第七章

建設工程財務評價與功能評價第七章

建設工程財務評價與功能評價1【本章框架】 第一節(jié)建設工程財務分析第二節(jié)房屋建筑工程功能評價【本章框架】 2第一節(jié)建設工程財務分析一、財務效益和費用（一）財務分析工作程序及內容

（二）財務效益和費用的識別和計算

（1）財務效益

經營性：營業(yè)收入適用增值稅的經營性項目，增值稅返還作為補貼收入非經營性：各種補貼收入

第一節(jié)建設工程財務分析一、財務效益和費用3（2）財務費用1）建設投資：工程費用（建筑安裝工程費、設備購置費）、工程建設其他費用和預備費（基本和漲價）組成。

2）流動資金方法：分項詳細估算法流動資金=流動資產－流動負債（2）財務費用43）經營成本＝總成本―折舊費―攤銷費―利息支出經營成本＝外購原材料、燃料和動力費＋工資及福利費＋修理費＋其他費用總成本費用＝生產成本＋營業(yè)費用＋管理費用＋財務費用總成本費用＝外購原材料、燃料及動力＋工資及福利費＋修理費＋其他費用＋折舊費＋攤銷費＋財務費用（利息支出）

【結論】總成本=經營成本+折舊+攤銷+利息支出經營成本是指總成本費用中以現金形式支付的成本。3）經營成本＝總成本―折舊費―攤銷費―利息支出5

（4）稅費：包括關稅、增值稅、消費稅、所得稅、資源稅等。

（5）維持運營投資：投入一定固定資產才能維持正常運營的費用。在現金流量表中作為現金流出。（4）稅費：包括關稅、增值稅、消費稅、所得6【2010年·多選】建設項目的經營成本包括（）。A.固定資產折舊

B.利息支出C.燃料及動力費

D.外購材料費E.工資及福利費『正確答案』CDE『答案解析』經營成本＝外購原材料、燃料和動力費＋工資及福利費＋修理費＋其他費用

總成本=經營成本+折舊+攤銷+利息支出。經營成本是指總成本費用中以現金形式支付的成本。參見教材P378、379?！?010年·多選】建設項目的經營成本包括（）。7二、財務分析報表■現金流量表■利潤與利潤分配表■財務計劃現金流量表■資產負債表■借款還本付息計劃表【考點】表格中包括的指標，內容二、財務分析報表8（一）現金流量表

流出項目的資金稱為現金流出，記為CO，為負現金流量；

流入項目的資金稱為現金流入，記為CI，為正現金流量。

同一時點上的現金流入量與現金流出量的代數和（CI-CO）稱為凈現金流量，記為NCF?，F金流量表用以計算各項靜態(tài)和動態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。

◆項目投資現金流量表◆項目資本金現金流量表◆投資各方現金流量表（一）現金流量表9建筑工程評估基礎第七章課件10

【2011年·單選】下列支出中，應作為項目資本金現金流量表中現金流出而不作為項目投資現金流量表中現金流出的是（）。A.經營成本

B.建設投資C.借款利息

D.營業(yè)稅金及附加『正確答案』C『答案解析』項目投資現金流量表中不包括利息支出。參見教材P380?！?011年·單選】下列支出中，應作為項目資本金現金流量表11

【2009年·多選】在“項目投資現金流量表”中，應計入現金流出的有（）。A.折舊

B.建設投資C.經營成本

D.營業(yè)稅金及附加E.利息支出『正確答案』BCD『答案解析』折舊計入總成本費用，不是流入也不是流出。項目投資現金流量表中不包括利息支出。參見教材P380?！?009年·多選】在“項目投資現金流量表”中，應計入現12（二）利潤與利潤分配表1.作用：用于計算的指標：總投資收益率、資本金凈利潤率利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費用+補貼收入所得稅＝應納所得額×所得稅稅率凈利潤＝利潤總額－所得稅2.內容：（1）企業(yè)虧損：可以在5年內在稅前彌補虧損。（2）法定盈余公積金：公積金按凈利潤的10%提取；從凈利潤中提取任意盈余公積金。（3）在還款資金短缺時，當期可供投資者分配的利潤先用于償還借款。（二）利潤與利潤分配表13

（三）財務計劃現金流量表財務生存能力分析，實現財務的可持續(xù)性。

（四）資產負債表計算資產負債率，進行清償能力分析。

（五）借款還本付息計劃表1.借款還本付息計劃表用于計算：償債備付率、利息備付率指標。2.還款資金來源：折舊費、攤銷費、未分配利潤等。流動資金期末回收，不考慮流動資金的償還（三）財務計劃現金流量表143.常見的還本付息方式：5種計算題中注意題給約定還款方式（1）最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸。

（2）逐年等額還本、年末付息方式。等額還本利息照付（3）本利等額償還方式。（4）年末付息、期末一次還本方式。（5）期末本利和一次付清方式。

項目評估中可以選擇等額還本付息或者等額還本利息照付方式計算長期借款利息。3.常見的還本付息方式：5種計算題中注意題給約定還款方式15三、財務分析指標體系1.按資金時間價值分三、財務分析指標體系1.按資金時間價值分162.按指標評價的對象分2.按指標評價的對象分17【2011年·多選】下列評價指標中，屬于建設項目財務評價動態(tài)指標的有（）。

A.利息備付率

B.資產負債率C.財務凈現值

D.資本金凈利潤率E.財務內部收益率『正確答案』CE『答案解析』動態(tài)評價指標包括財務凈現值和財務內部收益率。參見教材P384?！?011年·多選】下列評價指標中，屬于建設項目財務評價動態(tài)18

【2012年·多選】下列財務指標中，屬于盈利能力靜態(tài)評價指標的有（）。A.財務凈現值

B.總投資收益率C.借款償還期

D.資本金凈利潤率E.資產負債率『正確答案』BD『答案解析』靜態(tài)評價指標包括投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率、資產負債率、借款償還期。盈利能力的評價指標包括財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率。參見教材P384?！?012年·多選】下列財務指標中，屬于盈利能力靜態(tài)評價19（一）項目盈利能力分析指標（一）項目盈利能力分析指標20建筑工程評估基礎第七章課件21【例】已知如下現金流量，設ic=8%，試計算其財務凈現值（FNPV）。某技術方案凈現金流量單位：萬元FNPV=-4200×0.9259-4700×0.8573+2000×0.7938+2500×0.7350+2500×0.6806+2500×0.6302+2500×0.5835=242.76（萬元）【例】已知如下現金流量，設ic=8%，試計算其財務凈現值（F22建筑工程評估基礎第七章課件23建筑工程評估基礎第七章課件24

息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息支出息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息25某技術方案投資現金流量表單位：萬元某技術方案投資現金流量表單位：萬元26【2012年·單選】某建設項目總投資2000萬元，運營期每年凈利潤300萬元，利息支出150萬元，所得稅120萬元，則該建設項目的總投資收益率為（）。A.15%

B.21%C.22.5%

D.28.5%『正確答案』D『答案解析』息稅前利潤=300+150+120=570，總投資收益率=570/2000=28.5%。參見教材P388?！?012年·單選】某建設項目總投資2000萬元，運營期每年27（二）項目償債能力分析指標（二）項目償債能力分析指標28建筑工程評估基礎第七章課件29【小結】1.經營成本、總成本2.項目投資、資本金現金流量表中，流出的不同3.利潤的計算4.指標體系靜態(tài)、動態(tài)、盈利、償債【小結】30第二節(jié)房屋建筑功能評價1.功能評價的內容和指標容積率、人口毛密度、凈密度2.功能評價法01、04、多比例、環(huán)比、邏輯判斷、功能系統(tǒng)評分法第二節(jié)房屋建筑功能評價31一、房屋建筑工程功能評價的內容（一）房屋建筑工程功能評價的主要內容

建筑功能評價----滿足社會需要的各種性能的總和。

建筑工程功能評價的主要內容：社會性、適用性、安全性、藝術性、經濟消耗。（二）建筑工程功能評價指標：

▲住宅性能劃分：適用性能、環(huán)境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能五個方面。表7—7

▲住宅建筑：兩級構成：表7—7一、房屋建筑工程功能評價的內容（一）房屋建筑工程功能評價的主32住宅小區(qū)功能評價指標體系

①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=居住建筑面積+公共建筑面積②住宅平均層數＝總建筑面積/居住建筑基底面積之和③居住建筑密度＝居住建筑基底面積之和/居住建筑用地面積④居住建筑面積密度＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

⑤人口凈密度＝居住總人數/居住建筑用地面積⑥人口毛密度＝居住總人數/居住小區(qū)用地總面積住宅小區(qū)功能評價指標體系①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用33

【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOOm2，居住小區(qū)用地總面積為240000m2，公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1，則該小區(qū)的容積率為（）。A.0.40

B.0.48C.0.52

D.0.60『正確答案』C『答案解析』住宅小區(qū)的容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積96OOO×（1+0.3）/240000=0.52【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOO34

【2008年·多選】在住宅建筑功能評價指標體系中，其安全性能指標應包括的內容有（）。A.抗震設防

B.室內污染物控制C.建筑防火

D.日常運行耗能指數E.設備防腐性能『正確答案』ABC『答案解析』安全性指標包括結構安全、建筑防火、煤氣及電氣設備安全、日常安全防范措施、室內污染物控制。參見教材P408。【2008年·多選】在住宅建筑功能評價指標體系中，其安35二、建筑功能評價的方法（一）專家評議（二）綜合評分法1.專家對每項指標打分，逐項求和，得出結論。2.專家對每項指標打分，并根據指標重要性設權重，分值乘以權重，逐項求和，得出結論。

二、建筑功能評價的方法36

▲綜合評分法具體步驟：1.建立指標評價體系2.確定指標權重（1）直接打分法：適用于評價對象功能重要程度差別不大的情況。

（2）對比求和評分法：用于評價指標重要程度排序。01、04、多比例

①01法：兩兩相比，誰重要，誰得分。共1分。A比D、E重要，B比A、C、D、E重要，C比A、D、E重要，E比D重要▲綜合評分法具體步驟：37②04法：共4分。非常重要的4分；比較重要的3分；同等重要的2分；不太重要的1分。

③多比例評分法：共10分。1：9，2：8……。（3）環(huán)比評分：適用于各個評價對象之間有明顯的可比關系，能直接對比，并能準確地評定功能重要度比值的情況。②04法：共4分。非常重要的4分；比較重要的3分；同等重要38（4）邏輯判斷評分法：適用于功能邏輯關系明顯可比的情況。（5）功能系統(tǒng)評分法：適用于功能關系復雜，但可分為上位指標和下位指標且具有直接依存關系。3.確定指標分值：評分標準----6分以上（60）。4.計算綜合評價得分：（4）邏輯判斷評分法：適用于功能邏輯關系明顯可比的情況。39【2009年·單選】某建筑工程的功能進行評價時，采用多比例評分法對各評價指標評分的結果見下表?！?009年·單選】某建筑工程的功能進行評價時，采用多比例評40則指標乙的權重值為（）。A.0.15

B.0.28C.0.35

D.0.53『正確答案』C『答案解析』甲17分，乙21分，丙9分，丁13分?？偡?0分。21÷60＝0.35。參見教材P413.則指標乙的權重值為（）。41【2007年·單選】進行建筑工程功能評價時，如果甲、乙、丙、丁四項評價指標間重要度比值分別為甲／乙=2；乙/丙=0.3；丙／丁=1.5，則采用環(huán)比評分法確定的指標甲的權重為（）。A.0.12

B.0.18C.0.23

D.0.35『正確答案』C『答案解析』丁為1，則丙為1.5，乙為0.45，甲為0.9，則甲的權重為：0.9/（1+1.5+0.45+0.9）=0.23。參見教材P413?！?007年·單選】進行建筑工程功能評價時，如果甲、乙、丙、42【2009年·綜合題】

評估人員對已建成2年的某剪力墻結構高層住宅進行評估。經調查，待估住宅所在區(qū)域新建剪力墻結束構高層住宅平均售價為5000元／m2，其中每m2綜合概算造價平均為2000元。評估人員認為待估住宅存在功能性貶值，對其各項功能進行的重要性對比和評分見表1?！?009年·綜合題】43建筑工程評估基礎第七章課件44要求：計算表1中評價指標①、③、⑤、⑦、⑨、⑾的權重值、指標得分及所有指標總得分。（注意：在答題卡上作答。）要求：計算表1中評價指標①、③、⑤、⑦、⑨、⑾的權重45所有指標總得分：7.73。建筑工程評估基礎第七章課件46小結1.財務評價：三個動態(tài)指標的計算；現金流量表、利潤和利潤分配表、借款還本付息表中的主要內容。2.建筑功能評價：權重值的計算方法。小結47第七章

建設工程財務評價與功能評價第七章

建設工程財務評價與功能評價48【本章框架】 第一節(jié)建設工程財務分析第二節(jié)房屋建筑工程功能評價【本章框架】 49第一節(jié)建設工程財務分析一、財務效益和費用（一）財務分析工作程序及內容

（二）財務效益和費用的識別和計算

（1）財務效益

經營性：營業(yè)收入適用增值稅的經營性項目，增值稅返還作為補貼收入非經營性：各種補貼收入

第一節(jié)建設工程財務分析一、財務效益和費用50（2）財務費用1）建設投資：工程費用（建筑安裝工程費、設備購置費）、工程建設其他費用和預備費（基本和漲價）組成。

2）流動資金方法：分項詳細估算法流動資金=流動資產－流動負債（2）財務費用513）經營成本＝總成本―折舊費―攤銷費―利息支出經營成本＝外購原材料、燃料和動力費＋工資及福利費＋修理費＋其他費用總成本費用＝生產成本＋營業(yè)費用＋管理費用＋財務費用總成本費用＝外購原材料、燃料及動力＋工資及福利費＋修理費＋其他費用＋折舊費＋攤銷費＋財務費用（利息支出）

【結論】總成本=經營成本+折舊+攤銷+利息支出經營成本是指總成本費用中以現金形式支付的成本。3）經營成本＝總成本―折舊費―攤銷費―利息支出52

（4）稅費：包括關稅、增值稅、消費稅、所得稅、資源稅等。

（5）維持運營投資：投入一定固定資產才能維持正常運營的費用。在現金流量表中作為現金流出。（4）稅費：包括關稅、增值稅、消費稅、所得53【2010年·多選】建設項目的經營成本包括（）。A.固定資產折舊

B.利息支出C.燃料及動力費

D.外購材料費E.工資及福利費『正確答案』CDE『答案解析』經營成本＝外購原材料、燃料和動力費＋工資及福利費＋修理費＋其他費用

總成本=經營成本+折舊+攤銷+利息支出。經營成本是指總成本費用中以現金形式支付的成本。參見教材P378、379?！?010年·多選】建設項目的經營成本包括（）。54二、財務分析報表■現金流量表■利潤與利潤分配表■財務計劃現金流量表■資產負債表■借款還本付息計劃表【考點】表格中包括的指標，內容二、財務分析報表55（一）現金流量表

流出項目的資金稱為現金流出，記為CO，為負現金流量；

流入項目的資金稱為現金流入，記為CI，為正現金流量。

同一時點上的現金流入量與現金流出量的代數和（CI-CO）稱為凈現金流量，記為NCF。現金流量表用以計算各項靜態(tài)和動態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。

◆項目投資現金流量表◆項目資本金現金流量表◆投資各方現金流量表（一）現金流量表56建筑工程評估基礎第七章課件57

【2011年·單選】下列支出中，應作為項目資本金現金流量表中現金流出而不作為項目投資現金流量表中現金流出的是（）。A.經營成本

B.建設投資C.借款利息

D.營業(yè)稅金及附加『正確答案』C『答案解析』項目投資現金流量表中不包括利息支出。參見教材P380。【2011年·單選】下列支出中，應作為項目資本金現金流量表58

【2009年·多選】在“項目投資現金流量表”中，應計入現金流出的有（）。A.折舊

B.建設投資C.經營成本

D.營業(yè)稅金及附加E.利息支出『正確答案』BCD『答案解析』折舊計入總成本費用，不是流入也不是流出。項目投資現金流量表中不包括利息支出。參見教材P380。【2009年·多選】在“項目投資現金流量表”中，應計入現59（二）利潤與利潤分配表1.作用：用于計算的指標：總投資收益率、資本金凈利潤率利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費用+補貼收入所得稅＝應納所得額×所得稅稅率凈利潤＝利潤總額－所得稅2.內容：（1）企業(yè)虧損：可以在5年內在稅前彌補虧損。（2）法定盈余公積金：公積金按凈利潤的10%提??；從凈利潤中提取任意盈余公積金。（3）在還款資金短缺時，當期可供投資者分配的利潤先用于償還借款。（二）利潤與利潤分配表60

（三）財務計劃現金流量表財務生存能力分析，實現財務的可持續(xù)性。

（四）資產負債表計算資產負債率，進行清償能力分析。

（五）借款還本付息計劃表1.借款還本付息計劃表用于計算：償債備付率、利息備付率指標。2.還款資金來源：折舊費、攤銷費、未分配利潤等。流動資金期末回收，不考慮流動資金的償還（三）財務計劃現金流量表613.常見的還本付息方式：5種計算題中注意題給約定還款方式（1）最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸。

（2）逐年等額還本、年末付息方式。等額還本利息照付（3）本利等額償還方式。（4）年末付息、期末一次還本方式。（5）期末本利和一次付清方式。

項目評估中可以選擇等額還本付息或者等額還本利息照付方式計算長期借款利息。3.常見的還本付息方式：5種計算題中注意題給約定還款方式62三、財務分析指標體系1.按資金時間價值分三、財務分析指標體系1.按資金時間價值分632.按指標評價的對象分2.按指標評價的對象分64【2011年·多選】下列評價指標中，屬于建設項目財務評價動態(tài)指標的有（）。

A.利息備付率

B.資產負債率C.財務凈現值

D.資本金凈利潤率E.財務內部收益率『正確答案』CE『答案解析』動態(tài)評價指標包括財務凈現值和財務內部收益率。參見教材P384?！?011年·多選】下列評價指標中，屬于建設項目財務評價動態(tài)65

【2012年·多選】下列財務指標中，屬于盈利能力靜態(tài)評價指標的有（）。A.財務凈現值

B.總投資收益率C.借款償還期

D.資本金凈利潤率E.資產負債率『正確答案』BD『答案解析』靜態(tài)評價指標包括投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率、資產負債率、借款償還期。盈利能力的評價指標包括財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率。參見教材P384?！?012年·多選】下列財務指標中，屬于盈利能力靜態(tài)評價66（一）項目盈利能力分析指標（一）項目盈利能力分析指標67建筑工程評估基礎第七章課件68【例】已知如下現金流量，設ic=8%，試計算其財務凈現值（FNPV）。某技術方案凈現金流量單位：萬元FNPV=-4200×0.9259-4700×0.8573+2000×0.7938+2500×0.7350+2500×0.6806+2500×0.6302+2500×0.5835=242.76（萬元）【例】已知如下現金流量，設ic=8%，試計算其財務凈現值（F69建筑工程評估基礎第七章課件70建筑工程評估基礎第七章課件71

息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息支出息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息72某技術方案投資現金流量表單位：萬元某技術方案投資現金流量表單位：萬元73【2012年·單選】某建設項目總投資2000萬元，運營期每年凈利潤300萬元，利息支出150萬元，所得稅120萬元，則該建設項目的總投資收益率為（）。A.15%

B.21%C.22.5%

D.28.5%『正確答案』D『答案解析』息稅前利潤=300+150+120=570，總投資收益率=570/2000=28.5%。參見教材P388?！?012年·單選】某建設項目總投資2000萬元，運營期每年74（二）項目償債能力分析指標（二）項目償債能力分析指標75建筑工程評估基礎第七章課件76【小結】1.經營成本、總成本2.項目投資、資本金現金流量表中，流出的不同3.利潤的計算4.指標體系靜態(tài)、動態(tài)、盈利、償債【小結】77第二節(jié)房屋建筑功能評價1.功能評價的內容和指標容積率、人口毛密度、凈密度2.功能評價法01、04、多比例、環(huán)比、邏輯判斷、功能系統(tǒng)評分法第二節(jié)房屋建筑功能評價78一、房屋建筑工程功能評價的內容（一）房屋建筑工程功能評價的主要內容

建筑功能評價----滿足社會需要的各種性能的總和。

建筑工程功能評價的主要內容：社會性、適用性、安全性、藝術性、經濟消耗。（二）建筑工程功能評價指標：

▲住宅性能劃分：適用性能、環(huán)境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能五個方面。表7—7

▲住宅建筑：兩級構成：表7—7一、房屋建筑工程功能評價的內容（一）房屋建筑工程功能評價的主79住宅小區(qū)功能評價指標體系

①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=居住建筑面積+公共建筑面積②住宅平均層數＝總建筑面積/居住建筑基底面積之和③居住建筑密度＝居住建筑基底面積之和/居住建筑用地面積④居住建筑面積密度＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

⑤人口凈密度＝居住總人數/居住建筑用地面積⑥人口毛密度＝居住總人數/居住小區(qū)用地總面積住宅小區(qū)功能評價指標體系①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用80

【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOOm2，居住小區(qū)用地總面積為240000m2，公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1，則該小區(qū)的容積率為（）。A.0.40

B.0.48C.0.52

D.0.60『正確答案』C『答案解析』住宅小區(qū)的容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積96OOO×（1+0.3）/240000=0.52【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOO81

【2008年·多選】在住宅建筑功能評價指標體系中，其安全性能指標應包括的內容有（）。A.抗震設防

B.室內污染物控制C.建筑防火

D.日常運行耗能指數E.設備防腐性能『正確答案』ABC『答案解析』安全性指標包括結構安全、建筑防火、煤氣及電氣設備安全、日常安全防范措施、室內污染物控制。參見教材P408?！?008年·多選】在住宅建筑功能評價指標體系中，其安82二、建筑功能評價的方法（一）專家評議（二）綜合評分法1.專家對每項指標打分，逐項求和，得出結論。2.專家對每項指標打分，并根據指標重要性設權重，分值乘以權重，逐項求和，得出結論。

二、建筑功能評價的方法83

▲綜合評分法具體步驟：1.建立指標評價體系2.確定指標權重（1）直接打分法：適用于評價對象功能重要程度差別不大的情況。

（2）對比求和評分法：用于評價指標重要程度排序。01、04、多比例

①01法：兩兩相比，誰重要，誰得分。共1分。A比D、E重要，B比A、C、D、E重要，C比A、D、E重要，E比D重要