PAGEPAGE14房地產(chǎn)的知識房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn):是指土地,建筑物及其土地的附著物,包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益.房地產(chǎn)由于其固定不可移動性又被稱為不動產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱.地產(chǎn):是指明確了土地所有權(quán)的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地,由包括已開發(fā)和待開發(fā)的土地.我國的地產(chǎn)是指有限期的土地的使用權(quán).地產(chǎn)是指土地財產(chǎn),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,地產(chǎn)包含地面及其上下空間,地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系.房地產(chǎn)的特征資源的有限性物業(yè)的差異性位置固定,不能移動開發(fā)建造周期長,達數(shù)月至數(shù)十年使用周期更長,達數(shù)十年至數(shù)百年投資數(shù)額大,具有保值性和增值性價格不僅取決于本身投入,還取決于其所處位置和周圍環(huán)境受政府規(guī)劃和政府管制,政府有征用權(quán)。房地產(chǎn)業(yè):是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā),建設(shè),經(jīng)營,管理以及維修,裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè),使具有先導(dǎo)性,基礎(chǔ)性,帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè).具體內(nèi)容包括國有土地使用權(quán)的出讓房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā):房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)中介服務(wù):物業(yè)管理房地產(chǎn)的調(diào)控與管理房地產(chǎn)投資開發(fā):是指除了區(qū)的土地,建造房屋.然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式外,還有購買房屋出租,購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)賣,或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)賣:房地產(chǎn)開發(fā)也不僅僅是建造新房屋,還有把土地變成建設(shè)成熟之后出售,又對舊房屋進行裝修改造,另外還有接手在建工程后的繼續(xù)開發(fā)等.房地產(chǎn)作為一種投資工具其特點主要有:不可移動性長久性不可增加性不可代替性不易分割性昂貴性同時可供投資與消費房地產(chǎn)開發(fā)商:房地產(chǎn)開發(fā)商又稱為房地產(chǎn)發(fā)展商,是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè),他們通過實施開發(fā)過程獲取利潤.根據(jù)各企業(yè)的資本多少,國家又把開發(fā)企業(yè)劃分為不同的等級資質(zhì)而進行管理.承建商:是指負責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項目的市政工程,基礎(chǔ)工程及土建裝修成成的建筑企業(yè).代理商:也稱銷售代理商,是指負責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu).四種房地產(chǎn)開發(fā)概念工業(yè)物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)一次開發(fā)房地產(chǎn)二次開發(fā)房地產(chǎn)的市場分級房地產(chǎn)一級市場:是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃,采用協(xié)議,招標(biāo),拍賣的方式,以土地使用和同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限,規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他土地使用者所形成的市場.注:一級市場又稱國家市場,一級市場由國家壟斷經(jīng)營,按照城市規(guī)劃和土地管理法有關(guān)規(guī)定征用土地,將土地使用權(quán)出讓給承擔(dān)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)出讓的土地,可以是生地,也可以是經(jīng)過開發(fā)達到”幾通一平”的熟地.房地產(chǎn)二級市場:房地產(chǎn)二級市場經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)公司,按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃,對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā),然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地,用房單位或個人.一般是指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場.房地產(chǎn)三級市場:房地產(chǎn)三級市場是在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易,它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場,即存量市場.房地產(chǎn)市場的分類按用途分類居住物業(yè):包括普通住宅,公寓,別墅等.商業(yè)物業(yè),也稱收益物業(yè)或投資物業(yè),包括酒店,寫字樓,商場.工業(yè)物業(yè),通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間,包括重工業(yè)廠房,輕工業(yè)廠房.特殊物業(yè),如賽馬場,高爾夫球,汽車加油站.按購買者目的的分類自用投資有關(guān)房屋的基本名詞房屋：一般是指上有屋頂,周圍有墻,能防風(fēng)避雨,御寒保溫,供人們在其中工作,生活,學(xué)習(xí),娛樂和儲藏物資,層高一般在2.2米以上.住宅的產(chǎn)權(quán):(擁有權(quán),占有權(quán),處分權(quán),收益權(quán))商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售,出租的房屋存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋.增量房：就是指房屋開發(fā)一級市場所開發(fā)的新房,是相對于存量房而言的房屋,包括商品房和經(jīng)濟適用房的預(yù)售房和現(xiàn)房.房改房:按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房.房屋所有權(quán)歸職工個人所有.這類房屋來源一般是單位購買的商品房,自建房屋,集資建房等.經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟性和適用性的特點.住宅價格相對市場價格而言,是適中的,適應(yīng)中低收入家庭的承受能力,這類房強調(diào)住房的使用效果,而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn),這類住宅因減免了工程報建中的部分費用,成本低于普通商品房,故又稱經(jīng)濟實用房.集資房：一般由國有單位出面組織并提供自由的國有劃撥土地用作建房用地,國家予以減免部分稅費,房屋建成后歸職工所有,不對外出售.產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有,屬于經(jīng)濟適用房的一種.安居房：即平價房,55平方米以下,安居房只售給中低收入家庭,優(yōu)先出售給無房戶,危房戶和困難戶.在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工,教師中的住房困難戶.成本價由征地和拆遷補償費,勘察設(shè)計和前期工程費,建安工程費,住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費.廉租房:向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房.我國的廉租房只租不售.有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)的名詞現(xiàn)房：是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋.準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工但未竣工驗收的房屋,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋.期房：是指開發(fā)上從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證為止.購買期房也就是購買房購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目.二手房買賣：是指房屋所有權(quán)人將擁有所有權(quán)的存量房出售給買受人.爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足,盲目上馬,開發(fā)總量供大于求,無法回收前期投資,更無力進行后續(xù)建設(shè),甚至全盤停滯的積壓樓宇.毛胚房：是指商品房交付使用時只有門框沒有門或只有外門.墻面,地面僅做基礎(chǔ)處理而未作表面處理的房.非住宅:非居住用房屋.包括辦公用房,商業(yè)用房和廠房倉庫等.普通住宅:是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋,多為多層住宅和高層住宅,多層住宅是指2~6層,高層住宅是指6層以上的樓房.豪華住宅:是指高標(biāo)準(zhǔn)住宅,包括別墅和高檔公寓別墅：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅,一般擁有私家車庫,花園,草坪,院落等.高檔公寓:造價通常高于一般民用住宅造價一倍以上的公寓,有躍層式住宅頂層有花園的或多層住宅配有電梯的并擁有較好的綠化,商業(yè)服務(wù),物業(yè)管理等配套設(shè)施.酒店式服務(wù)公寓:是集住宅,酒店,會所多功能于一體的,具有"自用"和"投資"兩大功效,除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局,家居式的服務(wù),讓人有賓至如歸的感覺.商住樓：是指既能辦公又兼能住宿的樓宇,又稱綜合性多功能寫字樓商務(wù)樓：是指提供各種商務(wù)活動的樓宇,但主要部分仍然是辦公室辦公樓即寫字樓：是指企業(yè),事業(yè),機關(guān),團體,學(xué)校,醫(yī)院等單位的辦公用房屋.其中,檔次較高的,設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓,條件一般的為普通辦公用房商場：是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物.店面：用作商鋪,多為一樓,沿街.SOLO是超小戶型：每套建筑面積在35平方米以內(nèi),臥室和客廳沒有明顯的劃分,整體浴室,開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房:公共空間SOLO化.會所:以物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施.康體設(shè)施包括泳池,網(wǎng)球,或羽毛球場,高爾夫練習(xí)館,保齡球館,健身房等娛樂健身場所:中西餐廳,酒吧,咖啡廳等餐飲與待客的社交場所:還可具有網(wǎng)吧,閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施.會所的功能分為基礎(chǔ)型和超級型,基礎(chǔ)型的會所可讓人免費使用,超級會所則適當(dāng)收取一定的費用,會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù),不對外開放,保證了業(yè)主活動的私密性和安全性,作為休閑健身的場所,會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所.有關(guān)房屋建筑類型的名詞獨棟別墅就是獨立別墅：簡稱獨棟,即獨立一棟存在的別墅雙拼別墅：即兩棟連在一起的別墅聯(lián)排別墅：包括雙聯(lián)排別墅和多聯(lián)排別墅疊拼別墅：即多棟連在一起,沒棟樓中存在兩個以上躍層式住宅的別墅板樓：是指多個住宅單元組合而成,每單元設(shè)有樓梯或樓梯,電梯皆有的住宅,每個單元用自己的單獨的樓梯,電梯.板樓又稱排樓,一般為多層或小高層.塔樓：以電梯,樓梯為布局核心,上到樓層之后向四面走可以直接進入戶內(nèi).傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形,井字形和方形塔樓,板樓的售價明顯高于塔樓,塔樓常犧牲采光通風(fēng)活動空間,沒有明顯板.塔偏好的消費者而言,蝶塔幫助人們實現(xiàn)了成本與戶型的平衡.錯層住宅:.錯層上下尺度一般為30~60厘米.目前住宅層高2.8,凈高2.62.米左右.躍層式住宅：是近年來來頗受推廣的一種新穎住宅建筑形成,住宅占有上下兩層樓面,臥室,起居室,客廳,衛(wèi)生間,廚房及其他輔助用房可以分層布置,戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接.每戶都有二層或一層合一的采光面,即使朝向不好,也可通過增大采光面積彌補,通風(fēng)較好,布局緊湊,功能明確,相互干擾較小,不足之處是安全出口相對狹小.花園式住宅又稱西式洋房：小洋房,花園別墅或花園洋房,是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二,三層小樓,建筑密度很低,內(nèi)部居住功能完備,裝修豪華,并富有變化,一般為高收入者購買公寓式住宅：是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言.一般建在大城市,大多數(shù)是高層,標(biāo)準(zhǔn)較高,每一層又若干單戶獨用的套房,包括臥室,起居室,客廳,浴室,廁所,廚房,陽臺等.供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用.單元式住宅：又稱梯間式住宅,是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體,一般為多,高層住宅所采用.居住單元：是指一個樓梯里有幾戶,俗稱一梯兩戶,一梯四戶等.單元式住宅的基本特點每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，一般為2~4戶，大進深的每層可服務(wù)于5~8戶有關(guān)土地所有制的知識土地：就是國土是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。我國現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制和勞動群眾集體制兩種形式。國有土地的范圍是：1.城市市區(qū)的土地。2.農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收，征收，征購為國有的土地：3.國家依法征用的土地。農(nóng)民集體土地的范圍：宅基地和自留地，自留山，屬于農(nóng)民集體所有，屬于集體所有的土地是不能被用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的。當(dāng)然，集體所有的土地被國家依法征用后，便可以用于開發(fā)。國家所有的土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金。目前，我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權(quán)，一是行政劃撥，二是有償轉(zhuǎn)讓。兩者的區(qū)別在于，取得土地使用權(quán)是有償還是無償?shù)摹７康禺a(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償。有關(guān)土地開發(fā)的名詞地產(chǎn)：是房地產(chǎn)的簡稱，是指土地，建筑物及其他地上定著物。能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)毛地：是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上的建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。生地：是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，即待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開發(fā)利用的土地。熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。炒地皮：是指對到手上的土地使用權(quán)進行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機商在對某地段土地預(yù)期地價呈上漲趨勢的評估的前提上。買下地皮（土地使用權(quán)）等到地價到達預(yù)期價位才出售牟利，以獲得囤積土地的高額利潤的行為。三通一平：是指水通，電通，路通和場地整。七通一平：是指給水通，排水通，電力通，通信通，燃氣通，路通，供熱通和場地平整。紅線圖：又叫宗地圖，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置，界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。有關(guān)土地權(quán)益的知識土地所有權(quán)：對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國有土地：是指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：是指屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)，收益權(quán)，處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補請地價后可以繼續(xù)使用。住宅用地使用時間為70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，業(yè)主可以再繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提上，繼續(xù)使用該土地。土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地70：工業(yè)用地50年：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年：綜合用地或者其他用地50.土地使用權(quán)劃撥是指有批準(zhǔn)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地土地使用權(quán)使用的行為。土地使用權(quán)的劃撥是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，它逐漸地為土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓所取代。劃撥土地：國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地，國家重點扶持的能源，交通，水利等項目用地，經(jīng)濟適用房項目建設(shè)用地：法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地使用權(quán)租憑是指國家將國有土地在一定年限內(nèi)直接出租給土地使用者，由土地使用者向國家按年交付租金的行為。以租憑方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租和抵押。熟地價：是指政府出讓已經(jīng)具備：七通一平，五通一平，三通一平，建設(shè)條件的土地（俗稱熟地）時所收取的金額，或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件的熟地價轉(zhuǎn)讓時收取的金額。熟地價包括使用權(quán)出讓金，城市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費。毛地價：是指政府在出讓未經(jīng)拆遷補償?shù)呐f城區(qū)（俗稱毛地），或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地（生地）是所收取的金額。毛地價包括使用權(quán)出讓金和城市配套費，部包括土地開發(fā)費。房地產(chǎn)中介服務(wù)：指房地產(chǎn)咨詢，策劃，廣告，測量，會計，經(jīng)紀(jì)，估價，金融，保險，信托，律師，仲裁，投資監(jiān)理，貸款監(jiān)理，工程監(jiān)理，物業(yè)管理等?？偨ㄖ娣e:是建筑物各層水平投影面積的總和小區(qū)總建筑面積：指住宅，公共建筑和人防地下室面積總和。建筑基地面積：指建筑物首層的建筑面積。容積率：指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積和建設(shè)用地面積之比。容積率越小，意味著居住生活質(zhì)量越高。建筑密度：也是建筑覆蓋率，是指建筑基地面積占建設(shè)用地面積的百分比，它可以反應(yīng)出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密度程度。建筑高度:指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。綠化面積：指能夠用于綠化的土地面積，包括公共綠地，宅旁綠地，公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂，曬臺垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠化率：指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。不包括屋頂，曬臺的人工綠地。通常新區(qū)綠地率不低于30%，舊區(qū)綠地率不地區(qū)25%。綠化率即綠化覆蓋率：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比例(%).綠化率一般要大于綠地率。居住小區(qū)：稱為小區(qū)。指被居住區(qū)級道路或自然界線所圍和，并與居住人口規(guī)模7000-15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。23.居住組團：稱為組團。指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000-3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。小區(qū)道路：路面寬5-8米，組團路寬3-5米，宅間小路：路面寬不宜小于2.5米。24．多層房屋：指高于10米，低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，多層房一般房屋規(guī)格整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋共用面積少，得房率高相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的重要原因。25.小高層：8-12層稱為小高層，一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧，房型好，得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高，耐用年限高，景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。小高層土地利用率高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞26.廣義高層房屋：高于24米的建筑，8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層，高層和超高層。27.狹義的高層房屋：指13層以上，24層以下的建筑體，戶型設(shè)計難度大，要做到每套室內(nèi)全明，采光通風(fēng)良好時很大的難度，在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本（即樓面地價）低，對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土，噪聲，光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性等要求高，自重大，對基礎(chǔ)要去高，施工難度比較大，建筑造價相應(yīng)提高，高層房屋電梯，樓道，機房，技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低，如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。28.超高層房屋：指超過24層或100米以上的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費者對視野，景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段（最大限度地利用土地資源）或景觀良好的城區(qū)（最充分地發(fā)揮景觀資源的作用）29.板樓：是指由多個住宅單元組成,每個單元用自己單獨的樓梯和電梯,但從其外觀看不定都呈一字形,也可以是拐角,圍合等形狀.30.躍層：是指套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上的房屋31.錯層：是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面,高度差約為40-6032.地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分,(包括層高在2.2米以下的半地下室)房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者.33.閣樓：是指對于房屋坡屋頂下部的房間.有關(guān)住宅建筑學(xué)的名詞住宅的層高：是指住宅高度以"層"為單位計量,每一層的高度國家在設(shè)計上有要求,這個高度就叫層高,它通常包括下層地板面或樓板面到上層數(shù)板面之間的距離住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示:凈高=層高-樓板厚度,即層高和樓板厚度的差稱凈高.層高和凈高的要求普通住宅層高不宜高于2.80米臥室：起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米,局部凈高不應(yīng)低于2.10米,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3廚房,衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20廚房,衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面,地面凈高不得低于1.90米.且不影響門,窗扇開啟.開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離.規(guī)定較小的開間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強住宅結(jié)構(gòu)整體性,穩(wěn)定性和抗震性.開間5米以上,進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40~50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷,裝修改造.進深：是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度.為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求,不宜過大,不能任意闊大.飄窗：是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起.窗子三面為玻璃,從而使人們擁有更廣闊的視野,通常它的窗臺較低甚至為落地窗.陽臺：泛指有永久性上蓋,有圍護結(jié)構(gòu),有臺面,與房屋相連,可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施.封閉陽臺：是指原設(shè)計及竣工后均為封閉的.封閉式陽臺多將陽臺欄桿扶手以下用磚或其他材料圍護,欄桿扶手以上用玻璃窗圍護起來,使陽臺起到既能接受陽光又能遮風(fēng)擋雨的作用,但仍是獨戶專用.露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需要而在其他樓層中做出大陽臺.按照材料劃分房屋結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)也稱混合結(jié)構(gòu)：磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻,樓蓋,屋蓋,梁,柱是鋼筋混泥土作用在墻柱上的荷載.承重墻的厚度及長度是根據(jù)強度和穩(wěn)定性的要求,通過計算來確定的.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)簡稱個鋼混結(jié)構(gòu).混泥土主要承受壓力.這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好,整體性強,抗腐蝕能力強,經(jīng)久耐用等優(yōu)點,并且房間的開間,進深相對較大,空間分割較自由.目前,多,高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu).鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼板和型鋼等鋼材,,鋼結(jié)構(gòu)具有自重輕,強度高,延性好,施工好,抗震性好的特點,鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑,造價較高.按照結(jié)構(gòu)構(gòu)造劃分的房屋結(jié)構(gòu):可分為承重墻結(jié)構(gòu),框架結(jié)構(gòu),排架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu),框架剪力墻結(jié)構(gòu),簡式結(jié)構(gòu)和大跨度空間等基本類型.磚混結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)的對比:框架結(jié)構(gòu)房間布置靈活.框架結(jié)構(gòu)增加了有效面積:框架結(jié)構(gòu)墻體較磚混結(jié)構(gòu)薄,相對地增加了房屋的使用面積.框架結(jié)構(gòu)部分柱子截面尺寸過大.會凸出墻外.影響美觀.磚混結(jié)構(gòu)比框架結(jié)構(gòu)保溫性能要好,隔聲性能好,抹灰不易開裂,施工周期短,造價低磚混結(jié)構(gòu)抗震性能差,抗地基變形能力差,出房率低,樓房層數(shù)要求在7層以下,不適合超大空間住宅.框架剪力墻結(jié)構(gòu)：也稱框剪結(jié)構(gòu)是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式.剪力墻結(jié)構(gòu)：是指在框架結(jié)構(gòu)內(nèi)增設(shè)的抵抗水平剪切力的墻體.因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起,故剪力墻又稱抗震墻.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時,應(yīng)當(dāng)向購房人明示,<住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證>提供<商品房質(zhì)量保證書>和<商品房使用說明書>建設(shè)工程的最低保修期限為基礎(chǔ)設(shè)施工程,房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限.屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間.房間和外墻面的防滲漏,為5年電氣管線,給水排水管道,設(shè)備安裝和裝修工程,為2年建設(shè)工程的保修期,自較竣工驗收合格之日起計算.有關(guān)房屋面積的名詞建筑面積：是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍體水平投影面積,包括陽臺,挑廊,地下室,室外樓梯,且具備上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20米以上的永久性建筑.居住面積：是指住宅中供日常生活起居用的臥室,起居室等經(jīng)面積的總和輔助面積：包括過道,廚房,衛(wèi)生間,廁所,陽臺,儲藏間結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻,內(nèi)墻,間壁墻,垃圾道,通風(fēng)道,煙囪等所占面積的總和套內(nèi)建筑面積：是房屋按斷垣計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：是指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體，柱子等結(jié)構(gòu)面積，套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算，套內(nèi)使用面積是計算使用率的分子，也稱為地磚面積，地毯面積或計租面積，套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合以下規(guī)定。銷售面積：商品房的銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積不計算建筑面積的范圍：層高小于2.20米以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室（注：按照2005年施行的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，層高小于2.20米的應(yīng)按水平投影面積的1/2計算）有關(guān)房地產(chǎn)銷售的名詞起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平米的價格。定金：是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。收定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金訂金：是指購房人怕看中的房子不能賣到而交的預(yù)訂的錢，對合同沒有擔(dān)保作用，不像定金對違約情形有處罰的作用。因為，當(dāng)付款方不想購買時，有權(quán)要求開發(fā)商退還。違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性，只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。誠意金：是房地產(chǎn)租售過程中，租售人為表明其租售的誠意而交給提供租售服務(wù)的開發(fā)商或中介機構(gòu)的一筆資金五證兩書：五證指：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證兩書：商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。房屋產(chǎn)權(quán)證：有紅證和綠證之分，紅證是商品房，可自由轉(zhuǎn)讓和抵押。綠證指非商品房，不能自由轉(zhuǎn)讓，它的地屬于歷史用地，行政劃撥地，協(xié)議中的減免地價的地。初步接觸售樓員切記應(yīng)特別留