歡迎您到古都開封學(xué)習(xí)考察好客開封歡迎您1/14/20231個(gè)人房屋交易（買賣）行為涉稅問題分析開封市地稅稽查局孫利民TEL-mail：kfdsslm@163.com1/14/20232導(dǎo)讀：近年來，為了引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，就稅收方面而言，包括土地增值稅實(shí)行核定征收方式審批門檻的提高，需要經(jīng)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)；細(xì)化房地產(chǎn)性質(zhì)并多次調(diào)整土地增值稅的預(yù)征率（如河南省自2010年5月1日起，實(shí)行的預(yù)征率為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；2、除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；3、除上述1、2項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%；4、經(jīng)濟(jì)適用房0.5%）；以及對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交易環(huán)節(jié)優(yōu)惠政策的幾經(jīng)調(diào)整等。尤其是2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議又出臺了調(diào)控樓市的新“國五條”，要求各地限期出臺《細(xì)則》，再次升級了房地產(chǎn)調(diào)控措施，并特別強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮稅收政策等經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，對出售自有住房能核實(shí)房屋原值的，要依法嚴(yán)格按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%的比例稅率計(jì)征個(gè)人所得稅等。為了能夠在《細(xì)則》未出臺之前搭上最后一班車，人們不惜排成長龍、吃住在交易場所附近，造成全國上下一時(shí)間二手房交易市場十分火爆，甚至發(fā)生公職人員因公殉職的情況。那么我們在辦理房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移過程中，到底需要繳納哪些稅收？在什么情況下可以享受稅收優(yōu)惠呢？等等。針對在交易過程中遇到的這些問題，下面我們就一起來共同學(xué)習(xí)探討一下這些有關(guān)的稅收問題吧。1/14/20233基本內(nèi)容結(jié)構(gòu)第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題--“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅第二章契稅涉稅問題--①房屋買賣

②房屋贈與

③房屋交換

第三章土地增值稅涉稅問題--①房屋買賣

②房屋繼承③房屋贈與④房屋交換

第四章印花稅涉稅問題—“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”稅目印花稅第五章個(gè)人所得稅涉稅問題—“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”個(gè)人所得稅1/14/20234第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題一、納稅人的一般規(guī)定：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（2009年1月1日起施行）第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人?！倍?、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第二條第一款“營業(yè)稅稅目、稅率，依照《營業(yè)稅暫行條例》所附的《營業(yè)稅稅目稅率表》執(zhí)行。”三、個(gè)人之間進(jìn)行房屋交易（轉(zhuǎn)讓或者買賣），其實(shí)質(zhì)是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移的行為，屬于《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的“銷售不動產(chǎn)”稅目，適用5%比例稅率。1/14/20235第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題

一、普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)：

個(gè)人之間買賣住房，進(jìn)行住房產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、登記，在如何確定計(jì)稅依據(jù)計(jì)征營業(yè)稅金及附加時(shí)，稅收政策要求將住房區(qū)分為普通住房和非普通住房，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行稅收政策，普通住房交易（買賣）時(shí)，可以享受一定的稅收優(yōu)惠，因此我們有必要首先先明確一下普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)。國務(wù)院辦公廳規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件（也就是稅法上對普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)）：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。（轉(zhuǎn)下頁）

1/14/20236第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題（承上頁）

各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房各地都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，納稅人應(yīng)按照本地的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。---（國辦發(fā)[2005]26號）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》！！一個(gè)需要關(guān)注的細(xì)節(jié)：享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的“普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)”。對于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積(即：建筑面積=套內(nèi)面積÷系數(shù))，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

----國稅發(fā)[2005]172號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》第六條1/14/20237第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題二、政策依據(jù)：

近年來，國家本著運(yùn)用稅收手段調(diào)控房價(jià)、抑制投機(jī)性購房的目的，幾經(jīng)調(diào)整了個(gè)人住房交易（銷售）環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免政策：1、自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

---（財(cái)稅[2009]157號）《財(cái)政部國家稅務(wù)總局<關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策>的通知》即①

“非普通住房”＜5年全額征收營業(yè)稅；≥5年差額征收營業(yè)稅。

②

“普通住房”＜5年差額征收營業(yè)稅；

≥5年免征營業(yè)稅。（轉(zhuǎn)下頁）1/14/20238第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題（承上頁）

2、自2011年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。---（財(cái)稅[2011]12號）《財(cái)政部國家稅務(wù)總局<關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策>的通知》即：①

“住房”

＜5年全額征收營業(yè)稅。

②“非普通住房”≥5年差額征收營業(yè)稅；

③“普通住房”≥5年免征營業(yè)稅。

（轉(zhuǎn)下頁）

1/14/20239第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題（承上頁）

3、上述兩政策顯著變化：

（1）新政策（財(cái)稅[2011]12號）自2011年1月28日對于個(gè)人出售購買不足5年的住房對外銷售的，實(shí)行全額征收營業(yè)稅，不再按照2010年1月1日起執(zhí)行的舊政策（財(cái)稅[2009]157號）區(qū)分普通住房和非普通住房實(shí)行不同的征收標(biāo)準(zhǔn)。

（2）新政策僅保留對于個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，實(shí)行差額征收營業(yè)稅，將2010年1月1日起執(zhí)行個(gè)人出售購買不足5年的普通住房對外銷售的，也一并實(shí)行全額征收營業(yè)稅的范圍。通過比較，可以看到按財(cái)稅[2011]12號執(zhí)行的稅收政策明顯地加強(qiáng)了對“普通住宅”的調(diào)控力度，發(fā)揮了稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用。（轉(zhuǎn)下頁）1/14/202310第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題（承上頁）4、購買房屋時(shí)間的確認(rèn)：

⑴、國稅發(fā)[2005]89號《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知

》第三條第四款規(guī)定“個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間”，之后，國稅發(fā)[2005]172號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知

》又對上述國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定的購買房屋的時(shí)間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步的明確，將“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”明確為“契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期”。（轉(zhuǎn)下頁）1/14/202311第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題（承上頁）⑵確認(rèn)購買房屋時(shí)間“孰先”原則國稅發(fā)[2005]172號第四條“納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間?！币虼?，確認(rèn)購買房屋年限的確定就是上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔，而非房屋年齡。（轉(zhuǎn)下頁）1/14/202312第一章營業(yè)稅金及附加涉稅問題（承上頁）

5、需要明確的一個(gè)問題：單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。---財(cái)稅[2003]16號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》

這里需要明確的一個(gè)問題就是：上述政策不適用個(gè)人之間住房交易（買賣）行為。1/14/202313城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

適用稅（費(fèi)）率問題我們知道，個(gè)人在房屋交易（買賣）繳納營業(yè)稅的同時(shí)，還需以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，那么，稅（費(fèi)）率如何確定呢？1、城建稅稅率應(yīng)當(dāng)按房屋所在地進(jìn)行確定（稅（費(fèi)）率確定原則），房屋所在地在市區(qū)的稅率為7%；房屋所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的稅率為5%；房屋所在地在工礦區(qū)的稅率為1%。2、教育費(fèi)附加征收率為3%。4、地方教育附加征收率為2%。

1/14/202314案例1某市王先生2007年6月在市區(qū)一住宅小區(qū)購買了一套住房，支付房屋價(jià)款60萬元，該住宅小區(qū)建筑容積率為1.2、住房建筑面積130平方米、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。2012年3月王先生為了改善住房條件將該套住房以80萬元的價(jià)款賣給了張先生，試問王先生應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加多少元？（該市按照國辦發(fā)[2005]26號的規(guī)定允許單套建筑面積向上浮動20%的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）1/14/202315案例1分析

1、王先生的這套住房屬于普通住房嗎？如果屬于普通住房，是否可以按照差額計(jì)征營業(yè)稅呢？2、王先生自2007年6月購買該套住房至2012年3月出售該套住房，前后不足5年時(shí)間。根據(jù)2011年1月28日起施行的（財(cái)稅[2011]12號）《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，計(jì)征王先生的這一住房轉(zhuǎn)讓行為，無需界定該套住房是普通住房還是非普通住房，營業(yè)稅應(yīng)一律全額計(jì)征。1/14/202316案例1計(jì)算過程1、營業(yè)稅：800000×5%=40000元；2、城建稅：40000×7%=2800元；3、教育費(fèi)附加：40000×3%=1200元；4、地方教育附加：40000×2%=800元；5、合計(jì)應(yīng)繳營業(yè)稅金及附加：40000+2800+1200+800=44800元。1/14/202317案例2在案例1中，如果王先生的該套住房出售時(shí)間改為2012年8月，其他條件不作改動，這樣是不是需要界定該住房是否屬于普通住房或者非普通住房呢？營業(yè)稅金及附加計(jì)算的結(jié)果又會是怎樣的呢？1/14/202318案例2分析

1、王先生自2007年6月購買該套住房至2012年8月出售該套住房，前后超過了5年時(shí)間。根據(jù)（財(cái)稅[2011]12號）《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，這就要求我們界定該住房屬于普通住房或者非普通住房，從而確定這一轉(zhuǎn)讓行為實(shí)行差額征收或者是免于征收營業(yè)稅。2、該住宅小區(qū)建筑容積率為1.2、住房建筑面積130平方米（按照該市允許單套建筑面積向上浮動20%的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定，該市規(guī)定的單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為120×120%=144平方米）、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。3、王先生的這套住房同時(shí)符合（國辦發(fā)[2005]26號）文件及該市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，屬于“普通住房”，應(yīng)免于計(jì)征營業(yè)稅。1/14/202319案例3

在案例1中，如果王先生該套住房建筑面積為150平方米，出售時(shí)間改為2012年8月，其他條件不作改動，這樣是不是需要界定該住房是否屬于普通住房或者非普通住房呢？營業(yè)稅金及附加計(jì)算的結(jié)果又會是怎樣的呢？1/14/202320案例3分析1、王先生自2007年6月購買該套住房至2012年8月出售該套住房，前后超過了5年時(shí)間。根據(jù)（財(cái)稅[2011]12號）《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，需要界定該住房屬于普通住房或者非普通住房，從而確定這一轉(zhuǎn)讓行為實(shí)行差額或者免征營業(yè)稅。2、該住宅小區(qū)建筑容積率為1.2、住房建筑面積150平方米（按照該市允許單套建筑面積向上浮動20%的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定，該市規(guī)定的單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為120×120%=144平方米）、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。3、王先生的這套住房建筑面積150平方米，也就是說，“單套建筑面積”不符合根據(jù)（國辦發(fā)[2005]26號）文件及該市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，屬于“非普通住房”，應(yīng)差額計(jì)征營業(yè)稅。1/14/202321案例3計(jì)算過程1、營業(yè)稅：（800000-600000）×5%=10000元；2、城建稅：10000×7%=700元；3、教育費(fèi)附加：10000×3%=300元；4、地方教育附加：10000×2%=200元；5、合計(jì)應(yīng)繳營業(yè)稅金及附加：10000+700+300+200=11200元。1/14/202322結(jié)論

通過上述幾個(gè)案例的比較，我們可以看到，在個(gè)人住房交易（買賣）中，由于住房性質(zhì)、交易時(shí)點(diǎn)上的不同，存在著很大的差異，尤其比較案例1和和案例2后，發(fā)現(xiàn)由于交易時(shí)點(diǎn)上的不同，兩者雖同屬“普通住房”，但案例1由于房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)購買時(shí)間不足5年，但按照財(cái)稅[2011]12號《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，計(jì)征王先生的這一住房轉(zhuǎn)讓行為，無需界定該套住房是普通住房還是非普通住房，營業(yè)稅應(yīng)一律全額計(jì)征營業(yè)稅，而案例2由于房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)購買時(shí)間超過了5年，免于計(jì)征營業(yè)稅，就這樣眼看著白花花的銀子就不見了！1/14/202323第二章契稅涉稅問題一、納稅人的一般規(guī)定：《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！倍?、契稅適用稅率規(guī)定：《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條第一款“契稅稅率為3—5%?！钡诙睢捌醵惖倪m用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案?！?/14/202324契稅征稅對象契稅征稅對象是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下內(nèi)容：1、國有土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為）；2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與）；3、房屋買賣；4、房屋贈與；5、房屋交換；6、承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。1/14/202325涉及個(gè)人之間房屋買賣的契稅問題一、概念：“房屋買賣”是指以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。二、幾種視同房屋買賣的特殊情況：1、以房產(chǎn)抵債或者實(shí)物交換房屋；2、以房產(chǎn)作投資或者作股權(quán)轉(zhuǎn)讓；3、買房拆料或翻建新房。1/14/202326涉及個(gè)人之間房屋買賣的契稅問題三、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋1、實(shí)現(xiàn)條件：⑴原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者與債權(quán)人或者實(shí)物持有者雙方協(xié)商同意，如雙方要簽訂相應(yīng)的房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移合同、契約；⑵須經(jīng)當(dāng)?shù)卣块T和有關(guān)部門批準(zhǔn)；⑶經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)進(jìn)行房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移，同時(shí)辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)確權(quán)手續(xù)等。2、納稅人：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人，即依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。3、計(jì)稅依據(jù)：成交價(jià)格，即房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移合同或者契約等所確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益（抵償債務(wù)時(shí)，按照房產(chǎn)雙方同意的房屋折價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)；若以金銀飾品等等價(jià)物交換房屋，則應(yīng)視同以貨幣購買房屋）。1/14/202327案例4甲某因無力償還乙某債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商同意，有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙某取得甲某的一套房屋產(chǎn)權(quán)，雙方房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確認(rèn)的房產(chǎn)折價(jià)款為80萬元，同時(shí)甲某支付乙某現(xiàn)金10萬元。那么甲某支付乙某現(xiàn)金10萬元是否應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？甲某和乙某各應(yīng)繳納契稅多少元？（假設(shè)當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%）1/14/202328案例4分析及計(jì)算過程

1、計(jì)稅依據(jù)：以房產(chǎn)抵債時(shí)，計(jì)征契稅的計(jì)稅依據(jù)為雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，甲某為債務(wù)人，是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方，其支付的價(jià)款不應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)。

2、納稅人：以房產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的納稅人為產(chǎn)權(quán)承受人（即乙某）。3、故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款80萬元繳納契稅：800000×3%=24000元。4、甲某作為房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方不繳納契稅。1/14/202329案例5

甲某因無力償還乙某債務(wù)90萬元，2010年5月經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)解，雙方同意，相關(guān)部門批準(zhǔn)，甲某以自己的一套房產(chǎn)抵償乙某債務(wù)，乙某因此取得了該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，另向甲某支付10萬元差價(jià)款。那么乙某支付甲某現(xiàn)金10萬元是否應(yīng)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？甲某和乙某各應(yīng)繳納契稅多少元？（假設(shè)當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為5%）1/14/202330案例5分析及計(jì)算過程

1、計(jì)稅依據(jù)：以房產(chǎn)抵債，計(jì)征契稅的計(jì)稅依據(jù)為雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，其支付的價(jià)款應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)，所以這套房產(chǎn)的折價(jià)款應(yīng)為：90+10=100萬元。

2、納稅人：以房產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的納稅人為產(chǎn)權(quán)承受人（即乙某）。

3、故乙某作為產(chǎn)權(quán)承受人，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款100萬元繳納契稅：1000000×5%=50000元。4、甲某作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方不繳納契稅。1/14/202331涉及個(gè)人之間房屋買賣的契稅問題四、買房拆料或翻建新房（不論購買方的目的是取得出售者房產(chǎn)的建筑材料還是翻建新房，其行為實(shí)際上是一種房產(chǎn)買賣關(guān)系）1、納稅人：產(chǎn)權(quán)承受人，即依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。2、計(jì)稅依據(jù)：成交價(jià)格(即購買價(jià)款)。3、計(jì)稅依據(jù)確定原則：為了避免納稅人偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。1/14/202332涉及個(gè)人之間房屋贈與的契稅問題1、概念：“房屋贈與”是指原房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償轉(zhuǎn)讓給他人所有的行為。無償轉(zhuǎn)交房產(chǎn)的法人和自然人，稱作贈與人（贈與方），接受他人房屋的法人和自然人，稱作受贈人（受贈方）。2、贈與房屋實(shí)現(xiàn)的前提及條件：（1）房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛、贈與人與受贈人雙方自愿；（2）雙方需按照法律規(guī)定書立書面合同（契約），達(dá)成一致意見；（3）依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、登記過戶手續(xù)，進(jìn)行確權(quán)；若涉及涉外關(guān)系，還須提供公證處證明、經(jīng)外事部門認(rèn)證。3、納稅人：房產(chǎn)的受贈人（受贈方）為贈與房產(chǎn)契稅的納稅人。4、計(jì)稅依據(jù)：征收機(jī)關(guān)參照同類房屋買賣的市場價(jià)格核定。5、贈與房屋的特殊方式：以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)，其實(shí)質(zhì)是獲獎(jiǎng)人接受贈與人給予的贈與房產(chǎn)（如：某房地產(chǎn)公司為了提高企業(yè)的知名度對奧運(yùn)會冠軍以獎(jiǎng)勵(lì)的方式贈與給獲得冠軍運(yùn)動員的房產(chǎn)）。1/14/202333涉及個(gè)人之間房屋交換的契稅問題1、概念：“房屋交換”是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者之間相互之間互換房屋的行為。2、納稅人：在房屋交換過程中，多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方。3、計(jì)稅依據(jù)：雙方所交換房屋的價(jià)格差額。4、為了避免納稅人偷、逃稅款，稅法規(guī)定，雙方所交換房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。1/14/202334案例6李明共有三套房產(chǎn)，2011年分別將A套市價(jià)80萬元的房產(chǎn)賣給了甲某；將B套市價(jià)為100萬元的房產(chǎn)與乙某進(jìn)行了房屋交換，并支付給乙某20萬元；將C套市價(jià)為60萬元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了50萬元的債務(wù),同時(shí)收到支付的差價(jià)款10萬元；當(dāng)年其又以市價(jià)70萬元購買了丁某的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備翻建新房。試計(jì)算李明、甲某、乙某、丙某、丁某各應(yīng)繳納契稅多少元？（假設(shè)該市的契稅稅率為3%，上述的所有房產(chǎn)手續(xù)均已辦好手續(xù)。）1/14/202335案例6分析1、A套市價(jià)80萬元的房產(chǎn)賣給了甲某，其行為屬于房屋買賣行為，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格（購買價(jià)款），應(yīng)由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人甲某按成交價(jià)格繳納契稅；2、B套市價(jià)為100萬元的房產(chǎn)與乙某進(jìn)行了房屋交換，并支付給乙某20萬元，計(jì)稅依據(jù)為雙方所交換房屋的價(jià)格差額，應(yīng)由支付差價(jià)款的李明按照支付的差價(jià)款20萬元繳納契稅，乙某沒有發(fā)生契稅納稅義務(wù)，不繳納契稅；3、C套市價(jià)為60萬元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了50萬元的債務(wù)，屬于“視同買賣房屋—以房屋抵償債務(wù)”行為，計(jì)稅依據(jù)為雙方同意的房產(chǎn)折價(jià)款，包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，故丙某作為房屋承受著，其支付的價(jià)款10萬元應(yīng)作為計(jì)稅價(jià)格，丙某作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人應(yīng)按照房產(chǎn)折價(jià)款50+10=60萬元繳納契稅；4、以市價(jià)70萬元購買了丁某的一處房產(chǎn)準(zhǔn)備翻建新房，其行為實(shí)際上是一種房產(chǎn)買賣關(guān)系，屬于“視同買賣房屋--買房翻建新房”行為，應(yīng)由購買人李明按照成交價(jià)格70萬元繳納契稅；5、丁某沒有發(fā)生契稅納稅義務(wù)，不繳納契稅。（轉(zhuǎn)下頁）1/14/202336案例6計(jì)算過程（承上頁）各方應(yīng)繳納契稅明細(xì)：1、李明（200000+700000）×3%=27000元；2、甲某：800000×3%=24000元；3、乙某：不繳納契稅；4、丙某：600000×3%=18000元；5、丁某：不繳納契稅；1/14/202337個(gè)人住房交易（買賣）契稅稅收優(yōu)惠一、普通住房稅收優(yōu)惠1、對個(gè)人購買“普通住房”，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。2、對個(gè)人購買90平方米及以下“普通住房”，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%的稅率征收契稅。注：“普通住房”按國辦發(fā)[2005]26號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》列舉的需要同時(shí)符合的“三個(gè)條件”和當(dāng)?shù)匾?guī)定進(jìn)行界定。二、繼承房屋權(quán)屬稅收優(yōu)惠對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋權(quán)屬，不征契稅。但對于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的房屋權(quán)屬，屬于房屋贈與行為，應(yīng)按照規(guī)定征收契稅。（轉(zhuǎn)下頁）

1/14/202338個(gè)人住房交易（買賣）契稅稅收優(yōu)惠（承上頁）三、房屋附屬設(shè)施稅收優(yōu)惠對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層樓閣以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對于不涉及房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅；四、拆遷重新購置住房的稅收優(yōu)惠對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。1/14/202339第三章土地增值稅涉稅問題一、概念：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物產(chǎn)權(quán)，并取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。二、納稅人：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人。三、個(gè)人之間房屋交易涉及土地增值稅的幾種行為：

1、房屋買賣（屬于土地增值稅征稅范圍）；

2、房屋交換（屬于土地增值稅征稅范圍）；3、房屋繼承（不屬于土地增值稅征稅范圍）。4、房屋贈與（符合限制條件的房屋贈與行為不屬于土地增值稅征稅范圍，其他非公益性房屋贈與行為屬于土地增值稅征稅范圍，如以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)，其實(shí)質(zhì)是獲獎(jiǎng)人(受贈人)接受贈與人給予的贈與房產(chǎn),贈與人需按規(guī)定繳納土地增值稅）（限制條件見P43）；1/14/202340個(gè)人之間房屋買賣的土地增值稅涉稅問題1、概念：“房屋買賣”是指以貨幣（包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益）為媒介，房屋所有人（轉(zhuǎn)讓者）將房屋產(chǎn)權(quán)向購買者（承受者）過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。2、個(gè)人之間發(fā)生房屋買賣行為屬于個(gè)人之間進(jìn)行的有償轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)行為，符合土地增值稅征收要件，屬于征稅范圍。3、這種行為按照國家有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)，進(jìn)行房產(chǎn)確權(quán)認(rèn)定。4、如果房屋買賣的房產(chǎn)屬于“住房”，則暫免征收土地增值稅。---（財(cái)稅【2008】137號，自2008年11月1日實(shí)施）1/14/202341個(gè)人之間房屋繼承、贈與

的土地增值稅涉稅問題一、房屋繼承土地增值稅涉稅問題1、概念：“房屋繼承”是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的民事法律行為。2、房屋繼承行為雖然發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移，但由于作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒有因?yàn)闄?quán)屬變更、轉(zhuǎn)移而取得任何收入，因此，這種房屋的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。1/14/202342個(gè)人之間房屋繼承、贈與

的土地增值稅涉稅問題二、房屋贈與土地增值稅涉稅問題1、概念：“房屋贈與’是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人將自己的房產(chǎn)無償?shù)亟唤o其他人所有的民事法律行為。2、“贈與”的限制條件：上述房屋贈與行為僅指（1）原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為；（2）原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。這里的社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利性的公益性組織。（轉(zhuǎn)下頁）

1/14/202343個(gè)人之間房屋繼承、贈與

的土地增值稅涉稅問題（承上頁）3、符合上述限制條件的房屋贈與行為雖然發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的原所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬變更、轉(zhuǎn)移而取得任何收入，因此，這種房屋贈與行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，否則，就屬于土地增值稅征稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅（如某公司對評定為年度優(yōu)秀營銷人員獎(jiǎng)勵(lì)的房產(chǎn)以及其他非公益性贈與房產(chǎn)行為等）。1/14/202344個(gè)人之間房屋交換

的土地增值稅涉稅問題1、概念：“房屋交換”是指房屋所有者之間相互之間互換房屋的行為。2、房屋交換行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，符合土地增值稅的征收要件，屬于土地增值稅的征稅范圍。3、個(gè)人之間房屋交換特別規(guī)定

個(gè)人之間互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免于征收土地增值稅。----財(cái)稅字[1995]48號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第五條1/14/202345個(gè)人轉(zhuǎn)讓、交換房地產(chǎn)

土地增值稅稅收優(yōu)惠1、個(gè)人之間互換“自有居住用房地產(chǎn)”的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免于征收土地增值稅。---財(cái)稅字[1995]48號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第五條2、對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（2008年11月1日起實(shí)施）---財(cái)稅[2008]137號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第三條1/14/202346個(gè)人轉(zhuǎn)讓、交換房地產(chǎn)

土地增值稅稅收優(yōu)惠3、需要注意的一個(gè)細(xì)節(jié)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號）第十二條“個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。”與上述財(cái)稅字[1995]48號、財(cái)稅[2008]137號是否矛盾的問題。

1/14/202347個(gè)人轉(zhuǎn)讓、交換房地產(chǎn)

土地增值稅稅收優(yōu)惠我們注意到《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》是由財(cái)政部制定并頒布實(shí)施的，同時(shí)該《實(shí)施細(xì)則》第二十二條規(guī)定“本細(xì)則由財(cái)政部解釋，或者由國家稅務(wù)總局解釋?！倍鲜鲐?cái)稅字[1995]48號、財(cái)稅[2008]137號兩個(gè)文件也是由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合制定發(fā)布的，他們均屬于合法的解釋機(jī)關(guān)，因此上述兩個(gè)文件的解釋內(nèi)容從字面上看確實(shí)與《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條存在矛盾，但實(shí)際上這兩個(gè)文件與《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定具有相同的法律效力，按照法律“從新兼從輕”的原則，上述文件與《實(shí)施細(xì)則》第二十二條的規(guī)定并不矛盾。1/14/202348第四章印花稅涉稅問題一、概念：印花稅是以經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中，書立、領(lǐng)受、使用應(yīng)稅憑證的行為為征稅對象所征收的一種稅。二、納稅人：凡在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受、使用屬于印花稅征稅范圍（11應(yīng)稅稅目）內(nèi)所列憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅人。1/14/202349第四章印花稅涉稅問題三、涉及個(gè)人之間房產(chǎn)交易（買賣）的印花稅問題：1、主要是指“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目印花稅問題。2、具體內(nèi)容：主要包括個(gè)人之間房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換等所書立的書據(jù)。包括個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)所簽訂的“個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表”。3、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”適用稅率：0.05%。4、對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（自2008年11月1日起實(shí)施）---財(cái)稅[2008]137號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第二條1/14/202350案例7孫某將自有居住用住房一套無償贈與非法定繼承人王某，已向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交經(jīng)審核并簽字蓋章的“個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表”。下面有關(guān)孫某贈與住房行為涉及的稅收表述中，正確的有（）A、孫某應(yīng)繳納契稅B、王某應(yīng)繳納契稅C、孫某應(yīng)繳納印花稅D、王某應(yīng)繳納印花稅E、該贈與行為屬于土地增值稅征稅范圍1/14/202351案例7分析及解答1、契稅方面：贈與行為以“受贈人”即王某為契稅納稅人；孫某為“贈與人”，不是契稅納稅人；2、印花稅方面：印花稅由書立、領(lǐng)受、使用印花稅征稅范圍內(nèi)所列憑證的各方分別繳納，且孫某的上述房屋贈與行為不符合財(cái)稅【2008】137號第二條“個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅”的規(guī)定；3、土地增值稅方面：不符合限制條件的房屋贈與行為屬于土地增值稅的征稅范圍，孫某的上述贈與行為屬于非公益性贈與，理應(yīng)作為土地增值稅征稅范圍（限制條件見P43）。答案：B、C、D、E1/14/202352第五章個(gè)人所得稅涉稅問題個(gè)人所得稅基本知識1、概念：個(gè)人所得稅是以自然人取得的各類應(yīng)稅所得為征稅對象而征收的一種稅。2、納稅人：（1）個(gè)人，包括個(gè)體工商戶；（2）個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)。3、征收模式：（1）分類課征制：將納稅人不同來源、性質(zhì)的所得項(xiàng)目，分門別類分別規(guī)定不同的稅率征稅。（2）綜合課征制：將納稅人全年的各項(xiàng)所得加以匯總，就其總額進(jìn)行征稅。（3）混合課征制：對納稅人不同來源、性質(zhì)的所得分門別類分別按照不同的稅率征稅，然后再將全年的各項(xiàng)所得進(jìn)行匯總征稅。我國目前采用的征收模式為：分類課征制，即將個(gè)人取得各項(xiàng)所得（目前為11項(xiàng)）分別規(guī)定不同的稅率征稅。改革方向：由分類課征制向分類與綜合課征制相結(jié)合的征收模式轉(zhuǎn)變。如目前實(shí)行的年所得12萬元以上的納稅人申報(bào)制度。（轉(zhuǎn)下頁）1/14/202353第五章個(gè)人所得稅涉稅問題（承上頁）4、征收范圍（共11種所得項(xiàng)目）：（1）工資、薪金所得；（2）個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得；（3）對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；（4）勞務(wù)報(bào)酬所得；（5）稿酬所得；（6）特許權(quán)使用費(fèi)所得；（7）利息、股息、紅利所得；（8）財(cái)產(chǎn)租賃所得；（9）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；（10）偶然所得；（11）經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得（如：個(gè)人為單位或他人提供擔(dān)保獲得的報(bào)酬、個(gè)人因任職單位繳納有關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用而取得的無賠款優(yōu)待收入等）。1/14/202354個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅涉稅問題一、概念：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。股票轉(zhuǎn)讓所得暫不征收個(gè)人所得稅。二、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的適用稅率：20%比例稅率。三、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅所得額=收入總額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用。（一）收入總額包括貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。（二）財(cái)產(chǎn)原值具體是指：1、有價(jià)證券，為買入價(jià)以及買入時(shí)按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；2、建筑物，為建造費(fèi)或者購進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用（如購進(jìn)建筑物時(shí)發(fā)生的評估費(fèi)、交易費(fèi)等）（轉(zhuǎn)下頁）

1/14/202355個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅涉稅問題（承上頁）

3、土地使用權(quán)，為取得土地使用權(quán)所支付的金額（如：支付的土地出讓金等）、開發(fā)土地的費(fèi)用（如：“三通一平”費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）以及其他有關(guān)費(fèi)用（如：勘探費(fèi)、測量費(fèi)等）；4、機(jī)器設(shè)備、車船，為購進(jìn)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他有關(guān)費(fèi)用；5、其他財(cái)產(chǎn)，參照以上方法確定。納稅義務(wù)人未提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其財(cái)產(chǎn)原值。

（三）合理費(fèi)用，是指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用（如：交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)等）。四、應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20%1/14/202356個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅涉稅問題根據(jù)國稅發(fā)[2006]108號《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，自2006年8月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納個(gè)人所得稅的具體規(guī)定為：

一、（收入確認(rèn)原則）對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。二、（費(fèi)用扣除原則）對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金（營業(yè)稅金及附加）及有關(guān)合理費(fèi)用（評估費(fèi)、公證費(fèi)、交易登記手續(xù)費(fèi)等）。1/14/202357個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅涉稅問題

（一）房屋原值具體為：1.商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)（包括契稅、過戶手續(xù)費(fèi)等）。2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得住房產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。1/14/202358個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅涉稅問題已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)國務(wù)院令第305號《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建住房[2003]234號《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》等有關(guān)規(guī)定，其房屋原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；1/14/202359個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅涉稅問題（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。1/14/202360個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅涉稅問題

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（三）合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

1.支付的住房裝修費(fèi)用（限額扣除原則）。納稅人能夠提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)限額扣除：1/14/202361個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅涉稅問題（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。2.支付的住房貸款利息（據(jù)實(shí)扣除原則）。納稅人出售以按揭貸款方式購置住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。1/14/202362個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅涉稅問題

3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。1/14/202363個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅稅收優(yōu)惠

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上并且是唯一的家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）居住用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。1/14/202364個(gè)人無償受贈房屋

個(gè)人所得稅涉稅問題

根據(jù)財(cái)稅[2009]78號《個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》規(guī)定，個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅的具體規(guī)定為：一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。二、除上述情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。（受贈環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅）（轉(zhuǎn)下頁）1/14/202365個(gè)人無償受贈房屋

個(gè)人所得稅涉稅問題（承上頁）三、對受贈人無償受贈房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價(jià)值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額（即：受贈人無償受贈房屋應(yīng)納稅所得額=房屋價(jià)值-受贈人在贈與環(huán)節(jié)繳納的契稅、公證費(fèi)、評估費(fèi)等）。（受贈環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅）贈與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。

四、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額（即：受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋應(yīng)納稅所得額=受贈房屋轉(zhuǎn)讓收入-原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本-受贈人受贈時(shí)繳納的契稅、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅金及附加、印花稅、公證費(fèi)、評估費(fèi)等），按20%的適用稅率，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。（轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅）（轉(zhuǎn)下頁）

1/14/202366個(gè)人無償受贈房屋

個(gè)人所得稅涉稅問題(承上頁)五、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。六、國稅發(fā)[2006]144號《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》規(guī)定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅（即：應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金-合理費(fèi)用）。我們注意到，該政策中有關(guān)受贈人再次轉(zhuǎn)讓受贈房屋征收個(gè)人所得稅的問題已被財(cái)稅[2009]78號《個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》規(guī)定所取代，故該政策不適用受贈人再次轉(zhuǎn)讓受贈房屋有關(guān)征收個(gè)人所得稅的問題。1/14/202367案例8某市王先生2007年10月在市區(qū)一住宅小區(qū)購買了一套住房（非家庭唯一居住用房），支付房屋價(jià)款60萬元、繳納契稅2.4萬元（能夠提供購房稅務(wù)發(fā)票和契稅完稅證明），該住宅小區(qū)建筑容積率為1.2、住房建筑面積130平方米、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

2012年3月王先生為了改善住房條件將該套住房以90萬元的價(jià)款賣給了張先生，試問王先生應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅各多少元？（該市按照國辦發(fā)[2005]26號的規(guī)定，允許單套建筑面積向上浮動20%的比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其它交易費(fèi)用忽略不計(jì)）1/14/202368案例8分析1、王先生自2007年10月購買該套住房至2012年3月出售該套住房，前后不足5年時(shí)間。根據(jù)財(cái)稅[2011]12號《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，無需界定該套住房是普通住房還是非普通住房，營業(yè)稅一律轉(zhuǎn)讓收入全額計(jì)征。2、根據(jù)財(cái)稅[2008]137號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第二條“對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅”、第三條“對個(gè)人房屋買賣的房產(chǎn)屬于“住房”，暫免征收土地增值稅”的規(guī)定，王先生轉(zhuǎn)讓住房暫免征收印花稅、土地增值稅。3、該住房非王先生家庭唯一的居住用房，故對王某的上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目計(jì)征個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅所得額=收入總額-購房價(jià)款-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅費(fèi)。1/14/202369案例8計(jì)算過程1、營業(yè)稅：900000×5%=45000元；2、城建稅：45000×7%=3150元；3、教育費(fèi)附加：45000×3%=1350元；4、地方教育附加：45000×2%=900元；5、土地增值稅：0元；6、印花稅：0元；7、個(gè)人所得稅（9000