融僑競品項目分析2010-8-23融僑競品項目分析2010-8-23項目名稱總建（萬㎡）物業(yè)類型容積率交付時間樓層差價（元/㎡）東西差價（元/㎡）銷售情況金地自在城103高層、花園洋房2.22011年8月(一期)2012年7月（二期7棟和8棟，其他待定）10-50（高層）；1000-2000（花園洋房）200-300（高層）；1000-1500（花園洋房）推出1707套，已售1632套，去化率95.6%，項目存量約78萬㎡萬科金域藍灣54.5小高層、高層和別墅2.02011年1月（一期）80-100500-1000推出842套，已售647套，去化率76.8%，項目存量約42.5萬㎡托樂嘉74多層、小高層和高層1.652006-12-31（一期）2007年6月（二期）2007年11月（三期）2010年1月（四期）80-100500-800推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，項目存量約47.3萬文鼎雅苑14.6多層、小高層、高層1.992010年5月（一期）100200一期去化81%，剩余20多套，項目存量約11.2萬㎡天鵝湖花園20.5多層、小高層1.32010年4月（一期）2011年9月（二期）150-300200二期三批96套房源售罄，后續(xù)加推小高層，項目存量約14萬㎡天澤苑25多層、小高層、高層、聯(lián)排22008年12月（一期）2009年6月（二期）2011年12月（三期）50-110500-600三期二批去化過半，項目存量約18.4萬㎡宜家國際公寓12.5多層、小高層1.52012年5月（一期）50-200100-200一期僅剩10多套房源在售；項目存量約10.78萬㎡萬裕龍庭水岸36.2高層、聯(lián)排1.35待定待定待定未售，存量：36.2萬㎡東方龍湖灣23.8小高層、洋房、別墅1.22009年5月（一期）2010年7月（二期）2011年6月（三期）100500二期僅剩下7—8套別墅、三期剩下50套在售；項目存量：7.9萬㎡競品項目總表項目名稱總建（萬㎡）物業(yè)類型容積率交付時間樓層差價（元/㎡）2金地自在城地址：南京雨花臺區(qū)板橋街道大方村開發(fā)商：金地集團南京置業(yè)發(fā)展有限公司總建面：103萬㎡容積率：2.2建筑類型：高層、花園洋房交付時間：2011年8月(一期)，2012年7月（二期7棟和8棟，其他待定）物業(yè)公司：金地物業(yè)物業(yè)費：1.9元/平方米/月產(chǎn)品均價：9500元/㎡（高層），14500元/㎡(花園洋房)樓層差價：10-50元/㎡（高層），1000-2000元/㎡（花園洋房）東西差價：200-300元/㎡(高層)，1000-1500元/㎡(花園洋房)客戶來源：建鄴區(qū)、板橋的客群為主，公務(wù)員和企事業(yè)單位為主（華為、中信等）配套：1.自身配備有兩所雙語幼兒園（12個班，建筑面積約6500㎡）及一所30班的小學(xué)(建筑面積12000㎡)、五星會館和10萬㎡的商業(yè)街。2.項目臨24公頃石閘湖（新城中心），規(guī)劃逾30萬㎡商業(yè)、商貿(mào)、辦公、文化、娛樂等多功能服務(wù)中心；競品個案金地自在城地址：南京雨花臺區(qū)板橋街道大方村競品個案3推售情況項目2009年底開盤至今，共推出1707套房源，已售1632套，去化率為95.6%，高層以89平2房和132平3房為主力戶型，花園洋房面積區(qū)間為：130-170平，項目存量約78萬㎡推盤情況開盤時間上市套數(shù)成交套數(shù)成交均價主力戶型去化率2009.12.666864873552房3房97%2009.12.2023623685232房3房100%2010.3.2016714795002房3房88%2010.5.278080121893房4房100%2010.6.22108739286三房68%2010.8.154484489500二房100%總計170716329300兩房95.6%推盤情況2010年潛在供應(yīng)上市未成交75套2010年上市量預(yù)計推盤時間上市量9月5萬平總計約5.9萬平一期二期推售情況項目2009年底開盤至今，共推出1707套房源，已售4戶型點評戶型方正、緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，陽臺和飄窗設(shè)計提升居住品質(zhì)；設(shè)置設(shè)備平臺和儲備空間，提高空間利用率

戶型優(yōu)點：戶型方正、緊湊，無浪費面積；利用設(shè)備平臺巧偷面積戶型設(shè)計大飄窗，提升居住品質(zhì)設(shè)有大面積陽臺及飄窗，增加附加值的同時提升生活品質(zhì)感；客廳與寬大觀景陽臺連接；戶型缺點作為高層戶型，無較大缺點。2室2廳1衛(wèi)89平米3室2廳1廚1衛(wèi)73平米（I-TOWN）戶型優(yōu)點：戶型緊湊，無浪費面積，功能齊備；過道設(shè)置儲備空間，小空間大利用；客廳寬面開窗；戶型缺點：無較明顯缺點。戶型點評戶型方正、緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，陽臺和飄窗設(shè)計提升居5SWOT分析Strength優(yōu)勢：項目處于板橋新城核心地區(qū)，是未來發(fā)展的熱門地區(qū)；緊鄰1300畝奧體南體育公園，旅游資源豐富；自身配套齊全，教育、商業(yè)和休閑娛樂配套齊全；金地品牌優(yōu)勢。Weakness劣勢：項目所在區(qū)位較偏僻，離南京主城距離較遠（距市中心新街口約21公里，車程約40-50分鐘)，距離奧體中心約10公里，車程約25分鐘；目前項目周邊生活配套較少；梅鋼等企業(yè)對項目存在一定的環(huán)境污染。Opportunity機會點：板橋新城區(qū)的建設(shè)將大大提升該項目的關(guān)注度；未來軌道交通的開通將大大提升該區(qū)域的價值（規(guī)劃中的地鐵8號線和5大快速公交）。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：6項目小結(jié)項目做為陌生區(qū)域大盤，遵循陌生區(qū)域大盤開發(fā)的7大關(guān)鍵舉措，成功運營：利用區(qū)域規(guī)劃展現(xiàn)城市價值；用自在城概念定義生活方式；合理配置各期資源價值、產(chǎn)品價值，先抓區(qū)域主要首改、首置客群，再抓主城，制定合理的開發(fā)節(jié)奏；依附體育公園、自身商業(yè)配套的內(nèi)容及建設(shè)節(jié)奏，充分利用內(nèi)外配套價值；對整個項目而言，合理配置各地塊容積率，打造首置、首改、再改的不同產(chǎn)品類型，進行資源合理匹配；1期啟動區(qū)成功立勢，項目高調(diào)開盤，首日銷售6億；嫁接南京處女作金地名京的項目價值到企業(yè)品牌，再到自在城，形成項目在板橋的市場話語霸權(quán)，品牌價值不斷提升。近郊板橋新城品質(zhì)樓盤，享受規(guī)劃利好，地段優(yōu)勢明顯，未來升值潛力較大項目小結(jié)項目做為陌生區(qū)域大盤，遵循陌生區(qū)域大盤開發(fā)的7大關(guān)鍵7萬科金域藍灣地址：南京江寧雙龍大道以東、清水亭路以北開發(fā)商：南京萬科置業(yè)有限公司總建面：54.5萬㎡容積率：2.0建筑類型：小高層、高層和別墅交付時間：2011年1月（一期）物業(yè)公司：萬科物業(yè)物業(yè)費：1.9元/平方米/月產(chǎn)品均價：16000元/㎡樓層差價：80-100元/㎡東西差價：500-1000元/㎡客戶來源：市區(qū)和江寧各占50%左右，以私營企業(yè)主和公務(wù)員為主配套：1.自身配套有：幼兒園（21個班），運動主題會館、社區(qū)中心、凈菜市場和社區(qū)商業(yè)街，共2萬㎡，另有3000㎡的會所2.江寧商務(wù)區(qū)（約7.8平方公里）和江寧新商圈；教育配套有江寧最好的小學(xué)/中學(xué)--南師大附中江寧分校，項目緊鄰江寧唯一三級甲等醫(yī)院—同仁醫(yī)院。競品個案萬科金域藍灣地址：南京江寧雙龍大道以東、清水亭路以北競品個案8推售情況推盤情況開盤時間上市套數(shù)成交套數(shù)成交均價主力戶型去化率2010-4-10（1-6#樓）69860915000135㎡87%2010-7-25（7#樓）1443816000135㎡26%總計84264716000135㎡76.8%推盤情況2010年潛在供應(yīng)上市未成交23824.79㎡2010上市量預(yù)計推盤時間上市量10月20000㎡總計43824.79㎡12345678項目2010年4月開盤至今共推出842套房源，已售647套，去化率為76.8%，以135㎡舒適性三房為主力戶型，項目存量約42.5萬㎡推售情況推盤開盤時間上市成交成交主力戶型去化率2010-4-9戶型點評戶型方正、緊湊實用，設(shè)置入戶玄關(guān)、收納空間和儲藏室，多陽臺和飄窗設(shè)計，明廚明衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)90平米戶型優(yōu)點：戶型方正、緊湊，無浪費面積；設(shè)有收納空間，提升空間利用率設(shè)有大面積陽臺，增加附加值的同時提升生活品質(zhì)感；主臥和次臥均有南向飄窗，客廳與寬大觀景陽臺連接，明廚明衛(wèi)。戶型缺點：無較大缺點3室2廳1衛(wèi)135平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊、實用，無浪費面積；設(shè)置入戶玄關(guān)奢華主臥設(shè)計，配備步入式衣帽間和寬大獨立衛(wèi)生間寬大飄窗設(shè)計戶型缺點：無較大缺點戶型點評戶型方正、緊湊實用，設(shè)置入戶玄關(guān)、收納空間和儲藏室，10SWOT分析Strength優(yōu)勢：萬科品牌優(yōu)勢明顯；項目體量大，內(nèi)部商業(yè)和教育配套齊全，市場定位高；周邊的配套比較齊全，有三級甲等醫(yī)院—同仁醫(yī)院和南師大附中江寧分校；項目產(chǎn)品線較長，產(chǎn)品豐富多樣；物業(yè)管理水平高；九龍湖豐富的自然資源。Weakness劣勢：周邊生活配套尚未完善，需要投入大量資金完善社區(qū)配套；本項目的價格是目前江寧區(qū)的標(biāo)桿價格，存在一定的市場風(fēng)險。Opportunity機會點：區(qū)域規(guī)劃利好，區(qū)域價值持續(xù)提升；地鐵改線，設(shè)清水亭站，帶來重大利好。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；九龍湖板塊改善型產(chǎn)品對本項目形成競爭分流。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：11項目小結(jié)南京萬科打造的江寧板塊大體量、高品質(zhì)樓盤。距離南京主城較遠，目前項目周邊的商業(yè)配套設(shè)施比較缺乏，但醫(yī)療和教育配套齊全，項目自身的商業(yè)配套比較完善；項目共推出842套，已售647套，去化率76.8%，由于168㎡大戶型總價較高，去化率一般；區(qū)域規(guī)劃利好、齊全的配套設(shè)施以及品牌優(yōu)勢是本項目的核心賣點，價格標(biāo)桿一方面帶動了板塊的市場熱度，也對項目自身大戶型的去化帶來一定的負(fù)面影響，然而產(chǎn)品線豐富保證了項目的整體去化率較高。九龍湖板塊高品質(zhì)大盤，區(qū)域規(guī)劃利好，地段價值高，加之萬科品牌及其豐富產(chǎn)品線支撐，市場影響力大項目小結(jié)南京萬科打造的江寧板塊大體量、高品質(zhì)樓盤。距離南京主12托樂嘉地址：南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將軍大道9號開發(fā)商：南京新城置業(yè)發(fā)展有限公司總建面：74萬㎡容積率：1.65建筑類型：多層、小高層和高層交付時間：2006-12-31（一期）；2007-6（二期）；2007-11（三期）；2010-1（四期）物業(yè)費：1.3元/平方米/月產(chǎn)品均價：12000元/㎡樓層差價：80-100元/㎡東西差價：500-800元/㎡客戶來源：江寧本區(qū)域約占70%，其他區(qū)域約占30%配套：1.自身配套有：中央公園以及和其他樓盤共用的幼兒園、小學(xué)和商業(yè)中心。2.周邊配套：國際名店街、易初蓮花超市、星級影城、大型凈菜鮮蔬超市，大型豪華網(wǎng)吧和下沉式音樂廣場。競品個案托樂嘉地址：南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將軍大道9號競品個案13推售情況項目從2004年至今，共推出1795套房源，以122-145平三房為主力戶型，銷售1782套，去化率為99.3%。預(yù)計2010年9月和10月推出248套房源，以89-122平的兩房為主力戶型。項目存量約為47.3萬㎡推盤情況開盤時間上市套數(shù)成交套數(shù)成交均價主力戶型去化率2004-10-018107983227元/㎡136-176(三房)98.5%2007-06-303003005015元/㎡126-145(三房)100%2008-09-173323316715元/㎡150-176(四房)100%2009-05-211931936265元/㎡122-137(三房)100%2009-11-061261268315元/㎡149-154(三房)100%2010-01-1534349192元/㎡135(三房)100%總計17951782——136-135（三房）99.3%推盤情況2010年潛在供應(yīng)上市未成交13套2010年上市量預(yù)計推盤時間上市量2010-9月和10月1-7棟（248套）總計261套推售情況項目從2004年至今，共推出1795套房源，以12214戶型點評127平戶型緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，獨特弧線型陽臺設(shè)計，另有寬大主臥，客廳與寬大景觀陽臺連接，提升生活品質(zhì)；153平戶型方正、緊湊，采光和通風(fēng)效果良好3室2廳2衛(wèi)127平米戶型優(yōu)點：寬大客廳設(shè)計，與弧形景觀陽臺連接；豪華主臥設(shè)計，配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，且?guī)Т箫h窗戶型缺點：存在一定的面積浪費3室2廳2衛(wèi)153平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊、實用；雙南向臥室，保證采光寬大主臥，主臥與客廳均與觀景陽臺相連，提升居住品質(zhì)明廚明衛(wèi)，廚房外接北向露臺戶型缺點：存在一定的面積浪費戶型點評127平戶型緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，獨特弧線型陽臺設(shè)計15SWOT分析Strength優(yōu)勢：本項目總建筑面積74萬，是大體量、綜合性的社區(qū)；項目位于江寧翡翠山下，十公里范圍內(nèi)有將軍山、牛首山和雨花臺，自然景觀資源豐富；項目周邊商業(yè)配套、教育配套和醫(yī)療配套齊全。Weakness劣勢：本項目開發(fā)商品牌一般，產(chǎn)品戶型無特色和亮點；項目銷售期較長。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；江寧板塊同質(zhì)化競爭激烈。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：16項目小結(jié)項目位于南京江寧將軍路板塊，總建約74萬平米，是一個大體量、綜合性的項目。項目核心賣點是優(yōu)越的自然景觀資源和便利的交通條件，以及周邊齊全的商業(yè)和生活配套；項目共推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，項目存量約為47.3萬平米；贈送產(chǎn)品附加值，弧形陽臺設(shè)計和寬大主臥，但存在一定的面積浪費；項目開發(fā)商品牌一般，而且戶型無亮點，銷售周期較長。江寧板塊大體量綜合性項目，開盤至今，整體去化良好，但銷售周期過長，產(chǎn)品設(shè)計一般項目小結(jié)項目位于南京江寧將軍路板塊，總建約74萬平米，是一個17競品個案文鼎雅苑地址：江寧秣陵街道玉樹路88號（南京交院南側(cè))開發(fā)商：南京江寧科學(xué)園藍天實業(yè)有限公司總建面：14.6萬㎡容積率：1.99建筑類型：多層、小高層、高層主力戶型：84-87㎡兩房和103-117㎡三房交付時間：2012年5月（一期）物業(yè)公司：南京隆鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：未定產(chǎn)品均價：8400元/㎡樓層差價：100元/㎡東西差價：200元/㎡客戶來源：大學(xué)城教師及區(qū)域剛性需求為主配套：小區(qū)北部為南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西側(cè)為江寧體育館及文鼎廣場等商業(yè)配套,另外內(nèi)部規(guī)劃約3000平米會所競品個案文鼎雅苑地址：江寧秣陵街道玉樹路88號（南京交院南側(cè)18推售情況目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房源約20套，全部為103-108㎡三房，后期存量約11.2萬㎡分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2010-7-11共104套，103-108㎡去化81%，僅剩20余套房源6幢多層已內(nèi)部認(rèn)購，全部售給大學(xué)城教師一期推出10#樓及11#高層，全部為103-108㎡三房，共104套，目前已去化81%，僅剩20余套房源。后期存量約11.2萬方，具體推盤計劃未定推售情況目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房源約2019戶型點評戶型以緊湊型三房為主，戶型設(shè)計無突出亮點，以滿足居住各項基本功能為主，迎合剛性需求

戶型優(yōu)點：南北通透，采光充足；廚房L型設(shè)計并設(shè)計工作陽臺，方便生活；入戶花園設(shè)計提高產(chǎn)品附加值；戶型缺點：入戶視覺效果不佳。三室兩廳一衛(wèi)103平米三室兩廳一衛(wèi)117平米戶型優(yōu)點：戶型方正，布局緊湊；廚房L型設(shè)計，方便生活；主臥及次臥均設(shè)有凸窗，客廳采光較好。戶型缺點：入戶口處無收納空間設(shè)計，造成生活不便。戶型點評戶型以緊湊型三房為主，戶型設(shè)計無突出亮點，以滿足居住20SWOT分析Strength優(yōu)勢：位于大學(xué)城內(nèi)，人文氣息豐富；產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力；距南京交院站較近，出行便利；宣傳推廣較有針對性。Weakness劣勢：產(chǎn)品品質(zhì)一般，外立面、戶型等設(shè)計普通；與主城存在較長時間距離；周邊各項配套較差；一期戶型較為單一。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；東山及岔路口板塊樓盤眾多，截流本項目客群。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：21項目小結(jié)定位剛性需求，販賣大學(xué)城人文氣息和區(qū)域提升價值

位于大學(xué)城內(nèi)，人文氣息豐富，軌道交通較為便捷；目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房源約20套，全部為103-108㎡三房，去化情況較好，項目存量約11.2萬㎡；戶型以標(biāo)準(zhǔn)三房為主，戶型設(shè)計無突出亮點，以滿足居住各項基本功能為主，迎合剛性需求；面對剛性需求的產(chǎn)品設(shè)計是其最大優(yōu)勢，同時隨著區(qū)域價值的提升，產(chǎn)品價值也將隨之提升。項目小結(jié)定位剛性需求，販賣大學(xué)城人文氣息和區(qū)域提升價值

位于22天鵝湖花園地址：江寧上元大街1088號，公交東山總站開發(fā)商：南京銀安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面：20.5萬㎡容積率：1.30建筑類型：多層、小高層主力戶型：66㎡一房、75-96㎡兩房、94-129㎡三房交付時間：2010年4月（一期）、2011年9月（二期）物業(yè)公司：南京明月物業(yè)管理公司物業(yè)費：0.70元/㎡·月（多層），1.2元/㎡·月（小高層）產(chǎn)品均價：9000元/㎡樓層差價：150-300元/㎡東西差價：200元/㎡客戶來源：以區(qū)域首改客戶及部分主城外溢剛需為主配套：片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)發(fā)展方向競品個案天鵝湖花園地址：江寧上元大街1088號，公交東山總站競品個案23推售情況目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出6幢小高層房源，具體信息待定，后期存量約14萬㎡

分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2008-9-4推出12棟多層、小高層房源，共376套，約3.8萬㎡，多層主力戶型面積82-115㎡，小高層主力戶型面積60-120㎡售罄二期2009-11-17截止目前二期已推出三批多層房源，共12幢，292套，約2.6萬㎡，主力戶型面積66-129㎡已推房源全部售罄，后續(xù)推出6幢小高層房源，信息待定目前在售二期，后續(xù)推出6幢小高層房源一期已售罄三期為高層和一幢綜合樓，推出時間待定推售情況目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出24戶型點評戶型設(shè)計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求

戶型優(yōu)點：戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積；主臥及客廳朝南，采光充足；廚房L型設(shè)計，方便生活；戶型缺點：餐廳緊靠主臥門，私密性受影響。兩室兩廳一衛(wèi)75平米三室兩廳一衛(wèi)94平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積；雙臥室朝南，采光充足；戶型缺點：廚房設(shè)計不合理，與入戶門相距較遠，雜物不便清理；入口處存在面積浪費。戶型點評戶型設(shè)計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為25SWOT分析Strength優(yōu)勢：片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)發(fā)展方向；產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力；位于東山公交總站旁，交通便利；車位銷售較為靈活。Weakness劣勢：離地鐵河定橋站約1.8公里；兵營式排布，戶型缺乏創(chuàng)新；存在道路交通噪聲污染；社區(qū)品質(zhì)一般，無標(biāo)桿產(chǎn)品。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；區(qū)域樓盤眾多，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：26項目小結(jié)地段及配套優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，保持良好銷量

本項目緊鄰大市口商圈，地段優(yōu)勢明顯；目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出6幢小高層房源，具體信息待定，項目后期存量較大，約14萬㎡；戶型設(shè)計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求；本項目品質(zhì)一般，但產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，因此銷售較好，同時優(yōu)越的地段及配套是其兩大優(yōu)勢。項目小結(jié)地段及配套優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，保持良好銷27天澤苑地址：江寧秣陵街道竹山路588號開發(fā)商：南京景元置業(yè)有限公司總建面：25萬㎡容積率：2.00建筑類型：多層洋房、小高層、高層、聯(lián)排主力戶型：84-114㎡兩房、95-141㎡三房、140-178㎡四房、219㎡五房交付時間：2008年12月（一期）、2009年6月（二期）、2011年12月（三期）物業(yè)公司：南京好鄰居物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：0.60元/㎡·月產(chǎn)品均價：12000元/㎡樓層差價：50-110元/㎡東西差價：洋房東西價差500-600元/㎡客戶來源：區(qū)域及主城改善型客戶為主配套：距離東山商業(yè)中心較近，教育配套、商業(yè)配套相對完善競品個案天澤苑地址：江寧秣陵街道竹山路588號競品個案28推售情況三期二批在售，目前去化過半，聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推出時間未定，后期存量約18.2萬㎡分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2007-5-18推出184套5F洋房，共約2.7萬㎡，主力戶型面積140-193㎡售罄二期2008-4-11推出260套5F洋房，共約2.8萬㎡，主力戶型面積106-120㎡售罄三期2009-11-28三期雍景園，共198套5F洋房，約2.1萬㎡，主力戶型面積95-141㎡目前去化51%二期已全部售罄一期已全部售罄三期去化51%規(guī)劃中聯(lián)排別墅，尚未推出規(guī)劃中小高層和高層產(chǎn)品，尚未推出推售情況三期二批在售，目前去化過半，聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推29戶型點評偏舒適戶型，出現(xiàn)步入式衣帽間、南北雙陽臺等設(shè)計，產(chǎn)品符合改善型客戶需求

戶型優(yōu)點：戶型方正，南北雙陽臺，通透舒適；廚房L型設(shè)計，聯(lián)通餐廳、陽臺及入戶門，方便居家生活；主臥私密性較好；戶型缺點：無獨立收納空間。三室兩廳一衛(wèi)119平米四室兩廳兩衛(wèi)140平米戶型優(yōu)點：三臥室朝南設(shè)計，采光較好；廚房設(shè)計工作陽臺，方便生活；大面積客廳聯(lián)通超大陽臺，提高居住舒適度；戶型缺點：無獨立收納空間。戶型點評偏舒適戶型，出現(xiàn)步入式衣帽間、南北雙陽臺等設(shè)計，產(chǎn)品30SWOT分析Strength優(yōu)勢：靠近方山風(fēng)景區(qū)及秦淮河，景觀資源較為豐富；臨近大學(xué)城，人文氣息良好；道路交通發(fā)達，離地鐵竹山路站較近；規(guī)模適中，物業(yè)類型豐富；價格相對較低，且有三重優(yōu)惠措施，較具吸引力。Weakness劣勢：距主城較遠，各項配套尚待完善；一期及二期產(chǎn)品形象一般；物業(yè)管理水平有限；銷售周期較長。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；區(qū)域樓盤眾多，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：31項目小結(jié)區(qū)位、地段和價格因素是該項目的三大競爭優(yōu)勢，同時豐富的產(chǎn)品線降低了風(fēng)險預(yù)期，規(guī)劃中聯(lián)排別墅拉升社區(qū)品質(zhì)

地處江寧區(qū)竹山路地鐵站附近，距東山商業(yè)中心較近，區(qū)位條件優(yōu)越；在售三期雍景園二批，目前去化過半，規(guī)劃中的聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推出時間待定，后期存量約18.2萬㎡；偏舒適戶型，出現(xiàn)步入式衣帽間、南北雙陽臺等設(shè)計，產(chǎn)品符合改善型客戶需求；本項目物業(yè)類型豐富，產(chǎn)品線較長，同時價格存在較大優(yōu)惠，對區(qū)域改善型客戶吸引力較強。項目小結(jié)區(qū)位、地段和價格因素是該項目的三大競爭優(yōu)勢，同時豐富32宜家國際公寓地址：南京市江寧區(qū)文博路1號開發(fā)商：南京景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司總建面：125019㎡容積率：1.5建筑類型：多層、小高層主力戶型：50—60平米一房，80平方米左右的兩房交付時間：2012.5物業(yè)公司：南京中聯(lián)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：待定產(chǎn)品均價：8800元/㎡（小高層）樓層差價：50—200東西差價：100—200客戶來源：主要為80后人群，市區(qū)居多配套：地鐵一號南延線交通學(xué)院站，安廣線、南廣線、區(qū)內(nèi)3、6、17、19路公交；樂活時尚街區(qū)和江寧大學(xué)城商貿(mào)中心，配建1幢基層社區(qū)中心，方山自然園林公園、高爾夫球場、江寧體育中心競品個案宜家國際公寓地址：南京市江寧區(qū)文博路1號競品個案33推售情況項目于2010年6月19日開始正式對外銷售，截止目前一期推出200套房源，目前僅剩下十幾套在售，后期余量10.78萬㎡分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2010.6推出70平米一房、81、82平米的兩房（約占90%）、148平米的四房（約占10%）共200套目前剩下十幾套在售一期一期所推戶型148平米四房70平米一房、81、82平米兩房占比10%90%推售情況項目于2010年6月19日開始正式對外銷售，截止目前34戶型點評戶型方正、布局緊湊合理、南北通透、寬大陽臺、得房率可達82.3%；部分主力戶型設(shè)置入戶花園、雙陽臺設(shè)計在提升觀景采光效果的同時贈送產(chǎn)品附加值，新穎的花池設(shè)計成為本項目一大創(chuàng)新亮點戶型優(yōu)點：明廚帶曬掛陽設(shè)計；清晰明亮超大景觀陽臺；廚衛(wèi)全明戶型缺點：餐廳面積略顯偏大一室兩廳一衛(wèi)70平米兩室兩廳一衛(wèi)83平米戶型優(yōu)點：北面雙陽臺設(shè)計，擴大觀景面，提升附加值；南面花池設(shè)計，全部贈送并使居家與風(fēng)景相結(jié)合廚房、餐廳開敞適用、獨立分明；戶型缺點：無較明顯缺點。戶型點評戶型方正、布局緊湊合理、南北通透、寬大陽臺、得房率可35SWOT分析Strength優(yōu)勢：項目緊鄰方山風(fēng)景區(qū)、外部環(huán)境較好；地處江寧大學(xué)城，有著豐富的高教資源與深厚的人文底蘊；就近有南京天印山小學(xué)及幼兒園，樂活時尚街區(qū)和江寧大學(xué)城商貿(mào)中心等、另外小區(qū)內(nèi)也有4000多平米的商業(yè)用房；本項目戶型設(shè)計整體較為合理、產(chǎn)品定位80后，戶型經(jīng)濟實用，總價低，符合剛需客戶需求；公交網(wǎng)絡(luò)、地鐵的運營使該項目的交通通達性良好；Weakness劣勢：項目位于江寧區(qū)。整體區(qū)位價值與市區(qū)差距明顯；本項目位于江寧偏遠位置，交通末梢，認(rèn)知度較低；項目周邊生活配套整體不足；項目規(guī)模不大、檔次不高，不利于在市場上形成較大影響力。Opportunity機會點：主城房價明顯較高，本項目具有價格的比較優(yōu)勢；80后群體對房價較敏感，且大多以剛需為主，為本項目帶來機會；主城對價格敏感的外溢客群對江寧的地鐵項目較易接受。Threat威脅點：新一輪宏觀調(diào)控后，客戶產(chǎn)生明顯的置業(yè)觀望心理；對本項目正常去化構(gòu)成威脅新一輪宏觀調(diào)控后，目前江寧市場房價普遍下跌，對項目的盈利造成威脅。同屬方山板塊、比較優(yōu)勢明顯的在售項目較多，對本項目形成競爭威脅SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：36項目小結(jié)本項目屬方山板塊偏遠區(qū)域的典型中低端項目，以經(jīng)濟優(yōu)良的戶型設(shè)計、較低的價格鎖定價格敏感度較高的全城青年首置人群、尤其80后客群，取得不錯的效果

本項目隸屬方山板塊，周邊環(huán)境較好；地處江寧大學(xué)城，具備豐富的高教資源與深厚的人文底蘊，同時可享受大學(xué)城的商業(yè)配套，但生活配套整體不足；公交與地鐵的通行大大增強了本項目與市區(qū)的可達性，但處于交通末梢，耗時仍較多；本項目自6月19號首次對外銷售以來，迄今為止推出的200套小高層房源僅剩下十幾套在售，均價8800元/平方米；本項目戶型方正、布局緊湊合理、南北通透、寬大陽臺、得房率可達82.3%；部分主力戶型設(shè)置入戶花園、雙陽臺設(shè)計在提升觀景采光效果的同時贈送客觀的產(chǎn)品附加值，新穎的花池設(shè)計成為本項目一大戶型亮點；本項目屬方山板塊較偏遠的中低端樓盤，周邊環(huán)境較好，人文底蘊深厚，高教資源豐富，戶型設(shè)計緊湊合理、創(chuàng)新點明顯，以經(jīng)濟型的戶型、較低的價格鎖定價格敏感度較高的全城青年首置人群、尤其80后客群，在市場上具備一定的競爭力。項目小結(jié)本項目屬方山板塊偏遠區(qū)域的典型中低端項目，以經(jīng)濟優(yōu)良37萬裕龍庭水岸地址：江寧區(qū)大學(xué)城龍眠大道開發(fā)商：萬裕(南京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面：36.2萬㎡容積率：1.35建筑類型：高層、聯(lián)排別墅主力戶型：80-120平米的兩房和三房物業(yè)公司：待定物業(yè)費：待定產(chǎn)品均價：待定首次開盤時間：預(yù)計2010年10月初客戶來源：/配套：地鐵一號線南延線海事學(xué)院站、藥科大學(xué)站，南廣線、大同線、安廣線、區(qū)內(nèi)6路和區(qū)內(nèi)19路等公交線路；緊鄰東山鎮(zhèn)和大學(xué)城，享受周邊成熟配套，附近還有江寧體育中心。享受東山鎮(zhèn)和大學(xué)城周邊商業(yè)配套。配建有會所、幼兒園（十二班）、游泳池

競品個案萬裕龍庭水岸地址：江寧區(qū)大學(xué)城龍眠大道競品個案38推售情況預(yù)計2010年10月初首次開盤，推出6棟高層約370套房源，主力戶型為78—82平米兩房、101.106.130平米三房

2010年預(yù)計推出一期上市未成交無2010年上市預(yù)計推盤時間上市量10月6棟高層總計約370套是否首次推盤是分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期預(yù)計10月初預(yù)計推出78.80.82平米的兩房（約占50%）101.106.129、130平米的三房（約占50%）尚未推盤推售情況預(yù)計2010年10月初首次開盤，推出6棟高層約37039戶型點評戶型緊湊贈送客觀的產(chǎn)品附加值，寬敞觀景平臺，落地飄窗

戶型優(yōu)點：方正實用，無浪費面積；采光、觀景效果明顯；視野開闊戶型缺點：作為點式戶型，無較大缺點。兩室兩廳一衛(wèi)82平米三室兩廳兩衛(wèi)102平米戶型優(yōu)點：方正實用，南北通透、明廚明衛(wèi)；大面積落地飄窗、視野開闊景觀陽臺，增加附加值的同時提升生活品質(zhì)感；戶型點評戶型緊湊贈送客觀的產(chǎn)品附加值，寬敞觀景平臺，落地飄窗40SWOT分析Strength優(yōu)勢：地處江寧大學(xué)城核心地帶，有豐富的高教資源和較深的人文底蘊；緊靠方山風(fēng)景區(qū)，具有一定的景觀環(huán)境資源

；附近還有江寧體育中心。享受東山鎮(zhèn)和大學(xué)城周邊商業(yè)配套。配建有會所、幼兒園（十二班）、游泳池，內(nèi)外部配套較為齊備；項目東面緊鄰龍眠大道，北至玉樹路，西至行知路，位于地鐵一號線南延線海事學(xué)院站和藥科大學(xué)站之間，公交網(wǎng)絡(luò)、地鐵的運營使該項目的交通通達性良好；Weakness劣勢：

項目位于距離主城較遠的江寧區(qū)域，而且還是江寧的偏遠地段；項目周邊生活配套整體較少；Opportunity機會點：；江寧房價整體低于市區(qū)，已經(jīng)成為集聚主城外溢客戶的主要區(qū)域之一區(qū)域客戶對本項目的抗性較少，較易接受；青年職業(yè)人群、尤其80后人群對價格的敏感度較高。Threat威脅點：新一輪宏觀調(diào)控后，客戶產(chǎn)生明顯的置業(yè)觀望心理；對本項目正常去化構(gòu)成威脅新一輪宏觀調(diào)控后，江寧片區(qū)的房價整體下跌明顯；給本項目帶來一定利潤威脅在市場形勢最不利的情況下上市，給本項目的成功運營帶來一定風(fēng)險SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：41項目小結(jié)該項目屬方山板塊位置偏遠的地鐵樓盤，具有良好的觀景效果，高教資源豐富，戶型設(shè)計方正實用、偏經(jīng)濟型戶型，如果總價控制合理，對于價格敏感度較高的青年首置人群具有一定吸引力

本項目隸屬江寧方山板塊，屬江寧較偏遠位置樓盤，交通節(jié)點末梢，緊鄰東山鎮(zhèn)和大學(xué)城，享受東山鎮(zhèn)和大學(xué)城周邊商業(yè)配套，但生活配套整體不足；本項目的首次開盤時間原定在上半年，但鑒于市場形勢日趨惡化，后調(diào)整為在下半年的10月份；本項目戶型緊湊，以80平米左右的兩房與100—120的三房為主，戶型設(shè)計方正實用，注重觀景效果，落地飄窗、觀景平臺的設(shè)計在提升生活品質(zhì)的同時增加了項目附加值；本項目緊鄰方山風(fēng)景區(qū)，具備一定的觀景效果，有著豐富的高教資源與良好的人文底蘊，屬于典型的地鐵樓盤，戶型設(shè)計著眼于經(jīng)濟的緊湊型戶型。如果總價控制合理，對于價格敏感度較高的首次置業(yè)者具有一定的吸引力。項目小結(jié)該項目屬方山板塊位置偏遠的地鐵樓盤，具有良好的觀景效42地址：江寧區(qū)秣陵街道龍眠大道588號開發(fā)商：龍建（南京）置業(yè)有限公司總建面：237666M2容積率：1.2建筑類型：小高層、洋房、別墅主力戶型：80平方米左右兩房物業(yè)公司：南京錦江物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：1.4元/平米產(chǎn)品均價：9700元/㎡（小高層）樓層差價：100元東西差價：500元開盤時間：2010年5月1日客戶來源：80后人群，市區(qū)與區(qū)域各占一半配套：地鐵一號線南延線，137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公交線路；緊鄰江寧體育中心。南京醫(yī)科大學(xué)、海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國藥科大學(xué)等

東方龍湖灣競品個案地址：江寧區(qū)秣陵街道龍眠大道588號東方龍湖灣競品個案43推售情況2010年預(yù)計推出推售情況三期于2010年5月1日開盤，迄今為止共推出1300套小高層產(chǎn)品，目前剩下50多套在售，均價9700元/平方米分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2007.5推出8層電梯洋房603套已全部去化二期2009.9推出60套別墅房源目前還剩幾套（獨棟570平米-700多萬；雙拼400平米-500萬左右）三期2010.5推出1300套小高層產(chǎn)品剩下50套（均價9700元/平方米）三期南湖苑一期東湖苑二期湖語山三期所推戶型80平米左右兩房66平米左右兩房、113平米左右三房、126平米左右躍層占比50%50%推售情況2010年預(yù)計推出推售情況三期于2010年5月1日開44戶型點評戶型緊湊贈送產(chǎn)品附加值，雙陽臺設(shè)計，落地飄窗，全面提升生活品質(zhì)，但戶型整體布局略顯凌亂，功能分區(qū)稍欠合理戶型優(yōu)點：戶型方正、大面積觀景陽臺、視野開闊；落地飄窗，提升附加值戶型缺點：臥室、廚房面積大小及功能分區(qū)欠理想兩室兩廳一衛(wèi)88平米三室兩廳一衛(wèi)113平米戶型優(yōu)點：戶型方正，雙陽臺設(shè)計、明廚明衛(wèi)；落地飄窗，提升產(chǎn)品附加值；戶型缺點：分區(qū)略顯凌亂三個臥室有兩個距離衛(wèi)生間過遠，且進出需穿過客廳戶型點評戶型緊湊贈送產(chǎn)品附加值，雙陽臺設(shè)計，落地飄窗，全面提45SWOT分析Strength優(yōu)勢：位居江寧大學(xué)城核心區(qū)

北側(cè)和西側(cè)為綠色生態(tài)公園，方山旅游名勝區(qū)與項目毗鄰緊鄰江寧體育中心。南京醫(yī)科大學(xué)、海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國藥科大學(xué)等大學(xué)城商業(yè)中心在其南側(cè)，規(guī)劃中占地100畝的文化藝術(shù)展覽中心與項目隔一天然水庫相望公交網(wǎng)絡(luò)、地鐵的運營使該項目的交通通達性良好；Weakness劣勢：

項目處于江寧片區(qū)，區(qū)位、配套與市區(qū)相比存在明顯差距；項目周邊生活配套較少；項目戶型設(shè)計并不突出；項目位置距離主城較遠。Opportunity機會點：主城房價明顯較高，本項目具有價格的比較優(yōu)勢；80后群體對房價較敏感，且大多以剛需為主，為本項目帶來機會；區(qū)域客戶對項目區(qū)位較易接受。Threat威脅點：新一輪宏觀調(diào)控后，客戶觀望氛圍濃厚，影響本項目去化速度；新一輪宏觀調(diào)控后，目前江寧市場房價普遍下跌，對項目的盈利造成威脅。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：46項目小結(jié)本案屬江寧方山板塊的代表樓盤，以具有景觀價值的經(jīng)濟型戶型瞄準(zhǔn)對房價較敏感的80后人群，在所屬區(qū)域具備一定的競爭力

項目隸屬江寧九龍湖方山板塊，景觀資源豐富，處于江寧大學(xué)城核心區(qū)，擁有豐富的高教資源與人文底蘊，公交與地鐵大大增強了本項目與市區(qū)的可達性，但周邊生活配套整體略顯不足；項目自07年開盤以來，整體去化較好，目前在售小高層產(chǎn)品，均價9700元/平米，性價比較好；項目戶型緊湊，以經(jīng)濟型戶型為主，采用雙陽臺設(shè)計、落地飄窗等，觀景采光效果好；項目主要瞄準(zhǔn)80后人群，以良好的性價比、景觀價值為依托，在所屬區(qū)域比較有競爭力。項目小結(jié)本案屬江寧方山板塊的代表樓盤，以具有景觀價值的經(jīng)濟型47THEEND！THEEND！48融僑競品項目分析2010-8-23融僑競品項目分析2010-8-23項目名稱總建（萬㎡）物業(yè)類型容積率交付時間樓層差價（元/㎡）東西差價（元/㎡）銷售情況金地自在城103高層、花園洋房2.22011年8月(一期)2012年7月（二期7棟和8棟，其他待定）10-50（高層）；1000-2000（花園洋房）200-300（高層）；1000-1500（花園洋房）推出1707套，已售1632套，去化率95.6%，項目存量約78萬㎡萬科金域藍灣54.5小高層、高層和別墅2.02011年1月（一期）80-100500-1000推出842套，已售647套，去化率76.8%，項目存量約42.5萬㎡托樂嘉74多層、小高層和高層1.652006-12-31（一期）2007年6月（二期）2007年11月（三期）2010年1月（四期）80-100500-800推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，項目存量約47.3萬文鼎雅苑14.6多層、小高層、高層1.992010年5月（一期）100200一期去化81%，剩余20多套，項目存量約11.2萬㎡天鵝湖花園20.5多層、小高層1.32010年4月（一期）2011年9月（二期）150-300200二期三批96套房源售罄，后續(xù)加推小高層，項目存量約14萬㎡天澤苑25多層、小高層、高層、聯(lián)排22008年12月（一期）2009年6月（二期）2011年12月（三期）50-110500-600三期二批去化過半，項目存量約18.4萬㎡宜家國際公寓12.5多層、小高層1.52012年5月（一期）50-200100-200一期僅剩10多套房源在售；項目存量約10.78萬㎡萬裕龍庭水岸36.2高層、聯(lián)排1.35待定待定待定未售，存量：36.2萬㎡東方龍湖灣23.8小高層、洋房、別墅1.22009年5月（一期）2010年7月（二期）2011年6月（三期）100500二期僅剩下7—8套別墅、三期剩下50套在售；項目存量：7.9萬㎡競品項目總表項目名稱總建（萬㎡）物業(yè)類型容積率交付時間樓層差價（元/㎡）50金地自在城地址：南京雨花臺區(qū)板橋街道大方村開發(fā)商：金地集團南京置業(yè)發(fā)展有限公司總建面：103萬㎡容積率：2.2建筑類型：高層、花園洋房交付時間：2011年8月(一期)，2012年7月（二期7棟和8棟，其他待定）物業(yè)公司：金地物業(yè)物業(yè)費：1.9元/平方米/月產(chǎn)品均價：9500元/㎡（高層），14500元/㎡(花園洋房)樓層差價：10-50元/㎡（高層），1000-2000元/㎡（花園洋房）東西差價：200-300元/㎡(高層)，1000-1500元/㎡(花園洋房)客戶來源：建鄴區(qū)、板橋的客群為主，公務(wù)員和企事業(yè)單位為主（華為、中信等）配套：1.自身配備有兩所雙語幼兒園（12個班，建筑面積約6500㎡）及一所30班的小學(xué)(建筑面積12000㎡)、五星會館和10萬㎡的商業(yè)街。2.項目臨24公頃石閘湖（新城中心），規(guī)劃逾30萬㎡商業(yè)、商貿(mào)、辦公、文化、娛樂等多功能服務(wù)中心；競品個案金地自在城地址：南京雨花臺區(qū)板橋街道大方村競品個案51推售情況項目2009年底開盤至今，共推出1707套房源，已售1632套，去化率為95.6%，高層以89平2房和132平3房為主力戶型，花園洋房面積區(qū)間為：130-170平，項目存量約78萬㎡推盤情況開盤時間上市套數(shù)成交套數(shù)成交均價主力戶型去化率2009.12.666864873552房3房97%2009.12.2023623685232房3房100%2010.3.2016714795002房3房88%2010.5.278080121893房4房100%2010.6.22108739286三房68%2010.8.154484489500二房100%總計170716329300兩房95.6%推盤情況2010年潛在供應(yīng)上市未成交75套2010年上市量預(yù)計推盤時間上市量9月5萬平總計約5.9萬平一期二期推售情況項目2009年底開盤至今，共推出1707套房源，已售52戶型點評戶型方正、緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，陽臺和飄窗設(shè)計提升居住品質(zhì)；設(shè)置設(shè)備平臺和儲備空間，提高空間利用率

戶型優(yōu)點：戶型方正、緊湊，無浪費面積；利用設(shè)備平臺巧偷面積戶型設(shè)計大飄窗，提升居住品質(zhì)設(shè)有大面積陽臺及飄窗，增加附加值的同時提升生活品質(zhì)感；客廳與寬大觀景陽臺連接；戶型缺點作為高層戶型，無較大缺點。2室2廳1衛(wèi)89平米3室2廳1廚1衛(wèi)73平米（I-TOWN）戶型優(yōu)點：戶型緊湊，無浪費面積，功能齊備；過道設(shè)置儲備空間，小空間大利用；客廳寬面開窗；戶型缺點：無較明顯缺點。戶型點評戶型方正、緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，陽臺和飄窗設(shè)計提升居53SWOT分析Strength優(yōu)勢：項目處于板橋新城核心地區(qū)，是未來發(fā)展的熱門地區(qū)；緊鄰1300畝奧體南體育公園，旅游資源豐富；自身配套齊全，教育、商業(yè)和休閑娛樂配套齊全；金地品牌優(yōu)勢。Weakness劣勢：項目所在區(qū)位較偏僻，離南京主城距離較遠（距市中心新街口約21公里，車程約40-50分鐘)，距離奧體中心約10公里，車程約25分鐘；目前項目周邊生活配套較少；梅鋼等企業(yè)對項目存在一定的環(huán)境污染。Opportunity機會點：板橋新城區(qū)的建設(shè)將大大提升該項目的關(guān)注度；未來軌道交通的開通將大大提升該區(qū)域的價值（規(guī)劃中的地鐵8號線和5大快速公交）。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：54項目小結(jié)項目做為陌生區(qū)域大盤，遵循陌生區(qū)域大盤開發(fā)的7大關(guān)鍵舉措，成功運營：利用區(qū)域規(guī)劃展現(xiàn)城市價值；用自在城概念定義生活方式；合理配置各期資源價值、產(chǎn)品價值，先抓區(qū)域主要首改、首置客群，再抓主城，制定合理的開發(fā)節(jié)奏；依附體育公園、自身商業(yè)配套的內(nèi)容及建設(shè)節(jié)奏，充分利用內(nèi)外配套價值；對整個項目而言，合理配置各地塊容積率，打造首置、首改、再改的不同產(chǎn)品類型，進行資源合理匹配；1期啟動區(qū)成功立勢，項目高調(diào)開盤，首日銷售6億；嫁接南京處女作金地名京的項目價值到企業(yè)品牌，再到自在城，形成項目在板橋的市場話語霸權(quán)，品牌價值不斷提升。近郊板橋新城品質(zhì)樓盤，享受規(guī)劃利好，地段優(yōu)勢明顯，未來升值潛力較大項目小結(jié)項目做為陌生區(qū)域大盤，遵循陌生區(qū)域大盤開發(fā)的7大關(guān)鍵55萬科金域藍灣地址：南京江寧雙龍大道以東、清水亭路以北開發(fā)商：南京萬科置業(yè)有限公司總建面：54.5萬㎡容積率：2.0建筑類型：小高層、高層和別墅交付時間：2011年1月（一期）物業(yè)公司：萬科物業(yè)物業(yè)費：1.9元/平方米/月產(chǎn)品均價：16000元/㎡樓層差價：80-100元/㎡東西差價：500-1000元/㎡客戶來源：市區(qū)和江寧各占50%左右，以私營企業(yè)主和公務(wù)員為主配套：1.自身配套有：幼兒園（21個班），運動主題會館、社區(qū)中心、凈菜市場和社區(qū)商業(yè)街，共2萬㎡，另有3000㎡的會所2.江寧商務(wù)區(qū)（約7.8平方公里）和江寧新商圈；教育配套有江寧最好的小學(xué)/中學(xué)--南師大附中江寧分校，項目緊鄰江寧唯一三級甲等醫(yī)院—同仁醫(yī)院。競品個案萬科金域藍灣地址：南京江寧雙龍大道以東、清水亭路以北競品個案56推售情況推盤情況開盤時間上市套數(shù)成交套數(shù)成交均價主力戶型去化率2010-4-10（1-6#樓）69860915000135㎡87%2010-7-25（7#樓）1443816000135㎡26%總計84264716000135㎡76.8%推盤情況2010年潛在供應(yīng)上市未成交23824.79㎡2010上市量預(yù)計推盤時間上市量10月20000㎡總計43824.79㎡12345678項目2010年4月開盤至今共推出842套房源，已售647套，去化率為76.8%，以135㎡舒適性三房為主力戶型，項目存量約42.5萬㎡推售情況推盤開盤時間上市成交成交主力戶型去化率2010-4-57戶型點評戶型方正、緊湊實用，設(shè)置入戶玄關(guān)、收納空間和儲藏室，多陽臺和飄窗設(shè)計，明廚明衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)90平米戶型優(yōu)點：戶型方正、緊湊，無浪費面積；設(shè)有收納空間，提升空間利用率設(shè)有大面積陽臺，增加附加值的同時提升生活品質(zhì)感；主臥和次臥均有南向飄窗，客廳與寬大觀景陽臺連接，明廚明衛(wèi)。戶型缺點：無較大缺點3室2廳1衛(wèi)135平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊、實用，無浪費面積；設(shè)置入戶玄關(guān)奢華主臥設(shè)計，配備步入式衣帽間和寬大獨立衛(wèi)生間寬大飄窗設(shè)計戶型缺點：無較大缺點戶型點評戶型方正、緊湊實用，設(shè)置入戶玄關(guān)、收納空間和儲藏室，58SWOT分析Strength優(yōu)勢：萬科品牌優(yōu)勢明顯；項目體量大，內(nèi)部商業(yè)和教育配套齊全，市場定位高；周邊的配套比較齊全，有三級甲等醫(yī)院—同仁醫(yī)院和南師大附中江寧分校；項目產(chǎn)品線較長，產(chǎn)品豐富多樣；物業(yè)管理水平高；九龍湖豐富的自然資源。Weakness劣勢：周邊生活配套尚未完善，需要投入大量資金完善社區(qū)配套；本項目的價格是目前江寧區(qū)的標(biāo)桿價格，存在一定的市場風(fēng)險。Opportunity機會點：區(qū)域規(guī)劃利好，區(qū)域價值持續(xù)提升；地鐵改線，設(shè)清水亭站，帶來重大利好。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；九龍湖板塊改善型產(chǎn)品對本項目形成競爭分流。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：59項目小結(jié)南京萬科打造的江寧板塊大體量、高品質(zhì)樓盤。距離南京主城較遠，目前項目周邊的商業(yè)配套設(shè)施比較缺乏，但醫(yī)療和教育配套齊全，項目自身的商業(yè)配套比較完善；項目共推出842套，已售647套，去化率76.8%，由于168㎡大戶型總價較高，去化率一般；區(qū)域規(guī)劃利好、齊全的配套設(shè)施以及品牌優(yōu)勢是本項目的核心賣點，價格標(biāo)桿一方面帶動了板塊的市場熱度，也對項目自身大戶型的去化帶來一定的負(fù)面影響，然而產(chǎn)品線豐富保證了項目的整體去化率較高。九龍湖板塊高品質(zhì)大盤，區(qū)域規(guī)劃利好，地段價值高，加之萬科品牌及其豐富產(chǎn)品線支撐，市場影響力大項目小結(jié)南京萬科打造的江寧板塊大體量、高品質(zhì)樓盤。距離南京主60托樂嘉地址：南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將軍大道9號開發(fā)商：南京新城置業(yè)發(fā)展有限公司總建面：74萬㎡容積率：1.65建筑類型：多層、小高層和高層交付時間：2006-12-31（一期）；2007-6（二期）；2007-11（三期）；2010-1（四期）物業(yè)費：1.3元/平方米/月產(chǎn)品均價：12000元/㎡樓層差價：80-100元/㎡東西差價：500-800元/㎡客戶來源：江寧本區(qū)域約占70%，其他區(qū)域約占30%配套：1.自身配套有：中央公園以及和其他樓盤共用的幼兒園、小學(xué)和商業(yè)中心。2.周邊配套：國際名店街、易初蓮花超市、星級影城、大型凈菜鮮蔬超市，大型豪華網(wǎng)吧和下沉式音樂廣場。競品個案托樂嘉地址：南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將軍大道9號競品個案61推售情況項目從2004年至今，共推出1795套房源，以122-145平三房為主力戶型，銷售1782套，去化率為99.3%。預(yù)計2010年9月和10月推出248套房源，以89-122平的兩房為主力戶型。項目存量約為47.3萬㎡推盤情況開盤時間上市套數(shù)成交套數(shù)成交均價主力戶型去化率2004-10-018107983227元/㎡136-176(三房)98.5%2007-06-303003005015元/㎡126-145(三房)100%2008-09-173323316715元/㎡150-176(四房)100%2009-05-211931936265元/㎡122-137(三房)100%2009-11-061261268315元/㎡149-154(三房)100%2010-01-1534349192元/㎡135(三房)100%總計17951782——136-135（三房）99.3%推盤情況2010年潛在供應(yīng)上市未成交13套2010年上市量預(yù)計推盤時間上市量2010-9月和10月1-7棟（248套）總計261套推售情況項目從2004年至今，共推出1795套房源，以12262戶型點評127平戶型緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，獨特弧線型陽臺設(shè)計，另有寬大主臥，客廳與寬大景觀陽臺連接，提升生活品質(zhì)；153平戶型方正、緊湊，采光和通風(fēng)效果良好3室2廳2衛(wèi)127平米戶型優(yōu)點：寬大客廳設(shè)計，與弧形景觀陽臺連接；豪華主臥設(shè)計，配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，且?guī)Т箫h窗戶型缺點：存在一定的面積浪費3室2廳2衛(wèi)153平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊、實用；雙南向臥室，保證采光寬大主臥，主臥與客廳均與觀景陽臺相連，提升居住品質(zhì)明廚明衛(wèi)，廚房外接北向露臺戶型缺點：存在一定的面積浪費戶型點評127平戶型緊湊，贈送產(chǎn)品附加值，獨特弧線型陽臺設(shè)計63SWOT分析Strength優(yōu)勢：本項目總建筑面積74萬，是大體量、綜合性的社區(qū)；項目位于江寧翡翠山下，十公里范圍內(nèi)有將軍山、牛首山和雨花臺，自然景觀資源豐富；項目周邊商業(yè)配套、教育配套和醫(yī)療配套齊全。Weakness劣勢：本項目開發(fā)商品牌一般，產(chǎn)品戶型無特色和亮點；項目銷售期較長。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；江寧板塊同質(zhì)化競爭激烈。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：64項目小結(jié)項目位于南京江寧將軍路板塊，總建約74萬平米，是一個大體量、綜合性的項目。項目核心賣點是優(yōu)越的自然景觀資源和便利的交通條件，以及周邊齊全的商業(yè)和生活配套；項目共推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，項目存量約為47.3萬平米；贈送產(chǎn)品附加值，弧形陽臺設(shè)計和寬大主臥，但存在一定的面積浪費；項目開發(fā)商品牌一般，而且戶型無亮點，銷售周期較長。江寧板塊大體量綜合性項目，開盤至今，整體去化良好，但銷售周期過長，產(chǎn)品設(shè)計一般項目小結(jié)項目位于南京江寧將軍路板塊，總建約74萬平米，是一個65競品個案文鼎雅苑地址：江寧秣陵街道玉樹路88號（南京交院南側(cè))開發(fā)商：南京江寧科學(xué)園藍天實業(yè)有限公司總建面：14.6萬㎡容積率：1.99建筑類型：多層、小高層、高層主力戶型：84-87㎡兩房和103-117㎡三房交付時間：2012年5月（一期）物業(yè)公司：南京隆鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：未定產(chǎn)品均價：8400元/㎡樓層差價：100元/㎡東西差價：200元/㎡客戶來源：大學(xué)城教師及區(qū)域剛性需求為主配套：小區(qū)北部為南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西側(cè)為江寧體育館及文鼎廣場等商業(yè)配套,另外內(nèi)部規(guī)劃約3000平米會所競品個案文鼎雅苑地址：江寧秣陵街道玉樹路88號（南京交院南側(cè)66推售情況目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房源約20套，全部為103-108㎡三房，后期存量約11.2萬㎡分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2010-7-11共104套，103-108㎡去化81%，僅剩20余套房源6幢多層已內(nèi)部認(rèn)購，全部售給大學(xué)城教師一期推出10#樓及11#高層，全部為103-108㎡三房，共104套，目前已去化81%，僅剩20余套房源。后期存量約11.2萬方，具體推盤計劃未定推售情況目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房源約2067戶型點評戶型以緊湊型三房為主，戶型設(shè)計無突出亮點，以滿足居住各項基本功能為主，迎合剛性需求

戶型優(yōu)點：南北通透，采光充足；廚房L型設(shè)計并設(shè)計工作陽臺，方便生活；入戶花園設(shè)計提高產(chǎn)品附加值；戶型缺點：入戶視覺效果不佳。三室兩廳一衛(wèi)103平米三室兩廳一衛(wèi)117平米戶型優(yōu)點：戶型方正，布局緊湊；廚房L型設(shè)計，方便生活；主臥及次臥均設(shè)有凸窗，客廳采光較好。戶型缺點：入戶口處無收納空間設(shè)計，造成生活不便。戶型點評戶型以緊湊型三房為主，戶型設(shè)計無突出亮點，以滿足居住68SWOT分析Strength優(yōu)勢：位于大學(xué)城內(nèi)，人文氣息豐富；產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力；距南京交院站較近，出行便利；宣傳推廣較有針對性。Weakness劣勢：產(chǎn)品品質(zhì)一般，外立面、戶型等設(shè)計普通；與主城存在較長時間距離；周邊各項配套較差；一期戶型較為單一。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；東山及岔路口板塊樓盤眾多，截流本項目客群。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：69項目小結(jié)定位剛性需求，販賣大學(xué)城人文氣息和區(qū)域提升價值

位于大學(xué)城內(nèi)，人文氣息豐富，軌道交通較為便捷；目前在售一期，僅剩10#和11#樓5層以上房源約20套，全部為103-108㎡三房，去化情況較好，項目存量約11.2萬㎡；戶型以標(biāo)準(zhǔn)三房為主，戶型設(shè)計無突出亮點，以滿足居住各項基本功能為主，迎合剛性需求；面對剛性需求的產(chǎn)品設(shè)計是其最大優(yōu)勢，同時隨著區(qū)域價值的提升，產(chǎn)品價值也將隨之提升。項目小結(jié)定位剛性需求，販賣大學(xué)城人文氣息和區(qū)域提升價值

位于70天鵝湖花園地址：江寧上元大街1088號，公交東山總站開發(fā)商：南京銀安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面：20.5萬㎡容積率：1.30建筑類型：多層、小高層主力戶型：66㎡一房、75-96㎡兩房、94-129㎡三房交付時間：2010年4月（一期）、2011年9月（二期）物業(yè)公司：南京明月物業(yè)管理公司物業(yè)費：0.70元/㎡·月（多層），1.2元/㎡·月（小高層）產(chǎn)品均價：9000元/㎡樓層差價：150-300元/㎡東西差價：200元/㎡客戶來源：以區(qū)域首改客戶及部分主城外溢剛需為主配套：片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)發(fā)展方向競品個案天鵝湖花園地址：江寧上元大街1088號，公交東山總站競品個案71推售情況目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出6幢小高層房源，具體信息待定，后期存量約14萬㎡

分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2008-9-4推出12棟多層、小高層房源，共376套，約3.8萬㎡，多層主力戶型面積82-115㎡，小高層主力戶型面積60-120㎡售罄二期2009-11-17截止目前二期已推出三批多層房源，共12幢，292套，約2.6萬㎡，主力戶型面積66-129㎡已推房源全部售罄，后續(xù)推出6幢小高層房源，信息待定目前在售二期，后續(xù)推出6幢小高層房源一期已售罄三期為高層和一幢綜合樓，推出時間待定推售情況目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出72戶型點評戶型設(shè)計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求

戶型優(yōu)點：戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積；主臥及客廳朝南，采光充足；廚房L型設(shè)計，方便生活；戶型缺點：餐廳緊靠主臥門，私密性受影響。兩室兩廳一衛(wèi)75平米三室兩廳一衛(wèi)94平米戶型優(yōu)點：戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積；雙臥室朝南，采光充足；戶型缺點：廚房設(shè)計不合理，與入戶門相距較遠，雜物不便清理；入口處存在面積浪費。戶型點評戶型設(shè)計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為73SWOT分析Strength優(yōu)勢：片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)發(fā)展方向；產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力；位于東山公交總站旁，交通便利；車位銷售較為靈活。Weakness劣勢：離地鐵河定橋站約1.8公里；兵營式排布，戶型缺乏創(chuàng)新；存在道路交通噪聲污染；社區(qū)品質(zhì)一般，無標(biāo)桿產(chǎn)品。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；區(qū)域樓盤眾多，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：74項目小結(jié)地段及配套優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，保持良好銷量

本項目緊鄰大市口商圈，地段優(yōu)勢明顯；目前二期三批推出的96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出6幢小高層房源，具體信息待定，項目后期存量較大，約14萬㎡；戶型設(shè)計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求；本項目品質(zhì)一般，但產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，因此銷售較好，同時優(yōu)越的地段及配套是其兩大優(yōu)勢。項目小結(jié)地段及配套優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，保持良好銷75天澤苑地址：江寧秣陵街道竹山路588號開發(fā)商：南京景元置業(yè)有限公司總建面：25萬㎡容積率：2.00建筑類型：多層洋房、小高層、高層、聯(lián)排主力戶型：84-114㎡兩房、95-141㎡三房、140-178㎡四房、219㎡五房交付時間：2008年12月（一期）、2009年6月（二期）、2011年12月（三期）物業(yè)公司：南京好鄰居物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：0.60元/㎡·月產(chǎn)品均價：12000元/㎡樓層差價：50-110元/㎡東西差價：洋房東西價差500-600元/㎡客戶來源：區(qū)域及主城改善型客戶為主配套：距離東山商業(yè)中心較近，教育配套、商業(yè)配套相對完善競品個案天澤苑地址：江寧秣陵街道竹山路588號競品個案76推售情況三期二批在售，目前去化過半，聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推出時間未定，后期存量約18.2萬㎡分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2007-5-18推出184套5F洋房，共約2.7萬㎡，主力戶型面積140-193㎡售罄二期2008-4-11推出260套5F洋房，共約2.8萬㎡，主力戶型面積106-120㎡售罄三期2009-11-28三期雍景園，共198套5F洋房，約2.1萬㎡，主力戶型面積95-141㎡目前去化51%二期已全部售罄一期已全部售罄三期去化51%規(guī)劃中聯(lián)排別墅，尚未推出規(guī)劃中小高層和高層產(chǎn)品，尚未推出推售情況三期二批在售，目前去化過半，聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推77戶型點評偏舒適戶型，出現(xiàn)步入式衣帽間、南北雙陽臺等設(shè)計，產(chǎn)品符合改善型客戶需求

戶型優(yōu)點：戶型方正，南北雙陽臺，通透舒適；廚房L型設(shè)計，聯(lián)通餐廳、陽臺及入戶門，方便居家生活；主臥私密性較好；戶型缺點：無獨立收納空間。三室兩廳一衛(wèi)119平米四室兩廳兩衛(wèi)140平米戶型優(yōu)點：三臥室朝南設(shè)計，采光較好；廚房設(shè)計工作陽臺，方便生活；大面積客廳聯(lián)通超大陽臺，提高居住舒適度；戶型缺點：無獨立收納空間。戶型點評偏舒適戶型，出現(xiàn)步入式衣帽間、南北雙陽臺等設(shè)計，產(chǎn)品78SWOT分析Strength優(yōu)勢：靠近方山風(fēng)景區(qū)及秦淮河，景觀資源較為豐富；臨近大學(xué)城，人文氣息良好；道路交通發(fā)達，離地鐵竹山路站較近；規(guī)模適中，物業(yè)類型豐富；價格相對較低，且有三重優(yōu)惠措施，較具吸引力。Weakness劣勢：距主城較遠，各項配套尚待完善；一期及二期產(chǎn)品形象一般；物業(yè)管理水平有限；銷售周期較長。Opportunity機會點：一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升；軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離；隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。Threat威脅點：房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力；區(qū)域樓盤眾多，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。SWOT分析Strength優(yōu)勢：Weakness劣勢：79項目小結(jié)區(qū)位、地段和價格因素是該項目的三大競爭優(yōu)勢，同時豐富的產(chǎn)品線降低了風(fēng)險預(yù)期，規(guī)劃中聯(lián)排別墅拉升社區(qū)品質(zhì)

地處江寧區(qū)竹山路地鐵站附近，距東山商業(yè)中心較近，區(qū)位條件優(yōu)越；在售三期雍景園二批，目前去化過半，規(guī)劃中的聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推出時間待定，后期存量約18.2萬㎡；偏舒適戶型，出現(xiàn)步入式衣帽間、南北雙陽臺等設(shè)計，產(chǎn)品符合改善型客戶需求；本項目物業(yè)類型豐富，產(chǎn)品線較長，同時價格存在較大優(yōu)惠，對區(qū)域改善型客戶吸引力較強。項目小結(jié)區(qū)位、地段和價格因素是該項目的三大競爭優(yōu)勢，同時豐富80宜家國際公寓地址：南京市江寧區(qū)文博路1號開發(fā)商：南京景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司總建面：125019㎡容積率：1.5建筑類型：多層、小高層主力戶型：50—60平米一房，80平方米左右的兩房交付時間：2012.5物業(yè)公司：南京中聯(lián)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：待定產(chǎn)品均價：8800元/㎡（小高層）樓層差價：50—200東西差價：100—200客戶來源：主要為80后人群，市區(qū)居多配套：地鐵一號南延線交通學(xué)院站，安廣線、南廣線、區(qū)內(nèi)3、6、17、19路公交；樂活時尚街區(qū)和江寧大學(xué)城商貿(mào)中心，配建1幢基層社區(qū)中心，方山自然園林公園、高爾夫球場、江寧體育中心競品個案宜家國際公寓地址：南京市江寧區(qū)文博路1號競品個案81推售情況項目于2010年6月19日開始正式對外銷售，截止目前一期推出200套房源，目前僅剩下十幾套在售，后期余量10.78萬㎡分期推盤時間推出產(chǎn)品銷售情況一期2010.6推出70平米一房、81、82平米的兩房（約占90%）、148平米的四房（約占10%）共200套目前剩下十幾套在售一期一期所推戶型148平米四房70平米一房、81、82平米兩房占比10%90%