首開集團(tuán)天津項(xiàng)目整體操作策劃前言結(jié)合對(duì)于城市級(jí)綜合體大盤項(xiàng)目的操作思考與方法總結(jié)，為本項(xiàng)目制定適合的大盤操作方法與思路本著和甲方以及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)充分合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，形成一體化的精神，對(duì)天津?yàn)稠?xiàng)目進(jìn)行分析研究，力求更加清晰的勾勒出項(xiàng)目的容顏，以明確項(xiàng)目整體發(fā)展方向；作為天津?yàn)车某蓡T，思源深知共榮共辱、共興共衰的道理，因此我們獻(xiàn)言獻(xiàn)策，希望能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有所幫助；本次報(bào)告我司站在天津?yàn)橙职l(fā)展的戰(zhàn)略高度，對(duì)本案進(jìn)行分析，避免僅考慮住宅代理的局限性；前期甲方和各專業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目做出了很多工作成果，有很多亮點(diǎn)，我們十分贊同；感謝開發(fā)公司對(duì)本次研究提供的大力支持。本次報(bào)告重點(diǎn)討論的幾個(gè)問(wèn)題天津?yàn)稠?xiàng)目公建類產(chǎn)品為主導(dǎo)的政府規(guī)劃狀況對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是操作難點(diǎn)還是我們可以把它轉(zhuǎn)化成為一種機(jī)會(huì)從而加以利用？后期的項(xiàng)目操作是否需要股東加大資金力度支持，還是我們可以通過(guò)開發(fā)的調(diào)整實(shí)現(xiàn)自由資金的可持續(xù)運(yùn)作？天津?yàn)稠?xiàng)目的成功操作對(duì)于我們乃至公司來(lái)說(shuō)有怎樣的影響意義？首先，我們沿著大盤的路去思考找到并總結(jié)大盤操作理論及方法二四六模型體系（兩個(gè)目標(biāo)、四個(gè)限制條件、六個(gè)思考緯度）兩個(gè)目標(biāo)目標(biāo)1：整體價(jià)值最大化目標(biāo)2：開發(fā)可持續(xù)部分物業(yè)的運(yùn)營(yíng)（持有、轉(zhuǎn)讓、銷售）實(shí)現(xiàn)資金的使用效率最大化主體物業(yè)進(jìn)行一定階段的市場(chǎng)培育以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化主體物業(yè)與其他物業(yè)之間通過(guò)開發(fā)資金配合綜合收益部分可最后實(shí)現(xiàn)，大盤操作完成后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)指標(biāo)的最大化定位的可持續(xù)：總體定位開發(fā)節(jié)奏的聯(lián)系開發(fā)節(jié)奏的可持續(xù)：制定可持續(xù)的開發(fā)策略與節(jié)奏資金的可持續(xù)：資金計(jì)劃與現(xiàn)金流的聯(lián)系銷售的可持續(xù)：銷售目標(biāo)、銷售策略與銷售收入間的聯(lián)系Objective四個(gè)限制條件來(lái)自于資金運(yùn)作來(lái)自于已達(dá)成現(xiàn)狀來(lái)自于政府來(lái)自于市場(chǎng)一般綜合體項(xiàng)目特別是城市地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目會(huì)受政府規(guī)劃及批復(fù)進(jìn)度的影響和制約，同時(shí)會(huì)受到調(diào)控政策的影響。項(xiàng)目的啟動(dòng)資金及過(guò)程中的資金計(jì)劃和融資條件會(huì)對(duì)大盤操作產(chǎn)生制約。已形成開發(fā)進(jìn)度后的總體調(diào)整，現(xiàn)狀條件等會(huì)對(duì)大盤的定位及操作調(diào)整產(chǎn)生限制作用。由于某階段市場(chǎng)環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會(huì)直接影響項(xiàng)目在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。大盤操作的六緯度模型時(shí)序開發(fā)策略與節(jié)奏工程進(jìn)度與成本投入定位總體定位與分物業(yè)定位銷售銷售目標(biāo)、銷售收入資金資金計(jì)劃與現(xiàn)金流客戶整合客戶資源實(shí)現(xiàn)互動(dòng)與整合營(yíng)銷總體品牌形象與分主題形象主緯度輔助緯度主緯度間的主導(dǎo)作用輔助緯度對(duì)主緯度的調(diào)節(jié)作用輔助緯度間的影響作用定位：為大盤設(shè)定可行的定位方向，結(jié)合開發(fā)目標(biāo)和限制條件的考慮總體定位方向只能產(chǎn)生1-2個(gè)；結(jié)合總體定位的設(shè)定，結(jié)合總體屬性的分物業(yè)功能支持為個(gè)分物業(yè)設(shè)定不同的發(fā)展方向（暨分物業(yè)定位）時(shí)序：結(jié)合分物業(yè)定位方向設(shè)定開發(fā)策略排布開發(fā)節(jié)奏，制定工程進(jìn)度，得出成本投資測(cè)算表銷售：結(jié)合市場(chǎng)情況設(shè)定銷售目標(biāo)、排布銷售計(jì)劃，得出資金收入測(cè)算表資金：綜合成本與收益狀況制定現(xiàn)金流表，并結(jié)合以制定的啟動(dòng)資金和資金計(jì)劃進(jìn)行驗(yàn)證，并對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整客戶：結(jié)合以上主緯度思考，制定資源整合方案，客戶資源實(shí)際需求狀況會(huì)對(duì)主緯度產(chǎn)生微調(diào)營(yíng)銷：制定大盤總體品牌形象及分物業(yè)形象表現(xiàn)，品牌形象之間的主次關(guān)系設(shè)定會(huì)對(duì)主緯度產(chǎn)生微調(diào)大盤操作流程簡(jiǎn)述（結(jié)合六緯度模型）大盤操作的六緯度解析影響緯度影響緯度然后，結(jié)合天天津?yàn)炒蟊P實(shí)實(shí)際情況進(jìn)行行操作思考目標(biāo)1公建建集群的優(yōu)化化定位：通過(guò)對(duì)于公建建類物業(yè)的總總體研究進(jìn)行行可行性定位位，確定大盤盤發(fā)展方向，，實(shí)現(xiàn)公建類類物業(yè)的良性性操作。目標(biāo)2優(yōu)優(yōu)化資產(chǎn)配置置：結(jié)合開發(fā)發(fā)商操作特點(diǎn)點(diǎn)，平衡持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)產(chǎn)品與代建建出讓產(chǎn)品之之間關(guān)系，整整合優(yōu)勢(shì)開發(fā)發(fā)資源，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資產(chǎn)的最優(yōu)優(yōu)化配置及項(xiàng)項(xiàng)目定位的良良性發(fā)展。目標(biāo)3形形象組織與形形象站位：考慮各分產(chǎn)品品之間的開發(fā)發(fā)定位與開發(fā)發(fā)節(jié)奏，通過(guò)過(guò)產(chǎn)品規(guī)劃與與營(yíng)銷組織實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品形象象的站位，提提升整體項(xiàng)目目形象價(jià)值。。一、開發(fā)目標(biāo)標(biāo)目標(biāo)標(biāo)1近近期期培培育育后后期期獲獲利利：：近階階段段為為項(xiàng)項(xiàng)目目培培育育期期占占用用資資金金額額度度較較大大，，后后期期實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值提提升升，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高高利利潤(rùn)潤(rùn)回回款款。。目標(biāo)標(biāo)2良良性性的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)：：結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)策策略略制制定定合合理理的的資資金金計(jì)計(jì)劃劃，，保保障障項(xiàng)項(xiàng)目目的的良良性性運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)整體體價(jià)價(jià)值值最最大大化化目目標(biāo)標(biāo)開發(fā)發(fā)可可持持續(xù)續(xù)目目標(biāo)標(biāo)二、、限限制制條條件件制約約1來(lái)來(lái)自自于于政政府府：：A區(qū)區(qū)工工程程進(jìn)進(jìn)度度的的和和形形象象要要求求、、B區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃審審批批滯滯后后影影響響、、E區(qū)區(qū)工工程程進(jìn)進(jìn)度度和和形形象象要要求求、、90/70宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策、、5.18加加息息。。制約約2來(lái)來(lái)自自于于資資金金：：?jiǎn)?dòng)動(dòng)資資金金的的要要求求，，04-08年年為為市市場(chǎng)場(chǎng)培培育育期期、、09年年實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利利潤(rùn)潤(rùn)，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的保保障障。。制約約4來(lái)來(lái)自自于于現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：A區(qū)區(qū)呈呈現(xiàn)現(xiàn)即即將將入入住住、、E區(qū)區(qū)開開工工、、B區(qū)區(qū)方方案案完完成成。。制約約4來(lái)來(lái)自自于于市市場(chǎng)場(chǎng)：：見(jiàn)見(jiàn)下下頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)以以售售賣賣型型為為主主，，但但從從需需求求來(lái)來(lái)看看多多以以租租賃賃為為主主，，且且存在在一一定定的的剛剛性性需需求求集團(tuán)團(tuán)性性購(gòu)購(gòu)買買市市場(chǎng)場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)備備不不足足，，存在在未未被被滿滿足足的的特特性性需需求求隨著著天天津津城城市市功功能能的的拓拓展展，，外外來(lái)來(lái)客客商商大大量量增增加加，，有望望形形成成良良好好的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)環(huán)境境政府府推推出出一一系系列列的的優(yōu)越越政政策策支支持持寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展商務(wù)務(wù)市市場(chǎng)場(chǎng)受產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)主主導(dǎo)導(dǎo)易易形形成成聚聚集集效效應(yīng)應(yīng)產(chǎn)業(yè)業(yè)及及產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈引引導(dǎo)導(dǎo)可可提提升升商商務(wù)務(wù)屬屬性性的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力由于于規(guī)規(guī)劃劃的的散散亂亂使使得得商商務(wù)務(wù)板板塊塊主主題題特特征征尚尚不不明明顯顯，，內(nèi)內(nèi)部部產(chǎn)產(chǎn)品品良良莠莠不不齊齊，，多多項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作很很難難達(dá)達(dá)成成統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃思思想想，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)引引導(dǎo)導(dǎo)商商務(wù)務(wù)聚聚集集效效應(yīng)應(yīng)，，形形成成一一站站式式綜綜合合商商務(wù)務(wù)主主題題大大盤盤超過(guò)過(guò)90%的的客客戶戶還還是是希希望望以以租租為為主主，，適適當(dāng)當(dāng)?shù)氐刭?gòu)購(gòu)買買一一些些寫寫字字樓樓的的客客戶戶比比例例不不到到10%。。主要制制約因因素有有：第第一，，金融支支持上上受到到很大大影響響;第二二寫寫字字樓的的價(jià)格過(guò)過(guò)高,超出出客戶戶接受受范圍圍。未形成成區(qū)域域內(nèi)大大體量量集中中規(guī)模模市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)以以租為為主目前處處在市市場(chǎng)培培育期期未來(lái)市市場(chǎng)蘊(yùn)蘊(yùn)藏機(jī)機(jī)遇市場(chǎng)影影響遠(yuǎn)期存存在發(fā)發(fā)展集集中性性大體體量綜綜合性性商務(wù)務(wù)主題題物業(yè)業(yè)的市市場(chǎng)基基礎(chǔ)，，但就就目前前應(yīng)予予以充充分培培育。。綜合分分析目目前的的開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)來(lái)自于于財(cái)務(wù)務(wù)資金金的償償債風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：：高資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債開發(fā)發(fā)將導(dǎo)導(dǎo)致開開發(fā)商商財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，而而項(xiàng)目目目前前占用用資金金量大大使后后續(xù)開開發(fā)易易產(chǎn)生生償債債危機(jī)機(jī)，，合理理安排排生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)周期期，盡盡快形形成銷銷售回回款，，實(shí)實(shí)現(xiàn)自有資資金滾滾動(dòng)開開發(fā)是是項(xiàng)目目在大大盤操操作中中特別別是定定位階階段對(duì)對(duì)于開開發(fā)策策略的的合理理排布布尤為為重要要。來(lái)自于于公建建物業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn):本項(xiàng)目目在整整體開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)種中中擁有有70%公公建項(xiàng)項(xiàng)目，，相比比住宅宅，大大體量量的公公建對(duì)對(duì)于開開發(fā)商商的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)更更大。。本項(xiàng)項(xiàng)目大大盤運(yùn)運(yùn)營(yíng)中中考慮慮了部分公公建物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓開開發(fā)降降低持持有物物業(yè)規(guī)規(guī)模，，以此減減小風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。來(lái)自于于轉(zhuǎn)讓讓物業(yè)業(yè)的操操作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn):轉(zhuǎn)讓物物業(yè)的的后期期開發(fā)發(fā)水平平直接接影響響著整整體項(xiàng)項(xiàng)目的的綜合合品質(zhì)質(zhì)及開開發(fā)商商的品品牌，，確定統(tǒng)統(tǒng)一的的大盤盤定位位明確確項(xiàng)目目形象象及開開發(fā)策策略，，并在在轉(zhuǎn)讓讓后予予以定定位跟跟蹤能夠降降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。來(lái)自于于持有有物業(yè)業(yè)的培培育風(fēng)風(fēng)險(xiǎn):本項(xiàng)目目的持持有公公建物物業(yè)需需要進(jìn)進(jìn)行2-3年的的市場(chǎng)場(chǎng)培育育，在在培育育期內(nèi)內(nèi)存在在財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)后不不確定定的市市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，確定明明確的的持有有物業(yè)業(yè)定位位及良良好的的回款款支持持物業(yè)業(yè)并形形成配配合互互動(dòng)能能夠降降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，從而而使持持有物物業(yè)迅迅速增增值。。三、其其它輔輔助思思考綜合分分析目目前的的開發(fā)發(fā)背景景具備潛潛力：：項(xiàng)目地地處天天津海海河河河畔，，屬于于政府府規(guī)劃劃的城城市重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目海海河六六大節(jié)節(jié)點(diǎn)之之一，，具備備良好好的發(fā)發(fā)展前前景。。項(xiàng)目目位于于河西西區(qū)，，是天天津重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的的商務(wù)務(wù)區(qū)、、文化化、教教育區(qū)區(qū)、會(huì)會(huì)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)交通便便利：：項(xiàng)目緊緊鄰天天津中中環(huán)圍圍堤道道，大大沽南南路、、臺(tái)兒兒莊路路等多多條城城市主主干道道，同同時(shí)臨臨近已已投入入使用用的天天津地地鐵一一號(hào)線線，交交通便便利。。配套設(shè)設(shè)施齊齊全：：項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域?yàn)闉槌鞘惺兄协h(huán)環(huán)沿線線，周周邊鄰鄰近綜綜合性性市政政設(shè)施施，配配套資資源齊齊全依托商商務(wù)氛氛圍：：城市中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)外展展區(qū)，，河西西區(qū)““四區(qū)區(qū)三帶帶”規(guī)規(guī)劃核核心區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)具備備良好好的商商務(wù)商商貿(mào)氛氛圍依依托城市新新極：：項(xiàng)目地地處天天津中中央CBD擴(kuò)展展延伸伸區(qū)域域，但但不同同于其其他擴(kuò)擴(kuò)展區(qū)區(qū)域的的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)特質(zhì)質(zhì)，受受海河河經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶良良性影影響，，具備備發(fā)展展城市市休閑閑商務(wù)務(wù)新極極區(qū)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件件。三、其其它輔輔助思思考天津?yàn)碁炒蟊P盤構(gòu)成成寫字樓商務(wù)會(huì)所住宅商務(wù)公寓商業(yè)酒店大盤構(gòu)成四、六六緯度度思考考思考緯緯度分物業(yè)業(yè)天津?yàn)碁撤治镂飿I(yè)的的操作作思考考———結(jié)合合六緯緯度模模型天津?yàn)碁撤治镂飿I(yè)的的操作作思考考———分物物業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)配配合分物業(yè)業(yè)分物業(yè)業(yè)如何以以戰(zhàn)略略的高高度實(shí)實(shí)現(xiàn)開開發(fā)目目標(biāo)————借勢(shì)勢(shì)、跳跳出、、超越越如何借借勢(shì)政政府及及周邊邊大環(huán)環(huán)境？？如何跳跳出項(xiàng)項(xiàng)目本本身，，跳出出海河河、跳跳出天天津？？如何突突破和和豐富富公建建為主主的產(chǎn)產(chǎn)品概概念，，全面面超越越目前前的公公建項(xiàng)項(xiàng)目？？確定本本案開開發(fā)方方向借勢(shì)———順勢(shì)與與造勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展展可采用用造勢(shì)和和順勢(shì)兩兩種方式式，對(duì)于于本案，，先期階階段最適適合的方方法是借借勢(shì)，即即借市場(chǎng)場(chǎng)之勢(shì)、、借政府府之勢(shì)、、借環(huán)境境之勢(shì)，，為我所所用；項(xiàng)目操作作后期需需要造勢(shì)勢(shì)，以實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值的最大大收益，，需要在在前期設(shè)設(shè)置相應(yīng)應(yīng)的培育育產(chǎn)品制制定培育育策略，，并在一一定時(shí)期期內(nèi)需要要一定的的資金支支持。本案借勢(shì)勢(shì)的方向向河西規(guī)劃外部格局政策扶持CBD規(guī)劃海河規(guī)劃本案跳出——在更加廣廣闊的范范圍看待待本案跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)成作品來(lái)做，做成大盤經(jīng)典案例跳出海河河看項(xiàng)目目本案不僅僅僅是海海河沿岸岸一個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)性綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，更更是天津津東南連連接濱海海的戰(zhàn)略略要地，，同時(shí)海海河帶與與大沽南南路的綜綜合發(fā)展展方向決決定了本本項(xiàng)目的的發(fā)展定定位方向向。跳出天津看項(xiàng)目本案依托便捷的交通環(huán)境、CBD良好的商務(wù)氛圍應(yīng)將目標(biāo)客戶群拓展到天津以外的更廣闊范圍，同時(shí)考慮通過(guò)物業(yè)形態(tài)的發(fā)展吸引實(shí)力型客戶進(jìn)入以形成經(jīng)濟(jì)圈效應(yīng)。超越——全面面提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值超越綜合體充分挖掘本案所具備的綜合價(jià)值，超越綜合體項(xiàng)目一般發(fā)展規(guī)律，通過(guò)先進(jìn)的開發(fā)理念使土地價(jià)值最大化。超越公建主體全面豐富和超越公建類產(chǎn)品的概念和形象表現(xiàn)，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超越政府期望既能滿足政府期望，又能超越政府期望，同時(shí)還能給政府打造新極理想，成為政府在城市開發(fā)建設(shè)方面的示范和樣板。進(jìn)而，我我們運(yùn)用用六個(gè)緯緯度理論論進(jìn)行天天津?yàn)碁稠?xiàng)目操操作思路路匯報(bào)一、定位位緯度總體定位位與分物物業(yè)定位位本項(xiàng)目定定位過(guò)程程應(yīng)用的的基本方方法論———從從價(jià)值最最大化、、滿足市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和滿足足自身?xiàng)l條件三個(gè)個(gè)維度進(jìn)進(jìn)行定位位價(jià)值最大化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的確立滿足滿足自身?xiàng)l件本項(xiàng)目定定位過(guò)程程應(yīng)用的的基本方方法論———在價(jià)價(jià)值最大大化和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)確立維維度，分分別從城城市功能能和產(chǎn)業(yè)業(yè)角度進(jìn)進(jìn)行分析析和篩選選價(jià)值最大大化本項(xiàng)目的的定位方方向本項(xiàng)目可可能的定定位方向向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的確立立滿足自身身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析價(jià)值最大大化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的確立立滿足滿足足自身?xiàng)l條件首先，從從價(jià)值最最大化緯緯度進(jìn)行行分析論論證價(jià)值最大大化緯度度之城市市功能分分析價(jià)值最大大化本項(xiàng)目的的定位方方向本項(xiàng)目可可能的定定位方向向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的確立立滿足自身身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析城市中央央商務(wù)區(qū)區(qū)金融城南樓CBD河?xùn)|區(qū)后后廣場(chǎng)商商務(wù)區(qū)河西區(qū)友友誼路商商務(wù)區(qū)城市中環(huán)環(huán)線海河服務(wù)務(wù)型商務(wù)務(wù)發(fā)展主主軸中環(huán)線綜綜合商務(wù)務(wù)發(fā)展主主軸天津?yàn)稠?xiàng)項(xiàng)目的外外部環(huán)境境構(gòu)成格格局濱海新區(qū)區(qū)濱海國(guó)際際機(jī)場(chǎng)天津站津?yàn)I輕軌軌站地鐵1號(hào)號(hào)線城市主要要規(guī)劃功功能分區(qū)區(qū)在整體海海河節(jié)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃中中，本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)將以以休閑，，服務(wù)商商務(wù)、商商貿(mào)為主主，成為為海河上上游重要要節(jié)點(diǎn)。。項(xiàng)目周邊邊區(qū)城市市功能劃劃分：小白樓商商務(wù)區(qū)大沽路商商業(yè)區(qū)友誼路金金融服務(wù)務(wù)區(qū)文化博覽覽區(qū)海河服務(wù)務(wù)型經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶解放南路路物流經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶陳塘都市市工業(yè)區(qū)區(qū)濱海新區(qū)區(qū)濱海國(guó)際際機(jī)場(chǎng)天津站津?yàn)I輕軌軌站地鐵1號(hào)號(hào)線地處位置置及城市市交通環(huán)環(huán)境城市東南南發(fā)展主主軸河西區(qū)、、中環(huán)線線、海河河邊通達(dá)便利利、便捷捷對(duì)外交通通優(yōu)越本案奧運(yùn)中心發(fā)展方向城市中央央商務(wù)區(qū)區(qū)擴(kuò)展范范圍海河服務(wù)務(wù)型經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶重要要節(jié)點(diǎn)河西區(qū)商商務(wù)新極極板塊大沽南路路商務(wù)商商貿(mào)走廊廊智慧城南站商務(wù)務(wù)區(qū)中央商務(wù)務(wù)區(qū)城市中央商務(wù)區(qū)金融城南站CBD河?xùn)|后廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)河西友誼路商務(wù)區(qū)海河服務(wù)型商務(wù)發(fā)展主軸中環(huán)線綜合商務(wù)發(fā)展主軸項(xiàng)目周邊邊區(qū)城市市功能劃劃分：小白樓商商務(wù)區(qū)大沽路商商務(wù)商貿(mào)貿(mào)區(qū)友誼路金金融服務(wù)務(wù)區(qū)文化博覽覽區(qū)海河服務(wù)務(wù)型經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶解放南路路物流經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶陳塘都市市工業(yè)區(qū)區(qū)智慧城智慧城城市功能能角度的的可行性性分析：：地處城市市東南發(fā)發(fā)展新極極區(qū)，綜綜合大盤盤引領(lǐng)城城市新極極崛起，，承載城城市商務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)格格局向東東南持續(xù)續(xù)發(fā)展，，有機(jī)會(huì)會(huì)形成城城市河西西區(qū)的商商務(wù)代表表地標(biāo)識(shí)識(shí)別名片片在天津，，小白樓樓地區(qū)與與隔海河河相望的的南站地地區(qū)是市市政府確確定的中中心商務(wù)務(wù)區(qū)（CBD））的起步步區(qū)，是是類似于于北京朝朝陽(yáng)區(qū)，，上海陸陸家嘴，，廣州天天河新城城式的典典型的CBD區(qū)區(qū)域。小小白樓中中心商務(wù)務(wù)區(qū)緊鄰鄰海河，，百年老老街、天天津的金金融動(dòng)脈脈-----解解放北路路，穿區(qū)區(qū)而過(guò)。。以金皇皇大廈、、泰達(dá)大大廈、凱凱旋門大大廈、文文華中心心及新建建的萬(wàn)順順國(guó)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易易中心等等為代表表的寫字字樓已形形成一定定規(guī)模，，開始凸凸現(xiàn)商務(wù)務(wù)聚集效效應(yīng)；南站地區(qū)區(qū)是海河河綜合開開發(fā)八大大節(jié)點(diǎn)之之一，在在此將新新建集現(xiàn)現(xiàn)代化辦辦公、酒酒店、商商品展示示、會(huì)議議、購(gòu)物物、娛樂(lè)樂(lè)、餐飲飲等為一一體的建建筑群，，并將與與海河沿沿岸自然然風(fēng)光、、占地2萬(wàn)平方方米的金金灣文化化廣場(chǎng)、、海河帶帶狀公園園共同組組成南站站中心商商務(wù)區(qū)，，與對(duì)岸岸的小白白樓中心心商務(wù)區(qū)區(qū)、解放放北路金金融貿(mào)易易一條街街，形成成以海河河為軸線線，兩翼翼齊飛的的CBD格局。。外部環(huán)境境聯(lián)系本項(xiàng)目可可能的定定位方向向商務(wù)屬性性兼容其其它物業(yè)業(yè)商業(yè)屬性性兼容其其它物業(yè)業(yè)居住屬性性兼容其其它物業(yè)業(yè)作為城市市中央商商務(wù)區(qū)的的延伸區(qū)區(qū)域打造造以商務(wù)務(wù)為基本本屬性的的綜合發(fā)發(fā)展方向向成為城市市新興的的的高檔檔商業(yè)聚聚集區(qū)或或以滿足足周邊商商圈商業(yè)業(yè)資源配配套為發(fā)發(fā)展方向向滿足周邊邊傳統(tǒng)商商務(wù)區(qū)（（小白樓樓、南站站、解放放北路））的居住住需求，，以升級(jí)級(jí)居住需需求為發(fā)發(fā)展方向向綜合比較較來(lái)看，，商務(wù)屬屬性的發(fā)發(fā)展方向向能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)價(jià)值值最大能夠承載載的城市市功能休閑娛樂(lè)樂(lè)主題海河休閑閑娛樂(lè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)可借勢(shì)勢(shì)海河岸岸規(guī)劃形形成特色色休閑娛娛樂(lè)區(qū)價(jià)值最大大化緯度度之產(chǎn)業(yè)業(yè)功能分分析價(jià)值最大大化本項(xiàng)目的的定位方方向本項(xiàng)目可可能的定定位方向向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的確立立滿足自身身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析天津市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分布布

———天津市市主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為““3+2””的五五大板塊塊①以電子子信息和和現(xiàn)代醫(yī)醫(yī)藥業(yè)為為主的高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)板板塊②以石油油、化工工、冶金金等重化化工業(yè)為為主的臨臨港工業(yè)業(yè)板塊③以汽車車、造船船業(yè)為主主的交通通運(yùn)輸設(shè)設(shè)備制造造業(yè)板塊塊④以物流流、社會(huì)會(huì)服務(wù)業(yè)業(yè)、金融融、房地地產(chǎn)為主主的先進(jìn)進(jìn)服務(wù)業(yè)業(yè)板塊⑤以傳統(tǒng)統(tǒng)商貿(mào)業(yè)業(yè)為主的的傳統(tǒng)服服務(wù)業(yè)板板塊第二產(chǎn)業(yè)業(yè)。以建成現(xiàn)代化國(guó)國(guó)際制造造業(yè)基地地為總目目標(biāo)，繼續(xù)推推行工業(yè)東移移戰(zhàn)略，做做強(qiáng)冶金金、化工工、裝備備制造等等重工業(yè)業(yè)，建成成具有國(guó)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的民民族工業(yè)業(yè)體系；；做好濱濱海新區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)進(jìn)工作，，不斷提提升中外外產(chǎn)品和和技術(shù)的的融合度度；做好好郊區(qū)縣縣工業(yè)園園區(qū)的現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)建設(shè)設(shè)；發(fā)展中心心城區(qū)科科技型、、實(shí)用性性、勞動(dòng)動(dòng)密集型型都市工工業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。結(jié)合第二二產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展展，發(fā)展現(xiàn)代代物流、、金融、、電子商商務(wù)、技技術(shù)咨詢?cè)?、信息息服?wù)等等生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)業(yè)，提高生生產(chǎn)型服服務(wù)業(yè)對(duì)對(duì)第一、、二產(chǎn)業(yè)業(yè)的滲透透力和輻輻射力。。爭(zhēng)取將國(guó)國(guó)內(nèi)外著著名的產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)中心、、營(yíng)銷中中心、服服務(wù)中心心等總部部引入天天津，帶動(dòng)相關(guān)關(guān)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。城市產(chǎn)業(yè)業(yè)功能規(guī)規(guī)劃發(fā)展展戰(zhàn)略區(qū)域性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能能：建立區(qū)域域性要素素市場(chǎng)搭建環(huán)環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)平臺(tái)臺(tái)。要立立足天津津，接軌軌北京，，建立與與主要城城市相銜銜接、系系統(tǒng)化的的環(huán)渤海海區(qū)域資資源市場(chǎng)場(chǎng)，使天津成為為區(qū)域性性經(jīng)濟(jì)資資源配置置中心，，吸引國(guó)國(guó)際知名名中介組組織來(lái)津津發(fā)展。。做強(qiáng)冶金金、制造造等重工工業(yè)，重重點(diǎn)發(fā)展展現(xiàn)代物物流、金金融、現(xiàn)現(xiàn)代信息息等生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)，引引進(jìn)大型型企業(yè)研研發(fā)、營(yíng)營(yíng)銷、服服務(wù)總部部及國(guó)際際知名中中介組織織構(gòu)成天天津城市市產(chǎn)業(yè)新新格局高端商務(wù)務(wù)物業(yè)市市場(chǎng)得到到產(chǎn)業(yè)功功能發(fā)展展支持存存在市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)重點(diǎn)打造造小白樓商商務(wù)中心心區(qū)、友誼路金金融服務(wù)務(wù)區(qū)、大沽南路路商貿(mào)街街區(qū)、解放南路路商貿(mào)物物流經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶、海河沿線線休閑旅旅游景觀觀帶、陳塘都市市型工業(yè)業(yè)區(qū)和佟樓商貿(mào)貿(mào)區(qū)7大經(jīng)濟(jì)濟(jì)功能區(qū)區(qū)，著力打造造高端商商務(wù)區(qū)，，做大做做強(qiáng)現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)。河西區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能能分區(qū)規(guī)規(guī)劃小白樓商商務(wù)中心心區(qū)友誼路金金融服務(wù)務(wù)區(qū)佟樓商貿(mào)貿(mào)區(qū)陳塘都市市型工業(yè)業(yè)區(qū)大沽南路路商貿(mào)街街區(qū)海河沿線線休閑旅旅游景觀觀帶解放南路商商貿(mào)物流經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶本案位于““四區(qū)三帶帶”重要核核心位置，，具備發(fā)展商商務(wù)、商貿(mào)貿(mào)、休閑、、旅游等功能基礎(chǔ)礎(chǔ)小白樓商務(wù)務(wù)中心區(qū):以以商務(wù)帶帶商業(yè)，形態(tài)以高高檔商務(wù)寫寫字樓、高高級(jí)賓館酒酒店、專業(yè)業(yè)精品店、、高級(jí)公寓寓為主體；；重點(diǎn)發(fā)展中中介服務(wù)、、高端品牌牌商業(yè)、企企業(yè)總部等等行業(yè)。大沽南路商商貿(mào)街區(qū):商商業(yè)功能能，借助交通通樞紐優(yōu)勢(shì)勢(shì)，重點(diǎn)構(gòu)構(gòu)建北部都都市風(fēng)情休休閑街和南南部電器商商業(yè)街兩大大功能街區(qū)區(qū)。海河沿線休休閑旅游景景觀帶:以商務(wù)帶休閑閑旅游，包括五個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)：小小白樓商務(wù)務(wù)中心區(qū)、、德式風(fēng)情情街、海河河城市廣場(chǎng)場(chǎng)、天津?yàn)碁?、柳林風(fēng)風(fēng)景區(qū)；重重點(diǎn)發(fā)展商商業(yè)、體育育運(yùn)動(dòng)、休休閑觀光旅旅游行業(yè)，，形成海河西西岸具有一一定規(guī)模的的經(jīng)濟(jì)帶、、文化帶、、景觀帶。解放南路商商貿(mào)物流經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶:以“家”和和“車”為為兩大商貿(mào)貿(mào)物流板塊,形成建設(shè)設(shè)以環(huán)渤海海建材裝飾飾城和汽配配汽貿(mào)街為為依托，重點(diǎn)發(fā)展家家居建材飾飾品、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)運(yùn)輸行業(yè)業(yè)。陳塘都市型型工業(yè)區(qū)中中:以高新技術(shù)術(shù)為主導(dǎo)、、研發(fā)為支支撐，生產(chǎn)產(chǎn)加工和物物流集散為為基礎(chǔ)的產(chǎn)產(chǎn)、學(xué)、研研一體化的的“雙高型型”都市工工業(yè)區(qū)；重點(diǎn)發(fā)展科科技研發(fā)、、文化創(chuàng)意意、電子、、軟件類產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和精密密加工制造造業(yè)等。河西區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)功能分區(qū)區(qū)定位河西區(qū)城市市高端綜合合CBD板板塊發(fā)展分分布圖陳塘工業(yè)園園、智慧城城（工業(yè)板板塊）解放北路金金融城（金金融商務(wù)板板塊）中央CBD（綜合高高端商務(wù)板板塊）大沽南路商商貿(mào)帶（綜綜合商貿(mào)板板塊）解放南路物物流帶（物物流商貿(mào)板板塊）友誼路華爾爾街（金融融商務(wù)板塊塊）綜合商務(wù)、、商貿(mào)、休休閑優(yōu)勢(shì)發(fā)發(fā)展，周邊邊板塊主題題影響項(xiàng)目目大盤發(fā)展展主題，具備綜合商商務(wù)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)海河服務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶（休休閑娛樂(lè)板板塊）本項(xiàng)目可能能的定位方方向造勢(shì)定位方方向借勢(shì)定位方方向在第一種定定位方向基基礎(chǔ)上通過(guò)過(guò)引入大客客戶形成優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚聚集并產(chǎn)生生產(chǎn)業(yè)鏈效效應(yīng)利用現(xiàn)有天天津產(chǎn)業(yè)相相對(duì)分散的的現(xiàn)狀，借借勢(shì)發(fā)展，，使天津?yàn)碁稠?xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各種產(chǎn)業(yè)業(yè)的優(yōu)勢(shì)整整合與聚集集能夠承載的的產(chǎn)業(yè)功能能綜合比較來(lái)來(lái)看，第二二種發(fā)展方方向能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)價(jià)值最最大，這就就要求我們們的項(xiàng)目定定位能夠預(yù)預(yù)判未來(lái)商商務(wù)屬性優(yōu)優(yōu)勢(shì)潛力、、預(yù)留商務(wù)務(wù)功能的發(fā)發(fā)展空間，，以實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期的發(fā)展展價(jià)值最大大化，同時(shí)時(shí)商務(wù)屬性性的發(fā)展也也能夠提升升其他配合合物業(yè)的綜綜合價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)大盤盤及分物業(yè)業(yè)的級(jí)數(shù)價(jià)價(jià)值發(fā)展價(jià)值最大化化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的確立滿足滿足自自身?xiàng)l件其次，從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的確立緯度度進(jìn)行分析析論證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)確確立緯度之之城市功能能分析價(jià)值最大化化本項(xiàng)目的定定位方向本項(xiàng)目可能能的定位方方向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的確立滿足自身?xiàng)l條件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析天津未來(lái)重重點(diǎn)發(fā)展城城市功能———商商務(wù)辦公、、商務(wù)配套套、旅游會(huì)會(huì)議、娛樂(lè)樂(lè)休閑高級(jí)商務(wù)行政管理外來(lái)人口居住旅游、會(huì)展等區(qū)域商務(wù)商業(yè)配套外向型城市功能高等教育研發(fā)生產(chǎn)辦公本地行政管理本地人口居住休閑本地商務(wù)商業(yè)配套內(nèi)向型城市功能基礎(chǔ)教育生產(chǎn)服務(wù)新城市規(guī)劃劃推出及巨巨額城建投投資將天津津城市空間間發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)帶向沿海海河周邊帶帶狀地區(qū)天津城市中中央商務(wù)區(qū)區(qū)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)圖項(xiàng)目所在外外部格局特特征分析西部及西北北部地區(qū)———小白樓樓城市級(jí)商商務(wù)中心區(qū)區(qū)、解放北北路金融城城、南樓CBD延伸伸區(qū)、南京京路城市級(jí)級(jí)商務(wù)商貿(mào)貿(mào)區(qū)、鞍山山道電子商商務(wù)區(qū)，幾幾大城市級(jí)級(jí)主要功能能服務(wù)區(qū)所所構(gòu)筑的中中央泛CBD——金金融、商務(wù)務(wù)、商業(yè)、、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)核心地點(diǎn)點(diǎn)。使本區(qū)區(qū)域有機(jī)會(huì)會(huì)成為天津津未來(lái)城市市發(fā)展的新新極地帶。。西南部、及及南部地區(qū)區(qū)——友誼誼路金融會(huì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶帶、大梅江江生態(tài)居住住區(qū)，快速速路，構(gòu)成成了以商務(wù)務(wù)帶動(dòng)居住住的高檔生生活區(qū)，同同時(shí)在大梅梅江板塊的的帶動(dòng)下，，柳林地區(qū)區(qū)將與梅江江區(qū)域相互互呼應(yīng)，形形成互補(bǔ)之之勢(shì)。通過(guò)過(guò)地跌1號(hào)號(hào)線的串接接，使本區(qū)區(qū)域具備承承接中央商商務(wù)商貿(mào)區(qū)區(qū)向東擴(kuò)展展的基礎(chǔ)條條件。東部地區(qū)———依托海海河商貿(mào)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，使使得本區(qū)域域呈現(xiàn)帶狀狀式發(fā)展，，并與海河河上游節(jié)點(diǎn)點(diǎn)遙相輝映映，輕軌站站的建設(shè)更更為本區(qū)域域提供更為為優(yōu)勢(shì)的交交通環(huán)境，，并能夠?yàn)闉楸緟^(qū)域帶帶來(lái)更多的的休閑、商商務(wù)人群，，同時(shí)由于于本區(qū)域的的休閑商務(wù)務(wù)屬性更使使得本區(qū)域域有機(jī)會(huì)成成為河西區(qū)區(qū)中環(huán)線海海河西岸休休閑商務(wù)活活力新極區(qū)區(qū)。寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)應(yīng)突破商圈圈局限性，，側(cè)重沿著著城市干道道和軌道交交通的干道道線成帶狀狀發(fā)展，采采用商業(yè)步步行街的模模式，形成成了一個(gè)城城市不同區(qū)區(qū)域分布不不同定位特特色的寫字字樓市場(chǎng)。。這種功能能的分區(qū)，，滿足了不不同類企業(yè)業(yè)對(duì)相近類類聚集的需需求，吸引引了不同企企業(yè)各自到到相應(yīng)的區(qū)區(qū)域?qū)で笞宰约旱陌l(fā)展展，更為關(guān)關(guān)鍵的是促促進(jìn)了“生生物鏈”的的有機(jī)形成成。比如南南京路沿線線比較受商商務(wù)、貿(mào)易易、投資、、電信類企企業(yè)的青睞睞，友誼路路沿線則大大多聚集了了高科技公公司及金融融、證券公公司，其他他區(qū)域地段段的辦公及及商務(wù)物業(yè)業(yè)則吸引了了國(guó)有企業(yè)業(yè)及私營(yíng)機(jī)機(jī)構(gòu)加盟。。在天津，，這種模式式初顯輪廓廓但仍需政政府進(jìn)行必必要的專業(yè)業(yè)性規(guī)劃和和協(xié)調(diào)。商務(wù)物業(yè)發(fā)發(fā)展模式研研究本項(xiàng)目可能能的定位方方向有競(jìng)爭(zhēng)力，，存在發(fā)展展機(jī)會(huì)不具競(jìng)爭(zhēng)力力最具競(jìng)爭(zhēng)力力，但規(guī)劃劃受限城市功能角角度商務(wù)屬性兼兼容其它物物業(yè)商業(yè)屬性兼兼容其它物物業(yè)居住屬性兼兼容其它物物業(yè)休閑娛樂(lè)主主題有競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)確確立緯度之之產(chǎn)業(yè)功能能分析價(jià)值最大化化本項(xiàng)目的定定位方向本項(xiàng)目可能能的定位方方向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的確立滿足自身?xiàng)l條件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析市內(nèi)寫字樓樓分布按片區(qū)分，，寫字樓目目前供給數(shù)數(shù)量和均價(jià)價(jià)未來(lái)5年，，海河上游將將規(guī)劃建設(shè)設(shè)44個(gè)社會(huì)型商貿(mào)貿(mào)文化設(shè)施施項(xiàng)目，其其中海河兩兩岸將建設(shè)設(shè)20座大型型寫字樓，這些寫字字樓大部分分建在海河河各橋的橋橋頭，交通通便利，目目前部分寫寫字樓建設(shè)設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)。未來(lái)5年規(guī)規(guī)劃建設(shè)的的寫字樓名名錄未來(lái)、五年年海河沿線線新增高端端約270萬(wàn)寫字樓樓項(xiàng)目海河沿線未未來(lái)寫字樓樓供應(yīng)圖未來(lái)地鐵沿沿線新增寫寫字樓供給給近70萬(wàn)萬(wàn)平米未來(lái)兩年內(nèi)內(nèi)河西區(qū)友友誼路金融融服務(wù)區(qū)將將有近67萬(wàn)平米新新增寫字樓樓供給在售寫字樓樓客戶分析析天津?qū)懽謽菢鞘袌?chǎng)由于于產(chǎn)期以來(lái)來(lái)高端客戶戶盤踞在以以國(guó)際大廈廈、津匯廣廣場(chǎng)等為代代表的甲級(jí)級(jí)寫字樓，，乙級(jí)寫字字樓主要由由本市中小小企業(yè)租用用，故甲乙乙級(jí)寫字樓樓客群存在在較為明顯顯的差異。。本市寫字樓樓中貿(mào)易物物流業(yè)、金金融業(yè)和制制造業(yè)占據(jù)據(jù)租用總面面積的前列列，契合了了天津市的的產(chǎn)業(yè)功能能和城市發(fā)發(fā)展階段，，隨著天津津的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，除傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)得以鞏鞏固外，必必將大力發(fā)發(fā)展金融、、咨詢、傳傳媒等“軟軟”產(chǎn)業(yè)業(yè)，改變寫寫字樓客戶戶比例構(gòu)成成。寫字樓入住住客戶面積積普遍偏小小，絕大多多數(shù)企業(yè)處處于100—550平米，同同時(shí)甲乙級(jí)級(jí)寫字樓客客戶需求面面積差異較較大，隨著著經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，企業(yè)規(guī)規(guī)模不斷擴(kuò)擴(kuò)大，存在在大量的擴(kuò)擴(kuò)張潛在需需求寫字樓入住住客戶產(chǎn)業(yè)業(yè)同周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（商業(yè)業(yè)集群）集集群具有非非常高的契契合度，例例如海泰大大廈和科技技創(chuàng)業(yè)中心心，表明入入住企業(yè)選選擇辦公地地點(diǎn)時(shí)，靠靠近生產(chǎn)基基地或市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)被重點(diǎn)點(diǎn)考慮本項(xiàng)目可能能的定位方方向產(chǎn)業(yè)功能角角度有明顯競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力但需要要打造和培培育有競(jìng)爭(zhēng)力但但不明顯造勢(shì)定位方方向借勢(shì)定位方方向綜合比較來(lái)來(lái)看，發(fā)展展商務(wù)主題題并結(jié)合商商務(wù)功能的的發(fā)展方向向預(yù)留商務(wù)務(wù)發(fā)展空間間思路具備備一定的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，可可作為主方方向發(fā)展，，但也存在在限制條件件，需要通通過(guò)策略性性的整合確確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)策略1：本本區(qū)域以商商務(wù)功能為為主體，可可通過(guò)產(chǎn)業(yè)業(yè)功能的空空間預(yù)留和和引導(dǎo)形成成同其他商商務(wù)板塊的的差異化格格局策略2：天天津?yàn)诚鄬?duì)對(duì)于城市CBD區(qū)域域具備成本本優(yōu)勢(shì)，同同時(shí)后期還還可發(fā)揮大大盤規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)策略3：確確立商務(wù)屬屬性后，其其他如居住住物業(yè)、商商業(yè)物業(yè)等等均配合商商務(wù)功能發(fā)發(fā)展，各自自競(jìng)爭(zhēng)力均均得到提升升策略4：確確立商務(wù)主主題后，通通過(guò)分地塊塊及分期開開發(fā)策略的的合理排布布，不同階階段均能實(shí)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力力，從而使使整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力得到級(jí)級(jí)數(shù)發(fā)展價(jià)值最大化化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的確立滿足自身?xiàng)l條件最后，從滿滿足自身?xiàng)l條件緯度進(jìn)進(jìn)行分析論論證價(jià)值最大化化緯度之城城市功能分分析價(jià)值最大化化本項(xiàng)目的定定位方向本項(xiàng)目可能能的定位方方向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的確立滿足自身?xiàng)l條件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析自身?xiàng)l件1：公建比比例為70%、居住住30%，，大盤定位位方向應(yīng)立立足于公建建類產(chǎn)品的的功能特殊殊性自身?xiàng)l件2：政府對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目目的開發(fā)進(jìn)進(jìn)度要求，，綜合公建建類物業(yè)先先期開發(fā)，，大盤定位位應(yīng)立足于于開發(fā)的可可持續(xù)性和和功能的綜綜合升級(jí)分析1：假假如以居住住為發(fā)展主主題，對(duì)自自身?xiàng)l件無(wú)無(wú)法進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化，商務(wù)務(wù)主題能夠夠?qū)ψ陨項(xiàng)l條件進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化分析2：確確立商務(wù)主主題能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)A、E區(qū)等先期期開發(fā)產(chǎn)品品的功能整整合，能夠夠?qū)崿F(xiàn)后續(xù)續(xù)開發(fā)的功功能的可持持續(xù)升級(jí)問(wèn)題：做什么？區(qū)域與地塊價(jià)值項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向城市功能產(chǎn)業(yè)功能項(xiàng)目自身區(qū)域?qū)傩源蟊P總體定定位方向以綜合大盤盤規(guī)模影響響力，區(qū)域域成熟配套套交通資源源，集購(gòu)物物休閑、餐餐飲娛樂(lè)、、商務(wù)居住住、觀光旅旅游等多元元功能與一一體的休閑閑商務(wù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)板塊，對(duì)對(duì)海河服務(wù)務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶帶起到極大大推動(dòng)，結(jié)結(jié)合海河沿沿岸綜合開開發(fā)帶動(dòng)打打造城市中中央海河帶帶商務(wù)區(qū)新新增長(zhǎng)極。?？傮w定位方方向天津?yàn)吵浅鞘兄醒胄滦聵O商務(wù)區(qū)區(qū)商務(wù)基本屬屬性商業(yè)配套并并形成商圈圈居住配套休閑娛樂(lè)特特色提升大盤總體定定位：地處處城市東南南，依托發(fā)發(fā)達(dá)交通，，沿海河呈呈帶狀發(fā)展展的城市休閑特特色商務(wù)主主題新極區(qū)區(qū)天津?yàn)稠?xiàng)目目的整體定定位,以及及相互協(xié)調(diào)調(diào)配合的分分地塊定位位A區(qū)：商務(wù)務(wù)綜合起步步區(qū)－－復(fù)式辦辦公產(chǎn)品、、星級(jí)配套套設(shè)施、綜綜合購(gòu)物廣廣場(chǎng)、海洋洋極地中心心，天津?yàn)碁尘C合休閑閑商務(wù)起點(diǎn)點(diǎn)B區(qū)：商務(wù)務(wù)休閑生活活區(qū)－－城市中心，，休閑商務(wù)務(wù)人群理想想居住社區(qū)區(qū)C區(qū)：商務(wù)務(wù)休閑生活活區(qū)－－多種業(yè)業(yè)態(tài)的融合合提供國(guó)際際化的休閑閑生活新方方式國(guó)際化化、高檔次次的住宅和和商業(yè)進(jìn)一一步提升區(qū)區(qū)域價(jià)值D區(qū)：品質(zhì)質(zhì)商務(wù)核心心區(qū)－－星級(jí)酒店、、高檔標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓、、商務(wù)公寓寓，品質(zhì)商商務(wù)核心體體驗(yàn)通過(guò)國(guó)際規(guī)規(guī)格的商務(wù)務(wù)建筑形成成天津商務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)的中中心區(qū)域E區(qū)：商務(wù)務(wù)休閑活力力區(qū)－－國(guó)際游艇碼碼頭、高檔檔活力商業(yè)業(yè)，天津休休閑商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖。塑造造景觀型體體驗(yàn)式商務(wù)務(wù)休閑運(yùn)動(dòng)動(dòng)主題城市市級(jí)公園天津?yàn)?城城市中央新新極綜合商商務(wù)區(qū)商務(wù)主題的起點(diǎn)形成商務(wù)生活化體驗(yàn)促進(jìn)休閑活力提升形成品質(zhì)商務(wù)核心天津?yàn)?城城市中央休休閑商務(wù)區(qū)區(qū)更好好的滿足了了那些林立立在城市核核心的高樓樓大廈中的的國(guó)際商務(wù)務(wù)人士，白白領(lǐng)精英們們的休閑生生活，也是是他們?nèi)粘３＾k公之外外的一站式商務(wù)務(wù)活動(dòng)的聚聚集地天津?yàn)?城城市中央休休閑商務(wù)區(qū)區(qū)集中中提供良好好的居住、娛樂(lè)樂(lè)的商業(yè)配配套、品牌牌的購(gòu)物中中心等特色精品品，這些物物業(yè)是天津津?yàn)稠?xiàng)目增長(zhǎng)附附加值休閑設(shè)施天津?yàn)?城市中央休休閑商務(wù)區(qū)區(qū)物業(yè)功能能商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)商務(wù)物業(yè)集購(gòu)物、休休閑、娛樂(lè)樂(lè)于一體的的體驗(yàn)型的的商業(yè)，是商務(wù)人群群的日常生生活體驗(yàn)產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)時(shí)為商務(wù)提提供特色功功能支持為白領(lǐng)人士士提供的長(zhǎng)長(zhǎng)期的商務(wù)生活產(chǎn)產(chǎn)品與具有商務(wù)功功能的酒店、公寓等臨時(shí)居住住物業(yè)商務(wù)寫字樓樓、soho辦公產(chǎn)產(chǎn)品，是核核心區(qū)商務(wù)務(wù)功能的定定義與延展展，中央商務(wù)區(qū)區(qū)的核心產(chǎn)產(chǎn)品開放性廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、主題會(huì)所、、商務(wù)休閑閑館等休閑物業(yè)業(yè)，是中央央商務(wù)區(qū)的的休閑體驗(yàn)驗(yàn)產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)在分地塊塊中重點(diǎn)營(yíng)營(yíng)造分物業(yè)定位位方向商務(wù)辦公休閑公園商務(wù)酒店商務(wù)居住休閑商業(yè)是對(duì)中央休休閑商務(wù)區(qū)區(qū)的概念解解釋大盤個(gè)體差差異所在、、活力的核核心休閑概念的的功能性和和體驗(yàn)聚集商務(wù)人人氣，形成成24小時(shí)時(shí)商務(wù)城的的良好催化化劑為商業(yè)業(yè)和酒酒店帶帶來(lái)潛潛在客客戶升級(jí)居居住及及多極極化辦辦公功功能共享辦辦公帶帶來(lái)的的商務(wù)務(wù)客戶戶?，F(xiàn)金流流來(lái)源源大盤的的功能能補(bǔ)充充區(qū)域標(biāo)標(biāo)志性性產(chǎn)品品定義大大盤的的檔次次為辦公公和公公寓提提供酒酒店服服務(wù)和和配套套設(shè)施施定義天天津?yàn)碁成虅?wù)務(wù)屬性性帶動(dòng)其其他類類型物物業(yè)的的發(fā)展展與價(jià)價(jià)值提提升提供良良好的的客戶戶資源源是項(xiàng)目目良性性循環(huán)環(huán)的保保障天津?yàn)碁炒蟊P盤綜合合體利潤(rùn)價(jià)價(jià)值最最大化化完善配配套、、信息息平臺(tái)臺(tái)滿足商商務(wù)人人群日日常生生活需需求休閑功功能的的補(bǔ)充充與體體驗(yàn)天津?yàn)碁炒蟊P盤分物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品配配合分分析圖圖本項(xiàng)目目分物物業(yè)類類別產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)展建建議不同類類型物物業(yè)均均圍繞繞商務(wù)務(wù)功能能價(jià)值值綜合合發(fā)展展在總商商業(yè)面面積能能夠滿滿足本本項(xiàng)目目自身身需求求的條條件下下，適適當(dāng)規(guī)規(guī)劃大大體量量高檔檔特色色集合合商業(yè)業(yè)，打打造城城市次次級(jí)綜綜合商商圈在不削削弱商商務(wù)主主體地地位的的前提提下盡盡可能能提升升商務(wù)務(wù)居住住類（（住宅宅、公公寓））產(chǎn)品品比例例，以以高檔檔次居居住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，吸引引周邊邊商務(wù)務(wù)人群群進(jìn)入入，促促進(jìn)本本項(xiàng)目目的商商務(wù)主主題發(fā)發(fā)展休閑娛娛樂(lè)類類物業(yè)業(yè)作為為大盤盤商務(wù)務(wù)定位位下的的功能能特色色補(bǔ)充充，實(shí)實(shí)現(xiàn)差差異化化作為商商務(wù)主主題配配套的的居住住、商商業(yè)、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)等物物業(yè)通通過(guò)完完美配配比實(shí)實(shí)現(xiàn)綜綜合型型的規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)分物業(yè)業(yè)配比比研究究結(jié)合大大型綜綜合體體項(xiàng)目目案例例進(jìn)行行參照照北京華華貿(mào)中中心：：構(gòu)筑筑國(guó)際際大都都市生生活的的巨擘擘級(jí)建建筑綜綜合體體(84萬(wàn)萬(wàn))5A智智能寫寫字樓樓(23萬(wàn)萬(wàn),27%)國(guó)際商商業(yè)區(qū)區(qū)(17.8萬(wàn)萬(wàn),21%)國(guó)際公公寓(15萬(wàn),18%)五星級(jí)級(jí)酒店店(6萬(wàn),7%)體育中中心(15萬(wàn),18%)商務(wù)樓樓(5萬(wàn),6%)展示中中心(2.2萬(wàn)萬(wàn),3%)華貿(mào)的的出現(xiàn)現(xiàn)，使使得北北京CBD核心心區(qū)東東移，，CBD中中心擴(kuò)擴(kuò)大和和多元元化。。不僅吸吸引了了TheRitz-Carlton、、JW萬(wàn)豪豪兩家家世界界級(jí)豪豪華酒酒店，，還有有著名名的新新光三三越百百貨落落戶。。2011年上上半年年華貿(mào)貿(mào)商城城百貨貨店開開業(yè)，，有600多個(gè)個(gè)品牌牌專賣賣店入入駐，，其中中有90多多種國(guó)國(guó)際頂頂級(jí)、、一線線品牌牌，超超過(guò)頂頂級(jí)百百貨A類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)6倍。。更有有40%商商品為為首次次進(jìn)入入北京京市場(chǎng)場(chǎng)的國(guó)國(guó)際品品牌。。今年年12月即即將入入住的的一期期寫字字樓，，被眾眾多金金融機(jī)機(jī)構(gòu)和和跨國(guó)國(guó)企業(yè)業(yè)搶先先預(yù)定定。豪華酒酒店、、名牌牌商場(chǎng)場(chǎng)、A級(jí)寫寫字樓樓配套套，作作為““百萬(wàn)萬(wàn)平米米建筑筑綜合合體””，華華貿(mào)中中心營(yíng)營(yíng)造了了一個(gè)個(gè)非常常經(jīng)典典的商商圈。。分物業(yè)業(yè)配比比參照照原則則二、時(shí)時(shí)序及及銷售售緯度度以下部部分結(jié)結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)金流流測(cè)算算表進(jìn)進(jìn)行論論述整體大大盤開開發(fā)進(jìn)進(jìn)程ABCDE北承接接城市傳傳統(tǒng)商商務(wù)擴(kuò)擴(kuò)展南擴(kuò)展展品質(zhì)商商務(wù)核核心形形象西引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)域商商務(wù)主主題發(fā)發(fā)展東提升升大盤休休閑特特色功功能連接南南站、、小白白樓CBD區(qū)域域，承承接商商務(wù)核核心概概念發(fā)發(fā)展，，以辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品作作為中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)起步步，復(fù)復(fù)式及及商業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)作為為休閑閑概念念功能能補(bǔ)充充依托大大沽南南路城城市商商貿(mào)、、商務(wù)務(wù)走廊廊帶使使城市市中央央商務(wù)務(wù)區(qū)向向城市市西南南及東東南海海河沿沿線擴(kuò)擴(kuò)展以優(yōu)勢(shì)勢(shì)價(jià)值值的親親海河河住宅宅、公公寓產(chǎn)產(chǎn)品、、SOHO辦公公產(chǎn)品品吸引引中高高端商商務(wù)人人群以沿岸岸獨(dú)特特景觀觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)及城城市公公園、、游艇艇俱樂(lè)樂(lè)部提提升海海河國(guó)國(guó)際化化休閑閑商務(wù)務(wù)形象象，提提升整整體天天津?yàn)碁炒蟊P盤的城城市中中央休休閑商商務(wù)區(qū)區(qū)形象象。本項(xiàng)目目分期期開發(fā)發(fā)原則則滿足制制約條條件1：滿足政政府規(guī)規(guī)劃要要求滿足開開發(fā)目目標(biāo)1：分期定定位有有利于于區(qū)域域商務(wù)務(wù)屬性性概念念的持持續(xù)性性滿足制制約條條件2：分期階階段應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮當(dāng)期期能夠夠面對(duì)對(duì)相對(duì)對(duì)成熟熟的市市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇滿足開開發(fā)目目標(biāo)2：通過(guò)合合理的的分期期，保保障現(xiàn)現(xiàn)金流流的穩(wěn)穩(wěn)健與與開發(fā)發(fā)的可可持續(xù)續(xù)定位緯緯度：：分期策策略在在滿足足條件件基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)實(shí)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)期的的價(jià)值值最大大化客戶緯緯度：：客戶資資源的的互動(dòng)動(dòng)通過(guò)過(guò)分期期開發(fā)發(fā)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有序序整合合滿足制制約條條件3：分期開開發(fā)應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮當(dāng)期期的物物業(yè)功功能組組成與與協(xié)調(diào)調(diào)配合合滿足制制約條條件4：分期開開發(fā)應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮當(dāng)期期的資資金計(jì)計(jì)劃及及現(xiàn)金金流要要求銷售緯緯度：：為了實(shí)實(shí)現(xiàn)整整體價(jià)價(jià)值最最大必必要時(shí)時(shí)犧牲牲階段段性開開發(fā)利利潤(rùn)營(yíng)銷緯緯度：：分期策策略應(yīng)應(yīng)有利利于營(yíng)營(yíng)銷品品牌形形象的的持續(xù)續(xù)性塑塑造資金緯緯度：：分期開開發(fā)的的成本本投入入策略略應(yīng)以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入入的最最大利利潤(rùn)指指標(biāo)和和回款款為依依據(jù)開發(fā)策策略及及開發(fā)發(fā)節(jié)奏奏方案案，銷銷售收收入另另行計(jì)計(jì)算方案建建議：：商務(wù)務(wù)主題題穩(wěn)步步推出出同時(shí)時(shí)整合合大客客戶資資源吸吸引優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集（（具體體指標(biāo)標(biāo)運(yùn)算算見(jiàn)資資金測(cè)測(cè)算表表）1、07年年減少少A區(qū)區(qū)綜合合物業(yè)業(yè)總體體利潤(rùn)潤(rùn)以換換取A區(qū)寫寫字樓樓和商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的的快速速銷售售和回回款，，同時(shí)時(shí)年內(nèi)內(nèi)力爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)A區(qū)區(qū)綜合合部分分的整整體開開業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，以獲獲取初初期的的人氣氣支持持2、獲獲得初初期現(xiàn)現(xiàn)金流流支持持后迅迅速開開發(fā)B區(qū)，，住宅宅部分分應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)快快速開開盤銷銷售回回款以以支持持初期期緊張張的現(xiàn)現(xiàn)金流流3、開開發(fā)B區(qū)公公寓部部分，，以實(shí)實(shí)現(xiàn)較較高利利潤(rùn)率率，同同時(shí)SOHO及及商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)公寓寓產(chǎn)品品能夠夠提升升大盤盤項(xiàng)目目商務(wù)務(wù)形象象，吸吸引周周邊商商務(wù)區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)人群群提升升本區(qū)區(qū)域商商務(wù)價(jià)價(jià)值和和潛力力4、順順勢(shì)開開發(fā)B區(qū)商商業(yè)部部分，，整體體B區(qū)區(qū)以支支持現(xiàn)現(xiàn)金流流考慮慮可適適當(dāng)減減少總總利潤(rùn)潤(rùn)5、2009年年啟動(dòng)動(dòng)C區(qū)區(qū)銷售售，C區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)充分分樹立立商務(wù)務(wù)價(jià)值值形象象，設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寫寫字樓樓產(chǎn)品品以支支持商商務(wù)定定位開開發(fā)的的持續(xù)續(xù)性6、2010年年應(yīng)能能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)綜綜合利利潤(rùn)總總規(guī)模模，且且前期期欠款款全部部歸還還完畢畢，本本階段段可考考慮避避稅策策略，，適當(dāng)當(dāng)、適適時(shí)持持有利利潤(rùn)率率較高高的物物業(yè)（（C區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)或?qū)憣懽謽菢牵┱姓凶怃N銷售，，以實(shí)實(shí)現(xiàn)整整盤價(jià)價(jià)值最最大化化的突突破7、D區(qū)的的開發(fā)發(fā)應(yīng)與與以前前置，，整合合大客客戶資資源，，力爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以D區(qū)為為核心心的天天津?yàn)碁晨偛坎拷?jīng)濟(jì)濟(jì)圈三、財(cái)財(cái)務(wù)緯緯度財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流流狀況況銷售收收入排排布工程進(jìn)進(jìn)度及及成本本投入入財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流流狀況況四、客客戶緯緯度E區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)為吸引進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)人群提供居住配套，同時(shí)考慮多極化辦公需求進(jìn)一步提供綜合商務(wù)配套升級(jí)居住及商務(wù)生活標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步滿足高端商務(wù)客戶需求引進(jìn)高端大客戶資源，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，形成特色主題商務(wù)的區(qū)域聚集，高端產(chǎn)業(yè)人群提升整體區(qū)域人群素質(zhì)聚攏區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)人氣氣為商商務(wù)人人群提提供購(gòu)購(gòu)物消消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所穩(wěn)步推推出商商務(wù)概概念，，以休休閑娛娛樂(lè)功功能滿滿足高高端商商務(wù)人人群需需求同同時(shí)吸吸引城城市其其他商商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人群客戶緯緯度作作用圖圖示就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)增增加，，個(gè)人人收入入增加加，客客戶需需求提提升通過(guò)前前、后后聯(lián)系系吸引引商務(wù)務(wù)類相相關(guān)活活動(dòng)綜合消消費(fèi)力力水平平的提提升其其他如如休閑閑、娛娛樂(lè)等等均需需得到到滿足足區(qū)域內(nèi)內(nèi)整體體人群群素質(zhì)質(zhì)提升升，帶帶動(dòng)新新近外外來(lái)人人口涌涌入?yún)^(qū)域總總?cè)丝诳谠黾蛹訁^(qū)域第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展吸引研發(fā)活動(dòng)

吸引服務(wù)活動(dòng)本項(xiàng)目目商務(wù)務(wù)屬性性主題題開發(fā)發(fā)吸引產(chǎn)業(yè)辦公吸引人群居住消費(fèi)六、營(yíng)營(yíng)銷緯緯度以穩(wěn)步步提升升商務(wù)務(wù)為主主策略略，同同時(shí)營(yíng)營(yíng)銷前前置，，挖掘掘大客客戶資資源，，如不不能實(shí)實(shí)現(xiàn)則則按照照原策策略繼繼續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步提提升商商務(wù)形形象營(yíng)銷主主策略略第一階段段：結(jié)合合E區(qū)開開工、A區(qū)入住住等一系系列事件件點(diǎn)進(jìn)行行高調(diào)的的新聞炒炒作，吸吸引外界界關(guān)注，，同時(shí)商商務(wù)綜合合屬性價(jià)價(jià)值穩(wěn)步步推出營(yíng)銷形象象策略延延展第二階段段：結(jié)合合B區(qū)住住宅、公公寓推出出以服務(wù)務(wù)商務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的的居住環(huán)環(huán)境等產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)外外部?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)吸引周周邊商務(wù)務(wù)人群進(jìn)進(jìn)入，提提高區(qū)域域內(nèi)商務(wù)務(wù)人群基基數(shù)，并并通過(guò)商商業(yè)的開開發(fā)滿足足商務(wù)型型消費(fèi)需需求，提提升商務(wù)務(wù)配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)進(jìn)一步確確立天津津?yàn)尘C合合商務(wù)屬屬性主題題形象第三階段段：結(jié)合合C區(qū)寫寫字樓（（整層出出售）D區(qū)寫字字樓（總總部集群群）推出出提升商商務(wù)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)，，并以市市中心總總部集群群的產(chǎn)品品差異吸吸引高端端產(chǎn)業(yè)大大客戶進(jìn)進(jìn)入，分分物業(yè)的的形象主主題帶動(dòng)動(dòng)整體商商務(wù)形象象主題升升級(jí)機(jī)動(dòng)階段段：酒店店、商業(yè)業(yè)等物業(yè)業(yè)應(yīng)充分分滿足高高端商務(wù)務(wù)需求并并結(jié)合客客戶資源源整合策策略擇機(jī)機(jī)而動(dòng)大盤分階階段推廣廣思路（（推廣主主線）2011200820092010大盤商務(wù)務(wù)形象的的營(yíng)造，，通過(guò)起起步區(qū)的的入住進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的事件件炒作，，同時(shí)通通過(guò)一系系列工程程節(jié)點(diǎn)形形成商務(wù)務(wù)基礎(chǔ)體體驗(yàn)，07年推推廣工作作以商務(wù)務(wù)體驗(yàn)為為主在商務(wù)住住形象推推廣基礎(chǔ)礎(chǔ)上，以以商務(wù)生生活區(qū)、、休閑活活力區(qū)等等形成08年推推廣主題題“商務(wù)務(wù)休閑活活力體驗(yàn)驗(yàn)?zāi)辍苯鑴?shì)住宅宅、公寓寓物業(yè)的的入住，，更為深深層次的的吸引高高端商務(wù)務(wù)客群，，實(shí)現(xiàn)整整體大盤盤商務(wù)屬屬性的客客群基礎(chǔ)礎(chǔ)提升品質(zhì)商務(wù)務(wù)和新區(qū)區(qū)的推廣廣為大盤盤商務(wù)主主題進(jìn)行行更好的的定位及及詮釋，，高檔次次形象的的酒店、、公寓、、寫字樓樓產(chǎn)品的的紛紛亮亮相形成成大盤核核心主題題體驗(yàn)整盤推廣廣以聲勢(shì)勢(shì)的營(yíng)造造、事件件的炒作作、體驗(yàn)驗(yàn)的營(yíng)銷銷進(jìn)行有有序排布布大盤分階階段推廣廣思路（（推廣專專線）2011200820092010大盤商務(wù)務(wù)主題推推廣為主主，中環(huán)環(huán)OFFICE推廣為為輔面向商務(wù)務(wù)客戶的的居住投投資、生生活品質(zhì)質(zhì)、便利利便捷等等進(jìn)行有有針對(duì)性性地客戶戶專線推推廣休閑特色色功能的的定向推推廣，在在商務(wù)價(jià)價(jià)值屬性性基礎(chǔ)上上實(shí)現(xiàn)休休閑的特特色補(bǔ)充充品質(zhì)商務(wù)務(wù)想象的的強(qiáng)勢(shì)推推廣，大大盤的商商務(wù)主題題良好營(yíng)營(yíng)造，廣廣泛吸引引高端商商務(wù)客戶戶及企業(yè)業(yè)關(guān)注分物業(yè)類類型應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)于大大盤商務(wù)務(wù)主題形形象，同同時(shí)各物物業(yè)之間間實(shí)現(xiàn)推推廣互動(dòng)動(dòng)大盤07年下-08年年上推廣廣對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目公建建為主的的項(xiàng)目基基本條件件，如果果我們能能夠通過(guò)過(guò)合理有有序的開開發(fā)排布布、策略略整合，，是能夠?qū)⒅浦萍s條件件轉(zhuǎn)化為為我們的的操作機(jī)機(jī)會(huì)的，同時(shí)時(shí)結(jié)合公公建類產(chǎn)產(chǎn)品的特特點(diǎn)也能能夠?yàn)楸颈卷?xiàng)目獲取較高高的利潤(rùn)潤(rùn)規(guī)模，因此把把握公建建項(xiàng)目的的操作機(jī)機(jī)會(huì)、抓抓住機(jī)遇遇，能夠夠?qū)⑻旖蚪驗(yàn)稠?xiàng)目目成功操操作塑造為首首開集團(tuán)團(tuán)在公建建類物業(yè)業(yè)操作方方面的一一大經(jīng)典典案例結(jié)束語(yǔ)：：1、天津津?yàn)稠?xiàng)目目公建類類產(chǎn)品為為主導(dǎo)的的政府規(guī)規(guī)劃狀況況對(duì)于我我們來(lái)說(shuō)說(shuō)是操作作難點(diǎn)還還是我們們可以把把它轉(zhuǎn)化化成為一一種機(jī)會(huì)會(huì)從而加加以利用用？結(jié)合前面面論述方方案調(diào)整整后的現(xiàn)現(xiàn)金流測(cè)測(cè)算，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入2011年年后不再再需要股股東的開開發(fā)資金金支持，能夠通通過(guò)開發(fā)發(fā)銷售、、地塊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、持持有租售售等策略略實(shí)現(xiàn)自有有資金開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，且在2009年也能能夠?qū)⑶扒捌诠蓶|東借款歸歸還完畢畢，同時(shí)時(shí)又實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了在實(shí)現(xiàn)積累累利潤(rùn)階階段持有有高價(jià)值值物業(yè)的良性開開發(fā)策略略，為股東獲獲取更大大的收益益提供了可可持續(xù)的的資源保保障2、后期期的項(xiàng)目目操作是是否需要要股東加加大資金金力度支支持，還還是我們們可以通通過(guò)開發(fā)發(fā)的調(diào)整整實(shí)現(xiàn)自自由資金金的可持持續(xù)運(yùn)作作？天津?yàn)稠?xiàng)項(xiàng)目是首首開集團(tuán)團(tuán)進(jìn)入天天津