房地產(chǎn)企業(yè)

開發(fā)項目相關會計核算

南京棲霞建設集團有限公司徐水炎1目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程三、成本核算的基本程序四、成本核算的對象的確定五、成本費用的歸集與分配六、成本費用的歸集與分配存在的問題七、營業(yè)收入核算八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結轉九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在問題十、預繳土地增值稅和土地增值稅匯算2一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會帶動鋼鐵、橡膠、電氣、機械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會帶動眾多的相關行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機械和化工等，同時這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。所涉及的主要的經(jīng)濟活動領域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險等；以及與此緊密相關的中介服務如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)。3一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

①資金密集。②智力密集。③受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大；④投資周期較長，市場風險較大。⑤售后服務工作要求高。4二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程1、投資機會研究與土地競投對房地產(chǎn)投資機會研究與土地競投活動實施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價值的土地資源，并防范土地投資風險。主要工作內(nèi)容：項目選擇、項目建議書、概念設計、可研報告、競投等。2、項目立項及可行性研究對項目立項及可行性研究工作流程實施有效的控制，提交各階段的可行性研究報告，為項目開發(fā)的立項和深入開展項目全程策劃與規(guī)劃設計提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：開發(fā)計劃、資金計劃、各階段可研報告、竣工后評估等。5二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程3、項目全程策劃對項目全程策劃過程實施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。主要工作內(nèi)容：市場調研、全程策劃、各階段策劃書等。4、規(guī)劃設計和前期工作對項目規(guī)劃設計和前期工作實施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項目的施工、營銷提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：地質勘察、方案競選、方案設計、擴初設計、施工圖設計、規(guī)劃驗收等。6二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程5、工程施工項目管理程序對工程項目的造價、進度、質量與安全實施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的項目管理符合規(guī)定的要求。主要工作內(nèi)容：施工組織設計、三通一平、選擇供方、圖紙會審、物資準備、開工建設、施工管理、專項驗收、竣工驗收、工程結算、保修維修等。6、市場推廣與營銷對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動的評審、交付過程的控制以及顧客投訴實施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。7二、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序對公司委托的物業(yè)管理進行有效控制，確保公司商品房售后服務的水平和質量，提高業(yè)主滿意度。主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗收交接等。8三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。（2）設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。（3）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。（4）將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤。9三、成本核算的基本程序（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標段之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確結轉完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

（8）編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。10四、成本核核算的對象象的確定（1）確定定原則滿足成本計計算的需要要；便于成本費費用的歸集集；利于成本的的及時結算算；適應成本監(jiān)監(jiān)控的要求求。11四、成本核核算的對象象的確定（2）確定定具體成本本核算對象象根據(jù)上述原原則，結合合項目開發(fā)發(fā)地點、規(guī)規(guī)模、周期期、方式、、功能設計計、結構類類型、裝修修檔次、層層高、施工工隊伍等因因素和管理理需要等當當?shù)貙嶋H情情況，確定定具體成本本核算對象象?！魡误w開發(fā)項項目，一般般以每一獨獨立編制設設計概算或或施工圖預預算所列的的單項開發(fā)發(fā)工程為成成本核算對對象?！粼谕婚_發(fā)發(fā)地點、結結構類型相相同、開竣竣工時間相相近、由同同一施工單單位施工單單位承包的的項目，為為一個成本本核算對象象。12四、成本核核算的對象象的確定◆對于開發(fā)規(guī)規(guī)模較大、、工期較長長的開發(fā)項項目，可以以結合項目目特點和成成本管理的的需要，按按開發(fā)項目目的施工標標段/產(chǎn)品品類型劃分分成本核算算對象。同一施工標標段項目有有裙房、公公寓、寫字字樓等不同同功能的，，在按期(區(qū))劃分分成本核算算對象的基基礎上，還還應按功能能劃分成本本核算對象象。同一施工標標段有高層層、多層、、復式等不不同結構的的，還應按按結構劃分分成本核算算對象。13四、成本核核算的對象象的確定◆根據(jù)核算和和管理需要要，對獨立立的設計概概算或施工工圖預算的的配套設施施，不論其其支出是否否攤入房屋屋等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本，，均可單獨獨作為成本本核算對象象。（對于只為為一個房屋屋等開發(fā)項項目服務的的、應攤入入房屋等開開發(fā)項目成成本且造價價較低的配配套設施，，可以不單單獨作為成成本核算對對象，發(fā)生生的開發(fā)費費用直接計計入房屋的的成本科目目。）14五、成本費費用的歸集集與分配1、成本費費用的歸集集與分配的的基本原則則和要求會計核算的的一般原則則有真實性性、實質重重于形式、、一致性、、可比性、、明晰性、、權責發(fā)生生制、配比比、謹慎性性、重要性性、劃分資資本支出和和收益支出出等。在房房地產(chǎn)會計計核算中要要特強調的的是真實性性、一致性性、可比性性、配比、、謹慎性、、劃分資本本支出和收收益支出等等。15五、成本費費用的歸集集與分配2、開發(fā)項項目成本核核算科目劃劃分與設置置開發(fā)成本下下設一級科科目成本科目代碼成本科目名稱4301.401土地費用4301.402前期工程費4301.403建安工程費4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費4301.405園林環(huán)境工程費4301.406公共配套設施費4301.407開發(fā)間接費4301.409財務費用（資本化利息費用）16五、成本費費用的歸集集與分配4301.401土土地費用用的歸集注：其他土土地費用含含交易服務務費1.5元/平方方米土地面面積、土地地登記費40元/500平方方米土地面面積、土地地評估費、、用途變更更費；宗地地測繪費等等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.401.01土地價款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價或評估地價的4%4301.401.03其他土地費用4301.401.04征地補償費4301.401.05拆遷補償費4301.401.06征地規(guī)費17五、成本費費用的歸集集與分配土地費用的的分配◆能分清成本本核算對象象的，可直直接將土地地成本計入入商品房的成成本核算對對象中；◆如果分不清清成本核算算對象，可可先進行歸歸集，然后后再在有關成成本核算對對象間按占占地面積分分配；◆通過設定分分攤方法分分配計入有有關成本核核算對象。。具體分配方方法為：1）先按小小區(qū)的占地地面積將土土地成本分分配到各組組團；18五、成本費費用的歸集集與分配2）再將分分配到各組組團內(nèi)的土土地成本，，按組團內(nèi)內(nèi)房屋等成本核核算對象和和道路、廣廣場等公用用場所的占占地面積進行直直接分配；；3）然后將將分配到組組團內(nèi)道路路、廣場等等公用場所所占地面積的土土地成本，，按房屋等等成本核算算對象的占占地面積進行間間接分配，，計入房屋屋等成本核核算對象的的開發(fā)成本；4）房屋等等成本核算算對象的直直接分配數(shù)數(shù)加間接分分配數(shù)，即為該該房屋等成成本核算對對象應負擔擔的土地成成本。19五、成本費費用的歸集集與分配4301.402前期工程費費（開發(fā)前前期準備費費）注：規(guī)劃設設計費中包包括項目策策劃與方案案招標、規(guī)規(guī)劃設計、、設計審查查、模型、、動畫等。。領照規(guī)費中中包括市政政公用基礎礎設施配套套費、新建建房屋白蟻蟻防治費、、人防建設設費、城市市規(guī)劃設計計收費、規(guī)規(guī)劃服務費費、教育增增容費、發(fā)發(fā)展新型墻墻體材料專專項用費、、散裝水泥泥專項資金金等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.01勘察測量費4301.402.01.01勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02測量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設計費4301.402.03建設規(guī)費4301.402.03.01領照規(guī)費4301.402.03.02增容費自來水管網(wǎng)建設費、雙電源供電貼費20五、成本費費用的歸集集與分配4301.402前期工程費費（續(xù)）注：三通一一平費中包包括臨時道道路、臨時時用水、臨臨時用電、、市政管線線遷移費、、場地平整整費等。臨時設施費費中包括臨臨時辦公室室、臨時圍圍墻、圍板板、售樓處處及臨時樣樣板房、臨臨時場地占占用費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.04施工準備費4301.402.04.01三通一平費4301.402.04.02臨時設施費21五、成本本費用的的歸集與與分配4301.403建安工程程費（主主體建筑筑工程費費）注：工程程樁甲供供材中包包括鋼筋筋、水泥泥、商品品砼、預預制樁、、型材、、型鋼、、其他材材料等。。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01工程樁施工費

含試樁施工費

4301.403.01.02工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03樁基檢測費

含試樁檢測

4301.403.02支護工程4301.403.02.01支護工程設計施工費含支護設計費、施工費、監(jiān)測費等4301.403.02.02支護工程甲供材

22五、成本本費用的的歸集與與分配4301.403建安工程程費（續(xù)）注：甲/直供材材料中包包括鋼筋筋、水泥泥、商品品砼、木木材土建建用鋼板板、型材材、防水水材料、、保溫材材料、墻墻磚、地地磚、石石材、涂涂料、主主體工程程成品門門及配件件、專業(yè)業(yè)工程成成品窗及及配件、、零星材材料等。。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.04土石方工程

包括排水費、輕型井點、沉井等降水費

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設的小區(qū)配套人防、車庫地下室

4301.403.05.01一般土建工程

4301.403.05.01.01工程施工費包含在土建合同或土建定額的項目，一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及預算內(nèi)、外的土建甲供材料

23五、成本本費用的的歸集與與分配4301.403建安工程程費（續(xù)）注：工程程施工費費中包括括室內(nèi)給給排水施施工費室室內(nèi)強、、弱電施施工費通通風和采采暖工程程費等。。甲/直供供材料中中包括給給排水主主材及配配件強弱弱電主材材及配件件通風和和采暖設設備及主主材安裝裝用鋼板板、型材材其他材材料設備備等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.05.02一般安裝工程4301.403.05.02.01工程施工費一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.02.02甲/直供設備與主材

工程合同及預算內(nèi)外的甲供設備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

24五、成本本費用的的歸集與與分配4301.403建安工程程費（續(xù)）注：專項項土建工工程指建建筑物以以內(nèi)，且且由甲方方獨立發(fā)發(fā)包的專專項工程程：一是是不在土土建單位位合同中中，又不不屬裝飾飾工程的的由特殊殊項目。。如坡道道雨棚、、屋頂構構架，非非小區(qū)共共有的屋屋頂花園園、屋面面球場等等；二是是包含在在土建單單位合同同中，而而實際操操作時又又單獨發(fā)發(fā)包的項項目。如如：防水水、保溫溫、防腐腐、防酸酸工程、、特殊地地面、躍躍層樓梯梯等。專項安裝裝工程中中包括消消防設備備與器材材及工程程安裝費費、空調調通風采采暖設備備、主材材及工程程費、室室內(nèi)燃氣氣工程費費、電梯梯設備及及其安裝裝費等。。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.08

專項土建工程4301.403.09

專項安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費

4301.403.09.02甲/直供設備與主材

25五、成本本費用的的歸集與與分配4301.403建安工程程費（續(xù)）注：精裝裝修工程程中包括括外墻精精裝飾材材及施工工費、、公共部部位精裝裝飾材及及施工費費、戶內(nèi)內(nèi)精裝材材設及施施工費、、商鋪精精裝材設設及施工工費架空空層精裝裝材設及及施工費費等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項目4301.403.12.01精裝修設計費立面設計、室內(nèi)裝修設計及效果圖等4301.403.12.02精裝修施工費4301.403.12.03精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設計費

4301.403.18.02樣板房施工費4301.403.18.05

甲/直供材料設備26五、成本本費用的的歸集與與分配4301.404社社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃氣系統(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設備主材27五、成本本費用的的歸集與與分配4301.405園園林環(huán)境境工程費費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.405.01

環(huán)境設計費

4301.405.02

綠化工程費

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費

包括園林的道路、廣場、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設費

4301.405.07

小區(qū)道路費

含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂、各種指示牌、標識牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設施與器材

包括室外的體育器材、游樂設施、園藝小品的成品雕塑、信報箱及雨棚等28五、成本本費用的的歸集與與分配4301.406公公共配套套設施費費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務等4301.406.03幼兒園4301.406.04學校4301.406.06人防及車庫工程小區(qū)集中建設配套人防地下室、車庫4301.406.08物業(yè)管理設施含獨立的物業(yè)管理建筑物、崗亭等4301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設施含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場、車蓬等

29五、成本本費用的的歸集與與分配4301.407開開發(fā)發(fā)間接費費成本科目代碼成本科目名稱備注4301.407.01

工程監(jiān)理費總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預算編審費4301.407.03

工程質檢檢測費4301.407.06

技術服務費4301.407.08

施工水電費4301.407.11

物業(yè)管理費4301.407.12

辦公費用4301.407.20其他30五、成本本費用的的歸集與與分配4301.409資資本本化借款款費用（1）借借款費用用資本化化的期限限：自開開發(fā)投入入日起至至完工交交付日止止的借款款費用可可資本化化，其間間開發(fā)商商主動實實施的停停工期間間不包括括在內(nèi)；；（2）可可資本化化的借款款費用包包括：與與開發(fā)項項目直接接相關的的借款利利息支出出、匯兌兌損失等等借款費費用，但但不包括括借款手手續(xù)費及及傭金；；（3）可可確定借借款用途途并?？羁顚Ｓ糜谟谀程囟ǘㄩ_發(fā)項項目的，，可將借借款費用用直接計計入受益益的開發(fā)發(fā)項目；；不能分分清具體體用途的的借款費費用，可可采用各各項目累累計投資資額、各各項目缺缺口資金金等標準準在受益益的各開開發(fā)項目目間分攤攤。31五、成成本費費用的的歸集集與分分配利息資資本化化計算算分攤攤表（（**季度度/月月份））全部項項目資資金占占用平平均余余額總總數(shù)=合合計計4欄欄+合合計9欄=80000利息分分攤系系數(shù)=本本期期應分分攤利利息金金額/全全部部項目目本期期資金金占用用平均均余額額總數(shù)數(shù)=800/80000=0.01項目

預付賬款平均余額

開發(fā)成本平均余額

減：應付賬款平均余額

小計

分攤計入開發(fā)成本利息數(shù)

開發(fā)產(chǎn)品平均余額

減：應付賬款平均余額

減：預提費用平均余額

小計

分攤計入財務費用利息

1234=1+2-35=利息分攤系數(shù)*46789=6-7-810=利息分攤系數(shù)*9A項目500021000100025000250100000010000100B項目100090000100001006000500500500050C項目2000800001000010000000D項目300012000015000150500000500050合計1100020000100060000600210005005002000020032五、成成本費費用的的歸集集與分分配注：利息分分攤一一般每每季度度一次次，一一是有有的銀銀行按按季結結息，，二是是即使使按月月結息息，其其結息息日也也是每每月21日日，每每月都都要預預提結結息日日至月月未的的銀行行利息息，對對于公公司較較大、、貸款款較多多的公公司，，財務務部門門的工工作量量較大大。另另外，，按季季分攤攤利息息也能能滿足足公司司財務務核算算的需需要。。在此，，也要要注意意兩個個應付付賬款款的區(qū)區(qū)別，，一個個是有有關開開發(fā)成成本的的，一一個是是有關關開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的。。在多多項目目的開開發(fā)公公司，，分配配到各各項目目的利利息還還涉及及具體體的會會計處處理問問題，，一般般資本本化利利息只只分配配到整整個項項目，，不分分配到到具體體的成成本核核算對對象，，即不不分配配到組組團或或標區(qū)區(qū)，這這樣便便于會會計處處理。。33五、成本費用用的歸集與分分配資本化借款費費用分配這里是指分配配到開發(fā)項目目的利息如何何分配計入開開發(fā)產(chǎn)品成本本中，其方法法有二：一是按當期完完工開發(fā)產(chǎn)品品平均占用資資金占整個開開發(fā)小區(qū)占用用資金的比例例進行分配；；二是按期完完工開發(fā)產(chǎn)品品可售面積所所占整個開發(fā)發(fā)小區(qū)可售面面積的比例進進行分配。第第一種方法更更合理些，但但第二種方法法更簡便些。。34六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題1、同一成本本項目與核算算對象的對應應關系、同一一施工建設單單位發(fā)生不同同的成本項目目的分類核算算問題同一成本項目目與核算對象象的對應關系系問題主要是是指一項工程程包括不同的的核算對象、、不同的物業(yè)業(yè)，如住宅樓樓或辦公樓底底屋是商業(yè)，，同時又有裝裝璜；公共配配套設施和商商品房由一個個單位施工等等；同一施工工建設單位發(fā)發(fā)生不同的成成本項目的分分類核算問題題主要是指一一個施工單位位同時做了多多項工程，如如小區(qū)內(nèi)道路路和排水排污污工程，主體體建筑工程和和周邊（屋前前后）室外工工程。會計處處理上往往先先將它們作為為一作整體進進行歸集，然然后借助工程程預算和工程程決算來進行行歸類和分配配。35六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題2、同一開發(fā)發(fā)小區(qū)不同類類別物業(yè)公共共成本分攤標標準問題主要是指一個個開發(fā)項目同同時存在多種種不同類別的的物業(yè)，如多多層、（?。└邔?、高級級公寓、別墅墅、商業(yè)、辦辦公等物業(yè)時時，由于其建建設標準、配配套標準、銷銷售價格等不不一致，其對對公共成本、、公共設施的的投資、受益益程度也不一一樣，如園林林環(huán)境、供電電、配套設施施等，都是按按小區(qū)規(guī)劃實實施。但要正正確鑒定其受受益不同的程程度幾乎是不不可能的。個個人的看法是是對差異大的的且能夠區(qū)分分的部分，如如高級公寓建建筑范圍（組組團、期）的的園林環(huán)境，，要求有單獨獨合同、單獨獨核算；可以以按一定的配配套的數(shù)量進進行分配的，，也可要求進進行分析后合合理分配，如如電力工程設設備費等可以以按各組團的的供電量大小小進行分配。。但對于公共共設施、公共共園林環(huán)境等等則只能按一一定標準平均均分配。36六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題3、地下（人人防）車庫成成本的歸集和和分攤問題（1）為解決決停車難問題題和人防標準準提高，規(guī)劃劃方案對地下下車庫的配套套標準很高，，面積大，投投資巨大，也也是有些開發(fā)發(fā)商寧愿犧牲牲小區(qū)部分品品質也要有力力求少建地下下車庫的原因因。（2）地下車車庫往往和地地上建筑相連連，成本難以以劃分。如樁樁基工程、土土方工程、預預應力工程、、結構工程等等等。（3）不同類類別物業(yè)地下下車庫的配套套標準也不一一致。（4）地下室室往往集中建建設，多屋住住宅下面不一一定建地下室室。（5）地下車車庫都有人防防功能，其中中又分6級和和6B級人防防建設標準要要求。37六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題（6）由于結結構原因，地地下室梁柱多多，較多的地地下面積不可可利用。（7）6級人人防地下車庫庫一般不可出出售但可出租租，當配比低低于1：1時時，15%的的地下車庫不不可出售。（8）銷售數(shù)數(shù)量難以確定定，銷售困難難，大多數(shù)情情況大量成本本不能彌補。。（9）租金和和成本相比很很低。地下（人防））車庫成本的的歸集和分攤攤，始終是房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)會計核算算的難點問題題，稅務機關關以要求必須須核算其成本本。個人認為為地下（人防防）車庫成本本的歸集和分分攤應掌握下下列原則：a.分攤不可可售地下（人人防）車庫面面積的成本；；b.體現(xiàn)成本本補償原則。。38六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題例如：一小區(qū)按規(guī)劃劃要求建設二二個地下車庫庫，其中：標標準人防6級級地下車庫4,000平平方米,總投投資預算為1,120萬萬元，6B級級人防地下車車庫20,000平方米米，總投資4,400萬萬元，可利用用停車面積14,000平方米，可可劃分停車位位360個，，每個車位售售價80,000元，該該小區(qū)車庫配配比為1：0.8（每戶戶0.8個車車位）。據(jù)此此，從會計核核算角度分析析：a.可售車位位306個（（360*85%）；b.每個車位位成本不應超超過70,760；（80000*（1-營營業(yè)稅5.55%-土土地增值稅1%-經(jīng)營管管理費5%））c.應分攤地地下車庫成本本3355萬萬元。（1120+4400-306*53070/10000）39六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題4、小區(qū)外成成本的處理問問題主要可能有市市政配套設施施，如供水、、供電、供氣氣、學校等配配套設施，還還有可能存在在的是附屬征征地開發(fā)條件件。40六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題5、甲供材料料及其材料差差價的核算在此主要講的的是房地產(chǎn)開開發(fā)項目材料料核算的特點點，而不是材材料的一般核核算。（1）材料計計價：由于房地產(chǎn)開開發(fā)公司主要要材料一般沒沒有庫存，其其材料核算一一般采用實際際成本法；（2）出庫入入庫核算：材料管理部門門根據(jù)材料采采購計劃、采采購申請單、、材料驗收單單、入庫單及及相關領導授授權辦理材料料入庫手續(xù)、、付款申請手手續(xù)等，會計計上借記“庫庫存材料”；；會計部門根根據(jù)有效的材材料領用單據(jù)據(jù)貸記“庫存存材料”，并并借記相關的的成本費用科科目。很多情情況往往是一一邊入庫一邊邊出庫，入庫庫出庫手續(xù)同同時辦理。41六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題（3）材料差差價的結算：：施工單位領用用的材料往往往和工程項目目中標標書的的定額數(shù)量不不一致，就是是所謂的材料料“超供”和和“欠供”，，這就要進行行材料“超供供”和“欠供供”數(shù)量和金金額（材料差差價）的結算算，多退少補補。計算其方方法有二種。。例如：工程合同造價價決算1000萬元，其其中甲供鋼材材280萬元元，預算數(shù)量量1000噸噸，預算價格格2800元元/噸，實際際供應數(shù)量1010噸，，實際采購價價格3800元/噸，則則材差為超（（+）3.8萬元（（1010-1000）*3800）），應付工程程款716.20萬元（（1000-280-3.8）。另另一種計算方方法是從合同同造價決算中中扣除實際供供應數(shù)量的預預算價格，即即282.80萬元（1010*2800），，然后計算超超欠供數(shù)量的的實際采購價價格與預算價價格的差價，，即1萬元（（10*（3800-2800））），應付工程程款716.20萬元（（1000-282.8-1）。42六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題6、甲供材料營業(yè)業(yè)稅的征收問問題個人認為征收收甲供材料營營業(yè)稅主要是是為了解決建建筑安裝營業(yè)業(yè)稅和征收管管理問題，目目前可能存在在較多偷漏稅稅的情況，可可能表現(xiàn)在開開假發(fā)票、扣扣除甲供材少少開發(fā)票、各各單位為爭稅稅源使得納稅稅分散管理困困難、返還部部分稅款優(yōu)惠惠等以及由此此引發(fā)的一些些違法犯罪行行為。但征收甲供材材料營業(yè)稅實實際上是納稅稅義務人發(fā)生生改變，對應應稅金額的影影響主要是增增加了甲供材材料差價，實實際上金額不不大，如前例例，因為施工工單位本來就就要出具1000萬元正正式票據(jù)并繳繳納營業(yè)稅。。對房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)而言言，目前主要要是鋼材差價價相對較大，，上例中差價價為101萬萬元（1010*1000）。43六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題改變征稅方式式，也會帶來來其他問題：：a.會計核算算較困難，加加大了會計核核算工作量。。由于房地產(chǎn)產(chǎn)涉及的材料料品種很多，，要分清每一一種材料是否否甲供材困難難較大，工作作量也大。b.可能會改改變工程預算算的方式，改改變工程承包包方式。c.征收管理理也有一定難難度。工程財務決算算示例：應付款：土建工程決算算10,000,000水電工程決算算950,000材料采保費和和下力費50,000小計計11,000,00044六、成本費用用的歸集與分分配存在的問問題應收收（（扣扣））款款：：預工工程程款款4,500,000甲供供材材料料4,000,000超（（欠欠））供供材材料料100,000施工工、、生生活活水水電電費費150,000預留留維維修修費費328,500小計計9,078,500應付付工工程程款款2,021,50045七、、營營業(yè)業(yè)收收入入核核算算1、、收收入入分分類類主要要包包括括標標準準普普通通住住宅宅、、普普通通住住宅宅、、別別墅墅、、高高檔檔公公寓寓、、辦辦公公樓樓、、商商業(yè)業(yè)用用房房、、地地下下室室及及地地下下車車庫庫、、租租賃賃收收入入、、固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)出出售售、、價價外外收收入入等等。。2、、收收入入確確認認準準則則公司司已已將將商商品品所所有有權權上上的的主主要要風風險險和和報報酬酬轉轉移移給給購購貨貨方方；；既既沒沒有有保保留留通通常常與與所所有有權權相相聯(lián)聯(lián)系系的的繼繼續(xù)續(xù)管管理理權權，，也也沒沒有有對對已已售售出出的的商商品品實實施施有有效效控控制制；；收收入入的的金金額額能能夠夠可可靠靠地地計計量量；；相相關關的的經(jīng)經(jīng)濟濟利利益益很很可可能能流流入入；；相相關關的的已已發(fā)發(fā)生生或或將將發(fā)發(fā)生生的的成成本本能能夠夠可可靠靠地地計計量量時時確確認認營營業(yè)業(yè)收收入入的的實實現(xiàn)現(xiàn)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售收收入入確確認認的的具具體體條條件件：：工工程程已已經(jīng)經(jīng)竣竣工工并并經(jīng)經(jīng)有有關關部部門門驗驗收收合合格格；；簽簽訂訂了了銷銷售售合合同同，，并并履履行行了了合合同同規(guī)規(guī)定定的的義義務務,房房屋屋已已交交付付或或已已發(fā)發(fā)出出交交房房通通知知書書；；取取得得了了銷銷售售價價款款或或確確信信可可以以取取得得；；成成本本能能夠夠可可靠靠地地計計量量。。46七、、營營業(yè)業(yè)收收入入核核算算3、、收收入入確確認認時時間間和和所所得得稅稅從形形象象進進度度看看，，比比較較明明顯顯的的有有商商品品房房封封頂頂、、商商品品房房竣竣工工、、商商品品房房交交付付。。每每階階段段相相隔隔約約六六個個月月時時間間左左右右。。根根據(jù)據(jù)收收入入確確認認準準則則，，應應以以商商品品房房交交付付為為收收入入確確認認條條件件，，但但實實際際工工作作中中，，由由于于出出于于各各種種不不同同的的目目的的和和需需要要，，有有時時往往往往會會提提前前和和滯滯后后，，和和所所得得稅稅的的繳繳納納產(chǎn)產(chǎn)生生直直接接的的影影響響。。收入入確確認認提提前前，，當當項項目目結結算算利利潤潤率率高高于于按按預預收收賬賬款款預預繳繳的的利利潤潤率率時時，，實實際際上上是是提提前前多多繳繳納納了了所所得得稅稅；；當當項項目目結結算算利利潤潤率率低低于于按按預預收收賬賬款款預預繳繳的的利利潤潤率率時時，，實實際際上上是是提提前前少少繳繳納納了了所所得得稅稅。。收收入入確確認認滯滯后后的的情情況況和和上上述述剛剛相相反反。。建建議議稅稅務務機機關關在在實實際際工工作作中中能能統(tǒng)統(tǒng)一一收收入入確確認認標標準準，，以以公公平平納納稅稅，，并并防防止止違違規(guī)規(guī)行行為為的的發(fā)發(fā)生生。。由由于于房房屋屋交交付付時時間間有有明明確確的的合合同同約約定定，，易易于于掌掌握握，，可可操操作作。。47七、營業(yè)業(yè)收入核核算例如：項目按預預收賬款款計算的的應稅金金額為預預收賬款款的10%（20%扣扣除稅費費），按按項目決決算的應應稅金額額為預收收賬款的的15%，當期期有2億億元預收收賬款提提前確認認收入，，則提前前多繳所所得稅250萬萬元（20000*（（15%-10%）*25%）。若若滯后確確認收入入，則形形成滯后后少繳所所得稅250萬萬元。48八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本的結結轉理論上非非常簡單單，會計計上表現(xiàn)現(xiàn)為“開開發(fā)成本本”科科目轉為為“開發(fā)發(fā)產(chǎn)品””科目。。這主要是是實際工工作中涉涉及的的的問題，，在這個個過程中中要考慮慮以下問問題：1、開發(fā)發(fā)成本的的明細科科目很多多，同樣樣產(chǎn)品成成本的構構成項目目也很多多，都從從明細科科目結轉轉開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本缺乏可可操作性性；2、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工交付付時，工工程竣工工決算并并未全部部完成，，得不到到開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實實際成本本；3、要盡盡可能保保持成本本核算科科目實際際發(fā)生金金額的連連續(xù)，方方便查詢詢、對賬賬、分析析。49八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本的結結轉例如：2008年6月月30日日，規(guī)劃劃設計費費結轉開開發(fā)產(chǎn)品品成本前前的余額額為1000萬萬元，本本期需結結轉300萬元元記入開開發(fā)產(chǎn)品品，若直直接減記記規(guī)劃設設計費，，則余額額為700萬元元，經(jīng)過過一段時時間后，，若想查查詢規(guī)劃劃設計費費支付的的金額，，則從余余額中已已經(jīng)得不不到，經(jīng)經(jīng)過多次次結轉長長時間后后更是如如此。預預付工程程款項目目要特別別引起重重視，結結算時特特別容易易出現(xiàn)少少扣預付付款的情情況。為此，在在實際工工作中，，往往在在開發(fā)成成本二級級科目中中設置專專門用于于結轉開開發(fā)產(chǎn)品品成本的的科目，，已發(fā)生生完的成成本項目目按實際際成本分分攤結轉轉，未發(fā)發(fā)生完的的成本項項目按預預算成本本分攤結結轉。50九、預繳繳和匯算算企業(yè)所所得稅存存在的問問題1、開發(fā)發(fā)企業(yè)在在結算開開發(fā)產(chǎn)品品的計稅稅成本時時的有關關規(guī)定（（國稅發(fā)發(fā)[2006]31號號文）開發(fā)企業(yè)業(yè)在進行行成本、、費用的的核算與與扣除時時，必須須按規(guī)定定區(qū)分期期間費用用和開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、開開發(fā)產(chǎn)品品會計成成本與計計稅成本本、已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計稅稅成本與與未銷開開發(fā)產(chǎn)品品計稅成成本的界界限。（1）開開發(fā)產(chǎn)品品建造過過程中發(fā)發(fā)生的各各項支出出，當期期實際發(fā)發(fā)生的，，應按權權責發(fā)生生制的原原則計入入成本對對象；當當期尚未未發(fā)生但但應由當當期負擔擔的，除除稅收規(guī)規(guī)定可以以計入當當期成本本對象的的外，一一律不得得計入當當期成本本對象。。（2）開開發(fā)產(chǎn)品品必須按按一般經(jīng)經(jīng)營常規(guī)規(guī)和會計計慣例合合理地劃劃分成本本對象，，同時還還應將各各項支出出合理地地劃分為為直接成成本、間間接成本本和共同同成本。。51九、預繳繳和匯算算企業(yè)所所得稅存存在的問問題（3）開開發(fā)產(chǎn)品品完工前前發(fā)生的的直接成成本、間間接成本本和共同同成本，，應按配配比原則則將其分分配至各各成本對對象。其其中，直直接成本本和能夠夠分清成成本負擔擔對象的的間接成成本，直直接計入入成本對對象中；；共同成成本以及及因多個個項目同同時開發(fā)發(fā)或先后后滾動開開發(fā)而不不能分清清負擔對對象的間間接成本本，應按按各個成成本對象象（項目目）占地地面積、、建筑面面積或工工程概算算等方法法計算分分配。（4）計計入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本的費費用必須須是真實實發(fā)生的的，除稅稅收另有有規(guī)定外外，各項項預提（（或應付付）費用用不得計計入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本。（5）計計入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本的費費用必須須符合國國家稅收收規(guī)定。。與稅收收規(guī)定不不一致的的，應以以稅收規(guī)規(guī)定為準準進行調調整。（6）開開發(fā)產(chǎn)品品完工后后應在規(guī)規(guī)定的時時限內(nèi)及及時結算算其計稅稅成本，，不得提提前或滯滯后。如如結算了了會計成成本，則則應按稅稅收規(guī)定定將其調調整為計計稅成本本。52九、預繳繳和匯算算企業(yè)所所得稅存存在的問問題2、這和和房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)項項目開發(fā)發(fā)成本發(fā)發(fā)生和和和工程款款項的結結算的模模式不一一致，在在實際工工作中造造成很多多困難：：（1）工工程施工工進度快快于工程程款支付付進度；；（2）主主體工程程進度一一般快于于室外及及配套工工程進度度；（3）工工程決算算在工程程竣工后后較長時時間才能能完成；；（4）質質保金、、維修金金的支付付一般為為二至五五年；（4）涉涉及的金金額較大大，給企企業(yè)造成成重大負負擔；（5）對對于項目目公司而而言，往往往造成成下一年年度的所所得稅抵抵扣不完完而存在在退稅問問題。53九、預繳繳和匯算算企業(yè)所所得稅存存在的問問題例如：一一開發(fā)項項目總投投資10億元，，當投資資總額達達到9億億元時，，項目已已全部完完工，銷銷售已達達到80%，由由于計稅稅成本和和會計成成本的差差異，需需調增應應納所得得稅金額額8000萬元元，調增增所得稅稅2000萬元元，剩余余房源銷銷售所產(chǎn)產(chǎn)生的應應稅金額額往往不不足8000萬萬元，且且還須預預繳所得得稅，同同時，也也給企業(yè)業(yè)增加了了沉重負負擔。3、建議議允許房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司按照經(jīng)經(jīng)批準的的規(guī)劃和和預算進進行預提提，并經(jīng)經(jīng)稅務機機關審核核計入計計稅成本本。54十、關于于預繳土土地增值值稅和土土地增值值稅匯算算1、按按目前前南京京市土土地增增值稅稅匯算算試點點辦法法執(zhí)行行的政政策標標準，，根據(jù)據(jù)我們們測算算，一一個項項目預預繳了了１％％的土土地增增值稅稅后，，要不不補繳繳土地地增值值的銷銷售凈凈利潤潤也只只有約約9％％左右右，毛毛利率率只有有約22%。銷銷售凈凈利潤潤僅和和銀行行的貸貸款利利息相相當；；顯然然和高高風險險的房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)收益益率不不相符符的。。從全全國范范圍看看，南南京市市目前前執(zhí)行行的土土地增增值稅稅匯算算清繳繳試點點辦法法，也也是和和全國國各大大中城城市的的匯算算清繳繳辦法法不相相協(xié)調調的。。55十、關關于預預繳土土地增增值稅稅和土土地增增值稅稅匯算算2、目目前南南京市市土地地增值值稅匯匯算試試點辦辦法，，對規(guī)規(guī)范管管理、、有實實力和和品牌牌的優(yōu)優(yōu)秀開開發(fā)商商不利利，同同時又又從另另一方方面助助長了了管理理不規(guī)規(guī)范、、成本本收入入核算算不規(guī)規(guī)范的的房地地產(chǎn)公公司采采用多多種手手段偷偷逃土土地增增值稅稅，會會造成成稅收收上的的““不公公平””。同同時，，由于于普通通商品品房不不享有有增值值率２２０％％以下下稅收收優(yōu)惠惠政策策，也也會助助長開開發(fā)商商對房房地產(chǎn)產(chǎn)的過過度投投入，，進一一步提提高售售價，，以彌彌補開開發(fā)商商的過過重土土地增增值稅稅負擔擔，這這和國國家的的房地地產(chǎn)調調控政政策相相違背背的。。56十、關關于預預繳土土地增增值稅稅和土土地增增值稅稅匯算算3、按按照（（國辦辦發(fā)［［2005］26號號）文文的精精神，，對普普通商商品房房享有有增值值率20％％以下下稅收收優(yōu)惠惠政策策，普普通商商品房房標準準為：：住宅宅小區(qū)區(qū)建筑筑容積積率在在1.0以以上、、單套套建筑筑面積積在120平方方米以以下、、實際際成交交價格格低于于同級級別土土地上上住房房平均均交易易價格格1.2倍倍以下下。各各省、、自治治區(qū)、、直轄轄市要要根據(jù)據(jù)實際際情況況，制制定本本地區(qū)區(qū)享受受優(yōu)惠惠政策策普通通住房房的具具體標標準。。允許許單套套建筑筑面積積和價價格標標準適適當浮浮動，，但向向上浮浮動的的比例例不得得超過過上述述標準準的20％％。而而目前前試點點執(zhí)行行的普普通商商品房房只是是經(jīng)濟濟適用用房和和中低低價房房的解解釋不不符合合相關關的文文件精精神。。根據(jù)據(jù)（蘇蘇地稅稅發(fā)［［2007］75號號）文文，南南京市市（蘇蘇地稅稅發(fā)［［2007］154號））文也也明確確土地地增值值稅的的核定定征收收辦法法，但但南京京市沒沒有執(zhí)執(zhí)行。。57十、關關于預預繳土土地增增值稅稅和土土地增增值稅稅匯算算4、對對于代代收費費用問問題，，在計計繳企企業(yè)流流轉稅稅收明明確不不得在在營業(yè)業(yè)收入入中扣扣除，，而在在土地地增值值稅匯匯算中中不準準加扣扣20％的的金額額。公公司認認為政政策的的執(zhí)行行存在在矛盾盾。且且上述述支出出在國國家1993年年出臺臺的土土地增增值稅稅條例例時并并不存存在，，實際際上，，在土土地增增值稅稅的成成本費費用計計算口口徑上上和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目實際際發(fā)生生的存存在不不一致致，似似乎這這些成成本費費用不不該發(fā)發(fā)生，，這實實際上上有違違原則則。5、目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)受宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟調調控影影響極極大，，且土土地成成本和和建筑筑成本本和二二三年年前相相比有有較大大幅度度上升升。