東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告2010.05東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告2010.05東方漁人碼頭——2010年上海世博會(huì)最重要的配套設(shè)施之—，“東外灘”第一重大工程項(xiàng)目；從政府的支持力度、項(xiàng)目功能定位以及規(guī)劃形象來看，自身是城市頂級(jí)物業(yè)我們的產(chǎn)品物業(yè)類型？我們的市場(chǎng)定位方向？我們的的市場(chǎng)瓶頸是什么，如何相對(duì)應(yīng)解決？我們的價(jià)格及客源定位？東方漁人碼頭——2010年上海世博會(huì)最重要的配套設(shè)施之—，“解決問題一：辦公還是住宅類產(chǎn)品？解決問題一：辦公還是住宅類產(chǎn)品？區(qū)域?qū)傩晕磥砩虅?wù)、居住屬性共同發(fā)展項(xiàng)目名稱：復(fù)興島功能定位：世界級(jí)居住博覽島以體育競(jìng)技、國際金融機(jī)構(gòu)和跨國公司CEO俱樂部、國際著名大學(xué)校長(zhǎng)論壇與學(xué)術(shù)交流等功能為主的，面向社會(huì)開放的特色功能區(qū)項(xiàng)目名稱：東方漁人碼頭功能定位：為上海航運(yùn)中心開展配套服務(wù)的國際采購中心

集濱江商務(wù)、酒店、休閑、娛樂、旅游、居住于一體的特色區(qū)域；東外灘：居住商務(wù)同屬城市頂級(jí)區(qū)位條件。項(xiàng)目名稱：秦皇島路侯船樓項(xiàng)目性質(zhì)：集濱江商務(wù)、酒店、休閑、娛樂、旅游、居住于一體的特色綜合服務(wù)區(qū)目前功能：世博水門未來定位：濱江高端商業(yè)、時(shí)尚平臺(tái)；游船會(huì)所楊浦大橋南浦大橋東外灘區(qū)域?qū)傩晕磥砩虅?wù)、居住屬性共同發(fā)展項(xiàng)目名稱：復(fù)興島項(xiàng)目名稱：宏觀供求住宅供求環(huán)境好于辦公辦公市場(chǎng)常年供大于求住宅市場(chǎng)供求相對(duì)平衡——年平均供求比1.28——無論是政策年，還是市場(chǎng)火爆年，一直處于供大于求的態(tài)勢(shì)；——年平均供求比1.00——政策年需求萎縮，出現(xiàn)供大于求；市場(chǎng)火爆年，需求旺盛，供不應(yīng)求；數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)宏觀供求住宅供求環(huán)境好于辦公辦公市場(chǎng)常年供大于求住宅市場(chǎng)供求溢價(jià)空間住宅類溢價(jià)空間大于辦公宏觀價(jià)值漲幅：——辦公市場(chǎng)僅8%的年均漲幅——住宅市場(chǎng)17%的年均漲幅微觀價(jià)值漲幅：——辦公性質(zhì)個(gè)案價(jià)值平穩(wěn)，09年市場(chǎng)利好下漲幅僅33%；——豪宅性質(zhì)個(gè)案溢價(jià)空間大，09年市場(chǎng)利好下漲幅達(dá)133%，升值潛力、溢價(jià)空間遠(yuǎn)大于同區(qū)域辦公市場(chǎng)；數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)辦公：8%年漲幅住宅：17%年漲幅白金灣府邸上海國際溢價(jià)空間住宅類溢價(jià)空間大于辦公宏觀價(jià)值漲幅：微觀價(jià)值漲幅：數(shù)楊浦宏觀市場(chǎng)區(qū)域住宅供求環(huán)境同樣好于辦公數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)辦公市場(chǎng)明顯供大于求住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求——年平均供求比1.70——楊浦辦公市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡，長(zhǎng)期供大于求導(dǎo)致辦公市場(chǎng)價(jià)值釋放有限；——年平均供求比0.83——?dú)v年供應(yīng)量跟不上市場(chǎng)需求，長(zhǎng)期處于供小于求；楊浦宏觀市場(chǎng)區(qū)域住宅供求環(huán)境同樣好于辦公數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、楊浦微觀市場(chǎng)區(qū)域住宅資金回籠速度、價(jià)值釋放好于辦公物業(yè)類型銷售狀態(tài)項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間對(duì)外報(bào)價(jià)（元/㎡）所推體量（套）銷售量（奧）銷售率戶型面積（㎡）月均去化量（萬方）辦公在售財(cái)富國際廣場(chǎng)2010.05.10240005249418%40-700.5（強(qiáng)銷期）天科國際大廈2009.03.122800013311284%36-980.05未售五角豐達(dá)預(yù)計(jì)5月底開盤23000-25000214----138-178--北美廣場(chǎng)預(yù)計(jì)5月底開盤35000-40000207----78-252--住宅在售橡樹灣2010.03.1842000精裝4040100%（當(dāng)月售馨）170-1800.7未售濱江經(jīng)典預(yù)計(jì)5、6月份30000138----90-175--辦公類：五角場(chǎng)板塊23000-25000元/㎡；東外灘板塊價(jià)格落差大，無軌道、無江景28000元/㎡；北美廣場(chǎng)臨近北外灘、江景、軌道交通支撐，價(jià)格最高35000-40000元/㎡；項(xiàng)目財(cái)富國際廣場(chǎng)24000五角豐達(dá)23000-25000天科國際大廈28000北美廣場(chǎng)35000-40000濱江經(jīng)典30000橡樹灣42000（精裝）住宅類：東外灘、無江景房市場(chǎng)價(jià)30000元/㎡；新江灣城依托稀缺資源市場(chǎng)價(jià)已運(yùn)作42000元/㎡（精裝），去化快速；數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)住宅銷售周期優(yōu)于辦公、價(jià)值釋放同樣優(yōu)于辦公。楊浦微觀市場(chǎng)區(qū)域住宅資金回籠速度、價(jià)值釋放好于辦公物業(yè)類型銷宏觀供求：住宅供求環(huán)境明顯好于辦公；宏觀價(jià)值：住宅類價(jià)值爆發(fā)力大于辦公市場(chǎng)，尤其是豪宅；微觀市場(chǎng)：區(qū)域住宅價(jià)值釋放強(qiáng)于辦公，銷售周期快于辦公；從供求環(huán)境、升值潛力及去化速度分析，居住類產(chǎn)品更具市場(chǎng)運(yùn)作空間。解決問題一：居住類產(chǎn)品聚仁理解的物業(yè)定位宏觀供求：住宅供求環(huán)境明顯好于辦公；從供求環(huán)境、升值潛力及去解決問題二：如何塑造居住類產(chǎn)品？1、什么級(jí)別的居住類產(chǎn)品？解決問題二：如何塑造居住類產(chǎn)品？1、什么級(jí)別的居住類產(chǎn)品？?jī)r(jià)值傳承外灘價(jià)值外溢、未來同樣是濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域本案白金灣府邸湯臣一品財(cái)富海景世茂濱江綠城黃浦灣華潤九里外灘尚海灣豪庭海珀日暉豐盛皇朝第一承脈東外灘南、北外灘：尚海灣、海珀日暉、白金灣60000-100000元/㎡浦西外灘濱江：綠城黃浦灣、華潤外灘九里70000-100000元/㎡浦東陸家嘴：湯臣一品、財(cái)富海景、世茂濱江80000-140000元/㎡第二承脈第三承脈第四承脈外灘價(jià)值不斷外溢延伸，東外灘同樣將成為未來濱江豪宅的指標(biāo)區(qū)域。價(jià)值傳承外灘價(jià)值外溢、未來同樣是濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域本案白金灣府未來形象價(jià)值、形象將看齊濱江成熟區(qū)陸家嘴外灘外灘源世博園區(qū)南外灘本案北外灘東外灘南外灘外灘源北外灘東外灘文化底蘊(yùn)區(qū)域背景政府規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)背靠盧灣成熟區(qū)域依托外灘成熟區(qū)域改革開放20年推動(dòng)浦東陸家嘴的崛起2010世博會(huì)催生浦西盧灣濱江裂變虹口區(qū)舊城改造國際航運(yùn)中心形成虹口北外灘形象巨變楊浦區(qū)舊城改造濱水“東大門”促使楊浦東外灘形象提升東外灘，同級(jí)別于南、北外灘形象的城市濱江區(qū)域文化底蘊(yùn)突出、價(jià)值提升潛力最大現(xiàn)代文化世博園區(qū)百年外灘海派文化----百年教育、百年市政、百年工業(yè)百年海派歷史文化目前價(jià)值8-14萬6-10萬6-10萬----功能定位世博園區(qū)國際金融中心國際航運(yùn)中心國際金融、航運(yùn)、會(huì)議配套中心未來形象價(jià)值、形象將看齊濱江成熟區(qū)陸家嘴外灘外灘源世博園區(qū)南自身形象東外灘代表性形象工程北外灘東外灘項(xiàng)目名稱：東方漁人碼頭項(xiàng)目規(guī)模：占地250畝（一期80畝）、擁有700米黃浦江岸線建筑高度：162米，隸屬東外灘第一高樓工程定位：東外灘濱江岸線開發(fā)第一重大工程?hào)|外灘第一高樓、第一重大工程有機(jī)會(huì)成為城市標(biāo)桿項(xiàng)目自身形象東外灘代表性形象工程北外灘東外灘項(xiàng)目名稱：東方漁人碼自身?xiàng)l件：僅憑“濱江”，足以聯(lián)想到“豪宅”;自身形象：東外灘代表性個(gè)案；區(qū)域形象：傳承外灘價(jià)值，同級(jí)別于其他外灘價(jià)值的濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域；項(xiàng)目是沿承濱江豪宅價(jià)值、代表東外灘居住形象的全市型頂級(jí)居住產(chǎn)品解決問題二：全市性、頂級(jí)居住類產(chǎn)品（第二集團(tuán)）聚仁理解的項(xiàng)目級(jí)別自身?xiàng)l件：僅憑“濱江”，足以聯(lián)想到“豪宅”;項(xiàng)目是沿承濱江豪解決問題三：辦公類性質(zhì)豪宅的市場(chǎng)瓶頸、如何突破？面對(duì)項(xiàng)目單體式，同時(shí)又是辦公性質(zhì)的豪宅，是否能打造頂級(jí)居住產(chǎn)品？解決問題三：辦公類性質(zhì)豪宅的市場(chǎng)瓶頸、如何突破？面對(duì)項(xiàng)目單體豪宅類別內(nèi)環(huán)土地稀缺、單體式豪宅發(fā)展趨勢(shì)明顯財(cái)富海景湯臣一品白金灣府邸尚海灣豪庭綠城黃埔灣嘉里華庭濟(jì)南路8號(hào)翠湖天地靜安寺華山路新天地御華山海珀日暉華潤外灘九里項(xiàng)目類型屬性特征項(xiàng)目名稱性質(zhì)社區(qū)型豪宅傳統(tǒng)市中心地段濱江稀缺資源嘉里華庭住宅翠湖天地住宅尚海灣豪庭住宅華潤外灘九里住宅綠城黃浦灣住宅財(cái)富海景住宅湯臣一品住宅單體式豪宅傳統(tǒng)市中心地段濱江稀缺資源濟(jì)南路8號(hào)辦公御華山辦公海珀日暉住宅白金灣府邸住宅第一類：傳統(tǒng)社區(qū)型豪宅（依托核心地段、濱江資源）第二類：?jiǎn)误w式豪宅（依托核心地段、濱江資源）豪宅類別內(nèi)環(huán)土地稀缺、單體式豪宅發(fā)展趨勢(shì)明顯財(cái)富海景湯臣一品價(jià)值對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅價(jià)值運(yùn)作不低于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性質(zhì)目前對(duì)外報(bào)價(jià)（元/㎡）07年成交均價(jià)（元/㎡）08年成交均價(jià)（元/㎡）09年成交均價(jià)（元/㎡）10年成交均價(jià)（元/㎡）年均漲幅社區(qū)型豪宅嘉里華庭住宅90000----81142852435%翠湖天地嘉苑住宅120000--840857082711713722%尚海灣豪庭住宅600002735930362423115714227%華潤外灘九里住宅100000----63291687109%綠城黃浦灣住宅------527508267057%財(cái)富海景住宅--3764450841521746091915%湯臣一品住宅140000142199--10729715863812%單體式豪宅濟(jì)南路8號(hào)辦公80000-90000------87841--御華山辦公100000----626646928011%海珀日暉住宅100000----670237427511%白金灣府邸住宅60000-120000--395365817110460041%單體辦公性質(zhì)豪宅價(jià)格、價(jià)值漲幅同樣可以運(yùn)作一線豪宅價(jià)值表現(xiàn)。價(jià)值對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅價(jià)值運(yùn)作不低于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性去化對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅去化略慢于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性質(zhì)推盤日期推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)社區(qū)型豪宅嘉里華庭住宅2009.08603558%3.5翠湖天地嘉苑住宅2009.08938389%8.3尚海灣豪庭住宅2009.1018315183%19華潤外灘九里住宅2009.10948489%10綠城黃浦灣住宅2009.088888100%（2010.04售馨）9.7湯臣一品住宅2008.051384936%2.0單體式豪宅濟(jì)南路8號(hào)辦公2010.04182105%5.0御華山辦公2009.08521529%1.5海珀日暉住宅2009.09604473%4.8白金灣府邸住宅2008.051365238%2.2單體式豪宅去化率、速度要相對(duì)慢于傳統(tǒng)豪宅類產(chǎn)品。去化對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅去化略慢于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性質(zhì)推項(xiàng)目介紹體量占地5838㎡建面25000㎡總戶數(shù)52戶立面超現(xiàn)代風(fēng)格玻璃幕墻國際時(shí)尚物業(yè)類型一棟辦公性質(zhì)高層戶型面積7-29層：一層兩戶；327、407㎡（46套）30-35層：一層一戶；737㎡（6套）裝修情況毛坯會(huì)所功能2000㎡LOUNGEBAR、專用御廚水晶宴會(huì)廳、日式料理燒烤宴會(huì)廳、恒溫泳池、SPA水療物業(yè)管理上海鼎固物業(yè)物業(yè)服務(wù)專屬性物業(yè)配套服務(wù)（如預(yù)訂上海頂級(jí)廚師等）市場(chǎng)表現(xiàn)開盤日期2009.08（辦公性質(zhì)）推盤套數(shù)52去化套數(shù)15去化率29%月均去化套數(shù)1.5套市場(chǎng)報(bào)價(jià)100000元/㎡成交均價(jià)69280元/㎡407㎡327㎡案例分析御華山問題①：面積段單一、分割相對(duì)偏大；問題②：不做精裝修交房、內(nèi)部自行分割；問題③：辦公性質(zhì)、限制外籍人士購買；導(dǎo)致市場(chǎng)去化緩慢。啟示：①項(xiàng)目面積分割不宜過大②項(xiàng)目應(yīng)精裝交房、體現(xiàn)豪宅項(xiàng)目介紹體量占地5838㎡建面25000㎡總戶數(shù)52戶立面超項(xiàng)目介紹體量占地17567㎡建面65000㎡總戶數(shù)308戶立面超現(xiàn)代風(fēng)格石材、玻璃幕墻國際時(shí)尚物業(yè)類型兩棟點(diǎn)式高層（一棟住宅、一棟辦公）戶型面積3-27層：一、兩房82-147㎡（175套）28-30層：300-510㎡（6套）頂層：805㎡（1套）裝修情況2200美金/㎡（硬裝+軟裝）會(huì)所功能溫泉、健身會(huì)所物業(yè)管理雅詩閣國際管理物業(yè)服務(wù)家政、客房服務(wù)、24小時(shí)大堂經(jīng)理、專業(yè)司機(jī)駕駛勞斯萊斯接送、私人管家、全面的物業(yè)維護(hù)工作市場(chǎng)表現(xiàn)開盤日期2010.04（辦公類）推盤套數(shù)182去化套數(shù)10去化率5%月均去化套數(shù)5市場(chǎng)報(bào)價(jià)80000-90000成交均價(jià)87841元/㎡案例分析濟(jì)南路8號(hào)問題①：普通住宅面積段，欠缺豪華度問題②：辦公性質(zhì)、限制外籍人士購買項(xiàng)目介紹體量占地17567㎡建面65000㎡總戶數(shù)308戶立項(xiàng)目對(duì)于同類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：相對(duì)御華山、濟(jì)南路8號(hào)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：①擁有一線濱江景觀；②擁有高端酒店配套；項(xiàng)目對(duì)于同類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)：辦公性質(zhì)的豪宅價(jià)值被市場(chǎng)認(rèn)可的，具備一線豪宅的價(jià)值運(yùn)作空間；市場(chǎng)瓶頸：辦公對(duì)外籍客的限制、市場(chǎng)面積段分割不合理，導(dǎo)致去化相對(duì)緩慢；聚仁理解的市場(chǎng)環(huán)境解決問題三：應(yīng)合理面積分割，并以配套、精裝建議整體提升頂級(jí)豪宅居住品質(zhì)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)市場(chǎng)獨(dú)有個(gè)性的豪宅形象。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：辦公性質(zhì)的豪宅價(jià)值被市場(chǎng)認(rèn)可的，具備一線豪宅的價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品建議第一：面積段分割配比第二：會(huì)所、物業(yè)建議第三：裝修、風(fēng)格建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議第一：面積段分割配比一、面積段分割建議——順應(yīng)主力市場(chǎng)的發(fā)展及需求一、面積段分割建議從面積看，豪宅以三房和四房為主力，三房占到29%，四房占到47%；三房面積一般在250-300㎡左右，四房面積控制在250-350㎡。項(xiàng)目名稱兩房及以下三房四房五房及以上面積供應(yīng)比例去化去化率面積供應(yīng)比例去化去化率面積供應(yīng)比例去化去化率面積供應(yīng)比例去化去化率新華路1號(hào)//////////250-34060100%2440%/////嘉里華庭//////////240-24562100%3150%/////綠地海珀日暉2401828.6%1055.6%290-3101828.6%1688.9%480-6182742.8%1451.9%/////華潤外灘九里/////186-2469149.7%2527.5%186-2779250.3%5964.1%/////黃浦灣公寓//////////278-40216897.7%10663.1%481-68542.3%250%尚海灣豪庭65-1346126.8%1321.3%165-1759240.4%2830.4%2003013.1%1240%504-5604519.7%00白金灣府邸1282216.4%1986.4%240-3008261.1%2125.6%3603022.4%1136.7%/////蘭馨公寓2932242.3%2090.9%3502650%2076.9%/////521-68547.7%250%翠湖天地三期127-1558686.9%86100%2351313.1%13100%//////////御華山//////////327-4074688%1478%737612%117%合計(jì)/20919%14368%/32229%12338%/51547%27153%/595%58%豪宅戶型配比三房250-300㎡、四房250-350㎡為主力數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)從面積看，豪宅以三房和四房為主力，三房占到29%，四房占到4豪宅面積段市場(chǎng)220-360㎡/套的接受度相對(duì)普遍排序項(xiàng)目名稱成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交總價(jià)（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）套均總價(jià)（萬/套）套均面積（㎡/套）1翠湖天地嘉苑286591922234937798311641492湯臣一品大廈229264827634012053457574773鵬利海景公寓215886623759911006335993274華潤外灘九里18249821249536847015232225星河灣薈苑1435441974286787723763506海珀日暉1254237940527499125413387黃浦灣公寓935431773268267024943018尚海灣豪庭855020724318471936214279嘉里華庭8454356909381733197424110蘭馨公寓83682364159766692789363數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)2009.05-2010.05上海豪宅市場(chǎng)成交排名（按成交面積、均價(jià)60000元/㎡以上）成交量排名前十豪宅中，70%套均面積在220-360㎡之間。豪宅面積段市場(chǎng)220-360㎡/套的接受度相對(duì)普遍排序項(xiàng)目名①市場(chǎng)主流考慮：主流面積段三房250-300㎡、四房250-350㎡；②市場(chǎng)去化考慮：面積段在220-360㎡之間最具市場(chǎng)去化支撐；建議項(xiàng)目主力面積段200-360㎡之間，符合目前市場(chǎng)主流豪宅面積，同時(shí)具備去化支撐；同時(shí)考慮項(xiàng)目自身形態(tài)、景觀因素，高樓層適當(dāng)分割相對(duì)較大的戶型，體現(xiàn)獨(dú)尊感；面積段建議①市場(chǎng)主流考慮：主流面積段三房250-300㎡、四房250設(shè)備用房戶型分割一18-24層（一層六戶）總套數(shù)：42套標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800平米得房率約70-73%戶型面積分割剪刀梯設(shè)備用房戶型分割一戶型面積分割剪刀梯設(shè)備用房戶型分割二25-28層（一層四戶）總套數(shù)：16套標(biāo)準(zhǔn)層面積約1666平米得房率約70-73%隨著建筑造型的逐層退減，南向兩戶面積會(huì)有所減少，（490-460平米）剪刀梯主仆分梯，獨(dú)立進(jìn)出通道設(shè)備用房戶型分割二剪刀梯主仆分梯，獨(dú)立進(jìn)出通道戶型分割三29-31層（一層二戶）總套數(shù)：6套標(biāo)準(zhǔn)層面積約1330平米得房率約70-73%戶型分割三面積配比表面積段200-300㎡340-360㎡500㎡左右650-700㎡總計(jì)套數(shù)28套22套8套6套64套配比44%34%13%9%100%層數(shù)18-2418-24；25-2825-2829-31——200-360㎡占總體量的78%。面積配比表面積段200-300㎡340-360㎡500㎡左右二、會(huì)所建議——首座最頂級(jí)、最專業(yè)的空中江景會(huì)所二、會(huì)所建議首個(gè)屋頂星空江景泳池首個(gè)世界頂級(jí)西餐廳首個(gè)悅榕莊頂級(jí)SPA會(huì)館建筑面積：約3000方分布位置：32-33層會(huì)所首個(gè)屋頂星空江景泳池建筑面積：約3000方會(huì)所會(huì)所頂級(jí)配套一：首個(gè)浦江屋頂星空泳池會(huì)所頂級(jí)配套一：首個(gè)浦江屋頂星空泳池世界頂級(jí)餐廳——米芝蓮RobuchonaGelera法國餐廳迄今為止，全球僅45家餐廳榮膺米芝蓮RobuchonaGelera法國餐廳目前大陸地區(qū)還未引進(jìn)餐廳最大特色：配備超大型酒窖，儲(chǔ)存5000多瓶產(chǎn)自BORDEAUX、BURGUNDY及ALSACE的著名的法國葡萄酒

享受最原汁原味的法式大餐會(huì)所頂級(jí)配套二：首個(gè)空中江景西餐廳建議引進(jìn)同等級(jí)特色西餐廳世界頂級(jí)餐廳——米芝蓮RobuchonaGelera法國SPA專業(yè)特色：將泰國普吉島的SPA特色移植到上海設(shè)置特有的春、夏、秋、冬護(hù)理療程,天地五行(土,金,水,火,木)護(hù)膚療程相結(jié)合特色“熱桂石按摩”，用從香格里拉空運(yùn)而來的，雕有西藏佛教神圣mantras及8種吉祥物的熱桂石進(jìn)行按摩悅榕莊會(huì)所頂級(jí)配套三：首個(gè)空中江景SPA會(huì)館SPA專業(yè)特色：悅榕莊會(huì)所頂級(jí)配套三：首個(gè)空中江景SPA會(huì)館我們的項(xiàng)目管理服務(wù)在管理服務(wù)方面我們是專業(yè)的。聘請(qǐng)國際知名物業(yè)公司+五星級(jí)酒店管理公司戴德粱行為物業(yè)顧問美國科爾為物業(yè)顧問第一太平戴維斯物業(yè)豪宅項(xiàng)目，自然要聘請(qǐng)國際知名的物業(yè)公司進(jìn)行管理服務(wù)，體現(xiàn)整體小區(qū)的高品質(zhì)服務(wù)系統(tǒng)。仲量聯(lián)行物業(yè)顧問…24小時(shí)全天候管家式服務(wù)，“一站式”服務(wù)、商務(wù)秘書服務(wù)、私家助理服務(wù)、生活套餐等物業(yè)管理服務(wù)上。我們的項(xiàng)目管理服務(wù)在管理服務(wù)方面我們是專業(yè)的。聘請(qǐng)國際知名三、裝修、風(fēng)格建議大師級(jí)精裝交房首座奢華共享大廳三、裝修、風(fēng)格建議大師級(jí)精裝交房5000-6000元/㎡的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)塑造一個(gè)奢華的頂級(jí)品牌公寓1、大師級(jí)設(shè)計(jì)超豪華精裝交房5000-6000元/㎡的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)塑造一個(gè)奢華的頂級(jí)品牌室內(nèi)設(shè)計(jì)事務(wù)所——香港高文安設(shè)計(jì)事務(wù)所高文安是香港第一位由建筑師轉(zhuǎn)行做室內(nèi)設(shè)計(jì)師的，在近30年的室內(nèi)設(shè)計(jì)生涯里，高文安設(shè)計(jì)了超過1000個(gè)室內(nèi)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，被譽(yù)為“香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父”。作為一位熱愛中國文化和亞洲文化的明星級(jí)設(shè)計(jì)師，高文安先生設(shè)計(jì)作品中不乏中式家具、泰國和越南的手工制品，還有日本庭園的意象等等，他希望透過室內(nèi)設(shè)計(jì)的管道，將亞洲文化推展到全世界。大師級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)借鑒香港“天璽”的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)事務(wù)所——香港高文安設(shè)計(jì)事務(wù)所高文安是香港第一位由盛裝米蘭顯赫曼哈頓盛裝米蘭盛裝米蘭盛裝米蘭新聚仁_上海東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告XXXX年課件顯赫曼哈頓顯赫曼哈頓新聚仁_上海東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告XXXX年課件新聚仁_上海東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告XXXX年課件家具----MICHAELAMINI公司專門定制照明系統(tǒng)----意大利燈飾MASIEROSTILE

（客廳豪華水景吊燈等）家電系列----Gaggenau等品牌的嵌入式豪華家電、以及47寸液晶電視等廚房——德國BULTHAUP廚房整體櫥柜特色菜單式裝修服務(wù)----買家更可從清單中挑選自己喜好的產(chǎn)品，從Frette限量版埃及棉質(zhì)床單到Hermes皮革制品和家居用品，多個(gè)世界級(jí)奢華家居品牌提供的值得珍藏的商品。全石材、配置奢華品牌家具及軟裝飾品、頂級(jí)家電設(shè)施，烘托鉆石級(jí)品質(zhì)裝修亮點(diǎn)建議家具----MICHAELAMINI公司專門定制全石材、配美國一線家具品牌MICHAELAMINI大導(dǎo)演斯蒂芬?斯皮爾伯格、影星達(dá)斯汀?霍夫曼的選擇美國一線家具品牌MICHAELAMINI大導(dǎo)演斯蒂芬?斯皮意大利燈飾MASIEROSTILE影星格溫妮絲?帕特洛的選擇意大利燈飾MASIEROSTILE影星格溫妮絲?帕特洛的選德國BULTHAUP廚房整體櫥柜英國女王伊麗莎白二世、影星布拉德?皮特的選擇德國BULTHAUP廚房整體櫥柜英國女王伊麗莎白二世、影星布首個(gè)最奢華共享大廳每三層一個(gè)共享大廳，約5個(gè)首個(gè)最奢華共享大廳每三層一個(gè)共享大廳，約5個(gè)奢華酒店式大堂大堂酒廊奢華酒店式大堂大堂酒廊奢華的酒店梯廳奢華的酒店梯廳項(xiàng)目?jī)r(jià)值、客源定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值、客源定位一、價(jià)格建議一、價(jià)格建議區(qū)域價(jià)值跳脫區(qū)域、價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間對(duì)外報(bào)價(jià)（元/㎡）所推體量（套）銷售量（奧）銷售率濱江經(jīng)典預(yù)計(jì)5、6月份30000138----合生高爾夫2009.06.203300012011596%新城御景2010.03.133500012811892%橡樹灣2010.03.1842000（精裝）4040100%（當(dāng)月售馨）楊浦目前普通住宅（無濱江景觀）第一集團(tuán)價(jià)格在30000-42000元/㎡；項(xiàng)目一線濱江、區(qū)域標(biāo)桿的豪宅形象，完全具備跳脫市場(chǎng)最高價(jià)條件；區(qū)域最高價(jià)（42000元/㎡）應(yīng)是項(xiàng)目的底線。項(xiàng)目濱江經(jīng)典30000橡樹灣42000（精裝）合生高爾夫33000新城御景35000（精裝）區(qū)域價(jià)值跳脫區(qū)域、價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間對(duì)外報(bào)價(jià)所推體量銷財(cái)富海景湯臣一品白金灣府邸尚海灣豪庭綠城黃埔灣嘉里華庭濟(jì)南路8號(hào)翠湖天地靜安寺華山路新天地御華山海珀日暉華潤外灘九里項(xiàng)目華府天地城市豪宅一線10-14萬/㎡、二線6-9萬/㎡類型項(xiàng)目名稱性質(zhì)價(jià)值表現(xiàn)一線豪宅湯臣一品住宅140000翠湖天地嘉苑住宅120000白金灣府?。ǜ邔樱┳≌?20000華潤九里外灘住宅100000海珀日暉辦公、住宅100000御華山辦公100000二線豪宅嘉里華庭住宅90000濟(jì)南路8號(hào)辦公80000-90000白金灣府邸住宅60000尚海灣國際住宅60000一線豪宅100000-140000元/㎡；二線豪宅60000-90000元/㎡；財(cái)富海景湯臣一品白金灣府邸尚海灣豪庭綠城黃埔灣嘉里華庭濟(jì)南路相對(duì)豪宅市場(chǎng)，項(xiàng)目目前區(qū)位所對(duì)應(yīng)豪宅屬性偏弱，應(yīng)屬二線豪宅（60000-90000）；相對(duì)區(qū)域市場(chǎng)，一線濱江、標(biāo)桿形象，應(yīng)高于區(qū)域最高價(jià)（42000）；二線豪宅底價(jià)：60000元/㎡考慮項(xiàng)目居住類產(chǎn)品處于18層以上、戶戶可看一線江景；白金灣府邸高層（15-32層）均價(jià)12萬，底樓層（4-14層）6萬，均價(jià)差一倍；高層濱江景觀、價(jià)格合理放大項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)預(yù)估65000-70000元/㎡（帶5000-6000元裝修）項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議相對(duì)豪宅市場(chǎng)，項(xiàng)目目前區(qū)位所對(duì)應(yīng)豪宅屬性偏弱，應(yīng)屬二線豪宅（二、客源定位二、客源定位客戶定位客戶來源分析物業(yè)項(xiàng)目名稱上海浙江中國其他港澳臺(tái)海外濱江豪宅華潤外灘九里51%21%23%--5%（美國、澳大利亞）白金灣府邸33%13%40%（江蘇為主）--14%（美國、新加坡）綠城黃浦灣49%39%4%7%1%（美國）尚海灣豪庭42%30%25%（江蘇為主）1%2%（美國、日本）（數(shù)據(jù)采樣：優(yōu)威系統(tǒng)2009.01—2010.05成交客源情況）客戶定位客戶來源分析物業(yè)項(xiàng)目名稱上海浙江中國其他港澳臺(tái)海外濱項(xiàng)目辦公性質(zhì)，限制了港澳臺(tái)、外籍人士的主力購買力；更多面對(duì)的是上海本地、長(zhǎng)期居住于上海的外地人士；以及江浙一帶為主的作為第二居所、兼顧投資的外地客。客戶定位目標(biāo)客戶區(qū)域分布目前客源區(qū)域分布客戶類型區(qū)域比例本地客戶上海（定居上海）45%國內(nèi)富豪浙江30%國內(nèi)富豪其他城市（江蘇為主）25%項(xiàng)目辦公性質(zhì)，限制了港澳臺(tái)、外籍人士的主力購買力；客戶定位目?jī)r(jià)值對(duì)接客戶為什么會(huì)選擇我們項(xiàng)目？客群屬性是什么？戶型面積對(duì)應(yīng)總價(jià)(萬/套)針對(duì)人群置業(yè)需求類似總價(jià)段所能購置豪宅本案價(jià)值客群特征200-300㎡1300-2000中大型企業(yè)國際貿(mào)易類企業(yè)主外貿(mào)生產(chǎn)型企業(yè)主自住、兼顧投資一線江景低樓層房源社區(qū)內(nèi)部無江景房源目前總價(jià)相對(duì)便宜的全江景房、性價(jià)比高同時(shí)未來升值潛力大中高端豪宅置業(yè)者預(yù)算相對(duì)有限，看中項(xiàng)目較高的性價(jià)比及未來升值潛力340-360㎡2200-2500500㎡3500頂級(jí)企業(yè)主投資，珍藏一線江景高層、但面積段相對(duì)較小的房源（320-400㎡左右）最高端最具特色的產(chǎn)品力巨大的升值潛力高端豪宅置業(yè)者看中項(xiàng)目次頂層、頂層房源的獨(dú)尊感，同時(shí)看中升值珍藏價(jià)值650-700㎡5000價(jià)值對(duì)接客戶為什么會(huì)選擇我們項(xiàng)目？客群屬性是什么？戶型面積對(duì)報(bào)告結(jié)語項(xiàng)目本身具有一線濱江資源、東外灘代表形象的第一個(gè)案，城市頂級(jí)物業(yè)；通過建議的頂級(jí)物業(yè)配套、頂級(jí)會(huì)所及大師級(jí)裝修的包裝，打造超越濟(jì)南路8號(hào)、御華山，更適合居住的頂級(jí)產(chǎn)品，更具專屬性、傳承、收藏價(jià)值的城市公館；同時(shí)控制面積段迎合市場(chǎng)主流需求，達(dá)到相對(duì)較快去化；提升企業(yè)頂級(jí)豪宅產(chǎn)品品牌形象報(bào)告結(jié)語項(xiàng)目本身具有一線濱江資源、東外灘代表形象的第一個(gè)案，報(bào)告結(jié)束敬請(qǐng)指教報(bào)告結(jié)束敬請(qǐng)指教附件——上海豪宅附件——上海豪宅“地理區(qū)位”及“景觀區(qū)位”的唯一性全球最高金融中心、金茂大廈、香格里拉大酒店、陸家嘴等所有標(biāo)志建筑近在咫尺。方便快速到達(dá)外灘18號(hào)、外灘3號(hào)、新天地等上海最高雅時(shí)尚的去處。360°無障礙、全視野飽覽百年繁華上海外灘。項(xiàng)目名稱：湯臣一品開發(fā)商：湯臣集團(tuán)湯臣海景花園有限公司建筑設(shè)計(jì)：臺(tái)灣GDG建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理：上海大峰物業(yè)管理“地理區(qū)位”及“景觀區(qū)位”的唯一性全球最高金融中心、金茂大廈精裝修“豪華空中別墅”專屬電梯，掌紋門禁，一層一戶——“家”就是220個(gè)獨(dú)立王國。上海最大面積的公寓406——1240平米，完全按照別墅尺度來進(jìn)行規(guī)劃?？傮w規(guī)劃由兩棟40層和兩棟44層的精裝修豪華公寓和一座高級(jí)會(huì)所組成。精裝修“豪華空中別墅”專屬電梯，掌紋門禁，一層一戶——“家”11.2米進(jìn)深，18.6米弧長(zhǎng)的奢華會(huì)客廳。新聚仁_上海東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告XXXX年課件3米進(jìn)深，34.6米弧長(zhǎng)上海最壯觀的觀景陽臺(tái)，媲美世界所有標(biāo)志華居的中國奇跡。新聚仁_上海東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告XXXX年課件奢華主臥套，100平米私密空間，擁有全景景觀視野。奢華主臥套，100平米私密全套進(jìn)口廚房設(shè)備德國POGGENPOHL廚房用具德國GAGGENAU廚房電器全套進(jìn)口廚房設(shè)備德國當(dāng)代DORNBRACHT五金龍頭意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸德國漢斯格雅HANSGROHE沐浴組挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統(tǒng)德國威寶VILLEROYBOCH衛(wèi)浴陶瓷用品全套進(jìn)口衛(wèi)生設(shè)備全套進(jìn)口衛(wèi)生設(shè)備配備當(dāng)今世界最頂級(jí)的建材設(shè)施配備當(dāng)今世界最頂級(jí)的建材設(shè)施公共部分建材設(shè)施大廈外墻進(jìn)口石灰?guī)r（1~3層），3層以上“米金色”日本三菱高科技納米光觸媒鋁復(fù)合板，具有自動(dòng)保潔功能迎賓大堂外墻采用進(jìn)口石灰?guī)r幕墻，室內(nèi)地面采用進(jìn)口大理石入口電梯大堂墻地面采用進(jìn)口大理石及木飾面住宅各層電梯大堂墻地面采用進(jìn)口大理石電梯永大日立高速電梯安保及管理彩色電視監(jiān)控系統(tǒng)消防德國西門子報(bào)警系統(tǒng)，進(jìn)口暗藏式噴淋頭及自救式不銹鋼消防箱公共部分建材設(shè)施大廈外墻進(jìn)口石灰?guī)r（1~3層），3層以上“米私家建材設(shè)施天花和墻身輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆窗戶鋁合金烤漆門窗、比利時(shí)格拉威泊爾中空Low-E防輻射鋼化玻璃、意大利阿魯克及美國固力門窗五金，SlientGliss電動(dòng)窗簾軌道陽臺(tái)墻面采用進(jìn)口石灰?guī)r或日本三菱鋁復(fù)合板，地面采用進(jìn)口花崗巖，玻璃金屬欄桿門扇及窗套線實(shí)木花飾門和實(shí)木窗套分戶門德國Noblesse手工雕花銅門室內(nèi)樓梯金屬欄桿、實(shí)木扶手、進(jìn)口大理石踏步空調(diào)日本大金VRV2戶式中央空調(diào)廚房墻地面采用進(jìn)口大理石，德國POGGENPOHL櫥具、GAGGENAU廚房電器浴室挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統(tǒng)，墻地面采用進(jìn)口大理石，金屬吊頂衛(wèi)生間主衛(wèi)采用德國威賓VILLEROY&BOCH衛(wèi)浴陶瓷用品及當(dāng)代DORNBRACHT五金龍頭，次衛(wèi)采用Roca浴缸和Bellavista潔具私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴組德國漢斯格雅HANSGROHE減壓閥組日本Yoshitake給水泵日本Ebara凈水器開能（Canature）供水冷水日本Sekisui鋼塑復(fù)合管，熱水采用304不銹鋼管排水采用日本（Sekisui）DVLP鋼塑復(fù)合排水管熱水供應(yīng)德國威能燃?xì)獗趻觳膳仩t電力供應(yīng)法國海格住戶配電箱照明調(diào)空開關(guān)及電動(dòng)窗簾軌道開關(guān)采用德國ABB公司EIB系統(tǒng)中央吸塵美國BEAM中央系統(tǒng)保安系統(tǒng)美國Honeywell防盜主機(jī)，美國Dorcon掌形儀，Siedel可視對(duì)講系統(tǒng)，Lonbon緊急對(duì)講系統(tǒng)私家天花和墻身輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆窗戶鋁合金烤臺(tái)灣晶華國際酒店集團(tuán)品牌以全方位顧客經(jīng)驗(yàn)（TCE-TOTALCUSTOMEREXPERIENCE）的卓越觀念村尋將心比心的黃金服務(wù)原冊(cè)編制一專業(yè)優(yōu)秀的服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，提供更臻完美的管家式服務(wù)。220位專業(yè)人員服務(wù)220戶豪宅業(yè)主。超五星級(jí)專業(yè)完美尊崇服務(wù)臺(tái)灣晶華國際酒店集團(tuán)品牌以全方位顧客經(jīng)驗(yàn)（TCE-TOTAL新聚仁_上海東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告XXXX年課件湯臣一品產(chǎn)品主訴求地段：濱江第一排奢華：重金打造奢華裝修服務(wù)：五星級(jí)酒店管家服務(wù)，220位管家一對(duì)一服務(wù)湯臣一品產(chǎn)品主訴求LOCATION上海城市核心地帶，緊臨新天地、徐家匯商圈上海的城市心臟——太平橋！延安高架近在咫尺，出行便捷LOCATIONLOCATION地位和價(jià)值不斷提升翠湖天地是瑞安房地產(chǎn)在太平橋重建計(jì)劃中開發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目。占地52公頃的太平橋項(xiàng)目，以太平湖綠地為中心，融合上海時(shí)尚地標(biāo)新天地，甲級(jí)寫字樓群企業(yè)天地、在建的兩座六星級(jí)酒店、68層標(biāo)志性建筑、百老匯劇院、古董街、國際學(xué)校等多元要素，以國際視野，奢享風(fēng)尚生活?！暗乩韰^(qū)位”及“文化價(jià)值”的唯一性LOCATION上海城市核心地帶，緊臨新天地、徐家匯商圈LO文化外人的眼里上海的“客廳”新天地高尚定位項(xiàng)目名稱：翠湖天地發(fā)展商：上海復(fù)祥房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)：巴馬丹拿國際公司物業(yè)管理：新昌瑞安物業(yè)管理文化外人的眼里上海的“客廳”新天地高文化石庫門曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。它盛行于上世紀(jì)20年代，因?yàn)檠髨?chǎng)風(fēng)情的現(xiàn)代化生活，使源自中國古代的庭院式大家庭傳統(tǒng)生活模式被打破，適合單身移民和小家庭居住、并結(jié)合了西洋建筑風(fēng)格的石庫門弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。如同家里的客廳，代表著主人的文化和品位。一個(gè)大都市，也總需要有一個(gè)表現(xiàn)自己個(gè)性的客廳，展示它的傳統(tǒng)與品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客廳”。這個(gè)開放的公共空間，既是時(shí)尚的中心，也展現(xiàn)著城市文化精髓的縮影，還構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)的特殊形態(tài)與休閑生活的新產(chǎn)業(yè)。CasaLakeville集結(jié)了來時(shí)世界各地的特色餐廳、酒吧、時(shí)尚精品店、畫廊、新概念電影中心、購物中心及大型水療中心等，上演著新意迭出的時(shí)尚活動(dòng)。與新天地相連的時(shí)尚中心、頂級(jí)時(shí)裝品牌旗艦店中心和柜機(jī)時(shí)裝設(shè)計(jì)培訓(xùn)中心落戶于CasaLakeville，地鐵站廳和城市超市相連帶來無盡便利。創(chuàng)造出居于CasaLakeville活于新天地的高尚品味生活空間。文化石庫門曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。如同家時(shí)尚不僅是身上的華麗從精致堅(jiān)固的門鎖開始，流露頂級(jí)國際品質(zhì)的生活氣息。時(shí)尚不僅是身上的華麗從精致堅(jiān)固的門鎖開始，流露頂級(jí)國際品質(zhì)的精裝樣板房時(shí)尚不僅是身上的華麗精裝樣板房時(shí)尚不僅是身上的華麗客廳進(jìn)戶門高級(jí)實(shí)木防盜門地面天然大理石墻面多樂士等離子電視機(jī)松下壁爐開能開關(guān)面板西門子（德國）主衛(wèi)生間浴缸Kohler臺(tái)盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龍頭Kohler花灑Kohler五金件Decorlux（英國）LCD電視機(jī)Comemom（美國）保姆間臺(tái)盆歐諾坐便器歐諾龍頭Pronto花灑Pronto五金件Karlux、T.C中央系統(tǒng)中央空調(diào)\新風(fēng)松下智能化可視對(duì)講系統(tǒng)i-home廚房地面?；u墻面玻化磚天花白色高級(jí)乳膠漆整體櫥柜Poggenpohl（德國）料理臺(tái)可樂麗（日本）抽油煙機(jī)Gaggenau雙開門冰箱Kuppersbusch電烤箱Gaggenau洗碗機(jī)Kuppersbusch電磁爐Gaggenau水槽Frank龍頭Kohler微波爐Gaggenau凈水器Pentair熱水器恒熱（澳洲）工作陽臺(tái)洗衣烘干一體機(jī)Teka（西班牙）洗滌池聞洲龍頭Aoleishi翠湖天地御苑精裝修建材標(biāo)準(zhǔn)客廳進(jìn)戶門高級(jí)實(shí)木防盜門地面天然大理石墻面多樂士等離子電視機(jī)悠享真正生活極致尊享清晨在25米室內(nèi)恒溫泳池或健身中心喚醒沉睡的四肢屋后于咖啡廳享受悠然的陽光、感受閑情逸致隨后再商務(wù)中西投入工作狀態(tài)，在雪茄吧盡天下大事晚上盡享經(jīng)典佳釀，或在桌球棋牌室與有人玩樂…

—————CULBDUCASA私人會(huì)所悠享真正生活極致尊享清晨在25米室內(nèi)恒溫泳池或健身中心喚醒沉極致尊享生活服務(wù)CLUBDUCASA私人會(huì)所，創(chuàng)造屬于您的尊榮生活與社交的私人天地。24小時(shí)貴賓級(jí)個(gè)性化服務(wù)（交通服務(wù)、郵遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、訂餐服務(wù)等）貴賓級(jí)售后資產(chǎn)服務(wù)（家具套餐、物業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等）極致尊享生活服務(wù)CLUBDUCASA私人會(huì)所，創(chuàng)造屬于翠湖天地產(chǎn)品主訴求地段：新天地文化：石庫門服務(wù)：私人會(huì)所，24小時(shí)貴賓服務(wù)翠湖天地產(chǎn)品主訴求項(xiàng)目名稱：王子·晶品公寓發(fā)展商：上海裕昌房產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：中船第九設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司居中央，絕版華山路人文歷史風(fēng)貌圣地距高點(diǎn)，鼎立萬寶國際廣場(chǎng)都會(huì)綜合體只限100席的純粹大宅領(lǐng)地僅228㎡，530㎡兩種大尺度格局國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)度身定制的空間規(guī)劃與配置雙管家，雙會(huì)所的配套物業(yè)設(shè)施純血統(tǒng)，真豪華，手工雕琢，不可復(fù)制。“地段區(qū)位”及“服務(wù)管理”的唯一王子晶品項(xiàng)目名稱：王子·晶品公寓發(fā)展商：上海裕昌房產(chǎn)開大堂：外挑式精裝大堂，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)格局打造。雍容內(nèi)飾，天然石材精致鋪裝，整體大氣渾然。同時(shí)，最大限度引入了室外風(fēng)景，社區(qū)內(nèi)景相互靈動(dòng)，大氣卓越?；ㄟB廊：為使業(yè)主便于使用五星級(jí)晶品酒店的服務(wù)設(shè)施，公寓與酒店之間直接以景觀連廊做內(nèi)部連通，專供業(yè)主出入使用。大堂連廊，內(nèi)外景致順勢(shì)流轉(zhuǎn)雙景觀電梯：轎箱內(nèi)飾純手工雕琢，頂部SWAROVSKI水晶吊燈，底部純手工鑲品石材地坪，邊緣手工縫制意大利羊皮扶手。大堂：外挑式精裝大堂，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)格局打造。雍容內(nèi)飾，天然電梯：倍感奢華的天然綠玉石，無縫拼接，花紋處理也十分細(xì)心。消防門：講究視覺隱蔽性，強(qiáng)調(diào)空間整體感與裝飾性處理。細(xì)節(jié)處理，精致到位顯示器：充分體現(xiàn)出對(duì)細(xì)節(jié)的處理方式，富有創(chuàng)意。墻面：相同材料不同處理，天然與人工加工相結(jié)合。電梯：倍感奢華的天然綠玉石，無縫拼接，花紋處理也十分細(xì)心。消大度-大宅-大氣大度：288與530兩類絕對(duì)大宅橢圓房型設(shè)計(jì)，270度戶型景觀大窗，室外的光線、景觀、被完全納入視覺觀感簡(jiǎn)約有容，尺度為王。大宅：三梯兩戶，套房格局完全根據(jù)層峰人士的生活習(xí)性設(shè)置功能空間主人起居與家傭料理由兩套不同的獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)大器：僅100席，華宅純正血統(tǒng)最大限度保證了業(yè)主類型結(jié)構(gòu)的接近與統(tǒng)一，純粹圈層，大器居境。大度-大宅-大氣大度：288與530兩類絕對(duì)大宅大宅平層大宅，套房格局96席288㎡：功能分明，動(dòng)線流暢，主傭分置，工作服務(wù)區(qū)：廚房\保姆房\操作鍵\設(shè)備房生活服務(wù)區(qū)：門廳\客廳\餐廳\臥室\書房功能分明，動(dòng)線流暢，主傭分置，裝飾：顛覆傳統(tǒng)豪宅金碧輝煌的固有格局，運(yùn)用天然石材、純木機(jī)理、等自然材質(zhì)，灰白與琥珀色交織的晶瑩質(zhì)感，透射隱秘的奢華格調(diào)。平層大宅，套房格局96席288㎡：功能分明，動(dòng)線流暢，主傭分平層大宅，套房格局精品衛(wèi)生：由于戶型設(shè)計(jì)上均為套內(nèi)洗手間，其功能分割明確。主衛(wèi)配有Sfera雙臺(tái)盆、三件套，德國當(dāng)代Dornbracht龍頭，并鑲嵌施華洛世奇限量版水晶手柄，以及高檔石材，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約。主衛(wèi)觀景浴缸，獨(dú)立大氣?？托l(wèi)配有液晶電視及Sfera衛(wèi)浴設(shè)備。

洗手間與臥室空間采用玻璃分隔，通透感強(qiáng)，設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代感。全進(jìn)口櫥柜：中央部分設(shè)計(jì)“中島柜”，含德國Liberheer酒柜，細(xì)化廚房功能，創(chuàng)造空間氛圍Siemens的全套廚房電器產(chǎn)品，使餐廳不會(huì)由于這種半敞開式的設(shè)計(jì)受到油煙的影響，提升居住品質(zhì)。此外，廚房裝修配置了德國Hacker整體櫥柜。平層大宅，套房格局精品衛(wèi)生：全進(jìn)口櫥柜：頂層復(fù)式，空中別墅4席530㎡建筑面積約530㎡的復(fù)式空間，僅4席，位于建筑頂層，整個(gè)上海中心盡納眼底。不以孵化張揚(yáng)取勝，低調(diào)沉穩(wěn)內(nèi)蘊(yùn)張力，通過國際著名建筑大師ERIKBROOKEHAYDEN的手筆而更見精髓。頂層復(fù)式，空中別墅4席530㎡建筑面積約530㎡的復(fù)式空間，王子晶品精裝修建材標(biāo)準(zhǔn)客廳進(jìn)戶門漆面防火防盜門，指紋密碼鎖地面天然石材墻面天然石材、木漆面主衛(wèi)生間沖淋房組合龍頭Dornbracht浴缸Bentley臺(tái)盆Sfera雙臺(tái)盆坐便器Toto智能花灑Sfera五金件Goldiden毛巾架、手紙架客衛(wèi)生間臺(tái)盆Sfera坐便器Sfera龍頭Dornbracht保姆間臺(tái)盆Sfera坐便器Sfera水箱Geberit隱藏型中央系統(tǒng)空調(diào)DaikinVRV新冷媒雙獨(dú)立新風(fēng)Lifebreath中央控制設(shè)備地暖Rehau地采暖管路除塵Beam中央控制設(shè)備同層排水Sekisui技術(shù)設(shè)備廚房地面天然石材墻面大理石、瓷磚天花防潮石膏天花板吊頂整體櫥柜Hacker系列抽油煙機(jī)西門子雙開門冰箱西門子電烤箱西門子洗碗機(jī)西門子烹飪爐西門子水槽Frank龍頭Frank微波爐西門子洗衣、烘干機(jī)西門子酒柜Liebherr智能化電子門禁、周邊紅外監(jiān)控、智能卡大門控制王子晶品精裝修建材標(biāo)準(zhǔn)客廳進(jìn)戶門漆面防火防盜門，指紋密晶品無雙內(nèi)外、雙會(huì)所每位業(yè)主可享受五星級(jí)上海晶品酒店的設(shè)施及私人會(huì)所的雙重禮遇。（溫水泳池、SPA水療館、視聽會(huì)議室、中西餐廳、健身會(huì)所等）私人會(huì)所僅服務(wù)于100席業(yè)主家庭。（包括紅酒坊、雪茄吧、斯諾克、室內(nèi)高爾夫、圖書館、咖啡吧等）國際、雙服務(wù)美國紐交所上市的世界五百強(qiáng)世邦魏理仕攜手日航飯店的五星級(jí)至尊品牌NIKKOHOTELS提供雙重物業(yè)管理與酒店式服務(wù)雙管家服務(wù)內(nèi)容：賓利車隊(duì)、專屬司機(jī)、家政處理、24小時(shí)大堂經(jīng)理、私人管家、各類財(cái)務(wù)保管等晶品無雙內(nèi)外、雙會(huì)所國際、雙服務(wù)開發(fā)商與合力打造的最尊貴的精品酒店,不僅擁有著國際頂尖的服務(wù)管理及設(shè)備設(shè)施，更有最著名的BanyanTreeSpa城市會(huì)所相配，入住業(yè)主均可以優(yōu)惠的價(jià)格享用到頂級(jí)的配套設(shè)施及服務(wù)。開發(fā)商與合力打造的最尊貴的精品酒店,不僅擁有著國際頂尖的服務(wù)王子精品產(chǎn)品主訴求地段：華山路文化：老上海奢華：重金打造奢華裝修大師：建筑大師明星打造服務(wù)：五星級(jí)酒店雙管家服務(wù)王子精品產(chǎn)品主訴求上海豪宅的啟示大堂、電梯、會(huì)所、服務(wù)、樣板、戶型等全面進(jìn)行包裝，成功的將項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)公寓第一居所的居住屬性，塑造了項(xiàng)目頂級(jí)、奢侈、專屬、高高在上的豪宅形象。追求地段、文化、服務(wù)以及最個(gè)性化特色塑造大面積定位，支撐豪宅最實(shí)際的居住舒適度上海豪宅的啟示大堂、電梯、會(huì)所、服務(wù)、樣板、戶型等全面進(jìn)行包東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告2010.05東方漁人碼頭市場(chǎng)策劃報(bào)告2010.05東方漁人碼頭——2010年上海世博會(huì)最重要的配套設(shè)施之—，“東外灘”第一重大工程項(xiàng)目；從政府的支持力度、項(xiàng)目功能定位以及規(guī)劃形象來看，自身是城市頂級(jí)物業(yè)我們的產(chǎn)品物業(yè)類型？我們的市場(chǎng)定位方向？我們的的市場(chǎng)瓶頸是什么，如何相對(duì)應(yīng)解決？我們的價(jià)格及客源定位？東方漁人碼頭——2010年上海世博會(huì)最重要的配套設(shè)施之—，“解決問題一：辦公還是住宅類產(chǎn)品？解決問題一：辦公還是住宅類產(chǎn)品？區(qū)域?qū)傩晕磥砩虅?wù)、居住屬性共同發(fā)展項(xiàng)目名稱：復(fù)興島功能定位：世界級(jí)居住博覽島以體育競(jìng)技、國際金融機(jī)構(gòu)和跨國公司CEO俱樂部、國際著名大學(xué)校長(zhǎng)論壇與學(xué)術(shù)交流等功能為主的，面向社會(huì)開放的特色功能區(qū)項(xiàng)目名稱：東方漁人碼頭功能定位：為上海航運(yùn)中心開展配套服務(wù)的國際采購中心

集濱江商務(wù)、酒店、休閑、娛樂、旅游、居住于一體的特色區(qū)域；東外灘：居住商務(wù)同屬城市頂級(jí)區(qū)位條件。項(xiàng)目名稱：秦皇島路侯船樓項(xiàng)目性質(zhì)：集濱江商務(wù)、酒店、休閑、娛樂、旅游、居住于一體的特色綜合服務(wù)區(qū)目前功能：世博水門未來定位：濱江高端商業(yè)、時(shí)尚平臺(tái)；游船會(huì)所楊浦大橋南浦大橋東外灘區(qū)域?qū)傩晕磥砩虅?wù)、居住屬性共同發(fā)展項(xiàng)目名稱：復(fù)興島項(xiàng)目名稱：宏觀供求住宅供求環(huán)境好于辦公辦公市場(chǎng)常年供大于求住宅市場(chǎng)供求相對(duì)平衡——年平均供求比1.28——無論是政策年，還是市場(chǎng)火爆年，一直處于供大于求的態(tài)勢(shì)；——年平均供求比1.00——政策年需求萎縮，出現(xiàn)供大于求；市場(chǎng)火爆年，需求旺盛，供不應(yīng)求；數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)宏觀供求住宅供求環(huán)境好于辦公辦公市場(chǎng)常年供大于求住宅市場(chǎng)供求溢價(jià)空間住宅類溢價(jià)空間大于辦公宏觀價(jià)值漲幅：——辦公市場(chǎng)僅8%的年均漲幅——住宅市場(chǎng)17%的年均漲幅微觀價(jià)值漲幅：——辦公性質(zhì)個(gè)案價(jià)值平穩(wěn)，09年市場(chǎng)利好下漲幅僅33%；——豪宅性質(zhì)個(gè)案溢價(jià)空間大，09年市場(chǎng)利好下漲幅達(dá)133%，升值潛力、溢價(jià)空間遠(yuǎn)大于同區(qū)域辦公市場(chǎng)；數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)辦公：8%年漲幅住宅：17%年漲幅白金灣府邸上海國際溢價(jià)空間住宅類溢價(jià)空間大于辦公宏觀價(jià)值漲幅：微觀價(jià)值漲幅：數(shù)楊浦宏觀市場(chǎng)區(qū)域住宅供求環(huán)境同樣好于辦公數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)辦公市場(chǎng)明顯供大于求住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求——年平均供求比1.70——楊浦辦公市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡，長(zhǎng)期供大于求導(dǎo)致辦公市場(chǎng)價(jià)值釋放有限；——年平均供求比0.83——?dú)v年供應(yīng)量跟不上市場(chǎng)需求，長(zhǎng)期處于供小于求；楊浦宏觀市場(chǎng)區(qū)域住宅供求環(huán)境同樣好于辦公數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、楊浦微觀市場(chǎng)區(qū)域住宅資金回籠速度、價(jià)值釋放好于辦公物業(yè)類型銷售狀態(tài)項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間對(duì)外報(bào)價(jià)（元/㎡）所推體量（套）銷售量（奧）銷售率戶型面積（㎡）月均去化量（萬方）辦公在售財(cái)富國際廣場(chǎng)2010.05.10240005249418%40-700.5（強(qiáng)銷期）天科國際大廈2009.03.122800013311284%36-980.05未售五角豐達(dá)預(yù)計(jì)5月底開盤23000-25000214----138-178--北美廣場(chǎng)預(yù)計(jì)5月底開盤35000-40000207----78-252--住宅在售橡樹灣2010.03.1842000精裝4040100%（當(dāng)月售馨）170-1800.7未售濱江經(jīng)典預(yù)計(jì)5、6月份30000138----90-175--辦公類：五角場(chǎng)板塊23000-25000元/㎡；東外灘板塊價(jià)格落差大，無軌道、無江景28000元/㎡；北美廣場(chǎng)臨近北外灘、江景、軌道交通支撐，價(jià)格最高35000-40000元/㎡；項(xiàng)目財(cái)富國際廣場(chǎng)24000五角豐達(dá)23000-25000天科國際大廈28000北美廣場(chǎng)35000-40000濱江經(jīng)典30000橡樹灣42000（精裝）住宅類：東外灘、無江景房市場(chǎng)價(jià)30000元/㎡；新江灣城依托稀缺資源市場(chǎng)價(jià)已運(yùn)作42000元/㎡（精裝），去化快速；數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)住宅銷售周期優(yōu)于辦公、價(jià)值釋放同樣優(yōu)于辦公。楊浦微觀市場(chǎng)區(qū)域住宅資金回籠速度、價(jià)值釋放好于辦公物業(yè)類型銷宏觀供求：住宅供求環(huán)境明顯好于辦公；宏觀價(jià)值：住宅類價(jià)值爆發(fā)力大于辦公市場(chǎng)，尤其是豪宅；微觀市場(chǎng)：區(qū)域住宅價(jià)值釋放強(qiáng)于辦公，銷售周期快于辦公；從供求環(huán)境、升值潛力及去化速度分析，居住類產(chǎn)品更具市場(chǎng)運(yùn)作空間。解決問題一：居住類產(chǎn)品聚仁理解的物業(yè)定位宏觀供求：住宅供求環(huán)境明顯好于辦公；從供求環(huán)境、升值潛力及去解決問題二：如何塑造居住類產(chǎn)品？1、什么級(jí)別的居住類產(chǎn)品？解決問題二：如何塑造居住類產(chǎn)品？1、什么級(jí)別的居住類產(chǎn)品？?jī)r(jià)值傳承外灘價(jià)值外溢、未來同樣是濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域本案白金灣府邸湯臣一品財(cái)富海景世茂濱江綠城黃浦灣華潤九里外灘尚海灣豪庭海珀日暉豐盛皇朝第一承脈東外灘南、北外灘：尚海灣、海珀日暉、白金灣60000-100000元/㎡浦西外灘濱江：綠城黃浦灣、華潤外灘九里70000-100000元/㎡浦東陸家嘴：湯臣一品、財(cái)富海景、世茂濱江80000-140000元/㎡第二承脈第三承脈第四承脈外灘價(jià)值不斷外溢延伸，東外灘同樣將成為未來濱江豪宅的指標(biāo)區(qū)域。價(jià)值傳承外灘價(jià)值外溢、未來同樣是濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域本案白金灣府未來形象價(jià)值、形象將看齊濱江成熟區(qū)陸家嘴外灘外灘源世博園區(qū)南外灘本案北外灘東外灘南外灘外灘源北外灘東外灘文化底蘊(yùn)區(qū)域背景政府規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)背靠盧灣成熟區(qū)域依托外灘成熟區(qū)域改革開放20年推動(dòng)浦東陸家嘴的崛起2010世博會(huì)催生浦西盧灣濱江裂變虹口區(qū)舊城改造國際航運(yùn)中心形成虹口北外灘形象巨變楊浦區(qū)舊城改造濱水“東大門”促使楊浦東外灘形象提升東外灘，同級(jí)別于南、北外灘形象的城市濱江區(qū)域文化底蘊(yùn)突出、價(jià)值提升潛力最大現(xiàn)代文化世博園區(qū)百年外灘海派文化----百年教育、百年市政、百年工業(yè)百年海派歷史文化目前價(jià)值8-14萬6-10萬6-10萬----功能定位世博園區(qū)國際金融中心國際航運(yùn)中心國際金融、航運(yùn)、會(huì)議配套中心未來形象價(jià)值、形象將看齊濱江成熟區(qū)陸家嘴外灘外灘源世博園區(qū)南自身形象東外灘代表性形象工程北外灘東外灘項(xiàng)目名稱：東方漁人碼頭項(xiàng)目規(guī)模：占地250畝（一期80畝）、擁有700米黃浦江岸線建筑高度：162米，隸屬東外灘第一高樓工程定位：東外灘濱江岸線開發(fā)第一重大工程?hào)|外灘第一高樓、第一重大工程有機(jī)會(huì)成為城市標(biāo)桿項(xiàng)目自身形象東外灘代表性形象工程北外灘東外灘項(xiàng)目名稱：東方漁人碼自身?xiàng)l件：僅憑“濱江”，足以聯(lián)想到“豪宅”;自身形象：東外灘代表性個(gè)案；區(qū)域形象：傳承外灘價(jià)值，同級(jí)別于其他外灘價(jià)值的濱江豪宅指標(biāo)區(qū)域；項(xiàng)目是沿承濱江豪宅價(jià)值、代表東外灘居住形象的全市型頂級(jí)居住產(chǎn)品解決問題二：全市性、頂級(jí)居住類產(chǎn)品（第二集團(tuán)）聚仁理解的項(xiàng)目級(jí)別自身?xiàng)l件：僅憑“濱江”，足以聯(lián)想到“豪宅”;項(xiàng)目是沿承濱江豪解決問題三：辦公類性質(zhì)豪宅的市場(chǎng)瓶頸、如何突破？面對(duì)項(xiàng)目單體式，同時(shí)又是辦公性質(zhì)的豪宅，是否能打造頂級(jí)居住產(chǎn)品？解決問題三：辦公類性質(zhì)豪宅的市場(chǎng)瓶頸、如何突破？面對(duì)項(xiàng)目單體豪宅類別內(nèi)環(huán)土地稀缺、單體式豪宅發(fā)展趨勢(shì)明顯財(cái)富海景湯臣一品白金灣府邸尚海灣豪庭綠城黃埔灣嘉里華庭濟(jì)南路8號(hào)翠湖天地靜安寺華山路新天地御華山海珀日暉華潤外灘九里項(xiàng)目類型屬性特征項(xiàng)目名稱性質(zhì)社區(qū)型豪宅傳統(tǒng)市中心地段濱江稀缺資源嘉里華庭住宅翠湖天地住宅尚海灣豪庭住宅華潤外灘九里住宅綠城黃浦灣住宅財(cái)富海景住宅湯臣一品住宅單體式豪宅傳統(tǒng)市中心地段濱江稀缺資源濟(jì)南路8號(hào)辦公御華山辦公海珀日暉住宅白金灣府邸住宅第一類：傳統(tǒng)社區(qū)型豪宅（依托核心地段、濱江資源）第二類：?jiǎn)误w式豪宅（依托核心地段、濱江資源）豪宅類別內(nèi)環(huán)土地稀缺、單體式豪宅發(fā)展趨勢(shì)明顯財(cái)富海景湯臣一品價(jià)值對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅價(jià)值運(yùn)作不低于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性質(zhì)目前對(duì)外報(bào)價(jià)（元/㎡）07年成交均價(jià)（元/㎡）08年成交均價(jià)（元/㎡）09年成交均價(jià)（元/㎡）10年成交均價(jià)（元/㎡）年均漲幅社區(qū)型豪宅嘉里華庭住宅90000----81142852435%翠湖天地嘉苑住宅120000--840857082711713722%尚海灣豪庭住宅600002735930362423115714227%華潤外灘九里住宅100000----63291687109%綠城黃浦灣住宅------527508267057%財(cái)富海景住宅--3764450841521746091915%湯臣一品住宅140000142199--10729715863812%單體式豪宅濟(jì)南路8號(hào)辦公80000-90000------87841--御華山辦公100000----626646928011%海珀日暉住宅100000----670237427511%白金灣府邸住宅60000-120000--395365817110460041%單體辦公性質(zhì)豪宅價(jià)格、價(jià)值漲幅同樣可以運(yùn)作一線豪宅價(jià)值表現(xiàn)。價(jià)值對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅價(jià)值運(yùn)作不低于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性去化對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅去化略慢于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性質(zhì)推盤日期推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)社區(qū)型豪宅嘉里華庭住宅2009.08603558%3.5翠湖天地嘉苑住宅2009.08938389%8.3尚海灣豪庭住宅2009.1018315183%19華潤外灘九里住宅2009.10948489%10綠城黃浦灣住宅2009.088888100%（2010.04售馨）9.7湯臣一品住宅2008.051384936%2.0單體式豪宅濟(jì)南路8號(hào)辦公2010.04182105%5.0御華山辦公2009.08521529%1.5海珀日暉住宅2009.09604473%4.8白金灣府邸住宅2008.051365238%2.2單體式豪宅去化率、速度要相對(duì)慢于傳統(tǒng)豪宅類產(chǎn)品。去化對(duì)比單體辦公性質(zhì)豪宅去化略慢于傳統(tǒng)豪宅類型項(xiàng)目名稱性質(zhì)推項(xiàng)目介紹體量占地5838㎡建面25000㎡總戶數(shù)52戶立面超現(xiàn)代風(fēng)格玻璃幕墻國際時(shí)尚物業(yè)類型一棟辦公性質(zhì)高層戶型面積7-29層：一層兩戶；327、407㎡（46套）30-35層：一層一戶；737㎡（6套）裝修情況毛坯會(huì)所功能2000㎡LOUNGEBAR、專用御廚水晶宴會(huì)廳、日式料理燒烤宴會(huì)廳、恒溫泳池、SPA水療物業(yè)管理上海鼎固物業(yè)物業(yè)服務(wù)專屬性物業(yè)配套服務(wù)（如預(yù)訂上海頂級(jí)廚師等）市場(chǎng)表現(xiàn)開盤日期2009.08（辦公性質(zhì)）推盤套數(shù)52去化套數(shù)15去化率29%月均去化套數(shù)1.5套市場(chǎng)報(bào)價(jià)100000元/㎡成交均價(jià)69280元/㎡407㎡327㎡案例分析御華山問題①：面積段單一、分割相對(duì)偏大；問題②：不做精裝修交房、內(nèi)部自行分割；問題③：辦公性質(zhì)、限制外籍人士購買；導(dǎo)致市場(chǎng)去化緩慢。啟示：①項(xiàng)目面積分割不宜過大②項(xiàng)目應(yīng)精裝交房、體現(xiàn)豪宅項(xiàng)目介紹體量占地5838㎡建面25000㎡總戶數(shù)52戶立面超項(xiàng)目介紹體量占地17567㎡建面65000㎡總戶數(shù)308戶立面超現(xiàn)代風(fēng)格石材、玻璃幕墻國際時(shí)尚物業(yè)類型兩棟點(diǎn)式高層（一棟住宅、一棟辦公）戶型面積3-27層：一、兩房82-147㎡（175套）28-30層：300-510㎡（6套）頂層：805㎡（1套）裝修情況2200美金/㎡（硬裝+軟裝）會(huì)所功能溫泉、健身會(huì)所物業(yè)管理雅詩閣國際管理物業(yè)服務(wù)家政、客房服務(wù)、24小時(shí)大堂經(jīng)理、專業(yè)司機(jī)駕駛勞斯萊斯接送、私人管家、全面的物業(yè)維護(hù)工作市場(chǎng)表現(xiàn)開盤日期2010.04（辦公類）推盤套數(shù)182去化套數(shù)10去化率5%月均去化套數(shù)5市場(chǎng)報(bào)價(jià)80000-90000成交均價(jià)87841元/㎡案例分析濟(jì)南路8號(hào)問題①：普通住宅面積段，欠缺豪華度問題②：辦公性質(zhì)、限制外籍人士購買項(xiàng)目介紹體量占地17567㎡建面65000㎡總戶數(shù)308戶立項(xiàng)目對(duì)于同類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：相對(duì)御華山、濟(jì)南路8號(hào)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：①擁有一線濱江景觀；②擁有高端酒店配套；項(xiàng)目對(duì)于同類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)：辦公性質(zhì)的豪宅價(jià)值被市場(chǎng)認(rèn)可的，具備一線豪宅的價(jià)值運(yùn)作空間；市場(chǎng)瓶頸：辦公對(duì)外籍客的限制、市場(chǎng)面積段分割不合理，導(dǎo)致去化相對(duì)緩慢；聚仁理解的市場(chǎng)環(huán)境解決問題三：應(yīng)合理面積分割，并以配套、精裝建議整體提升頂級(jí)豪宅居住品質(zhì)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)市場(chǎng)獨(dú)有個(gè)性的豪宅形象。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：辦公性質(zhì)的豪宅價(jià)值被市場(chǎng)認(rèn)可的，具備一線豪宅的價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品建議第一：面積段分割配比第二：會(huì)所、物業(yè)建議第三：裝修、風(fēng)格建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議第一：面積段分割配比一、面積段分割建議——順應(yīng)主力市場(chǎng)的發(fā)展及需求一、面積段分割建議從面積看，豪宅以三房和四房為主力，三房占到29%，四房占到47%；三房面積一般在250-300㎡左右，四房面積控制在250-350㎡。項(xiàng)目名稱兩房及以下三房四房五房及以上面積供應(yīng)比例去化去化率面積供應(yīng)比例去化去化率面積供應(yīng)比例去化去化率面積供應(yīng)比例去化去化率新華路1號(hào)//////////250-34060100%2440%/////嘉里華庭//////////240-24562100%3150%/////綠地海珀日暉2401828.6%1055.6%290-3101828.6%1688.9%480-6182742.8%1451.9%/////華潤外灘九里/////186-2469149.7%2527.5%186-2779250.3%5964.1%/////黃浦灣公寓//////////278-40216897.7%10663.1%481-68542.3%250%尚海灣豪庭65-1346126.8%1321.3%165-1759240.4%2830.4%2003013.1%1240%504-5604519.7%00白金灣府邸1282216.4%1986.4%240-3008261.1%2125.6%3603022.4%1136.7%/////蘭馨公寓2932242.3%2090.9%3502650%2076.9%/////521-68547.7%250%翠湖天地三期127-1558686.9%86100%2351313.1%13100%//////////御華山//////////327-4074688%1478%737612%117%合計(jì)/20919%14368%/32229%12338%/51547%27153%/595%58%豪宅戶型配比三房250-300㎡、四房250-350㎡為主力數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)從面積看，豪宅以三房和四房為主力，三房占到29%，四房占到4豪宅面積段市場(chǎng)220-360㎡/套的接受度相對(duì)普遍排序項(xiàng)目名稱成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交總價(jià)（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）套均總價(jià)（萬/套）套均面積（㎡/套）1翠湖天地嘉苑286591922234937798311641492湯臣一品大廈229264827634012053457574773鵬利海景公寓215886623759911006335993274華潤外灘九里18249821249536847015232225星河灣薈苑1435441974286787723763506海珀日暉1254237940527499125413387黃浦灣公寓935431773268267024943018尚海灣豪庭855020724318471936214279嘉里華庭8454356909381733197424110蘭馨公寓83682364159766692789363數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)2009.05-2010.05上海豪宅市場(chǎng)成交排名（按成交面積、均價(jià)60000元/㎡以上）成交量排名前十豪宅中，70%套均面積在220-360㎡之間。豪宅面積段市場(chǎng)220-360㎡/套的接受度相對(duì)普遍排序項(xiàng)目名①市場(chǎng)主流考慮：主流面積段三房250-300㎡、四房250-350㎡；②市場(chǎng)去化考慮：面積段在220-360㎡之間最具市場(chǎng)去化支撐；建議項(xiàng)目主力面積段200-360㎡之間，符合目前市場(chǎng)主流豪宅面積，同時(shí)具備去化支撐；同時(shí)考慮項(xiàng)目自身形態(tài)、景觀因素，高樓層適當(dāng)分割相對(duì)較大的戶型，體現(xiàn)獨(dú)尊感；面積段建議①市場(chǎng)主流考慮：主流面積段三房250-300㎡、四房250設(shè)備用房戶型分割一18-24層（一層六戶）總套數(shù)：42套標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800平米得房率約70-73%戶型面積分割剪刀梯設(shè)備用房戶型分割一戶型面積分割剪刀梯設(shè)備用房戶型分割二25-28層（一層四戶）總套數(shù)：16套標(biāo)準(zhǔn)層面積約1666平米得房率約70-73%隨著建筑造型的逐層退減，南向兩戶面積會(huì)有所減少，（490-460平米）剪刀梯主仆分梯，獨(dú)立進(jìn)出通道設(shè)備用房戶型分割二剪刀梯主仆分梯，獨(dú)立進(jìn)出通道戶型分割三29-31層（一層二戶）總套數(shù)：6套標(biāo)準(zhǔn)層面積約1330平米得房率約70-73%戶型分割三面積配比表面積段200-300㎡340-360㎡500㎡左右650-700㎡總計(jì)套數(shù)28套22套8套6套64套配比44%34%13%9%100%層數(shù)18-2418-24；25-2825-2829-31——200-360㎡占總體量的78%。面積配比表面積段200-300㎡340-360㎡500㎡左右二、會(huì)所建議——首座最頂級(jí)、最專業(yè)的空中江景會(huì)所二、會(huì)所建議首個(gè)屋頂星空江景泳池首個(gè)世界頂級(jí)西餐廳首個(gè)悅榕莊頂級(jí)SPA會(huì)館建筑面積：約3000方分布位置：32-33層會(huì)所首個(gè)屋頂星空江景泳池建筑面積：約3000方會(huì)所會(huì)所頂級(jí)配套一：首個(gè)