沿海賽洛城---

S.M.S商業(yè)街定位分析SUN-太陽-男人MOON-月亮-女人STARS-星星-孩子家庭12/24/20221上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星街區(qū)商業(yè)目標(biāo)及前景日月星項目的環(huán)境分析

總體商業(yè)情況概述交通及人流情況概述項目市場情況概述項目周邊個案情況概述日月星街區(qū)商業(yè)定位

商業(yè)定位原則商業(yè)主題定位業(yè)種分類規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)品牌配置規(guī)劃日月星街區(qū)的招商策略

招商基本原則招商工作流程招商工作目標(biāo)招商指標(biāo)分解招商推廣進(jìn)度招商推廣流程日月星項目總結(jié)及建議目錄12/24/20222上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星商業(yè)目標(biāo)及前景12/24/20223上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司商業(yè)預(yù)期目標(biāo)

該項目需我司考慮的為20000平面左右的內(nèi)街商鋪的招商及銷售工作。招商目標(biāo)：9個月完成80%的招商，12個月完成95%以上銷售目標(biāo)：（？）月完成75%的銷售工作完成情況：在操作過程中吧項目的租金及單位平米的售價提高25%--50%12/24/20224上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司商業(yè)預(yù)期前景

結(jié)合賽洛城周邊的情況，逐步提升商業(yè)街的層次，使其在業(yè)態(tài)配比從服務(wù)與社區(qū)的商業(yè)模式變?yōu)榉?wù)于整個項目所處板塊的商業(yè)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。達(dá)到逐步提升賽洛城項目的單位平米的租金及售價。12/24/20225上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司日月星項目環(huán)境分析12/24/20226上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司國貿(mào)中心國貿(mào)橋中央電視臺北京電視臺四惠橋東三環(huán)雙井橋大郊亭橋廣渠路東長安街東四環(huán)百子灣路CBD華貿(mào)中心富力廣場樂成國際現(xiàn)代城萬達(dá)廣場CBD東擴(kuò)區(qū)地鐵7號線地鐵1號線CBD+東四環(huán)=無限商業(yè)價值百盛購物中心美羅城燕莎奧特萊斯沃爾瑪家樂福大成國際中心觀音堂畫家村競園北京歡樂谷公園1872萬科公園5號蘋果社區(qū)擎峰壹線國際后現(xiàn)代城國資委公務(wù)員住宅用地（即將開建）12/24/20227上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司北京東部總體情況概述北京東三環(huán)四環(huán)商務(wù)、商業(yè)氛圍濃郁，可滿足不同人群的消費習(xí)慣，娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。北京最大的CBD所在地，具有較強(qiáng)的聚客能力使館區(qū)及北京國際機(jī)場，為該區(qū)域增加了高端的消費人群大量中高端住宅項目，為該區(qū)域保障了人群基礎(chǔ)12/24/20228上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司項目交通及人流情況分析項目周邊公共交通有11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交車，地鐵1號線、八通線，規(guī)劃輕軌7號線與輕軌10號線項目前期的入住率達(dá)到90%，常駐人口穩(wěn)定。周邊流動人口達(dá)到日均10萬人次。本案人為的把商業(yè)街分割為三段，對人流的環(huán)通有一定的影響項目雖然周邊交通線較多，但離項目都有一定的距離，給人流的到達(dá)造成一定困難12/24/20229上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司周邊人群的消費指標(biāo)12/24/202210上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司賽洛商圈東四環(huán)廣渠路百子灣路CBD區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模居住區(qū)大成國際中中心金長安大廈廈金泰國際中中心金泰先鋒金都杭城百子灣家園園美利山山百子灣14號地地鐵7號線線國資委公務(wù)務(wù)員住宅用用地（即將將開建）中水電住宅宅區(qū)競園12/18/202211上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司項目市場情情況概述項目位與北北京東四環(huán)環(huán)CBD附附近，有一一定的發(fā)展展空間。項目總建筑筑面積100萬平米米。周邊有有一定的服服務(wù)型社區(qū)區(qū)商業(yè)，但但欠缺主題題商業(yè)氣氛氛及辦公環(huán)環(huán)境。項目商業(yè)本本身分部過過散，動線線過長。項目現(xiàn)有商商業(yè)氛圍較較差，組成成較單一。。12/18/202212上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司項目周周邊個個案分分析項目周周邊小小區(qū)的的商業(yè)業(yè)目前前有三三種形形式存存在，，大城國國際中中心以以集中中式社社區(qū)型型商業(yè)業(yè)模式式，（引進(jìn)進(jìn)主力力店，，商業(yè)業(yè)集中中形成成氣候候）金都杭杭城以以散落落式社社區(qū)服服務(wù)型型商業(yè)業(yè)模式式（導(dǎo)入入商務(wù)務(wù)配套套，商商戶有有一定定的品品牌價價值））本案目目前是是以街街區(qū)式式社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)型模模式存存在。。（缺少少主力力店及及有一一定品品牌價價值的的商戶戶）12/18/202213上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司日月星星項目目商業(yè)業(yè)定位位12/18/202214上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司商業(yè)定定位的的原則則物業(yè)的的高入入住率率及北北京東東四環(huán)環(huán)CBD的的東擴(kuò)擴(kuò)給賽賽洛城城商業(yè)業(yè)帶來來的升升值前前景和和發(fā)展展預(yù)期期。因因為其其足夠夠的體體量不不但能能滿足足社區(qū)區(qū)居民民的日日常消消費，，今后后又輻輻射整整個CBD辦公公樓及及各居居住小小區(qū)的的消費費群體體。賽洛城城商業(yè)業(yè)是一一條典典型的的社區(qū)區(qū)街，，準(zhǔn)確確的定定位決決定商商業(yè)的的成敗敗。整整體街街區(qū)不不能僅僅以社社區(qū)型型為導(dǎo)導(dǎo)向的的單一一服務(wù)務(wù)功能能，街街區(qū)的的成功功取決決于業(yè)業(yè)態(tài)的的組合合，定定位基基于本本案的的現(xiàn)實實情況況應(yīng)考考慮到到差異異定位位及需需求定定位。。12/18/202215上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司商業(yè)定位位的原則則不論是那那種社區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)其對主主力店的的需求都都是一定定的。例例：大成成國際的的大賣場場，金都都杭城的的商務(wù)會會所。品牌效應(yīng)應(yīng)對整體體的商業(yè)業(yè)氛圍有有一定的的提升作作用，對對后期的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展也也有一定定的保障障。本案目前前小型社社區(qū)型服服務(wù)商業(yè)業(yè)基本以以達(dá)到飽飽和，建建議在內(nèi)內(nèi)街商業(yè)業(yè)部分不不在考慮慮。本案可考考慮周邊邊小區(qū)及及辦公大大樓所欠欠缺的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，達(dá)達(dá)到吸引引客流及及消費的的目的12/18/202216上海嘉恒恒浩發(fā)房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理有限公公司商業(yè)主題題定位SUN-太陽-男人-娛樂、、主力店店MOON-月亮亮-女女人-百貨貨STATS-星星星-孩子子家庭庭-教教育、、餐飲飲、便便民12/18/202217上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司三期二期一期五期七期南七期北四期四期社區(qū)醫(yī)院學(xué)校六期太陽月亮星星12/18/202218上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司業(yè)態(tài)分類規(guī)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)布布局（具體商戶戶落位及業(yè)業(yè)態(tài)配比需需在實際操操作中做調(diào)調(diào)整）文化類：占總面積的的30%餐飲類：占占總面積的的15%百貨類：占總面積的的20%便民機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)施類：占占總面積的的10%主力店、娛娛樂類：占占總面積的的25%12/18/202219上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司12/18/202220上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司業(yè)態(tài)規(guī)劃指指標(biāo)12/18/202221上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司餐飲類業(yè)態(tài)態(tài)劃分社區(qū)型商業(yè)業(yè)物業(yè)相對對租金成本本較低，組組合根據(jù)餐餐廳自身特特點按不同同區(qū)域劃分分：休閑餐飲區(qū)區(qū)：STARBUCKS/ILLYCOFFER/GINO/PIZZAHUT/PAPAJOHNS/KFC/GOLDENSTONE/ICESEASON等世界美食區(qū)區(qū)：日本料理、、韓國料料理、東東南亞菜、、拉丁自自助烤肉、、意法美等各式西西餐廳（同同時借鑒本本地品牌））該區(qū)域與與歐風(fēng)休閑閑餐飲毗鄰。。商務(wù)宴請區(qū)區(qū)：俏江南、、小南國等等（同時借借鑒本地品品牌）12/18/202222上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司百貨類業(yè)態(tài)態(tài)劃分休閑服裝類類：時尚平價類類倉儲品牌牌UNQLO/H&M/ZARA/ASOBIO/C&A/UR/SEVENDAYS等（該品品牌對物業(yè)業(yè)位置，招招商條件要求頗高））。運動休閑類類：NAUTICA/LACOSTE/ADIDASORIGINO/NIKE360等等居家類：羅萊生活館館、恐龍龍家紡、、富安娜、、馨亭紡紡織、澳澳西奴、、利快廚房生活活、鵝媽媽媽廚房館館，（同同時借鑒本本地品牌））為更貼近社區(qū)居民民的日常生生活需求生生活用品在在百貨類中中更能體現(xiàn)現(xiàn)其配套功能12/18/202223上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司便民機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)施類業(yè)態(tài)態(tài)劃分購物類：琴行、品品牌標(biāo)超、、非購物類：：大型網(wǎng)吧、、健身中心心、美容院院、女子會會所服務(wù)機(jī)構(gòu)：：銀行、郵郵局、電信信收費網(wǎng)點點12/18/202224上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司主力店、娛娛樂類業(yè)態(tài)態(tài)劃分電器：國美、蘇寧寧家電，，百思買量販?zhǔn)終TV：好樂迪、、溫莎主力餐飲：：俏江南、、小南國等等（同時借借鑒本地品品牌）12/18/202225上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司文化類動漫產(chǎn)業(yè)：：動畫、漫漫畫、及其其衍生產(chǎn)品品成人人教教育育：：英英孚孚、、北北京京青青鳥鳥、、聯(lián)聯(lián)邦邦等等益智教育：：紅黃藍(lán)、、華爾街、、金寶貝、、東方愛嬰嬰嬰幼兒類：：嬰大童的服服裝服飾，，玩具反反斗城，，博士蛙365，，可考慮建建300M2左右的的兒童樂園園，少兒兒涂鴉室，，親子教教育培訓(xùn)中中心少兒攝攝影等。擴(kuò)擴(kuò)大兒童部部分的經(jīng)營營面積跟能能貼近社區(qū)區(qū)家庭活，，滿足周末末家庭生活活的兒童消消費同時又又帶動餐飲飲的需求12/18/202226上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司產(chǎn)業(yè)發(fā)展已已具規(guī)模，，支柱地位位初步確立立根據(jù)經(jīng)濟(jì)普普查資料測測算，北京京全市文化化產(chǎn)業(yè)活動動共有從業(yè)業(yè)人員51.4萬人人，占全市市從業(yè)人員員的7.3%；文化化產(chǎn)業(yè)活動動占用資產(chǎn)產(chǎn)為2827.5億億元，占全全市資產(chǎn)總總計的1.3%；全全年業(yè)務(wù)收收入為1714.8億元，占占全市收入入總計的6.0%；；文化產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值為為328.7億元，，占全市地地區(qū)生產(chǎn)總總值的5.4%。從文化產(chǎn)業(yè)業(yè)活動增加加值所占的的比重看，，文化產(chǎn)業(yè)業(yè)在我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中中的支柱地地位已經(jīng)初初步確立。。產(chǎn)業(yè)介紹12/18/202227上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司產(chǎn)業(yè)介紹動漫產(chǎn)業(yè)本本身有巨大大的市場空空間，而動動漫產(chǎn)品的的衍生產(chǎn)品品市場空間間更大。中中國目前每每年兒童食食品每年的的銷售額為為人民幣350億元元左右，玩玩具每年的的銷售額為為人民幣200億元元左右，兒兒童服裝每每年的銷售售額達(dá)900億元以以上，兒童童音像制品品和各類兒兒童出版物物每年的銷銷售額達(dá)人人民幣100億元………在某種種程度上，，這些行業(yè)業(yè)今后的發(fā)發(fā)展與行銷銷都有賴于于動漫這一一新興產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶動作作用，以此此類推，中中國動漫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將擁有有超千億元元產(chǎn)值的巨巨大發(fā)展空空間。12/18/202228上海嘉恒浩浩發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理有限公司司俏江南集團(tuán)團(tuán)創(chuàng)始于2000年年，總部位位于北京，，旗下品牌牌包括俏江南品牌牌餐廳、蘭蘭（LANClub）和SUBU三三大高端品品牌，是中中國最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Α?、值得信賴賴的國際餐餐飲服務(wù)管管理集團(tuán)。。自成立以來來，俏江南南集團(tuán)遵循循著創(chuàng)新、、發(fā)展、品品位與健康康的企業(yè)核核心精神，，不斷追求求品牌的創(chuàng)創(chuàng)新和突破破，從國貿(mào)貿(mào)第一家餐餐廳到北京京、上海、、天津、成成都、太原原、南京、、青島等30多家店店，從世界界級的中國國餐廳俏江江南到中國國最具世界界藝術(shù)品味味的頂級會會所蘭，從從服務(wù)商業(yè)業(yè)精英、政政界要員到到2008北京奧運運會場………歷經(jīng)八年年的健康成成長，俏江江南集團(tuán)已已經(jīng)成為了了中國最具具發(fā)展?jié)摿αΦ膰H餐餐飲服務(wù)管管理集團(tuán)之之一，并引引領(lǐng)著中華華美食文化化走向國際際市場。俏江南品牌牌餐廳———最具時尚尚品位和創(chuàng)創(chuàng)新理念的的世界級中中國餐廳俏江南12/18/202229上海海嘉嘉恒恒浩浩發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)管管理理有有限限公公司司品牌牌合合作作伙伙伴伴InternationalStrategicPartners國際際合合作作伙伙伴伴12/18/202230上海海嘉嘉恒恒浩浩發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)管管理理有有限限公公司司Tenantsinterestedinourmalls意向向客客戶戶Ladies’’Fashion女裝裝12/18/202231上海海嘉嘉恒恒浩浩發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)管管理理有有限限公公司司Tenantsinterestedinourmalls意向向客客戶戶F&BEntertainment餐飲飲娛娛樂樂＋12/18/202232上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司注：其其余品品牌附附表Tenantsinterestedinourmalls意向客客戶F&BEntertainment餐飲娛娛樂12/18/202233上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司日月星星街區(qū)區(qū)的招招商策策略12/18/202234上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司招商基基本原原則做到業(yè)業(yè)態(tài)互互補(bǔ)，，相互互依附附。管理及及維護(hù)護(hù)好既既定主主題。。招商順順序原原則主主力店店先行行，輔輔助店店隨后后。特殊商商戶招招商優(yōu)優(yōu)惠原原則。。統(tǒng)一的的招商商及管管理。。做到對對重點點租賃賃客戶戶放水水養(yǎng)魚魚。12/18/202235上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司招商工工作流流程12/18/202236上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司招商工工作目目標(biāo)開業(yè)的的保障障：力力爭在在規(guī)定定時間間內(nèi)完完成85%的開開業(yè)率率品牌的的塑造造：對對招商商品牌牌的篩篩選，，打造造客戶戶品牌牌的同同時，，完成成項目目品牌牌的塑塑造龍頭效效應(yīng)：：通過過主力力店的的進(jìn)駐駐。帶帶動二二、三三類品品牌的的進(jìn)駐駐，進(jìn)進(jìn)而實實現(xiàn)商商浦的的銷售售。12/18/202237上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司招商指指標(biāo)分分解12/18/202238上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司招商推推廣進(jìn)進(jìn)度12/18/202239上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司招商推推廣流流程12/18/202240上海嘉嘉恒浩浩發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理理有限限公司司優(yōu)勢：：賽洛洛城從從項目目板塊塊考慮慮有一一定的的區(qū)位位優(yōu)勢勢。周邊居居住氛氛圍較較好。。項目位位于東東四環(huán)環(huán)整體體地理理位置置較好好。項目整整體商商業(yè)體體量足足夠項目的的配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)較好好劣勢：：因外外部沿沿街商商鋪已已出售售，商商業(yè)整整體性性很難難控制制2萬平平米商商業(yè)多多為內(nèi)內(nèi)街在在操作作上有有一定定難度度。項目目的的周周邊邊可可直直達(dá)達(dá)交交通通