年上海樓市新政分析：樓市喜憂參半上海樓市的火爆來得太快，快到許多人甚至都沒預備好，3月25日上海公布樓市調控“滬九條”后，政策效應開頭逐步顯現(xiàn)。2022年上海樓市新政分析詳情如下。

上海地產圈好像流傳著神奇的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購令開頭，每逢暮春之末，便會有調控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時勸慰，但今年3月25日“史上最嚴”房地產調控政策的靴子落地，則成為了一次精準應驗。

事實上，這個消息已經發(fā)酵了一個月之久。幾乎每個被房子擊中心結的人都奮力轉發(fā)著來源不明的信息，有的如往年一般經受了意淫降價的興奮，有的心懷不屑地將之視作中介營銷，而更多迫切盼望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購房，乃至刷爆了官方的網簽系統(tǒng)……

新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續(xù)5年，二套非一般住房首付比例從四成激增到七成，限購資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手的確布滿了冷靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓很多剛需人群望城興嘆。更多最新上海房地產行業(yè)分析信息請查閱發(fā)布的《2022-2022年中國上海市房地產行業(yè)進展分析及投資潛力討論報告》。

上海為何出臺“史上最嚴”調控政策？

除了限購和降低二套房杠桿，上?！?·25新政”內容還對投機炒作多有約束，包括企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，假如其交易對象為個人，也將嚴格根據限購政策執(zhí)行；同時，為進一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

“上海以前有很多不成文的潛規(guī)章來避開限購，比如在買一手房的時候付了全款，但有意拖延不辦理房產證，雖然理論上對房產的擁有是以取得房產證為標志，不辦理房產證也可能暴露出各種風險，但依據國情和最高法的司法解釋來看，業(yè)主只要實際入住，是沒有人能夠影響他對房產的全部和使用的，所以有些不滿意購房資格的買家就鉆了這個空子。”一位置業(yè)法律顧問告知《中國經濟周刊》記者，這是由于過去房地產交易執(zhí)行的是限購審核在網簽之后，現(xiàn)在先查限購資格再簽交易合同是補上了缺口。

那么，上海管理層為何這次“動了真格”？樓市過熱是最明顯的緣由。依據易居討論院供應的數(shù)據，今年前兩個月，上海純商品住宅（剔除保障房）銷售均價分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2022年11月34763元/平方米的銷售均價，創(chuàng)下歷史新高；成交面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比2022年底同比增速提高了30～40個百分點，增幅驚人。

截至2月底，上海新建純商品住宅（剔除保障房）庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環(huán)比下降6.2%?！皬目隙ㄖ瞪峡?，這一輪上海房地產市場高溫下的庫存量接近2022年882萬平方米的最低值，但在庫存削減速度上，本輪明顯快于上一輪，這從側面也反映了本輪市場熱度高于上一輪?！币拙佑懻撛涸洪L丁祖昱對記者分析。

記者從一位地產圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國家松綁房地產的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫存陷入怪圈?！坝捎诂F(xiàn)在許多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環(huán)下去，三四線城市房地產市場只會越來越蕭條，所以不得不控人?！边@也解釋了為什么武漢、南京、深圳會在上海發(fā)布“3·25新政”的同一天宣布調控政策。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。

另一方面，記者也留意到，上海始終是執(zhí)行限購最“樂觀”的城市之一。2022年9月29日，國家發(fā)布“國五條”要求“房價過高、上漲過快、供應緊急的城市要在肯定時間內限定居民家庭購房套數(shù)”，10月7日，上海就初次發(fā)布了滬版限購令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房；2022年1月31日，在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地產市場之后的第五天，上海就更新了限購令，要求非戶籍人士買房必需繳滿一年社保；此后，上海不斷加碼限購。

上海房價會不會大跌？

從管理層的調控預期看，新政頒布后盼望市場變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價跌的看法卻消失分化。

有從事房產政策討論的人士指出，滯后一期的房價指數(shù)對當期房價指數(shù)的影響高達98%，并且在12個月內，前期房價對現(xiàn)期房價的貢獻率超過50%，這表明房地產市場影響價格的最重要因素是購房者預期，所以房地產市場的調控的關鍵也在于調整消費者的預期。

“房地產市場限購政策只能在短期內起到抑制房價的作用，通過行政手段抑制需求并不能解決房地產市場供求沖突的實質問題，長期來看政策沒有很好的效果，若沒有很好的退出方法，被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲。”該人士對記者坦言。

中金公司首席經濟學家梁紅也認為，過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，并未能制止過去5年的房價上漲。依據國家統(tǒng)計局官方數(shù)據，以2022年調控周期開頭為基準，上海房價5年仍舊上漲37.6%。

而記者留意到，自2022年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購房需求的確得以集中釋放，成交量快速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

華泰證券撰文稱，當前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象，但這一次的調控并未針對貨幣手段進行收緊，根據過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看，都在半年后消失樓市降溫，估計這一次的降溫時間將略有后移，由于需求限制，上海銷量將消失下降，但在改善性和投資性需求支持下，房價變化將較小。

據悉，中國目前廣義的貨幣供應量M2高居世界第一位，M2與GDP的比值已高達1.9：1，這意味著中國金融市場中有太多閑錢，而沒有相應的實體經濟來承載，泡沫由此而生。

“我們做過模型分析，從長期來看貨幣供應量M2對房價指數(shù)的影響程度要比房地產市場限購政策大，但是制定貨幣政策的實施成本比較高，對整個經濟基本面影響較大，所以目前中國經濟進展?jié)u漸放緩的大背景下，只能由各地因城施策，使用限購等政策限制房價?！鄙鲜龇康禺a討論人士對記