土地經(jīng)濟(jì)學(xué)(第六版)畢寶德主編柴強(qiáng)李鈴周建春副主編中國(guó)人民大學(xué)出版社第三編土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)第十四章土地市場(chǎng)概論第一節(jié)土地市場(chǎng)原理第二節(jié)中國(guó)土地市場(chǎng)體系第三節(jié)中國(guó)土地市場(chǎng)管理第一節(jié)土地市場(chǎng)原理 一、土地市場(chǎng)的內(nèi)涵和特點(diǎn) （一）土地市場(chǎng)的內(nèi)涵

土地市場(chǎng)是指土地這種特殊商品在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。

（二）土地市場(chǎng)的特點(diǎn)

1.地域性

2.競(jìng)爭(zhēng)不充分性

3.供給滯后性

4.供給彈性較小

5.低效率性

6.政府管制較嚴(yán)

二、土地市場(chǎng)的功能與運(yùn)行條件

（一）土地市場(chǎng)的功能

1.優(yōu)化土地資源配置

2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

3.健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

（二）土地市場(chǎng)運(yùn)行的基本條件

1.良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境

2.完善的土地法律法規(guī)

3.明晰的土地產(chǎn)權(quán)

4.發(fā)達(dá)的土地金融

5.優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)中介服務(wù)

三、土地市場(chǎng)模式與運(yùn)行機(jī)制

（一）土地市場(chǎng)模式

以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式和以土地國(guó)家所有制為基礎(chǔ)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式。完全市場(chǎng)模式以美國(guó)、日本、法國(guó)等國(guó)家為代表；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式則以英國(guó)和英聯(lián)邦國(guó)家或地區(qū)為代表。

兩種市場(chǎng)模式的差異1．兩種模式的共同特點(diǎn):

（1）土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)是資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

（2）有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合。

（3）土地市場(chǎng)的供給與需求決定土地價(jià)格。

（4）土地市場(chǎng)的進(jìn)出是自由的。

（5）政府都對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

2．兩種模式的不同之處:

（1）土地所有制不同。

（2）市場(chǎng)客體不同。

（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不同。

兩種市場(chǎng)模式的差異從現(xiàn)實(shí)運(yùn)行效率來(lái)看，這兩種市場(chǎng)模式都是同等有效的。這是因?yàn)?，兩種模式的經(jīng)濟(jì)制度基礎(chǔ)都是資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置都發(fā)揮同樣的作用。在實(shí)行土地國(guó)家所有制的英國(guó)，其財(cái)產(chǎn)制度仍是私有制，土地國(guó)王所有在很大程度上只是名義上的，保有土地所有權(quán)擁有者也稱(chēng)為地產(chǎn)所有者，他們只要不違反法規(guī)，就可以自由地利用和處分保有的土地。

（二）土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制

土地市場(chǎng)是依靠以?xún)r(jià)格形成機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)運(yùn)行的，土地價(jià)格的形成是由土地的供給與需求來(lái)決定的。土地的供求機(jī)制和價(jià)格決定機(jī)制是土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的核心。

土地供給土地供給是在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)上，某類(lèi)用途土地在某一價(jià)格下可供出售或出租的數(shù)量，這是一種有效供給。

“不動(dòng)產(chǎn)，假定生產(chǎn)成本維持固定情況下，供給是在特定期間與特定市場(chǎng)，某類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)在不同價(jià)格可供出售或出租的數(shù)量”。土地供給一般而言，無(wú)論市場(chǎng)上土地價(jià)格如何變動(dòng)，土地的自然供給是不變的，即土地自然供給基本無(wú)彈性。

土地經(jīng)濟(jì)供給是變化的，即某一用途的土地在某一特定市場(chǎng)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變化，其市場(chǎng)供給也發(fā)生變化。土地供給影響土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素主要有：土地價(jià)格、稅收等政府政策、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)成本及機(jī)會(huì)成本、建筑技術(shù)水平等。

“在土地市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行中，供給的關(guān)鍵在于時(shí)間”。土地需求土地需求是在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)，某類(lèi)用途土地在某一價(jià)格下被購(gòu)買(mǎi)或租出的數(shù)量。

“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，假定其他因素如人口、所得及消費(fèi)者偏好維持不變下，需求是在特定期間與特定市場(chǎng)，某類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)在不同價(jià)格被希望購(gòu)買(mǎi)或承租的數(shù)量”

。土地需求土地作為一種生產(chǎn)要素，其需求是一種引致需求。土地需求量的影響因素主要有：土地價(jià)格、消費(fèi)者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機(jī)、人口因素和家庭因素、消費(fèi)者或投資者偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。土地價(jià)格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。第二節(jié)中國(guó)土地市場(chǎng)體系

一、中國(guó)土地市場(chǎng)體系的建立與發(fā)展

（一）中國(guó)建立土地市場(chǎng)的必要性

1.土地市場(chǎng)是合理配置土地資源的有效途徑

2.土地市場(chǎng)是社會(huì)主義統(tǒng)一市場(chǎng)體系的有機(jī)組成部分

3.與國(guó)際市場(chǎng)接軌的客觀需要

（二）中國(guó)土地市場(chǎng)體系建立

與發(fā)展的歷程

二、中國(guó)土地市場(chǎng)體系的特點(diǎn)

與構(gòu)成

（一）中國(guó)土地市場(chǎng)體系的特點(diǎn)

1．中國(guó)土地市場(chǎng)是政府驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)

2．目前中國(guó)城市土地市場(chǎng)在土地市場(chǎng)體系

中占據(jù)主導(dǎo)地位

3．中國(guó)城市土地市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)

4．在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市

（二）中國(guó)土地市場(chǎng)的構(gòu)成

中國(guó)土地市場(chǎng)體系按地域劃分，分為城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場(chǎng)；按市場(chǎng)主體是否涉外劃分，分為涉外（國(guó)外或境外）市場(chǎng)和境內(nèi)（中國(guó)大陸）市場(chǎng)；中國(guó)城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)按交易梯次劃分，分為出讓?zhuān)ㄒ患?jí)）市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǘ?jí)）市場(chǎng)；中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)，按市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的客體（土地利用方向）劃分，分為農(nóng)地（耕地）使用權(quán)市場(chǎng)，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和土地產(chǎn)權(quán)股份制市場(chǎng)等。

三、中國(guó)城市土地市場(chǎng)

（一）土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

（三）土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)

（四）土地使用權(quán)抵押市場(chǎng)

四、中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)

（一）農(nóng)村集體所有農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)

第三節(jié)中國(guó)土地市場(chǎng)管理

一、土地市場(chǎng)管理的原則

1.在土地資源的配置上堅(jiān)持以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為

主、政府干預(yù)為輔的原則

2.在與其他市場(chǎng)的關(guān)系上堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展的

原則

3.在土地市場(chǎng)管理手段上堅(jiān)持多種手段綜

合運(yùn)用的原則

二、土地市場(chǎng)管理的手段

在中國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展中，政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理有效地促進(jìn)了土地市場(chǎng)的正常發(fā)展，土地資源市場(chǎng)配置效率逐步提高，土地資源的利用逐步優(yōu)化。政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理基本上是綜合運(yùn)用法律的、經(jīng)濟(jì)的和行政的三種手段。

（一）法律手段

實(shí)施相關(guān)法律法規(guī)：

1.《中華人民共和國(guó)憲法》

2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

3.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

4.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

（二）經(jīng)濟(jì)手段

1.稅收措施

2.金融措施

（三）行政手段

1.制定全國(guó)土地利用計(jì)劃

2.規(guī)定限制供地和禁止供地的范圍

3.建立土地有形市場(chǎng)

4.建立交易許可制度和交易預(yù)報(bào)制度

5.建立土地儲(chǔ)備制度

6.建立地價(jià)等市場(chǎng)信息公開(kāi)查詢(xún)制度

關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)模式中國(guó)土地市場(chǎng)體系農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體"四荒地"城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)