今天提案的內(nèi)容祈福新邨廣告推廣環(huán)境分析祈福集團品牌建設(shè)思路第一部分：祈福新邨廣告推廣環(huán)境分析一、廣州地產(chǎn)宏觀發(fā)展大勢1、廣州市總體廣州樓市的投資總量穩(wěn)中有升，投資趨向理性。２００３年投資總產(chǎn)值達到２９３．７億元，同比增長５％；房屋建筑施工面積達３６１６萬平方米，同比增長４％；市屬企業(yè)完成房地產(chǎn)投資３８５．４５億元，同比增長１．１７％。依照２００３年的增長率，預(yù)計今年投資總量將達到４３０億元。全市成交量略超供應(yīng)量，樓價穩(wěn)中略降?２００３年廣州市房屋交易總量達１６３９萬平方米，金額６０４億元，同比均有較大增長。廣州樓價呈穩(wěn)中有降。其中，高層住宅均價下降０．３８％，多層住宅均價則降２．９７％。2004年政府的市政開發(fā)重點，將會沿著大學城、會展中心，一直到新城區(qū)、南沙地鐵的三號線和四號線一路進行。今年的熱點區(qū)域，可說是分布于城東南西北四大點上，比如，東圃板塊、城西板塊、革新路新濱江板塊、白云大道北等。這幾個板塊因為市政建設(shè)、開發(fā)商的資金投入、新盤的啟動，注定是要熱起來的。廣東省國土資源廳將通過進一步嚴格土地過期回收制度，逐步建立土地儲備制度等方式，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的市場供應(yīng)。廣州決定今年起實行一次性繳清地價，土地市場門檻大幅增高，對于前兩年拿地的開發(fā)商來說，卻可能是一個“釋放期”。多數(shù)開發(fā)商要先把手頭上的土地做完，才會考慮拿地。四大熱點板塊城西板塊：2003年在廣州以近8億元拿下珠江新城4塊地的富力集團，今年將會把發(fā)展重心放在城西，占地約33萬平方米的富力桃園是富力集團占據(jù)城西板塊、與城啟集團荔港南灣、萬科城市花園對撼的力作，同時他們在珠江新城的商業(yè)項目也令業(yè)界關(guān)注。“新濱江板塊”：位于濱江西，由現(xiàn)有的濱江西路和規(guī)劃的環(huán)島路連通組成，市政府現(xiàn)正大力推行“新濱江環(huán)島路”的建設(shè)，恒大金碧灣、城啟廣船集裝箱廠項目、城啟洲頭咀項目等幾個革新路新項目，加上在售當中的光大花園，不難成為熱點區(qū)域。華南板塊：2003年華南板塊樓盤競相推出了高層產(chǎn)品，2004年該區(qū)將更加熱鬧，新項目有珊瑚灣畔、東?；▓@、自在城市花園、中海藍灣等，星河灣的海怡半島項目也在積極籌備中。東圃板塊：一帶的新項目有美林湖畔花園、保利科技城項目、合生科技城項目等，白云大道北端有時代玫瑰園等。２、番禺區(qū)情況番禺成交占三成，市場的吸納能力保持旺盛番禺區(qū)商品房成交量位于各區(qū)前列，達３３２．５８萬平方米，占全市商品房成交總量的３１．８０％；番禺區(qū)的二手房屋成交量最大，為１３８．７３萬平方米。高層住宅番禺阻力不小廣州十區(qū)高層住宅成交量與同期批準預(yù)售量有２８萬平方米的缺口。原因是番禺區(qū)的高層住宅成交量遠低于同期批準預(yù)售量，該區(qū)高層住宅登記成交面積為５１．２７萬平方米，但其同期批準預(yù)售面積達１０９．１６萬平方米。３、南部新興板塊發(fā)展狀況南部規(guī)劃區(qū)：廣州科學城——琶洲國際會展中心——廣州生物島——廣州大學城——廣州新城——南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)——南沙新港的“南拓軸”地產(chǎn)南拓區(qū)琶洲會展科技居住區(qū)——華南板塊中央居住區(qū)——廣州新城未來都會區(qū)——南沙濱海生活區(qū)琶洲：地產(chǎn)南拓的龍頭定位：琶洲將逐漸形成以知識階層為主導(dǎo)的會展科技居住區(qū)，會展經(jīng)濟與科技文化、旅游文化。造就出一個現(xiàn)代化的城市副中心。

琶洲島總體規(guī)劃為三個區(qū)域：其一為中等密度集合式居住區(qū)，內(nèi)設(shè)“白領(lǐng)區(qū)”和“商務(wù)公寓區(qū)”；其二是會展區(qū)；其三是包括琶洲島在內(nèi)的生態(tài)文化旅游區(qū)。政府在琶洲的“紅線儲備”可出讓用地面積９８萬平方米，總建筑面積１６０萬平方米，主要是與會展中心區(qū)相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。在廣交會全面進駐、地鐵二號線全線貫通、廣州大學城及生物島等多個可預(yù)期利好的刺激下，琶洲在２００４年將是最陽光燦爛的一年。地產(chǎn)啟動：目前該區(qū)域已發(fā)售的樓盤有雅郡、大家庭花園、會展星城、信步閑庭等。珠江地產(chǎn)在琶洲建造的“新洲高新科技園”現(xiàn)在已經(jīng)動工，規(guī)劃用地約１０００畝，將會建成一座嶄新的現(xiàn)代化高新科技園，以產(chǎn)業(yè)大廈為主，融現(xiàn)代辦公與生產(chǎn)于一體；產(chǎn)業(yè)大廈將以公寓別墅為主，還有酒店。該項目預(yù)計在明年三月推出首期。南沙沙：：現(xiàn)現(xiàn)代代化化海海濱濱新新城城定位位：：現(xiàn)現(xiàn)代代化化海海濱濱城城市市————一一個個““適適宜宜創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展和和生生活活居居住住的的國國際際性性區(qū)區(qū)域域中中心心城城市市””發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃：：大大南南沙沙前前期期重重點點發(fā)發(fā)展展三三個個組組團團：：一一是是黃黃閣閣組組團團，，以以小小虎虎島島石石化化碼碼頭頭、、沙沙仔仔島島造造船船工工業(yè)業(yè)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，重重點點發(fā)發(fā)展展化化工工、、造造船船、、原原材材料料等等大大型型基基礎(chǔ)礎(chǔ)性性工工業(yè)業(yè)，，形形成成黃黃閣閣臨臨海海工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)。。二是是小小南南沙沙組組團團，，以以南南沙沙資資訊訊科科技技園園為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)““粵粵港港資資訊訊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園””，，形形成成珠珠江江三三角角洲洲高高新新技技術(shù)術(shù)和和資資訊訊產(chǎn)產(chǎn)品品、、研研發(fā)發(fā)中中心心及及信信息息技技術(shù)術(shù)教教育育培培訓(xùn)訓(xùn)基基地地，，并并發(fā)發(fā)展展信信息息資資訊訊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)及及高高技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)品品的的出出口口加加工工業(yè)業(yè)。。同同時時，，結(jié)結(jié)合合南南沙沙新新城城區(qū)區(qū)的的建建設(shè)設(shè)，，在在該該地地大大力力發(fā)發(fā)展展各各類類現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)，，把把該該組組團團建建設(shè)設(shè)成成為為大大南南沙沙地地區(qū)區(qū)的的生生活活服服務(wù)務(wù)中中心心、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)中中心心和和文文化化活活動動中中心心。。三是是雞雞抱抱沙沙和和龍龍穴穴島島組組團團，，利利用用處處于于珠珠江江出出海海口口優(yōu)優(yōu)越越地地理理位位置置和和深深水水岸岸線線條條件件，，規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)廣廣州州港港南南沙沙作作業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，結(jié)結(jié)合合港港口口發(fā)發(fā)展展臨臨港港保保稅稅加加工工業(yè)業(yè)、、倉倉儲儲運運輸輸業(yè)業(yè)和和現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流業(yè)業(yè)。。地產(chǎn)產(chǎn)啟啟動動未來來幾幾年年內(nèi)內(nèi)，，就就有有６６００００萬萬平平方方米米的的住住宅宅潛潛在在需需求求。。目目前前南南沙沙房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)主主要要集集中中在在小小南南沙沙組組團團上上。。號稱稱““南南沙沙第第一一大大盤盤””的的南南沙沙濱濱海海花花園園，，占占地地２２８８００萬萬平平方方米米，，規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)面面積積１１００００萬萬平平方方米米，，總總投投資資超超過過３３００億億元元。。首首期期開開發(fā)發(fā)由由３３００００棟棟別別墅墅和和５５幢幢小小高高層層公公寓寓兩兩種種度度假假型型建建筑筑組組成成，，已已在在１１００月月３３００日日順順利利交交樓樓。。而剛剛剛剛動動工工的的南南沙沙國國奧奧數(shù)數(shù)碼碼城城、、南南沙沙奧奧園園新新城城、、中中華華養(yǎng)養(yǎng)生生園園等等三三大大骨骨干干項項目目，，包包括括寫寫字字樓樓、、ＴＴＯＯＷＷＮＮＨＨＯＯＵＵＳＳＥＥ、、別別墅墅、、高高級級公公寓寓、、五五星星級級酒酒店店、、商商業(yè)業(yè)街街、、會會所所等等，，也也包包含含城城市市運運營營中中必必不不可可少少的的道道路路規(guī)規(guī)劃劃等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施。。此外外，，大大南南沙沙區(qū)區(qū)域域未未來來的的地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目還還有有：：合合生生創(chuàng)創(chuàng)展展集集團團開開發(fā)發(fā)用用地地面面積積約約為為２２００００００畝畝，，碧碧桂桂園園有有１１５５００００畝畝、、富富力力地地產(chǎn)產(chǎn)集集團團５５００００畝畝。。二、、華華南南板板塊塊地地產(chǎn)產(chǎn)競競爭爭格格局局1、、板板塊塊地地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)態(tài)勢勢：：熱熱點點分分散散，，后后勁勁十十足足2003年年度度華華南南板板塊塊總總成成交交面面積積：：祈福福新新村村：：３３４４．．４４萬萬平平方方米米華南南碧碧桂桂園園：：１１５５．．１１萬萬平平方方米米星河河灣灣：：１１３３．．４４萬萬平平方方米米錦繡繡生生態(tài)態(tài)園園：：１１３３．．２２萬萬平平方方米米南國國奧奧園園：：１１３３萬萬平平方方米米華南南新新城城：：１１１１．．８８萬萬平平方方米米錦繡繡香香江江花花園園：：１１００．．４４萬萬平平方方米米廣州州雅雅居居樂樂花花園園：：１１００．．２２萬萬平平方方米米（年年度度總總體體估估算算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)））雖然然華華南南板板塊塊受受到到廣廣州州其其他他新新興興板板塊塊的的強強勢勢競競爭爭，，并并且且失失去去過過往往的的亮亮點點，，但但其其踏踏實實的的樓樓市市發(fā)發(fā)展展路路線線使使得得華華南南板板塊塊在在整整個個廣廣州州樓樓始始終終占占據(jù)據(jù)絕絕對對地地位位。。2、、華華南南板板塊塊的的板板塊塊特特點點板塊塊成成熟熟，，品品牌牌凝凝聚聚力力趕趕超超市市區(qū)區(qū)項項目目華南南板板塊塊樓樓盤盤的的成成功功，，除除了了性性價價比比良良好好、、小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境舒舒適適、、配配套套完完善善等等特特點點之之外外，，更更關(guān)關(guān)鍵鍵的的是是走走堅堅持持差差異異化化路路線線，，令令該該板板塊塊的的物物業(yè)業(yè)既既有有群群聚聚的的效效應(yīng)應(yīng)，，讓讓買買家家有有更更豐豐富富的的選選擇擇；；又又能能揚揚各各家家所所長長避避免免惡惡性性競競爭爭。。定位位個個性性化化，，錯錯開開競競爭爭層層面面祈福福新新村村的的高高層層住住宅宅，，其其產(chǎn)產(chǎn)品品填填補補了了該該盤盤本本身身的的空空白白；；華華南南碧碧桂桂園園產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新；；華華南南新新城城獨獨有有的的天天然然優(yōu)優(yōu)勢勢；；星星河河灣灣定定位位于于高高端端表表現(xiàn)現(xiàn)出出唯唯美美風風格格；；南南國國奧奧園園新新穎穎設(shè)設(shè)計計以以及及多多達達２２００多多種種裝裝修修標標準準；；而而錦錦繡繡生生態(tài)態(tài)園園定定位位為為實實惠惠型型的的消消費費者者，，定定位位的的個個性性化化導(dǎo)導(dǎo)致致市市場場高高度度細細化化，，相相互互競競爭爭又又相相互互互互補補，，促促使使整整個個板板塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品的的豐豐滿滿。。2003年年，，華華南南板板塊塊最最顯顯著著的的特特征征是是““走走高高””，，大大家家紛紛紛紛做做高高層層，，如如祈祈福福新新抱抱推推出出天天湖湖居居、、迎迎風風閣閣，，錦錦繡繡香香江江推推出出山山水水園園等等，，加加速速了了華華南南板板塊塊人人口口的的積積聚聚和和向向““城城市市化化””邁邁進進的的步步伐伐。。2004年年，，包包括括海海怡怡半半島島、、海海心心沙沙等等區(qū)區(qū)域域在在內(nèi)內(nèi)的的大大華華南南板板塊塊最最顯顯著著的的特特點點就就是是豪豪宅宅新新勢勢力力的的崛崛起起，，今今年年五五一一前前后后正正式式開開盤盤的的和和記記黃黃埔埔的的珊珊瑚瑚灣灣畔畔、、成成都都空空降降的的清清華華坊坊以以及及位位處處海海珠珠區(qū)區(qū)萬萬畝畝果果園園盤盤、、珠珠江江海海心心沙沙島島畔畔的的珠珠江江御御景景灣灣，，都都以以高高檔檔豪豪宅宅或或獨獨特特的的建建筑筑文文化化品品位位呈呈現(xiàn)現(xiàn)在在世世人人面面前前。。而在在建建或或規(guī)規(guī)劃劃中中的的其其他他項項目目也也豪豪氣氣逼逼人人：：預(yù)預(yù)計計今今年年下下半半年年開開盤盤的的中中海海藍藍灣灣，，發(fā)發(fā)展展商商中中海海地地產(chǎn)產(chǎn)誓誓稱稱要要打打造造成成第第二二個個中中海海錦錦苑苑；；宏宏宇宇地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷中中心心總總監(jiān)監(jiān)黃黃全全敏敏透透露露，，將將于于今今年年國國慶慶推推出出的的星星河河灣灣最最新新一一期期組組團團，，規(guī)規(guī)劃劃中中的的單單元元面面積積每每套套都都在在190平平方方米米以以上上；；麗麗江江花花園園也也在在左左岸岸旁旁邊邊的的臨臨江江位位置置規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)豪豪宅宅組組團團…………這這些些新新貨貨加加上上原原來來的的豪豪宅宅勢勢力力錦錦繡繡香香江江花花園園和和廣廣州州雅雅居居樂樂的的別別墅墅等等，，在在廣廣州州南南拓拓戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局下下最最先先發(fā)發(fā)展展起起來來的的華華南南區(qū)區(qū)域域，，這這個個全全國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界都都關(guān)關(guān)注注的的地地塊塊正正躍躍上上新新臺臺階階。。表現(xiàn)現(xiàn)一一價格格逐逐漸漸問問鼎鼎廣廣州州樓樓市市目前前，，華華南南樓樓市市最最““豪豪””價價的的樓樓盤盤當當屬屬珊珊瑚瑚灣灣畔畔，，其其五五一一期期間間公公開開亮亮相相的的晴晴海海徑徑、、悅悅海海徑徑、、珊珊映映徑徑等等別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品，，售售價價從從8300元元／／平平方方米米到到20000元元／／平平方方米米不不等等，，總總價價每每棟棟都都超超過過180萬萬元元，，最最高高價價帶帶裝裝修修超超過過1000萬萬元元，，價價格格直直逼逼目目前前廣廣州州聲聲望望最最高高的的二二沙沙島島豪豪宅宅區(qū)區(qū)域域。。珠江御御景灣灣價位位看齊齊濱江江東與珊瑚瑚灣畔畔隔江江斜望望的珠珠江御御景灣灣，由由于處處于萬萬畝果果園環(huán)環(huán)抱和和南向向望江江的優(yōu)優(yōu)越位位置，，價格格方面面亦不不菲，，園景景及萬萬畝果果林景景單位位單價價6000多元元／平平方米米，南南向一一線江江景單單位6500－－15000元元／平平方米米，與與濱江江東豪豪宅一一條街街的價價格不不相上上下廣州雅雅居樂樂別墅墅突破破萬元元大關(guān)關(guān)廣州雅雅居樂樂花園園總經(jīng)經(jīng)理梁梁正堅堅介紹紹，獨獨立別別墅8800－－9000元／／平方方米，，聯(lián)排排別墅墅7500元／／平方方米，，四子子子屋屋7000元／／平方方米，，部分分獨立立別墅墅單價價已突突破萬萬元大大關(guān)，，比最最早期期開售售時的的價格格上漲漲了2000多多元／／平方方米。。錦江科科莫湖湖單價價過萬萬所剩剩無多多錦繡香香江花花園副副總經(jīng)經(jīng)理楊楊曉軍軍表示示，科科莫湖湖別墅墅目前前僅有有幾套套剩余余單位位，單單價都都超過過10000元元／平平方米米，價價格也也漲了了20％左左右。。清華坊坊每棟棟總價價150萬萬－200萬元元廣州清清華坊坊董事事長涂涂志明明透露露，五五一期期間首首推的的80多套套別墅墅，開開盤價價為5300－－6500元／／平方方米，，該價價格中中包含含前后后花園園、露露臺等等面積積；主主力戶戶型為為300平平方米米的產(chǎn)產(chǎn)品，，每棟棟別墅墅總價價均在在150萬萬－200萬元元間。。表現(xiàn)二二面積越越做越越大今年以以來，，華南南樓市市創(chuàng)新新戶型型層出出不窮窮，戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)基基本上上繼續(xù)續(xù)走大大，走走向高高端。。星河灣灣四期期每套套190平平方米米起步步黃全敏敏介紹紹說，，星河河灣戶戶型越越走越越大的的方向向十分分明確確。一一期開開發(fā)了了87平方方米的的二房房單位位；二二期最最小的的單位位為97平平方米米；三三期的的小戶戶型為為116的的三房房單位位，而而最大大面積積是300多平平方米米的一一層一一戶。。將于于今年年十月月份推推出的的第四四期，，將以以190平平方米米以上上的大大面積積結(jié)構(gòu)構(gòu)為主主，目目標受受眾為為中產(chǎn)產(chǎn)階層層買家家。山水園園新貨貨要做做疊加加式別別墅楊曉軍軍也表表示，，山水水園最最好賣賣的是是面積積146平平方米米的四四房二二廳和和126－－261平平方米米的復(fù)復(fù)式單單位，，開盤盤不到到一個個月就就銷售售過九九成。。目前前正在在做規(guī)規(guī)劃的的新一一期單單位，，主力力戶型型面積積在150平方方米左左右，，還有有300多多平方方米的的疊加加式別別墅和和430平平方米米的一一梯一一戶的的平層層別墅墅。麗江四四期每每套200平方方米以以上據(jù)麗江江花園園市務(wù)務(wù)部透透露，，該盤盤將于于6、、7月月間推推出大大戶型型單位位，面面積以以125－－134平平方米米的三三房單單位、、188平平方米米的五五房單單位為為主。。而正正在規(guī)規(guī)劃的的四期期豪宅宅單位位，開開始將將出現(xiàn)現(xiàn)200平平方米米以上上的大大面積積單位位。郊區(qū)的的購房房趨勢勢是喜喜好大大戶型型，由由于這這些單單位一一般安安排在在景觀觀較佳佳的位位置，，單價價和總總價都都相對對較高高，為為相當當有實實力的的階層層方能能接受受，有有利于于提升升樓盤盤的居居住層層次，，由于于買家家的購購買力力、承承受力力強，，從而而具備備了更更大的的升值值空間間。星河灣灣營銷銷中心心副總總監(jiān)李李卓健?。捍髴粜托汀⒖湛罩袆e別墅、、一層層一戶戶等豪豪華設(shè)設(shè)計都都是迎迎合了了市場場高端端客戶戶的需需求，，尤其其是在在現(xiàn)階階段打打了““別墅墅產(chǎn)品品”的的空檔檔，自自國家家限批批別墅墅用地地之后后，有有發(fā)展展商建建別墅墅，在在土地地資源源并不不十分分充裕裕的情情況下下，卻卻在高高層中中造起起了豪豪華的的“空空中樓樓閣””。華南豪豪宅最最大的的特色色是其其所代代表的的生態(tài)態(tài)和健健康的的居住住理念念將成成為廣廣州豪豪宅今今后發(fā)發(fā)展的的主流流方向向。華華南豪豪宅地地處近近郊，，擁有有珠江江、萬萬畝果果園、、長隆隆香江江森林林等優(yōu)優(yōu)越的的自然然景觀觀資源源，社社區(qū)規(guī)規(guī)模大大而適適宜大大面積積綠化化，遠遠離塵塵囂、、污染染和混混雜，，能充充分保保障現(xiàn)現(xiàn)代人人居的的生理理和心心理的的健康康和安安全表現(xiàn)三三華南品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)于市市區(qū)豪豪宅作為豪豪宅產(chǎn)產(chǎn)品，，華南南豪宅宅有自自己獨獨到的的綜合合素質(zhì)質(zhì)與品品質(zhì)追追求：：位處處城市市發(fā)展展的新新興區(qū)區(qū)域，，擁有有優(yōu)越越的地地理環(huán)環(huán)境和和自然然環(huán)境境，交交通便便利，，到市市中心心的車車程20分分鐘左左右，，現(xiàn)代代的、、超前前的居居住和和生活活模式式，頗頗具特特色的的住宅宅建筑筑風格格和格格局，，嚴格格的治治安管管理和和治安安條件件，具具有身身份和和地位位的象象征。。2004年年，星星河灣灣傾力力打造造品質(zhì)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)，全全面提提升居居住品品質(zhì)、、生活活品質(zhì)質(zhì)及城城市景景觀品品質(zhì)，，交樓樓標準準再次次升級級，贈贈送的的全屋屋豪華華裝修修，配配備高高級進進口大大理石石地面面、““樹熊熊牌””名牌牌木地地板，，主人人間豪豪華按按摩浴浴缸，，蒸氣氣淋浴浴房，，電腦腦座廁廁………珊瑚灣灣畔位位處海海怡半半島，，致力力于實實現(xiàn)澳澳大利利亞現(xiàn)現(xiàn)代名名居的的生活活模式式，樹樹立新新一代代濱水水式獨獨立別別墅典典范。。廣州州雅居居樂花花園歐歐洲故故事水水岸傳傳奇別別墅，，具有有大廳廳大房房濱水水等特特點。。在建筑筑品質(zhì)質(zhì)上最最為獨獨特的的是清清華坊坊，這這種將將民族族優(yōu)秀秀建筑筑傳統(tǒng)統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代居居住觀觀相結(jié)結(jié)合的的中國國宅院院別墅墅，以以其樸樸素淡淡雅、、造型型輕盈盈、典典型而而又傳傳統(tǒng)的的宅院院式建建筑亮亮相，，尚未未完工工就被被中國國城市市建筑筑規(guī)劃劃學術(shù)術(shù)委員員會(純學學術(shù)專專家機機構(gòu))評為為“中中國低低密度度住宅宅示范范基地地”，，產(chǎn)品品的稀稀缺性性使清清華坊坊在大大盤林林立的的華南南板塊塊穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)據(jù)一席席之地地，也也使華華南豪豪宅的的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)更為為完善善。3、市市政利利好催催生鐘鐘村板板塊形形成在廣州州市““南拓拓”的的總體體發(fā)展展規(guī)劃劃下，，火車新新站落落址鐘鐘村、、華南快快速干干線二二期工工程的的開通通、地鐵三三號線線的建建設(shè)、、廣州西西湖的的規(guī)劃劃實施施、大學城城的建建設(shè)、、新光快快速干干線的的動工工，漢溪商商業(yè)中中心的的規(guī)劃劃。從市政政利好好受益益面，，結(jié)合合祈福福新邨邨項目目定位位，可可以界界定現(xiàn)現(xiàn)實競競爭對對手：：南國奧奧園華南新新城廣州雅雅居樂樂錦繡生生態(tài)園園*星星河灣灣定位位過高高，不不產(chǎn)生生直接接競爭爭；華華南碧碧桂園園處于于推盤盤斷檔檔期，，故兩兩盤不不做分分析。。4、競競爭對對手廣廣告推推廣分分析南國奧奧園項目定定位：：健康康、自自由、、活力力的運運動主主題小小區(qū)傳播口口號：：新生生活的的領(lǐng)跑跑者目標對對象：：中等等收入入的廣廣州市市民核心訴訴求點點：生生活就就象高高爾夫夫項目特特色：：世界界奧運運村組組團設(shè)設(shè)計，，原始始生態(tài)態(tài)林，，高爾爾夫球球場優(yōu)勢:奧園的的品牌牌號召召力，，豐富富的運運動文文化底底蘊；；運動和和健康康的理理念，，健康康的生生活方方式代代表；；公關(guān)手手法與與效應(yīng)應(yīng)，維維護品品牌生生命力力；7000平平米高高爾夫夫球場場獨特特賣點點，提提升社社區(qū)生生活檔檔次；；新火車車站、、地鐵鐵三號號線（（漢溪溪），，投資資價值值驟升升；低密度度多層層洋房房；劣勢：：社區(qū)區(qū)配套套的成成熟方方面有有待提提高。。南國奧奧園去去年下下半年年北京京奧運運村二二區(qū)售售罄以以來，，主推推悉尼尼·澳澳派高高爾夫夫景觀觀洋房房單位位。悉悉尼··澳派派借助助完美美的自自然丘丘陵地地形，，以建建筑設(shè)設(shè)計的的自然然起伏伏流線線，表表現(xiàn)了了“建建筑與與自然然”融融為一一體的的主題題。據(jù)悉，目目前購買買悉尼··澳派可可享受多多種優(yōu)惠惠，除了了額外的的折扣優(yōu)優(yōu)惠外，，還送入入伙酒席席、入伙伙費、物物業(yè)管理理費和精精美的高高爾夫推推杠等。。華南新城城項目定位位：山水水間的自自由之城城廣告口號號：生活活在山水水之間目標對象象：以二二次置業(yè)業(yè)為主的的中等收收入消費費群核心訴求求點：還還都市人人生活的的選擇權(quán)權(quán)項目特色色：3.8公里里江堤、、7座小小山（山山頂公園園）、大大型中心心廣場、、碼頭、、30層層5星級級酒店、、華師附附中、著著名超市市……優(yōu)勢:華南板塊塊最具競競爭力的的山水資資源優(yōu)勢勢；合生品牌牌市場效效應(yīng)；規(guī)模配套套逐步完完善；合生針對對集團用用戶定點點營銷攻攻關(guān)手法法；大學城地地域優(yōu)勢勢，針對對教師用用戶定點點攻關(guān)；；劣勢：社社區(qū)配套套的成熟熟方面有有待提高高。錦繡香江江山水園園。隨著廣廣州南拓拓政策的的進一步步實施，，大學城城的興建建、新火火車站選選址的落落訂、漢漢溪商業(yè)業(yè)中心的的規(guī)劃、、地鐵三三號線的的即將開開通、新新光快速速干線的的建設(shè)，，錦繡香香江花園園將擁有有無窮的的升值潛潛力和更更加美好好的生活活前景。。“五一””期間，，錦繡香香江主要要產(chǎn)品有有：一是是翡翠綠綠臺龍翔翔臺別墅墅，有環(huán)環(huán)湖泊岸岸、半山山坡地和和山頂王王府三種種產(chǎn)品類類型，建建筑面積積從365.93平方方米到804.53平平方米。。二是錦錦繡香江江花園繼繼續(xù)推售售山水園園森林湖湖畔組團團。雙拳拳出擊，，沖擊五五一市場場。6月12-7月月4日期期間，錦錦繡香江江山水園園森林城城堡洋房房濃情推推出“看看歐洲杯杯，買山山水園””的森林林城堡優(yōu)優(yōu)惠購房房活動，，凡大學學以上學學歷購買買三房二二廳森林林城堡單單位（約約112平方米米），均均享受97折優(yōu)優(yōu)惠大禮禮。據(jù)悉，翡翡翠綠洲洲現(xiàn)在正正為首批批入住的的業(yè)主做做最后的的準備，，五一前前后將迎迎來第一一批業(yè)主主，屆時時將會配配合收樓樓進行系系列慶祝?；顒印?。目前，華華南板塊塊的住宅宅平均漲漲幅已經(jīng)經(jīng)接近20%，，廣州雅居居樂項目定位位：國際際文化社社區(qū)廣告口號號：體驗驗國際文文化生活活目標對象象：二次次置業(yè)為為主的中中等偏高高收入消消費群核心訴求求點：歐歐洲生活活方式項目特色色：異域域風情，，社區(qū)相相應(yīng)配套套。優(yōu)勢:產(chǎn)品創(chuàng)新新力度較較強；產(chǎn)品系列列化，成成為華南南板塊品品種最為為齊全的的項目；；差異化的的推盤手手法，捕捕捉空白白或競爭爭相對小小的市場場；配套逐步步完善劣勢：硬硬件設(shè)施施不足以以支持項項目發(fā)展展。其拳頭產(chǎn)產(chǎn)品連排排別墅和和四屋成成了華南南板塊內(nèi)內(nèi)最亮點點，并以以其惟一一性而接接連創(chuàng)造造銷售佳佳績，基基本上是是每推出出一期就就能即告告售罄。。其中，，買家最最認可的的一點是是以100萬元元買市區(qū)區(qū)豪宅的的花費在在這里可可以住上上獨門獨獨院的別別墅。在在買家的的追捧之之下，其其樓價也也節(jié)節(jié)走走高，如如今連排排別墅以以及四子子子屋的的售價對對比開售售之初有有18％％的升幅幅。該盤無論論是別墅墅還是洋洋房的可可選擇性性都相當當廣泛。。別墅的的面積在在140~300多平平方米，，分為四四子子屋屋、連排排別墅和和獨立別別墅，價價格段保保持在90萬~300萬元左左右，而而每種類類別的產(chǎn)產(chǎn)品還有有三四種種戶型和和價格可可供買家家選擇。。廣州雅居居樂花園園最近又又推出了了一款新新的連排排別墅單單位，這這批單位位被命名名為“盛盛裝舞步步”，瞄瞄準的目目標客戶戶群是一一些極重重自我生生活空間間的新新新人類。。此單位位為兩層層結(jié)構(gòu)，，充滿了了獨立別別墅的設(shè)設(shè)計意念念，設(shè)有有前后花花園、親親水碼頭頭、雙車車位，客客廳是大大開間躍躍式設(shè)計計。據(jù)了了解，此此單位的的面積在在150平方米米左右，，售價則則控制在在110萬元以以內(nèi)。五一廣州雅居居樂花園園在“五五一”將將推出超超過700套全全新“歐歐洲故事事”洋房房及別墅墅單位，，通過全全方位滿滿足置業(yè)業(yè)者的高高素質(zhì)購購買要求求，以緩緩解前段段時間賣賣斷貨造造成的供供需壓力力。4月17日至5月1日日前，推推出貨量量約50套的““歐洲故故事”現(xiàn)現(xiàn)樓珍藏藏單位。。此批單單位將不不分樓層層、座向向，全部部以3999元元／平方方米的一一口價向向廣大購購房者推推出。除除隨樓附附送全屋屋豪華裝裝修外，，發(fā)展商商更向購購房者贈贈送全屋屋契稅。。珀斯印象Ⅱ本本周隆重登場場據(jù)悉，雅居樂樂·雍景豪園園“珀斯印象象Ⅱ”現(xiàn)推出出珍藏親水聯(lián)聯(lián)排別墅單位位，戶型為三三房兩廳，擁擁有高達4.8米的中空空及躍式客廳廳設(shè)計，所有有前后花園呈呈1：1比例例，戶戶有碼碼頭，三層設(shè)設(shè)計兼有摘星星露臺，優(yōu)惠惠期內(nèi)多款別別墅更可獲最最高98折優(yōu)優(yōu)惠。錦繡生態(tài)花園園項目定位：生生態(tài)大型社區(qū)區(qū)廣告口號：我我的大夫山、、我的繽紛家家園目標對象：首首次置業(yè)為主主的番禺本地地或廣州白領(lǐng)領(lǐng)階層核心訴求點：：生態(tài)、健康康、投資性項目特色：新新廣州火車站站、地鐵概念念，中小戶型型主打優(yōu)勢:實惠型定位，，瞄準首次置置業(yè)人群；一改大盤大戶戶型規(guī)律，定定位主打小戶戶型；大夫山森林公公園自然資源源；新火車站、地地鐵三號線（（漢溪），投投資價值驟升升；劣勢：檔次上上與華南板塊塊各盤有差距距競爭對手推廣廣總結(jié)：均瞄準廣州年年輕白領(lǐng)買家家，降低入市市門檻；配套的成熟性性成為樓盤競競爭的核心要要素；投資前景被推推廣普遍運用用；生活方式的宣宣傳成為廣告告較多使用的的手法；三、祈福新邨邨項目分析一、推廣項目目分析（迎風風閣、倚云居居）項目概況：“迎風閣”位位于祈福西半半山區(qū)，與月月明軒、山泉泉居同屬一個個區(qū)域，但迎迎風閣位于此此區(qū)的半山之之上?，F(xiàn)場所所見，迎風閣閣由８棟１８８～３１層高高度不等的住住宅構(gòu)成一個個“Ｃ”型小小區(qū)，小區(qū)占占地６萬平方方米，總產(chǎn)數(shù)數(shù)１３１８戶戶，戶型由兩兩房兩廳至四四房兩廳，建建筑面積由７７３—１４８８平方米，其其中，主力戶戶型以兩房和和三房單位為為主，頂層夏夏式單位則是是２２０—２２７７平方米米的四至六房房單位。３３３００元／平平方米起的開開盤價，比起起上一期的天天湖居調(diào)高了了１０％?！耙性凭印笨偪偨ㄖ娣e達達15萬平方方米，由6棟棟23層~32層的樓宇宇組成一個巨巨大的C字形形，總量達到到1300多多套單位。新新組團的主力力戶型為70~110平平方米的兩房房及三房單位位。該組團位位于占地面積積近600萬萬平方米的大大夫山森林公公園旁，西、、南朝向可望望連綿的大夫夫山山景，使使“倚云居””成為得天獨獨厚的空氣清清新區(qū)。價格格與在售的迎迎風閣相比，，約有2％左左右的升幅，，整體均價則則維持在4200元／m2。特點：依托祈福成熟熟配套、環(huán)境境的凝聚力；；絕對的郊區(qū)半半山高層，周周邊為別墅、、低層洋房單單元；視野開闊，景景致優(yōu)美，大大夫山空氣清清新區(qū)內(nèi)；價位持續(xù)攀升升，升值空間間受政策利好好因素影響；；二、項目目標標人群定位年齡主要在２２５－３５歲歲之間；廣州新移民為為主，部分外外籍人士；職業(yè)跨度：白白領(lǐng)、中層管管理階層、私私營企業(yè)主、、公務(wù)人員、、自由職業(yè)者者；經(jīng)濟承受能力力較弱：月收收入較高，但但儲蓄不足；；工作區(qū)域范圍圍：天河中信信、時代廣場場、花園酒店店、東峻廣場場、珠江新城城、江南大道道、經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)、東圃等等（延祈福福邨巴交通沿沿線分布）；；家庭組成：二二人世界、三三口之家；多為一次置業(yè)業(yè)；每天借助邨巴巴往返廣州與與祈福之間；；關(guān)注社區(qū)配套套設(shè)施的齊全全程度、項目目總價位、未未來的發(fā)展前前景；主力人群：居居住需求—廣廣州白領(lǐng)階層層重要人群：度度假需求—廣廣州中產(chǎn)、富富薪階層中年為主，30歲以上；；廣州、順德、、東莞等番禺禺周邊城市及及港澳地區(qū)；；職業(yè)以精英階階層、私營企企業(yè)主、高級級公務(wù)人員、、社交名流為為主不受朝九晚五五限制，自由由支配時間較較多；經(jīng)濟承受能力力：收入高，，對價格承受受能力強；大家族組成，，平時為父母母養(yǎng)老居住之之用；多為多次置業(yè)業(yè)；多有私家車；；較多關(guān)注社區(qū)區(qū)環(huán)境和氛圍圍；新興人群：投投資需求—具具備投資能力力人群舊業(yè)主及周邊邊樓盤業(yè)主為為主；購買能力較強強，多套購買買可能性較大大；置業(yè)目的明確確：出租或投投資用途；經(jīng)濟能力較強強，對價格和和投資收益敏敏感度較高；；關(guān)注影響投資資收益的一切切環(huán)節(jié)和因素素：環(huán)境、質(zhì)質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、、費用等；三、項目優(yōu)劣劣勢分析優(yōu)勢：社區(qū)大環(huán)境在在廣州首屈一一指！（交通方便、、生活設(shè)施齊齊備、娛樂設(shè)設(shè)施完善、物物業(yè)管理先進進）祈福品牌已經(jīng)經(jīng)深入人心??！高層視野開闊闊；郊區(qū)環(huán)境優(yōu)勢勢，綠化面積積大空氣清新新！社區(qū)氛圍高尚尚、業(yè)主素質(zhì)質(zhì)層次高！自由、休閑、、健康、真實實的“家”感感覺！劣勢：居住成本高企企（時間成本本和資金成本本）；郊區(qū)高層尚沒沒有很好被消消費者所接受受；祈福西區(qū)半山山人口密集，，配套設(shè)施和和居住環(huán)境有有待提升；價格上升，部部分買家轉(zhuǎn)向向素質(zhì)較高的的二手低層洋洋房；半山污染和蝶蝶舞、海晴房房屋質(zhì)量問題題尚未得到解解決，其負面面影響依然制制約著兩大項項目；規(guī)劃不明確，，買家入市心心存疑慮；居住人口驟增增，物業(yè)管理理服務(wù)意識與與質(zhì)量不過關(guān)關(guān)。四、項目以往往推廣分析推廣策略：：重在利用銷銷售現(xiàn)場和和社區(qū)大環(huán)環(huán)境對消費費者起到?jīng)Q決定作用；；廣告推廣：：針對年輕輕人，重在在使用寫意意的方式進進行宣傳；；訴求重點：：理念訴求求—引導(dǎo)式式的生存方方式與存在在態(tài)度渲染染；廣州各大品品牌房企將將是今年五五一廣州樓樓市大戰(zhàn)中中的“大軍軍團”，富富力地產(chǎn)集集團、合生生創(chuàng)展集團團、恒大集集團、越秀秀城建地產(chǎn)產(chǎn)、珠江地地產(chǎn)、碧桂桂園集團、、美林基業(yè)業(yè)以及新世世界地產(chǎn)等等在五一期期間都有新新貨推出，，其中珠江江御景灣將將有近千套套新貨上市市，倘若再再加上白云云駿景、東東方夏灣拿拿、羅馬家家園等樓盤盤，品牌房房企珠江地地產(chǎn)今年五五一期間在在廣州的推推貨總量就就達數(shù)千套套之多！而而雅居樂集集團、城啟啟集團、方方園集團、、星河灣、、錦繡生態(tài)態(tài)園、時代代集團、祈祈福新村以以及東海花花園等也會會有數(shù)百套套貨量上市市……有業(yè)業(yè)界權(quán)威估估算，今年年五一期間間廣州商品品房“上市市量”可達達3萬套之之多，而整整體樓價也也較為堅挺挺。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。09:42:5409:42:5409:4212/31/20229:42:54AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2209:42:5409:42Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。09:42:5409:42:5409:42Saturday,December31,202213、乍見見翻