商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第一部分：商業(yè)地產(chǎn)知識何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶第二部分：淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)第三部分：商鋪貸款條件申請人條件政策要求申請資料其他相關(guān)第一部分：商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所。廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。

何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。商業(yè)地產(chǎn)知識步行街的起源？為什么是步行街？這一問號的出發(fā)點(diǎn)是業(yè)態(tài)，為什么會出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。

據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，街鋪的投資風(fēng)險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。

商業(yè)地產(chǎn)知識步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、城市名片、文化集成等。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了4個觀點(diǎn)：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。

從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進(jìn)化的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成

發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心市場型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分商業(yè)地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體。

ShoppingMall——世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。”規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運(yùn)營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心類型業(yè)態(tài)效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約不利影響：租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報遠(yuǎn)高于主力店；在營業(yè)時間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈牵瑖@主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。商業(yè)地產(chǎn)知識零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉儲店百貨商店商業(yè)地產(chǎn)知識業(yè)態(tài)購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實(shí)行會員制的商店規(guī)模5萬-15萬平米為宜規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營重點(diǎn)，滿足食品一次性購全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店客戶目標(biāo)顧客以流動顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購物方式柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價經(jīng)營特色賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場租賃制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長商業(yè)地產(chǎn)知識銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產(chǎn)品。可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識風(fēng)險：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險更加巨大。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識6%-10%左右是合理回報率

商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。

某些項(xiàng)目開發(fā)商胡亂提高年回報率承諾，有的甚至達(dá)到20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。

商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識投資者最關(guān)心什么？怎樣才能讓投資者覺得某個商鋪能增值呢？或者說什么才能保證商鋪能增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知識背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地段價值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地段是否在未來有發(fā)展同類市場經(jīng)營狀況——某個地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計是否合理，是否符合經(jīng)營要求價格合理——銷售價格是否與實(shí)際價值趨同商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。商業(yè)地產(chǎn)知識批發(fā)代理商零售經(jīng)營品牌代理商影響客戶決斷的因素商業(yè)地產(chǎn)知識參與開發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實(shí)力、知識、年齡、偏好、……其他（唯一性）外在因素商業(yè)地產(chǎn)知識參與開發(fā)的公司品牌開發(fā)商物業(yè)、運(yùn)營公司發(fā)展商建筑設(shè)計公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)知識外在因素項(xiàng)目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)知識硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場同類市場整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施●●●銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運(yùn)營管理●●●第二部分：淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)

房產(chǎn)投資種類二手房：商鋪：期房：老洋房：稀缺景觀房：購房收益穩(wěn)定且高穩(wěn)定性、良好的成長性、不可比性有投資潛力、開盤價低、規(guī)模不大抗跌性強(qiáng)不可替代性、抗跌能力強(qiáng)投資郊區(qū)房產(chǎn)需謹(jǐn)慎、購買年代遠(yuǎn)的房產(chǎn)需謹(jǐn)慎、面積大的房屋不宜投資看商鋪本身、看樓盤定位、看后期管理、看業(yè)主風(fēng)險變幻，易產(chǎn)生糾紛；易產(chǎn)生過度投機(jī)或“被套”現(xiàn)象裝修費(fèi)用較昂貴房價與稀缺程度、景觀資源有關(guān)房產(chǎn)種類注意事項(xiàng)

房產(chǎn)投資的特點(diǎn)

房產(chǎn)投資的特點(diǎn)

投資對象：有相當(dāng)資金可做中長期投資的人、具備相當(dāng)豐富的房地產(chǎn)投資知識

優(yōu)點(diǎn)：有自用及投資雙重功能，可抵消通貨膨脹帶來的貶值損失

缺點(diǎn)：流動性低，變現(xiàn)性差，所需資金較多商鋪投資的優(yōu)勢長期以來，中國民間的投資渠道狹窄，而我們所熟知的股票、債券、期貨市場等經(jīng)常搖擺不定，沒有一定的專業(yè)知識很難搞定；而隨著中國快速的城市化進(jìn)程和迅猛的房地產(chǎn)市場發(fā)展，大家都不約而同的將投資眼光瞄向了房地產(chǎn)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)”在北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國內(nèi)市場，早已經(jīng)有很多投資商業(yè)地產(chǎn)的投資者完在這淘到了無數(shù)桶金，成了他們“一鋪養(yǎng)三代”的夢想。投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢

回報周期短

根據(jù)北京托普斯調(diào)研公司的數(shù)據(jù)顯示，在國內(nèi)一線、二線城市中商業(yè)地產(chǎn)的回報周期約為9-12年，而相比較的住宅地產(chǎn)的回報周期要為25-30年。投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢

升值潛力巨大

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一般都出現(xiàn)在一個城市商業(yè)最中心的位置，因?yàn)檫@類土地的稀缺，而物以稀為貴，因此與股票、期貨等相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資風(fēng)險相當(dāng)較小，其投資回報相對安全和穩(wěn)定，特別是商鋪

大部分的開發(fā)商都只租不售，導(dǎo)致大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)在市場上并未出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售，也就導(dǎo)致了好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的大幅度升值。全國許多一二線城市的商鋪，在近10年的運(yùn)營當(dāng)中就漲幅數(shù)十倍。投資商業(yè)地產(chǎn)的三大優(yōu)勢年回報率高

股市動蕩、各類金融產(chǎn)品不穩(wěn)定的情況下，很多懂得理財?shù)娜税岩暰€放到了實(shí)業(yè)投資上面。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其穩(wěn)定的的投資回報率（年回報率能達(dá)到6%-8%）、較小的投資風(fēng)險、巨大的升值空間、得到了多數(shù)投資者的認(rèn)可和追捧。淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)如何才能選到商業(yè)旺鋪1、交通便利。

有投資“錢景”的商鋪，附近最好有地鐵站點(diǎn)、公交車站點(diǎn)，以及出租車上下車站，要有合理的人車動線、足夠的停車位。

2、接近人們聚集的場所

如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大社區(qū)、大工廠、機(jī)關(guān)附近，這一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顧客記住該店鋪的地點(diǎn)。3、選擇人口增加較快的地方

企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會給店鋪帶來更多的顧客，并使其更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從全球來看，也唯有硬通貨才真正可以保值增值，如石油、礦產(chǎn)、黃金、稀土等，而商鋪無疑也可作為硬通貨之一，是稀有資源。因此如果擁有一間“聚寶盆”式的“金鋪”，讓錢生錢，錢滾錢，讓商鋪替自己工作，這似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。對商業(yè)地產(chǎn)而言，有三“氣”是不可或缺的，即“人氣、商氣、財氣”。“人氣”即人流量，“商氣”就是商業(yè)氛圍，而“財氣”即由人氣與商氣帶來的財富效應(yīng)。如何才能選到商業(yè)旺鋪1、交通便利。

有投資“錢景”的商鋪，附近最好有地鐵站點(diǎn)、公交車站點(diǎn)，以及出租車上下車站，要有合理的人車動線、足夠的停車位。

2、接近人們聚集的場所

如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大社區(qū)、大工廠、機(jī)關(guān)附近，這一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顧客記住該店鋪的地點(diǎn)。3、選擇人口增加較快的地方

企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會給店鋪帶來更多的顧客，并使其更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

如何才能選到商業(yè)旺鋪如何才能選到商業(yè)旺鋪4、選取自發(fā)形成某類市場的地段。在長期的經(jīng)營中，某街某市場會自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”，事實(shí)證明，對那些經(jīng)營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招徠顧客。因?yàn)槿藗円幌氲劫徺I某商品就會自然而然地想起這個地方。

5、根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址?店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但并不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方。（什么位置都有賣點(diǎn)）如何才能選到商業(yè)旺鋪

6、要有“傍大款”意識

即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營吃的，那你就將店鋪開在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周圍。因?yàn)?，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)“撿”些顧客。7、位于商業(yè)中心街道?

東西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上開店不可??；路面與店鋪地面高低不能太懸殊。

（能見度和日照情況）

如何才能選到商業(yè)旺鋪8、要選擇有廣告空間的店面。

有的店面沒有獨(dú)立門面，店門前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營銷智慧的空間。9、選擇由冷變熱的區(qū)位。但地段好的“旺鋪”也往往價位高不可攀，而且往往買不到，盲目投資存在被套牢的風(fēng)險。升值潛力往往是比較大的新的社區(qū)只要定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的逐漸成熟，商鋪也會日益紅火。

淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)商鋪投資分析方法（1）年投資回報率

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一次性購買：公式：（稅后月租金×12）/（購買總價+稅費(fèi)）

（稅后日租金×360）/（購買總價+稅費(fèi)按揭貸款：公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款+稅費(fèi)）（稅后日租金×

30－按揭月供款）×12／（首期房款+稅費(fèi)）注：商鋪投資合理的年投資回報率一般為6%-8%。

商鋪投資分析方法（2）投資回收期

一次性付款：計算公式：（購買房屋總價+稅費(fèi)）/（稅后月租金×12）注：商鋪投資合理的回收期限一般為15年。年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)

投資商鋪應(yīng)注意的問題1、選擇投資入市時機(jī)。首先要認(rèn)清未來幾年租賃市場的大勢，在低谷期進(jìn)入2、選擇投資房產(chǎn)類型。目前適宜個人投資的房地產(chǎn)物業(yè)類別有：商鋪、別墅、寫字樓、酒店式公寓、住宅等。選擇哪類物業(yè)進(jìn)行投資與所持有的現(xiàn)金數(shù)量、社交圈子及各類物業(yè)供需情況等因素有關(guān)。按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、酒店式公寓、住宅。投資商鋪應(yīng)注意的問題3、選擇投資的區(qū)域，對周邊租賃市場進(jìn)行分析，判斷項(xiàng)目是否有潛力。4、選擇合適的樓盤。正?；厥諘r間為15年，晚出租一年，回收投資的時間將延長3年；租金增加10％，回收投資的時間將縮減4年；房價增加10％，回收投資的時間將延長4年；房價、租金同時增加10％，回收投資的時間不變。

投資商鋪應(yīng)注意的問題5、選擇付款方式。按揭付款是最常見的投資付款方式，在考慮多套投資時，特別要分析每套的最大投入額及時間，以便依據(jù)自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現(xiàn)金流的斷流而不得不退房，造成重大損失。6、調(diào)整投資心態(tài)。盲目抓大放小有些人投資心態(tài)不夠成熟，重小利，在租金上不退讓；合同條款不靈活，造成出租時間長期拖延；認(rèn)為租金收益是小錢，不愿意花心思；殊不知這些與回報時間和回報率息息相關(guān)。

淺談商鋪投資商鋪投資的優(yōu)勢如何才能選到商業(yè)旺鋪商鋪投資分析方法投資商鋪應(yīng)注意的問題好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)

好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)

什么是好店址選擇好的店鋪地點(diǎn)就相當(dāng)于成功了一半。好的店址都有一些共同的特點(diǎn)總結(jié)出來有以下幾點(diǎn)：1.地段要定位對于商鋪投資客來說好的眼力也需要理性的分析作為基礎(chǔ)。而對于商鋪的選擇首先就是區(qū)域的選擇無論是社區(qū)型商鋪還是成熟性商業(yè)街商鋪地段的選擇都最先考慮的事情。一般來講具有多年商業(yè)積淀的區(qū)域優(yōu)于新區(qū)域慢車道或步行道兩側(cè)的商鋪比快車道兩側(cè)的商鋪更具價值窄路兩側(cè)的商鋪優(yōu)于寬路兩側(cè)的商鋪。當(dāng)然成熟的商業(yè)積淀區(qū)回報會更穩(wěn)定但是對應(yīng)前期投入也更多所以投資者應(yīng)該先定位自己的實(shí)力然后定位地段。投資者在選定幾個目標(biāo)區(qū)位后應(yīng)該實(shí)地考察一下商鋪的或是商城周邊的環(huán)境?！傲闶劭醋吖?、批發(fā)睇車仔”這是專業(yè)人士所總結(jié)的定理市調(diào)的結(jié)果以及物業(yè)價值的高低也在此充分體現(xiàn)。且由于商鋪的土地使用權(quán)年限一般都在40年左右因此不但要看到目前的狀況更要以發(fā)展的眼光來分析商鋪所在區(qū)域未來可能的發(fā)展變動及對商鋪的影響。好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)2.回報要謹(jǐn)慎投資的目的當(dāng)然就是回報。業(yè)內(nèi)專家紛紛指出選擇好商鋪投資的地段和項(xiàng)目后一定要衡量銷售價格和未來回報之間的比例是否合適。根據(jù)商鋪投資的普遍規(guī)律一個商鋪十年租金的總值如果等同于現(xiàn)在的售價那么這樣的商鋪就是值得投資的。一位有過多次投資商鋪經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士表示在選擇商鋪時一定要類比一下周邊同類型的物業(yè)不能只求高回報的商鋪。一些商鋪搞售后包租而且包租的年限和回報都非常高。但是仔細(xì)考慮如何市場不好開放商是否會賠錢來保障你的利益呢開發(fā)商很有可能會跑掉。因此業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)投資商鋪時特別是投資包租商鋪時投資者最好不要投資那些承諾的回報過高、過于完美的商鋪“投資畢竟是有風(fēng)險的每一個人在投資的時候都要琢磨一下天上不會掉餡餅看起來過于完美的計劃會不會真的那么完美”。好商鋪選擇的幾個要點(diǎn)3.產(chǎn)權(quán)要在手而在投資商業(yè)產(chǎn)品的類型上看產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的商鋪更有保障。商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分可主要分為社區(qū)底商商鋪、商業(yè)街商鋪、購物中心商鋪及批發(fā)(物流)市場商鋪前兩種按屬性都可統(tǒng)稱為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪后兩種按屬性都可統(tǒng)稱為分割式產(chǎn)權(quán)商鋪總體產(chǎn)權(quán)街鋪的投資風(fēng)險要小于分割式產(chǎn)權(quán)商鋪。第三部分：商鋪貸款條件第三部分：商鋪貸款條件申請人條件政策要求申請資料其他相關(guān)申請人條件（1）年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民，具有本市常住戶口或有效居留身份證明，具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力。（2）借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于