鄒城項(xiàng)目整體策劃方案建議書(shū)和記中原2013.03.10謹(jǐn)呈:鄒城魯興公司和記中原謹(jǐn)呈:鄒城魯興公司1

報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目思考項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目思考2

慎于思慎于思，才能敏于行——袁枚慎于思慎于思，才能敏于行3我們的思考對(duì)項(xiàng)目的理解：一、本項(xiàng)目作為市區(qū)規(guī)模最大的項(xiàng)目之一，對(duì)城市功能升級(jí)，形象提升，及對(duì)魯興的品牌價(jià)值的提升將產(chǎn)生大的影響；二、本項(xiàng)目由酒店、商業(yè)、公寓、住宅組成，符合現(xiàn)代都市地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，具有高瞻遠(yuǎn)矚的前瞻性，是鄒城真正意義上的城市綜合體；三、本項(xiàng)目操作難度大，對(duì)資金的要求高。需要準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、創(chuàng)新的概念設(shè)計(jì)、科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、和精妙的推廣策略。我們的思考對(duì)項(xiàng)目的理解：4

核心的問(wèn)題1、如何科學(xué)規(guī)劃本項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)組合定位？使其能有效避免未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又能打造差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力？2、如何平衡短期資金回收與利潤(rùn)最大化？3、如何協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)的矛盾與沖突，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？4、如何挖掘本項(xiàng)目?jī)r(jià)值最佳點(diǎn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力？

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我們的思路

思路決定出路——郭海東1、深入研究市場(chǎng)，建立分析模型，全面降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；2、平衡風(fēng)險(xiǎn)最小與利潤(rùn)最大之間的矛盾，制定科學(xué)的戰(zhàn)略布局及市場(chǎng)定位；3、綜合市場(chǎng)及收益訴求，合理制定推廣、銷(xiāo)售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)最佳投資收益；4、結(jié)合我司積累的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，深入分析地塊價(jià)值，把握不同業(yè)態(tài)的價(jià)值規(guī)律，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。我們的思路6

明于勢(shì)明大勢(shì)者得天下——獵鯨理論明于勢(shì)明大勢(shì)者得天下7鄒城房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與格局城區(qū)規(guī)劃我市城市總體規(guī)劃是由山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制，2011年5月經(jīng)山東省人民府審批實(shí)施，規(guī)劃期限至2020年，用于指導(dǎo)我市各項(xiàng)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、建設(shè)項(xiàng)目地等工作。規(guī)劃確定我市城市性質(zhì)為國(guó)家歷史文化名城，現(xiàn)代化能源城市。城鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)結(jié)構(gòu)分為三級(jí)，一級(jí)為鄒城市中心城區(qū)；二級(jí)為城前、看莊、太平三個(gè)中心鎮(zhèn)；三級(jí)為一般建制鎮(zhèn)。規(guī)劃至2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60%左右，城市人口達(dá)到50萬(wàn)人左右，城市建設(shè)用地52平方公里。城市規(guī)劃區(qū)包括鋼山、鳧山、千泉三個(gè)街道辦事處及中心店、北宿、唐村、嶧山、大束、太平等六個(gè)鎮(zhèn)轄區(qū)范圍。中心城區(qū)城市建設(shè)用地發(fā)展的總體要求是“東拓、南控、西限、北跨、中優(yōu)”，即城市向東拓展；向南控制不突破規(guī)劃南外環(huán)路；向西不得跨越壓煤線；向北跨越鐵山、崗山風(fēng)景區(qū)發(fā)展，優(yōu)化現(xiàn)狀建成區(qū)，進(jìn)一步完善城市功能。城市空間布局形成“一核兩軸四片”的結(jié)構(gòu)。一核：指城區(qū)中部的綠色核心—崗山、鐵山風(fēng)景區(qū)。兩軸：指沿崇義路—擇鄰路、太平路—礦建路形成東西向發(fā)展軸線；沿嶧山路形成南北向發(fā)展軸線。四片：指規(guī)劃城區(qū)劃分成4個(gè)綜合用地片區(qū)，分別為中心片區(qū)、東部片區(qū)、西部片區(qū)、北部片區(qū)。鄒城房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與格局城區(qū)規(guī)劃8某公司項(xiàng)目整體策劃方案建議書(shū)課件9格局1、鄒城新區(qū)初具規(guī)模，區(qū)域價(jià)值在未來(lái)三年有較大提升；2、商業(yè)地產(chǎn)投資興旺，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、區(qū)域商業(yè)環(huán)境前景看好，但三年內(nèi)區(qū)域商業(yè)氛圍還處于培育期；4、城市經(jīng)濟(jì)在全國(guó)靠前，為星級(jí)商務(wù)酒店的投資提供了比較好的投資環(huán)境。格局1、鄒城新區(qū)初具規(guī)模，區(qū)域價(jià)值在未來(lái)三年有較大提升；10項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位11區(qū)位概況分析項(xiàng)目位于交通市政配套星級(jí)酒店的要求商業(yè)的商圈評(píng)級(jí)寫(xiě)字樓的要求住宅的十分鐘理論區(qū)位概況分析項(xiàng)目位于12

項(xiàng)目?jī)r(jià)值與機(jī)會(huì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值與機(jī)會(huì)13機(jī)會(huì)點(diǎn)酒店:普通星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，全球知名的品牌酒店存在較大的發(fā)展空間；商業(yè)：市級(jí)商圈逐漸形成，商業(yè)價(jià)值凸顯，中高檔綜合商業(yè)和專業(yè)主題化商業(yè)曾在較大機(jī)會(huì)；公寓：區(qū)域戰(zhàn)略地位的提高，將有力推動(dòng)公寓的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，公寓低端市場(chǎng)趨于平衡，中高端市場(chǎng)空白點(diǎn)；住宅：中高端住宅將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。機(jī)會(huì)點(diǎn)酒店:普通星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，全球知名的品牌14價(jià)值點(diǎn)1、城市綜合體，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值及市場(chǎng)整合力，滿足多元化市場(chǎng)需求；2、大規(guī)模商業(yè)樓面，如果能合理布局將大大提升了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值；3、品牌酒店提升了項(xiàng)目的國(guó)際化形象氣質(zhì)；4、品牌商超的進(jìn)駐將大大提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。價(jià)值點(diǎn)1、城市綜合體，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值及市場(chǎng)整合力，滿足多元15難點(diǎn)1、在當(dāng)前區(qū)域商業(yè)氣候還沒(méi)形成的情況下，商鋪銷(xiāo)售存在一定壓力，需要重點(diǎn)突破；2、項(xiàng)目規(guī)模大、功能多，容易給市場(chǎng)造成形象識(shí)別的混亂；3、市場(chǎng)不確定因素多，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。難點(diǎn)1、在當(dāng)前區(qū)域商業(yè)氣候還沒(méi)形成的情況下，商鋪銷(xiāo)售存在一定16主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析17

謀于略上兵伐謀，其次伐交，其伐兵，其下攻城——孫子謀于略上兵伐謀，其次伐交，其伐兵，其下攻城18項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位：——打造城市標(biāo)志性的城市綜合體鄒城最具特色的城市建筑群之一最具影響力的城市綜合體之一城市國(guó)際化形象的窗口項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位：19戰(zhàn)略目標(biāo)銷(xiāo)售和資金回籠為第一目標(biāo)？樹(shù)立品牌和形象為第一目標(biāo)？品牌和銷(xiāo)售兩者都要？√戰(zhàn)略目標(biāo)銷(xiāo)售和資金回籠為第一目標(biāo)？20如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)集為大，散為活集——多業(yè)態(tài)整體推廣，以規(guī)?；?、復(fù)合化增強(qiáng)品牌形象和市場(chǎng)整合力，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化；散——結(jié)合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)的需求，把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，控制銷(xiāo)售節(jié)奏，分批推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)集為大，散為活21戰(zhàn)略布局戰(zhàn)術(shù)突破

以酒店、商超作為形象支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目形象價(jià)值；什么樣的客戶決定了什么樣的物業(yè)價(jià)值，通過(guò)商業(yè)和公寓的優(yōu)質(zhì)客戶提升整體價(jià)值；以主題化和差異化的形象氣質(zhì)，增加項(xiàng)目的附加值。戰(zhàn)略布局戰(zhàn)術(shù)突破以酒店、商超作為形象22

健于行千里之行始于足下——老子健于行千里之行始于足下23形象定位總體形象定位——CBD國(guó)際商務(wù)中心突破方向：突出核心核心價(jià)值突出規(guī)模效應(yīng)突出功能復(fù)合型商業(yè)單獨(dú)定位，避免矛盾點(diǎn)形象定位總體形象定位24品牌策劃

一個(gè)真正的城市綜合體：項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目功能全，項(xiàng)目檔次高。

品牌價(jià)值的思考：必須通過(guò)持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳，與市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的交流，才能實(shí)現(xiàn)利益最大化。品牌策劃一個(gè)真正的城市綜合體：項(xiàng)目規(guī)模25創(chuàng)新價(jià)值觀創(chuàng)新概念（形象、理念、文化、功能、）創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣創(chuàng)新創(chuàng)新價(jià)值觀創(chuàng)新26文化

文化承載量越大的項(xiàng)目,其效益釋放量越大——王志剛

將亞圣（莊子）文化融入樓盤(pán)形象概念設(shè)計(jì)：孔孟桑梓之邦，文化發(fā)祥之地。持中庸之道，俯瞰全城。將潮流時(shí)尚文化融入儒家文化：時(shí)尚來(lái)源于生活，生活是歷史長(zhǎng)河的一部分，歷史沉淀出了文化，理解了文化才能更好的理解時(shí)尚。文化

文化承載量越大的項(xiàng)目,其效益釋放量越大——王志剛27推盤(pán)節(jié)奏模式一：形象主導(dǎo)：酒店→商業(yè)（商超）→公寓→住宅模式二：資金主導(dǎo)：住宅→公寓→酒店→商業(yè)模式三：形象＋資金主導(dǎo)：國(guó)際知名星級(jí)酒店→住宅→商業(yè)→公寓推盤(pán)節(jié)奏模式一：形象主導(dǎo)：酒店→商業(yè)（商超）→公寓→住宅28營(yíng)銷(xiāo)工作組織組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)

銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理

銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售主管招商主管招商主管銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員招商員招商員招商員招商員營(yíng)銷(xiāo)工作組織組織結(jié)構(gòu)29我們的銷(xiāo)售思路

——招商和銷(xiāo)售齊頭并進(jìn)招商：希爾頓主題酒店沃爾瑪超市銷(xiāo)售：一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)售樓部，一個(gè)市中心外展點(diǎn)。售樓部亮點(diǎn)：4D影院我們的銷(xiāo)售思路30希爾頓主題酒店

希爾頓酒店集團(tuán)公司（HiltonHotelsCorporation）希爾頓國(guó)際酒店集團(tuán)是總部設(shè)于英國(guó)的希爾頓集團(tuán)公司旗下分支，擁有除北美洲外全球范圍內(nèi)希爾頓商標(biāo)使用權(quán)，管理405家酒店，包括263家希爾頓酒店、142家斯堪的克酒店，在全球的78個(gè)國(guó)家擁有超過(guò)7萬(wàn)名雇員，有10多個(gè)不同層次的酒店品牌。希爾頓主題酒店希爾頓酒店集團(tuán)公司（HiltonHot31沃爾瑪

沃爾瑪公司（Wal-MartStores,Inc.）（NYSE：WMT）是一家美國(guó)的世界性連鎖企業(yè)，以營(yíng)業(yè)額計(jì)算為全球最大的公司，其控股人為沃爾頓家族?？偛课挥诿绹?guó)阿肯色州的本頓維爾。沃爾瑪主要涉足零售業(yè)，是世界上雇員最多的企業(yè)，連續(xù)三年在美國(guó)《財(cái)富》雜志全球500強(qiáng)企業(yè)中居首沃爾瑪沃爾瑪公司（Wal-MartStores,324D影院

4D影院是從傳統(tǒng)的立體影院基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)，相比較于其他類型影院，具有主題突出、科技含量高、效果逼真、畫(huà)面沖擊性強(qiáng)等特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。隨著影娛樂(lè)技術(shù)的發(fā)展和娛樂(lè)市場(chǎng)的需求，人們不僅將震動(dòng)、墜落、吹風(fēng)、噴水、撓癢、掃腿等特技引入3D影院，還根據(jù)影片的情景精心設(shè)計(jì)出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成了一種獨(dú)特的體驗(yàn)，這就是當(dāng)今十分流行的4D影院。由于觀眾在觀看4D影片時(shí)能夠獲得視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)等全方位感受，近年來(lái)4D影院的發(fā)展非常迅猛。4D影院4D影院是從傳統(tǒng)的立體影院基礎(chǔ)33

和于道天時(shí)不如地利，地理不如人和——孟子和于道天時(shí)不如地利，地理不如人和34

樓盤(pán)顧問(wèn)專家服務(wù)于中國(guó)16個(gè)城市

35公司簡(jiǎn)介

和記中原房產(chǎn)代理戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)（原名萬(wàn)興偉業(yè)）是業(yè)界極具影響力的顧問(wèn)企業(yè)，專業(yè)從事房地產(chǎn)策劃、代理與顧問(wèn)工作，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)培訓(xùn)業(yè)務(wù)。

我們的理論水平是看的見(jiàn)摸的著，我們的《置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)實(shí)務(wù)》即將出版．

我們的實(shí)戰(zhàn)能力是有證可鑒的，在全國(guó)各地做了大量的住宅盤(pán)、商業(yè)盤(pán)與寫(xiě)字樓盤(pán)成功案例。我們的營(yíng)銷(xiāo)模式操作性極強(qiáng)。特別是對(duì)滯銷(xiāo)樓盤(pán),無(wú)一例外的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售成功！公司簡(jiǎn)介和記中原房產(chǎn)代理戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)（原名萬(wàn)36核心競(jìng)爭(zhēng)力

一、用經(jīng)驗(yàn)武裝頭腦

公司大部分的員工都有著多年多個(gè)樓盤(pán)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)知識(shí)豐富，實(shí)戰(zhàn)能力強(qiáng)。打破了房產(chǎn)銷(xiāo)售是“青春飯”的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，將地產(chǎn)銷(xiāo)售職業(yè)化。二、敢于緊逼目標(biāo)客戶

在銷(xiāo)售過(guò)程中，針對(duì)目標(biāo)客戶的實(shí)際情況大膽提出了“逼定”這一工作環(huán)節(jié)，讓我們的置業(yè)顧問(wèn)始終掌握著主動(dòng)權(quán)，大大提高了客戶的初次成交率。但“逼定”必須要對(duì)客戶情況有十足的把握，這就需要豐富的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，否則將適得其反。核心競(jìng)爭(zhēng)力一、用經(jīng)驗(yàn)武裝頭腦37核心競(jìng)爭(zhēng)力三、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)工作中堅(jiān)持團(tuán)結(jié)協(xié)作，互動(dòng)互助的工作作風(fēng)。發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，達(dá)到最大的工作效率。四、誠(chéng)信塑造品牌銷(xiāo)售過(guò)程中以“共同甲方、雙贏互利、長(zhǎng)期合作”為宗旨，努力為開(kāi)發(fā)公司打造企業(yè)品牌。核心競(jìng)爭(zhēng)力三、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)38核心競(jìng)爭(zhēng)力五、專業(yè)與學(xué)習(xí)

所有員工都經(jīng)過(guò)公司專業(yè)的培訓(xùn)（自編教材），并具有較長(zhǎng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)每天有早會(huì)，共同學(xué)習(xí)分配任務(wù)；每周例會(huì)交流經(jīng)驗(yàn)互相學(xué)習(xí)匯報(bào)成績(jī)；每月大會(huì)學(xué)習(xí)、修訂計(jì)劃、重布銷(xiāo)控。六、軍事化管理

我公司樓盤(pán)實(shí)行強(qiáng)有力的軍事化管理，具有強(qiáng)大的執(zhí)行力。七、有責(zé)任感的企業(yè)文化我公司對(duì)員工定期進(jìn)行培訓(xùn)，將個(gè)人的社會(huì)責(zé)任感、集體責(zé)任感、家庭責(zé)任感緊密結(jié)合在一起，使我們的員工在做好本職工作的同時(shí)成為一個(gè)服務(wù)社會(huì)、感恩社會(huì)，并能感染周?chē)娜恕：诵母?jìng)爭(zhēng)力五、專業(yè)與學(xué)習(xí)39核心競(jìng)爭(zhēng)力八、自有的理論研究體系我公司在樓盤(pán)運(yùn)作過(guò)程中,堅(jiān)持實(shí)際工作與理論研究向結(jié)合,形成了自己獨(dú)有的房產(chǎn)銷(xiāo)售理論體系如:簡(jiǎn)約地產(chǎn)理論、售樓部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與流程建設(shè)、管理體系與評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，為銷(xiāo)售工作提供了充分的理論支持。

選擇我們——就是選擇成功與效益！核心競(jìng)爭(zhēng)力八、自有的理論研究體系40

由于對(duì)項(xiàng)目接觸時(shí)間較短，本次提案主要以策略為主在雙方確定合作內(nèi)容和框架后，具體執(zhí)行方案我司再行提出。由于對(duì)項(xiàng)目接觸時(shí)間較短，本次提案主要以策略為主41THANKSTHANKS42

鄒城項(xiàng)目整體策劃方案建議書(shū)和記中原2013.03.10謹(jǐn)呈:鄒城魯興公司和記中原謹(jǐn)呈:鄒城魯興公司43

報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目思考項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目思考44

慎于思慎于思，才能敏于行——袁枚慎于思慎于思，才能敏于行45我們的思考對(duì)項(xiàng)目的理解：一、本項(xiàng)目作為市區(qū)規(guī)模最大的項(xiàng)目之一，對(duì)城市功能升級(jí)，形象提升，及對(duì)魯興的品牌價(jià)值的提升將產(chǎn)生大的影響；二、本項(xiàng)目由酒店、商業(yè)、公寓、住宅組成，符合現(xiàn)代都市地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，具有高瞻遠(yuǎn)矚的前瞻性，是鄒城真正意義上的城市綜合體；三、本項(xiàng)目操作難度大，對(duì)資金的要求高。需要準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、創(chuàng)新的概念設(shè)計(jì)、科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、和精妙的推廣策略。我們的思考對(duì)項(xiàng)目的理解：46

核心的問(wèn)題1、如何科學(xué)規(guī)劃本項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)組合定位？使其能有效避免未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又能打造差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力？2、如何平衡短期資金回收與利潤(rùn)最大化？3、如何協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)的矛盾與沖突，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？4、如何挖掘本項(xiàng)目?jī)r(jià)值最佳點(diǎn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力？

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我們的思路

思路決定出路——郭海東1、深入研究市場(chǎng)，建立分析模型，全面降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；2、平衡風(fēng)險(xiǎn)最小與利潤(rùn)最大之間的矛盾，制定科學(xué)的戰(zhàn)略布局及市場(chǎng)定位；3、綜合市場(chǎng)及收益訴求，合理制定推廣、銷(xiāo)售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)最佳投資收益；4、結(jié)合我司積累的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，深入分析地塊價(jià)值，把握不同業(yè)態(tài)的價(jià)值規(guī)律，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。我們的思路48

明于勢(shì)明大勢(shì)者得天下——獵鯨理論明于勢(shì)明大勢(shì)者得天下49鄒城房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與格局城區(qū)規(guī)劃我市城市總體規(guī)劃是由山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制，2011年5月經(jīng)山東省人民府審批實(shí)施，規(guī)劃期限至2020年，用于指導(dǎo)我市各項(xiàng)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、建設(shè)項(xiàng)目地等工作。規(guī)劃確定我市城市性質(zhì)為國(guó)家歷史文化名城，現(xiàn)代化能源城市。城鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)結(jié)構(gòu)分為三級(jí)，一級(jí)為鄒城市中心城區(qū)；二級(jí)為城前、看莊、太平三個(gè)中心鎮(zhèn)；三級(jí)為一般建制鎮(zhèn)。規(guī)劃至2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60%左右，城市人口達(dá)到50萬(wàn)人左右，城市建設(shè)用地52平方公里。城市規(guī)劃區(qū)包括鋼山、鳧山、千泉三個(gè)街道辦事處及中心店、北宿、唐村、嶧山、大束、太平等六個(gè)鎮(zhèn)轄區(qū)范圍。中心城區(qū)城市建設(shè)用地發(fā)展的總體要求是“東拓、南控、西限、北跨、中優(yōu)”，即城市向東拓展；向南控制不突破規(guī)劃南外環(huán)路；向西不得跨越壓煤線；向北跨越鐵山、崗山風(fēng)景區(qū)發(fā)展，優(yōu)化現(xiàn)狀建成區(qū)，進(jìn)一步完善城市功能。城市空間布局形成“一核兩軸四片”的結(jié)構(gòu)。一核：指城區(qū)中部的綠色核心—崗山、鐵山風(fēng)景區(qū)。兩軸：指沿崇義路—擇鄰路、太平路—礦建路形成東西向發(fā)展軸線；沿嶧山路形成南北向發(fā)展軸線。四片：指規(guī)劃城區(qū)劃分成4個(gè)綜合用地片區(qū)，分別為中心片區(qū)、東部片區(qū)、西部片區(qū)、北部片區(qū)。鄒城房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與格局城區(qū)規(guī)劃50某公司項(xiàng)目整體策劃方案建議書(shū)課件51格局1、鄒城新區(qū)初具規(guī)模，區(qū)域價(jià)值在未來(lái)三年有較大提升；2、商業(yè)地產(chǎn)投資興旺，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、區(qū)域商業(yè)環(huán)境前景看好，但三年內(nèi)區(qū)域商業(yè)氛圍還處于培育期；4、城市經(jīng)濟(jì)在全國(guó)靠前，為星級(jí)商務(wù)酒店的投資提供了比較好的投資環(huán)境。格局1、鄒城新區(qū)初具規(guī)模，區(qū)域價(jià)值在未來(lái)三年有較大提升；52項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位53區(qū)位概況分析項(xiàng)目位于交通市政配套星級(jí)酒店的要求商業(yè)的商圈評(píng)級(jí)寫(xiě)字樓的要求住宅的十分鐘理論區(qū)位概況分析項(xiàng)目位于54

項(xiàng)目?jī)r(jià)值與機(jī)會(huì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值與機(jī)會(huì)55機(jī)會(huì)點(diǎn)酒店:普通星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，全球知名的品牌酒店存在較大的發(fā)展空間；商業(yè)：市級(jí)商圈逐漸形成，商業(yè)價(jià)值凸顯，中高檔綜合商業(yè)和專業(yè)主題化商業(yè)曾在較大機(jī)會(huì)；公寓：區(qū)域戰(zhàn)略地位的提高，將有力推動(dòng)公寓的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，公寓低端市場(chǎng)趨于平衡，中高端市場(chǎng)空白點(diǎn)；住宅：中高端住宅將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。機(jī)會(huì)點(diǎn)酒店:普通星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，全球知名的品牌56價(jià)值點(diǎn)1、城市綜合體，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值及市場(chǎng)整合力，滿足多元化市場(chǎng)需求；2、大規(guī)模商業(yè)樓面，如果能合理布局將大大提升了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值；3、品牌酒店提升了項(xiàng)目的國(guó)際化形象氣質(zhì)；4、品牌商超的進(jìn)駐將大大提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。價(jià)值點(diǎn)1、城市綜合體，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值及市場(chǎng)整合力，滿足多元57難點(diǎn)1、在當(dāng)前區(qū)域商業(yè)氣候還沒(méi)形成的情況下，商鋪銷(xiāo)售存在一定壓力，需要重點(diǎn)突破；2、項(xiàng)目規(guī)模大、功能多，容易給市場(chǎng)造成形象識(shí)別的混亂；3、市場(chǎng)不確定因素多，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。難點(diǎn)1、在當(dāng)前區(qū)域商業(yè)氣候還沒(méi)形成的情況下，商鋪銷(xiāo)售存在一定58主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析59

謀于略上兵伐謀，其次伐交，其伐兵，其下攻城——孫子謀于略上兵伐謀，其次伐交，其伐兵，其下攻城60項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位：——打造城市標(biāo)志性的城市綜合體鄒城最具特色的城市建筑群之一最具影響力的城市綜合體之一城市國(guó)際化形象的窗口項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位：61戰(zhàn)略目標(biāo)銷(xiāo)售和資金回籠為第一目標(biāo)？樹(shù)立品牌和形象為第一目標(biāo)？品牌和銷(xiāo)售兩者都要？√戰(zhàn)略目標(biāo)銷(xiāo)售和資金回籠為第一目標(biāo)？62如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)集為大，散為活集——多業(yè)態(tài)整體推廣，以規(guī)?；?、復(fù)合化增強(qiáng)品牌形象和市場(chǎng)整合力，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化；散——結(jié)合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)的需求，把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，控制銷(xiāo)售節(jié)奏，分批推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)集為大，散為活63戰(zhàn)略布局戰(zhàn)術(shù)突破

以酒店、商超作為形象支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目形象價(jià)值；什么樣的客戶決定了什么樣的物業(yè)價(jià)值，通過(guò)商業(yè)和公寓的優(yōu)質(zhì)客戶提升整體價(jià)值；以主題化和差異化的形象氣質(zhì)，增加項(xiàng)目的附加值。戰(zhàn)略布局戰(zhàn)術(shù)突破以酒店、商超作為形象64

健于行千里之行始于足下——老子健于行千里之行始于足下65形象定位總體形象定位——CBD國(guó)際商務(wù)中心突破方向：突出核心核心價(jià)值突出規(guī)模效應(yīng)突出功能復(fù)合型商業(yè)單獨(dú)定位，避免矛盾點(diǎn)形象定位總體形象定位66品牌策劃

一個(gè)真正的城市綜合體：項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目功能全，項(xiàng)目檔次高。

品牌價(jià)值的思考：必須通過(guò)持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳，與市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的交流，才能實(shí)現(xiàn)利益最大化。品牌策劃一個(gè)真正的城市綜合體：項(xiàng)目規(guī)模67創(chuàng)新價(jià)值觀創(chuàng)新概念（形象、理念、文化、功能、）創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣創(chuàng)新創(chuàng)新價(jià)值觀創(chuàng)新68文化

文化承載量越大的項(xiàng)目,其效益釋放量越大——王志剛

將亞圣（莊子）文化融入樓盤(pán)形象概念設(shè)計(jì)：孔孟桑梓之邦，文化發(fā)祥之地。持中庸之道，俯瞰全城。將潮流時(shí)尚文化融入儒家文化：時(shí)尚來(lái)源于生活，生活是歷史長(zhǎng)河的一部分，歷史沉淀出了文化，理解了文化才能更好的理解時(shí)尚。文化

文化承載量越大的項(xiàng)目,其效益釋放量越大——王志剛69推盤(pán)節(jié)奏模式一：形象主導(dǎo)：酒店→商業(yè)（商超）→公寓→住宅模式二：資金主導(dǎo)：住宅→公寓→酒店→商業(yè)模式三：形象＋資金主導(dǎo)：國(guó)際知名星級(jí)酒店→住宅→商業(yè)→公寓推盤(pán)節(jié)奏模式一：形象主導(dǎo)：酒店→商業(yè)（商超）→公寓→住宅70營(yíng)銷(xiāo)工作組織組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)

銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理

銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售主管招商主管招商主管銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員招商員招商員招商員招商員營(yíng)銷(xiāo)工作組織組織結(jié)構(gòu)71我們的銷(xiāo)售思路

——招商和銷(xiāo)售齊頭并進(jìn)招商：希爾頓主題酒店沃爾瑪超市銷(xiāo)售：一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)售樓部，一個(gè)市中心外展點(diǎn)。售樓部亮點(diǎn)：4D影院我們的銷(xiāo)售思路72希爾頓主題酒店

希爾頓酒店集團(tuán)公司（HiltonHotelsCorporation）希爾頓國(guó)際酒店集團(tuán)是總部設(shè)于英國(guó)的希爾頓集團(tuán)公司旗下分支，擁有除北美洲外全球范圍內(nèi)希爾頓商標(biāo)使用權(quán)，管理405家酒店，包括263家希爾頓酒店、142家斯堪的克酒店，在全球的78個(gè)國(guó)家擁有超過(guò)7萬(wàn)名雇員，有10多個(gè)不同層次的酒店品牌。希爾頓主題酒店希爾頓酒店集團(tuán)公司（HiltonHot73沃爾瑪

沃爾瑪公司（Wal-MartStores,Inc.）（NYSE：WMT）是一家美國(guó)的世界性連鎖企業(yè)，以營(yíng)業(yè)額計(jì)算為全球最大的公司，其控股人為沃爾頓家族?？偛课挥诿绹?guó)阿肯色州的本頓維爾。沃爾瑪主要涉足零售業(yè)，是世界上雇員最多的企業(yè)，連續(xù)三年在美國(guó)《財(cái)富》雜志全球500強(qiáng)企業(yè)中居首沃爾瑪沃爾瑪公司（Wal-MartStores,744D影院

4D影院是從傳統(tǒng)的立體影院基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)，相比較于其他類型影院，具有主題突出、科技含量高、效果逼真、畫(huà)面沖擊性強(qiáng)等特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。隨著影娛樂(lè)技術(shù)的發(fā)展和娛樂(lè)市場(chǎng)的需求，人們不僅將震動(dòng)、墜落、吹風(fēng)、噴水、撓癢、掃腿等特技引入3D影院，還根據(jù)影片的情景精心設(shè)計(jì)出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成了一種獨(dú)特的體驗(yàn)，這就是當(dāng)今十分流行的4D影院。由于觀眾在觀看4D影片時(shí)能夠獲得視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)等全方位感受，近年來(lái)4D影院的發(fā)展非常迅猛。4D影院4D影院是從傳統(tǒng)的立體影院基礎(chǔ)75

和于道天時(shí)不如地利，地理不如人和——孟子和于道天時(shí)不如地利，地理不如人和76

樓盤(pán)顧問(wèn)專家服務(wù)于中國(guó)16個(gè)城市

77公司簡(jiǎn)介