房地產(chǎn)公司管控模式淺析李小樂二零一一年七月目錄2

第一部分：管控—管控模式—房地產(chǎn)的管控模式第二部分：綠城集團管控體系簡介

第一部分：管控3如何進行有效管控，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的課題產(chǎn)品不可移動房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其最大的特點就是不能移動位置，產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)必須在同一地點地域存在差異房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強，各個地區(qū)不同的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、人口統(tǒng)計狀況、歷史沿革、地區(qū)性政策等會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。行業(yè)發(fā)展競爭從1994年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的年復(fù)合增長率達到24.32%，行業(yè)的高速發(fā)展，造就了一大批具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也面臨復(fù)雜激烈的市場競爭環(huán)境。第一部分：管控4管控的概念是什么？

我們所謂的管控，意指母子公司管控，是為了更好的適應(yīng)集團化、跨區(qū)域化、多元化的發(fā)展，企業(yè)集團總部對于下屬企業(yè)所采用的管理控制方式。管控管什么？

管理的三要素：3P績效績效管理體系Performance

－績效管控人權(quán)責(zé)體系People

－組織管控流程流程管理體系Process

－流程管控第一部分：管控5對管控的理解

管控應(yīng)是一個以戰(zhàn)略和文化為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為核心，以流程和制度為支持以實現(xiàn)組織價值最大化的動態(tài)管理系統(tǒng)。組織定位權(quán)責(zé)劃分組織設(shè)計職能設(shè)置崗位設(shè)置目標(biāo)計劃監(jiān)控考評激勵流程制度組織結(jié)構(gòu)管理控制管理支持企業(yè)戰(zhàn)略與企業(yè)文化第一部分：管控--管控模式6管控模式：三種類型財務(wù)管控

(管尾）分權(quán)集權(quán)總部與下屬公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職能以財務(wù)指標(biāo)進行管理和考核，集團無專業(yè)管理部門。以戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核，集團有核心專業(yè)部門。通過集團各業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進行管理。投資回報；通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來追求價值最大化公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化；公司整體協(xié)調(diào)成長；對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。財務(wù)控制財務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制財務(wù)控制；戰(zhàn)略規(guī)劃與控制；營銷/銷售；項目策劃；設(shè)計開發(fā)；工程管理；人力資源P戰(zhàn)略管控

(管頭和尾）操作管控

(管頭尾和中間）PPPPP第一部分：管控--管控模式7房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷：國內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)集團幾乎都選擇了偏操作管控的模式但從各集團發(fā)展的普遍規(guī)律來看，發(fā)展趨勢均逐步向“戰(zhàn)略管控”演進。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控8房地產(chǎn)企業(yè)——從國內(nèi)大型房地產(chǎn)集團的實踐來看，其差異主要體現(xiàn)在

“業(yè)務(wù)運營管理”。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控9房地產(chǎn)企業(yè)管控什么？

通過對房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈的特點分析，平衡現(xiàn)狀能力與價值鏈中的價值實現(xiàn)的關(guān)鍵點，有針對性進行管控的管理方式。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控10理想的發(fā)展模式第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控11國內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)集團管控及組織管理模式一覽第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控12行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部職能部門設(shè)置一覽目錄13

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介

（組織結(jié)構(gòu)、管理控制、管理支持）

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介14組織結(jié)構(gòu)目前，綠城旗下已擁有四家集團成員企業(yè)，共同承擔(dān)為廣大城市居民提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品和優(yōu)秀服務(wù)的使命?！艟G城中國控股有限公司（綠城房地產(chǎn)集團有限公司）◆綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司◆綠城置業(yè)發(fā)展有限公司◆綠城控股集團有限公司

綠城控股集團有限公司，下轄十一家公司共同為房地產(chǎn)主業(yè)提供支撐?！艟G城物業(yè)管理公司（國家一級資質(zhì)）◆綠城教育公司◆綠城建筑設(shè)計公司（國家甲級資質(zhì)）◆綠城足球公司◆綠城東方建筑設(shè)計公司（國家甲級資質(zhì)）◆綠城醫(yī)院◆綠城酒店管理公司◆綠城健康管理公司◆綠城傳媒公司◆綠城頤樂教育投資公司

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介15組織結(jié)構(gòu)綜合管理部本體建設(shè)部營運管理部法律事務(wù)部客戶服務(wù)部規(guī)劃設(shè)計部總工程師辦公室精裝修管理部工程成本管理部材料設(shè)備部營銷策劃部資金管理中心財務(wù)管理部審計部董事會/董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理片區(qū)分管執(zhí)行總經(jīng)理片區(qū)管理團隊投資者關(guān)系部市場研究部各項目公司一級二級三級第二部分：綠城集團管控模式體系簡介16組織結(jié)構(gòu):三級管理的職能分工管理協(xié)同資源調(diào)配面對顧客的營銷策劃及售后服務(wù)銷售服務(wù)產(chǎn)品營造過程的質(zhì)量、成本與進度把控產(chǎn)品營造遵循集團及片區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和工作計劃；依據(jù)集團制定的一系列規(guī)章制度進行經(jīng)營和管理活動經(jīng)營管理生產(chǎn)經(jīng)營中心項目公司發(fā)揮經(jīng)營協(xié)調(diào)和管理協(xié)同的作用，降低溝通與決策成本，實現(xiàn)各類資源的整合和利用決策支撐專業(yè)管控片區(qū)推行企業(yè)文化和品牌戰(zhàn)略；制定規(guī)章制度，并監(jiān)督項目公司的執(zhí)行文化、品牌與制度監(jiān)控產(chǎn)品創(chuàng)新和研究，推進產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計資源整合，品質(zhì)監(jiān)督及效果把控；產(chǎn)品管控編制集團整體人力資源規(guī)劃及相關(guān)制度；控制項目公司中高層管理人員的選聘、考核；培訓(xùn)指導(dǎo)人力資源管理主責(zé)集團的財務(wù)預(yù)算及資金管理；對項目公司進行財務(wù)分析和成本監(jiān)控；投、融資管理財務(wù)控制制定集團整體發(fā)展規(guī)劃，負(fù)責(zé)項目拓展；對項目公司進行戰(zhàn)略指引，并監(jiān)督其執(zhí)行戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略決策資源配置風(fēng)險控制集團總部職能要點主要職能管理定位組織層次第二部分：綠城集團管控模式體系簡介17組織結(jié)構(gòu):職能部門專業(yè)公司化運營

在集團發(fā)展戰(zhàn)略指引下，各專業(yè)公司全面推進公司化獨立運營。營銷公司：已實現(xiàn)獨立核算、公司化運營；裝飾公司：完成了公司化組織架構(gòu)和運營模式，并開展自營業(yè)務(wù)規(guī)劃設(shè)計管理公司、景觀咨詢公司、造價咨詢公司：基本完成組織架構(gòu)和運營模式，公司化獨立運營尚在完善中；材料設(shè)備公司：由傳統(tǒng)采購模式向電子商務(wù)戰(zhàn)略采購模式轉(zhuǎn)變，并向公司化獨立運營方向發(fā)展。18建筑設(shè)計專業(yè)線前期報批專業(yè)線工程專業(yè)線景觀專業(yè)線精裝修專業(yè)線營銷專業(yè)線交付環(huán)節(jié)第二部分：綠城集團管控模式體系簡介管理控制:房地產(chǎn)開放的總控計劃

集團《項目總體開發(fā)計劃》管控12個節(jié)點論證設(shè)計項目營造簽訂土地出讓合同規(guī)劃方案設(shè)計完成擴初完成施工圖完成主體結(jié)頂±0.00項目交付土地證取得片區(qū)/項目把控（12個）設(shè)計管理公司把控（3個）集團監(jiān)控/考核（4個）交付施工證施工證開工預(yù)售證開盤第二部分：綠城集團管控模式體系簡介管理控制:進度控制

集團《項目總體開發(fā)計劃》管控12個節(jié)點論證設(shè)計項目營造簽訂土地出讓合同規(guī)劃方案設(shè)計完成擴初完成施工圖完成主體結(jié)頂±0.00項目交付土地證取得片區(qū)/項目把控（12個）設(shè)計管理公司把控（3個）集團監(jiān)控/考核（4個）交付施工證施工證開工預(yù)售證開盤管控節(jié)點設(shè)置：規(guī)劃設(shè)計公司主要監(jiān)控規(guī)劃設(shè)計方案、擴初、施工圖3個節(jié)點；集團主要監(jiān)控施工許可證、開工、預(yù)售許可證、交付4個節(jié)點；片區(qū)以《項目總體開發(fā)計劃》為核心進行管控，主要涵蓋12個節(jié)點，各片區(qū)按照自身管控需求制定進度管控工具及節(jié)點；項目公司細(xì)化各項進度計劃。第二部分：綠城集團管控模式體系簡介管理控制:進度控制

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介管理控制:項目考核——需要解決的關(guān)鍵問題

以項目經(jīng)營計劃為導(dǎo)向、保證項目按計劃有序完成以客觀指標(biāo)為基礎(chǔ)、有效識別項目的真實績效對項目公司的績效考核把經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為詳盡的，可測量的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)2010年度經(jīng)營計劃2011年度經(jīng)營計劃2012年度經(jīng)營計劃2013年度經(jīng)營計劃年主要流程步驟季度項目前期2010412342009201112342012123420131234工程建設(shè)項目銷售項目融資一、實行計劃考核必須嚴(yán)肅計劃的準(zhǔn)確性和確定性。在項目規(guī)劃通過后有經(jīng)過審批的項目整體開發(fā)計劃（含年度經(jīng)營計劃）三、項目經(jīng)營計劃因設(shè)計、前期或市場因素做重大調(diào)整而引起的各項變更

須報集團公司績效考核委員會審批，并以審批后的計劃作為考核標(biāo)準(zhǔn)。二、計劃考核以經(jīng)過批復(fù)的項目整體開發(fā)計劃和年度經(jīng)營計劃為標(biāo)尺。項目整體開發(fā)計劃同意第二部分：綠城集團管控模式體系簡介管理控制:項目考核——以項目經(jīng)營計劃為標(biāo)尺，保證項目按計劃有序完成

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介管理控制:項目考核——經(jīng)營計劃指標(biāo)（70%）和運營管理指標(biāo)（30%）

經(jīng)營計劃指標(biāo)施工許可證申領(lǐng)（10%）項目開工（5%）預(yù)售許可證申領(lǐng)（5%）合同銷售（40%）資金回籠（20%）項目融資（10%）項目交付（5%）費用控制（5%）運營管理指標(biāo)本體建設(shè)（10%）園區(qū)服務(wù)（10%）成本控制（10%）注：考核指標(biāo)缺項權(quán)重調(diào)整原則：如項目無上述某項考評指標(biāo)，則該項考評指標(biāo)權(quán)重按照其余指標(biāo)的權(quán)重比例分配至其余考評指標(biāo)中。

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介24管理支持：綠城集團的核心競爭力核心優(yōu)勢制度

體系品質(zhì)把控及資源整合能力產(chǎn)品復(fù)制能力園區(qū)生活服務(wù)體系客戶

基礎(chǔ)第二部分：綠城集團管控模式體系簡介25管理支持：制度體系第二部分：綠城集團管控模式體系簡介26管理支持：品質(zhì)把控和資源整合能力三大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)綠城精品工程認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)工程部標(biāo)準(zhǔn)、先進工藝工法技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)兩條產(chǎn)品質(zhì)量管控線工程管理質(zhì)量管控線、工程督導(dǎo)質(zhì)量管控線。綠城已整合優(yōu)秀專業(yè)力量，組建設(shè)計、景觀、裝飾、采購、成本等多家專業(yè)公司，統(tǒng)籌浙江綠城建筑設(shè)計有限公司、浙江綠城東方建筑設(shè)計有限公司兩家甲級設(shè)計院和國際國內(nèi)各優(yōu)秀專業(yè)公司，放大專業(yè)管控效應(yīng)。

工程質(zhì)量管理線負(fù)責(zé)日常工程品質(zhì)評審、把關(guān)、檢查、管控；

工程質(zhì)量督導(dǎo)線則賦予獨立的工程質(zhì)量督導(dǎo)權(quán)，有序開展所有在建工程的品質(zhì)督查。第二部分：綠城集團管控模式體系簡介27管理支持：產(chǎn)品研發(fā)及復(fù)制能力多年來，綠城始終堅定不移地走品質(zhì)之路，始終保持強勁的產(chǎn)品研發(fā)能力：

別墅已完成三代別墅的演變和升華，并向第四代探索；

多層公寓已完成第二代研發(fā)；高層公寓已全面升級；

五星級酒店、城市綜合體、大型社區(qū)等高精尖產(chǎn)品開發(fā)營造全面展開。17年來，綠城開發(fā)的項目，都已成為或即將成為每個城市的標(biāo)志性建筑。

每個產(chǎn)品系列及專業(yè)系統(tǒng)形成復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)。別墅多層公寓高層公寓大型社區(qū)城市綜合體度假公寓商用物業(yè)第二部分：綠城集團管控模式體系簡介28管理支持：園區(qū)服務(wù)體系綠城首創(chuàng)的園區(qū)生活服務(wù)體系，是把健康、教育、生活等方面合而為一的園區(qū)服務(wù)產(chǎn)品提供給客戶，在滿足客戶身心愉悅需求的同時，真正實現(xiàn)行業(yè)價值、房產(chǎn)價值以及企業(yè)的社會責(zé)任。綠城園區(qū)生活服務(wù)體系三大服務(wù)系統(tǒng)健康服務(wù)系統(tǒng)健康保健類服務(wù)社區(qū)門診應(yīng)急服務(wù)醫(yī)療綠色通道服務(wù)文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)老年文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)兒童文化教育服務(wù)系統(tǒng)生活服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)飲食服務(wù)社區(qū)運動服務(wù)社區(qū)休閑娛樂服務(wù)社區(qū)居家購物服務(wù)社區(qū)出行服務(wù)社區(qū)管家服務(wù)社區(qū)商務(wù)社區(qū)論壇統(tǒng)一對接客戶園區(qū)食堂健康服務(wù)中心老年大學(xué)老年活動中心少兒活動中心會所/商務(wù)服務(wù)出行服務(wù)幼兒園教育物業(yè)服務(wù)……住戶服務(wù)綠城園區(qū)服務(wù)中心銷售服務(wù)中心健康服務(wù)中心物業(yè)管理中心園區(qū)教育中心會所服務(wù)中心營銷策劃部客戶服務(wù)部健康公司物管公司教育公司老年大學(xué)酒店公司第二部分：綠城集團管控模式體系簡介33管理支持：客戶基礎(chǔ)17年來，綠城品牌深受廣大消費者的喜愛,已形成關(guān)注綠城，認(rèn)同綠城價值觀，緊隨綠城發(fā)展，具有獨特的綠城情結(jié)的老客戶群體──“綠迷”。在綠城項目銷售中，老客戶加推薦客戶超過成交客戶總數(shù)的50%。同時，綠城會優(yōu)質(zhì)會員已超過8萬名，綠城業(yè)主工程質(zhì)量監(jiān)督小組、銷售服務(wù)指導(dǎo)小組、客戶服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督小組等客戶組織和活動深入人心。34匯報結(jié)束，謝謝！低面背景簡約商務(wù)風(fēng)PPT模板2015LOGO所涉及提供的PPT模板、PPT圖片、PPT圖表等PPT素材大多來自PPT設(shè)計大師（PPT原創(chuàng)作者個人）授權(quán)發(fā)布作品、PPT設(shè)計公司免費作品、互聯(lián)網(wǎng)免費共享資源精選以及部分原創(chuàng)作品，分享給PPT愛好者交流學(xué)習(xí)之用，我們并未授權(quán)您將這些PPT模板、素材、圖片用于任何商業(yè)及其他用途，如果要使用請聯(lián)系原作者并征求作者同意。38為什么要進行事故分析？392011年1~5月份各類事故對比月份安全、環(huán)保事故生產(chǎn)事故未遂事故事故總數(shù)事故總損失（元）一月321639028二月32167100三月1471210590四月21694128五月44111930200合計1313265291046分析說明：1月TZB酯化崗位員工在分層提取時，未關(guān)閉通往排污池的排污閥，導(dǎo)致500L料液跑掉，直接經(jīng)濟損失30000元，占總損失77%。3月份TZB員工白班交接班不到位，導(dǎo)致在回收車間的回收酒精操作一晚無人管，致玻璃冷凝器次日破裂，冰鹽損失16公分，乙醇損失500kg，直接經(jīng)濟損失6000元，占總損失85%。5月份回收車間員工燒傷（6222元）、倉儲員工手壓傷（3448元）、SBA車間員工腦部受傷（7330元），PLA跑料（5000元）、回收車間跑冰鹽（5000元）、中試車間跑冰鹽（5000元）。因員工操作馬虎、工作不負(fù)責(zé)，造成的生產(chǎn)事故有12起，直接損失65200元，占總損失72%。402011年國內(nèi)事故摘錄1、2011年5月28日晚上9點31分，位于淄博市桓臺縣唐山鎮(zhèn)境內(nèi)的山東寶源化工股份有限公司一車間發(fā)生爆燃事故，造成2人死亡，8人受傷。

2、2011年5月12日1時40分，位于山西運城市鹽湖區(qū)龍居鄉(xiāng)二十里店村的山西三維豐?；び邢薰景l(fā)生火災(zāi)并伴隨小規(guī)模的爆炸。3、2011年5月10日13時許，位于廣州市黃埔區(qū)的中石化廣州分公司203號汽油罐灌頂呼吸閥著火爆炸。據(jù)介紹，爆炸事故是由氣泄漏發(fā)生閃燃所致，導(dǎo)致7名施工人員受傷，其中3人傷勢嚴(yán)重。4、2011年5月2日中午12時52分，位于浙江省衢州市的巨化集團北二道的錦綸廠發(fā)生火災(zāi)，熊熊的火光借著風(fēng)勢躥到空中達數(shù)十米之高。衢州消防支隊接到報警后，立即調(diào)集市區(qū)三個消防中隊以及巨化集團專職消防隊共13輛消防車100多名官兵展開滅火戰(zhàn)斗。5、2011年4月13日22時12分，黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)喇嘛甸鎮(zhèn)富鑫化工廠非法生產(chǎn)偶氮二異丁腈過程中發(fā)生爆炸燃燒?，F(xiàn)場作業(yè)人員共計14人，9人當(dāng)場死亡（6男3女）。6、2011年4月12日凌晨5時47分，位于榆林錦界工業(yè)園區(qū)的神木化學(xué)工業(yè)公司一期20萬噸甲醇裝置因一處管線開裂，氫氣泄露，引發(fā)閃爆并起火，事故未造成人員傷亡。412011年國內(nèi)事故摘錄7、2011年4月1日晚上20時35分，位于縉云縣東渡鎮(zhèn)的浙江宏威車業(yè)有限公司一車間發(fā)生一起爆炸事故，造成現(xiàn)場作業(yè)工人3人當(dāng)場死亡，3人受傷。其中2名傷者經(jīng)醫(yī)院搶救無效死亡，1人仍在救治中。8、2011年3月31日下午17時，位于武漢市東西湖區(qū)京港澳高速往港澳方向1147公里處，一輛裝載危險化學(xué)品的貨車在等待加油時突發(fā)大火并爆炸，經(jīng)過近一個半小時的奮力撲救，消防官兵成功將大火撲滅并保住了鄰近的加油站。9、2011年3月17日12時40分，榆林市一化工廠工人在調(diào)試設(shè)備時，產(chǎn)生的電弧引發(fā)大火。事故造成1人當(dāng)場死亡，4人不同程度燒傷。10、2011年3月15日下午1時20分左右，位于嘉興工業(yè)園區(qū)東區(qū)的東方化工廠發(fā)生火災(zāi)事故，經(jīng)市、區(qū)兩級消防部門全力撲救，火勢于當(dāng)天下午2時20分被撲滅。該起火災(zāi)未造成人員傷亡。11、2011年2月27日11時，307國道汾陽仁巖村附近的一家汽修廠門口，一輛正在焊接的油罐車突然發(fā)生爆炸，事故造成一人當(dāng)