成本法習(xí)題課1一、填空1、一廠房建成后八年被改造成超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命取值為（）。22、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（）。33、某繁華地段，有一塊帶有陳舊建筑的空地，面積為400平方米，該地價(jià)為2500元/平方米，建筑物200平方米，若該建筑物拆除，拆遷費(fèi)150元/平方米，殘值50元/平方米，則該地塊價(jià)格為（）。44、在一個(gè)高級(jí)住宅附近建設(shè)一個(gè)工廠，該住宅的價(jià)值會(huì)降低，這屬于（）折舊。56、某建筑物總價(jià)值100萬(wàn)元，其中主體、設(shè)備、裝修的價(jià)值分別占60%、25%、15%，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設(shè)均為零，則用直線法計(jì)算出的年折舊額為（）。77、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。82、建筑物內(nèi)部布局過(guò)時(shí)、設(shè)備落后引起的折舊屬于（）A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟(jì)折舊C、功能折舊D、有形折舊103、某房地產(chǎn)1993年5月建成，2003年5月欲評(píng)估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（）。

A．20%

B．30%

C．50%

D．80%

114、某辦公樓1990年建成，2000年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為50年。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為45年。則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。

A．35

B．45

C．50

D．60125、用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的（）。

A．收回

B．?dāng)備N

C．減損

D．補(bǔ)償136、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加（）房地產(chǎn)的價(jià)格。

A．必定提高

B．必定降低

C．不一定提高

D．不一定降低147、下列關(guān)于成本法的有關(guān)論述（）是正確的。

A．成本法中的成本包括直接成本和間接成本，但不包括利潤(rùn)、稅金

B．重新建造成本并不一定是現(xiàn)在的重新建造成本

C．成本法中的成本是客觀成本而非實(shí)際成本

D．成本法估價(jià)是從供求雙方角度出發(fā)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格159、某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬(wàn)元。

A400

B628

C656

D7001710、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）年。

A45

B50

C52D551812、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（）。

A區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本

B區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

C結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

D結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

E結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值2013、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。

A功能落后

B功能缺乏

C環(huán)境污染

D交通

E正常使用的磨損21現(xiàn)對(duì)一建筑物進(jìn)行評(píng)估，該建筑物1994年6月竣工投入使用，建筑面積1000平方米，磚混結(jié)構(gòu)，耐用年限40年，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米建筑面積500元。2002年6月對(duì)該建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，估計(jì)該建筑物尚可使用30年，殘值率為2%，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積1000元。試用所給資料估計(jì)該建筑物在2002年6月的單價(jià)和總價(jià)？22分析已知：t=8年

n=30年N=8+30=38年

成新率：q=[1-(1-R)t/（t+n）]×100%

=[1-（1-2%）×8/38]×100%

=79.5%

23重新構(gòu)建價(jià)格：

C=1000×1000=100萬(wàn)元

總價(jià)=100萬(wàn)元×79．5%=79.5萬(wàn)元

單價(jià)=795000元/m21000=795元/m2

242527281.選定評(píng)估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。

2.計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。

年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3.計(jì)算總費(fèi)用。

（1）年管理費(fèi)=486000×3.5%=17010（元）

（2）年維修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年稅金=20×900=18000（元）

（4）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0.2%=4500（元）

年總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

304.計(jì)算房地產(chǎn)純收益。

年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費(fèi)用

=486000-73260=412740（元）

5.計(jì)算房屋純收益。

（1）計(jì)算年貶值額。年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無(wú)償收回（注：如計(jì)算殘值，也可以）。

（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值。

房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)

=2500×900-46875×4=2062500（元）

（3）屋純收益（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）。

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率

=2062500×8%=165000（元）

316.計(jì)算土地純收益。

土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益

=412740-165000=247740（元）

7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。

=3358836.15（元）

單價(jià)＝3358836.15/500=6717.67（元）

8.評(píng)估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。

323334剩余法有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。

試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。

35（一）確定評(píng)估方法

現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估，計(jì)算公式為：

地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤(rùn)

（二）計(jì)算樓價(jià)

樓價(jià)=2000×2.5×9000=45000000(元)

（三）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)

建筑費(fèi)=3000×2000×2.5=15000000(元)

專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10%=15000000×10%=1500000

（四）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)

銷售費(fèi)用=45000000×2.5%=1125000(元)

銷售稅費(fèi)=45000000×6.5%=2925000(元)

36（五）計(jì)算利潤(rùn)

利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑物+專業(yè)費(fèi)）×10%

=（地價(jià)+16500000）×10%

（六）計(jì)算利息

利息=地價(jià)×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1]

=0.1236×地價(jià)+990000

（七）求取地價(jià)

地價(jià)=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地