僅獻(xiàn)給城市運(yùn)營商四川三原置業(yè)投資有限公司

敬語敬語1關(guān)于案名藍(lán)調(diào)案名一個(gè)藍(lán)色城邦；定義一種生活方式；界定一個(gè)群體，承載時(shí)尚溫馨生活的所在；在傳播層面，給生活以色彩的聯(lián)想。關(guān)于案名藍(lán)調(diào)案名一個(gè)藍(lán)色城邦；定義一種生活方式；2關(guān)于案名三原宜家備選案名三原銀座迎賓觀邸關(guān)于案名三原宜家備選案名三原銀座迎賓觀邸3■本次匯報(bào)的目的在于：解讀四大問題市場怎么樣？賣什么？賣給誰？怎么賣？■本次匯報(bào)的內(nèi)容為住宅營銷策略總綱，具體細(xì)案將根據(jù)工作進(jìn)展分階段提交?！霰敬螀R報(bào)的內(nèi)容考慮到本項(xiàng)目商業(yè)部分所占比重不大，現(xiàn)暫不涉及?！霰敬螀R報(bào)的目的在于：4匯報(bào)框架項(xiàng)目解讀市場環(huán)境客戶分析項(xiàng)目定位競爭格局產(chǎn)品優(yōu)化建議賣什么？賣給誰？營銷推廣執(zhí)行策略怎么賣？項(xiàng)目解讀賣什么？匯報(bào)框架項(xiàng)目解讀市場環(huán)境客戶分析項(xiàng)目定位競爭格局產(chǎn)品優(yōu)化建議5第一部分項(xiàng)目解讀第一部分項(xiàng)目解讀6項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于新津縣五津鎮(zhèn)迎賓大道新城核心區(qū)域，人文生態(tài)上佳，屬于城市未來發(fā)展?jié)摿Π鍓K，是居家享受的風(fēng)水優(yōu)地。本案新津城區(qū)項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于新津縣五津鎮(zhèn)迎賓大道新城核心區(qū)域，人文生態(tài)7項(xiàng)目四至西面：縣法院東面：文化藝術(shù)中心北面：工商局南面：體育運(yùn)動中心項(xiàng)目四至西面：縣法院東面：文化藝術(shù)中心北面：工商局南面：體育8項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo):總用地面積：9702.04㎡總建面積：38809.60㎡住宅面積：36856.60容積率：4.0綠地率：30%總戶數(shù)：481戶車位數(shù)：379土地用途:住宅兼容部份商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo):總用地面積：9702.04㎡9項(xiàng)目規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)三幢14層小高層建筑，其中1號樓、3號樓鄰大件路設(shè)置，2號樓放在北面，小區(qū)主入口設(shè)在大件路一側(cè)1號樓、3號樓之間。小區(qū)另一出口設(shè)在規(guī)劃道路鄰工商培訓(xùn)中心一側(cè)。2號樓1號樓3號樓主入口項(xiàng)目規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)三幢14層小高層建筑，其中1號樓、3號10項(xiàng)目SWOT分析SWOTS1：地塊較方正，地塊內(nèi)無拆遷且已平整S2：便捷的交通，項(xiàng)目可達(dá)性好，召示性強(qiáng)SWT0W1：項(xiàng)目周邊無景觀，無高端住宅氛圍W2：臨近大件路，噪音影響大O1：政府規(guī)劃存在契機(jī)O2：區(qū)內(nèi)無太多小戶型樓盤競爭T1：本項(xiàng)目規(guī)模小，運(yùn)營成本高T2：片區(qū)內(nèi)土地潛在供應(yīng)大，競爭壓力大S3：差異化的產(chǎn)品定位S4：開發(fā)商雄厚的開發(fā)實(shí)力和品牌優(yōu)勢W3：周邊配套缺乏品質(zhì)W4：未成熟的新城區(qū)項(xiàng)目SWOT分析SWOTS1：地塊較方正，地塊內(nèi)無拆遷且已平11減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占先機(jī)※強(qiáng)化產(chǎn)品差異，樹立差異形象※通過產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分客戶，調(diào)動客戶需求優(yōu)勢（S）：地塊較方正，地塊內(nèi)無拆遷且已平整劣勢（W）：項(xiàng)目周邊無景觀資源，無高端住宅氛圍，品質(zhì)不高機(jī)會（O）：產(chǎn)品差異化威脅（T）：規(guī)模小、區(qū)位差※創(chuàng)新及細(xì)分的產(chǎn)品※充分挖掘地段現(xiàn)有價(jià)值及發(fā)展前景※對項(xiàng)目所在區(qū)域重新定義，納入整個(gè)新津縣城※先發(fā)治人，搶咱市場先機(jī)，快打快銷※增強(qiáng)項(xiàng)目的附加值※增強(qiáng)性價(jià)比減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)12項(xiàng)目戶型界定分析套數(shù)比面積比根據(jù)建筑面積初步估算：絕對主力戶型為41—60平米，占總戶數(shù)的41%；次主力戶型為61-90平方米，占36%；其它面積戶型占23%。從戶型面積界定可知：在后期營銷過程中，項(xiàng)目需注重以舒適居家的小戶型為主。項(xiàng)目戶型界定分析套數(shù)比面積比根據(jù)建筑面積初步估算：絕對主力戶13項(xiàng)目特質(zhì)/亮點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域具備深厚的歷史/文脈/地脈的資源；項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑸禎摿^大；區(qū)域性地標(biāo)物業(yè)，適宜“純正的高尚生活區(qū)”人文特色的打造；項(xiàng)目絕對主力戶型為套一、套二，后期將針對性的銷售引導(dǎo)及宣傳推廣；項(xiàng)目特質(zhì)/亮點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域具備深厚的歷史/文脈/地脈的資源；14東岳觀點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域特征有雙重性，較為尷尬項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)定位不夠細(xì)分市場產(chǎn)品本身不具備足夠的亮點(diǎn)東岳觀點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域特征有雙重性，較為尷尬15宏觀市場宏觀市場16區(qū)域概況新津歷史悠久，自古以來“商賈云集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商”，有“南方絲綢古道第一站”之譽(yù)，自北周定名，相襲至今，已有1450年歷史。如今的新津?yàn)榇ㄎ髦匾奈镔Y集散地和交通樞紐，是四川省經(jīng)濟(jì)、技術(shù)向西南輻射的必經(jīng)之地，享有“成都南大門”之稱。

新津縣位于成都南部，距成都市區(qū)28公里，全縣幅員面積330平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)。全縣總?cè)丝?0.18萬，其中城鎮(zhèn)人口12萬。區(qū)域概況新津歷史悠久，自古以來“商賈云集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商17人文景觀新津人居環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有名的魚米之鄉(xiāng)和特色水產(chǎn)大縣，以“黃辣丁”為代表的河鮮美食飲譽(yù)全國。新津自然生態(tài)資源豐富，山不高而堆綠疊翠，水不深而蘊(yùn)秀吐雅，龍馬寶墩古城遺址、觀音寺、純陽觀、老君山等文物古跡與自然山水相得益彰，被譽(yù)為“成都后花園

老君山純陽觀觀音寺梨花溪縣城夜景南河濱河廣場黃辣丁人文景觀新津人居環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有18區(qū)域交通新津交通便捷，是川西平原重要的交通樞紐和物資集散地。成昆鐵路、川藏公路、成雅高速等快速通道及已經(jīng)正在改擴(kuò)建的雙向六車道免費(fèi)城市干道等，讓新津初步形成“一刻鐘經(jīng)濟(jì)圈”

規(guī)劃中的大成都輕軌鐵路

區(qū)域交通新津交通便捷，是川西平原重要的交通樞紐和物資集散地。19區(qū)域規(guī)劃總體戰(zhàn)略：成南經(jīng)濟(jì)高地、休閑水都、成南區(qū)域物流中心。城市定位：成南門戶，水城新津。規(guī)劃格局：“五津?yàn)槊}，一山為肺，三城為心”。

區(qū)域規(guī)劃總體戰(zhàn)略：成南經(jīng)濟(jì)高地、休閑水都、成南區(qū)域物流中心。20最新政策新津購房月（4.20—5.20）1、購房財(cái)政補(bǔ)貼：凡購買144平方米以下商品住房（不含二手房）的，按購房款總額的1%給予購房補(bǔ)貼。2、個(gè)人所得稅補(bǔ)貼：凡購房的新津縣納稅人，自購房之日起到2010年12月31日止，所交個(gè)人所得稅縣級所得部分由財(cái)政給予補(bǔ)貼。3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼：購買144平方米以下商品房的，由財(cái)政按每平方米每月0.30元的標(biāo)準(zhǔn)給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，期限為3年。4、按揭貸款利息補(bǔ)貼：購買144平方米以下商品房并按揭貸款的，由財(cái)政按實(shí)際貸款利息的20%予以補(bǔ)貼，期限為3年。5、“一站式”服務(wù)：購房者在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，享受相關(guān)部門提供的“一站式”窗口服務(wù)。最新政策新津購房月（4.20—5.20）21最新政策6、外地客戶配套優(yōu)惠：外地客戶購房后可辦理戶口遷入、社保轉(zhuǎn)入，子女也可就近入學(xué)。7、公積金購房優(yōu)惠：購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為40萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年；外地繳存住房公積金的也可在我縣申請住房公積金按揭貸款購買商品住房。8、銀行按揭購房優(yōu)惠：由政府出面，聯(lián)合新津商業(yè)銀行，推出普通商品房按揭商貸最低首付2成，按揭利率最低7折優(yōu)惠等。9、開發(fā)商讓利優(yōu)惠：活動期間，各開發(fā)商將參照每套優(yōu)惠1萬—1.5萬的標(biāo)準(zhǔn)讓利于購房者，同時(shí)還有購房送裝修、送保險(xiǎn)等優(yōu)惠。此外，活動期間購房還可領(lǐng)取知名餐飲企業(yè)“VIP打折卡”、“花舞人間”景區(qū)門票等。

最新政策6、外地客戶配套優(yōu)惠：外地客戶購房后可辦理戶口遷入、22區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值87.58億元，同比增長（下同）17.5%；一產(chǎn)業(yè)增加值10.55億元，增長7.2%；二產(chǎn)業(yè)增加值49.3億元，增長22.6%；三產(chǎn)業(yè)增加值27.73億元，增長12.5%；三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為12:56.3:31.7。全社會固定資產(chǎn)投資78.65億元，增長56.3%。2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12514元，增長20.1%；農(nóng)民人均純收入6417元，增長16.2%。社會消費(fèi)品零售總額22.63億元，增長21%。

城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額50.16億元，增長34.9%。

引進(jìn)到位市外資金38億元；實(shí)際利用外資3029萬美元，增長23.89%。

縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008年居全省第一

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值87.58億元，同比增長（下23住房建設(shè)規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間住房建設(shè)年度計(jì)劃單位：萬平方米年度商品住房政策性住房合計(jì)新建商品住房城中村重建經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房2006222/1.223.220072221.8/23.820082222.71.926.620092222.71.926.620102222.82.026.8合計(jì)1102107127住房建設(shè)規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間住房建24商品住宅用地規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間商品住宅用地年度計(jì)劃單位：萬平方米年度用地總量新增用地中小套型中低價(jià)位存量用地200642.531.8822.3210.62200731.0523.2916.37.76200831.0523.2916.37.76200931.0523.2916.37.76201031.0523.2916.37.76合計(jì)166.7125.0487.5241.66商品住宅用地規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間商25房地產(chǎn)投資情況受地震及金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)銷售增幅回落。2008年全年含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積19.61萬平方米，下降15.5%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額11.34億元，增長119.8%。房地產(chǎn)投資情況受地震及金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)銷售增幅回落。2026市場啟示★新津城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套★經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提高，居民購力逐年加強(qiáng)★針對商品房發(fā)展，新津擁有眾多利好信息★住房消化潛力巨大，當(dāng)?shù)刭徺I人群潛在需求旺盛★擁有一定的投資空間，對投資人群具有吸引力★該區(qū)域本地購買力仍占重要比重，當(dāng)?shù)刭徺I比重較強(qiáng)，優(yōu)勢區(qū)域的放量將日趨加強(qiáng)，樓盤間競爭將日趨激烈市場啟示★新津城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套27競爭格局競爭格局28區(qū)域競爭項(xiàng)目境界

岷江國際

繽紛城

純陽雅庭

格林經(jīng)典

津尚都

南河公寓

津都雅居

江山多嬌

未開盤樓盤在售樓盤區(qū)域競爭項(xiàng)目境界

岷江國際

繽紛城

純陽雅庭

29價(jià)格情況01500樓盤名稱20002500300035004000均價(jià)：元/㎡境界3000格林經(jīng)典2900繽紛城2950津都雅居2900津尚都2800純陽雅庭2500江山多嬌3100價(jià)格集中在2900元/㎡左右價(jià)格情況01500樓盤名稱2000250030003500430戶型情況樓盤名稱戶型面積區(qū)間套型境界

60-135套一、套二、套三格林經(jīng)典80-145套二、套三繽紛城107-148套三津都雅居少公館70-120套二、套三津尚都70-128套二、套三純陽雅庭(多層）80-145套二、套三江山多嬌70-120套二、套三南河公寓70-130套二、套三岷江國際60-130套一、套二、套三、頂躍戶型以適合居住的80-90㎡套二、100-120套三為主境界：套一面積為60多平米，共14套，一個(gè)多月銷售完畢，購買客戶中年輕人13（政府、移動、聯(lián)通、事業(yè)單位、個(gè)體戶），老年人1（養(yǎng)老），均為自住。岷江國際：套一為60平米左右，共15套，5月10日開盤，現(xiàn)在誠意登記。戶型情況樓盤名稱戶型面積區(qū)間套型境界

60-135套一、套二31銷售情況區(qū)域內(nèi)在售樓盤的日來訪量為周一至周五5—12組，周六至周末來訪量較大，平均每天來訪量約為10組。從銷售速度來看，江山多嬌、境界等項(xiàng)目銷售情況目前較好，走勢較快。其中，該區(qū)域樓盤的銷售情況與其他區(qū)域項(xiàng)目相比，其銷售較佳的支撐力應(yīng)為絕佳的臨河景觀生態(tài)資源和臨河的休閑環(huán)境。銷售情況區(qū)域內(nèi)在售樓盤的日來訪量為周一至周五5—1232主力客戶群情況

目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的主力客群以新津本地及外地客戶為主，各占比便比例為55%、45%.主力客戶群情況目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的主力客群以新津33發(fā)展趨勢趨勢一：供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。趨勢二：2009年五津商品房價(jià)格漲幅放緩，但已經(jīng)攀高的房價(jià)不會下跌。趨勢三：商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層不會出現(xiàn)。趨勢四：五津川浙工業(yè)新區(qū)、沿南河新城開發(fā)升溫。趨勢五：2009年五津房地產(chǎn)市場供給分散化、大盤化特征將更加明顯。趨勢六：2009年五津商品房供應(yīng)區(qū)域特征將更加明顯，城區(qū)高層化，多層郊區(qū)化，同時(shí)電梯物業(yè)供應(yīng)量也將逐步增大。發(fā)展趨勢趨勢一：供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。34競爭格局小結(jié)產(chǎn)品建筑形態(tài)：以電梯公寓為主，含有部分多層、低密度花園洋房及別墅。建筑風(fēng)格：區(qū)域內(nèi)市場產(chǎn)品建筑風(fēng)格多樣化，其中包括：現(xiàn)代、現(xiàn)代中式。與成都市第一圈層的新津、華陽、龍泉、溫江等相比有較大差距；即使是最為簡單的現(xiàn)代風(fēng)格的小高層建筑風(fēng)格也較為平庸，新津房產(chǎn)市場尚未進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。產(chǎn)品戶型：區(qū)域內(nèi)的在售樓盤，主力戶型集中在80—100平米、100—130平米這兩個(gè)區(qū)間段，中小戶型項(xiàng)目較少出現(xiàn)，新津市場主要以居住功能為主導(dǎo)需求。銷售價(jià)格：區(qū)域內(nèi)的在售樓盤，銷售均價(jià)為2900—3100元/平米。

暢銷產(chǎn)品：戶型為80-90平方米左右的套二戶型，15～30萬總價(jià)的中小戶型是最為暢銷。購買客戶：以新津本地客戶為主，其次為周邊區(qū)域及成都其他區(qū)域。競爭格局小結(jié)產(chǎn)品建筑形態(tài)：以電梯公寓為主，含有部分多層、低密35客戶分析客戶分析36客群分析說明由于時(shí)間關(guān)系，沒有進(jìn)行大規(guī)模的問卷調(diào)查，此次調(diào)研采用了抽樣調(diào)查法和電話詢問法。以上方法得到的數(shù)據(jù)再結(jié)合以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行的綜合分析，存在一定的偏差，但能把控大方向的準(zhǔn)確。

特此說明。客群分析說明由于時(shí)間關(guān)系，沒有進(jìn)行大規(guī)模的問卷37區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體一年齡：25-28歲用途：自住、結(jié)婚自住描述：目前的家庭結(jié)構(gòu)是單身或兩人，對教育等配套要求不高；貪價(jià)格便宜，較高性價(jià)比可讓他（她）住得寬松些，可以容忍暫時(shí)的交通不便；他們對未來充滿信心，相信一兩年之后，就能步入有車一族，交通不是問題。群體二年齡：30-40歲用途：自住描述：一家三口或三代同堂，子女正在市里讀幼兒園、小學(xué)，自己也在市里上班，事業(yè)剛啟動或剛步入上升期。現(xiàn)住單位的老房子或父母的舊房子，很想為子女或父母創(chuàng)造更好的生活環(huán)境；市內(nèi)房價(jià)越來越高，郊區(qū)的生活又會有諸多的不便，特別是孩子上學(xué)，自己事業(yè)又處于上升期，不敢有松懈，處于矛盾、猶豫之中。區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體一群體二38區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體三年齡：30-40/40-50歲用途：給父母養(yǎng)老/自己未來養(yǎng)老描述：有一定的積蓄，沒有太多投資生財(cái)?shù)耐緩?；市?nèi)的房價(jià)持續(xù)攀升，趁手頭有余錢，先買一處小區(qū)環(huán)境好、有社區(qū)的房子；只要價(jià)格合適，戶型好，社區(qū)好，反正暫時(shí)不住。群體四年齡：55歲以上用途：自住養(yǎng)老描述：退休了，沒事就想養(yǎng)養(yǎng)花草，在院子里遛遛鳥；現(xiàn)在的房子雖然位置好、方便，但都是老房子，也沒啥社區(qū)，兒孫周末過來，還挺擠的，城里的空氣也不好；愿意到郊區(qū)，只要價(jià)格差不多，有個(gè)花園、小區(qū)，就可以考慮。區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體三39購房客戶群體分析市場群體購買目的仍以第一居所為主，購買人群來源于本地、成都、外地、三州，分別占55%、25%、15%、5%。購房客戶群體分析市場群體購買目的仍以第一居所為主，購買人群來40購房客戶年齡分析年齡（歲）比例30歲以下25.40%30-35歲32.00%36-40歲21.10%41-45歲4.40%46-50歲5.60%51-55歲4.40%56-60歲4.90%60歲以上2.20%合計(jì)100%30以下及30-40歲的消費(fèi)者占總體消費(fèi)者75.5％的比例，但區(qū)域消費(fèi)者中仍有不少50－60歲的用于養(yǎng)老的客戶，且該類客戶正逐年增加。另據(jù)消費(fèi)者群體樣本調(diào)查得知周邊項(xiàng)目消費(fèi)者主要集中在30-45歲。

購房客戶年齡分析年齡（歲）比例30歲以下25.40%30-341購房客戶地域分析現(xiàn)工作位置比例川浙工業(yè)園12.80%新津老城區(qū)35.40%五津其他區(qū)域26.70%新津其他區(qū)域6.70%新津周邊區(qū)域4.30%市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)星城市13.00%其它城市1.10%合計(jì)100%購房者工作地點(diǎn)主要集中在新津區(qū)域核心群購房客戶地域分析現(xiàn)工作位置比例川浙工業(yè)園12.80%新津老城42購房客戶面積需求面積60平米以下60-7071-8081-9091-110111-130130以上比例3.80%7.80%15.10%34.10%18.20%15.40%5.60%購房面積需求特征體現(xiàn)為：70－90平方米對緊湊套二，90-110平方米對應(yīng)小套三。

購房客戶面積需求面積60平米以下60-7071-8081-943客戶分析小結(jié)消費(fèi)者主要認(rèn)可的戶型以緊湊套二、緊湊套三結(jié)構(gòu)為主，以實(shí)惠為向?qū)?、以緊湊舒適居家為導(dǎo)向，

較為接受開發(fā)商多贈送陽臺、露臺等灰空間。成都、雙流、大邑、三州回流客戶、西藏客戶為主要外地客戶。

客戶年齡主要集中在：30歲以下及30—45歲?？蛻袈殬I(yè)主要集中在：個(gè)體老板、國有/公司職員、民營企業(yè)老板/管理人員?？蛻裟晔杖耄簽?萬元以上，其中以7萬-11萬為主，11萬元以上及5萬元以下為輔。

客戶分析小結(jié)消費(fèi)者主要認(rèn)可的戶型以緊湊套二、緊湊套三結(jié)構(gòu)為主44結(jié)合項(xiàng)目項(xiàng)目整體套一戶型占到41%，和本地消費(fèi)群體的需求有偏移。原因有二種可能性：1、消費(fèi)偏好就喜歡大的房子2、本地小戶型推出量過少作為第一個(gè)吃螃蟹的人，勇氣和智謀需同時(shí)具備解決之道：為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把戶型配比做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整結(jié)合項(xiàng)目項(xiàng)目整體套一戶型占到41%，和本地消費(fèi)群體的需求有偏45結(jié)合項(xiàng)目二警惕圍城效應(yīng)買得起房的人不會買小房子想買小房子的人買不起房子想投資的人覺得地段不能吸引他看得起地段的人買不起房子解決之道：小戶型自住的需求硬性引導(dǎo)，釋放需求。

結(jié)合項(xiàng)目二警惕圍城效應(yīng)46產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議47戶型配比優(yōu)化建議套型套一套二套三套數(shù)18320197比例38%42%20%套數(shù)比面積區(qū)間41-5051-6070-8081-9091-100101-100110-130套數(shù)1197826135531456比例25%16%5%28%11%3%12%面積比合并D5、D6，改成套三戶型配比優(yōu)化建議套型套一套二套三套數(shù)18320197比例3848戶型優(yōu)化建議一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳合并D5、D6，改成套三如圖戶型優(yōu)化建議一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳合并D5、D6，49外立面建議東岳建議：天際線統(tǒng)一一種造型，從側(cè)面顯得有點(diǎn)雜亂。外立面建議東岳建議：50外立面配色建議東岳建議：立面設(shè)計(jì)色彩:以咖啡色和黑灰色進(jìn)行搭配，欄桿、窗戶等細(xì)節(jié)部分用黑色處理，整體建筑色彩用灰色、白色線條和咖啡色塊色進(jìn)行搭配。外立面配色建議東岳建議：51材料及新技術(shù)建議所在市場使用的節(jié)能環(huán)保材料如下凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)8度抗震凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)區(qū)域已有項(xiàng)目客戶接受度較好，較為認(rèn)可其他新技術(shù)東岳建議：新技術(shù)增加成本，但是能換取一定的接受度，但不是影響客戶決定性因素。建議沒有必要使用。材料及新技術(shù)建議所在市場使用的節(jié)能環(huán)保材料如下凈水系統(tǒng)新風(fēng)系52園林建議鑒于中庭僅3000余平米的集中景觀，對整體景觀的層次感和精致性就有很高的要求。體現(xiàn)：南亞園林，生態(tài)港灣，景致居家！

園林特色描述：

1、碎石拼花路面2、小型雕塑裝飾3、大量使用灌木起坡造型4、集中水景點(diǎn)綴5、高密度植物搭配6、功能性配套的補(bǔ)充（健身區(qū)、休閑區(qū)等）東岳營銷園林建議鑒于中庭僅3000余平米的集中景觀，對整體景觀的層次53東岳營銷高密度灌木搭配園林元素落地花缽東岳營銷高密度灌木搭配園林元素落地花缽54東岳營銷園林元素細(xì)部水景東岳營銷園林元素細(xì)部水景55東岳營銷園林元素系列雕塑小品東岳營銷園林元素系列雕塑小品56東岳營銷園林元素地面停車位起坡加灌木覆蓋形成地面停車位和一樓的視覺阻隔。東岳營銷園林元素地面停車位起坡加灌木覆蓋形成地面停車位和一樓57東岳營銷園林元素拼花路面和下沉休閑廣場建筑轉(zhuǎn)角植物處理東岳營銷園林元素拼花路面和下沉休閑廣場建筑轉(zhuǎn)角植物處理58東岳營銷園林元素?zé)艟吆吐愤呏参锇珘μ幚頄|岳營銷園林元素?zé)艟吆吐愤呏参锇珘μ幚?9東岳營銷東岳營銷60東岳營銷東岳營銷61局部景觀建議小區(qū)道路提示圖小區(qū)道路是維系小區(qū)交通的重要樞紐，美觀的小區(qū)道路，可以提升項(xiàng)目檔次，利于小區(qū)居民交流，是聯(lián)系各組團(tuán)景觀的藝術(shù)景觀紐帶。局部景觀建議小區(qū)道路提示圖小區(qū)道路是維系小區(qū)交通的重要樞紐，62局部優(yōu)化建議各棟入戶大堂風(fēng)格提示大廳入口，回家的感覺，可采用花崗石、大理石等材質(zhì)，提升項(xiàng)目檔次。入戶大堂提示圖局部優(yōu)化建議各棟入戶大堂風(fēng)格提示入戶大堂提示圖63其他建議小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：建筑體上LOGO應(yīng)用、圍墻上LOGO應(yīng)用等），以加強(qiáng)小區(qū)的識別性及居民的歸屬感。東岳營銷其他建議小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物東岳營銷64項(xiàng)目主方向需要整體把控！關(guān)于策略營銷策略概述項(xiàng)目主方向需要整體把控！關(guān)于策略營銷策略概述65【營銷目標(biāo)設(shè)定】打造新城區(qū)的標(biāo)桿物業(yè)；實(shí)現(xiàn)片區(qū)可比項(xiàng)目的銷售前三強(qiáng)；滿足項(xiàng)目可持續(xù)銷售要求；發(fā)展商的品牌建立?！緺I銷目標(biāo)設(shè)定】打造新城區(qū)的標(biāo)桿物業(yè)；66【基于目標(biāo)的整體策略】需求的引導(dǎo)釋放用噱頭來引領(lǐng)需求用精裝房來撼動市場把規(guī)劃納入營銷重點(diǎn)【基于目標(biāo)的整體策略】需求的引導(dǎo)釋放67【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】推廣策略：1、以噱頭引爆整體項(xiàng)目推廣2、項(xiàng)目價(jià)值系列推廣（地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、認(rèn)同價(jià)值、增值價(jià)值……）3、以時(shí)尚的活動進(jìn)行整體穿插4、推廣渠道有效組合【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】推廣策略：68推廣策略形成發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會依勢助勢，掌握區(qū)域市場話語權(quán)，以高形象強(qiáng)勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分借助發(fā)展商現(xiàn)有資源，挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為項(xiàng)目創(chuàng)造營銷機(jī)會利用機(jī)會、克服劣勢大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅依托區(qū)域優(yōu)勢，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引新津及周邊客戶的關(guān)注減少劣勢、避免威脅挖掘區(qū)域居住價(jià)值，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì)推廣策略形成發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會依勢助勢，掌握區(qū)域市場話語權(quán)，69【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】銷售策略：總策略：定點(diǎn)巡展，由坐銷變行銷，提前咨詢充分吸籌。優(yōu)惠多樣開盤熱銷。一次性推售。輔助策略：銷售中心，提前進(jìn)行項(xiàng)目咨詢及蓄客，利用巡展、派發(fā)宣傳簡報(bào)、會員入會等各種推廣宣傳手段，充分吸籌，保證籌量。多種優(yōu)惠措施，刺激購買，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷場面?！緺I銷策略指導(dǎo)下的各種策略】銷售策略：總策略：輔助策略：70【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】開發(fā)策略：1、整體開發(fā)2、分期出售【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】開發(fā)策略：71銷售目標(biāo)全面認(rèn)籌解籌主銷期[銷售目標(biāo)]：總體銷售率20％687910111212347509106[銷售目標(biāo)]：總體銷售率40％[銷售目標(biāo)]：總體銷售率70％-售罄8910主銷期[銷售目標(biāo)]：總體銷售率95％建議：整體開發(fā)周期為15個(gè)月銷售目標(biāo)全面認(rèn)籌解籌主銷期[銷售目標(biāo)]：687910111272營銷推廣營銷推廣73

主流精致社區(qū)突出組合概念，演繹藍(lán)調(diào)生活形象定位營銷部分主流精致社區(qū)突出組合概念，演繹藍(lán)調(diào)生活形象定位營銷部分74本項(xiàng)目戶型標(biāo)準(zhǔn)，宜居型空間設(shè)計(jì)，精致戶型，組合生活。新城區(qū)、成熟區(qū)、全能小HOUSE突出區(qū)位：區(qū)位、成熟配套；產(chǎn)品：硬件價(jià)值產(chǎn)品定位本項(xiàng)目戶型標(biāo)準(zhǔn)，宜居型空間設(shè)計(jì)，精致戶型，組合生活。新城區(qū)、75主推廣語：藍(lán)調(diào)生活，我同意，我主張；創(chuàng)意，改變生活，副推廣語：繁華里，40-50平米精致小戶型藍(lán)調(diào)，慢‘點(diǎn)生活主推廣語：藍(lán)調(diào)生活，我同意，我主張；藍(lán)調(diào)，慢‘點(diǎn)生活76市場中高端占位策略新津的消費(fèi)主力和市場機(jī)會點(diǎn)，是中高端客戶高端市場占位對于項(xiàng)目戰(zhàn)略更有利對于區(qū)位較偏、規(guī)模較小等不利條件，項(xiàng)目應(yīng)以高性價(jià)比啟動市場基于市場與客戶細(xì)分，結(jié)合項(xiàng)目特征執(zhí)行差異化戰(zhàn)略我們希望通過市場引導(dǎo)，把項(xiàng)目塑造成為：[產(chǎn)品品牌]：為新津高端小戶代言[客戶品牌]:以片區(qū)富人居住為主流精致社區(qū)市場中高端占位策略新津的消費(fèi)主力和市場機(jī)會點(diǎn)，是中高端客戶77項(xiàng)目市場占位三原集團(tuán)品牌導(dǎo)入，建立項(xiàng)目的市場號召力！新津城區(qū)高端客戶群體，輻射周邊區(qū)縣的高端客戶!“贈送面積、增加實(shí)用性”為代表的產(chǎn)品線，引導(dǎo)高尚品質(zhì)生活主張！企業(yè)產(chǎn)品客戶項(xiàng)目市場占位突破方向突破方向突破方向項(xiàng)目市場占位三原集團(tuán)品牌導(dǎo)入，建立項(xiàng)目的市場號召力！新津城區(qū)78明確階段推貨重點(diǎn)，各種單位互相搭配。把握市場脈動，爭取最大客源。避免風(fēng)險(xiǎn)過大，盡早回籠資金。根據(jù)目前市場需求環(huán)境和項(xiàng)目規(guī)模，我們建議本項(xiàng)目采取一次性開發(fā)，以盡快完成銷售，回籠資金。1、項(xiàng)目地塊凈用地9702.04㎡，呈規(guī)則地形，若分期開發(fā)不利于項(xiàng)目規(guī)劃、布局；2、目前區(qū)域尚無大盤啟動，項(xiàng)目正可先期入市、盡快推售規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡快回收資金；3、目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)供給平衡，但潛在供給量巨大，本項(xiàng)目應(yīng)盡量縮短開發(fā)周期，加快資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)；4、類比區(qū)域品牌競爭性樓盤日漸增多，這將會不斷吸納本項(xiàng)目所在區(qū)域有限的需求市場，這就要求本項(xiàng)目必須快走的開發(fā)思路。明確階段推貨重點(diǎn)，各種單位互相搭配。把握市場脈動，爭取最大客79入市時(shí)機(jī)選擇合適的入市時(shí)機(jī)，對項(xiàng)目銷售、回籠資金、工程預(yù)期的成敗作用至關(guān)重要。由于項(xiàng)目屬于短、平、快項(xiàng)目，所以銷售啟動的轟動效應(yīng)直接關(guān)乎以后銷售提價(jià)，考慮到快速回籠部分資金，根據(jù)發(fā)展商《邀標(biāo)函》之要求2009年7月12日開始認(rèn)籌8月8日公開發(fā)售建議入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)選擇合適的入市時(shí)機(jī)，對項(xiàng)目銷售、回籠資金、工程預(yù)期80銷售節(jié)點(diǎn)整個(gè)銷售過程分為預(yù)熱期、認(rèn)籌期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期四個(gè)階段。1、其中在預(yù)熱期中，為了與周邊樓盤展開競爭，爭取更多的客戶資源，建議銷售中心及巡展活動同時(shí)進(jìn)行，對客戶進(jìn)行前期咨詢登記。2、8月取得預(yù)售許可證，開盤銷售。3、全部推售，便于資金盡快回籠，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)場銷售中心開放；吸籌認(rèn)籌期盛大開盤強(qiáng)銷及持續(xù)期7工地圍墻包裝及戶外出街；海報(bào)、電話咨詢并進(jìn)行登記預(yù)熱期09/6尾盤活動收官大捷10/10整體銷售95%8強(qiáng)銷期，客戶活動912高調(diào)亮相品質(zhì)綻放銷售節(jié)點(diǎn)整個(gè)銷售過程分為預(yù)熱期、認(rèn)籌期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期四個(gè)階81高調(diào)入市，由坐銷變行銷戶外提前亮相，并設(shè)置咨詢電話，搶占時(shí)機(jī)，儲備客源，6月開始定點(diǎn)巡展，加緊有效客戶儲備；活動廣告，乘機(jī)入市，深入人心，吸引客戶關(guān)注及鞏固其忠誠度；熱銷炒作，優(yōu)惠促銷，再創(chuàng)銷售口碑?，F(xiàn)場銷售中心亮相，開盤熱銷；高調(diào)入市，由坐銷變行銷戶外提前亮相，并設(shè)置咨詢電話，搶占時(shí)機(jī)82推廣策略—主要節(jié)點(diǎn)8開始認(rèn)籌10.10盛大開盤活動7設(shè)置項(xiàng)目咨詢電戶，提前進(jìn)行客戶登記。09.6銷售中心開放客戶活動，口碑傳播12持續(xù)銷售至尾盤9售罄公告形成熱銷道旗、戶外廣告、公交站臺道旗、戶外廣告、公交站臺信息更換道旗、戶外廣告、公交站臺信息更換巡展客戶活動，口碑傳播以上時(shí)間僅為預(yù)測，具體執(zhí)行可根據(jù)工程進(jìn)度相應(yīng)調(diào)整短信群發(fā)短信群發(fā)高調(diào)亮相盛大開盤品質(zhì)綻放收官大捷推廣策略—主要節(jié)點(diǎn)8開始認(rèn)籌10.10盛大開盤活動7設(shè)置項(xiàng)目83

執(zhí)行載體展示攻略：通路包裝＋現(xiàn)場展示＋實(shí)景展示推廣攻略：利用有效營銷手段（戶外＋咨詢點(diǎn)＋房交會＋巡展＋老帶新），促進(jìn)銷售活動攻略：通過活動增加開盤現(xiàn)場氛圍，促進(jìn)銷售，同時(shí)樹立項(xiàng)目品質(zhì)形象執(zhí)行載體展示攻略：推廣攻略：活動攻略：84展示攻略外圍包裝通路包裝樣板區(qū)包裝賣場包裝“體驗(yàn)式”包裝體系“點(diǎn)”“線”“面”展示攻略外圍包裝通路包裝樣板區(qū)包裝賣場包裝“體驗(yàn)式”“點(diǎn)”“85展示攻略—通路包裝導(dǎo)視系統(tǒng)公交站牌廣告戶外廣告牌可提前展示企業(yè)品牌高度、項(xiàng)目名稱，以便項(xiàng)目高調(diào)入市。強(qiáng)有力的導(dǎo)示系統(tǒng)，營造現(xiàn)場感染力，增加熱銷氛圍。展示攻略—通路包裝導(dǎo)視系統(tǒng)公交站牌廣告戶外廣告牌可提前展示企86展示攻略—賣場包裝銷售中心藝術(shù)化、格調(diào)化品質(zhì)化、氣質(zhì)化重裝飾，使有限的空間無限延伸…展示攻略—賣場包裝銷售中心藝術(shù)化、格調(diào)化重裝飾，使有限的空間87展示攻略—外圍包裝圍墻包裝展示樓盤信息，提高項(xiàng)目品質(zhì)感。展示攻略—外圍包裝圍墻包裝展示樓盤信息，提高項(xiàng)目品質(zhì)感。88展示攻略—樣板區(qū)包裝優(yōu)勢展現(xiàn)——根據(jù)戶型的不同，充分發(fā)揮各戶型優(yōu)勢，整體調(diào)性時(shí)尚現(xiàn)代，重裝飾。生活化演繹——讓房子發(fā)生故事，是樣板間，更是一種生活場景。體驗(yàn)式營銷，演繹未來生活，情景秀。展示攻略—樣板區(qū)包裝優(yōu)勢展現(xiàn)——根據(jù)戶型的不同，充分發(fā)揮各戶89展示攻略—VI系統(tǒng)展示攻略—VI系統(tǒng)90推廣攻略巡展建立直接有效的營銷渠道立體化媒介整合策略報(bào)紙（形象、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）雜志（居周刊等）網(wǎng)絡(luò)（印象、口碑）戶外廣告（品牌形象）客戶營銷短信宣傳資料寄送客戶網(wǎng)絡(luò)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模情況，推廣載體主要以戶外廣告及巡展為主。推廣攻略巡展建立直接有效的營銷渠道立體化媒介整合策略報(bào)紙（形91活動攻略【售房部、樣板房開放大型活動】大型活動的開展，能最大限度集中人氣，統(tǒng)一展示形象品質(zhì)，借此提高項(xiàng)目的知名度?！究捶考从卸Y】活動攻略【售房部、樣板房開放大型活動】大型活動的開展，能最大92活動攻略【國慶、圣誕活動】【中秋節(jié)活動】節(jié)日活動的營造能保持關(guān)注度，穩(wěn)定潛在客戶?！緲I(yè)主成交酒會】【教師節(jié)活動】活動攻略【國慶、圣誕活動】【中秋節(jié)活動】節(jié)日活動的營造能保持93推廣費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目高姿態(tài)面市，建立客戶忠誠度，整體推廣費(fèi)用預(yù)算為1.5%。推廣費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目高姿態(tài)面市，建立客戶忠誠度，整體推廣費(fèi)用預(yù)算94說明：具體的分節(jié)點(diǎn)的推廣詳案，在中標(biāo)后一周內(nèi)提供。說明：具體的分節(jié)點(diǎn)的推廣詳案，在中標(biāo)后一周內(nèi)提供。95推廣費(fèi)用預(yù)算關(guān)于價(jià)格推廣費(fèi)用預(yù)算關(guān)于價(jià)格96項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目均價(jià)首先通過市場比較法初步確定各產(chǎn)品類型的單價(jià)和總價(jià)，同時(shí)通過目標(biāo)需求定價(jià)法對初步推論的價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證。＊市場比較法價(jià)格推論＊目標(biāo)需求價(jià)格驗(yàn)證項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目均價(jià)首先通過市場比較法初步確定各產(chǎn)品類型的單97價(jià)格定位—市場比較法內(nèi)容權(quán)重本案少公館津尚都境界地段20%1010119周邊配套15%10101010交通狀況15%10101010小區(qū)規(guī)模15%109911景觀環(huán)境10%10101111噪音5%1010911戶型設(shè)計(jì)20%10101112總計(jì)100%109.8510.110.6折實(shí)均價(jià)290029003000比較價(jià)294428712830權(quán)重50%30%20%加權(quán)平均值2899根據(jù)市場比較法，與最有參考價(jià)值的三個(gè)在售樓盤（少公關(guān)、津尚都、境界）按對應(yīng)權(quán)重安排，得出本項(xiàng)目的對比銷售價(jià)格在2899元/㎡。此價(jià)格為清水房價(jià)格。價(jià)格定位—市場比較法內(nèi)容權(quán)重本案少公館津尚都境界地段20%198由于數(shù)據(jù)的關(guān)系，無法對精裝房的價(jià)格做出準(zhǔn)確的核算。

由于數(shù)據(jù)的關(guān)系，無法對精裝房的價(jià)格做出準(zhǔn)確的核算。99關(guān)于精裝房關(guān)于精裝房100精裝房相關(guān)政策

99年以來，國家對住宅建筑的技術(shù)規(guī)范越來越細(xì)化，從對體系的建立，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范逐步細(xì)化到對內(nèi)部裝飾裝修的詳細(xì)規(guī)定。國家對住宅建筑的規(guī)范逐步由提高建筑質(zhì)量向商品住宅的一步到位進(jìn)行演變。在這個(gè)演變的過程中，住宅逐漸由單一的建筑體逐漸轉(zhuǎn)變成商品，這種概念的轉(zhuǎn)變使住宅產(chǎn)品更加切合市場，更好的引導(dǎo)住宅產(chǎn)品向科學(xué)化、市場化發(fā)展。多年以來政府不遺余力的對精裝房進(jìn)行肯定和推廣，說明了其在市場上的存在力度應(yīng)該更強(qiáng)，存在范圍應(yīng)該更廣。政策名稱發(fā)布/實(shí)施日期政策概述關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干問題的意見1999.8.201、為了完善住宅技術(shù)保障體系，制定和修訂了一些相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范。2、加大了住宅建筑體系和部品體系的開發(fā)、研究和推廣工作。住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范的通知(GB50327-2001)2001.12.9/2002.5.1根據(jù)《關(guān)于印發(fā)“二000至二00一年度工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃”的通知》對裝修中的施工程序、成品保護(hù)以及運(yùn)用的材料有了更為明確詳細(xì)的要求和規(guī)定。住宅室內(nèi)裝修管理辦法2002.3.5/2002.5.1對室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的禁止事項(xiàng)、開工申報(bào)與監(jiān)督程序及要求、委托與承接、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、竣工驗(yàn)收與保修以及法律責(zé)任方面做出了詳細(xì)規(guī)定與說明。商品住宅裝修一步到位實(shí)施細(xì)則2002.7.18細(xì)則中指出應(yīng)“裝修一次到位”，簡稱全裝修住宅。避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。也是首個(gè)取消“毛坯”房的政策商品住宅一步到位材料、品部技術(shù)要點(diǎn)2002.7.18此政策是《商品住宅裝修一步到位實(shí)施細(xì)則》的一個(gè)配套政策，是一個(gè)技術(shù)性的補(bǔ)充政策。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理通知2008.8.1引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。精裝房相關(guān)政策99年以來，國家對住宅建筑的技術(shù)規(guī)范越來1011、節(jié)約了裝修成本?！熬b房”實(shí)行的是大面積統(tǒng)一裝修，由于裝修工程大，不但可以使裝修材料得到充分利用，降低裝修材料的價(jià)格，同時(shí)統(tǒng)一裝修可實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)成本分?jǐn)偅瑥亩_(dá)到節(jié)約裝修成本的目的。據(jù)測算，統(tǒng)一裝修要比業(yè)主各自裝修節(jié)約費(fèi)用30%左右。2、“精裝房”可減少重復(fù)污染。目前，住宅裝修污染已經(jīng)成為城市一種新的污染源。一般來說，小樓盤的裝修需持續(xù)一年左右，而中、大盤的裝修，業(yè)主所持續(xù)的時(shí)間將更長，而統(tǒng)一裝修可大大縮短裝修時(shí)間，并有利于裝修污染物的集中處理。3、“精裝房”可最大程度地彰顯樓盤戶型的個(gè)性和亮點(diǎn)，由于樓盤戶型的個(gè)性在許多方面需依托裝修來得到體現(xiàn)，而普通房如果業(yè)主選擇裝修設(shè)計(jì)不慎，極有可能埋沒戶型的個(gè)性。4、“精裝房”可真正意義上實(shí)現(xiàn)“交樓”與“入住”同步進(jìn)行。

精裝房的優(yōu)點(diǎn)1、節(jié)約了裝修成本。“精裝房”實(shí)行的是大面積統(tǒng)一裝修，由于裝102⑴、廚衛(wèi)全裝式裝修房該類型裝修房重點(diǎn)在于廚衛(wèi)系統(tǒng)，裝修標(biāo)準(zhǔn)除普通的鋪地板\地磚、墻面粉刷、吊頂外，還包括抽油煙機(jī)、水盆、馬桶等。⑵、一般型裝修房該裝修房類型在市場出現(xiàn)最早，裝修標(biāo)準(zhǔn)不僅進(jìn)行了廚衛(wèi)全裝，還有客廳及房間的地板/地磚和墻體粉刷等簡單裝修。⑶、一般型裝修房送家電\家具該類型的裝修房除了做到以上2項(xiàng)裝修房的標(biāo)準(zhǔn)外，還附贈家具\(yùn)家電來吸引客戶購買，幾乎可以實(shí)現(xiàn)拎包入住的概念。但此類型全裝修房附贈品的價(jià)格都含在裝修費(fèi)用中，因此裝修標(biāo)準(zhǔn)通常較高。⑷、豪華型裝修房該類型裝修房裝修品質(zhì)和配置更高，在細(xì)節(jié)上更能體現(xiàn)個(gè)性、品位、設(shè)計(jì)感及奢華感。針對客戶群為企業(yè)老板、CEO等社會上層人士。⑸、菜單式裝修房該類型裝修房由開發(fā)商提供兩種以上裝修方案，包括墻壁顏色的不同、地板/地磚材質(zhì)的不同以及裝修品牌的不同。成都精裝房類型根據(jù)情況，成都市場目前的全裝修房類型大致分為以下幾類：

⑴、廚衛(wèi)全裝式裝修房成都精裝房類型根據(jù)情況，成都市場目前的全103購房者對精裝房的接受度隨著市場上精裝房的逐漸增多，購房者對其也有了一定程度的了解和認(rèn)識。通過他們對精裝房的接受程度不一，執(zhí)著于清水房的占35%的、愿意購買精裝房的占65%。購房者的年齡與其是否愿意接受精裝房分析從上圖可以看出，各個(gè)年齡段的受訪者都比較接受精裝房。特別是20-30歲這個(gè)年齡段，接受率達(dá)到35%。與本項(xiàng)目套一的主要目標(biāo)客戶群年齡一致。購房者對精裝房的接受度隨著市場上精裝房的逐漸增多，購104成都精裝房的價(jià)格

08年，成都在售精裝房項(xiàng)目大約有50%的項(xiàng)目價(jià)格（減去裝修費(fèi)用后）低于周邊項(xiàng)目清水房價(jià)格，而另有約19%的項(xiàng)目價(jià)格（減去裝修標(biāo)準(zhǔn)后）與周邊清水房項(xiàng)目價(jià)格非常接近的。這說明成都市的裝修房的價(jià)格是具有較大優(yōu)勢的。成都精裝房的價(jià)格08年，成都在售精裝房項(xiàng)目大約有50%105精裝房價(jià)格測算建議本項(xiàng)目選擇一般型裝修房類型裝修成本按300元/㎡計(jì)算單價(jià)方面：以500元/㎡精裝修面市，銷售均價(jià)在3200元/㎡，清水房價(jià)為2700元/㎡，低于同區(qū)域清水房價(jià)格，具有較大價(jià)格優(yōu)勢?？們r(jià)方面：戶型套一按50㎡計(jì)算，銷售總價(jià)為16萬，總價(jià)優(yōu)勢明顯。戶型套二按80㎡計(jì)算，銷售總價(jià)為26萬，客戶購買力可以承受。精裝房價(jià)格測算建議本項(xiàng)目選擇一般型裝修房類型裝修成本按300106精裝房效果預(yù)估精裝房效果預(yù)估107關(guān)于表現(xiàn)關(guān)于表現(xiàn)108成都三原項(xiàng)目提案報(bào)告109成都三原項(xiàng)目提案報(bào)告110成都三原項(xiàng)目提案報(bào)告111

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112僅獻(xiàn)給城市運(yùn)營商四川三原置業(yè)投資有限公司

敬語敬語113關(guān)于案名藍(lán)調(diào)案名一個(gè)藍(lán)色城邦；定義一種生活方式；界定一個(gè)群體，承載時(shí)尚溫馨生活的所在；在傳播層面，給生活以色彩的聯(lián)想。關(guān)于案名藍(lán)調(diào)案名一個(gè)藍(lán)色城邦；定義一種生活方式；114關(guān)于案名三原宜家備選案名三原銀座迎賓觀邸關(guān)于案名三原宜家備選案名三原銀座迎賓觀邸115■本次匯報(bào)的目的在于：解讀四大問題市場怎么樣？賣什么？賣給誰？怎么賣？■本次匯報(bào)的內(nèi)容為住宅營銷策略總綱，具體細(xì)案將根據(jù)工作進(jìn)展分階段提交?！霰敬螀R報(bào)的內(nèi)容考慮到本項(xiàng)目商業(yè)部分所占比重不大，現(xiàn)暫不涉及。■本次匯報(bào)的目的在于：116匯報(bào)框架項(xiàng)目解讀市場環(huán)境客戶分析項(xiàng)目定位競爭格局產(chǎn)品優(yōu)化建議賣什么？賣給誰？營銷推廣執(zhí)行策略怎么賣？項(xiàng)目解讀賣什么？匯報(bào)框架項(xiàng)目解讀市場環(huán)境客戶分析項(xiàng)目定位競爭格局產(chǎn)品優(yōu)化建議117第一部分項(xiàng)目解讀第一部分項(xiàng)目解讀118項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于新津縣五津鎮(zhèn)迎賓大道新城核心區(qū)域，人文生態(tài)上佳，屬于城市未來發(fā)展?jié)摿Π鍓K，是居家享受的風(fēng)水優(yōu)地。本案新津城區(qū)項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于新津縣五津鎮(zhèn)迎賓大道新城核心區(qū)域，人文生態(tài)119項(xiàng)目四至西面：縣法院東面：文化藝術(shù)中心北面：工商局南面：體育運(yùn)動中心項(xiàng)目四至西面：縣法院東面：文化藝術(shù)中心北面：工商局南面：體育120項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo):總用地面積：9702.04㎡總建面積：38809.60㎡住宅面積：36856.60容積率：4.0綠地率：30%總戶數(shù)：481戶車位數(shù)：379土地用途:住宅兼容部份商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo):總用地面積：9702.04㎡121項(xiàng)目規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)三幢14層小高層建筑，其中1號樓、3號樓鄰大件路設(shè)置，2號樓放在北面，小區(qū)主入口設(shè)在大件路一側(cè)1號樓、3號樓之間。小區(qū)另一出口設(shè)在規(guī)劃道路鄰工商培訓(xùn)中心一側(cè)。2號樓1號樓3號樓主入口項(xiàng)目規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)三幢14層小高層建筑，其中1號樓、3號122項(xiàng)目SWOT分析SWOTS1：地塊較方正，地塊內(nèi)無拆遷且已平整S2：便捷的交通，項(xiàng)目可達(dá)性好，召示性強(qiáng)SWT0W1：項(xiàng)目周邊無景觀，無高端住宅氛圍W2：臨近大件路，噪音影響大O1：政府規(guī)劃存在契機(jī)O2：區(qū)內(nèi)無太多小戶型樓盤競爭T1：本項(xiàng)目規(guī)模小，運(yùn)營成本高T2：片區(qū)內(nèi)土地潛在供應(yīng)大，競爭壓力大S3：差異化的產(chǎn)品定位S4：開發(fā)商雄厚的開發(fā)實(shí)力和品牌優(yōu)勢W3：周邊配套缺乏品質(zhì)W4：未成熟的新城區(qū)項(xiàng)目SWOT分析SWOTS1：地塊較方正，地塊內(nèi)無拆遷且已平123減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占先機(jī)※強(qiáng)化產(chǎn)品差異，樹立差異形象※通過產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分客戶，調(diào)動客戶需求優(yōu)勢（S）：地塊較方正，地塊內(nèi)無拆遷且已平整劣勢（W）：項(xiàng)目周邊無景觀資源，無高端住宅氛圍，品質(zhì)不高機(jī)會（O）：產(chǎn)品差異化威脅（T）：規(guī)模小、區(qū)位差※創(chuàng)新及細(xì)分的產(chǎn)品※充分挖掘地段現(xiàn)有價(jià)值及發(fā)展前景※對項(xiàng)目所在區(qū)域重新定義，納入整個(gè)新津縣城※先發(fā)治人，搶咱市場先機(jī)，快打快銷※增強(qiáng)項(xiàng)目的附加值※增強(qiáng)性價(jià)比減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)124項(xiàng)目戶型界定分析套數(shù)比面積比根據(jù)建筑面積初步估算：絕對主力戶型為41—60平米，占總戶數(shù)的41%；次主力戶型為61-90平方米，占36%；其它面積戶型占23%。從戶型面積界定可知：在后期營銷過程中，項(xiàng)目需注重以舒適居家的小戶型為主。項(xiàng)目戶型界定分析套數(shù)比面積比根據(jù)建筑面積初步估算：絕對主力戶125項(xiàng)目特質(zhì)/亮點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域具備深厚的歷史/文脈/地脈的資源；項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑸禎摿^大；區(qū)域性地標(biāo)物業(yè)，適宜“純正的高尚生活區(qū)”人文特色的打造；項(xiàng)目絕對主力戶型為套一、套二，后期將針對性的銷售引導(dǎo)及宣傳推廣；項(xiàng)目特質(zhì)/亮點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域具備深厚的歷史/文脈/地脈的資源；126東岳觀點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域特征有雙重性，較為尷尬項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)定位不夠細(xì)分市場產(chǎn)品本身不具備足夠的亮點(diǎn)東岳觀點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域特征有雙重性，較為尷尬127宏觀市場宏觀市場128區(qū)域概況新津歷史悠久，自古以來“商賈云集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商”，有“南方絲綢古道第一站”之譽(yù)，自北周定名，相襲至今，已有1450年歷史。如今的新津?yàn)榇ㄎ髦匾奈镔Y集散地和交通樞紐，是四川省經(jīng)濟(jì)、技術(shù)向西南輻射的必經(jīng)之地，享有“成都南大門”之稱。

新津縣位于成都南部，距成都市區(qū)28公里，全縣幅員面積330平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)。全縣總?cè)丝?0.18萬，其中城鎮(zhèn)人口12萬。區(qū)域概況新津歷史悠久，自古以來“商賈云集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商129人文景觀新津人居環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有名的魚米之鄉(xiāng)和特色水產(chǎn)大縣，以“黃辣丁”為代表的河鮮美食飲譽(yù)全國。新津自然生態(tài)資源豐富，山不高而堆綠疊翠，水不深而蘊(yùn)秀吐雅，龍馬寶墩古城遺址、觀音寺、純陽觀、老君山等文物古跡與自然山水相得益彰，被譽(yù)為“成都后花園

老君山純陽觀觀音寺梨花溪縣城夜景南河濱河廣場黃辣丁人文景觀新津人居環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有130區(qū)域交通新津交通便捷，是川西平原重要的交通樞紐和物資集散地。成昆鐵路、川藏公路、成雅高速等快速通道及已經(jīng)正在改擴(kuò)建的雙向六車道免費(fèi)城市干道等，讓新津初步形成“一刻鐘經(jīng)濟(jì)圈”

規(guī)劃中的大成都輕軌鐵路

區(qū)域交通新津交通便捷，是川西平原重要的交通樞紐和物資集散地。131區(qū)域規(guī)劃總體戰(zhàn)略：成南經(jīng)濟(jì)高地、休閑水都、成南區(qū)域物流中心。城市定位：成南門戶，水城新津。規(guī)劃格局：“五津?yàn)槊}，一山為肺，三城為心”。

區(qū)域規(guī)劃總體戰(zhàn)略：成南經(jīng)濟(jì)高地、休閑水都、成南區(qū)域物流中心。132最新政策新津購房月（4.20—5.20）1、購房財(cái)政補(bǔ)貼：凡購買144平方米以下商品住房（不含二手房）的，按購房款總額的1%給予購房補(bǔ)貼。2、個(gè)人所得稅補(bǔ)貼：凡購房的新津縣納稅人，自購房之日起到2010年12月31日止，所交個(gè)人所得稅縣級所得部分由財(cái)政給予補(bǔ)貼。3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼：購買144平方米以下商品房的，由財(cái)政按每平方米每月0.30元的標(biāo)準(zhǔn)給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，期限為3年。4、按揭貸款利息補(bǔ)貼：購買144平方米以下商品房并按揭貸款的，由財(cái)政按實(shí)際貸款利息的20%予以補(bǔ)貼，期限為3年。5、“一站式”服務(wù)：購房者在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，享受相關(guān)部門提供的“一站式”窗口服務(wù)。最新政策新津購房月（4.20—5.20）133最新政策6、外地客戶配套優(yōu)惠：外地客戶購房后可辦理戶口遷入、社保轉(zhuǎn)入，子女也可就近入學(xué)。7、公積金購房優(yōu)惠：購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為40萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年；外地繳存住房公積金的也可在我縣申請住房公積金按揭貸款購買商品住房。8、銀行按揭購房優(yōu)惠：由政府出面，聯(lián)合新津商業(yè)銀行，推出普通商品房按揭商貸最低首付2成，按揭利率最低7折優(yōu)惠等。9、開發(fā)商讓利優(yōu)惠：活動期間，各開發(fā)商將參照每套優(yōu)惠1萬—1.5萬的標(biāo)準(zhǔn)讓利于購房者，同時(shí)還有購房送裝修、送保險(xiǎn)等優(yōu)惠。此外，活動期間購房還可領(lǐng)取知名餐飲企業(yè)“VIP打折卡”、“花舞人間”景區(qū)門票等。

最新政策6、外地客戶配套優(yōu)惠：外地客戶購房后可辦理戶口遷入、134區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值87.58億元，同比增長（下同）17.5%；一產(chǎn)業(yè)增加值10.55億元，增長7.2%；二產(chǎn)業(yè)增加值49.3億元，增長22.6%；三產(chǎn)業(yè)增加值27.73億元，增長12.5%；三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為12:56.3:31.7。全社會固定資產(chǎn)投資78.65億元，增長56.3%。2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12514元，增長20.1%；農(nóng)民人均純收入6417元，增長16.2%。社會消費(fèi)品零售總額22.63億元，增長21%。

城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額50.16億元，增長34.9%。

引進(jìn)到位市外資金38億元；實(shí)際利用外資3029萬美元，增長23.89%。

縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008年居全省第一

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值87.58億元，同比增長（下135住房建設(shè)規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間住房建設(shè)年度計(jì)劃單位：萬平方米年度商品住房政策性住房合計(jì)新建商品住房城中村重建經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房2006222/1.223.220072221.8/23.820082222.71.926.620092222.71.926.620102222.82.026.8合計(jì)1102107127住房建設(shè)規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間住房建136商品住宅用地規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間商品住宅用地年度計(jì)劃單位：萬平方米年度用地總量新增用地中小套型中低價(jià)位存量用地200642.531.8822.3210.62200731.0523.2916.37.76200831.0523.2916.37.76200931.0523.2916.37.76201031.0523.2916.37.76合計(jì)166.7125.0487.5241.66商品住宅用地規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十一五”期間商137房地產(chǎn)投資情況受地震及金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)銷售增幅回落。2008年全年含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積19.61萬平方米，下降15.5%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額11.34億元，增長119.8%。房地產(chǎn)投資情況受地震及金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)銷售增幅回落。20138市場啟示★新津城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套★經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提高，居民購力逐年加強(qiáng)★針對商品房發(fā)展，新津擁有眾多利好信息★住房消化潛力巨大，當(dāng)?shù)刭徺I人群潛在需求旺盛★擁有一定的投資空間，對投資人群具有吸引力★該區(qū)域本地購買力仍占重要比重，當(dāng)?shù)刭徺I比重較強(qiáng)，優(yōu)勢區(qū)域的放量將日趨加強(qiáng)，樓盤間競爭將日趨激烈市場啟示★新津城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套139競爭格局競爭格局140區(qū)域競爭項(xiàng)目境界

岷江國際

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格林經(jīng)典

津尚都

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津都雅居

江山多嬌

未開盤樓盤在售樓盤區(qū)域競爭項(xiàng)目境界

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純陽雅庭

141價(jià)格情況01500樓盤名稱20002500300035004000均價(jià)：元/㎡境界3000格林經(jīng)典2900繽紛城2950津都雅居2900津尚都2800純陽雅庭2500江山多嬌3100價(jià)格集中在2900元/㎡左右價(jià)格情況01500樓盤名稱20002500300035004142戶型情況樓盤名稱戶型面積區(qū)間套型境界

60-135套一、套二、套三格林經(jīng)典80-145套二、套三繽紛城107-148套三津都雅居少公館70-120套二、套三津尚都70-128套二、套三純陽雅庭(多層）80-145套二、套三江山多嬌70-120套二、套三南河公寓70-130套二、套三岷江國際60-130套一、套二、套三、頂躍戶型以適合居住的80-90㎡套二、100-120套三為主境界：套一面積為60多平米，共14套，一個(gè)多月銷售完畢，購買客戶中年輕人13（政府、移動、聯(lián)通、事業(yè)單位、個(gè)體戶），老年人1（養(yǎng)老），均為自住。岷江國際：套一為60平米左右，共15套，5月10日開盤，現(xiàn)在誠意登記。戶型情況樓盤名稱戶型面積區(qū)間套型境界

60-135套一、套二143銷售情況區(qū)域內(nèi)在售樓盤的日來訪量為周一至周五5—12組，周六至周末來訪量較大，平均每天來訪量約為10組。從銷售速度來看，江山多嬌、境界等項(xiàng)目銷售情況目前較好，走勢較快。其中，該區(qū)域樓盤的銷售情況與其他區(qū)域項(xiàng)目相比，其銷售較佳的支撐力應(yīng)為絕佳的臨河景觀生態(tài)資源和臨河的休閑環(huán)境。銷售情況區(qū)域內(nèi)在售樓盤的日來訪量為周一至周五5—12144主力客戶群情況

目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的主力客群以新津本地及外地客戶為主，各占比便比例為55%、45%.主力客戶群情況目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的主力客群以新津145發(fā)展趨勢趨勢一：供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。趨勢二：2009年五津商品房價(jià)格漲幅放緩，但已經(jīng)攀高的房價(jià)不會下跌。趨勢三：商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層不會出現(xiàn)。趨勢四：五津川浙工業(yè)新區(qū)、沿南河新城開發(fā)升溫。趨勢五：2009年五津房地產(chǎn)市場供給分散化、大盤化特征將更加明顯。趨勢六：2009年五津商品房供應(yīng)區(qū)域特征將更加明顯，城區(qū)高層化，多層郊區(qū)化，同時(shí)電梯物業(yè)供應(yīng)量也將逐步增大。發(fā)展趨勢趨勢一：供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。146競爭格局小結(jié)產(chǎn)品建筑形態(tài)：以電梯公寓為主，含有部分多層、低密度花園洋房及別墅。建筑風(fēng)格：區(qū)域內(nèi)市場產(chǎn)品建筑風(fēng)格多樣化，其中包括：現(xiàn)代、現(xiàn)代中式。與成都市第一圈層的新津、華陽、龍泉、溫江等相比有較大差距；即使是最為簡單的現(xiàn)代風(fēng)格的小高層建筑風(fēng)格也較為平庸，新津房產(chǎn)市場尚未進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。產(chǎn)品戶型：區(qū)域內(nèi)的在售樓盤，主力戶型集中在80—100平米、100—130平米這兩個(gè)區(qū)間段，中小戶型項(xiàng)目較少出現(xiàn)，新津市場主要以居住功能為主導(dǎo)需求。銷售價(jià)格：區(qū)域內(nèi)的在售樓盤，銷售均價(jià)為2900—3100元/平米。

暢銷產(chǎn)品：戶型為80-90平方米左右的套二戶型，15～30萬總價(jià)的中小戶型是最為暢銷。購買客戶：以新津本地客戶為主，其次為周邊區(qū)域及成都其他區(qū)域。競爭格局小結(jié)產(chǎn)品建筑形態(tài)：以電梯公寓為主，含有部分多層、低密147客戶分析客戶分析148客群分析說明由于時(shí)間關(guān)系，沒有進(jìn)行大規(guī)模的問卷調(diào)查，此次調(diào)研采用了抽樣調(diào)查法和電話詢問法。以上方法得到的數(shù)據(jù)再結(jié)合以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行的綜合分析，存在一定的偏差，但能把控大方向的準(zhǔn)確。

特此說明。客群分析說明由于時(shí)間關(guān)系，沒有進(jìn)行大規(guī)模的問卷149區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體一年齡：25-28歲用途：自住、結(jié)婚自住描述：目前的家庭結(jié)構(gòu)是單身或兩人，對教育等配套要求不高；貪價(jià)格便宜，較高性價(jià)比可讓他（她）住得寬松些，可以容忍暫時(shí)的交通不便；他們對未來充滿信心，相信一兩年之后，就能步入有車一族，交通不是問題。群體二年齡：30-40歲用途：自住描述：一家三口或三代同堂，子女正在市里讀幼兒園、小學(xué)，自己也在市里上班，事業(yè)剛啟動或剛步入上升期。現(xiàn)住單位的老房子或父母的舊房子，很想為子女或父母創(chuàng)造更好的生活環(huán)境；市內(nèi)房價(jià)越來越高，郊區(qū)的生活又會有諸多的不便，特別是孩子上學(xué)，自己事業(yè)又處于上升期，不敢有松懈，處于矛盾、猶豫之中。區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體一群體二150區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體三年齡：30-40/40-50歲用途：給父母養(yǎng)老/自己未來養(yǎng)老描述：有一定的積蓄，沒有太多投資生財(cái)?shù)耐緩剑皇袃?nèi)的房價(jià)持續(xù)攀升，趁手頭有余錢，先買一處小區(qū)環(huán)境好、有社區(qū)的房子；只要價(jià)格合適，戶型好，社區(qū)好，反正暫時(shí)不住。群體四年齡：55歲以上用途：自住養(yǎng)老描述：退休了，沒事就想養(yǎng)養(yǎng)花草，在院子里遛遛鳥；現(xiàn)在的房子雖然位置好、方便，但都是老房子，也沒啥社區(qū)，兒孫周末過來，還挺擠的，城里的空氣也不好；愿意到郊區(qū)，只要價(jià)格差不多，有個(gè)花園、小區(qū)，就可以考慮。區(qū)域市場常規(guī)客戶描述群體三151購房客戶群體分析市場群體購買目的仍以第一居所為主，購買人群來源于本地、成都、外地、三州，分別占55%、25%、15%、5%。購房客戶群體分析市場群體購買目的仍以第一居所為主，購買人群來152購房客戶年齡分析年齡（歲）比例30歲以下25.40%30-35歲32.00%36-40歲21.10%41-45歲4.40%46-50歲5.60%51-55歲4.40%56-60歲4.90%60歲以上2.20%合計(jì)100%30以下及30-40歲的消費(fèi)者占總體消費(fèi)者75.5％的比例，但區(qū)域消費(fèi)者中仍有不少50－60歲的用于養(yǎng)老的客戶，且該類客戶正逐年增加。另據(jù)消費(fèi)者群體樣本調(diào)查得知周邊項(xiàng)目消費(fèi)者主要集中在30-45歲。

購房客戶年齡分析年齡（歲）比例30歲以下25.40%30-3153購房客戶地域分析現(xiàn)工作位置比例川浙工業(yè)園12.80%新津老城區(qū)35.40%五津其他區(qū)域26.70%新津其他區(qū)域6.70%新津周邊區(qū)域4.30%市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)星城市13.00%其它城市1.10%合計(jì)100%購房者工作地點(diǎn)主要集中在新津區(qū)域核心群購房客戶地域分析現(xiàn)工作位置比例川浙工業(yè)園12.80%新津老城154購房客戶面積需求面積60平米以下60-7071-8081-9091-110111-130130以上比例3.80%7.80%15.10%34.10%18.20%15.40%5.60%購房面積需求特征體現(xiàn)為：70－90平方米對緊湊套二，90-110平方米對應(yīng)小套三。

購房客戶面積需求面積60平米以下60-7071-8081-9155客戶分析小結(jié)消費(fèi)者主要認(rèn)可的戶型以緊湊套二、緊湊套三結(jié)構(gòu)為主，以實(shí)惠為向?qū)?、以緊湊舒適居家為導(dǎo)向，

較為接受開發(fā)商多贈送陽臺、露臺等灰空間。成都、雙流、大邑、三州回流客戶、西藏客戶為主要外地客戶。

客戶年齡主要集中在：30歲以下及30—45歲。客戶職業(yè)主要集中在：個(gè)體老板、國有/公司職員、民營企業(yè)老板/管理人員。客戶年收入：為5萬元以上，其中以7萬-11萬為主，11萬元以上及5萬元以下為輔。

客戶分析小結(jié)消費(fèi)者主要認(rèn)可的戶型以緊湊套二、緊湊套三結(jié)構(gòu)為主156結(jié)合項(xiàng)目項(xiàng)目整體套一戶型占到41%，和本地消費(fèi)群體的需求有偏移。原因有二種可能性：1、消費(fèi)偏好就喜歡大的房子2、本地小戶型推出量過少作為第一個(gè)吃螃蟹的人，勇氣和智謀需同時(shí)具備解決之道：為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把戶型配比做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整結(jié)合項(xiàng)目項(xiàng)目整體套一戶型占到41%，和本地消費(fèi)群體的需求有偏157結(jié)合項(xiàng)目二警惕圍城效應(yīng)買得起房的人不會買小房子想買小房子的人買不起房子想投資的人覺得地段不能吸引他看得起地段的人買不起房子解決之道：小戶型自住的需求硬性引導(dǎo)，釋放需求。

結(jié)合項(xiàng)目二警惕圍城效應(yīng)158產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議159戶型配比優(yōu)化建議套型套一套二套三套數(shù)18320197比例38%42%20%套數(shù)比面積區(qū)間41-5051-6070-8081-9091-100101-100110-130套數(shù)1197826135531456比例25%16%5%28%11%3%12%面積比合并D5、D6，改成套三戶型配比優(yōu)化建議套型套一套二套三套數(shù)18320197比例38160戶型優(yōu)化建議一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳合并D5、D6，改成套三如圖戶型優(yōu)化建議一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳合并D5、D6，161外立面建議東岳建議：天際線統(tǒng)一一種造型，從側(cè)面顯得有點(diǎn)雜亂。外立面建議東岳建議：162外立面配色建議東岳建議：立面設(shè)計(jì)色彩:以咖啡色和黑灰色進(jìn)行搭配，欄桿、窗戶等細(xì)節(jié)部分用黑色處理，整體建筑色彩用灰色、白色線條和咖啡色塊色進(jìn)行搭配。外立面配色建議東岳建議：163材料及新技術(shù)建議所在市場使用的節(jié)能環(huán)保材料如下凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)8度抗震凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)區(qū)域已有項(xiàng)目客戶接受度較好，較為認(rèn)可其他新技術(shù)東岳建議：新技術(shù)增加成本，但是能換取一定的接受度，但不是影響客戶決定性因素。建議沒有必要使用。材料及新技術(shù)建議所在市場使用的節(jié)能環(huán)保材料如下凈水系統(tǒng)新風(fēng)系164園林建議鑒于中庭僅3000余平米的集中景觀，對整體景觀的層次感和精致性就有很高的要求。體現(xiàn)：南亞園林，生態(tài)港灣，景致居家！

園林特色描述：

1、碎石拼花路面2、小型雕塑裝飾3、大量使用灌木起坡造型4、集中水景點(diǎn)綴5、高密度植物搭配6、功能性配套的補(bǔ)充（健身區(qū)、休閑區(qū)等）東岳營銷園林建議鑒于中庭僅3000余平米的集中景觀，對整體景觀的層次165東岳營銷高密度灌木搭配園林元素落地花缽東岳營銷高密度灌木搭配園林元素落地花缽166東岳營銷園林元素細(xì)部水景東岳營銷園林元素細(xì)部水景167東岳營銷園林元素系列雕塑小品東岳營銷園林元素系列雕塑小品168東岳營銷園林元素地面停車位起坡加灌木覆蓋形成地面停車位和一樓的視覺阻隔。東岳營銷園林元素地面停車位起坡加灌木覆蓋形成地面停車位和一樓169東岳營銷園林元素拼花路面和下沉休閑廣場建筑轉(zhuǎn)角植物處理東岳營銷園林元素拼花路面和下沉休閑廣場建筑轉(zhuǎn)角植物處理170東岳營銷園林元素?zé)艟吆吐愤呏参锇珘μ幚頄|岳營銷園林元素?zé)艟吆吐愤呏参锇珘μ幚?71東岳營銷東岳營銷172東岳營銷東岳營銷173局部景觀建議小區(qū)道路提示圖小區(qū)道路是維系小區(qū)交通的重要樞紐，美觀的小區(qū)道路，可以提升項(xiàng)目檔次，利于小區(qū)居民交流，是聯(lián)系各組團(tuán)景觀的藝術(shù)景觀紐帶。局部景觀建議小區(qū)道路提示圖小區(qū)道路是維系小區(qū)交通的重要樞紐，174局部優(yōu)化建議各棟入戶大堂風(fēng)格提示大廳入口，回家的感覺，可采用花崗石、大理石等材質(zhì)，提升項(xiàng)目檔次。入戶大堂提示圖局部優(yōu)化建議各棟入戶大堂風(fēng)格提示入戶大堂提示圖175其他建議小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：建筑體上LOGO應(yīng)用、圍墻上LOGO應(yīng)用等），以加強(qiáng)小區(qū)的識別性及居民的歸屬感。東岳營銷其他建議小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物東岳營銷176項(xiàng)目主方向需要整體把控！關(guān)于策略營銷策略概述項(xiàng)目主方向需要整體把控！關(guān)于策略營銷策略概述177【營銷目標(biāo)設(shè)定】打造新城區(qū)的標(biāo)桿物業(yè)；實(shí)現(xiàn)片區(qū)可比項(xiàng)目的銷售前三強(qiáng)；滿足項(xiàng)目可持續(xù)銷售要求；發(fā)展商的品牌建立?！緺I銷目標(biāo)設(shè)定】打造新城區(qū)的標(biāo)桿物業(yè)；178【基于目標(biāo)的整體策略】需求的引導(dǎo)釋放用噱頭來引領(lǐng)需求用精裝房來撼動市場把規(guī)劃納入營銷重點(diǎn)【基于目標(biāo)的整體策略】需求的引導(dǎo)釋放179【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】推廣策略：1、以噱頭引爆整體項(xiàng)目推廣2、項(xiàng)目價(jià)值系列推廣（地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、認(rèn)同價(jià)值、增值價(jià)值……）3、以時(shí)尚的活動進(jìn)行整體穿插4、推廣渠道有效組合【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】推廣策略：180推廣策略形成發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會依勢助勢，掌握區(qū)域市場話語權(quán)，以高形象強(qiáng)勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分借助發(fā)展商現(xiàn)有資源，挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為項(xiàng)目創(chuàng)造營銷機(jī)會利用機(jī)會、克服劣勢大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅依托區(qū)域優(yōu)勢，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引新津及周邊客戶的關(guān)注減少劣勢、避免威脅挖掘區(qū)域居住價(jià)值，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì)推廣策略形成發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會依勢助勢，掌握區(qū)域市場話語權(quán)，181【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】銷售策略：總策略：定點(diǎn)巡展，由坐銷變行銷，提前咨詢充分吸籌。優(yōu)惠多樣開盤熱銷。一次性推售。輔助策略：銷售中心，提前進(jìn)行項(xiàng)目咨詢及蓄客，利用巡展、派發(fā)宣傳簡報(bào)、會員入會等各種推廣宣傳手段，充分吸籌，保證籌量。多種優(yōu)惠措施，刺激購買，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷場面。【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】銷售策略：總策略：輔助策略：182【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】開發(fā)策略：1、整體開發(fā)2、分期出售【營銷策略指導(dǎo)下的各種策略】開發(fā)策略：183