1“東江畔，江月灣”FR：深圳中超時(shí)代

TO：東莞東江物業(yè)版本：2004年2月24日[東莞·江月灣]策劃推廣方案2中超·時(shí)代風(fēng)華來(lái)了！3關(guān)于中超·時(shí)代風(fēng)華4感謝〖江月灣〗,讓我們有緣相聚！5

本案共三部分,分享時(shí)間約40分鐘6

第一部分

給發(fā)展商的“三瓢涼水”7

第二部分

【江月灣】面臨“三座大山”8第三部分

【江月灣】的解決之道9十月東江10二月東江二月東江11第一一部部分分給發(fā)發(fā)展展商商的的“三瓢瓢涼涼水水”12道滘滘：：相相對(duì)對(duì)東東莞莞其其它它區(qū)區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)而而言言，，道道滘滘存存在在如如下下幾幾個(gè)個(gè)特特點(diǎn)點(diǎn)———1、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)欠欠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，外外來(lái)來(lái)投投資資相相對(duì)對(duì)較較少少，，常常住住人人口口及及外外來(lái)來(lái)人人口口也也較較少少。。2、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展較較滯滯后后，，暫暫時(shí)時(shí)沒(méi)沒(méi)有有規(guī)規(guī)模?；?、、主主題題式式住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)（這這也也從從一一個(gè)個(gè)側(cè)側(cè)面面體體現(xiàn)現(xiàn)了了開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商/投投資資商商對(duì)對(duì)道道滘滘房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的顧顧慮慮））。。3、、當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩瘳F(xiàn)現(xiàn)有有居居住住觀觀念念較較滯滯后后，，尤尤其其對(duì)對(duì)高高端端住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)有有限限。。4、、高高端端房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場(chǎng)場(chǎng)消消化化能能力力有有限限。。第一一瓢瓢涼涼水水：：【【道道滘滘】】的的蛋蛋糕糕有有多多大大？？結(jié)論論：：在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)欠欠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的道道滘滘，，做做高高端端住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品———?jiǎng)e墅墅，，不不容容盲盲目目樂(lè)樂(lè)觀觀。。13“美好好水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)同同心心創(chuàng)創(chuàng)”————道滘滘14“現(xiàn)代代城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)展展宏宏圖圖”————道滘滘15第二瓢瓢涼水水：【【東江江】的的牌子子有多多硬？？“東江物物業(yè)”，在我我們看看來(lái)是是東莞莞地產(chǎn)產(chǎn)的一一匹“黑馬”，也是是當(dāng)之之無(wú)愧愧的道道滘房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)跑者者，以以其實(shí)實(shí)力、、魄力力及超超前的的眼光光，創(chuàng)創(chuàng)造了了【江江月灣灣】這這樣的的大手手筆作作品，，無(wú)疑疑是水水鄉(xiāng)道道滘的的一道道亮麗麗風(fēng)景景。16但對(duì)于于東莞莞及道道滘市市場(chǎng)來(lái)來(lái)說(shuō)，，對(duì)東東江物物業(yè)又又有多多少認(rèn)認(rèn)識(shí)呢呢？1、前期未未開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，人人才結(jié)結(jié)構(gòu)有有待完完善，，行業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)有待待積累累。2、目目前在在知名名度、、美譽(yù)譽(yù)度不不夠，，被市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)識(shí)及及認(rèn)同同尚有有待時(shí)時(shí)日。。3、當(dāng)當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)房者者對(duì)現(xiàn)現(xiàn)樓及及知名名品牌牌公司司接受受度較較高。。結(jié)論：：同步步打造造項(xiàng)目目及企企業(yè)品品牌，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)互動(dòng)動(dòng)雙贏贏及可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展。第二瓢瓢涼水水：【【東江江】的的牌子子有多多硬？？17第三瓢瓢涼水水：【【江月月灣】】的身身價(jià)有有多高高？【江月月灣】】，憑憑籍得得天獨(dú)獨(dú)厚的的優(yōu)越越地理理位置置、超超前的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)理念念，吸吸引著著我們們的關(guān)關(guān)注，，無(wú)疑疑將成成為2004年年道滘滘房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的最大大亮點(diǎn)點(diǎn)，成成為眾眾多購(gòu)購(gòu)房置置業(yè)者者追捧捧的熱熱點(diǎn)……但，市市場(chǎng)畢畢竟是是市場(chǎng)場(chǎng)，它它只講講規(guī)則則，不不講情情面；；市場(chǎng)規(guī)規(guī)律是是鐵定定的，，是我我們要要遵循循市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律律，而而不是是市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律律來(lái)順順應(yīng)我我們。。18面對(duì)一一個(gè)欠欠發(fā)達(dá)達(dá)的區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，面面對(duì)一一群不不成熟熟的消消費(fèi)者者，【【江月月灣】】面臨臨的很很多問(wèn)問(wèn)題，，都值值得我我們思思考——□不可可復(fù)制制的地地段，，稀缺缺的景景觀資資源……地塊的的價(jià)值值如何何最大大限度度去挖挖掘？？□我們們到底底是要要“賣(mài)地皮皮”？“賣(mài)房子子”？還是是“賣(mài)一種種生活活”？□我們們的地地皮到到底能能賣(mài)到到多高高？怎怎么賣(mài)賣(mài)？購(gòu)購(gòu)房者者會(huì)買(mǎi)買(mǎi)我們們的帳帳嗎？？□是以以一張張大眾眾臉孔孔還是是以一一幅貴貴族面面目亮亮相？？【江江月灣灣】到到底身身價(jià)幾幾何？？……第三瓢瓢涼水水：【【江月月灣】】的身身價(jià)有有多高高？結(jié)論：：遵循循市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律律，把把握市市場(chǎng)需需求。。清醒醒頭腦腦，既既不盲盲目樂(lè)樂(lè)觀，，也不不盲目目悲觀觀。19潑涼水水的目目的：：不是是嘩眾眾取寵寵，而而在于于——讓我們們一起起站在在一個(gè)個(gè)客觀觀角度度、全全新高高度看看【江江月灣灣】！！【觀點(diǎn)點(diǎn)】20第二部部分【江月月灣】】面臨臨“三座大大山”21〖江月月灣〗〗有什什么？？照照鏡鏡子，，看看看自已已有多多美？？之——項(xiàng)目S.W.O.T分析22熱眼看看項(xiàng)目目——樂(lè)觀地地看，，〖江江月灣灣〗憑憑藉得得天獨(dú)獨(dú)厚的的先天天優(yōu)勢(shì)勢(shì)，加加之發(fā)發(fā)展商商高瞻瞻遠(yuǎn)矚矚的眼眼光、、膽識(shí)識(shí)與魄魄力，，高起起點(diǎn)、、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的開(kāi)發(fā)發(fā)思路路，必必將如如平地地驚雷雷，在在尚未未起步步的東東莞道滘房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)引爆爆一場(chǎng)場(chǎng)人居居風(fēng)暴暴……項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)及及市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)23□大規(guī)模模開(kāi)發(fā)發(fā)，可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展空間間大□區(qū)域內(nèi)內(nèi)暫無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目□水資源源、自自然環(huán)環(huán)境、、城市市景觀觀的生生態(tài)特特性比比較突突出□教育配配套資資源：：濟(jì)川川中學(xué)學(xué)（與與本項(xiàng)項(xiàng)目緊緊鄰））□立體交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，通達(dá)達(dá)度高高。離東莞莞城區(qū)區(qū)僅10分分鐘車(chē)車(chē)程；；東北北緊鄰鄰廣深深高速速往返返東莞莞市中中心最短路程程的上落口口，也是道道滘聯(lián)通省省港兩地最最直接的上上落口；南南面在建6車(chē)道城市市濱江主干干道；東依東莞母母親河——東江?！跷鞅本o接鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，市市政規(guī)劃前前景利好。。農(nóng)行/信用用社、政府府花園、鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府、體體育館廣場(chǎng)、兒童樂(lè)樂(lè)園等市政政及生活配配套座擁四四周。□開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)模模式特別，，綜合開(kāi)發(fā)發(fā)成本較低低，價(jià)格相相對(duì)優(yōu)勢(shì)大大。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（（S）24□宏觀市場(chǎng)環(huán)環(huán)境趨好，，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)較快□東莞城市化化進(jìn)程加速速，為周邊邊區(qū)鎮(zhèn)城市市一體化發(fā)發(fā)展帶來(lái)了了新的契機(jī)機(jī)，城區(qū)市政大配配套全面啟啟動(dòng)，資源源共享?！鯀^(qū)域消費(fèi)水水平日漸提提升，造就就更大的項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利利益空間。?！跞司幽Ｊ綇膹氖婢酉蚩悼稻愚D(zhuǎn)型//·消費(fèi)需求向向固定資產(chǎn)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型型帶來(lái)契機(jī)機(jī)?！酢俺鞘羞吘壸∽≌瑓^(qū)”“TOWNLIFE”（城鎮(zhèn)生活））式居住風(fēng)風(fēng)潮帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)?！醺郯恼w經(jīng)經(jīng)濟(jì)低迷帶帶來(lái)更多外外銷(xiāo)機(jī)會(huì)（（市場(chǎng)空間間擴(kuò)大）。。市場(chǎng)機(jī)會(huì)（（O）25冷眼看項(xiàng)目目——若消極地看看，〖江月月灣〗面臨臨種種可知知及不可知知的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，不可小覷。。若非遵循循市場(chǎng)規(guī)律律操作，隨隨時(shí)都可能能面臨嚴(yán)峻峻考驗(yàn)，讓讓發(fā)展商進(jìn)進(jìn)退兩難。。項(xiàng)目劣勢(shì)及及市場(chǎng)威脅脅點(diǎn)26□有路無(wú)車(chē)，，業(yè)主子女女上學(xué)交通通便利度不不夠□東臨廣廣深高速高高架橋，項(xiàng)項(xiàng)目東向臨臨街面噪音音較大□用地北臨工工業(yè)廠房及及農(nóng)民房，，居住環(huán)境境較雜亂，，人氣不旺旺，氛圍不不足，區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知知度不高。?！踔苓叕F(xiàn)現(xiàn)有市政/商務(wù)及生生活配套不不足，購(gòu)物物/出行便便利性不夠夠□開(kāi)發(fā)商商知名度及及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限限，市場(chǎng)信信心培育有有待時(shí)日劣勢(shì)（W）27□供需矛盾突突出：本本地市場(chǎng)有有效需求不不足，消化化能力有限限□消費(fèi)觀念滯滯后：本地地市場(chǎng)居住住消費(fèi)觀念念尚需引導(dǎo)導(dǎo)和培育□東莞城區(qū)大大盤(pán)、周邊邊區(qū)鎮(zhèn)項(xiàng)目目與本案形形成間接或或潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，主要體體現(xiàn)在同類(lèi)項(xiàng)目同同一層面客客戶的分流流上□同區(qū)隨后即即將開(kāi)發(fā)推推出的樓盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目對(duì)本本項(xiàng)目形成成直接威脅脅□大盤(pán)開(kāi)發(fā)的的資金壓力力、心理壓壓力、銷(xiāo)售售壓力和市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較較大市場(chǎng)威脅（（T）28〖江月灣〗〗有什么？？之——項(xiàng)目資源分分析/賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)提煉照照鏡子，，看看自已已有多美？？29規(guī)模較大——片區(qū)首個(gè)規(guī)規(guī)?；?主主題化開(kāi)發(fā)發(fā)的大型樓樓盤(pán)規(guī)劃超前——人性化規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，超超前，優(yōu)越越環(huán)境景觀——遠(yuǎn)山，近水水，東江秀秀色，園林林美景……項(xiàng)目配套——會(huì)所，廣場(chǎng)場(chǎng)，小品，，商業(yè)街，，水景園林林，江畔棧棧道……風(fēng)水地理——眺山傍水，，鎮(zhèn)區(qū)之東東，干道之之南，水流流南向西轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，風(fēng)水絕絕佳物業(yè)管理——首個(gè)提供專(zhuān)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管管理服務(wù)的的社區(qū)，業(yè)業(yè)主尊崇身身份盡顯【項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)梳理】——挖掘六大賣(mài)賣(mài)點(diǎn)30戶型設(shè)計(jì)——多種不同風(fēng)風(fēng)格別墅戶戶型供選擇擇。功能齊齊全，分區(qū)區(qū)合理，景景觀/朝向向佳，通風(fēng)采采光好，完完全私家園園林，自然然、健康、、私密?？們r(jià)優(yōu)勢(shì)——通過(guò)賣(mài)地的的方式啟動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)售，通通過(guò)到位的的策劃操作作賺取合理理利潤(rùn)，同時(shí)將買(mǎi)家家實(shí)現(xiàn)“別墅居住”夢(mèng)想的成本本降到最低低（比市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格低30-50%）?！卷?xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)梳理】———?jiǎng)?chuàng)造兩兩大賣(mài)點(diǎn)31發(fā)現(xiàn)“三座大山”！〖江月灣〗〗營(yíng)銷(xiāo)推廣難點(diǎn)剖剖析【總結(jié)結(jié)】32NO.1如何解決供供需矛盾？？難點(diǎn)分析——■當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)有效需求求不足■市場(chǎng)消化化能力有限限■市場(chǎng)對(duì)高高端住宅產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)有有限■住房消費(fèi)費(fèi)觀念滯后后小結(jié)：供需需矛盾是關(guān)關(guān)乎項(xiàng)目能能否順利開(kāi)開(kāi)市，是否否有發(fā)展后后勁的關(guān)鍵鍵。33NO.2如何快速回回籠資金？？難點(diǎn)分析——■地塊大，，規(guī)模大，，規(guī)劃難度度大■開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)周期長(zhǎng)，，資金壓力力大■高端產(chǎn)品品定位，開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大小結(jié)：資金金能否快速速回籠，預(yù)預(yù)期效益能能否實(shí)現(xiàn)，，是發(fā)展商商開(kāi)發(fā)行為為的終極目目標(biāo)34NO.3如何強(qiáng)化市市場(chǎng)信心？？難點(diǎn)分析——■開(kāi)發(fā)商知知名度不高高■開(kāi)發(fā)商過(guò)過(guò)往無(wú)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)■地塊形象象不足■市場(chǎng)對(duì)期期樓認(rèn)同度度不夠小結(jié)：市場(chǎng)場(chǎng)信心來(lái)自自市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目與發(fā)展展商的認(rèn)同同，是拉動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)售的發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)。35中超·時(shí)代風(fēng)華人人認(rèn)為——本著對(duì)〖江江月灣〗項(xiàng)項(xiàng)目的命運(yùn)運(yùn)負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度，本項(xiàng)項(xiàng)目面臨的的營(yíng)銷(xiāo)推廣廣難點(diǎn)，極極需房地產(chǎn)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)策劃劃團(tuán)隊(duì)的界界入，極需需具針對(duì)性性的、實(shí)效效的戰(zhàn)略思思想及戰(zhàn)術(shù)術(shù)手段來(lái)解解決?！居^點(diǎn)點(diǎn)】36第三部分【江月灣】】的解決決之道37發(fā)展商順利利回籠資金金的需要項(xiàng)目后期持持續(xù)滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)的需要要開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、推廣良良性循環(huán)的的現(xiàn)實(shí)要求求【東江之戰(zhàn)戰(zhàn)】只能成成功不能能失??！38【江月灣】】總體戰(zhàn)略略思考39【資金快速速回籠之道道】策略1：非非常規(guī)思路路開(kāi)發(fā)——賣(mài)房先賣(mài)地地策略2：高高起點(diǎn)/高高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)發(fā)，強(qiáng)勢(shì)包包裝推廣，，最大限度度提升地塊塊價(jià)值策略3：把把握先機(jī)，，全面造勢(shì)勢(shì)，先聲奪奪人策略4：高高姿態(tài)、高高形象、低低起價(jià)入市市，營(yíng)造心心理落差，，拉動(dòng)銷(xiāo)售售策略5：多多元化/階階段性/針針對(duì)性的促促銷(xiāo)手段40策略1：跳跳出1期做做1期，跳跳出道滘做項(xiàng)目目（考慮整體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)行為））策略2：以以道滘?yàn)椤皹影濉贝蜷_(kāi)市場(chǎng)，，再尋求突突圍輻射周周邊及東莞莞城區(qū)策略3：通通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的的生活方式式/置業(yè)觀觀念的引導(dǎo)導(dǎo)，培育市市場(chǎng)，挖掘掘潛在客戶戶群體策略4：通通過(guò)有效的的價(jià)格策略略降低置業(yè)業(yè)門(mén)檻，引引導(dǎo)并擴(kuò)大大置業(yè)群體體策略5：通通過(guò)有效解解除購(gòu)房者者后顧之憂憂（如原有有舊房處置置問(wèn)題）強(qiáng)強(qiáng)化換房信信心【供需矛盾盾解決之道道】411、大品牌牌/大地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略：“江月灣”作為區(qū)域大大盤(pán)，應(yīng)系系統(tǒng)建立/維護(hù)/延延伸品牌形形象2、項(xiàng)目/企業(yè)互動(dòng)動(dòng)策略：借開(kāi)發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目之契機(jī)機(jī)，整合推推廣企業(yè)形形象，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目形象象/企業(yè)形形象互動(dòng)雙雙贏。3、政企互互動(dòng)策略：：創(chuàng)造“唯一性”及“示范性”，將本項(xiàng)目目做成區(qū)域域的形象工工程、政府府的“面子工程”；整合政府面面/銀行面面資源，善善用政策利利好，四兩兩拔千斤。?！臼袌?chǎng)信心心營(yíng)造之道道】424、公關(guān)/炒作：配合各營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)階段的活活動(dòng)推廣，，策劃公益益性公關(guān)/促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，營(yíng)造良良性市場(chǎng)影影響；通過(guò)對(duì)道滘滘區(qū)域形象象炒作、對(duì)對(duì)地塊所在在片區(qū)的形形象改造及及炒作，引引導(dǎo)市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知；通過(guò)對(duì)工程程進(jìn)度、承承諾兌現(xiàn)、、物管服務(wù)務(wù)等進(jìn)行動(dòng)動(dòng)態(tài)炒作，，強(qiáng)化市場(chǎng)場(chǎng)信心。5、資源整整合：整合項(xiàng)目資資源，做足足“特色”文章——整合規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，做足足“大”字文章；整整合自然資資源及規(guī)劃劃優(yōu)勢(shì)，做做足“水”字文章?！臼袌?chǎng)信心心營(yíng)造之道道】436、精品路路線：堅(jiān)持精品路路線，營(yíng)造造良性口碑碑傳播。7、配套/環(huán)境先行行：通過(guò)先建配配套、造環(huán)環(huán)境，完善善各項(xiàng)硬件軟件，，強(qiáng)化市場(chǎng)場(chǎng)信心?！臼袌?chǎng)信心心營(yíng)造之道道】44戰(zhàn)略決定戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)·思思路決定定出路！——【江月灣】】戰(zhàn)術(shù)思考考45【核心策略略思考】———開(kāi)發(fā)策策略策略1：整整體規(guī)劃，，分期開(kāi)發(fā)發(fā)理由：1、減少前前期投入，，降低開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)2、探索市市場(chǎng)反應(yīng)，，調(diào)整開(kāi)發(fā)發(fā)思路3、為后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)預(yù)留留發(fā)展空間間46策略2：復(fù)復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)，主題式式開(kāi)發(fā)理由：1、道滘本地市市場(chǎng)消化能能力有限，，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)考慮目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)外擴(kuò)擴(kuò)的現(xiàn)實(shí)。。2、道滘缺乏特特色自然資資源及人文文資源，大大環(huán)境難以以吸引外地地置業(yè)者。。3、通過(guò)做做主題地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)造造區(qū)域亮點(diǎn)點(diǎn)、吸引外外地置業(yè)者者是可行之之策。【核心策略略思考】———開(kāi)發(fā)策策略47開(kāi)發(fā)主題建建議方向一：旅旅游地產(chǎn)方向二：文文化地產(chǎn)方向三：健健康娛樂(lè)地地產(chǎn)方向四：江江南風(fēng)情/嶺南特色色高尚純居居區(qū)【核心策略略思考】———開(kāi)發(fā)策策略48建筑規(guī)劃建建議1、建議做做純別墅物物業(yè)，不做做多層及小小高層，以以集中鎖定定同一層面面身份/階階層的置業(yè)業(yè)者，拉升升社區(qū)整體體檔次。2、東北部部地塊建兩兩層半-三三層的單體體別墅，西西南部柄狀狀地塊做Townhouse聯(lián)排別墅。。3、精選世世界各地風(fēng)風(fēng)情迥異的的別墅樣板板，供置業(yè)業(yè)者選擇。。如中式別別墅、美式式別墅、加加拿大北部部風(fēng)情別墅墅、澳洲風(fēng)風(fēng)情別墅、、地中海式式濱海風(fēng)情情別墅、法法式鄉(xiāng)村別別墅。4、既既有整整體規(guī)規(guī)劃的的一致致性，，又保保持局局部個(gè)個(gè)性與與特色色?！竞诵男牟呗月运伎伎肌俊_(kāi)開(kāi)發(fā)策策略49策略3：環(huán)環(huán)境/配套套先行行理由：：1、提提升地地塊附附加值值，拉拉升項(xiàng)項(xiàng)目整整體價(jià)價(jià)值。。2、展展示發(fā)發(fā)展商商實(shí)力力，體體現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念，，建立立市場(chǎng)場(chǎng)信心心。3、消消除目目標(biāo)客客戶置置業(yè)顧顧慮，，營(yíng)造造認(rèn)同同感。。4、前前期造造勢(shì)，，為上上市旺旺銷(xiāo)作作鋪墊墊。【核心心策略略思考考】———開(kāi)開(kāi)發(fā)策策略50環(huán)境規(guī)規(guī)劃建建議總體規(guī)規(guī)劃思思路：：體現(xiàn)現(xiàn)“亞熱帶帶水景景園林林”主題。環(huán)境規(guī)規(guī)劃以以“水”為創(chuàng)意意主軸軸。環(huán)境規(guī)規(guī)劃體體現(xiàn)“生態(tài)”、“健康”、“綠色環(huán)環(huán)保”及“文化”色彩。?！竞诵男牟呗月运伎伎肌俊_(kāi)開(kāi)發(fā)策策略51對(duì)現(xiàn)有有規(guī)劃劃方案案的看看法優(yōu)點(diǎn)：：近似似廣州州金碧碧御水水山莊莊規(guī)劃劃思想想，圈圈帶狀狀分布布的水水體，，均好好地繞繞宅而而生，，營(yíng)造造戶戶戶皆有有的水水岸居居住情情調(diào)。。缺點(diǎn)：：一味味強(qiáng)調(diào)調(diào)水景景的均均好性性與觀觀賞性性，缺缺乏亮亮點(diǎn)主主題，，水景景規(guī)劃劃缺乏乏參與與性與與功能能性，，水景景略顯顯單薄薄而瑣瑣碎。?！竞诵男牟呗月运伎伎肌俊_(kāi)開(kāi)發(fā)策策略521、考考慮大大面積積的水水景與與中小小面積積水景景的穿穿插，，強(qiáng)調(diào)調(diào)動(dòng)水水與靜靜水的的交融融，營(yíng)營(yíng)造水水體的的參與與性，，賦予予其健健康、、娛樂(lè)樂(lè)的功功能。。2、減減少別別墅單單體的的數(shù)量量，通通過(guò)增增加Townhouse聯(lián)排別別墅來(lái)來(lái)平衡衡小區(qū)區(qū)容積積率。。3、在在園內(nèi)內(nèi)營(yíng)造造水景景主軸軸及坡坡地景景觀，，增加加視覺(jué)覺(jué)的空空間感感與層層次感感，單單體別別墅的的布局局可考考慮沿沿中心心區(qū)主主要水水景帶帶成梯梯狀發(fā)發(fā)散分分布。?！竞诵男牟呗月运伎伎肌俊_(kāi)開(kāi)發(fā)策策略環(huán)境規(guī)規(guī)劃建建議53根據(jù)本本項(xiàng)目目自然然資源源條件件及后后續(xù)概概念推推廣的的需要要，園園林宜宜規(guī)劃劃為中中式、、蘇州州風(fēng)格格水景景園林林，不宜考考慮嶺嶺南風(fēng)風(fēng)情。。理由由如下下：1、嶺嶺南風(fēng)風(fēng)格兼兼容并并蓄，，一不不小心心就不不倫不不類(lèi)，，反而而失去去了特特色。。2、本本土購(gòu)購(gòu)房者者對(duì)園園林的的要求求比較較“崇洋媚媚外”，若論論及中中國(guó)化化園林林，相相比江江南風(fēng)風(fēng)情及及嶺南南風(fēng)格格，前前者特特色更更鮮明明，更更易為為目標(biāo)標(biāo)群所所接受受。3、臺(tái)臺(tái)灣籍籍目標(biāo)標(biāo)群對(duì)對(duì)嶺南南風(fēng)情情園林林比較較認(rèn)同同，而而香港港人對(duì)對(duì)嶺南南風(fēng)情情不易易接受受。園林規(guī)規(guī)劃建建議【核心心策略略思考考】———開(kāi)開(kāi)發(fā)策策略54以水景景、亭亭榭、、盆景景、石石藝為為主題題，布布局上上講究究移步步換景景；配置綠綠地/植物物、山山石/水石石盆景景、景景觀回回廊、、亭臺(tái)臺(tái)水榭榭、中中式雕雕塑小小品、、背景景音樂(lè)樂(lè)/燈燈光噴噴泉、、林蔭蔭道、、石徑徑步道道、水水岸休休閑散散步木木棧道道……平和，，優(yōu)雅雅，生生活的的意境境，盡盡在〖〖江月月灣〗〗。園林規(guī)規(guī)劃建建議【核心心策略略思考考】———開(kāi)開(kāi)發(fā)策策略55配套規(guī)規(guī)劃建建議建議小小區(qū)配配套建建設(shè)導(dǎo)導(dǎo)入“健康、、休閑閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)”概念。。商業(yè)配配套（（商業(yè)業(yè)街））——1、東東側(cè)臨臨街店店面全全部以以獨(dú)立立商鋪鋪形式式出現(xiàn)現(xiàn)，店店面招招牌/裝飾飾統(tǒng)一一形象象，業(yè)業(yè)種規(guī)規(guī)劃為為民族族特色色產(chǎn)品品/中中國(guó)風(fēng)風(fēng)情美美食一一條街街；2、南南側(cè)臨臨街規(guī)規(guī)劃為為沿河河休閑閑商業(yè)業(yè)步行行街，，業(yè)種種規(guī)劃劃為休休閑服服飾、、休閑閑飾品品、休休閑家家居用用品、、情趣趣布藝藝、休休閑酒酒廊、、茶社社、SPA、休閑護(hù)護(hù)膚美美容等等。3、1期物物業(yè)增增加建建設(shè)商商業(yè)配配套（（超市市類(lèi)））及社社區(qū)醫(yī)醫(yī)院（（健康康服務(wù)務(wù)中心心）4、商商業(yè)配配套部部分應(yīng)應(yīng)與1期同同步建建設(shè)，，爭(zhēng)取取在1期入入伙時(shí)時(shí)同步步完成成招商商?！竞诵男牟呗月运伎伎肌俊_(kāi)開(kāi)發(fā)策策略56休閑配配套——會(huì)所所1、會(huì)會(huì)所主主體：：功能能上以以健康康運(yùn)動(dòng)動(dòng)、休休閑主主題為為主，，設(shè)置置風(fēng)情情酒吧吧、咖咖啡館館、棋棋社、、球室室、多多媒體體影音音室、、圖書(shū)書(shū)屋、、音樂(lè)樂(lè)茶座座等健健康休休閑及及娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目目。2、設(shè)設(shè)置“神童會(huì)會(huì)”少兒藝藝術(shù)培培訓(xùn)中中心（（開(kāi)設(shè)設(shè)音樂(lè)樂(lè)、民民族舞舞蹈、、刺繡繡等內(nèi)內(nèi)容））。3、會(huì)所推推出“HIGHLIFE”貴賓VIP服務(wù)。?！竞诵男牟呗月运伎伎肌俊_(kāi)開(kāi)發(fā)策策略配套規(guī)規(guī)劃建建議57配套規(guī)規(guī)劃建建議休閑配配套——會(huì)所所4、會(huì)會(huì)所功功能延延伸——社區(qū)泛泛會(huì)所所：園園內(nèi)各各住宅宅組團(tuán)團(tuán)以泛泛會(huì)所所形式式設(shè)立立休閑閑娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施（特特設(shè)老老人、、兒童童專(zhuān)區(qū)區(qū)）、、露天天泳池池，網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、球球臺(tái)、、兒童童活動(dòng)動(dòng)中心心、老老人休休閑活活動(dòng)中中心、、健康康中心心、中中老年年太極極拳操操練場(chǎng)場(chǎng)；大大面積積水體體考慮慮設(shè)置置參與與的娛娛樂(lè)功功能；；沿江江游艇艇會(huì)等等?！竞诵男牟呗月运伎伎肌俊_(kāi)開(kāi)發(fā)策策略58休閑配配套——標(biāo)志性性建筑筑：賞月樓：：可考慮慮在地塊塊南側(cè)中中部依江江而建，，作為項(xiàng)項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)志性建建筑符號(hào)號(hào)。垂釣舫：：泊于地地塊西南南部水面面，作為為休閑娛娛樂(lè)會(huì)所所的一部部分。生態(tài)農(nóng)莊莊：建議在地地塊西側(cè)側(cè)圈地建建一個(gè)“生態(tài)農(nóng)莊莊”（可命名名為“逍遙谷”），業(yè)主主可申請(qǐng)請(qǐng)成為“莊園主”（需付會(huì)會(huì)費(fèi)），，劃地享享受耕種種/栽培培（蔬菜菜、農(nóng)作作物、果果樹(shù)等））/陶藝藝之樂(lè)。?！竞诵牟卟呗运伎伎肌俊_(kāi)發(fā)策策略配套規(guī)劃劃建議59教育配套套——小區(qū)設(shè)小小學(xué)/幼幼兒園，，爭(zhēng)取與與名?；蚧蚪逃坎块T(mén)聯(lián)辦辦。配套規(guī)劃劃建議【核心策策略思考考】———開(kāi)發(fā)策策略60交通配套套——為改善業(yè)業(yè)主子女女交通狀狀況，吸吸納更廣廣區(qū)域的的潛在置置業(yè)群體體，建議議開(kāi)設(shè)城城區(qū)交通通專(zhuān)線，，往返道道滘-莞莞城—廣州，定定點(diǎn)定時(shí)時(shí)發(fā)車(chē)；；并開(kāi)設(shè)設(shè)園內(nèi)大大中巴接接送業(yè)主主至園內(nèi)內(nèi)各處。。住戶專(zhuān)線線班車(chē)：：從小區(qū)區(qū)門(mén)口直直達(dá)東莞莞城區(qū)各各接客點(diǎn)點(diǎn)、廣州州設(shè)數(shù)個(gè)個(gè)接客點(diǎn)點(diǎn)，半小小時(shí)發(fā)車(chē)車(chē)一趟，，售票，，直送住住戶至小小區(qū)門(mén)口口。園內(nèi)專(zhuān)線線車(chē)：大大中巴，，10分分鐘一趟趟，乘車(chē)車(chē)須出示示住戶證證件，可可載客至至園內(nèi)各各處。【核心策策略思考考】———開(kāi)發(fā)策策略配套規(guī)劃劃建議61建設(shè)進(jìn)度度建議1、應(yīng)把把首期工工程（包包括地塊塊整體形形象包裝裝）作為為樣板工工程狠抓抓質(zhì)量，，無(wú)論是是建筑質(zhì)質(zhì)量、園園林綠化化、配套套設(shè)施，，都力求求做到位位，以較較高姿態(tài)態(tài)及無(wú)可可辯駁的的事實(shí)展展示項(xiàng)目目的精品品質(zhì)素；；2、盡最最大努力力在開(kāi)盤(pán)盤(pán)前做好好部分樣樣板園林林景點(diǎn)的的打造；；3、園林林環(huán)境、、主要小小區(qū)路、、基本商商業(yè)/生生活配套套、直達(dá)達(dá)城區(qū)的的交通專(zhuān)專(zhuān)線建設(shè)設(shè)宜先行行一步。。【核心策策略思考考】———開(kāi)發(fā)策策略62關(guān)于交樓樓標(biāo)準(zhǔn)1、公建建配套設(shè)設(shè)施的公公共部分分，應(yīng)全全部采用用星級(jí)裝裝修，并并體現(xiàn)出出較高的的文化藝藝術(shù)品味味，以與與項(xiàng)目形形象及推推廣主題題相匹配配；2、別墅墅裝修：：示范單單位全部部做成情情景式/體驗(yàn)式式現(xiàn)房。。交樓單單位根據(jù)據(jù)客戶具具體需求求定，可可提供基基礎(chǔ)性精精裝修（（廚房、、陽(yáng)臺(tái)、、洗手間間）即可可，并設(shè)設(shè)置“自助精裝裝修菜單單”。3、不提提倡全部部帶裝修修方式，，亦不宜宜將裝修修價(jià)格與與房?jī)r(jià)捆捆綁促銷(xiāo)銷(xiāo)或宣傳傳?！竞诵牟卟呗运伎伎肌俊_(kāi)發(fā)策策略63調(diào)查顯示示：東莞莞人置業(yè)業(yè)對(duì)物管管越來(lái)越越關(guān)注。。同時(shí)，，作為分分期持續(xù)續(xù)滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)的區(qū)區(qū)域大盤(pán)盤(pán)，要想想一直“笑到最后后”，必須將將物業(yè)管管理這一一售后服服務(wù)的核核心環(huán)節(jié)節(jié)做好做做實(shí)、做做得標(biāo)新新立異，，通過(guò)入入住業(yè)主主形成良良性口碑碑傳播，，這種口口碑的力力量甚至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)廣告告的功效效！中超·時(shí)代風(fēng)華華觀點(diǎn)：：好的口碑碑相當(dāng)于于100萬(wàn)的廣廣告投入入，壞的的口碑超超過(guò)500萬(wàn)的的廣告投投入！【核心策策略思考考】———物管服服務(wù)策略略641、物業(yè)業(yè)管理要要專(zhuān)業(yè)化化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，明明顯優(yōu)于于同類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目，形形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。。2、物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的高高度：“有限管理理，無(wú)限限服務(wù)”，從“人性化服服務(wù)”到“個(gè)性化服服務(wù)”方向做文文章。3、要綜綜合考慮慮當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)房群體體對(duì)物管管項(xiàng)目/內(nèi)容及及收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的接接受度。?！竞诵牟卟呗运伎伎肌俊锕芊?wù)策略略654、建議議邀請(qǐng)深深、穗兩兩地名牌牌物管公公司擔(dān)綱綱顧問(wèn)，，或?qū)⑽镂锕苋藛T員送至兩兩地接受受專(zhuān)門(mén)正正規(guī)培訓(xùn)訓(xùn)；5、配合合本項(xiàng)目目的尊貴貴高端產(chǎn)產(chǎn)品定位位，小區(qū)區(qū)一定要要實(shí)行全全封閉式式管理，，確保業(yè)業(yè)主安全全無(wú)憂。。6、小區(qū)區(qū)內(nèi)部應(yīng)應(yīng)按人車(chē)車(chē)分流做做規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。【核心策策略思考考】———物管服服務(wù)策略略66【核心策策略思考考】———營(yíng)銷(xiāo)策策略市場(chǎng)置業(yè)業(yè)需求總總體特征征居住需求求向多元元化、個(gè)個(gè)性化、、創(chuàng)新化化方向發(fā)發(fā)展二次及以以上置業(yè)業(yè)為市場(chǎng)場(chǎng)主流，，為改善善居住條條件購(gòu)房房者占主主流消費(fèi)需求求整體檔檔次上升升，購(gòu)房房行為日日趨理性性市場(chǎng)對(duì)價(jià)價(jià)格的關(guān)關(guān)注度仍仍比較高高市場(chǎng)對(duì)期期樓接受受度不高高地段、環(huán)環(huán)境、配配套及物物業(yè)管理理是置業(yè)業(yè)者關(guān)注注的焦點(diǎn)點(diǎn)67市場(chǎng)定位位方向詮釋?zhuān)撼龀鲇趯?shí)效效推廣的的考慮，，本項(xiàng)目目從市場(chǎng)場(chǎng)定位到到價(jià)格定定位，都都應(yīng)隨開(kāi)開(kāi)發(fā)階段段有一個(gè)個(gè)走高的的過(guò)程；；但在項(xiàng)項(xiàng)目的形形象包裝裝上，應(yīng)應(yīng)適當(dāng)拔拔高做一一個(gè)具統(tǒng)統(tǒng)一性、、差異性性、延展展性的形形象，以以增加物物業(yè)附加加值，并并營(yíng)造客客戶心理理價(jià)位與與實(shí)際售售價(jià)的差差距。道滘/東莞城城區(qū)高端端市場(chǎng)為為主港澳/珠珠三角中中高端市市場(chǎng)為輔輔二次（及及以上））置業(yè)為為主【核心策策略思考考】———營(yíng)銷(xiāo)策策略68市場(chǎng)定位位（市場(chǎng)位位置/推推廣方向向的確立立）東莞首席席·高尚純水水岸別墅墅定位詮釋釋?zhuān)?、“東莞”首席：將將本項(xiàng)目目放到整整個(gè)東莞莞市場(chǎng)來(lái)來(lái)定位，，而不僅僅是考慮慮道滘區(qū)域市市場(chǎng)。2、“首席”：確立了了本項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)位置，，要做到到唯一性性、引領(lǐng)領(lǐng)性及示示范性。。3、“高尚”：界定本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃的檔檔次以及及主力目目標(biāo)群體體的身份份地位。。4、“純水岸別別墅”：“純別墅”界定了本本項(xiàng)目單單體開(kāi)發(fā)發(fā)的形態(tài)態(tài)；“水岸”則是本項(xiàng)項(xiàng)目的自自然環(huán)境境特色及及園林規(guī)規(guī)劃特色色體現(xiàn)。?！竞诵牟卟呗运伎伎肌俊獱I(yíng)銷(xiāo)策策略69主力目標(biāo)標(biāo)群——道滘當(dāng)?shù)氐卦用衩竦罍虍?dāng)?shù)氐毓S企業(yè)主/中外高高級(jí)管理理人員周邊區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)工廠企企業(yè)主東莞城區(qū)區(qū)置業(yè)人人士/退退休政政府公務(wù)務(wù)員港澳臺(tái)人人士及在在珠三角角地區(qū)工工作/創(chuàng)創(chuàng)業(yè)人士士（這兩類(lèi)類(lèi)人與道滘有地緣/血緣/工作緣緣，屬返返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)/照顧顧親友/父母養(yǎng)養(yǎng)老/退退休度假假等）目標(biāo)客戶戶定位：：【江月月灣】為為誰(shuí)建？？【核心策策略思考考】———營(yíng)銷(xiāo)策策略70目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位第一輻射射區(qū)域：：道滘本土土55%第二輻射射區(qū)域：：東莞城區(qū)區(qū)周邊區(qū)鎮(zhèn)30%第三輻射區(qū)域域：珠三角城市廣東省內(nèi)（道滘籍在外創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者）10%第四輔射區(qū)域域：港澳臺(tái)/海外外（道滘籍僑胞胞）5%置業(yè)次數(shù)：絕大多數(shù)為二二次及二次以以上改善居住住型置業(yè)者。。【核心策略思思考】——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略71為什么購(gòu)買(mǎi)？？——?jiǎng)訖C(jī)分析因?qū)υ》抠|(zhì)質(zhì)素不滿、希希望提升生活活品質(zhì)而購(gòu)房房；因退休而需頤頤養(yǎng)天年、享享受天倫親情情而購(gòu)房；因家中親人世世代在此居住住，有一定的的“東莞/道滘情結(jié)”的道滘籍海華僑胞胞；因在鄰近區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)開(kāi)工廠辦企企業(yè)，需要一一個(gè)既能彰顯顯身份又具私私密性的居所所而購(gòu)買(mǎi)；因在當(dāng)?shù)赜惺率聵I(yè)關(guān)系，經(jīng)經(jīng)常往返當(dāng)?shù)氐嘏c港澳臺(tái)，，作為休閑渡渡假寓所而購(gòu)購(gòu)買(mǎi)……【核心策略思思考】——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略72認(rèn)同本項(xiàng)目的的區(qū)位/地段段：城鎮(zhèn)交通通便利、鬧中中取靜之地。。認(rèn)同本項(xiàng)目高高檔次的生活活、休閑配套套。認(rèn)同本項(xiàng)目的的社區(qū)人文氛氛圍，以能與與一幫同等高高素質(zhì)的人為為鄰而感到自自豪。認(rèn)同本項(xiàng)目實(shí)實(shí)在實(shí)惠的價(jià)價(jià)格（尤其是是有優(yōu)勢(shì)的總總價(jià)，幾乎比比市場(chǎng)價(jià)低了了一半）。認(rèn)同本項(xiàng)目的的園林環(huán)境、、物業(yè)管理服服務(wù)，認(rèn)為生生活就應(yīng)該是是一種享受。。能彰顯自已的的身份、地位位，尊而不貴貴。【核心策略思思考】——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略為什么購(gòu)買(mǎi)？？——需求的共性73項(xiàng)目功能定位位(賦予項(xiàng)目具備備的“使用功能”)之一：復(fù)合型型物業(yè)（居住功能/休閑渡假功功能/生態(tài)旅旅游功能的合一)【核心策略思思考】——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略74之二：健康生生態(tài)物業(yè)以本項(xiàng)目倡導(dǎo)導(dǎo)的健康生活活主張及小區(qū)區(qū)自然環(huán)境/景觀資源、、休閑娛樂(lè)配套套為依托，確確立此定位。。項(xiàng)目功能定位位(賦予項(xiàng)目具備備的“使用功能”)【核心策略思思考】——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略75之三：休閑渡渡假物業(yè)項(xiàng)目功能定位位(賦予項(xiàng)目具備備的“使用功能”)以本項(xiàng)目鎖定定同城二次置置業(yè)的退休渡渡假型客戶/港澳及外籍籍短住置業(yè)客客戶及小區(qū)自然環(huán)環(huán)境/景觀資資源/休閑娛娛樂(lè)配套為依依托，確立此此定位?！竞诵牟呗运妓伎肌俊獱I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略76之四：升級(jí)版版物業(yè)超前的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)理念，高高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)，完完美的居家生生活/購(gòu)物/康體/休閑閑娛樂(lè)/教育育環(huán)境，全新新的“一站式”生活模式；道道滘樓市旗艦、新新生活領(lǐng)袖??！其開(kāi)創(chuàng)性及及示范性，必必將引領(lǐng)一場(chǎng)場(chǎng)全新的人居居風(fēng)暴！換代代的住宅，升升級(jí)版的生活活……項(xiàng)目功能定位位(賦予項(xiàng)目具備備的“使用功能”)【核心策略思思考】——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略77之五：升值型型物業(yè)緊鄰東莞未來(lái)來(lái)城市次中心心——萬(wàn)江區(qū)，西接接道滘鎮(zhèn)政府及鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)，東東接廣深高速速入口，南側(cè)側(cè)在建6車(chē)道道城市主干道道……隨著東莞城市市化進(jìn)程不斷斷加速，未來(lái)發(fā)展及升升值潛力無(wú)限限！項(xiàng)目功能定位位(賦予項(xiàng)目具備備的“使用功能”)【核心策略思思考】——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略78推廣對(duì)策〖江月灣〗——營(yíng)造獨(dú)特的個(gè)個(gè)性與氣質(zhì)，，建立項(xiàng)目與企企業(yè)良性/互互動(dòng)的品牌形形象?！冀聻场健健袌?chǎng)推廣定位位須建立在一一個(gè)相當(dāng)?shù)母吒叨壬希c同城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目有效區(qū)隔隔，從聲勢(shì)及及特色上競(jìng)過(guò)過(guò)對(duì)手，吸引更多關(guān)注注與認(rèn)同?！竞诵牟呗运妓伎肌俊贤茝V策略略79持續(xù)銷(xiāo)售推廣目標(biāo)為項(xiàng)目注入獨(dú)獨(dú)特的市場(chǎng)理理念快速整合提升升地塊價(jià)值賦予項(xiàng)目人文文價(jià)值和豐富富內(nèi)涵建立項(xiàng)目品牌牌持續(xù)的影響響力【核心策略思思考】——整整合推廣策略略80【核心策略思思考】——整整合推廣策略略一、【江月灣灣】項(xiàng)目形象象整合1、雖然分期期開(kāi)發(fā)，但地地塊整地、住住宅與商業(yè)物物業(yè)在形象上上進(jìn)行整合推推廣。2、項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)“江月灣”予以保留，并并充分挖掘其其文化內(nèi)涵進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)延展。3、小區(qū)內(nèi)道道路、廣場(chǎng)、、景點(diǎn)、配套套以帶有濃郁郁中國(guó)文化底底蘊(yùn)的名字命命名（待后專(zhuān)案提提交）。4、按照我司司的統(tǒng)一策劃劃及創(chuàng)意設(shè)計(jì)計(jì)，導(dǎo)入全新新的項(xiàng)目視覺(jué)覺(jué)形象識(shí)別（（VI）系統(tǒng)，并在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境境包裝上做足足文章。81項(xiàng)目形象定位位東江西岸·世界別墅大觀觀園東莞·水岸名墅“世界之窗”20萬(wàn)㎡私家家領(lǐng)地，365天尊貴生生活一、【江月灣灣】項(xiàng)目形象象整合821、從競(jìng)爭(zhēng)的的角度考慮：：建立差異化的的品牌形象，，從競(jìng)爭(zhēng)激烈烈的市場(chǎng)脫穎穎而出。2、從推廣的的角度考慮：：大盤(pán)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，，需要強(qiáng)有力力的品牌形象象支撐，且前前期整體項(xiàng)目目品牌形象的的建立及推廣廣可為后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目推廣打下下基礎(chǔ)，“借力使力”。3、從傳播及及節(jié)省費(fèi)用的的角度考慮：：鮮明統(tǒng)一的品品牌形象，能能形成良好的的識(shí)別性，達(dá)達(dá)成事半功倍倍的傳播效果果。為什么要建立立品牌形象？？一、【江月灣灣】項(xiàng)目形象象整合834、從利益實(shí)實(shí)現(xiàn)的角度考考慮：品牌BRAND就是附加價(jià)值值，品牌形成成的過(guò)程就是是售價(jià)走高、、利益實(shí)現(xiàn)的的過(guò)程。5、從市場(chǎng)的的角度考慮：：鮮明的品牌形形象，是最佳佳的溝通橋梁梁，能極快獲獲得浪費(fèi)者/市場(chǎng)的認(rèn)同同。6、從企業(yè)的的角度考慮：：項(xiàng)目品牌形象象的建立及傳傳播，可與開(kāi)開(kāi)發(fā)商企業(yè)品品牌成長(zhǎng)形成成良性互動(dòng)。。通過(guò)做項(xiàng)目目品牌提升企企業(yè)品牌，是是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的的手段。例證：深圳“卓越地產(chǎn)·蔚藍(lán)海岸”蘭江地產(chǎn)·天驕華庭梅梅州鴻藝集集團(tuán)·未來(lái)之城為什么要建立立品牌形象？？一、【江月灣灣】項(xiàng)目形象象整合84二、【江月灣灣】推廣概念念整合（一）關(guān)于項(xiàng)項(xiàng)目命名：“江月灣”我司認(rèn)為：本本項(xiàng)目現(xiàn)有名名稱(chēng)“江月灣”是一個(gè)非常好好的命名，理理由如下：1、三字名，，簡(jiǎn)潔明了，，易念易記易易傳播。2、“江”、“月”同屬美好的事事物，易引起起美好的聯(lián)想想。3、富含中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)文化底底蘊(yùn)及內(nèi)涵，，充滿詩(shī)情畫(huà)畫(huà)意與閑情逸逸趣。4、體現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目的自然環(huán)環(huán)境特征。5、透現(xiàn)悠閑閑、安逸、舒舒緩、和諧的的至高生活境境界，與項(xiàng)目目形象定位非非常切合。85（二））項(xiàng)目目推廣廣名建建議：：在實(shí)際際宣傳傳推廣廣中，，我司司建議議使用用企業(yè)業(yè)與項(xiàng)項(xiàng)目的的聯(lián)名名，即即：【東江江·江月灣灣】詮釋?zhuān)海?、“東江”是開(kāi)發(fā)發(fā)商品品牌，，兩名名聯(lián)動(dòng)動(dòng)出現(xiàn)現(xiàn)，可可同步步傳播播企業(yè)業(yè)品牌牌與項(xiàng)項(xiàng)目品品牌，，可謂謂“一箭雙雙雕”。例證證：萬(wàn)萬(wàn)科地地產(chǎn)。。2、“東江”亦是東東莞母母親河河的名名稱(chēng)，，兩名名聯(lián)用用可點(diǎn)點(diǎn)明本本項(xiàng)目目的地地理位位置及及自然然環(huán)境境特征征：江江畔親親水物物業(yè)。。3、此此聯(lián)名名與標(biāo)標(biāo)志設(shè)設(shè)計(jì)稿稿形成成固定定組合合，成成為項(xiàng)項(xiàng)目推推廣中中一個(gè)個(gè)最重重要、、最基基礎(chǔ)的的視覺(jué)覺(jué)識(shí)別別符號(hào)號(hào)。二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合86二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合主推廣廣告語(yǔ)語(yǔ)之一一——“東江故故事西西江月月”1、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔大大器，，形式式感強(qiáng)強(qiáng)，瑯瑯瑯上上口，，易記記易傳傳播；；2、將將項(xiàng)目目名〖〖江月月灣〗〗、發(fā)發(fā)展商商品牌牌〖東東江〗〗有機(jī)機(jī)關(guān)聯(lián)聯(lián)；3、〖〖西江江月〗〗是一一個(gè)詞詞牌名名，極極富文文化韻韻味，，并寓寓意著著“東東江””、““東江江物業(yè)業(yè)”的的故事事就象象一首首詞，，雋永永，耐耐品；；4、情情節(jié)化化，故故事化化，極極富懸懸念感感與人人文氣氣息，，吸引引人；；5、語(yǔ)語(yǔ)義跌跌宕起起伏，，不流流于平平淡，，賦予予了項(xiàng)項(xiàng)目鮮鮮明的的個(gè)性性特色色；6、能能與項(xiàng)項(xiàng)目相相關(guān)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)與與推廣廣概念念很好好地結(jié)結(jié)合，，做系系列出出彩的的創(chuàng)意意表現(xiàn)現(xiàn)。87主推廣廣告語(yǔ)語(yǔ)之二二——“江上風(fēng)風(fēng)清，，月下下花明明”詮釋?zhuān)海汉?jiǎn)潔潔工整整的對(duì)對(duì)仗句句，描描繪出出一幅幅世外外桃源源般的的曼妙妙生活活情景景……體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的自然然環(huán)境境特征征，喻喻示江江月灣灣的生生活，，就是是這般般的浪浪漫與與詩(shī)意意！二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合88反襯式式七字字句，，節(jié)奏奏感強(qiáng)強(qiáng)，瑯瑯瑯上上口，，突現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目環(huán)境境特征征，且且富含含親和和力與與人情情味。。主推廣廣告語(yǔ)語(yǔ)之三三“江月有有情·家無(wú)價(jià)價(jià)”二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合89二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合主推廣廣告語(yǔ)語(yǔ)之四四——“東江江畔，，江月月灣””1、重復(fù)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目品品牌名名；2、項(xiàng)項(xiàng)目與與發(fā)展展商的的關(guān)聯(lián)聯(lián)清晰晰了然然；3、點(diǎn)點(diǎn)明項(xiàng)項(xiàng)目的的地理理位置置與環(huán)環(huán)境特特征；；4、具具親和和力，，簡(jiǎn)潔潔易記記，樸樸實(shí)自自然。。90突出項(xiàng)項(xiàng)目的的尊貴貴檔次次與環(huán)環(huán)境/規(guī)劃劃特色色。主推廣廣告語(yǔ)語(yǔ)之五五——“私家家領(lǐng)地地，親親水美美宅””二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合91“世界界別墅墅大觀觀園””突出項(xiàng)項(xiàng)目尊尊貴檔檔次與與規(guī)劃劃定位位特色色。主推廣告語(yǔ)語(yǔ)之六——二、【江月月灣】推廣廣概念整合合92二、【江月月灣】推廣廣概念整合合文案風(fēng)格——平和，雋永永。婉約而不失失氣度，從從容而不失失力度。內(nèi)斂中透出出明朗與豪豪氣。93廣告文脈——精彩“三點(diǎn)”之一：“故事事”故事，故園園，故人；；尋家的故事事，生活的的情節(jié)，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的歷程程，情感的的流浪，心心靈的歸依依；東江的故事事，“TOWNLIFE”的故事；江月灣的故故事，水的的故事，石石頭的故事事，一草一一木的故事事……東江的故事事，道滘的故事，東莞的傳傳奇……二、【江月月灣】推廣廣概念整合合94有底蘊(yùn)的東東西總有“故事”有“故事”的東西才恒恒久耐品有文化的地地方總有“故事”有故事的地地方，才更更值得?？靠俊紪|江·江月灣〗，，構(gòu)筑500個(gè)幸福福家庭的故故事！（可升華為為發(fā)展商的的開(kāi)發(fā)理念念）二、【江月月灣】推廣廣概念整合合95二、【江月月灣】推廣廣概念整合合廣告文脈——精彩“三點(diǎn)”之二：“情結(jié)結(jié)”他鄉(xiāng)，家鄉(xiāng)鄉(xiāng)，親人，，知交；似曾相識(shí)的的地方，似似曾相識(shí)的的人，似曾曾相識(shí)的柔柔情，似曾曾相識(shí)的生生活；相近的經(jīng)歷歷，一樣的的向往，相相同的選擇擇；東江情結(jié)，，故園情結(jié)結(jié)，家的情情結(jié)，城市市情結(jié)，自自然情結(jié)，，生活情情結(jié)……96二、【江月月灣】推廣廣概念整合合廣告文脈——精彩“三點(diǎn)”之三：“風(fēng)景”360度全全景觀，山山景、河景景、園景、、街景；自然之景，，城市之景景，人文之之景；美麗的水鄉(xiāng)鄉(xiāng)，和諧的的社區(qū)，動(dòng)動(dòng)人的情景景；家里的風(fēng)景景，窗外的的風(fēng)景，四四季的風(fēng)景景；眼中的風(fēng)景景，心里的的風(fēng)景……97視覺(jué)表現(xiàn)風(fēng)風(fēng)格——人物化、生生活化、場(chǎng)場(chǎng)景化。表現(xiàn)形式——中國(guó)傳統(tǒng)淡淡墨山水/水彩畫(huà)/印象派畫(huà)畫(huà)風(fēng)格作表表現(xiàn)。三、【江月月灣】形象象推廣98平面設(shè)計(jì)元元素——有意境，有有品味水岸風(fēng)情生生活的體現(xiàn)現(xiàn)（選取最最具代表性性的經(jīng)典元元素）色彩淡雅而而不刺目，，飽和而不不沉重體現(xiàn)大型成成熟社區(qū)的的環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)、社區(qū)文文化底蘊(yùn)等等三、【江月月灣】形象象推廣99LOGO組合——“第一品牌形形象識(shí)別符符號(hào)”視覺(jué)傳達(dá)———三、【江月月灣】形象象推廣100三、【江月月灣】形象象推廣LOGO組合——“第一品牌形形象識(shí)別符符號(hào)”101三、【江月月灣】形象象推廣LOGO組合——“第一品牌形形象識(shí)別符符號(hào)”102部分VI應(yīng)用延展（（辦公事務(wù)務(wù)用品）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包包裝（見(jiàn)后附創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)稿稿）三、【江月月灣】形象象推廣視覺(jué)延展——103104105106107四、關(guān)于入入市推廣時(shí)時(shí)機(jī)考慮要素——區(qū)域性房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供求規(guī)律（（尤其是“需求”的規(guī)律，也也即通常所所說(shuō)的“銷(xiāo)售旺季”）；項(xiàng)目本身的的開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)周期；各項(xiàng)銷(xiāo)售硬硬件/軟件件可到位的的時(shí)機(jī)；有無(wú)可資利利用的具炒炒作意義的的重大社會(huì)會(huì)事件/話話題作為市市場(chǎng)切入點(diǎn)點(diǎn)。108建議——2004年年5月中旬旬開(kāi)始認(rèn)購(gòu)購(gòu)，2004年年6月中旬旬公開(kāi)發(fā)售售。四、關(guān)于入入市推廣時(shí)時(shí)機(jī)109有利點(diǎn)——1、以東莞莞房地產(chǎn)春春交會(huì)為契契機(jī)開(kāi)盤(pán)，，是一個(gè)較較好的露臉臉機(jī)會(huì)。2、下半年年是傳統(tǒng)的購(gòu)房房旺季，市市場(chǎng)有效需需求達(dá)到最最大化，利利用上半年年上市可以以有效積累累客戶資源源、探索市市場(chǎng)反饋，，為旺季強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)作鋪墊墊；3、全面推推廣前各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備工作作基本可以以做到位；；4.屆時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目地塊形形象初現(xiàn)，，7-8棟棟現(xiàn)樓示范范單位姿態(tài)態(tài)，對(duì)不放放心購(gòu)買(mǎi)期期樓的當(dāng)?shù)氐乜蛻魜?lái)說(shuō)說(shuō)，無(wú)疑是是一大信心心支撐；四、關(guān)于入入市推廣時(shí)時(shí)機(jī)1105、通過(guò)開(kāi)開(kāi)盤(pán)前適量量的鋪墊與與炒作，可可以更好地地培育市場(chǎng)場(chǎng)期待感，，并最終控控制市場(chǎng)，，為項(xiàng)目一一炮走紅創(chuàng)創(chuàng)造了可能能；6、、據(jù)據(jù)了了解解，，片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)另另有有兩兩三三個(gè)個(gè)新新盤(pán)盤(pán)意意欲欲在在近近期期動(dòng)動(dòng)工工、、年年末末開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，雖雖然然在在目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶層層面面上上有有所所區(qū)區(qū)別別，，但但仍仍不不失失是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的一一大大威威脅脅。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)首首個(gè)個(gè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，提提前前面面市市可可避避開(kāi)開(kāi)與與之之正正面面交交鋒鋒，，并并搶搶占占先先機(jī)機(jī)力力拔拔頭頭籌籌，，喝喝上上道道滘滘房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的“頭啖啖湯湯”！四、、關(guān)關(guān)于于入入市市推推廣廣時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)111建議議以以全方方位位包包裝裝過(guò)過(guò)的的地地塊塊+數(shù)數(shù)棟棟示示范范現(xiàn)現(xiàn)樓樓形形象象入市市。?？傮w體規(guī)規(guī)劃劃方方案案（（圖圖））確確定定；；部分分樣樣板板環(huán)環(huán)境境（（園園林林主主體體））完完工工；；小區(qū)區(qū)主主要要配配套套（（會(huì)會(huì)所所等等））可可展展示示；；小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)主主要要道道路路成成形形；；待售售地地板板位位置置/面面積積劃劃分分清清楚楚；；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)外外包包裝裝全全部部到到位位。。五、、關(guān)關(guān)于于入入市市推推廣廣姿姿態(tài)態(tài)1121、、價(jià)價(jià)格格制制定定與與執(zhí)執(zhí)行行一一定定要要與與購(gòu)購(gòu)房房者者的的心心理理價(jià)價(jià)位位拉拉開(kāi)開(kāi)距距離離，，使使其其感感覺(jué)覺(jué)“物超超所所值值”。需需從從項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象塑塑造造及及置置業(yè)業(yè)觀觀念念引引導(dǎo)導(dǎo)上上做做到到位位；；2、在升價(jià)空空間較小的情情況下，應(yīng)通通過(guò)提升項(xiàng)目目品牌內(nèi)涵、、控制后續(xù)物物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)成本來(lái)保證證開(kāi)發(fā)利益，，并消除客戶戶對(duì)現(xiàn)行價(jià)格格的抗拒心理理；3、開(kāi)市價(jià)低低開(kāi)高走，體體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值值/綜合質(zhì)素素的攀升及因因應(yīng)客戶預(yù)期期“升值”的心理；4、采用與項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)相差差較大的起價(jià)價(jià)，達(dá)到迅速速啟動(dòng)市場(chǎng)的的目的。五、關(guān)于價(jià)格格113根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際際工程進(jìn)度，，結(jié)合本項(xiàng)目目具體情況及及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)特特點(diǎn)，綜合考考慮發(fā)展商資資金回籠的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需求，我我們將【江月月灣】項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣周期期設(shè)定為12個(gè)月，即自自2004年年6月—2005年6月。以1期項(xiàng)目6月中旬開(kāi)盤(pán)盤(pán)為一核心時(shí)時(shí)間點(diǎn)來(lái)考慮慮，我司將1期項(xiàng)目在今今年春節(jié)前的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣劃分為為如下幾個(gè)階階段，并以務(wù)務(wù)實(shí)的態(tài)度提提出各階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣主題及及計(jì)劃安排。。五、營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段劃分114第一階段：5月份以前市市場(chǎng)鋪墊期期第二階段：5月中旬-6月中旬內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)期（全全面預(yù)熱與前前期造勢(shì)）第三階段：6月中旬—9月中旬開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)試銷(xiāo)期/調(diào)調(diào)整期第四階段：9月中旬—11月30日日正正式強(qiáng)銷(xiāo)期第五階段：12月1日—1月底（（春春節(jié)前）持續(xù)續(xù)期，節(jié)前二二次強(qiáng)銷(xiāo)五、營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段劃分115第一階段：5月份以前市市場(chǎng)鋪鋪墊期目標(biāo)：分兩個(gè)個(gè)階段做市場(chǎng)場(chǎng)鋪墊。以發(fā)展商（企企業(yè)）前期炒炒作、片區(qū)炒炒作為重點(diǎn)，，項(xiàng)目點(diǎn)到為為止。主題：第一階段：軟軟文——“東莞東江，樓樓市‘黑馬”專(zhuān)訪——“東江故事……”系列（企業(yè)背景））專(zhuān)家研討/炒炒作——“親水別墅：東東莞樓市軟脅脅”（引引導(dǎo)導(dǎo)性性炒炒作作））第二二階階段段：：新新聞聞———““道滘滘變變了了”（片片區(qū)區(qū)住住宅宅發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)炒炒作作））專(zhuān)欄欄——““5月月東東江江”（東東江江西西畔畔的的變變化化，，東東江江物物業(yè)業(yè)的的變變化化））軟文文———““東江江物物業(yè)業(yè)，，能能否否改改寫(xiě)寫(xiě)東東莞莞樓樓市市？？”形式式：：報(bào)報(bào)紙紙軟軟文文/行行業(yè)業(yè)專(zhuān)專(zhuān)欄欄，，電電視視專(zhuān)專(zhuān)題題片片，，人人物物專(zhuān)專(zhuān)訪訪，，新新聞聞報(bào)報(bào)道道等等五、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣階階段段劃劃分分116第二二階階段段：：5月月中中旬旬-6月月中中旬旬內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)期期（（全全面面預(yù)預(yù)熱熱與與前前期期造造勢(shì)勢(shì)））目標(biāo)標(biāo)：：點(diǎn)點(diǎn)到到為為止止、、恰恰到到好好處處地地傳傳播播項(xiàng)項(xiàng)目目認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)及及開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)信信息息，，營(yíng)營(yíng)造造市市場(chǎng)場(chǎng)懸懸念念；；親和和力力的的建建立立，，置置業(yè)業(yè)觀觀念念的的引引導(dǎo)導(dǎo)（（通通過(guò)過(guò)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的置置業(yè)業(yè)故故事事體體現(xiàn)現(xiàn)））；；積累累客客源源，，為為轟轟動(dòng)動(dòng)性性開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)作作鋪鋪墊墊。。主題題：：研研討討會(huì)會(huì)———““中中國(guó)國(guó)園園林林文文化化與與中中國(guó)國(guó)人人的的居居住住情情結(jié)結(jié)””新聞聞———““東江江物物業(yè)業(yè)，，到到東東江江西西岸岸燒燒了了一一把把火火”新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)———““東莞莞首首席席國(guó)國(guó)際際級(jí)級(jí)別別墅墅SHOWW即將將上上演演”“東江江故故事事”系列列———（針針對(duì)對(duì)道道滘籍籍在在外外工作作創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)客客戶戶/僑僑胞胞））形式式：：報(bào)報(bào)紙紙軟軟文文；；專(zhuān)專(zhuān)欄欄征征文文；；新新聞聞炒炒作作；；研研討討會(huì)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)配合：內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，誠(chéng)誠(chéng)意金地塊優(yōu)優(yōu)選登記活動(dòng)動(dòng)；開(kāi)盤(pán)各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備。五、營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段劃分117第三階段：6月中旬—9月中旬開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期/調(diào)整期目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)期期強(qiáng)勢(shì)建立項(xiàng)項(xiàng)目“東莞首席水岸岸美墅”形象；項(xiàng)目特色/促促銷(xiāo)信息全面面展示及傳播播；全新生活活方式的引導(dǎo)導(dǎo)；消化前期意向向客戶。主題：系列列開(kāi)盤(pán)廣告/系列形象廣廣告生活雜志——《一品東江》》/《江畔畔生活》《《Townlife在東莞》開(kāi)盤(pán)活動(dòng)——“我愛(ài)東莞母親親河——東江”大型公關(guān)活動(dòng)動(dòng)形式：大型型主題開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)；報(bào)紙/電視形象廣廣告；戶外廣廣告，宣傳推推廣物料等。。營(yíng)銷(xiāo)配合：開(kāi)開(kāi)盤(pán)日集中選選地認(rèn)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)，參觀示范范環(huán)境及示范范單位，簽訂訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。。中秋節(jié)主題促促銷(xiāo)活動(dòng)。五、營(yíng)銷(xiāo)推廣廣階段劃分118第四階段：9月中旬—11月30日日正正式強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期目標(biāo)：項(xiàng)目形形象鞏固、豐豐滿與提升；；項(xiàng)目系列優(yōu)優(yōu)勢(shì)、賣(mài)點(diǎn)的的全面訴求；；全新生活方式式的引導(dǎo)；客客戶層面的深深化挖掘。主題：策劃小小規(guī)模/高規(guī)規(guī)格的活動(dòng)，，邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶戶參與。“今年國(guó)慶買(mǎi)別別墅”國(guó)慶促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，大炒特炒炒本項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。電視——合辦相關(guān)文藝藝欄目或贊助助電視劇場(chǎng)（（待定）公關(guān)——“共建美好水水鄉(xiāng)——道滘”面向社會(huì)公公開(kāi)征詢意意見(jiàn)活動(dòng)推廣形式：：報(bào)紙系列列賣(mài)點(diǎn)廣告告/軟文/專(zhuān)欄，電電視形象/專(zhuān)欄；戶外廣告，，宣傳物料料，輔助性性活動(dòng)等。五、營(yíng)銷(xiāo)推推廣階段劃劃分119第五階段：：12月1日—1月底（（春節(jié)節(jié)前）持續(xù)期，節(jié)節(jié)前二次強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)目標(biāo)：項(xiàng)目目形象鞏固固與提升；；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)、賣(mài)點(diǎn)的的全面訴求求；全新生生活方式的的引導(dǎo)；地地塊存量單位的大大力促銷(xiāo)。。推廣主題：：報(bào)紙/電電視——賀年廣告元旦專(zhuān)題促促銷(xiāo)——“2005，，國(guó)際級(jí)美美墅為您量量身定做”特定地塊單單位現(xiàn)場(chǎng)拍拍賣(mài)（競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)）活動(dòng)。。推廣形式：：新年促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)；入入伙活動(dòng)；；春節(jié)前賀賀年促銷(xiāo)活活動(dòng)；各類(lèi)類(lèi)媒體廣告告等。五、營(yíng)銷(xiāo)推推廣階段劃劃分120（一）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝的的目的———提升項(xiàng)目整整體形象，，展示項(xiàng)目目檔次與特特色，強(qiáng)化化銷(xiāo)售氛圍圍，營(yíng)造推推廣聲勢(shì)，，最終———賦予地塊塊更高的附附加價(jià)值??！五、主要營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手手段121（二）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝之——圍墻主題：之一：LOGO組合（含市市場(chǎng)定位語(yǔ)語(yǔ)）東莞首席高高尚純水岸岸別墅之二：江月月灣·國(guó)際名墅大大觀園之三：江月月灣·東江美景貴貴賓席之四：水岸岸美墅·量身定做之五：東江江西岸·高尚人家之六：120萬(wàn)輕輕松入主豪豪華別墅五、主要營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手手段122（二）現(xiàn)