保證實(shí)現(xiàn)一個(gè)心動(dòng)的總價(jià)小戶型，低總價(jià)，

根據(jù)周邊資源合理布局戶型，爭(zhēng)取價(jià)值最大化70起居室+臥室廚房區(qū)衛(wèi)生間居室面積2846戶型點(diǎn)評(píng)走廊式類酒店產(chǎn)品開放式戶型方正沒(méi)有浪費(fèi)近5米的大面寬還有空間設(shè)計(jì)步入式衣帽間大面積落地窗較為舒適的衛(wèi)生間戶間、戶內(nèi)非承重墻，可自由分割、組合啟示類酒店的零居室戶型，戶型緊湊如有可能，提供步入式衣帽間的功能戶間非承重墻，可以進(jìn)行組合55平米零居室公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)案例步入式衣帽間落地窗起居室+臥室廚房區(qū)衛(wèi)生間居室面積2846戶型點(diǎn)評(píng)走廊式類酒店71起居室廚房區(qū)臥室衛(wèi)生間居室面積20（含餐廳）4156戶型點(diǎn)評(píng)走廊式類酒店產(chǎn)品起居室結(jié)合餐廳、廚房區(qū)設(shè)計(jì)大面積落地窗獨(dú)立臥室較為舒適的衛(wèi)生間戶間、戶內(nèi)非承重墻，可自由分割、組合啟示利用非承重墻，一居室和零居室的靈活轉(zhuǎn)變，宜商宜住75平米零居室公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)案例落地窗落地窗起居室廚房區(qū)臥室衛(wèi)生間居室面積20（含餐廳）4156戶型點(diǎn)評(píng)72自用型客戶關(guān)心的是？？國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)提升及時(shí)的反饋速度貼心與私享與知名物業(yè)公司合作，訂制個(gè)性化的服務(wù)

一個(gè)比家更舒心的地方品牌物管，酒店標(biāo)準(zhǔn)，全方位品質(zhì)服務(wù)物業(yè)管理投資客關(guān)心的是？？代租服務(wù)——為客戶培育市場(chǎng)：對(duì)售出的酒店型公寓實(shí)行代租服務(wù)，為購(gòu)房者節(jié)省精力。可與專業(yè)的租賃中介公司聯(lián)合，保持項(xiàng)目保持穩(wěn)定的客源公寓客戶ＶＩＰ權(quán)益在本項(xiàng)目商業(yè)購(gòu)物，可以享受特殊的折扣在本項(xiàng)目餐飲、健身等場(chǎng)所消費(fèi)，可以享受特殊折扣自用型客戶關(guān)心的是？？國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)提升及時(shí)的反饋速度貼73中央背景音樂(lè)系統(tǒng)；全方位遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng)；中央吸塵系統(tǒng)；中央空氣凈化系統(tǒng)；中央背景音樂(lè)系統(tǒng)中央背景音樂(lè)系統(tǒng)中央吸塵是一種全新的室內(nèi)清潔方式，是一個(gè)由吸塵主機(jī)、吸塵管網(wǎng)、吸塵插座、吸塵軟管及刷頭等組成的一體化的吸塵系統(tǒng)。用戶只需將吸塵軟管插入吸塵插座，通過(guò)手柄上的開關(guān)啟動(dòng)系統(tǒng)，灰塵、蟲螨病菌等都將通過(guò)埋于墻內(nèi)的集塵管道，送到遠(yuǎn)離居住空間的吸塵主機(jī)中。中央吸塵系統(tǒng)智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施中央背景音樂(lè)系統(tǒng)中央背景音樂(lè)系統(tǒng)中央吸塵是一種全新的室內(nèi)清潔74與一般的智能化、安防不同的不僅僅應(yīng)表現(xiàn)在硬件方面（如可提供單棟周界安防監(jiān)控系統(tǒng)、樓界巡更保安系統(tǒng)、內(nèi)部小號(hào)電話直通系統(tǒng)，配備專屬保安加密巡視等），更重要的是細(xì)節(jié)、服務(wù)的處理，如此才足以匹配本項(xiàng)目的定位。安保系統(tǒng)地板采暖24小時(shí)熱水戶式中央空調(diào)與一般的智能化、安防不同的不僅僅應(yīng)表現(xiàn)在硬件方面（如可提供單75東方銀座強(qiáng)化形象識(shí)別性，結(jié)合地段優(yōu)勢(shì)及與目標(biāo)人群的契合六、案名建議借“銀座”表明項(xiàng)目位置，直接突出項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，給客戶價(jià)值信心保障；時(shí)尚感與都市感相結(jié)合，商業(yè)品位與公寓氣質(zhì)相結(jié)合。高端、特色形象定位與我們的主流客戶追求高品質(zhì)、高價(jià)值的購(gòu)買動(dòng)機(jī)相契合；備選案名

鋒尚國(guó)際LOMO森活東方銀座強(qiáng)化形象識(shí)別性，結(jié)合地段優(yōu)勢(shì)及與目標(biāo)人群的契合六、案76定義濱州城市新銳生活方式的新標(biāo)準(zhǔn)都市資源的最大化享有，從居住到休閑到娛樂(lè)到工作到創(chuàng)業(yè)的城市新銳全景平臺(tái)。項(xiàng)目整體形象定位銀座旁·都市中心的標(biāo)志性新銳財(cái)富主場(chǎng)“財(cái)富”：人類歷史上最富有的人，是擁有“資源”的人。位居城市資源最豐盛的地段，即是對(duì)城市財(cái)富的對(duì)大享用，也是創(chuàng)造未來(lái)財(cái)富的最好平臺(tái)。定位詮釋“客戶”：新銳的價(jià)值，往往是他對(duì)財(cái)富的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)。他們熱愛(ài)都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，他們向往都市最繁華的核心區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o握都市的萬(wàn)千變化。于是，他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層。定義濱州城市新銳生活方式的新標(biāo)準(zhǔn)都市資源的最大化享有，從居住77第三部分推售執(zhí)行濱州市恒泰廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷建議報(bào)告112p課件78整體體推售思路實(shí)效營(yíng)銷\招商先行\(zhòng)高舉低打\因地制宜“短、平、快”（高姿態(tài)+低門檻）（不同位置、樓層分期推，價(jià)格差異）（追求實(shí)效，快速旺銷）縮短銷售周期根據(jù)項(xiàng)目小規(guī)模綜合體項(xiàng)目特點(diǎn)及降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、快速回籠資金的終極目標(biāo)，總體推售思路建議：平開高走，先期引爆市場(chǎng)，聚集人氣，小步快跑蓄勢(shì)充分，正式開盤即快速銷售要點(diǎn)：整體體推售思路實(shí)效營(yíng)銷\招商先行\(zhòng)高舉低打\因地79整體推售節(jié)奏首推毛坯公寓，以低總價(jià)公寓實(shí)現(xiàn)前期快速銷售，迅速回收資金精裝公寓蓄勢(shì)，根據(jù)毛坯公寓銷售進(jìn)度與工程進(jìn)度，高調(diào)推出商業(yè)招商先行，引入主力店，銷售充分蓄勢(shì)，在公寓銷售尾盤階段………………火爆推出毛坯公寓2010年10月開始前期蓄勢(shì)；12月正式認(rèn)購(gòu)底商招商10月開始，并開始接受登記精裝公寓2011年4月開始前期蓄勢(shì)；5月正式認(rèn)購(gòu)精裝公寓2011年5月正式認(rèn)購(gòu)底商2011年6月正式認(rèn)購(gòu)整體推售節(jié)奏首推毛坯公寓，以低總價(jià)公寓實(shí)現(xiàn)前期快速銷售，迅速80招商原則主力店原則以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營(yíng)商的招商工作招商先行原則先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時(shí)更好的控制財(cái)務(wù)成本嚴(yán)格控制原則選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求的商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚原則在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時(shí)期，降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場(chǎng)培育招商策略及建議招商原則主力店原則以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行81通用的招商價(jià)格策略：針對(duì)主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價(jià)格。不同因素差異的招商價(jià)格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、位置差異、視覺(jué)效果差異、門面尺寸大小差異、交通動(dòng)線差異等因素制定各商鋪的具體租金價(jià)格租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般1-3年），應(yīng)采取放水養(yǎng)魚的策略，在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)駐門檻和經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營(yíng)。隨著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)步入正軌、在續(xù)簽租賃合同時(shí)，租金逐年遞增，遞增幅度為5%-8%。招商模式招商渠道招商策略坐招+點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、DM單直投、重點(diǎn)商家突破

專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)；行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)及各地商會(huì)；與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。

租金策略促銷策略

針對(duì)商戶的等級(jí)、重要程度和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)、老帶新優(yōu)惠、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、贈(zèng)送廣告位等不同的促銷政策。

通用的招商價(jià)格策略：針對(duì)主力店、次主力店和一般商戶，給予其82類型所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)屬性所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散規(guī)模過(guò)大，一般難以經(jīng)營(yíng)租售特點(diǎn)只租不賣，或自行經(jīng)營(yíng)租售混合或全部銷售全部銷售開發(fā)商要求很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商利潤(rùn)點(diǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分成商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn)投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資快速回收全部投資適用范圍集中商業(yè)（大型百貨、購(gòu)物中心）集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū)臨街鋪面商業(yè)管理類型及特點(diǎn)建議采用大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作類型所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)83商鋪銷售策略

目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，本項(xiàng)目的銷售策略，

建議采用純銷售與帶租約銷售模式純銷售帶租約銷售短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售一般為三年返租一般為十年返租開發(fā)商商鋪投資者租戶其中規(guī)定租期內(nèi)開發(fā)商有權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更由開發(fā)商代租，并明確租期、租金、租戶等1、租約2、銷售合同3商鋪銷售策略目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，本項(xiàng)目的84各類銷售方式分析——純銷售方式優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。各類銷售方式分析——純銷售方式優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資85優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位先租后售，影響銷售進(jìn)度，特別是中小商戶一般在開業(yè)之前才確定下來(lái)，開發(fā)商回籠資金的周期長(zhǎng)；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛。各類銷售方式分析——帶租約銷售優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；劣勢(shì)：鋪位先租后售，影86優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。能堅(jiān)定投資者信心；降低投資門檻，增加客戶層面；3-5年返租期較適中，3-5年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：增加開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。各類銷售方式分析——短期（三年至五年）返租銷售優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與87優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：增加開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。各類銷售方式分析——長(zhǎng)期（十年）返租銷售優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；劣勢(shì)：增加88鋪位劃分原則：鋪位劃分內(nèi)容劃分要求鋪位形式獨(dú)立街鋪+封閉式內(nèi)鋪主力面積建筑面積10—20㎡主次通道主通道2.5m;次通道2m實(shí)用率街鋪≥80%,內(nèi)鋪≥50%獨(dú)立街鋪封閉式內(nèi)鋪鋪位分割建議本項(xiàng)目的鋪位分割采取封閉式內(nèi)鋪的形式鋪位劃分要求：獨(dú)立封閉式內(nèi)鋪比虛擬產(chǎn)權(quán)內(nèi)鋪按揭問(wèn)題上更容易獲得銀行支持；結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，盡量保證銷售鋪位與實(shí)際經(jīng)營(yíng)格局的統(tǒng)一；當(dāng)?shù)叵啦块T限定范圍內(nèi)，商鋪盡可能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，通道寬度設(shè)計(jì)以適合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)為主；鋪位實(shí)用率為當(dāng)?shù)赝顿Y者接受范圍內(nèi)；鋪位劃分原則：鋪位劃分內(nèi)容劃分要求鋪位形式獨(dú)立街鋪+封閉式內(nèi)89“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃

主要針對(duì)商鋪人氣不足時(shí)，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，可即時(shí)推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，開發(fā)商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購(gòu)買的商鋪總價(jià)的1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的2個(gè)月稅收全免或其他形式。商鋪批發(fā)優(yōu)惠根據(jù)多年多地的操盤經(jīng)驗(yàn)，相當(dāng)多的客戶的消息來(lái)源是親友之間的訊息交流，而購(gòu)買商鋪客戶之中也有不少是相互認(rèn)識(shí)。由此可引發(fā)一個(gè)新的營(yíng)銷策略——發(fā)動(dòng)散客的積極性，形成“集團(tuán)批發(fā)優(yōu)惠”。如：一次性認(rèn)購(gòu)三間以上商鋪的，可以給予較大折扣優(yōu)惠，促使已有購(gòu)買意向的客戶自發(fā)鼓動(dòng)更多的親友加入買家行列。拍賣銷售主要在初始開盤階段，可采取拍賣銷售方式制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，既可聚集旺盛的人氣，又可在拍賣叫價(jià)的過(guò)程中，提升商鋪的價(jià)格，抬高地塊的價(jià)值。商鋪特色銷售手段建議在整體銷售策略的基礎(chǔ)上，根據(jù)相應(yīng)銷售階段的銷售問(wèn)題，可即時(shí)性采取的銷售手段。商鋪特色銷售手段建議在整體銷售策略的基礎(chǔ)上，根據(jù)相應(yīng)銷售階段901、市場(chǎng)導(dǎo)向原則清晰市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，在區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，與本項(xiàng)目進(jìn)行比較分析。2、動(dòng)態(tài)變化原則價(jià)格制定并非一成不變，而是根據(jù)工程進(jìn)度和銷售業(yè)績(jī)不斷調(diào)整的過(guò)程，開始的價(jià)格制定會(huì)不斷調(diào)整。3、持續(xù)上調(diào)原則價(jià)格應(yīng)持續(xù)上調(diào)，幅度視情況而定，給客戶形成項(xiàng)目升值潛力巨大的信心。各公寓單位、商鋪的銷售價(jià)格根據(jù)系數(shù)來(lái)調(diào)整。4、差價(jià)原則由于朝向、景觀、樓層、格局、推出時(shí)間的差異，在價(jià)格上也需要有所體現(xiàn)