大亞灣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2013年9月29日|

宏觀市場(chǎng)|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目|

大亞灣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告|宏觀市場(chǎng)|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)2大亞灣印象

世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來(lái)南中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極

眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高

優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛

人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起大亞灣規(guī)劃定位：以發(fā)展臨海石化工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型現(xiàn)代化城市宏觀市場(chǎng)分析大亞灣印象世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨3大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群具備強(qiáng)悍的綜合消費(fèi)能力和房產(chǎn)消費(fèi)能力

大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大亞灣現(xiàn)有人口15萬(wàn)，流動(dòng)人口6.7萬(wàn)，產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)可觀，且隨著更多產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，2020年常住人口可達(dá)35萬(wàn)，包括房產(chǎn)、商貿(mào)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)撃芫薮?！宏觀市場(chǎng)分析2012年大亞灣全區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)440.8億元，增長(zhǎng)10.5%，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。2012年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值1660.5億元，增長(zhǎng)11.7%，支柱產(chǎn)業(yè)—石化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1316億元，增長(zhǎng)17.4%。

固定資產(chǎn)投資方面，2012年實(shí)現(xiàn)146.5億元，增長(zhǎng)21.6%；其中工業(yè)投資完成67.2億元，增長(zhǎng)16.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成61億元，增長(zhǎng)71.2%。2020年大亞灣規(guī)劃人口情況數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局4大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)宏觀市場(chǎng)分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來(lái)南中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2.眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高。3.優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛。4.人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起。第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展，依托石油板塊的崛起，奠定惠州南部“濱海新區(qū)”基礎(chǔ)宏觀市場(chǎng)分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城5“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線，全力描繪濱海石化新城區(qū)。

東區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)打造的世界級(jí)石化工業(yè)基地，隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目、中海油煉油項(xiàng)目的相繼建成投產(chǎn)，目前年工業(yè)生產(chǎn)總值逾300億

中區(qū)：以行政、商務(wù)、金融為發(fā)展方向，凸顯濱海城市特色，承擔(dān)并完善城市功能的核心區(qū)域

西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，住宅項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)區(qū)域，大亞灣產(chǎn)業(yè)基地的后花園

港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口物流業(yè)，加上和記黃埔的參資入股，惠州港進(jìn)入嶄新發(fā)展階段

黃金海岸旅游區(qū)：包括霞涌、辣甲島、三門(mén)島、五洲島和筆架山和五大景區(qū)將該區(qū)域建設(shè)成集旅游觀光、購(gòu)物、休閑度假與一體的服務(wù)一流、景色優(yōu)美的區(qū)域性旅游勝地宏觀市場(chǎng)分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局五區(qū)一岸線：以石化產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，協(xié)調(diào)發(fā)展電子、汽車、港口物流與旅游業(yè)，并帶動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)

“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉(cāng)6

宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

聚集產(chǎn)業(yè)人群，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)730分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延的腹地大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵3號(hào)線大亞灣一級(jí)輻射地區(qū)時(shí)距隨著東部沿海高速和地鐵3號(hào)線的開(kāi)通，深圳與大亞灣近在咫尺，便捷的交通體系必將吸引深圳資金、人流與物流的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大亞灣交通規(guī)劃解析

東部沿海高速：全長(zhǎng)48公里，2009年底通車，通車后深圳至大亞灣30分鐘車程，連接珠三角與粵東地區(qū)深圳地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線：3號(hào)線自紅嶺抵達(dá)龍崗雙龍站，2010年10月通車，延長(zhǎng)線延至

廈深高速鐵路：電氣化高速鐵路，連接深圳、惠州、汕頭、廈門(mén)等8城市。深圳至廈門(mén)僅需3小時(shí)。區(qū)域交通分析東部沿海高速?gòu)B深高速鐵路30分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延81990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖1999年濱海大道開(kāi)通，改變了南山、蛇口2006年深南大道西延寶安，帶動(dòng)了寶安新城區(qū)的發(fā)展深圳土地日益稀缺空間受限大亞灣承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移交通帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展09年，東部沿海高速地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線廈深鐵路的開(kāi)通從深圳遷出的人口、產(chǎn)業(yè)、資金、物流1990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖19大亞灣樓市大亞灣樓市102013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積334834平米。其中大亞灣西區(qū)成交7宗，占地為264938平米。大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析大亞灣樓市分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土局2013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積11大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析大亞灣樓市分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土局12大亞灣大亞灣樓市分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土局12大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亞灣區(qū)供應(yīng)量98.89萬(wàn)平米，同比下降53%;商品房成交預(yù)計(jì)90.35萬(wàn)平米，與11年基本持平;（2012年供求比為1.1）大亞灣歷年供求變化走勢(shì)圖大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)13大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析

數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)尿

惠州房管尿數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣2013年1-8月商品房銷售152.11萬(wàn)平米，同比上漲131.93%，成交金額75.09億，同比上175.30%，成交均價(jià)5000元/平米，同比上漲27.06%。今年上半年成交主力集中在低價(jià)項(xiàng)目，導(dǎo)致價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌。但下半年受華潤(rùn)小徑灣、海景城等高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)，呈量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格一路飆升至6484元/平米。2013年1-8月，大亞灣預(yù)售商品房226.88萬(wàn)平米，平均供求比1.49，整體市場(chǎng)供大于求。今年市場(chǎng)去化能力上升，后續(xù)市場(chǎng)走量有望繼續(xù)上漲。樓市升溫，下半年量?jī)r(jià)齊漲，成交價(jià)格逐漸升高大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)大亞灣數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)尿惠州14御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國(guó)際廣場(chǎng)億嘉菁華園海天陽(yáng)光花園海倫堡·愛(ài)ME城市澳頭版塊四洲蜜方合生濱海城海景城新園華府四季花語(yǔ)雅苑藍(lán)灣半島楓丹白鷺園藍(lán)灣星宸花園龍光天悅龍庭皇庭·瑪麗的城堡陽(yáng)基·春風(fēng)里中央公園中心區(qū)版塊DADA的草地新華聯(lián)廣場(chǎng)金沙世紀(jì)城納威人的幸福三遠(yuǎn)·大愛(ài)城西區(qū)版塊美泰天韻龍城一品凱南萊弗城陽(yáng)光圣菲翡翠山綠洲花園千禧嘉園月半彎二期曦悅卓越東部蔚藍(lán)海岸愛(ài)琴海德州城聚泰啟程錦地繁花秋谷·樂(lè)8街區(qū)大亞灣片區(qū)分為西區(qū)、中心區(qū)、澳頭三大板塊，其中澳頭板塊偏向投資度假，存在一些剛需盤(pán)。在售項(xiàng)目33個(gè)已知待售項(xiàng)目約3個(gè)剛需群投資度假群剛需投資群區(qū)域在售/待售項(xiàng)目分布狀況太東明月灣大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國(guó)15目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)104396套，未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)量繼續(xù)增加，市場(chǎng)去化速度面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。從各片區(qū)供應(yīng)情況可知，西區(qū)以剛需兩三房為主；中心區(qū)占據(jù)行政核心以剛需投資性一房至三房為主，部分別墅產(chǎn)品；而澳頭擁有海港碼頭海景資源，多以投資度假型一房至兩三房為主，部分別墅產(chǎn)品。西區(qū)與中心區(qū)價(jià)格在4000-5500元/㎡，別墅價(jià)格在11000元/㎡；澳頭洋房?jī)r(jià)格在3800-8800元/㎡（部分帶精裝），別墅價(jià)格在14000元/㎡。整體價(jià)格受區(qū)位、配套及景觀資源差距拉大。大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量大，西區(qū)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，霞涌、澳頭市場(chǎng)火熱大亞灣未來(lái)供應(yīng)解析目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)10439616大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)226.88萬(wàn)平，成交152.11萬(wàn)平，供求比為1.49，整體市場(chǎng)供大于求；2013年1-8月，大亞灣商品房成交金額75.09億，成交均價(jià)5000元/平米；后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)量大，西區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，受華潤(rùn)小徑灣項(xiàng)目熱銷拉動(dòng)，霞涌市場(chǎng)火熱，成交均價(jià)上揚(yáng)。今年市場(chǎng)去化能力上升，后續(xù)市場(chǎng)走量有望繼續(xù)上漲。大亞灣樓市小結(jié)土地市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)2013年大亞灣土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，西區(qū)土地市場(chǎng)活躍，成為區(qū)域土地市場(chǎng)最熱片區(qū)；大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)217區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目18龍光城1、產(chǎn)品情況：整盤(pán)以高層以及別墅為主。高層以低價(jià)走量的方式銷售。住宅社區(qū)大，配置多吸引客戶，同比同區(qū)產(chǎn)品價(jià)格較低。2、銷售情況：2013年5月推出500多套高層住宅，前期認(rèn)籌700多位客戶，開(kāi)盤(pán)3天，全貨掃空，以低價(jià)策略吸引客戶。3、客戶定位：以深圳投資客以及買(mǎi)不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。1棟3棟2棟4棟龍光城1、產(chǎn)品情況：1棟3棟2棟4棟19價(jià)格分析價(jià)格分析20戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。套內(nèi)面積較大。（套內(nèi)面積70多平方，建筑面積44.平方。）缺點(diǎn)：按實(shí)際建筑面積算價(jià)格7000多一平方。價(jià)格反差較大，讓客戶有購(gòu)買(mǎi)抗性。44平米一房一廳戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)44平米一房一廳21戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：戶型規(guī)整，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。贈(zèng)送面積多。缺點(diǎn)：入戶花園作用不大。其中有一臥室面積相對(duì)較小。影響整體格局。戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評(píng)22樣板間高層臥室樣板間臥室裝修設(shè)計(jì)過(guò)為擁擠，影響整體格局。高層廚房樣板間空間狹小，門(mén)口贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)起不了對(duì)銷售的推動(dòng)作用。樣板間高層臥室樣板間高層廚房樣板間23御璽山1、產(chǎn)品情況：戶型面積區(qū)間約為69-113㎡，2房和3房，部分2房可改三房?，F(xiàn)在現(xiàn)在主售5、7、9棟。2、銷售情況：2013年5月1日開(kāi)盤(pán)，大賣(mài)140套房源，后續(xù)持續(xù)銷售以原方案，中間推出過(guò)1棟特價(jià)樓，不分樓層不分朝向，一口價(jià)4680。（但銷售一般）3、客戶定位：以深圳投資客以及買(mǎi)不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。御璽山1、產(chǎn)品情況：24價(jià)格分析價(jià)格分析25戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。人性化配合居住。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門(mén)口正對(duì)臥室。戶型不夠規(guī)則。戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評(píng)26戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，人性化居住環(huán)境。贈(zèng)送面積較大。戶型較為方正。缺點(diǎn)：主臥沒(méi)配備衛(wèi)生間。房間偏小，分配不夠均。戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評(píng)27戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.12㎡戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：廚房配有生活小陽(yáng)臺(tái)，科學(xué)性設(shè)計(jì)。多陽(yáng)臺(tái)，整體贈(zèng)送面積高。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門(mén)口正對(duì)臥室。戶型朝東，朝向不好。N戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.128新華聯(lián)廣場(chǎng)1、產(chǎn)品情況：在售的房源面積大概在80㎡-135㎡,2房-4房戶型。房源均為特價(jià)房，單價(jià)基本在4400左右。結(jié)擁速度很快。2、銷售情況：現(xiàn)在的銷售處于一個(gè)赤銷期，基本穩(wěn)定在每周10套左右，現(xiàn)場(chǎng)客戶已經(jīng)沒(méi)有往常的多。。3、客戶定位：以深圳投資客以及買(mǎi)不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。新華聯(lián)廣場(chǎng)1、產(chǎn)品情況：29價(jià)格分析價(jià)格分析30戶型分析88㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送面積相對(duì)較多。價(jià)格便宜。這種戶型都走低價(jià)格路線，不分朝向，不分樓層，一口價(jià)銷售。缺點(diǎn)：戶型不夠通透，通風(fēng)較差。格局比較奇特，不規(guī)則。戶型分析88㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)31戶型分析100㎡戶型

戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：空間布局合理，功能區(qū)分布科學(xué)。戶型方正缺點(diǎn)：廚房相對(duì)較小。戶型分析100㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)32戶型分析135㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：戶型結(jié)構(gòu)合理，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。缺點(diǎn)：主臥和次臥區(qū)分不均勻，面積差不多，體現(xiàn)不了主臥的存在。贈(zèng)送的空中花園作用不明顯。戶型分析135㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)33樣板間客廳采光不是很好?？蛷d裝修簡(jiǎn)約，體現(xiàn)實(shí)用面積還算挺大的。34樣板間客廳客廳34卓越東部蔚藍(lán)海岸1、產(chǎn)品情況：戶型面積172㎡、386㎡戶型屬于復(fù)式單位。洋房在售135-156㎡4房。“香熙墅”組團(tuán)在售249-458平米2、4、5拼別墅，折后價(jià)190萬(wàn)/套起。2、銷售情況：洋房已經(jīng)是銷售到尾貨階段。現(xiàn)正認(rèn)籌別墅以及加推復(fù)式樓。3、客戶定位：以深圳客戶為主，少量本地客戶。卓越東部蔚藍(lán)海岸1、產(chǎn)品情況：35價(jià)格分析價(jià)格分析36戶型分析135㎡戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：戶型方正缺點(diǎn)：臥室對(duì)著衛(wèi)生間，這個(gè)設(shè)計(jì)稍有缺陷。戶型分析135㎡戶型點(diǎn)評(píng)37戶型分析157㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：全套間設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)：戶型不方正。戶型較不通透。戶型分析157㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)38樣板間客廳因朝向問(wèn)題，采光不是特別好。房間床太大，不匹配房間，顯得房間稍小。樣板間客廳房間39海倫堡愛(ài)ME城市1、產(chǎn)品情況：戶型面積區(qū)間約為72-105㎡2房至3房。當(dāng)期戶數(shù)765戶。2、銷售情況：現(xiàn)在在認(rèn)籌階段，認(rèn)籌的效果還不錯(cuò)。3、客戶定位：剛需本地客與深圳可各占一半。40海倫堡愛(ài)ME城市1、產(chǎn)品情況：40價(jià)格分析41價(jià)格分析41戶型分析72-73㎡戶型

戶型點(diǎn)評(píng)戶型方正實(shí)用，空間布局合理，利于規(guī)劃。獨(dú)立廚房，免受油煙侵?jǐn)_。廚房和餐廳相連通，方便就餐。。戶型分析72-73㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)42戶型分析105㎡戶型

戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：戶型方正實(shí)用，空間布局合理，利于規(guī)劃。橫廳設(shè)計(jì)。空間感好戶型分析105㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)43樣板間衛(wèi)生間衛(wèi)生間過(guò)于簡(jiǎn)陋。書(shū)房因書(shū)房設(shè)計(jì)在室內(nèi)，采光相對(duì)較差。樣板間衛(wèi)生間書(shū)房44金沙世紀(jì)城1、產(chǎn)品情況：53平方的一房2廳設(shè)計(jì)。87平方的可以兩房改3房。。147平方的4房。2、銷售情況：現(xiàn)在還處于認(rèn)籌階段。3、客戶定位：深圳投資客，以及本地投資客。金沙世紀(jì)城1、產(chǎn)品情況：45價(jià)格分析價(jià)格分析46戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)低，自住投資兩相宜。缺點(diǎn)：相對(duì)一般家庭不適合，只適合單身人士。58平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)58平方戶型47戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：實(shí)用面積較多，可以2房改3房（2+1）戶型。。84平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)84平方戶型48戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：實(shí)用面積較多，可以3房改4房（3+1）戶型。。130-136平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)130-136平方戶型49戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：實(shí)用面積較多，準(zhǔn)4房戶型。采光好。格局方正缺點(diǎn)：通風(fēng)效果較差。143平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)143平方戶型50大亞灣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2013年9月29日|

宏觀市場(chǎng)|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目|

大亞灣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告|宏觀市場(chǎng)|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)52大亞灣印象

世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來(lái)南中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極

眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高

優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛

人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起大亞灣規(guī)劃定位：以發(fā)展臨海石化工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型現(xiàn)代化城市宏觀市場(chǎng)分析大亞灣印象世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨53大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群具備強(qiáng)悍的綜合消費(fèi)能力和房產(chǎn)消費(fèi)能力

大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大亞灣現(xiàn)有人口15萬(wàn)，流動(dòng)人口6.7萬(wàn)，產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)可觀，且隨著更多產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，2020年常住人口可達(dá)35萬(wàn)，包括房產(chǎn)、商貿(mào)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)撃芫薮?！宏觀市場(chǎng)分析2012年大亞灣全區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)440.8億元，增長(zhǎng)10.5%，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。2012年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值1660.5億元，增長(zhǎng)11.7%，支柱產(chǎn)業(yè)—石化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1316億元，增長(zhǎng)17.4%。

固定資產(chǎn)投資方面，2012年實(shí)現(xiàn)146.5億元，增長(zhǎng)21.6%；其中工業(yè)投資完成67.2億元，增長(zhǎng)16.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成61億元，增長(zhǎng)71.2%。2020年大亞灣規(guī)劃人口情況數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局54大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)宏觀市場(chǎng)分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來(lái)南中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2.眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高。3.優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛。4.人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起。第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展，依托石油板塊的崛起，奠定惠州南部“濱海新區(qū)”基礎(chǔ)宏觀市場(chǎng)分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國(guó)際濱海石化新城55“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線，全力描繪濱海石化新城區(qū)。

東區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)打造的世界級(jí)石化工業(yè)基地，隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目、中海油煉油項(xiàng)目的相繼建成投產(chǎn)，目前年工業(yè)生產(chǎn)總值逾300億

中區(qū)：以行政、商務(wù)、金融為發(fā)展方向，凸顯濱海城市特色，承擔(dān)并完善城市功能的核心區(qū)域

西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，住宅項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)區(qū)域，大亞灣產(chǎn)業(yè)基地的后花園

港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口物流業(yè)，加上和記黃埔的參資入股，惠州港進(jìn)入嶄新發(fā)展階段

黃金海岸旅游區(qū)：包括霞涌、辣甲島、三門(mén)島、五洲島和筆架山和五大景區(qū)將該區(qū)域建設(shè)成集旅游觀光、購(gòu)物、休閑度假與一體的服務(wù)一流、景色優(yōu)美的區(qū)域性旅游勝地宏觀市場(chǎng)分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局五區(qū)一岸線：以石化產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，協(xié)調(diào)發(fā)展電子、汽車、港口物流與旅游業(yè)，并帶動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)

“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉(cāng)56

宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

聚集產(chǎn)業(yè)人群，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)5730分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延的腹地大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵3號(hào)線大亞灣一級(jí)輻射地區(qū)時(shí)距隨著東部沿海高速和地鐵3號(hào)線的開(kāi)通，深圳與大亞灣近在咫尺，便捷的交通體系必將吸引深圳資金、人流與物流的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大亞灣交通規(guī)劃解析

東部沿海高速：全長(zhǎng)48公里，2009年底通車，通車后深圳至大亞灣30分鐘車程，連接珠三角與粵東地區(qū)深圳地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線：3號(hào)線自紅嶺抵達(dá)龍崗雙龍站，2010年10月通車，延長(zhǎng)線延至

廈深高速鐵路：電氣化高速鐵路，連接深圳、惠州、汕頭、廈門(mén)等8城市。深圳至廈門(mén)僅需3小時(shí)。區(qū)域交通分析東部沿海高速?gòu)B深高速鐵路30分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延581990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖1999年濱海大道開(kāi)通，改變了南山、蛇口2006年深南大道西延寶安，帶動(dòng)了寶安新城區(qū)的發(fā)展深圳土地日益稀缺空間受限大亞灣承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移交通帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展09年，東部沿海高速地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線廈深鐵路的開(kāi)通從深圳遷出的人口、產(chǎn)業(yè)、資金、物流1990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖159大亞灣樓市大亞灣樓市602013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積334834平米。其中大亞灣西區(qū)成交7宗，占地為264938平米。大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析大亞灣樓市分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土局2013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積61大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析大亞灣樓市分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土局62大亞灣大亞灣樓市分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土局12大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亞灣區(qū)供應(yīng)量98.89萬(wàn)平米，同比下降53%;商品房成交預(yù)計(jì)90.35萬(wàn)平米，與11年基本持平;（2012年供求比為1.1）大亞灣歷年供求變化走勢(shì)圖大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)63大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求解析

數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)尿

惠州房管尿數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣2013年1-8月商品房銷售152.11萬(wàn)平米，同比上漲131.93%，成交金額75.09億，同比上175.30%，成交均價(jià)5000元/平米，同比上漲27.06%。今年上半年成交主力集中在低價(jià)項(xiàng)目，導(dǎo)致價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌。但下半年受華潤(rùn)小徑灣、海景城等高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)，呈量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格一路飆升至6484元/平米。2013年1-8月，大亞灣預(yù)售商品房226.88萬(wàn)平米，平均供求比1.49，整體市場(chǎng)供大于求。今年市場(chǎng)去化能力上升，后續(xù)市場(chǎng)走量有望繼續(xù)上漲。樓市升溫，下半年量?jī)r(jià)齊漲，成交價(jià)格逐漸升高大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)大亞灣數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)尿惠州64御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國(guó)際廣場(chǎng)億嘉菁華園海天陽(yáng)光花園海倫堡·愛(ài)ME城市澳頭版塊四洲蜜方合生濱海城海景城新園華府四季花語(yǔ)雅苑藍(lán)灣半島楓丹白鷺園藍(lán)灣星宸花園龍光天悅龍庭皇庭·瑪麗的城堡陽(yáng)基·春風(fēng)里中央公園中心區(qū)版塊DADA的草地新華聯(lián)廣場(chǎng)金沙世紀(jì)城納威人的幸福三遠(yuǎn)·大愛(ài)城西區(qū)版塊美泰天韻龍城一品凱南萊弗城陽(yáng)光圣菲翡翠山綠洲花園千禧嘉園月半彎二期曦悅卓越東部蔚藍(lán)海岸愛(ài)琴海德州城聚泰啟程錦地繁花秋谷·樂(lè)8街區(qū)大亞灣片區(qū)分為西區(qū)、中心區(qū)、澳頭三大板塊，其中澳頭板塊偏向投資度假，存在一些剛需盤(pán)。在售項(xiàng)目33個(gè)已知待售項(xiàng)目約3個(gè)剛需群投資度假群剛需投資群區(qū)域在售/待售項(xiàng)目分布狀況太東明月灣大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國(guó)65目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)104396套，未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)量繼續(xù)增加，市場(chǎng)去化速度面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。從各片區(qū)供應(yīng)情況可知，西區(qū)以剛需兩三房為主；中心區(qū)占據(jù)行政核心以剛需投資性一房至三房為主，部分別墅產(chǎn)品；而澳頭擁有海港碼頭海景資源，多以投資度假型一房至兩三房為主，部分別墅產(chǎn)品。西區(qū)與中心區(qū)價(jià)格在4000-5500元/㎡，別墅價(jià)格在11000元/㎡；澳頭洋房?jī)r(jià)格在3800-8800元/㎡（部分帶精裝），別墅價(jià)格在14000元/㎡。整體價(jià)格受區(qū)位、配套及景觀資源差距拉大。大亞灣樓市分析|二級(jí)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量大，西區(qū)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，霞涌、澳頭市場(chǎng)火熱大亞灣未來(lái)供應(yīng)解析目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)10439666大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)226.88萬(wàn)平，成交152.11萬(wàn)平，供求比為1.49，整體市場(chǎng)供大于求；2013年1-8月，大亞灣商品房成交金額75.09億，成交均價(jià)5000元/平米；后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)量大，西區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，受華潤(rùn)小徑灣項(xiàng)目熱銷拉動(dòng)，霞涌市場(chǎng)火熱，成交均價(jià)上揚(yáng)。今年市場(chǎng)去化能力上升，后續(xù)市場(chǎng)走量有望繼續(xù)上漲。大亞灣樓市小結(jié)土地市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)2013年大亞灣土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，西區(qū)土地市場(chǎng)活躍，成為區(qū)域土地市場(chǎng)最熱片區(qū)；大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)267區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目68龍光城1、產(chǎn)品情況：整盤(pán)以高層以及別墅為主。高層以低價(jià)走量的方式銷售。住宅社區(qū)大，配置多吸引客戶，同比同區(qū)產(chǎn)品價(jià)格較低。2、銷售情況：2013年5月推出500多套高層住宅，前期認(rèn)籌700多位客戶，開(kāi)盤(pán)3天，全貨掃空，以低價(jià)策略吸引客戶。3、客戶定位：以深圳投資客以及買(mǎi)不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。1棟3棟2棟4棟龍光城1、產(chǎn)品情況：1棟3棟2棟4棟69價(jià)格分析價(jià)格分析70戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。套內(nèi)面積較大。（套內(nèi)面積70多平方，建筑面積44.平方。）缺點(diǎn)：按實(shí)際建筑面積算價(jià)格7000多一平方。價(jià)格反差較大，讓客戶有購(gòu)買(mǎi)抗性。44平米一房一廳戶型分析戶型點(diǎn)評(píng)44平米一房一廳71戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：戶型規(guī)整，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。贈(zèng)送面積多。缺點(diǎn)：入戶花園作用不大。其中有一臥室面積相對(duì)較小。影響整體格局。戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評(píng)72樣板間高層臥室樣板間臥室裝修設(shè)計(jì)過(guò)為擁擠，影響整體格局。高層廚房樣板間空間狹小，門(mén)口贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)起不了對(duì)銷售的推動(dòng)作用。樣板間高層臥室樣板間高層廚房樣板間73御璽山1、產(chǎn)品情況：戶型面積區(qū)間約為69-113㎡，2房和3房，部分2房可改三房。現(xiàn)在現(xiàn)在主售5、7、9棟。2、銷售情況：2013年5月1日開(kāi)盤(pán)，大賣(mài)140套房源，后續(xù)持續(xù)銷售以原方案，中間推出過(guò)1棟特價(jià)樓，不分樓層不分朝向，一口價(jià)4680。（但銷售一般）3、客戶定位：以深圳投資客以及買(mǎi)不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。御璽山1、產(chǎn)品情況：74價(jià)格分析價(jià)格分析75戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。人性化配合居住。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門(mén)口正對(duì)臥室。戶型不夠規(guī)則。戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評(píng)76戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，人性化居住環(huán)境。贈(zèng)送面積較大。戶型較為方正。缺點(diǎn)：主臥沒(méi)配備衛(wèi)生間。房間偏小，分配不夠均。戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評(píng)77戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.12㎡戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：廚房配有生活小陽(yáng)臺(tái)，科學(xué)性設(shè)計(jì)。多陽(yáng)臺(tái)，整體贈(zèng)送面積高。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門(mén)口正對(duì)臥室。戶型朝東，朝向不好。N戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.178新華聯(lián)廣場(chǎng)1、產(chǎn)品情況：在售的房源面積大概在80㎡-135㎡,2房-4房戶型。房源均為特價(jià)房，單價(jià)基本在4400左右。結(jié)擁速度很快。2、銷售情況：現(xiàn)在的銷售處于一個(gè)赤銷期，基本穩(wěn)定在每周10套左右，現(xiàn)場(chǎng)客戶已經(jīng)沒(méi)有往常的多。。3、客戶定位：以深圳投資客以及買(mǎi)不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。新華聯(lián)廣場(chǎng)1、產(chǎn)品情況：79價(jià)格分析價(jià)格分析80戶型分析88㎡戶型戶型點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送面積相對(duì)較多。價(jià)格便宜。這種戶型都走低價(jià)格路線，不分朝向，不分樓層，一口價(jià)銷售。缺點(diǎn)：戶型不夠通透，通風(fēng)較差。格局比較奇