某五星級酒店可行性研究報(bào)告

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5

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7

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12

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18

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第一章 總 論1.1

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：貴州某五星級酒店項(xiàng)目地址：貴州省某市1.2

項(xiàng)目概況處于某市商業(yè)中心的中心地段。商業(yè)中心標(biāo)志性建筑，也將會提升某市區(qū)的整體形象。1.3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)（1）《貴州省

94

裝修定額》（3）《旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（4）酒店建設(shè)項(xiàng)目市場發(fā)展前景預(yù)測（5）項(xiàng)目周邊實(shí)際調(diào)查情況（6）其它相關(guān)資料1.4

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)：項(xiàng) 目1：占地面積2：總建筑面積3：容積率4：綠化率5：層數(shù)6：地下車位

指

標(biāo)2623

㎡28532

㎡5.7930.37%26F17

備

注含地下室地下

1

25

層（2）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資：11580

萬元預(yù)計(jì)建設(shè)期：1

年1.5

結(jié)論領(lǐng)和帶動了酒店行業(yè)的發(fā)展，同時也展現(xiàn)了貴賓接待，會展，商務(wù)，

4

十分顯著。因此，本項(xiàng)目是可行的。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1

項(xiàng)目建設(shè)背景著城市旅游，休閑，會展的現(xiàn)代化高檔次消費(fèi)需要，已成為某五星級酒店的重點(diǎn)項(xiàng)目。2.2

項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)本區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展本項(xiàng)目建成后的營業(yè)收入將由住宿，娛樂，餐飲，會議及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位的消費(fèi)。上述服務(wù)項(xiàng)目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時，本項(xiàng)目的建設(shè)﹑落成，可以拉動當(dāng)?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展，同時，可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)矛盾，有利于社會和諧發(fā)展，起到繁內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速崛起。 本項(xiàng)目提高了某市高端接待的接待能力作為某市的高星級酒店之一，加強(qiáng)加大了的某市的整體接待能力。 項(xiàng)目落成將帶動本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展更多同行取經(jīng)借鑒，完善自身管理，營銷等體系，以帶動本地區(qū)酒店行業(yè)更先進(jìn)的發(fā)展。 3.1

項(xiàng)目選址及評價(jià)其周邊商業(yè)配套齊全，是酒店投資的最佳位置。3.2

交通環(huán)境本項(xiàng)目交通便利，距離商業(yè)中心，醫(yī)療，行政、火車站、汽車站都十分便捷。第四章 項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)模4.1

項(xiàng)目定位分析（1）行業(yè)分析：本市現(xiàn)有各大酒店概況

等休閑娛

個風(fēng)格各

異的餐廳

分析結(jié)論：店，因此在四星級，五星級酒店的競爭上基本不存在，給我們未來的項(xiàng)目提供了足夠大空間。的投資項(xiàng)目提供了會議發(fā)展的空間和展開差異化競爭的機(jī)會。修風(fēng)格，以及規(guī)模參差不齊，不能夠滿足顧客的多方面需求，不能承載一個城市的對外接待形象展示功能。足旅客對各地方不同餐飲口味的需求。修，適應(yīng)目前的發(fā)展。這樣使酒店經(jīng)營發(fā)展會受到一定得局限性。尤涉外型商務(wù)酒店經(jīng)營影響會越來越明顯?？腿后w，故而爭取到更大的市場份額。（2）市場分析：一：政府會議選址成難題隨著某市每年政府會議的召開，眾多參會者從各地縣匯集到此，但是某市沒有一家酒店可以同時滿足“兩會”會議召開，參會者住宿來了極大的不便，每年政府的會議很多，這也只是其中的一個縮影，然而卻沒有一家酒店可以承接政府的大中型會議，也只是一個縮影。每年有大大小小的經(jīng)銷商會議，企業(yè)商務(wù)會議，這么大的市場空間，卻很難有酒店去承接。這也為本項(xiàng)目的市場發(fā)展提供了很大的空間。二：外地旅游觀光客避暑旅游城市的重點(diǎn)之一，加上周邊旅游景點(diǎn)眾多，馳名中外。隨著游客的多方面需求。三：外地投資商進(jìn)行項(xiàng)目考察。他們考察的范圍不光是項(xiàng)目本身，還有軟環(huán)境，以及未來有可能舉辦展會，商務(wù)談判，會議的選址問題。本市高檔次酒店幾乎沒有，作為某市開發(fā)的整體配套設(shè)施，它的投資開發(fā)勢在必行。都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游，商務(wù)會議，會展，政府接待等多方面高層次需要，這也同事為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了可發(fā)展的思路。（3）本項(xiàng)目定位為:五星級商務(wù)酒店（4）功能定位:以住宿為主，商務(wù)會議，會展為核心業(yè)務(wù)的多功能商務(wù)酒店。（5）形象定位：某市標(biāo)志性建筑。建筑風(fēng)格與商業(yè)街整體風(fēng)格協(xié)調(diào)，統(tǒng)一，突出大方，高檔次的建筑特征。

4.2

項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目定位及功能劃分，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑面積：

28532

㎡（地上

26960

平方，地下

1572

平方）4.3

項(xiàng)目功能分類本項(xiàng)目總建筑面積約28532

平方米，其中：客房部分：11544

平方米，占總建筑面積的

42%，客房設(shè)置包括公用設(shè)施部分：15416

平方米，占總建筑面積的

54%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯地下室部分：1572

平方米，占總建筑面積的4%，包括：停車場、倉庫等。第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃5.1

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目1：占地面積2：總建筑面積3：容積率4：綠化率5：層數(shù)6：地下車位

指

標(biāo)2623

㎡28532

㎡5.7930.37%26F17

備

注含地下室地下

1

24

層5.2

建設(shè)方式貫徹“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國家《質(zhì)量振興綱要》和設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。第六章 投資估算及資金計(jì)劃6.1

項(xiàng)目投資估算總投資估算及構(gòu)成

=場地租憑費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)，本項(xiàng)目總投資估算為

11580

萬元，詳見項(xiàng)目投資估算表。第七章 經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析7.1 經(jīng)營收入預(yù)測本項(xiàng)目為某市第一家五星級商務(wù)酒店，并且建設(shè)在某市中心城區(qū)。收入主要以住宿，餐飲，休閑，娛樂，會議，大中型會展為主。若酒店采用主要收入部分自營，其他部分分包形式經(jīng)營管理。根據(jù)目前某市酒店基本收入情況進(jìn)行預(yù)算：（1）住宿：540

元/天*208*365*75%=3074.8萬元（2）餐飲中餐廳：項(xiàng)目面積大廳包房平均消費(fèi)日人流日收入月收入年收入

數(shù)據(jù)1924

m224

位18

間300

元/人200

人（包括午、晚餐）6

萬元180

萬元2160

萬元宴會廳：項(xiàng)目面積功能廳廚房宴會用餐宴會廳出租日收入月收入年收入

數(shù)據(jù)418.8m600

m900m每周

1

次，每次

20

席，1200

元/席每周

1

天，租金

6000-8000

元0.4

萬元12

萬元144

萬元西餐廳項(xiàng)目面積平均消費(fèi)日人流日收入月收入年收入

數(shù)據(jù)1147

m178

元/人50

人/日0.89

萬元26.6

萬元318.7

萬元（3）

餐飲、娛樂、康體營業(yè)預(yù)算依據(jù)康體中心面積項(xiàng)目

2432m年收入（萬元）

日收入（元）會員消費(fèi)SPA

144273

1222

40007604日人流總計(jì) 417

250

人/日34

11604KTV

娛樂中心項(xiàng)目面積包房大廳演藝吧平均消費(fèi)日人流日收入月收入年收入

數(shù)據(jù)2843

m48

間200

位100

位120

元/人380

人4.56

萬元136.8

萬元1641.6

萬元（4）

會議：120

萬元/年（5）

其他收入：120

萬元/年上述預(yù)測總計(jì)：7995.5

萬元/年7.2

經(jīng)營管理成本預(yù)測根據(jù)客房收入與餐飲，娛樂項(xiàng)目的平均毛利率計(jì)算：經(jīng)營利潤=7995.5*40%=3199

萬元7.3

社會效益分析（1）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目的濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。（2）創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會本項(xiàng)目可提供

300

余人就業(yè)崗位。（3）優(yōu)化某市投資環(huán)境目前某市正處于發(fā)展階段，各大企業(yè)紛紛入駐，對于商務(wù)，會議市投資環(huán)境。第八章 環(huán)境影響評價(jià)8.1

環(huán)境保護(hù)依據(jù)

253

號）》、《建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收管理辦法》等。8.2

環(huán)境影響報(bào)告(1)項(xiàng)目建設(shè)地周邊環(huán)境狀況關(guān)法規(guī)依據(jù)(2)建設(shè)項(xiàng)目對周圍環(huán)境的影響及采取的相應(yīng)措施文件精神，做到周密計(jì)劃、充分論證、嚴(yán)格管理、注重落實(shí)。信譽(yù)好、管理能力強(qiáng)的企業(yè)，進(jìn)行拆遷，做到現(xiàn)場清潔；不污染周圍街道和居民環(huán)境衛(wèi)生，杜絕灰塵、噪音等污染。程中，選用節(jié)能設(shè)備、環(huán)保材料，整體建筑要求冬季保溫性好、夏季隔熱性好，保證投入使用過程中，降低能耗，節(jié)約資源。在施工階段，我們按照相關(guān)要求，在施工管理過程中，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放，按照安全文明工地要求，嚴(yán)格管理。在項(xiàng)目建成運(yùn)營過程中嚴(yán)格按以下措施嚴(yán)格控制各類污染：a、廢水本項(xiàng)目建成后的廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。b、廢氣本項(xiàng)目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無污染物排放，尾氣經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對環(huán)境的污染。c、固體垃圾固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾。辦公及生活產(chǎn)生的固d、綠化措施

CO2行道樹及綠化隔離帶，以營造舒適優(yōu)美的環(huán)境。8.3

環(huán)境評價(jià)境評價(jià)達(dá)標(biāo)，為區(qū)域綜合發(fā)展規(guī)劃樹立良好形象。第九章 項(xiàng)目管理及勞動衛(wèi)生安全9.1

項(xiàng)目管理地塊建筑物拆除、場地“三通一平”

項(xiàng)目報(bào)建、工程勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理、面的管理服務(wù)，保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施。

文件辦事，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，杜絕腐敗事件的發(fā)生。9.2

勞動衛(wèi)生安全本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范中有關(guān)安全衛(wèi)生和勞動保護(hù)的要護(hù)職工的安全和健康。裝置連接，電源進(jìn)線處設(shè)過電壓保護(hù)，插座、供電設(shè)備設(shè)漏電保護(hù)裝置，以保障設(shè)備的安全運(yùn)行和操作人員的安全。b、對建筑物按防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，采用相應(yīng)的保護(hù)措施。對室內(nèi)的金屬管道設(shè)置防雷感應(yīng)和靜電危害的接地保護(hù)措施。統(tǒng)，以保證工作人員有良好的工作環(huán)境。d、對員工定期進(jìn)行體檢，按時發(fā)放員工勞保用品。第十章 資源節(jié)約落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境是基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)作主要著力于建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)約用電等方面。10.1

節(jié)能嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》中的相關(guān)規(guī)定，盡可能采用新技術(shù)、新材料，堅(jiān)決貫徹國家節(jié)能降耗政策方針。10.2

節(jié)水水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中，嚴(yán)格按照《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及某市行業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，作崗位中實(shí)行經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。10.3

節(jié)電(1)光合理的燈具及綠化照明設(shè)施等。(2)采用建設(shè)部推薦的中央空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品。(3)采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。(4)制定節(jié)電管理制度。第十一章 項(xiàng)目經(jīng)營方案11.1

項(xiàng)目管理模式模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系。一些支持。模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理。模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團(tuán)。模式五：委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。投資人可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇項(xiàng)目管理模式。11.2

企業(yè)

CIS

品牌規(guī)劃如自身投資經(jīng)營，那么必須對本企業(yè)進(jìn)行一系列品牌規(guī)劃。在自市場份額。11.3 人員招募與培訓(xùn)運(yùn)行。11.4

組織架構(gòu)設(shè)置董事長事2執(zhí)行董（事2董事辦秘書總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)辦秘書前廳部經(jīng)理客房部經(jīng)理 康樂部經(jīng)理 營銷部經(jīng)理 餐飲部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 人資部經(jīng)理 保衛(wèi)部經(jīng)理 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 采購部經(jīng)理運(yùn)運(yùn)員務(wù)務(wù)牌戶餐餐業(yè)政政事保行行兼中主主經(jīng)廳廳部總主主主心

主主主文管管理主主主廚管管運(yùn)運(yùn)員務(wù)務(wù)牌戶餐餐業(yè)政政事保行行兼中主主經(jīng)廳廳部總主主主心

主主主文管管理主主主廚管管管管廳主管

大堂副理

客房主管

主管

弱

強(qiáng)

給

勞管

管

管

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內(nèi)保主管

消