項(xiàng)目經(jīng)理如何做好物管工作

項(xiàng)目經(jīng)理如何做好物管工作

項(xiàng)目經(jīng)理的兩大職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理的兩大職責(zé)

鞏固管理權(quán)

擴(kuò)增應(yīng)收費(fèi)(一手抓政治)(一手抓經(jīng)濟(jì))項(xiàng)目經(jīng)理如何做好物管工作之一

鞏固管理權(quán)鞏固管理權(quán)

一、物業(yè)管理權(quán)的起源一、物業(yè)管理權(quán)的起源

房屋建筑(住宅、非住宅)

設(shè)施設(shè)備(建筑、電氣、其它)

場(chǎng)

地(道路、庭院、綠地)

(一)、什么是物業(yè)房屋建筑(住宅、非住宅)(一)、什么是物業(yè)

業(yè)主用合同聘企業(yè)對(duì)物業(yè)維護(hù)和對(duì)業(yè)主服務(wù)的活動(dòng)(二)、什么是物業(yè)管理?

業(yè)主用合同聘企業(yè)對(duì)物業(yè)維護(hù)和對(duì)業(yè)主服務(wù)的活動(dòng)

1.保障物業(yè)的使用功能;

2.創(chuàng)造安全、文明、舒適、優(yōu)美環(huán)境。(三)、為什么要物業(yè)管理?

1.保障物業(yè)的使用功能;(三)、為什么要物業(yè)管理?

1、常規(guī)性公共服務(wù):(1)保安、(2)保潔、(3)綠化、(4)維修、(5)裝修、(6)存車、(7)消防、(8)反映問(wèn)題、(9)處理危機(jī)、(l0)檔案管理。

2、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù):(1)代收費(fèi)、(2)家政、(3)社區(qū)文化、(4)中介、(5)經(jīng)紀(jì)代理。3、委托性特約服務(wù):(1)協(xié)商項(xiàng)目、協(xié)商收費(fèi)、協(xié)商服務(wù)。(四)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容(三大類16項(xiàng))

1、常規(guī)性公共服務(wù):(1)保安、(2)保潔、1.開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小區(qū)，擁有完全產(chǎn)權(quán)2.開(kāi)發(fā)商自建或選聘物管企業(yè)進(jìn)行小區(qū)管理3.開(kāi)發(fā)商銷售物業(yè)出讓產(chǎn)權(quán)，業(yè)主購(gòu)買物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商物權(quán)逐步減少，業(yè)主物權(quán)逐步增多4.由業(yè)委會(huì)代表物權(quán)增多的業(yè)主行使管理權(quán)，二次選擇出現(xiàn)(五)、物業(yè)管理權(quán)的產(chǎn)生

1.開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小區(qū)，擁有完全產(chǎn)權(quán)(五)、物業(yè)管理權(quán)的產(chǎn)生

物業(yè)管理權(quán)起源于業(yè)主的物權(quán)

物權(quán)決定管理權(quán)

(六)、結(jié)論物業(yè)管理權(quán)起源于業(yè)主的物權(quán)(六)、結(jié)論二、物業(yè)管理權(quán)的演變二、物業(yè)管理權(quán)的演變政治上沒(méi)分量經(jīng)濟(jì)上沒(méi)搞頭社會(huì)上無(wú)地位經(jīng)營(yíng)上無(wú)保障工作上無(wú)悠閑(一)、

企業(yè)原本是弱勢(shì)群體政治上沒(méi)分量(一)、企業(yè)原本是弱勢(shì)群體集自己一生的儲(chǔ)蓄去購(gòu)買房子。集自己一家的儲(chǔ)蓄去購(gòu)買房子。對(duì)新的居住環(huán)境充滿幸福的瞳景、寄予了美好的期望。(二)、業(yè)主原本只想改變自己生活集自己一生的儲(chǔ)蓄去購(gòu)買房子。(二)、業(yè)主原本只想改變自己生活(三)、物業(yè)管理關(guān)系的演變(三)、物業(yè)管理關(guān)系的演變1)、開(kāi)發(fā)商(管控、服務(wù)、銷售、維修、經(jīng)營(yíng))2)、專業(yè)公司(專業(yè)權(quán)利、專業(yè)責(zé)任)3)、政府部門(社區(qū)聯(lián)防、治安監(jiān)控、人口普查、計(jì)劃生育、擁軍優(yōu)屬、民政安撫、社會(huì)救助、勞動(dòng)就業(yè)、防災(zāi)救災(zāi)、鄰里糾紛)1、企業(yè)受到三個(gè)因素的影響

1)、開(kāi)發(fā)商(管控、服務(wù)、銷售、維修、經(jīng)營(yíng))1、企業(yè)受到三個(gè)臉難看話難說(shuō)理難講事難辦情難融法難依2.得到管理權(quán)后的企業(yè)臉難看2.得到管理權(quán)后的企業(yè)1)、物業(yè)購(gòu)買矛盾(時(shí)間、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格、承諾)2)、物業(yè)使用矛盾(自用、自用與公用、公用)3)、物業(yè)服務(wù)矛盾(收費(fèi)與服務(wù)、公共服務(wù)和單個(gè)需求、角色錯(cuò)位、期望和感知、規(guī)范管理、服務(wù)態(tài)度、質(zhì)量、責(zé)任)4)、物業(yè)利益矛盾(收費(fèi)利益、經(jīng)營(yíng)利益、其它利益)3.業(yè)主受到四個(gè)因素的影響

1)、物業(yè)購(gòu)買矛盾(時(shí)間、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格、承諾)3.業(yè)主受委屈失望冷漠憤怒抗?fàn)?.失去主動(dòng)權(quán)的業(yè)主委屈4.失去主動(dòng)權(quán)的業(yè)主1)、業(yè)主求企業(yè)2)、業(yè)主求業(yè)主3)、形成業(yè)主大會(huì)4)、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)(四)、物業(yè)管理的初級(jí)糾紛1)、業(yè)主求企業(yè)(四)、物業(yè)管理的初級(jí)糾紛好心演變成惡意服務(wù)演變成糾紛經(jīng)濟(jì)演變成政治維權(quán)演變成動(dòng)亂人性演變成獸性(五)、物業(yè)管理的高級(jí)糾紛好心演變成惡意(五)、物業(yè)管理的高級(jí)糾紛業(yè)主炒企業(yè)業(yè)主斗業(yè)主業(yè)主求企業(yè)(六)、物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的三個(gè)階段業(yè)主炒企業(yè)(六)、物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的三個(gè)階段企業(yè)被解聘政權(quán)被顛覆收費(fèi)被剝奪(七)、企業(yè)和業(yè)主對(duì)立的結(jié)果企業(yè)被解聘(七)、企業(yè)和業(yè)主對(duì)立的結(jié)果1.企業(yè)同政府關(guān)系2.企業(yè)同開(kāi)發(fā)商關(guān)系;3.企業(yè)同業(yè)主關(guān)系;4.企業(yè)同業(yè)主大會(huì)關(guān)系;5.企業(yè)同業(yè)主委員會(huì)關(guān)系;6.企業(yè)同專業(yè)公司關(guān)系;7.企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系

(八)、物業(yè)管理七大關(guān)系的形成1.企業(yè)同政府關(guān)系(八)、物業(yè)管理七大關(guān)系的形成三、企業(yè)管理權(quán)的維護(hù)鞏固

---正確處理七大關(guān)系是維護(hù)管理權(quán)的關(guān)鍵三、企業(yè)管理權(quán)的維護(hù)鞏固

---正確處理七大關(guān)系是

1兩者關(guān)系1)管理和被管理2)監(jiān)督和被監(jiān)督3)處罰和被處罰(一)、正確處理企業(yè)同政府關(guān)系

1兩者關(guān)系(一)、正確處理企業(yè)同政府關(guān)系

2政府管理同企業(yè)管理的區(qū)別1)政府管理靠法規(guī)(行政行為)2)企業(yè)管理靠合同(經(jīng)濟(jì)行為)2政府管理同企業(yè)管理的區(qū)別1).依約收費(fèi)

按政府的批文收費(fèi)

按與業(yè)主之間的協(xié)議收費(fèi)2).依約服務(wù)

按合同約定向業(yè)主提供服務(wù)

按協(xié)商、公平、合理原則向業(yè)主提供服務(wù)3).依約管理

按政府法規(guī)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及專業(yè)公司的授權(quán)進(jìn)行管理

正確利用管理權(quán)限(告知、勸阻、報(bào)告)

3.處理關(guān)系1).依約收費(fèi)3.處理關(guān)系1.兩者關(guān)系1)責(zé)權(quán)利關(guān)系2)情感關(guān)系

(二)、正確處理企業(yè)同開(kāi)發(fā)商關(guān)系

(二)、正確處理企業(yè)同開(kāi)發(fā)商關(guān)系

2.兩者之間存在的問(wèn)題1).責(zé)權(quán)利關(guān)系混淆2).用情感代替合同2.兩者之間存在的問(wèn)題

3.處理關(guān)系

1)利用合同處理責(zé)權(quán)利關(guān)系

委托事項(xiàng)授權(quán)

委托期限

物權(quán)利益授權(quán)

物管費(fèi)用結(jié)算2)利用誠(chéng)信和“受人之托,忠人之事”的原則來(lái)處理情感關(guān)系。3.處理關(guān)系1.兩者關(guān)系1)聘用2)服務(wù)3)收費(fèi)4)管理5)監(jiān)督6)情感(三)、正確處理企業(yè)同業(yè)主關(guān)系

1.兩者關(guān)系(三)、正確處理企業(yè)同業(yè)主關(guān)系

1)研究和滿足業(yè)主的心態(tài)是我們的主要工作(業(yè)主對(duì)功能性服務(wù)的評(píng)價(jià))(業(yè)主對(duì)感受性服務(wù)的評(píng)價(jià))2.處理關(guān)系

1)研究和滿足業(yè)主的心態(tài)是我們的主要工作2.處理關(guān)2)對(duì)不同的業(yè)主要給予不同的服務(wù)

溫飽型(同情)

經(jīng)濟(jì)型(保護(hù))

文化型(尊重)

審美型(祟拜)

權(quán)利型(敬重)

社會(huì)型(宣傳)2)對(duì)不同的業(yè)主要給予不同的服務(wù)3)正確認(rèn)識(shí)和充分利用物管服務(wù)的三個(gè)層面

功能性服務(wù)

關(guān)系性服務(wù)

情感性服務(wù)3)正確認(rèn)識(shí)和充分利用物管服務(wù)的三個(gè)層面4)把業(yè)主當(dāng)親人4)把業(yè)主當(dāng)親人

1.兩者關(guān)系1)聘用和被聘用關(guān)系2)決策和執(zhí)行關(guān)系(四)、正確處理企業(yè)同業(yè)主大會(huì)關(guān)

系

1.兩者關(guān)系(四)、正確處理企業(yè)同業(yè)主大會(huì)關(guān)

1).按條例規(guī)定處理

物業(yè)公司由業(yè)主大會(huì)選聘解聘

業(yè)主大會(huì)通過(guò)兩個(gè)1/2表決通過(guò)方式解聘選聘企業(yè)2).爭(zhēng)取業(yè)主大會(huì)的聘用和支持

重點(diǎn)在于爭(zhēng)取每一業(yè)主的支持

得人心、得天下3).擺正物業(yè)公司執(zhí)行的位置

2.處理關(guān)系

1).按條例規(guī)定處理2.處理關(guān)系

1.兩者關(guān)系1).權(quán)益代表關(guān)系2).工作配合關(guān)系

物業(yè)公司的專業(yè)化管理(政策法規(guī)、物管合同、物管規(guī)定)

業(yè)主委員會(huì)的自治管理(政策法規(guī)、業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定)(五)、正確處理企業(yè)同業(yè)委會(huì)關(guān)系

1.兩者關(guān)系(五)、正確處理企業(yè)同業(yè)委會(huì)關(guān)系

1).按條例規(guī)定來(lái)處理

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽合同2).爭(zhēng)取聘用合同的簽訂3).與業(yè)主委員會(huì)簽訂工作合作協(xié)議

落實(shí)彼此合作關(guān)系

落實(shí)彼此權(quán)責(zé)關(guān)系2.處理關(guān)系

1).按條例規(guī)定來(lái)處理2.處理關(guān)系

1.兩者關(guān)系1)責(zé)權(quán)利關(guān)系2)情感關(guān)系(六)、正確處理企業(yè)同專業(yè)公司的

關(guān)系

1.兩者關(guān)系(六)、正確處理企業(yè)同專業(yè)公司的

1).利用協(xié)議處理責(zé)權(quán)利關(guān)系(委托事項(xiàng)、物權(quán)利益授權(quán)、相互費(fèi)用結(jié)算)2).利用誠(chéng)信和互幫、互助、互惠、互利處理情感關(guān)系

2.處理關(guān)系

1).利用協(xié)議處理責(zé)權(quán)利關(guān)系(委托事項(xiàng)、物權(quán)利益

(七)、正確處理企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系

(七)、正確處理企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系

1).內(nèi)部工作

人事管理(招聘、培訓(xùn)、使用、獎(jiǎng)懲、職退)

資金管理(收入、支出、結(jié)存、投資)

物資管理(采購(gòu)、保管、使用)

生產(chǎn)管理(三大類16項(xiàng)服務(wù))

營(yíng)銷管理(讓業(yè)主了解、喜歡、滿意并購(gòu)買我們的服務(wù))1.物管企業(yè)的工作內(nèi)容1).內(nèi)部工作1.物管企業(yè)的工作內(nèi)容2).外部工作

處理同政府關(guān)系

處理同開(kāi)發(fā)商關(guān)系

處理同業(yè)主關(guān)系

處理同業(yè)主大會(huì)關(guān)系

處理同業(yè)主委員關(guān)系

處理同專業(yè)公司關(guān)系2).外部工作1).管理(建立秩序)

立法(外部制度、內(nèi)部制度、作業(yè)流程)

執(zhí)法(員工:警告、批評(píng)、辭退;業(yè)

主:告知、勸阻、報(bào)告)2).服務(wù)(開(kāi)展業(yè)務(wù))

功能性

關(guān)系性

情感性2.物管企業(yè)工作職責(zé)

1).管理(建立秩序)2.物管企業(yè)工作職責(zé)

(1)、決策層(動(dòng)腦、做人、糊涂)

(2)、管理層(既動(dòng)腦又動(dòng)手、既做人又

做事、既認(rèn)真又糊涂)

(3)、執(zhí)行層(動(dòng)手、做事、認(rèn)真)

3.企業(yè)的管理層次(1)、決策層(動(dòng)腦、做人、糊涂)3.企業(yè)的管理層次1).員工心態(tài)管理

編制企業(yè)文化(職業(yè)信念、職業(yè)道德、

職業(yè)關(guān)系、服務(wù)理念)

貫徹企業(yè)文化

考核企業(yè)文化2).員工技術(shù)管理

課堂培訓(xùn)

現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)

師徒培訓(xùn)4.企業(yè)的員工管理

1).員工心態(tài)管理4.企業(yè)的員工管理

1)服務(wù)項(xiàng)目齊全2)服務(wù)設(shè)備完好3)服務(wù)態(tài)度熱情

4)服務(wù)制度建全5)服務(wù)程序規(guī)范6)服務(wù)收費(fèi)合理7)服務(wù)效率快捷8)服務(wù)方式靈活9)服務(wù)技術(shù)熟練10)服務(wù)水平專業(yè)5.衡量企業(yè)工作成果的十條標(biāo)準(zhǔn)

1)服務(wù)項(xiàng)目齊全5.衡量企業(yè)工作成果的十條標(biāo)準(zhǔn)

(一).物業(yè)管理是需要條件的(規(guī)模、需求、經(jīng)濟(jì)、業(yè)主、硬件)(二).收費(fèi)和服務(wù)須匹配(三).物管工作的核心是人際關(guān)系的處理(四).法并不能解決所有的物業(yè)管理問(wèn)題(五).切實(shí)避免企業(yè)內(nèi)部管理的致命傷不重利潤(rùn)、不重防守、不重開(kāi)源、不重聲譽(yù)四、管理權(quán)維護(hù)鞏固注意事項(xiàng)(一).物業(yè)管理是需要條件的(規(guī)模、需求、經(jīng)濟(jì)、業(yè)主、硬件

擴(kuò)增應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目經(jīng)理如何做好物管工作之一項(xiàng)目經(jīng)理如何做好物管工作

項(xiàng)目經(jīng)理如何做好物管工作

項(xiàng)目經(jīng)理的兩大職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理的兩大職責(zé)

鞏固管理權(quán)

擴(kuò)增應(yīng)收費(fèi)(一手抓政治)(一手抓經(jīng)濟(jì))項(xiàng)目經(jīng)理如何做好物管工作之一

鞏固管理權(quán)鞏固管理權(quán)

一、物業(yè)管理權(quán)的起源一、物業(yè)管理權(quán)的起源

房屋建筑(住宅、非住宅)

設(shè)施設(shè)備(建筑、電氣、其它)

場(chǎng)

地(道路、庭院、綠地)

(一)、什么是物業(yè)房屋建筑(住宅、非住宅)(一)、什么是物業(yè)

業(yè)主用合同聘企業(yè)對(duì)物業(yè)維護(hù)和對(duì)業(yè)主服務(wù)的活動(dòng)(二)、什么是物業(yè)管理?

業(yè)主用合同聘企業(yè)對(duì)物業(yè)維護(hù)和對(duì)業(yè)主服務(wù)的活動(dòng)

1.保障物業(yè)的使用功能;

2.創(chuàng)造安全、文明、舒適、優(yōu)美環(huán)境。(三)、為什么要物業(yè)管理?

1.保障物業(yè)的使用功能;(三)、為什么要物業(yè)管理?

1、常規(guī)性公共服務(wù):(1)保安、(2)保潔、(3)綠化、(4)維修、(5)裝修、(6)存車、(7)消防、(8)反映問(wèn)題、(9)處理危機(jī)、(l0)檔案管理。

2、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù):(1)代收費(fèi)、(2)家政、(3)社區(qū)文化、(4)中介、(5)經(jīng)紀(jì)代理。3、委托性特約服務(wù):(1)協(xié)商項(xiàng)目、協(xié)商收費(fèi)、協(xié)商服務(wù)。(四)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容(三大類16項(xiàng))

1、常規(guī)性公共服務(wù):(1)保安、(2)保潔、1.開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小區(qū)，擁有完全產(chǎn)權(quán)2.開(kāi)發(fā)商自建或選聘物管企業(yè)進(jìn)行小區(qū)管理3.開(kāi)發(fā)商銷售物業(yè)出讓產(chǎn)權(quán)，業(yè)主購(gòu)買物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商物權(quán)逐步減少，業(yè)主物權(quán)逐步增多4.由業(yè)委會(huì)代表物權(quán)增多的業(yè)主行使管理權(quán)，二次選擇出現(xiàn)(五)、物業(yè)管理權(quán)的產(chǎn)生

1.開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小區(qū)，擁有完全產(chǎn)權(quán)(五)、物業(yè)管理權(quán)的產(chǎn)生

物業(yè)管理權(quán)起源于業(yè)主的物權(quán)

物權(quán)決定管理權(quán)

(六)、結(jié)論物業(yè)管理權(quán)起源于業(yè)主的物權(quán)(六)、結(jié)論二、物業(yè)管理權(quán)的演變二、物業(yè)管理權(quán)的演變政治上沒(méi)分量經(jīng)濟(jì)上沒(méi)搞頭社會(huì)上無(wú)地位經(jīng)營(yíng)上無(wú)保障工作上無(wú)悠閑(一)、

企業(yè)原本是弱勢(shì)群體政治上沒(méi)分量(一)、企業(yè)原本是弱勢(shì)群體集自己一生的儲(chǔ)蓄去購(gòu)買房子。集自己一家的儲(chǔ)蓄去購(gòu)買房子。對(duì)新的居住環(huán)境充滿幸福的瞳景、寄予了美好的期望。(二)、業(yè)主原本只想改變自己生活集自己一生的儲(chǔ)蓄去購(gòu)買房子。(二)、業(yè)主原本只想改變自己生活(三)、物業(yè)管理關(guān)系的演變(三)、物業(yè)管理關(guān)系的演變1)、開(kāi)發(fā)商(管控、服務(wù)、銷售、維修、經(jīng)營(yíng))2)、專業(yè)公司(專業(yè)權(quán)利、專業(yè)責(zé)任)3)、政府部門(社區(qū)聯(lián)防、治安監(jiān)控、人口普查、計(jì)劃生育、擁軍優(yōu)屬、民政安撫、社會(huì)救助、勞動(dòng)就業(yè)、防災(zāi)救災(zāi)、鄰里糾紛)1、企業(yè)受到三個(gè)因素的影響

1)、開(kāi)發(fā)商(管控、服務(wù)、銷售、維修、經(jīng)營(yíng))1、企業(yè)受到三個(gè)臉難看話難說(shuō)理難講事難辦情難融法難依2.得到管理權(quán)后的企業(yè)臉難看2.得到管理權(quán)后的企業(yè)1)、物業(yè)購(gòu)買矛盾(時(shí)間、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格、承諾)2)、物業(yè)使用矛盾(自用、自用與公用、公用)3)、物業(yè)服務(wù)矛盾(收費(fèi)與服務(wù)、公共服務(wù)和單個(gè)需求、角色錯(cuò)位、期望和感知、規(guī)范管理、服務(wù)態(tài)度、質(zhì)量、責(zé)任)4)、物業(yè)利益矛盾(收費(fèi)利益、經(jīng)營(yíng)利益、其它利益)3.業(yè)主受到四個(gè)因素的影響

1)、物業(yè)購(gòu)買矛盾(時(shí)間、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格、承諾)3.業(yè)主受委屈失望冷漠憤怒抗?fàn)?.失去主動(dòng)權(quán)的業(yè)主委屈4.失去主動(dòng)權(quán)的業(yè)主1)、業(yè)主求企業(yè)2)、業(yè)主求業(yè)主3)、形成業(yè)主大會(huì)4)、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)(四)、物業(yè)管理的初級(jí)糾紛1)、業(yè)主求企業(yè)(四)、物業(yè)管理的初級(jí)糾紛好心演變成惡意服務(wù)演變成糾紛經(jīng)濟(jì)演變成政治維權(quán)演變成動(dòng)亂人性演變成獸性(五)、物業(yè)管理的高級(jí)糾紛好心演變成惡意(五)、物業(yè)管理的高級(jí)糾紛業(yè)主炒企業(yè)業(yè)主斗業(yè)主業(yè)主求企業(yè)(六)、物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的三個(gè)階段業(yè)主炒企業(yè)(六)、物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的三個(gè)階段企業(yè)被解聘政權(quán)被顛覆收費(fèi)被剝奪(七)、企業(yè)和業(yè)主對(duì)立的結(jié)果企業(yè)被解聘(七)、企業(yè)和業(yè)主對(duì)立的結(jié)果1.企業(yè)同政府關(guān)系2.企業(yè)同開(kāi)發(fā)商關(guān)系;3.企業(yè)同業(yè)主關(guān)系;4.企業(yè)同業(yè)主大會(huì)關(guān)系;5.企業(yè)同業(yè)主委員會(huì)關(guān)系;6.企業(yè)同專業(yè)公司關(guān)系;7.企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系

(八)、物業(yè)管理七大關(guān)系的形成1.企業(yè)同政府關(guān)系(八)、物業(yè)管理七大關(guān)系的形成三、企業(yè)管理權(quán)的維護(hù)鞏固

---正確處理七大關(guān)系是維護(hù)管理權(quán)的關(guān)鍵三、企業(yè)管理權(quán)的維護(hù)鞏固

---正確處理七大關(guān)系是

1兩者關(guān)系1)管理和被管理2)監(jiān)督和被監(jiān)督3)處罰和被處罰(一)、正確處理企業(yè)同政府關(guān)系

1兩者關(guān)系(一)、正確處理企業(yè)同政府關(guān)系

2政府管理同企業(yè)管理的區(qū)別1)政府管理靠法規(guī)(行政行為)2)企業(yè)管理靠合同(經(jīng)濟(jì)行為)2政府管理同企業(yè)管理的區(qū)別1).依約收費(fèi)

按政府的批文收費(fèi)

按與業(yè)主之間的協(xié)議收費(fèi)2).依約服務(wù)

按合同約定向業(yè)主提供服務(wù)

按協(xié)商、公平、合理原則向業(yè)主提供服務(wù)3).依約管理

按政府法規(guī)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及專業(yè)公司的授權(quán)進(jìn)行管理

正確利用管理權(quán)限(告知、勸阻、報(bào)告)

3.處理關(guān)系1).依約收費(fèi)3.處理關(guān)系1.兩者關(guān)系1)責(zé)權(quán)利關(guān)系2)情感關(guān)系

(二)、正確處理企業(yè)同開(kāi)發(fā)商關(guān)系

(二)、正確處理企業(yè)同開(kāi)發(fā)商關(guān)系

2.兩者之間存在的問(wèn)題1).責(zé)權(quán)利關(guān)系混淆2).用情感代替合同2.兩者之間存在的問(wèn)題

3.處理關(guān)系

1)利用合同處理責(zé)權(quán)利關(guān)系

委托事項(xiàng)授權(quán)

委托期限

物權(quán)利益授權(quán)

物管費(fèi)用結(jié)算2)利用誠(chéng)信和“受人之托,忠人之事”的原則來(lái)處理情感關(guān)系。3.處理關(guān)系1.兩者關(guān)系1)聘用2)服務(wù)3)收費(fèi)4)管理5)監(jiān)督6)情感(三)、正確處理企業(yè)同業(yè)主關(guān)系

1.兩者關(guān)系(三)、正確處理企業(yè)同業(yè)主關(guān)系

1)研究和滿足業(yè)主的心態(tài)是我們的主要工作(業(yè)主對(duì)功能性服務(wù)的評(píng)價(jià))(業(yè)主對(duì)感受性服務(wù)的評(píng)價(jià))2.處理關(guān)系

1)研究和滿足業(yè)主的心態(tài)是我們的主要工作2.處理關(guān)2)對(duì)不同的業(yè)主要給予不同的服務(wù)

溫飽型(同情)

經(jīng)濟(jì)型(保護(hù))

文化型(尊重)

審美型(祟拜)

權(quán)利型(敬重)

社會(huì)型(宣傳)2)對(duì)不同的業(yè)主要給予不同的服務(wù)3)正確認(rèn)識(shí)和充分利用物管服務(wù)的三個(gè)層面

功能性服務(wù)

關(guān)系性服務(wù)

情感性服務(wù)3)正確認(rèn)識(shí)和充分利用物管服務(wù)的三個(gè)層面4)把業(yè)主當(dāng)親人4)把業(yè)主當(dāng)親人

1.兩者關(guān)系1)聘用和被聘用關(guān)系2)決策和執(zhí)行關(guān)系(四)、正確處理企業(yè)同業(yè)主大會(huì)關(guān)

系

1.兩者關(guān)系(四)、正確處理企業(yè)同業(yè)主大會(huì)關(guān)

1).按條例規(guī)定處理

物業(yè)公司由業(yè)主大會(huì)選聘解聘

業(yè)主大會(huì)通過(guò)兩個(gè)1/2表決通過(guò)方式解聘選聘企業(yè)2).爭(zhēng)取業(yè)主大會(huì)的聘用和支持

重點(diǎn)在于爭(zhēng)取每一業(yè)主的支持

得人心、得天下3).擺正物業(yè)公司執(zhí)行的位置

2.處理關(guān)系

1).按條例規(guī)定處理2.處理關(guān)系

1.兩者關(guān)系1).權(quán)益代表關(guān)系2).工作配合關(guān)系

物業(yè)公司的專業(yè)化管理(政策法規(guī)、物管合同、物管規(guī)定)

業(yè)主委員會(huì)的自治管理(政策法規(guī)、業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定)(五)、正確處理企業(yè)同業(yè)委會(huì)關(guān)系

1.兩者關(guān)系(五)、正確處理企業(yè)同業(yè)委會(huì)關(guān)系

1).按條例規(guī)定來(lái)處理

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽合同2).爭(zhēng)取聘用合同的簽訂3).與業(yè)主委員會(huì)簽訂工作合作協(xié)議

落實(shí)彼此合作關(guān)系

落實(shí)彼此權(quán)責(zé)關(guān)系2.處理關(guān)系

1).按條例規(guī)定來(lái)處理2.處理關(guān)系

1.兩者關(guān)系1)責(zé)權(quán)利關(guān)系2)情感關(guān)系(六)、正確處理企業(yè)同專業(yè)公司的

關(guān)系

1.兩者關(guān)系(六)、正確處理企業(yè)同專業(yè)公司的

1).利用協(xié)議處理責(zé)權(quán)利關(guān)系(委托事項(xiàng)、物權(quán)利益授權(quán)、相互費(fèi)用結(jié)算)2).利用誠(chéng)信和互幫、互助、互惠、互利處理情感關(guān)系

2.處理關(guān)系

1).利用協(xié)議處理責(zé)權(quán)利關(guān)系(委托事項(xiàng)、物權(quán)利益

(七)、正確處理企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系

(七)、正確處理企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系

1).內(nèi)部工作

人事管理(招聘、培訓(xùn)、使用、獎(jiǎng)懲、職退)

資金管理(收入、支出、結(jié)存、投資)

物資管理(采購(gòu)、保管、使用)