GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving順馳發(fā)展模式研究對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!部分順馳簡介

第二部分順馳發(fā)展模式初探第三部分順馳的風(fēng)險(xiǎn)分析第四部分順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型第五部分給金地的借鑒內(nèi)容概要對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!部分順馳簡介對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!順馳簡介順馳中國控股有限公司順馳置業(yè)集團(tuán)順馳中國順馳華北集團(tuán)順馳北京集團(tuán)順馳上海集團(tuán)順馳中南集團(tuán)融創(chuàng)集團(tuán)順馳（孫宏斌個人控股）對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!在最先的定位中，順馳主攻華北、華東、中南等區(qū)域，而融創(chuàng)則重點(diǎn)開拓西南、東北區(qū)域，在孫宏斌全國的棋局中，順馳和融創(chuàng)是兩顆棋子，分別在不同區(qū)域發(fā)展，扮演著不同的角色。但自2005年，融創(chuàng)也開始進(jìn)入長三角等順馳的范圍，更于近期與順馳合作開發(fā)蘇州鳳凰城項(xiàng)目。順馳中國與融創(chuàng)之間關(guān)聯(lián)交易甚多，互相擔(dān)?，F(xiàn)象嚴(yán)重。由于信息極度保密，外界更有傳聞順馳中國的部分優(yōu)良資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移到了融創(chuàng)名下。順馳簡介對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!順馳簡介對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略順馳發(fā)展模式初探對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!地區(qū)項(xiàng)目名稱所在區(qū)域占地面積規(guī)劃建面土地價款每畝地價樓面地價獲取時間獲取方式上海順馳藍(lán)灣青浦區(qū)87,92580,78711,8709014692003.09.23招投標(biāo)陽光海岸奉賢區(qū)100,000100,00010,0002003.09.04股權(quán)轉(zhuǎn)讓羅店鎮(zhèn)D1.3寶山區(qū)95,485114,58228,07319624502004.12.09招投標(biāo)羅店鎮(zhèn)D2.3寶山區(qū)116,954140,34534,20919524372004.12.09招投標(biāo)南京濱江奧城河西區(qū)181,942300,00065,30023921772003.11.04掛牌蘇州湖畔天城工業(yè)園區(qū)164,200300,00059,30024119772003.10.22拍賣順馳·鳳凰城工業(yè)園區(qū)897,8841,616,190273,70020316932004.01.06拍賣無錫順馳·天鵝湖濱湖新城733,8891,027,444137,40012513372004.03.25掛牌北京順馳領(lǐng)海大興區(qū)308,700413,60090,50019521882003.12.08拍賣藍(lán)調(diào)國際公寓豐臺區(qū)79,717219,00051,20042823382004.04.13拍賣武漢順馳·泊林東西湖區(qū)173,000216,500石家莊順馳·藍(lán)郡市中心區(qū)186,264335,27559,70021417812003.09.19掛牌荊州太陽城荊州市區(qū)255,708255,70816,200422004.01.12掛牌晉中城市藝墅榆次區(qū)160,300200,90010,0002003.11.14協(xié)議出讓鄭州鄭東大街鄭東新城753,700600,00053,790488972004.04.22掛牌洛陽洛南大街洛陽新區(qū)205,754205,75410,600342004.04.25拍賣聊城藍(lán)灣星嶼高唐市153,300200,0002004.03.26招投標(biāo)青島順馳.藍(lán)水假期膠州市251,850251,85013,600362004.10.19拍賣濟(jì)南未定名191,600191,6002004.12.13股權(quán)轉(zhuǎn)讓天津奧林匹克中心南開區(qū)460,840550,000175,15025331852003.08.07拍賣其他項(xiàng)目各區(qū)縣2,500,0003,000,000350,000對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!(1)企業(yè)起步階段的需要回頭再看2003~2004年順馳那種高舉高打在公開市場拿地的方式，不難發(fā)現(xiàn)，這其實(shí)是基于其從地域性開發(fā)商走向全國性開發(fā)商戰(zhàn)略起步的個步驟。如此大造聲勢，極好地迎合了媒體獵新的需求，能為順馳起到提高知名度、展示實(shí)力、占有土地資源、增強(qiáng)政府信任、為海外上市打下基礎(chǔ)的作用。從結(jié)果看來，除了上市由于多種原因暫時沒有實(shí)現(xiàn)之外，其他都取得了非常好的進(jìn)展。起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!(2)獨(dú)到的戰(zhàn)略性判斷②對地塊價值前瞻性的戰(zhàn)略判斷順馳以高價拿地，其中肯定有強(qiáng)勢切入的考慮，有時候在進(jìn)入某一個城市之初，成本不會是它考慮的重點(diǎn)。但地產(chǎn)商的角色注定，從長遠(yuǎn)來看，順馳是必需要考慮每一塊宗地的成本支出的，利潤必然是它追求的最大目標(biāo)。因此除了強(qiáng)勢切入的原因之外，順馳敢于高價拿地的另外一個重要原因，應(yīng)該就是對土地價值的準(zhǔn)確預(yù)估。起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略順馳發(fā)展模式初探對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!(1)以現(xiàn)金流為核心的資金管理①整個集團(tuán)保持較少現(xiàn)金儲備，賬上決不留多余錢。②地價款由集團(tuán)集中支付。一線公司項(xiàng)目現(xiàn)金流服務(wù)于集團(tuán)現(xiàn)金流而不是項(xiàng)目本身：①保持現(xiàn)金流入量，加速項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，提前資金回款。②限制現(xiàn)金流出量。③一線公司會努力尋找現(xiàn)金流理想的項(xiàng)目。④子公司層面的融資。⑤工程部門高工作效率和高負(fù)荷的工作。順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!(3)中介與開發(fā)聯(lián)動1994年起家于房地產(chǎn)代理的順馳，十年后的今天并未放棄二手房業(yè)務(wù)。順馳在三級市場爭當(dāng)，恰恰為其在二級市場的拼搏打下了深基。一方面，順馳中介業(yè)務(wù)為順馳的地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)了部分資金，更要重要的是，順馳通過房地產(chǎn)中介代理真正把握住了行業(yè)脈搏，充分獲取了比普通市場調(diào)研還要準(zhǔn)確翔實(shí)的各地市場信息，為集團(tuán)的戰(zhàn)略判斷提供了依據(jù)。時至今日，順馳的中介連鎖與地產(chǎn)開發(fā)的互動，已經(jīng)是順馳打拼全國市場的王牌之一，這在一般地產(chǎn)企業(yè)，是很難做到也是很難模仿的。順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!順馳深入骨髓的現(xiàn)金流管理，必需要速度來支撐?？焖匍_發(fā)與周轉(zhuǎn)策略地區(qū)項(xiàng)目名稱占地面積規(guī)劃建面土地獲取時間A開工時間B開盤時間CB－AC－A上海順馳藍(lán)灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200300,0002003.10.222004.06.12234無錫順馳·天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領(lǐng)海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍(lán)調(diào)國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158荊州太陽城255,708255,7082004.01.122004.07.25195晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽洛南大街205,754205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!拿地前期準(zhǔn)備充分順馳大多數(shù)項(xiàng)目在拿地之前就完成了很具體的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，一旦取得土地，就可以迅速開發(fā)。允許前期高額設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)用的存在，順馳不認(rèn)為這是成本上無謂支出，即使最終并未摘到該土地?？焖匍_發(fā)與周轉(zhuǎn)策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!注重政府關(guān)系順馳在各地都非常注重政府關(guān)系，以確保項(xiàng)目快速開發(fā)，包括用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、預(yù)售證等等，也有利于違規(guī)之后的一些后期處理?？焖匍_發(fā)與周轉(zhuǎn)策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!各環(huán)節(jié)員工高負(fù)荷、高強(qiáng)度地工作順馳員工高負(fù)荷的工作強(qiáng)度是出了名的，“女人是男人、男人是牲口”的口號就是順馳獨(dú)創(chuàng)的！奧城項(xiàng)目期40萬平米，由20個工程人員完成，人均2萬平方米；而金地東莞項(xiàng)目期10萬平方米是由10個工程人員完成的，人均1萬平方米。與這種工作強(qiáng)度相對應(yīng)的，是順馳具有相當(dāng)誘惑力的薪酬水平。據(jù)集團(tuán)資金管理中心了解，相同崗位的員工，在順馳的收入比萬科等同類公司高出50~100%?？焖匍_發(fā)與周轉(zhuǎn)策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!資金鏈風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)順馳的風(fēng)險(xiǎn)分析對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!順馳的現(xiàn)金流管理，是他們賴以自豪的一個絕招，但這個絕招不外乎兩個：一是“推”，二是“快”。推，是推遲地價支付——推遲首付款時間并合理拉長后續(xù)付款。但大多數(shù)時候地價的各期付款時間是出讓合同中明確規(guī)定了的，順馳并不是想推就能推，其采取的辦法就是進(jìn)行政府公關(guān)。第二推，是推遲工程款支付。順馳風(fēng)險(xiǎn)分析——政策風(fēng)險(xiǎn)對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!“推”和“快”的核心，就是依賴部分的“違約”和“違章”。順馳的這種做法，正在考驗(yàn)各地政府的房地產(chǎn)業(yè)管治能力，考驗(yàn)政府土地轉(zhuǎn)讓合約執(zhí)行能力、考驗(yàn)政府對于項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)督能力、考驗(yàn)政府人員本身的公正精神、考驗(yàn)政府的房地產(chǎn)管理前瞻能力、考驗(yàn)政府對相關(guān)利益方的保護(hù)能力。在地方政府逐漸向公開、透明、規(guī)范、制度化、服務(wù)型的邁進(jìn)過程中，順馳的政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐步形成。順馳風(fēng)險(xiǎn)分析——政策風(fēng)險(xiǎn)對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第四部分順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!2005年5月11日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，加大了對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。這個政策過去存在，如今再次強(qiáng)調(diào)，表明國家將加大執(zhí)法力度。而順馳目前的土地儲備大多是在2003年拿下的，多在政策調(diào)控之列。如果政策真正執(zhí)行到位，順馳可能面臨土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)的雙重壓力。這是外界對順馳的一大質(zhì)疑。宏觀調(diào)控對順馳的影響對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!地區(qū)項(xiàng)目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間項(xiàng)目開盤時間備注上海順馳藍(lán)灣87,92580,7872003.09.232004.06.19基本售完（17/474）陽光海岸估100,000約100,0002003.09.042004.09.126.6萬平方米取得預(yù)售證，公寓（8/357），別墅共19套未售羅店鎮(zhèn)D1.3地塊95,485114,5822004.12.092005年下半年動工羅店鎮(zhèn)D2.3地塊116,954140,3452004.12.092005年下半年動工南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.07.1013萬平方米取得預(yù)售證已售83%（167/941）蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12一期約15萬平方米，已售80%（247/1208）順馳·鳳凰城897,8841,616,1902004.01.062004.10.30順馳+融創(chuàng)共同開發(fā)無錫順馳·天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18北京順馳領(lǐng)海308,700413,6002003.12.082004.06.12順馳·藍(lán)調(diào)國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18武漢順馳·泊林173,000216,5002005.03.28石家莊順馳·藍(lán)郡186,264335,2752003.09.192005.06.14荊州太陽城255,708估255,7082004.01.122004.07.25晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.05.15鄭州鄭東大街753,700600,0002004.04.222004.10.16洛陽洛南大街205,754估205,7542004.04.252004.09.01聊城藍(lán)灣星嶼153,300200,0002004.03.26青島順馳.藍(lán)水假期約251,850估251,8502004.10.192005.05.21濟(jì)南未定名191,600估191,6002004.12.13天津天津奧林匹克中心460,840550,0002003.08.07對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!宏觀調(diào)控對順馳的影響順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!剛剛執(zhí)掌帥印的汪浩在接受記者采訪的時候說：順馳的戰(zhàn)略調(diào)整將主要體現(xiàn)在三個方面：要改變戰(zhàn)略和公司形象，從過去規(guī)?？焖贁U(kuò)張改變成更加注重穩(wěn)健與持續(xù)發(fā)展、更加注重系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；把依靠領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)而不是依靠一兩個人做事的文化執(zhí)行得更徹底，特別是盡快推出并造就一批新的領(lǐng)導(dǎo)人，而不是把企業(yè)的發(fā)展系于一兩個人身上；管理機(jī)制、組織架構(gòu)的創(chuàng)新和領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)知識結(jié)構(gòu)的改進(jìn)，并因此促進(jìn)公司專業(yè)化水平的迅速提高。順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!第五部分給金地的借鑒對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!順馳今天所取得的成功，以及順馳在很多方面所體現(xiàn)出來的優(yōu)秀，最根本的原因，不在其他，而是因?yàn)轫橊Y制定了自己清晰的戰(zhàn)略，而且能夠毫不妥協(xié)堅(jiān)定不移地執(zhí)行下去。順馳之前的戰(zhàn)略異常清晰——高速擴(kuò)張戰(zhàn)略+聚焦戰(zhàn)略，其余的一切，都是緊緊圍繞這個戰(zhàn)略有條不紊地展開的，包括企業(yè)文化和核心價值觀的建設(shè)、2003年一系列大張旗鼓的攻城略地、高度關(guān)注現(xiàn)金流、充分授權(quán)，等等。不得不承認(rèn)，這一戰(zhàn)略整個順馳上下都執(zhí)行的非常徹底非常成功，這也才有了今天的順馳。金地需要一個更加更加清晰的戰(zhàn)略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!相比而言，金地的整個戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得有些模糊。目前集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃基本上只是停留在設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)階段，至于怎樣去實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)、怎樣去執(zhí)行戰(zhàn)略，關(guān)注面甚少。在這些方面，金地相比順馳還是略有差距，是應(yīng)該有所反思并作出積極轉(zhuǎn)變的。金地需要一個更加清晰的戰(zhàn)略，并切實(shí)執(zhí)行。金地需要一個更加更加清晰的戰(zhàn)略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的形成過程涉及眾多行業(yè)和環(huán)節(jié)，開發(fā)商就是一個“系統(tǒng)集成商”，將土地、資金、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)、管理、環(huán)境等各種資源組合成自己的產(chǎn)品，并且通過營銷等服務(wù)最大限度地實(shí)現(xiàn)自己的市場價值。房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化分工和房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)化已是大勢所趨，未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商最大價值的關(guān)鍵因素就是組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力。我們把房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力界定為資源整合能力與創(chuàng)新能力，創(chuàng)新能力更是核心競爭力的靈魂。這里的“創(chuàng)新”包括了市場創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，還有一個重要的發(fā)展模式創(chuàng)新。培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力——創(chuàng)新對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!無獨(dú)有爾，萬科也將2005年定位成“顛覆、引領(lǐng)、共生”年，其本質(zhì)就是廣泛而深刻的變革與創(chuàng)新，其核心就是要顛覆企業(yè)自己，改變企業(yè)原來的狀態(tài)，要重新作為行業(yè)的領(lǐng)跑者，繼續(xù)向前，最終再次確立自己的主導(dǎo)地位。萬科的這場變革，與順馳的創(chuàng)新之舉，雖則形式不一，卻有異曲同工之妙——同樣選擇走一條不同尋常的創(chuàng)新變革之路。培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力——創(chuàng)新對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!金地需要一個更加更加清晰的戰(zhàn)略培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力——創(chuàng)新其它方面的借鑒給金地的借鑒對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!必須更加追求開發(fā)效率項(xiàng)目名稱土地簽約時間A開工時間B開盤時間CB－A(月)C－B(月)C－A(月)格林春曉2002-092003-052003-1286.514.5格林春岸2002-122003-062003-125.5611.5格林世界2003-022004-082005-0618.51028.5未來域2003-032004-072005-05169.525.5順馳平均值3.23.56.7對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!對于一個進(jìn)行全國性擴(kuò)張的企業(yè)來說，現(xiàn)金流的管理已經(jīng)顯的異乎尋常的重要。雖然順馳的現(xiàn)金流管理模式，有著前面我們所分析的種種不合理甚至是不合法之處，但其運(yùn)用、調(diào)配資金的高效，多項(xiàng)目之間資金的付款、開發(fā)、貸款和回款的快速調(diào)度，倒是確實(shí)值得我們金地深思與學(xué)習(xí)的。應(yīng)該更加注重現(xiàn)金流管理對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!與順馳員工高負(fù)荷的工作強(qiáng)度緊密聯(lián)系在一起的，是其具有相當(dāng)誘惑力的薪酬水平以及完善的激勵機(jī)制。相對而言，金地目前的薪酬水平以及激勵機(jī)制還是很不夠的，集團(tuán)雖然已經(jīng)在考慮這些問題，卻遲遲不見正式制度的出臺。真正的人才對于地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，而薪酬及其對應(yīng)的激勵機(jī)制，作為企業(yè)吸引、保留和激勵員工的重要工具，如何依據(jù)人力資本的特點(diǎn),設(shè)計(jì)與之相適應(yīng)的薪酬體系和激勵制度,已經(jīng)成為企業(yè)有效管理人力資本的關(guān)鍵。完善企業(yè)薪酬以及激勵機(jī)制對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!順馳于1994年在天津成立，以房地產(chǎn)中介代理起家，之后開始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團(tuán)，具有一級開發(fā)資質(zhì)。2003年，順馳創(chuàng)始人孫宏斌另外成立融創(chuàng)集團(tuán)，此后逐漸淡出順馳。而為配合原定于2004年年中的香港上市，原順馳也于同年改組為“順馳中國控股”，旗下?lián)碛小绊橊Y中國”與“順馳置業(yè)”。順馳簡介對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!順馳中國控股（SUNCO）：開曼群島注冊，孫宏斌作為大股東持有70%股份，在北京、上海等地?fù)碛谐^35個地產(chǎn)項(xiàng)目，04年的全年銷售回款95億。計(jì)劃最快2005年下半年完成港股IPO。融創(chuàng)集團(tuán)（SUNAC）：注冊地為天津，孫宏斌個人持有100%股份，在重慶、成都、天津、長春擁有5個項(xiàng)目，04年銷售收入25億。順馳簡介對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!順馳簡介順馳中國2004年各地區(qū)銷售回款額（單位：億元）華北集團(tuán)北京集團(tuán)上海集團(tuán)中南集團(tuán)總計(jì)601120495對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!第二部分順馳發(fā)展模式初探對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!2003年7月20日，在北京昌平金池蟒山會議中心，順馳開了一個連續(xù)達(dá)17個小時的會議，全國化戰(zhàn)略由此確立。自此，順馳全國性的異地快速擴(kuò)展大張旗鼓展開。截至2005年4月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，順馳中國在短短20個月的時間內(nèi)除天津外已經(jīng)進(jìn)入14個城市，在建以及待建項(xiàng)目總數(shù)超過34個，土地儲備面積約806萬平方米，規(guī)劃建筑面積約1032平方米，銷售回款更從02年的15億、03年的40億，飛速擴(kuò)大到04年的95億。起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!順馳這種近似瘋狂的規(guī)模擴(kuò)張、高價拿地，看似不可思議，實(shí)則有著堅(jiān)實(shí)的戰(zhàn)略支撐。企業(yè)起步階段的需要獨(dú)到的戰(zhàn)略性判斷①企業(yè)戰(zhàn)略機(jī)遇期的判斷②對地塊價值前瞻性的戰(zhàn)略判斷起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!(2)獨(dú)到的戰(zhàn)略性判斷①企業(yè)戰(zhàn)略機(jī)遇期的判斷對行業(yè)成長空間和發(fā)展規(guī)律的清晰判斷，對企業(yè)所面臨的戰(zhàn)略機(jī)遇期的深刻體會，是順馳一系列超常規(guī)舉動的邏輯起點(diǎn)。2003、2004年對房地產(chǎn)企業(yè)而言，正是一個千載難逢的戰(zhàn)略機(jī)遇期，這個時機(jī)抓住了，企業(yè)就有可能有一個爆發(fā)式的超常規(guī)成長；反之，機(jī)會將失之交臂。順馳適時發(fā)出了“逆勢而上，順馳飛揚(yáng)”的聲音，加快速度大力向全國各區(qū)域市場進(jìn)軍。起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!(2)獨(dú)到的戰(zhàn)略性判斷②對地塊價值前瞻性的戰(zhàn)略判斷起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略項(xiàng)目名稱所在區(qū)域占地面積容積率規(guī)劃建面土地總價每畝地價樓面地價獲取時間湖畔天城蘇州工業(yè)園區(qū)164,2001.8300,00059,30024119772003.10.22鳳凰城蘇州工業(yè)園區(qū)897,8841.81,616,190273,70020316932004.01.06中海地塊1蘇州工業(yè)園區(qū)130,0661.8234,11980,50041334382004.04.21中海地塊2蘇州工業(yè)園區(qū)72,3460.857,87725,00023043192004.11.24寧波雅戈?duì)柼K州工業(yè)園區(qū)255,5392.0511,078141,30036927652004.04.21同類地塊蘇州工業(yè)園區(qū)≥300≥25002004年始對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!(1)以現(xiàn)金流為核心的資金管理單個開發(fā)項(xiàng)目行使“現(xiàn)金—現(xiàn)金”的商業(yè)模式：買地時推遲首付款時間，拉長后續(xù)付款時間，買到地后盡快開工，盡快開盤，盡快回款，也就是說盡量縮短付地款到收房款之間的周期。每個分公司利用多項(xiàng)目操作優(yōu)勢，將資金在各項(xiàng)目的付款、開發(fā)、貸款和回款之間進(jìn)行調(diào)度。作為集團(tuán)財(cái)務(wù)，則是關(guān)注各區(qū)域、各項(xiàng)目的銷售回款和貸款完成情況，在集團(tuán)范圍內(nèi)調(diào)劑資金。順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!(2)多元的融資渠道目前，順馳的主要融資渠道為銷售回款、銀行貸款、信托基金、股權(quán)合作甚至尋求民間貸款。①銷售回款②

銀行貸款③房地產(chǎn)信托、國內(nèi)外基金④與其他公司合作⑤民間融資⑥尋求香港上市順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!起步階段的大規(guī)模擴(kuò)張策略順馳特有的商業(yè)運(yùn)營模式快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略順馳發(fā)展模式初探對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!上表中的十個項(xiàng)目，從簽訂土地使用合同到項(xiàng)目開工平均歷時97天，而至開盤預(yù)售則平均歷時202天，平均6個半月的開發(fā)回款周期順馳是這樣達(dá)到的：拿地前期準(zhǔn)備充分盡可能的提前建設(shè)注重政府關(guān)系最大限度加快工程進(jìn)度各環(huán)節(jié)員工高負(fù)荷、高強(qiáng)度地工作快速開發(fā)與周轉(zhuǎn)策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!盡可能的提前建設(shè)四證沒有拿全之前，在保持各項(xiàng)報(bào)批進(jìn)度的同時，就開始施工建設(shè)，允許存在一定違規(guī)行為，愿意承受帶來的政府部門罰款風(fēng)險(xiǎn)?？焖匍_發(fā)與周轉(zhuǎn)策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!最大限度加快工程進(jìn)度在科學(xué)、合理施工的前提下，最大限度地加快工程進(jìn)度，盡可能使用并行施工方式。順馳在這方面也有失誤，比如趕工造成“太陽城”項(xiàng)目質(zhì)量問題比較嚴(yán)重，影響了消費(fèi)者口碑與產(chǎn)品美譽(yù)度?？焖匍_發(fā)與周轉(zhuǎn)策略對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!第三部分順馳的風(fēng)險(xiǎn)分析對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!高速擴(kuò)張和過度負(fù)債決定了順馳的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)形成，這正是順馳目前所面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)，也是外界對順馳最為質(zhì)疑之處。(1)順馳已經(jīng)積壓了很多到期未付地價款、貸款和工程款，表現(xiàn)出較大的資金缺口。(2)順馳的資金鏈過于緊繃，即便其財(cái)務(wù)掌控能力再高超，整個財(cái)務(wù)體系也經(jīng)不起開發(fā)隊(duì)伍對某個或某幾個項(xiàng)目的判斷失誤和操作不當(dāng)。一旦出現(xiàn)判斷失誤或者操作不當(dāng)，順馳資金鏈的斷裂也就近在眼前了。順馳風(fēng)險(xiǎn)分析——資金鏈風(fēng)險(xiǎn)對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!順馳的現(xiàn)金流管理，是他們賴以自豪的一個絕招，但這個絕招不外乎兩個：一是“推”，二是“快”?？欤褪潜M快開工、盡快開盤。但開工和開盤必需要一定周期，要證件齊全履行過審批手續(xù)才能開工；預(yù)售也要達(dá)到一定工程進(jìn)度，五證齊全，順馳通常并不能完整地履行完這些手續(xù)。而且這里有一個死循環(huán)，順馳的模式是收到銷售款才去付地價款，而政府規(guī)定未如約付足地價款不準(zhǔn)開工和銷售。順馳如何打破這個死循環(huán)呢？答案有二：仍然是政府公關(guān)，第二就是違章開工、銷售，并愿意承擔(dān)相應(yīng)罰款。順馳風(fēng)險(xiǎn)分析——政策風(fēng)險(xiǎn)對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!(1)授權(quán)過度帶來的決策風(fēng)險(xiǎn)，假公濟(jì)私的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，缺乏制度化的薪酬和升職制度，這些都影響著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。(2)企業(yè)的高速擴(kuò)張所必然帶來的管理資源單薄以及管理人員素質(zhì)數(shù)量跟不上，導(dǎo)致設(shè)計(jì)錯誤、工程質(zhì)量低劣、客戶投訴也就在所難免。(3)順馳大量依靠施工單位墊資、拖欠工程款，導(dǎo)致的一個直接后果就是——工程質(zhì)量很難得到保證。順馳風(fēng)險(xiǎn)分析——管理風(fēng)險(xiǎn)對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!宏觀調(diào)控對順馳的影響順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型順馳的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!順馳的資金鏈更是一直為業(yè)界所質(zhì)疑。順馳已有項(xiàng)目的土地款總額約需150億元，這筆資金在2005年年底之前基本上都是要依靠自有資金支付完的。在目前整體宏觀政策收緊的前提下，其銀行貸款能力實(shí)在不容樂觀。而順馳自己公開承認(rèn)，其已經(jīng)將按月編制現(xiàn)金流量計(jì)劃改為按周編制，可見其資金鏈的確已經(jīng)到了捉襟見肘的地步。在目前市場趨緊的宏觀大勢下，順馳的資金鏈真的會斷嗎？宏觀調(diào)控對順馳的影響對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!從上表不難看出，順馳大多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)在2004年開工并且開盤，未開盤的項(xiàng)目并不多，土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)的壓力不是很大。2004順馳開盤的項(xiàng)目銷售情況大多不錯，95億元的回款也部分驗(yàn)證了這個觀點(diǎn)。2005年3月和5月，順馳就天津項(xiàng)目、無錫項(xiàng)目分別與中遠(yuǎn)、綠地達(dá)成了合作開發(fā)協(xié)議，這應(yīng)該也是宏觀調(diào)控下的順馳為了降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的一大舉措。我們初步認(rèn)為2005年順馳資金鏈斷裂的可能性不大。宏觀調(diào)控對順馳的影響對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!2003年順馳高舉高打的拿地方式，主要是基于順馳從一個地域性開發(fā)商走向全國性開發(fā)商的戰(zhàn)略起步的個步驟。如此大造聲勢，能為順馳起到提高知名度、展示實(shí)力、占有土地資源和為海外上市打下基礎(chǔ)的作用。2004年順馳開始組織結(jié)構(gòu)的重組，分立了順馳中國和順馳置業(yè)，進(jìn)入2005年，公司元老孫宏斌和張桂宗也都先后退出了管理層，這也是在組織機(jī)構(gòu)再造后的人力資源重組。如此短的時間內(nèi)，順馳發(fā)生了這么多演變，反應(yīng)了順馳有著非常強(qiáng)的戰(zhàn)略執(zhí)行力和自我更新追求，更重要的是，順馳已經(jīng)正式開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!從某種角度而言，順馳將要進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整正是過去順馳在發(fā)展中存在的不足之處，順馳決策層顯然已經(jīng)充分認(rèn)識到了企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，這也是此前媒體及業(yè)內(nèi)人士反復(fù)質(zhì)疑的。現(xiàn)在的順馳，管理細(xì)節(jié)的改進(jìn)、資金安全和風(fēng)險(xiǎn)控制將被放在首位。順馳的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!金地需要一個更加更加清晰的戰(zhàn)略培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力——創(chuàng)新其它方面的借鑒給金地的借鑒對順馳發(fā)展模式的研究(金地集團(tuán))共66頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!國內(nèi)目前的地產(chǎn)企業(yè)，還鮮有順馳這樣重視戰(zhàn)略思考的。它始終敏銳地關(guān)注宏觀環(huán)境、行業(yè)政策的變化，并抓住時機(jī)、堅(jiān)決執(zhí)行自己的戰(zhàn)略。2003年土地政策才剛剛放開，當(dāng)更多的企業(yè)仍處于觀望猶豫階段的時候，順馳已經(jīng)