茶道維新2010年8月香港城——池州茶葉市場之提報初稿

茶在中國前言

徽商茶源&

以茶可行道，以茶可雅志茶視為珍貴、高尚的飲料飲茶是一種精神上的享受，是一種藝術(shù)，或是一種修身養(yǎng)性的手段茶道中國的博大精深浮光耀金靜影沉壁清江明水露禪心“茶道”如月，人心如江茶

為中國國飲，起于神農(nóng)，興于唐盛于宋，與咖啡、可可一起成為世界的三大無國界飲料。我國又是世界上茶葉資源最豐富的國家，也是世界上茶葉資源最大的生產(chǎn)國、消費國和貿(mào)易國。2007年我國茶葉總產(chǎn)量突破110萬噸的大關(guān)，再度穩(wěn)居世界產(chǎn)量第一的位置。預(yù)計到2010年，我國茶葉種植面積將達(dá)到165萬公頃，產(chǎn)量接近140萬噸，占世界總量的1/3以上，茶葉種植面積和產(chǎn)量連續(xù)世界第一，預(yù)計2010年中國的茶葉產(chǎn)值超過220億元。中國是世界茶葉生產(chǎn)、消費和貿(mào)易大國盡管我國的茶葉種植面積和產(chǎn)量連續(xù)世界第一，但是茶葉出口方面無論哪種茶的出口均價都未進(jìn)入世界前5名。目前我國茶葉出口主要以原料茶為主，茶類豐富，產(chǎn)量大，品牌少；茶葉生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)體系和衛(wèi)生安全體系建設(shè)滯后；茶葉出口經(jīng)營秩序有待進(jìn)一步規(guī)范；隨著歐盟、日本等市場對食品安全要求的進(jìn)一步提高，茶葉出口環(huán)境不容樂觀但中國的茶葉出口均價卻未能進(jìn)入世界前五茶業(yè)為徽商經(jīng)營的四大行業(yè)之一徽商是中國十大商幫之一，鼎盛時期徽商曾經(jīng)占有全國總資產(chǎn)的4/7，亦儒亦商，辛勤力耕，贏得了“徽駱駝”的美稱?；丈痰幕顒臃秶榧叭珖鞯鼗丈痰淖阚E還遠(yuǎn)至日本、暹羅、東南亞各國以及葡萄牙等地。徽商經(jīng)營茶葉，有茶號、茶行、茶莊、茶棧等多種類型，"茶號"猶如現(xiàn)在的茶葉精制廠，從農(nóng)民手中收購毛茶，進(jìn)行精制后運銷，"茶行"類似牙行，代茶號進(jìn)行買賣，從中收取傭金，"茶莊"為茶葉零售商店，以經(jīng)營內(nèi)銷茶為主，后期亦少量出售外銷茶。"茶棧"一般設(shè)在外銷口岸，如上海、廣州等地，主要是向茶號貸放茶銀，介紹茶號出賣茶葉，從中收取手續(xù)費?；丈痰摹安琛睒I(yè)

茶在池州PART1

池州茶葉市場現(xiàn)狀多

茶葉種類多，茶葉經(jīng)營戶多由于歷史、地理原因，我國茶葉種類眾多，大約有上千種茶葉，僅名茶就有兩百種左右，而每一種茶葉因采摘時節(jié)、產(chǎn)地不同又可分出眾多子類；而池州的茶葉經(jīng)營戶數(shù)量也相對龐大。亂管理無序，標(biāo)準(zhǔn)缺失產(chǎn)品種類和茶葉經(jīng)營戶多（普遍存在的散、亂、雜和不易監(jiān)管等特點），本就容易形成混亂的市場局面，而行業(yè)管理不健全和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的不易操作更導(dǎo)致了茶葉行業(yè)出現(xiàn)比較混亂的局面。弱

經(jīng)營戶規(guī)模小、實力弱，品牌意識弱處于小規(guī)模、分散經(jīng)營的階段，采用傳統(tǒng)粗放經(jīng)營模式，通過分布在各街道和農(nóng)貿(mào)市場，產(chǎn)品也主要依靠散裝形式銷售，普遍缺乏統(tǒng)一的宣傳和品牌意識。池州茶葉市場現(xiàn)狀老營銷模式較為傳統(tǒng)基本上所有的門店均停留在傳統(tǒng)同的營銷模式，即：茶葉的傳統(tǒng)營銷包括集市貿(mào)易、批發(fā)市場、交易會、茶館銷售、商場專柜、專賣店、超市貨架等模式。散各自為政，缺乏“帶頭人”各自散落在各自門店內(nèi)，缺乏“帶頭人”，進(jìn)行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳，實現(xiàn)資源整合和抱團(tuán)做大。池州茶葉市場現(xiàn)狀池州茶葉常見見的幾種消費費形式1、家庭消費經(jīng)濟(jì)收入較高高的和文化人人，則消費較較高的名優(yōu)茶茶，消費量也也大；而一般般的居民以大大眾優(yōu)質(zhì)散裝裝茶為主。目目前，包裝茶茶、袋泡茶、、茶飲料開始始進(jìn)入家庭。。2、團(tuán)體消費機(jī)關(guān)、企事業(yè)業(yè)單位的團(tuán)體體消費，招待用茶比較較零散，以小小包裝、袋泡泡茶為主。3、勞保消費是從事日常工工作時的飲茶茶消費，對于這種，茶茶是最經(jīng)濟(jì)實實惠的飲料，，所以勞保消消費的市場潛潛力很大。4、禮品消費禮品茶的需求求日益擴(kuò)大，，市場紅火，，茶禮品包裝裝不斷翻新，名優(yōu)茶、茶具具成為禮品消消費的一個熱熱點。5、休閑消費茶樓、茶館、、茶座、茶坊坊、茶莊等休休閑場所的茶茶葉消費，茶館這塊市場場將不斷擴(kuò)大大，含有很大大的商機(jī)。6、旅游消費泡茶、賣茶和和茶飲料的消消費，現(xiàn)在中國名茶茶中間效益較較好的西湖龍龍井、黃山毛毛峰、碧螺春春、君山銀針針都是與當(dāng)?shù)氐氐穆糜钨Y源源結(jié)合開發(fā)的的典范。池州茶葉常見見的幾種消費費形式池州茶葉市場場的出路在哪哪里？中國茶葉的出出口均價與茶茶葉生產(chǎn)消費費貿(mào)易大國的的落差徽商文化急需需重振與現(xiàn)在在境遇的落差差池州茶葉市場場現(xiàn)狀與前行行道路的落差差出路在哪里？？PART2案例借鑒在急于尋求出出路的當(dāng)口我們先來看下下目前做得較較好的一些茶茶葉市場案例例看看他們是如如何從傳統(tǒng)的的困局中突圍圍的地理位置：位位于浙江新昌昌縣城關(guān)鎮(zhèn)江江北商貿(mào)區(qū)經(jīng)營情況：2006年浙東名茶市市場交易量達(dá)達(dá)到8000噸，交易易額超5億元；成為全縣農(nóng)農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)硬件設(shè)施：占占地17500平方米，，建筑面積12500平平方米，有360間營業(yè)業(yè)房，200個交易攤位位，25個小型冷冷藏庫，市場設(shè)施完完備軟件服務(wù)：縣縣有關(guān)部門在在市場內(nèi)專門門設(shè)立了浙東名名茶市場工商商管理組、名名茶質(zhì)量監(jiān)督督站、稅征代代理點、縣名名茶協(xié)會等機(jī)機(jī)構(gòu)。做到辦證納納稅方便快捷捷，技術(shù)咨詢詢熱情周到。。茶市簡介：來來自各地的350多家茶茶葉經(jīng)營單位位和個人在市市場長年經(jīng)營營，名茶暢銷銷全國22個個省市和地區(qū)區(qū)，是目前浙浙江省規(guī)模最最大的名茶市市場，被省、、市命名為先先進(jìn)農(nóng)業(yè)龍頭頭企業(yè)、星級級文明規(guī)范市市場。已成為集收購購、拼配、加加工、儲藏、、包裝、貿(mào)易易洽談等多功功能、綜合性性、商品位的的名茶集散市市場和全國最最大龍井茶交交易市場。新昌浙東名茶茶市場杭州西湖茶葉葉市場地理位置：位位于杭州市西西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)交通狀況：地地處之江大道道、320國國道和杭州外外環(huán)線交匯處處經(jīng)營產(chǎn)品：西湖龍井茶、、錢塘龍井茶茶、越州龍井井茶為主及各各地名優(yōu)茶經(jīng)營情況：年銷售售額2億元以以上。年銷售售3000噸噸以上硬件設(shè)施：占地面積10畝，建筑面面積5000余平方米，，市場設(shè)有148間茶葉葉攤位軟件服務(wù)：市場同時配有有冷庫3只和和餐廳、娛樂樂等配套設(shè)施施，提供包裝裝、運輸?shù)热轿坏姆?wù)務(wù)茶市簡介：杭州西湖茶葉葉市場是經(jīng)杭杭州市人民政政府[杭市建建（98）36號文]批批準(zhǔn)，興辦的的杭州市的一一家茶葉批發(fā)發(fā)專業(yè)市場，，具備檢測、倉倉儲、信息、、物流、茶文文化展示等多多項功能，是華東地區(qū)最大大龍井茶交易易市場。經(jīng)營情況：1996年4月月，霍山縣政政府出資1400萬元建建成霍山茶葉葉批發(fā)市場,現(xiàn)已成為為安徽、河南南、湖北等大別山區(qū)名優(yōu)優(yōu)茶、中低檔檔茶銷售的集集散地，自建成開開放以來，每每到茶季客商商云集，來這這里交易的有有來自六安、、舒城、金寨寨、岳西、宣宣郎廣茶區(qū)、、黃山、安慶慶、湖北英山山、河南信陽及及本省各地的的茶商,交易易量逐年呈上上升趨勢，市市場常年呈現(xiàn)現(xiàn)繁榮景象。。全縣有4萬萬戶茶農(nóng)，現(xiàn)現(xiàn)有茶園11萬畝，茶葉葉產(chǎn)量3000噸，從事事茶葉生產(chǎn)、、加工、經(jīng)營營的人員達(dá)10萬人。人人均茶葉收入入200元。。茶葉是霍山山重要的支柱柱產(chǎn)業(yè)硬件設(shè)施：占地1.5公公頃，經(jīng)營門門面180個個、倉貯空間間3萬米3、、大型茶葉保保鮮庫5000米3，其其它業(yè)務(wù)用房房360間、、停車場5000平方米米，是一個交交通便利、設(shè)設(shè)計合理，水水、電、氣、、通訊、業(yè)務(wù)務(wù)用房配套較較好的茶葉專專業(yè)市場。目目前市場年吞吞吐量8000噸，交易易額2.1億億元。軟件服務(wù)：2001年，，霍山茶葉批批發(fā)市場，被農(nóng)業(yè)部確定定為第七批國國家級定點農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場，以便建成鄂鄂豫皖地區(qū)規(guī)規(guī)模宏大、設(shè)設(shè)施齊全、管管理規(guī)范、信信息便捷、交交易公平、電電子化結(jié)算、、行業(yè)領(lǐng)先的的現(xiàn)代化茶葉葉交易中心和和信息中心。。安徽霍山茶葉葉批發(fā)市場地理位置：位位于安徽省西西部邊緣，東東鄰舒城，南南接岳西和湖湖北英山，北北連六安交通狀況：105國道、、312國道道、318省省道縱橫縣內(nèi)內(nèi)。經(jīng)營產(chǎn)品：霍霍山茶葉有兩兩千多年栽培培歷史，歷史史名茶霍山黃黃芽、六安瓜瓜片就產(chǎn)于境境內(nèi)西南山區(qū)區(qū)，茶葉資源源十分豐富，，是全省重點點產(chǎn)茶大縣之之一，是國家家綠茶出口基基地縣軟件服務(wù)：連連續(xù)成功的舉舉辦了多屆茶博會，這些大型茶茶事活動使茶茶與文化得到到了完美的結(jié)結(jié)合，對以促促進(jìn)茶交易，，形成大流通通、大批發(fā)的的經(jīng)營格局產(chǎn)產(chǎn)生了重要的的推動作用。。全國政協(xié)副副主席、中華華全國供銷合合作總社主任任白立忱同志志親自參加濟(jì)濟(jì)南國際茶博博覽盛會，到到濟(jì)南茶葉市市場指導(dǎo)、考考察工作；國國家有關(guān)部委委、局、全國國供銷總社的的領(lǐng)導(dǎo)和省、、濟(jì)南市的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)都先后到到市場考察、、檢查、指導(dǎo)導(dǎo)；在各級領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支支持下，市場場取得了可喜喜的成績，先先后被中華供供銷合作總社社評選為先進(jìn)進(jìn)集體，被山山東省供銷合合作社評為龍龍頭企業(yè)省級級規(guī)范化市場場文明市場等等近百項榮譽譽稱號；《人人民日報》、、《新華社》》、中央電視視臺、《經(jīng)濟(jì)濟(jì)日報》、《《中華合作時時報》、《大大眾日報》等等五十余家中中央和地方新新聞媒體宣傳傳報道。被茶茶界權(quán)威人士士稱之為茶葉的集散中中心、南茶北北銷的樞紐，連接生產(chǎn)和和銷售的綠色色通道及茶事事活動的重要要基地。茶里里乾坤大，壺壺中日月長。。濟(jì)南茶葉市市場將以高起起點、高檔次次的規(guī)劃，把把市場建成設(shè)設(shè)施一流、規(guī)規(guī)模一流、服服務(wù)一流的現(xiàn)現(xiàn)代化茶城都都市山東濟(jì)南茶葉葉批發(fā)市場經(jīng)營情況：濟(jì)南茶葉批發(fā)市場場自96年3月28日開開業(yè)，現(xiàn)已駐駐場、茶廠客客戶680戶戶、分別來自自、廣西等十十五個產(chǎn)茶區(qū)區(qū)。交易輻射射到華東、華華中、東北等等二十幾個省省、市、地區(qū)區(qū)；年交易量量超過83萬萬擔(dān)；市場固固定資產(chǎn)現(xiàn)值值1.5個億億；至2003年實現(xiàn)交交易13.2個億；利稅稅總額達(dá)5000萬元，，帶動農(nóng)村業(yè)業(yè)戶5000戶，計15000余人人，年增收總總額1.2個個億；實現(xiàn)茶茶葉商品的產(chǎn)產(chǎn)銷率達(dá)到了了95%以上上；目前資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率在40%左右，，市場連續(xù)幾幾年被省農(nóng)行行評為信用企企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品：經(jīng)經(jīng)營含蓋茶葉葉的六大類數(shù)數(shù)千個品種；；茶具、茶葉葉、文化用品品應(yīng)有盡有案例成功經(jīng)驗驗借鑒產(chǎn)業(yè)支持———具備一定定的先天基礎(chǔ)礎(chǔ)，原多為產(chǎn)產(chǎn)茶基地；政策支持———政府扶持持，茶葉生產(chǎn)產(chǎn)加工成為當(dāng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)支柱柱產(chǎn)業(yè)的同時時大力發(fā)展茶茶文化；市場選址———交通便利利之地，靠近近省道、高速速出入口，以以增大輻射范范圍；硬件配置———會配置冷冷藏室，茶藝藝館等，促進(jìn)進(jìn)茶葉市場多多方面繁榮；；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)———設(shè)立行業(yè)業(yè)協(xié)會和名茶茶質(zhì)量監(jiān)督站站，規(guī)范茶葉葉市場，制定定當(dāng)?shù)氐牟枞~葉標(biāo)準(zhǔn)；市場功能———集收購、拼配配、加工、儲儲藏、包裝、、貿(mào)易洽談等等多功能、綜綜合性、商品品位的名茶集集散市場，建立““茶農(nóng)農(nóng)+專專業(yè)合合作社社+市市場””三者者緊密密合作作的茶茶葉生生產(chǎn)流流通一一條龍龍經(jīng)營營模式式；運營模模式————除傳傳統(tǒng)的的門店店經(jīng)營營外，，開拓拓電子子商務(wù)務(wù)、信信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等等營銷銷渠道道。PART3項目發(fā)發(fā)展定定位及及建議議項目的的ＳＷＷＯＴＴ分析析優(yōu)勢徽商重地，文化振興項目交通位置便捷；項目與現(xiàn)較成熟的沿街茶葉門店相近，市場氛圍已基本確定；有較好的茶葉市場基礎(chǔ)，便于資源整合；公司政府等資源較好，便于資源整合。劣勢項目建筑場地已成型，作為專業(yè)市場上存在一定的不合理，不便于后期人流引導(dǎo)等；機(jī)會當(dāng)?shù)厝狈I(yè)、現(xiàn)代化、信息化的茶葉市場和茶葉協(xié)會，提供了資源整合的高度和市場的空白點；不斷提升的生活水平和當(dāng)?shù)氐牟枞~經(jīng)營戶等，都為項目提供了一定的市場基礎(chǔ)；威脅

化服務(wù)業(yè)的緊迫感不強(qiáng)，缺乏品牌領(lǐng)先意識；各個茶葉經(jīng)營戶各自為陣多年，“抱團(tuán)”概念薄弱。產(chǎn)業(yè)支支持政策支支持市場選選址硬件配配置行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)市場功功能運營模模式開拓池池州茶茶葉市市場的的出路路！項目整整體定定位國際徽徽商··池州州皖西西南茶茶葉市市場高度定定位———國國際徽徽商，，重振振徽商商文化化，擴(kuò)擴(kuò)大項項目知知名度度，拓拓展國國際營營銷渠渠道；；廣度定定位———池池州皖皖南，，區(qū)域域確定定，便便于交交通輻輻射范范圍的的確定定；市場定定位———集集茶葉葉展示示、加加工、、包裝裝、銷銷售、、文化化服務(wù)務(wù)及茶茶具等等于一一體的的專業(yè)業(yè)性市市場。明代興興起的的徽州州府籍籍的商商人集集團(tuán)。。其商商業(yè)活活動遍遍布全全國，，主要要經(jīng)營營鹽、、米、、絲、、茶、紙、、墨、、木材材、典典當(dāng)商商最為為著名名，頗頗具壟壟斷之之勢。。往往往引聚聚宗族族以擴(kuò)擴(kuò)大經(jīng)經(jīng)營，，建宗宗祠，，立會會館，，筑書書院，，培養(yǎng)養(yǎng)士子子，亦亦商亦亦儒。。皖南政政府工工程————由政政府和和行業(yè)業(yè)龍頭頭共同同牽頭頭，建建立行行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，推動動產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展；生產(chǎn)基基礎(chǔ)扎扎實―――茶茶種植植加工工技術(shù)術(shù)、綠綠色食食品生生產(chǎn)技技術(shù)一一流企企業(yè)，，國際際龍井井茶、、綠色色知名名品牌牌；文化底底蘊深深厚―――中中國茶茶文化化、安徽徽茶文文化傳傳播對外貿(mào)易渠道――以以徽商渠渠道為為基石石，創(chuàng)創(chuàng)建國國際交交易平平臺，引領(lǐng)領(lǐng)茶葉葉和綠綠色食食品交交易行行業(yè)的的先進(jìn)進(jìn)地位位電子商商務(wù)便便捷―――網(wǎng)網(wǎng)聚全全球茶茶葉和和綠色色食品品商機(jī)機(jī)，信信息化化交易易平臺臺市場形形象定定位根據(jù)茶茶葉市市場的的客戶戶消費費形式式，將將項目目的茶茶葉價價值歸歸納如如下：：飲食價價值―――技技術(shù)含含量高高、加加工工工藝先先進(jìn)、、文化化底蘊蘊濃、、內(nèi)含含物含含量豐豐富文化價價值―――茶茶具、、茶藝藝、玉玉器、、書畫畫、手手工、、茶酒酒文化化節(jié)倡倡導(dǎo)高高雅的的藝術(shù)術(shù)享受受收藏價價值―――形形成國國際知知名龍龍井茶茶和綠綠色品品牌，，吸引引政府府官員員、企企業(yè)精精英、、社會會名流流津津津樂道道，熱熱衷收收藏價值定定位文化價值收藏價值飲食價值項目價值項目的的客戶戶定位位項目終終端客客戶特特征A、具具有一一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)消消費基基礎(chǔ)，，，收收入中中高端端的年年輕人人、中中年人人；B、具具有一一定文文化素素養(yǎng)，，對茶茶文化化、綠綠色健健康文文化及及相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)文化化感興興趣；；C、處處于社社會的的中上上層，，相同同階層層面較較廣闊闊；D、講究健健康、、養(yǎng)生生文化化。項目經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)功功能布布局建建議一樓：：經(jīng)營營綠茶茶、紅紅茶、、普洱洱茶、、鐵觀觀音、、烏龍龍茶等等國內(nèi)內(nèi)主要要茶類類；二樓：：各類類茶具具、茶茶葉包包裝、、茶文文化書書畫、、賞石石、根根雕等等相關(guān)關(guān)產(chǎn)品品；茶藝館館（協(xié)會會駐點點、徽徽池雅雅調(diào)、、茗茶茶會客客均可可）PART4項目整整合推推廣策策略除了持持續(xù)打打造項項目專專業(yè)的的茶葉葉市場場之外外更需要要給予予我們們項目目一個個文化內(nèi)內(nèi)涵與與行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)因此定定位項項目的的推廣廣主題題為：：項目推推廣主主題定定位核心問問題:在競爭爭激烈烈的區(qū)區(qū)域市市場如如何實實現(xiàn)營營銷的的戰(zhàn)略略性勝勝利？？分問題題1：：如何在在短時時間內(nèi)內(nèi)建立立高認(rèn)知知度？分問題題2：：如何在在開盤盤后使使項目目在短時間間內(nèi)達(dá)到到熱銷銷？分問題題3：：如何通通過營營銷使使項目目建立立市場場影響力力并保持持持續(xù)續(xù)銷售售？分問題題4:如何在在保證證熱銷銷基礎(chǔ)礎(chǔ)上實實現(xiàn)最最終溢價？強(qiáng)勢推推廣提提升品品牌精準(zhǔn)渠渠道拓拓展客客戶核心目目的快速建建立第第一形形象塑造價價值體體系保保證價價格保證短短時間間內(nèi)達(dá)達(dá)到熱熱銷保證持持續(xù)熱熱銷并并樹立立品牌牌項目營營銷策策略營銷推推廣策策略爆破式式營銷銷快速建建立第第一形形象快速升升溫目目標(biāo)市市場快速積積累目目標(biāo)客客戶快速提提高項項目知知名度度快速建建立品品牌知知名度度開盤期持續(xù)穩(wěn)定期少、顯性多、隱性營銷費用推廣主題營銷活動推廣渠道蓄水期尾盤期強(qiáng)銷期爆破式式營銷銷引爆爆市場場營銷推推廣節(jié)節(jié)奏全局把把控，，步步步為贏贏時間銷售節(jié)奏2010年2011年階段目標(biāo)建立項項目品品牌形象框框架快速去去化清盤宣傳方向項目形形象及及專業(yè)性性品牌牌導(dǎo)入入項目熱熱銷原原因/優(yōu)勢勢分析析后期經(jīng)經(jīng)營聯(lián)聯(lián)想蓄水、、內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期期開盤銷銷售期期9月4月3月2月1月12月月11月月10月月5月PART5項目營營銷計計劃建建議第一階階段：：蓄水、、內(nèi)部部認(rèn)購購期（10年9月－11月）推廣主題：：推廣方式：：高頻次的活活動引爆，，制造話題題效應(yīng)，并并以軟文宣宣傳和新聞聞報道跟進(jìn)進(jìn)，戶外更更換，全面啟啟動項目宣傳渠渠道；推廣內(nèi)容：：以政府的高高度，以““徽商國際際·池州皖皖西南茶葉葉市場”的的名義進(jìn)行行宣傳，重重塑皖商當(dāng)年的的茶營銷輝輝煌為切入入點，并聯(lián)聯(lián)合政府強(qiáng)強(qiáng)化池州茶茶文化協(xié)會會的作用，，并引進(jìn)該協(xié)協(xié)會，使客客戶誤導(dǎo)為為項目是““政府主導(dǎo)導(dǎo)，開發(fā)商商配合的項項目”，并并適時推出項項目的優(yōu)惠惠措施；推廣目的：：通過活動宣宣傳和軟性性的宣傳，，拔高項目的的高度，定定位為池州州茶文化行行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。PR活動一一：與茶文化協(xié)協(xié)會合作，，召開香港港城茶文化化市場發(fā)布布會回味徽商茶茶葉市場曾曾經(jīng)的輝煌煌、分析池池州茶葉市市場的現(xiàn)狀狀，并提出出建立池州州專業(yè)的茶茶葉市場，，從重振徽徽商文化的的角度為后后期的市場場拓展或者者是前期的的口碑宣傳傳做好鏈接接準(zhǔn)備；隨即媒體展展開相關(guān)徽徽商茶葉市市場振興的的討論，不不斷制造亮亮點，給項項目以社會會和歷史的的高度進(jìn)行行包裝。PR活動二：茶文化協(xié)會會，進(jìn)駐香香港城以茶文化協(xié)協(xié)會進(jìn)行前前期的市場場切入，由由相關(guān)部門門發(fā)表文章章/言論，，對目前的的池州的茶茶市場進(jìn)行行分析，并并總結(jié)分析析池州茶葉葉專業(yè)市場場的必要性性；茶文化協(xié)會會入駐香港港城，并以以香港城為為點，實行行池州的茶茶葉市場規(guī)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，規(guī)范茶茶葉市場，，并對池州州現(xiàn)有茶葉葉市場品種種進(jìn)行分析析和等級劃劃分，強(qiáng)調(diào)調(diào)香港城茶茶葉市場的的規(guī)范性和和肯定它的的思路及未未來——變變相讓客戶戶覺得，只只有香港城城出來的茶茶葉，才是是正宗的；；講解并呼吁吁政府重視視徽商茶葉葉市場的振振興，希望望予以政策策支持；在香港城定定期舉行茶茶文化主題題活動和養(yǎng)養(yǎng)生講座等等。PR活動三：政策扶持香香港城茶葉葉市場肯定香港城城的必要性性，呼吁徽商茶茶葉市場的的振興；給與香港城城的政策優(yōu)優(yōu)惠，對于于進(jìn)駐商家家進(jìn)行稅收收減免、租租金補貼等等；在香港城建建立相關(guān)市市場工商管管理組，主主要監(jiān)督整整個池州茶茶葉市場的的規(guī)范問題題——變相相有政府出出面，讓市市場覺得，，不在香港港城開茶葉葉市場的，，一般都是是不規(guī)范的的。PR活動四：劃分租售比比例，確定定經(jīng)營模式式，銷售招招商同行確定項目前前期開盤方方案及租售售比例，確確定項目銷銷售區(qū)域與與租賃區(qū)域域，制定不不同營銷策策略；展開池州茶茶葉市場地地毯式的營營銷營銷宣宣傳；確定項目的的經(jīng)營模式式，招商部分建建議采取銷銷售返租形形式，銷售時前前期返租費費用直接從從合同款中中扣除；大規(guī)模銷售售和招商積積累，快速速積蓄客戶戶，當(dāng)前期期客戶積累累保證一期期銷售率40%—50%時進(jìn)進(jìn)行項目一一期開盤銷銷售；市場招商，，采取先大大戶、后小小戶，先品品牌戶、后后一般戶的的招商策略略；返租建議返租年限：：建議5年年返租點數(shù)：：（稅前））第1-2年5%，，第3年6%，第4-5年7%，合計計30%；；其他：建議議第一筆返返租費用為為2年一付付，直接從從客戶首付付款中扣除除（即客戶戶最低首付付4成，銀銀行按揭5成），第第3年起，，每年一支支付。新聞發(fā)布會會以政府、協(xié)協(xié)會的高度度，高調(diào)肯肯定香港城城的定位，，拔高項目目形象；新聞、軟文文報道不斷對池州州現(xiàn)有茶葉葉市場現(xiàn)狀狀報道，肯肯定徽商文文化振興主主題和香港港城的社會及及歷史責(zé)任任，持續(xù)事件報道;工地圍擋及及銷售現(xiàn)場場氛圍包裝裝通過現(xiàn)場氛氛圍的營造造，宣傳項目主主題;戶外廣告戶戶外報報廣化，根根據(jù)不同的的活動事件件和節(jié)點，，釋放，拔高項目目高度。折頁、夾報報、橫幅、、道旗等快快速爆炸炸性的啟動動項目的營營銷方案，，進(jìn)行地毯毯式的轟炸炸。階段推廣策策略第一階段媒媒體計劃第二階段：：項目開盤銷銷售期（10年11月－11年5月）推廣主題：：推廣方式：：借助政府優(yōu)惠和和茶葉協(xié)會會的入住，，及前期招招商形成的的影響力，進(jìn)行營銷推廣內(nèi)容：：政策優(yōu)惠，，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，招商火火爆，即將將銷售推廣目的：：迅速積累客客戶，達(dá)到到開盤暨熱熱銷的目的的。PR活動一一：國際徽商·茶文化節(jié)有政府和茶茶業(yè)協(xié)會出出面，在項項目召開““第一屆··徽商茶文文化節(jié)”，，拔高項目目形象高度度；在活動宣傳傳達(dá)到一定定高度和前前期客戶積積累到一定定程度后，，進(jìn)行項目目開盤。文化先行，從徽商文化到徽池雅調(diào)，融合推進(jìn)茶文化發(fā)展PR活動二：渠道先行徽徽商國際際·皖西南茶茶葉市場網(wǎng)網(wǎng)站推廣廣公司與著名名茶葉供應(yīng)應(yīng)商、茶葉葉網(wǎng)站交易易平臺合作作，推出項項目的網(wǎng)站站，打破傳傳統(tǒng)的門店店經(jīng)營這一一單一渠道道，并舉類類說明；讓網(wǎng)上交易易的茶商現(xiàn)現(xiàn)身說法，，強(qiáng)調(diào)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷帶來來的好處、、利益，及及對未來網(wǎng)網(wǎng)上營銷的的看法等。。PR活動三：香港城健康康養(yǎng)生·茶文化節(jié)定期通過一一些茶葉協(xié)協(xié)會權(quán)威，，及市場宣宣傳、活動動等，將茶茶葉文化與與健身、養(yǎng)養(yǎng)生文化的的產(chǎn)業(yè)概念念結(jié)合，提提升茶葉的的文化消費費檔次，以以擴(kuò)充更大大的消費市市場，為售樓部部及現(xiàn)場帶帶來一浪又又一浪的人人氣。將茶葉產(chǎn)業(yè)，延伸為健康、養(yǎng)生的文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)場活動以活動帶動動現(xiàn)場人氣氣，拔高項項目高度；新聞、軟文文報道不斷分析項項目熱銷原原因，訴求求項目賣點點（地段、、經(jīng)營模式式）戶外廣告戶戶外報報廣化，根根據(jù)不同的的活動事件件和節(jié)點，，釋放，拔高項目目高度。折頁、夾報報、橫幅、、道旗等不不斷分析項項目熱銷原原因，訴求求項目賣點點（地段、、經(jīng)營模式）階段推廣策策略第二階段媒媒體計劃PART6租售策略建建議1、前期開盤階段：建議出租60%，銷銷售40%（變相銷銷控）原因分析減輕前期銷銷售壓力，，避免因前前期銷售不不暢導(dǎo)致后后期銷售壓壓力；項目售后返返租，實現(xiàn)現(xiàn)利潤最大大化，最終終實現(xiàn)全部部去化的目目的；2、持續(xù)銷售階階段：根據(jù)項目的的前期銷售售情況，不不斷調(diào)整項項目的租售售比例，拿拿出新的房房源用于后后期的銷售售，具體根根據(jù)不同節(jié)節(jié)點的實際際情況調(diào)整整，不在本本報告中體體現(xiàn)。租售比例建建議根據(jù)前期租租售比6:4的建議議，建議前前期銷售階階段1、一層：70%招商，，30%銷售，，目標(biāo)為大大戶或品牌牌戶，不針針對個別小、散戶招商一層招商70%，為為了實現(xiàn)后后期利益的的最大化，，并且變相相為加速二二層的去化化；一層30%的銷售物物業(yè)，是為為快速回籠籠項目資金金，降低項項目的操作作風(fēng)險；一層30%的銷售物物業(yè)中，沿沿街鋪位和和內(nèi)鋪的比比例，初定定為3：72、二層以上：：50%招招商，50%銷售，，目標(biāo)以散散戶為主，以求快速速去化2層層相對低價價值物業(yè)。。租售區(qū)域劃劃分建議項目租售價價格建議為保證項目目良好的去去化速度，，建議項目目的租售價價格為1、售價（（根據(jù)位置置不同，給給與價格區(qū)區(qū)間，具體體一鋪一價價表詳見后后期）一層沿街：1萬-1.3萬元元/㎡不等等一層內(nèi)鋪：：7500—8500元/㎡不等等二層：4500—6000元元/㎡不等等整體均價6800——7300元/㎡左左右2、租賃價價格（根據(jù)據(jù)位置不同同，給與價價格區(qū)間，，具體一鋪鋪一價表詳詳見后期））一層沿街街：1萬-1.3萬元/㎡不等等一層內(nèi)鋪鋪：7500——8500元/㎡不不等二層：4500—6000元元/㎡不不等。1、大戶戶賣場面面積在200平米米以上，，帶動市市場人流流作用顯顯著，且且對散戶戶進(jìn)駐具具有較強(qiáng)強(qiáng)感召力力的，一次性簽簽約5年年以上，，可一次性性免租兩兩年；2、品牌牌戶賣場場面積在在100—200平米米之間，，對散戶戶進(jìn)駐具具有較強(qiáng)強(qiáng)感召力力的，在在一次性性簽訂5年租賃合合同時，，第一年免免租，第第二年減減半；3、散戶戶賣場面面積在100平米以以下，一一次性簽簽訂租賃賃合同在在5年，免租租一年。。說明：并并力爭政政府實現(xiàn)現(xiàn)稅收優(yōu)優(yōu)惠和其其他的租租金補貼貼等政策策不在該該招商優(yōu)優(yōu)惠整理理內(nèi)。招商政策策建議THANKYOU9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。06:04:5606:04:5606:0412/31/20226:04:56AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2206:04:5606:04Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。06:04:5606:04:5606:04Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2206:04:5606:04:56December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20226:04:56上午午06:04:5612月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月226:04上上午午12月月-2206:04December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/316:04:5606:04:5631December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。6:04:56上上午6:04上上午06:04:5612月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。06:04:5606:04:5606