2022年以來，房地產(chǎn)市場供需兩呈現(xiàn)疲軟的態(tài)勢，中央和地相繼出臺了多種房地產(chǎn)刺激政，打出了“三位一體”的穩(wěn)定房地產(chǎn)政策“組合拳“促銷售、“保交樓支持民營房企融。那么如何解當(dāng)下的房地產(chǎn)政策？政策效果如何？當(dāng)房地產(chǎn)市的現(xiàn)和前幾下行周相比有哪些異同點房地產(chǎn)市何時復(fù)？本文重點圍繞以上問題進詳細分析。三箭齊支民營房融資近期，為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)，各關(guān)部門陸續(xù)出臺多項舉，充分發(fā)揮金融支持房地產(chǎn)市場作用滿足民營房企業(yè)合理融資需求穩(wěn)定房地產(chǎn)融，形成了信貸、債券、股權(quán)融資的“三箭齊發(fā)”態(tài)。民營房企融資困境有望得到改善。第一支——信貸支持。政策性銀行保交”專項借款已基本投放至項。8月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。據(jù)上海證券報報1，截至11月24日，2000億元“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目1月至10月，銀行業(yè)累計發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.64萬億元，累計發(fā)放按揭貸款4.84萬億元，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供了有力的金融支持。新增2000億“保交樓”貸款支持計劃。據(jù)中國證券報報2，11月21日，人民銀行副行長潘功在全國性商業(yè)銀行信貸工作座談上表示，近期監(jiān)管部門將設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計劃為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓”工作。2022年11月23日，央行、銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知（簡稱“金融16條，內(nèi)容包括：保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度共六大方面十六條具體措施。在相關(guān)政策的支持下，商業(yè)銀行積極響應(yīng)，加大了對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持，近期已公布的新意融資額達2.8萬億元以上。表1商業(yè)銀行加大了對房企的信貸支持（不完全統(tǒng)計）銀行名稱日期合作企業(yè)規(guī)模內(nèi)容國有銀行中國銀行11月21日-11月25日萬科集團、碧桂園、龍湖集團、中發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、金地團、綠城中國、濱江集團、美的置等十家房企6000億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、券承銷與投資、個人住房貸款保函等重點業(yè)務(wù)領(lǐng)域工商銀行11月24日萬科集團、金地集團、綠城中國、湖集團、碧桂園集團、美的置業(yè)、輝集團等12家全國性房地產(chǎn)企業(yè)6550億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按貸款、房地產(chǎn)項目并購融資、賃住房融資、保函置換預(yù)售監(jiān)資金、債券承銷與投資《銀保監(jiān)會保交專項款已本投至項》ts/wso./zh22/01531.ml《央行、銀監(jiān)會新定！00億“零”新具將于穩(wěn)市》ts/wctkonsw-2196.m交通銀行11月24日萬科集團1000億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)融資、債券投資等。11月24日美的置業(yè)200億元包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款并購貸款、債券投資等。郵儲銀行11月24日萬科集團、龍湖集團、綠城集團、桂園集團、美的置業(yè)集團2800億元房地產(chǎn)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資、保函、供應(yīng)鏈融資及結(jié)算農(nóng)業(yè)銀行11月24日中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、湖集團、金地集團暫未披露房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按貸款、并購貸款等建設(shè)銀行11月24日中交建、首開、越秀、萬科、龍湖美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、大華暫未披露房地產(chǎn)金融、住房租賃業(yè)務(wù)、合金融服務(wù)、共同防范化解風(fēng)等方面股份制銀行興業(yè)銀行11月25日萬科集團、中海地產(chǎn)、綠城中國、湖集團、濱江集團、建發(fā)地產(chǎn)、國地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、廈門安居控股、州左?？毓傻?0家房地產(chǎn)企業(yè)4400億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按貸款、房地產(chǎn)項目并購融資、賃住房融資、債券承銷與投資業(yè)務(wù)領(lǐng)域中信銀行11月28日中海地產(chǎn)、招商蛇口、綠城集團、發(fā)房產(chǎn)集團、華僑城集團、大悅城團、龍湖集團、濱江集團、碧桂園團、美的置業(yè)10家房地產(chǎn)企業(yè)暫未披露房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、券承銷與投資、預(yù)售資金監(jiān)管函、內(nèi)保外貸等業(yè)務(wù)領(lǐng)域浦發(fā)銀行12月1日萬科、碧桂園、龍湖集團、綠城中國、美的置業(yè)、仁恒置地、大華集團、保利發(fā)展、中海發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中國金茂、大悅城華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)及建發(fā)地產(chǎn)16家房地產(chǎn)企業(yè)5300億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭、購貸款、債券承銷與投資、預(yù)資金監(jiān)管保函、經(jīng)營性物業(yè)貸及租賃住房貸款等業(yè)務(wù)領(lǐng)域12月1日保利發(fā)展、大悅城、萬科、綠城中國、新城控股、中海發(fā)展、碧桂園中國金茂、金地集團、旭輝控股10家房地產(chǎn)企業(yè)2600億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款、購貸款、債券承銷與投資、預(yù)監(jiān)管資金保函、內(nèi)保外貸等業(yè)領(lǐng)域整理第二支——民營企業(yè)債券融資支持工具。2022年11月8日中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)文表示3，為繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具“第二支箭，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。具體方式由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式支持民營企業(yè)發(fā)債融資與2018年“第二支箭”首次提出時相比4，此次新增直接購買債券方式。多民營房企開展儲架式注冊發(fā)行業(yè)務(wù)從11月0日起至1月2日中國銀行間市場交易商協(xié)會陸續(xù)受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股200億元150億元、150億、280億元儲架式注冊發(fā)行此外萬科向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，金地遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請?！暗诙逼诓⑷葜С譅I企債券資再力》t:wwaio./d22/01816hl《用好“三箭”寬民企業(yè)資途——人民行行易綱ht/wg./ec2816oe_34hm中債積極開展增信業(yè)務(wù)，支持民營房企通過債券融資據(jù)交易商協(xié)會消息5，2022年1月23日，中債增進公司出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元2億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。截至目前，中債增進公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意。表2交易商協(xié)會支持企業(yè)發(fā)債進展發(fā)債企業(yè)企業(yè)性質(zhì)日期發(fā)債券方式規(guī)模龍湖集團民營企業(yè)11月10日儲架式注冊發(fā)行200億元美地置業(yè)民營企業(yè)11月14日中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行150億元新城控股民營企業(yè)11月17日儲架式注冊發(fā)行150億元萬科混合所有制11月22日儲架式注冊發(fā)行280億元金地集團混合所有制11月22日儲架式注冊發(fā)行150億元第三支——民營企股權(quán)融資支持工。證監(jiān)會1月28日宣，調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)五項股權(quán)融資措。內(nèi)容包括一、恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市；二、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開方式再融資；三、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，允許以房地產(chǎn)為主業(yè)以及其他涉房H股上市公司再融資；四、進一步發(fā)揮REs盤活房企存量資產(chǎn)作用，推動保障性租賃住房s常態(tài)化發(fā)行；五、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點政策的邏輯在于應(yīng)用資本市場功能，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，通過化解風(fēng)險、防范風(fēng)險、盤活存量和轉(zhuǎn)型發(fā)展，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施加速落，政策效果初步顯現(xiàn)3月份以來，房地產(chǎn)政策主要圍繞“因城施策”展開，地方政府是前期政策的主要驅(qū)動。實際上中央多次強調(diào)“因城施策“一城一策”支持房地產(chǎn)市健康發(fā)展，賦予地方政府更多自主權(quán)各地方相出臺了促銷售和“保交樓”等各項支政策。7月的中共中央政治局再次指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民。“促銷售：放松策“第二支擴首批營房落地》htt:w.firc/dtns01t21_14tl《證監(jiān)會新發(fā)言就資市場持房產(chǎn)市平穩(wěn)康發(fā)答記t:w.rg./rc08633oe.tl2022年以來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，需求端維偏弱狀態(tài)。受到本土疫情反復(fù)、房企信用事件和經(jīng)濟增長放緩的影響，消費者信心和預(yù)較明顯下滑，商品房銷售面積和銷售額維持負增長，降幅不斷擴大。其中，2022年10月銷售面積和銷售額較年初分別下降127和6.8個百分點-22.3和-26.9。分城市來看，截至022年8月，三線城市的商品房成交面積同比下降38.6，下降幅度要大于一線城市（同比下約23.8）和二線城市（同比下約27.7圖1商品房銷售面積和銷售額延續(xù)負增（） 圖2三線城市下降幅度高于一線和二線城（）1501005002018-042018-102018-042018-102019-042019-102020-042020-072021-012021-072022-012022-072022-102018-032018-072018-112019-112020-032020-072021-112022-032022-07

商品房售面積計同商品房售額累同比

150100500

30大中城:商品房成交面積:當(dāng)月值累計值同比30大中城:商品房成交面積:一線城:當(dāng)月值累計值同比30大中城:商品房成交面積:二線城:當(dāng)月值累計值同比30大中城:房面積:三線城:值累計值為了促房地產(chǎn)銷售，各地促銷售政策持續(xù)加碼。各地因城施策做出的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化可以大體分“放松限購、“購房補貼“公積金政“首付比例整“房貸利率調(diào)整、“放松售“二手房帶押過戶“多孩家庭住房扶持策“一人購房全家?guī)驼叱銎葡拶徴咭浴凹匈彿空摺钡?類，如表1所示。從政策內(nèi)容來看剛性需求（首套房）和改善性需求（住房換購）仍是施政的，這與中央層面“房住不炒”和“支持剛性和改善性住房需求”的政策定位是一致的。從城市類別來看，一二三線城市均有頒差異化的“促銷售”政策，其中三線城市調(diào)控力度更大從首套房和二手房交易多個角度優(yōu)化調(diào)控措。表3各地“促銷售”政梳理（不完全統(tǒng)計）類型城市日期政策內(nèi)容放松限購福州市3月0日5月4日外地戶籍在福州主城區(qū)內(nèi)購房已無需提供社?；蚣{稅證明或落戶，并且已經(jīng)可以辦理過戶手續(xù)。非戶籍人口持有半年以上勞動合同即可在島外區(qū)域購房。廈門市青島市6月3日青島西海岸新區(qū)、高新區(qū)和城陽區(qū)分別發(fā)文，全面取消區(qū)域住房限購政策購房補貼淮北市固原徐州明確個人或家庭購買家庭首套房，給予0元/平方米獎勵（最高不超過6萬元；購買家庭非首4月3日 套一手商品房，給予0/平方米獎勵（最高不超過4萬元；個人、家庭或者企業(yè)購買新建非住宅商品房的，給予0元/平方米獎勵（最高不超過3萬元）在市區(qū)購買新建商品房和二手房（含住宅、非住宅，購房面積4平方米以下的首套房按購房合7月5日 同價款的給予補貼，二套房屋按購房合同價款的給予補貼。在市區(qū)（含銅山區(qū)、高新區(qū)、賈汪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、港務(wù)區(qū)）范圍內(nèi)，家庭購買新建普通商品住宅7月8日 （單套建筑面積在4平方米以下，不含定銷商品房，可獲得合同價格補貼。公積金政策麗水市4月6日提高公積金貸款最高額度，雙繳存職工最高限額由0萬元調(diào)整為0萬元，單繳存職工最高限額由5萬元5萬元；職工首套房最低首付款比例。昆明市4月6日加大住房公積金對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度，適度調(diào)高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例。天津市5月2日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知，住房公積金首套貸款最高限額上調(diào)至0萬元。首付比例調(diào)整南通市德州昆明月5日 首次購房、首次申請住房貸款的購房人首付比例從之前最低，降至最低。月4日 首套房首付比由之前的最低降至最低。3月4日 部分客戶首套房的首付比例最低可以申請到。房貸利率調(diào)整蘇州市3月2日3月7日多家銀行的首套房最低貸款利率由2月末的.進一步下調(diào)至當(dāng)前的.，蘇州成為全國首個房貸利率“無加點”的地區(qū)。多家銀行二手房房貸利率從月初時首套房利率.和二套房利率.分別降到.和.。杭州市合肥市6月0日首套房利率從.下調(diào)至.，二套房利率從.降至.%放松限售青島宜昌哈爾濱市月4日 新房網(wǎng)簽滿5年便可交易，二手房拿證2年即可交易月14日 明確新建商品房住房網(wǎng)簽備案2年內(nèi)上市交易不再受限制月23日 廢止限售政策，即日起，購房人完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記，取得不動產(chǎn)權(quán)證即可上市交易二手房帶押過戶昆明市8月3日舉行了存量房“帶抵押過戶”合并登記工作啟動儀式，成功辦理云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù).濟南市南京市8月17日濟南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機構(gòu)歷時近半年積極探索，在全國首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。9月21日南京將全面推行二手房“帶押過戶”（即存在抵押的房產(chǎn)不用提前還貸就能完成過戶）模式，深入指導(dǎo)中國建設(shè)銀行形成全流程閉環(huán)模式，進一步優(yōu)化業(yè)務(wù)辦理流程。多孩家庭住房持政策揚州遂寧廈門市5月9日 在揚生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房的，可不適用現(xiàn)行限購政策。符合政策生育二孩、三孩的家庭，在市主城區(qū)購買新建商品住房并辦理了不動產(chǎn)登記證書的，5月23日 建筑面積給予每平方米50元的財政補貼，單戶補貼最高不超過6000元5月24日 廈門戶籍的二孩及以上家庭可在全市范圍內(nèi)購買第三套住房(面積180平方米以下），但二孩中一人需為未成年人一人購房全家政策珠海市6月1日珠海市繳存職工可提取賬戶余額的90幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購房支付首付款，也可按還貸提取逐月提取公積金用于幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）償還購房貸款唐山市資陽市7月15日凡是在唐山市區(qū)域內(nèi)，單身職工貸款購房，其父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。9月26日繳存職工在資陽市行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房，可申請?zhí)崛「改富蜃优》抗e金用于支付購房款；繳存職工與父母或子女在資陽市行政區(qū)域內(nèi)共同購買自住住房，申請住房公積金貸款的，受繳存職工占該共同購買房屋產(chǎn)權(quán)份額的限制。出租破限購政策長沙成都西安市已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)5月8日 算月6日 居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格月19日 住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格集中購房政策湘潭市6月20日引導(dǎo)企業(yè)為高等院校、園區(qū)、企業(yè)用人單位的高端人才組織集中采購，提供優(yōu)質(zhì)房源長春市7月8日支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。鄭州市8月26日引導(dǎo)區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)對優(yōu)先發(fā)展類產(chǎn)業(yè)等單位人才購房進行讓利銷售，對集中組織購買20套及以上商品住宅的開發(fā)企業(yè)，財政予以獎補。整理施頻率不斷提升，需求初顯成效。根據(jù)我整理1月份到9月份，各城市“促銷售”政密集出，其中4-6月是施政的高峰，7-8月有所減。圖5中可以出，施政頻率與房地產(chǎn)銷售之間存在一定的相關(guān)關(guān)系在政策發(fā)布的高峰期，房地產(chǎn)銷售邊際改善明顯，說明因城施策有助于住房需求的釋。9月以來，中央層面持續(xù)發(fā)布利好各城市因城施策節(jié)奏再次加，特別是一線和二線城市政策出臺頻率和力度明顯增加。我們預(yù)計四季度將會有更多城市結(jié)合自身實際情況頒布各類促銷售政，從而進一促進居民購房需求釋，帶動房地場整活躍的提升。圖3 促銷售政策初顯成（）00

3大中積值3大中商品成交積一線市當(dāng)月值3大中商品成交積三線市當(dāng)月值3大中積市值促銷售策頻（右）

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500 000500-10-20-0-10-20-30-40-50-60-70-80-90-09月以來，房地產(chǎn)放松政策再度密集加碼9月29日，中國人民銀行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知。對于2022年-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限；二套商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按原規(guī)定執(zhí)行。9月30日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1。同日，財政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告，支持居民改善住房條件。根據(jù)《公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。精準(zhǔn)扶持，剛性和改善性需求仍是重點。本輪組合政策的一個突出特點是強調(diào)“精準(zhǔn)，重點扶持對象為“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。并且，剛性（首套房）和改善性（換購住房）需求仍是本輪組合政策的重。這種政策安排既堅持了“房住不炒”的總基調(diào)，也符合既有的貨幣政策，即不搞“大水漫灌，科學(xué)施策。圖4平均房貸利率降至歷史較低水平） 圖5住房公積金貸款利率降至歷史較低水平）...0.50-0-40-80-20-40-80-20-40-80-20-40-80-20-40-80-20-40-80-20-40-8

首套平房貸率 全國二房貸均利率

個人住公積貸款率年以上前個觀值率年以前一觀測值65432100-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-9“保交樓：政企力見實效房地產(chǎn)施工、新開工和竣工延續(xù)負增長。在房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)偏緊和銷售偏弱情況下，房企外部融資難度較大，回款速度變慢資金不斷承壓進導(dǎo)致房地產(chǎn)施工、新開工和竣工面積下降，同比降幅不斷擴大，其中施工面積和竣工面積在10月累計同比下降18.7和5.7。停工面積也有所擴大。由于施工面積的下降，停工面積也有所擴大我們根據(jù)nd數(shù)據(jù)測（停工面積約等于“去年施工面-去年竣工面+當(dāng)期新開工面-當(dāng)期施工面積，截至到2022年的10月份，停工面積已經(jīng)近2020年全年水平，高于其他年份同期水平。圖6房屋施工、新開工和竣工持續(xù)下（） 圖7房地產(chǎn)停工面有所擴大（萬平方米）704010-202018-042018-082018-042018-082019-082020-082020-122021-082021-12

房屋新開工面:累計同房屋竣工面累計同比房屋施工面:累計同比

1200008000060000200000

凈停工面積在此背景之下“保交樓”成為當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)02年7月28日，中共中央政治局首次指出要壓實地方政府責(zé)任保交樓、穩(wěn)民。8月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付9月22日國家開發(fā)銀行向沈陽支付全國首筆“保交樓”專項借，保交樓工作邁出實質(zhì)性一步9月29日，人民銀行貨幣政策委員會202年第三季度例提出，要推動“保交樓”專項借款加快落地使用、并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配資支持，維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)。地方政壓實責(zé)任，積極推動“保交樓。通過我們的梳理，地方政府在推進“保交樓”的過程中，主要政有三類：成立紓困基金、加強監(jiān)管?？顚Ｓ煤头店P(guān)資金。其中“成立紓困基金主要通過向房地產(chǎn)企業(yè)或項目提供貸款，彌補流動性缺口，緩解資金不足的問題“加強監(jiān)管專款?！敝饕峭ㄟ^加強商品房預(yù)售資的監(jiān)管，確保后續(xù)資全部用于項目本身，防進一步出現(xiàn)停工返還相關(guān)資”主要通過政府返還部分資金來彌補房企流動性缺口。政策內(nèi)容省份或城市表4地方政“保交樓”政政策內(nèi)容省份或城市第一類：成立紓困基金河南鄭州鄭州市政府辦印發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案（以下簡稱方案，主要用于緩解房地產(chǎn)項目停工、停按揭月供帶來的社會問題和金融風(fēng)險，提振市場信心，這也是全國首個落地的地方性房地產(chǎn)紓困基金。江蘇江蘇省資產(chǎn)管理公司設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，共計20億元廣西南寧計劃成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，預(yù)期首期規(guī)模0億元第二類：加強監(jiān)管?？顚Ｓ媒K蘇州問題項目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項目現(xiàn)場，督促項目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項目工程質(zhì)量，全面落實一樓一策一專班。重慶成立房地產(chǎn)問題項目風(fēng)險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進項目建設(shè)進度，并對項目賬戶資金封閉管理廣東東莞東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知（征求意見稿，對監(jiān)管部門、銀行、開發(fā)商在預(yù)售資金監(jiān)管上的責(zé)任規(guī)定進行了進一步的細化。湖南長沙長沙對商品房預(yù)售資金實行全程全額監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項目本身，防止預(yù)售資金被挪用第三類：返還相關(guān)資金江西贛州地方政府決定收購房企綠地集團的部分未動工地塊，根據(jù)施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設(shè)。長春長春省直住房公積金管理分中心印發(fā)《關(guān)于返還存量貸款保證金的通知》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目在我中心留存貸款保證金的，凡符合貸款信譽良好、項目未有逾期貸款(連續(xù)三期、累計六期）條件的，簽訂《住房公積金貸款合作補充協(xié)議，貸款保證予以全部返還。房企積極自，努力推進復(fù)工。在中央和地方發(fā)力推動“保交樓”的同時，各大房地產(chǎn)企業(yè)也在通過各種措施實現(xiàn)自救。根據(jù)我們的梳理，大致有四種類型引托公司接管項目、債權(quán)人收購出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目、拍賣項目公司債權(quán)引入投資方、合作開發(fā)項目由資金方接管。從本質(zhì)來看房自救模式主要是通引入債權(quán)或者出售項目，以緩解流動性危機，保證出項目順利復(fù)工。表5房企自救措施梳理（不完全統(tǒng)計）類型案例內(nèi)容引進信托公司接管項目 恒大集團陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項目剝離給信托公司，信托公司則向項目公司投入資以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)債權(quán)人收購出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目在深圳市政府協(xié)調(diào)下，中信集團已收購佳兆業(yè)在深圳的4個項目，總貨值約500億元，極大程度上保障了出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的如期交房。拍賣項目公司債權(quán)引投資方

在阿里拍賣平臺，無錫市翠竹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓，起拍價10.05億元，以期盡快引入投資人續(xù)建無錫恒泰悅景府目。合作開發(fā)項目由資金方接管融創(chuàng)在重慶墊江、蔡家和萬州等區(qū)域項目，將由資金方宏亨接手收購股權(quán)，并成立城市公司主導(dǎo)后續(xù)項目開發(fā)建設(shè)。而在此過程中，宏亨也將積極尋找其他資金介入合作開發(fā)。資料來源：CRIC研究中心，研究所“保障性租賃住房”和“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”等紓困模式也在積極探索中。除了上述措施之外各地方政府也在積極探“保障性租賃住房”和“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”等紓困模。實際上無論是中央地方政的各種政，還是房企引入投資者自救，都債權(quán)和并購紓困，最終是為了保證項目完。而“保障性租賃住房”和“棚改貸統(tǒng)還”等紓困模式則是將出險項目轉(zhuǎn)換為保障租賃住房和棚改項，具體說明見表4。目前官方對于這兩種模式還在探索中，后續(xù)進展需要持續(xù)跟蹤。表6“保障性租賃住房”和“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”紓困模式模式模式說明保障性租賃住

針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為置房、完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施，提高存量房去化率，恢復(fù)被購房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還針對棚戶區(qū)、城中村改造項目，通過市級平臺統(tǒng)貸統(tǒng)還、積極組織項目前期手續(xù)、提供充足抵質(zhì)押物、有做大平臺公司、研究探索房票機制等措施，安置房建設(shè)主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎脚_公司，將安置房全部裝為棚改項目，盤活土地資源，保證金融機構(gòu)的貸款安全性，解決好被拆遷群眾安置問題回溯歷史，本輪周期有何異同？自2008年以來我國房地產(chǎn)行經(jīng)歷了三輪下行周期，分別：2008年、2011年和2013年。本將通過梳過去下行周期政策、銷售投資特，本輪房地態(tài)勢進行分析。312008年產(chǎn)下行期受金融危機、貨幣緊縮和房地產(chǎn)調(diào)控的影響2008年房地產(chǎn)進入下行周期。受美金融危機的影，我國經(jīng)下行壓力加，經(jīng)增長持放緩，房地投資和需隨之下行。并且，在2007-2008，我國通貨膨脹水平持續(xù)上。央行為了遏制通脹勢頭，貨幣政策趨于緊縮存貸款利率持續(xù)上。同時，在此時期政也加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在一定程度也抑制了房地產(chǎn)投資和居購房需。貨幣政策房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向?qū)捤?009年房地產(chǎn)銷售和投資企穩(wěn)回升。2008年下半年，為了應(yīng)對房地產(chǎn)的下行趨勢，我國貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?008年10月的國常會提出降低住房交易稅費、支持居民購。2008年11月出臺“四萬億刺激政，存貸款利率也逐步下降。隨后，相關(guān)政策持續(xù)加碼。房地產(chǎn)銷和投資在2009年上半年企穩(wěn)回升，下半年逐步恢復(fù)到金融危機之前的水平。圖82008年前房地產(chǎn)投資與銷售情（） 圖9008年前后利變化情（）6040200-202006-062006-062006-102007-062007-102008-062008-102009-062009-102010-062010-10

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成:累計同商品房銷售面:累計同比

率 876543210322011年的產(chǎn)下行期經(jīng)濟增長放緩、貨幣政策轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)調(diào)控是2011年房地產(chǎn)市場下行的重要原因。首先，我國2011年GDP增回落，經(jīng)濟增長逐步放，投資也進入下行通；其次2010-2011年，我國CPI持續(xù)攀升，通貨膨脹風(fēng)險加大央行適時適度對貨幣政策由寬松向為穩(wěn)；最后，中央為了促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展相繼出臺“新國八條《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》等多項調(diào)控房地產(chǎn)市場的政。房地產(chǎn)市場在2011年進入下行周期。貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)開微調(diào)，2012年初房地產(chǎn)市場開始企穩(wěn)回暖。房地產(chǎn)市場進入下行周期后，銷和投大幅下滑為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市，刺激需求和投，一方面央行于2012年6和7月對存貸款基準(zhǔn)利率進行了調(diào)，貨幣政策適度寬；另一方面，全國各地開始放松之前的房地調(diào)控政，比如放松公積金貸款、發(fā)放購房補、購稅費優(yōu)惠等。各種政策的推動和刺下，房地投資和銷逐漸企穩(wěn)回暖。圖102011年前后房地產(chǎn)投資與銷售情（） 圖112011年前后利率變化情（）01020

額比商品房售面積計同比

1年期貸款基準(zhǔn)利率 1年期存款基準(zhǔn)利率76543212102100221004210062100821010210122110221104211062110821110211122120221204212062120821210212122130221304213060-10-30-50-70-90-10-10-30-50-70-90-10-10-30-50-70-90-10-10-30-5332013年產(chǎn)下行期2013年房地產(chǎn)市場下行的原是經(jīng)濟增長放緩和房地產(chǎn)調(diào)控。自2013年底開始，我國經(jīng)濟增長開始放緩，固定資產(chǎn)投資也隨之下行此外，國務(wù)院常務(wù)會議于2013年明確了五項房地產(chǎn)市場調(diào)控具體政策措施，再次強調(diào)了“堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”的基調(diào)經(jīng)濟增長放緩疊加房地產(chǎn)調(diào)控加，導(dǎo)致需求端疲軟，商品房銷增速下；供給端流動性收緊，房地產(chǎn)投資下。房地產(chǎn)調(diào)控放松貨幣政策助力，房地市場企穩(wěn)回升。為應(yīng)對本輪房地產(chǎn)下行周期各地相繼出相關(guān)刺激政策2014年9月，中國人民銀行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（即930新政，提出“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求和“繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需，標(biāo)志著房地調(diào)控政策導(dǎo)向緊變。此外，央行于2014年10月、2015年3月和2015年5月對存貸款基準(zhǔn)利率進行了調(diào)降，進一步推動房地產(chǎn)市場全面回暖。圖122013年前后房地產(chǎn)投資與銷售情（） 圖132013年前后利率變化情（）商品房銷售面:商品房銷售面:50403020100-0213213022130421306213082131021312214022140421406214082141021412215022150421506215082151021512216022160421606

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成

1率 17654321213012130321305213012130321305213072130921311214012140321405214072140921411215012150321505215072150934當(dāng)前房地產(chǎn)場面臨下行周期與前幾類似，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)濟增長放緩是本輪房地產(chǎn)下行的原因之。自2016年中央政府提出“房住不炒2017年的“去杠桿”和019年以來三道紅線”等一系列房企融資監(jiān)管措施出臺，房企資金流對銷售回款的依賴加。進入2022年，受到經(jīng)濟增長放緩和疫情反復(fù)等多重因素的影響，房地產(chǎn)市場銷售偏弱，房企銷售回款變慢，資金來源持續(xù)承壓，房地產(chǎn)投資不斷下滑。圖14房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)承（） 圖15房地產(chǎn)投資不斷下（）00

房地產(chǎn)發(fā)資來金房地產(chǎn)發(fā)資來金房地產(chǎn)發(fā)資來款房地產(chǎn)發(fā)資來計比

00

房地產(chǎn)發(fā)投完成額計同比房地產(chǎn)發(fā)投完成額筑工程計同房地產(chǎn)發(fā)投完成額裝工程計同土地購費累計比0 0-0-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-00-0-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-0

50除此之外，相比前幾輪的下行周期本輪房地產(chǎn)市的下行及未來恢復(fù)情況又與此前存在諸多不同。具體而言：從需求端來看，人口紅利減，住房需求進入下降。2021年全國人口14.13億人，全年出生人口1062萬人，出生率僅為7.52‰，出生人口和出生率創(chuàng)新低；常住人口城鎮(zhèn)化率已達64.7；人口支持7從2010年峰值持續(xù)下降從住房面積看，2020年人口普查數(shù)據(jù)8顯示，平均每戶住房面積達到111.18平方米，遠高于2010年的31.06平方米。人口因素是住房需求基本決定因，從上述數(shù)據(jù)來看，我國的人口紅利正在減弱，住房需求已經(jīng)進入下降期。居民加杠桿空間有限自2007年以來，我國居民部門杠桿率持續(xù)攀。根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2022年9月，我國住戶部杠桿率9為62.4（2007年僅為18.8，已接近發(fā)達經(jīng)濟體平均水平由此可見，我國居民部門未來的加杠桿空間限。疫情反復(fù)和房企信用事件壓制居購房需求和意愿。在當(dāng)前市場環(huán)境下，由于較多民營地產(chǎn)公司出現(xiàn)流動性危機，居民的購買意愿受一影響。同，疫情的反復(fù)對居民的收和未來預(yù)造成一定的沖擊，降居民端整體消費能力因此購房需也隨之減弱。人口支持比為15~64歲的人口數(shù)量與15歲以下和64歲以上人口數(shù)量之和的比值具體見國家統(tǒng)計局普查數(shù)據(jù)：/tjsj/pcsj/居民部門杠桿率=居民部門債務(wù)/名義GDP圖16人口支持比持續(xù)下降 圖17每戶住房面積大幅上（平方米）人口支持比 全國 城市 鎮(zhèn) 鄉(xiāng)村..5.0.5949498929690949892969094980206000408

140120100200

0 圖18居民部門杠桿率達到62.4（） 圖19消費者信心和預(yù)期大幅下滑居民部杠桿率 消費者心指數(shù)月) 消費者期指數(shù)月)0 400 300 200 100 000 0 0-0-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-20-60-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-00-10-40-70-0從供給端來看，房地產(chǎn)投資仍將依賴銷售回款。當(dāng)前房企外部融資難仍較大，房地產(chǎn)開發(fā)對其他資金和各項應(yīng)付款的依賴逐漸增大，其他資金和各項應(yīng)付款的合計占比從2014年的51增加至201年的65。在銷售端持續(xù)偏弱的背景之下企銷售回款變慢房地產(chǎn)投受影。庫存位于高，壓制房地產(chǎn)投資提升。通過我們測算，房地產(chǎn)市狹義庫存銷售比（僅考慮待售面積）和廣庫存銷售比（考慮待售面積和期房面積）10持續(xù)攀升10月已經(jīng)分達到5.0和7.0，廣義銷售庫存再創(chuàng)新高因此，房地整體上存在較大的去庫存壓，較高庫壓制房地產(chǎn)投增速的提升。0狹義庫存銷售比計算方法為“商品房待售面積/過去三個月銷售面積均值；廣義庫存銷售比計算方法為（歷年累計新開工面積-歷年累計銷售面積）/過去三個月銷售面積均值。其中，廣義庫方法影響，數(shù)據(jù)量級較大。圖20房地產(chǎn)開發(fā)銷售回款依較大（億元） 圖21房地產(chǎn)庫存處于高位國內(nèi)貸款自籌資金其他資金各項應(yīng)款合計利用外資000500000500000000

狹義庫銷售比 廣義庫銷售比軸)7 6 5 432 1 0 0綜上所述，我們不能將本輪房地產(chǎn)市場下行與歷史上任何一輪房地產(chǎn)下行周期做簡單類比。在前幾輪的下行周期中，由于并不存上述的特質(zhì)性因素，所以通過放地產(chǎn)調(diào)控政，居民購房需求和房地產(chǎn)投資以隨之帶動。本輪情況較過往不同、較為復(fù)。那么房地產(chǎn)市未來如何演化政策端、供給端和需求端會出現(xiàn)什么樣的變化？房地產(chǎn)市場未來如何演？通過前文的梳理與分析，目中央和地針已出臺多房地支持政“三箭齊發(fā)，支持民營房企融資因城施策效果不斷顯，預(yù)后續(xù)對需求端和供給支政策力度仍可能加，引房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)發(fā)展。銷售端修復(fù)要時間房地產(chǎn)投資企穩(wěn)尚需時間。當(dāng)期房地產(chǎn)銷售端偏弱依然是制約房地產(chǎn)市場修復(fù)的關(guān)鍵影響因。在“促銷售”和“保交樓”