金灣，珠海下一顆地產(chǎn)明星1城市距離2小時生活圈2

建立由“主城區(qū)—次中心城—外圍新城—中心鎮(zhèn)”構成的多層次、組團型的城市空間形態(tài)。以主城區(qū)為核心，輻射金灣次中心城、斗門次中心城兩個副中心，帶動唐家灣新城組團、橫琴新城組團與東部群島各中心鎮(zhèn)的發(fā)展；培育金灣次中心城，帶動三灶新城組團、港區(qū)新城組團與平沙中心鎮(zhèn)的發(fā)展；珠海市城市規(guī)劃3城市發(fā)展布局經(jīng)過若干年的努力，逐步建成“１２３－５４０”城鎮(zhèn)體系，即由一個主城區(qū)（中心城區(qū)及南灣城區(qū)）、兩個地區(qū)中心（斗門城區(qū)、金灣城區(qū)）、三個新城（金灣新城、唐家灣新城、橫琴新城）、五個中心鎮(zhèn)（紅旗、平沙、斗門、白蕉、蓮洲）及四十個左右中心村組成的多層次城市空間體系。做強看東部、做大看西部

城市定位為：區(qū)域性商貿、服務和金融中心、區(qū)域性海陸交通樞紐、珠江三角洲西部臨海產(chǎn)業(yè)基地、亞熱帶海濱風景旅游勝地。4金灣區(qū)介紹金灣市區(qū)斗門25KM7KM5金灣區(qū)設立于2001年的金灣區(qū)，位于珠海西部，是珠海市三大行政區(qū)之一。下轄三灶、南水、平沙、紅旗四鎮(zhèn)。區(qū)內還有珠海市的兩大功能區(qū)--國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)三灶科技園和臨港工業(yè)區(qū)。全區(qū)海陸面積1600平方公里，其中陸地面積447.6平方公里，海域面積1000多平方公里。金灣區(qū)東面與香港、澳門相鄰，南面是著名的大西國際水道，北面是經(jīng)濟發(fā)達的珠江三角洲腹地。金灣區(qū)具有突出的海陸空交通優(yōu)勢。陸路距澳門30公里，廣州150公里，深圳160公里；水路距香港45海里。珠海深水港、設施一流珠海機場，規(guī)劃中的珠?；疖囌?、廣珠輕軌、廣珠高速西線和江珠高速均在金灣區(qū)內匯集，構成直通國內外的海陸空立體物流網(wǎng)。金灣區(qū)內水電充足，通訊便利。區(qū)內供電線路與廣東省大電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，裝機容量372萬千瓦的珠海電廠首期已并網(wǎng)發(fā)電；建成了日供水能力達160萬噸的西區(qū)水廠；各種通訊網(wǎng)絡先進、完備。金灣區(qū)介紹6金灣區(qū)屬低緯度亞熱帶海洋性氣候。全年最高溫度達38.5℃，最低溫度達2.5℃，年平均氣溫24℃。四月至九月的雨量約占全年的80%。夏季吹東南風，冬季則為東北風。蒼翠的山巒，清新的空氣，蔥郁的森林，綿長的海岸，遼闊的海面，閃亮的島嶼，點點的白帆，依依的屋舍，實為“南中國的夏威夷”?！爸袊拿涝谥楹?，珠海的美在金灣”。金海灘、飛沙灘、荷包島、珠海溫泉、金灣高爾夫球場，早已是名聞遐爾的旅游、休閑、娛樂的勝地。金灣區(qū)2002年全區(qū)總人口有34萬人。醫(yī)院8家，中小學60多所。影劇院、文化藝術中心設施完備，人均占有各類資源比例大。區(qū)內社會安定，民風淳樸，百姓祥和。全區(qū)共有耕地11萬畝，可供發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖的淺海灘涂120多萬畝。預留連片的工業(yè)用地，工業(yè)用地面積達60平方公里，是珠海市乃至珠三角西部城市中發(fā)展現(xiàn)代化新型工業(yè)的重要地區(qū)。金灣區(qū)自建區(qū)以來，積極推行各項改革，擴大對外開放，全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速。2002年，國內生產(chǎn)總值同比遞增27.5%，實際利用外商直接投資增長72.2%。初步形成了以工業(yè)為主導，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿、運輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟格局。金灣區(qū)介紹7金灣產(chǎn)業(yè)布局（一）三灶工業(yè)板塊位于金灣區(qū)西南，緊鄰珠海機場。規(guī)劃面積約20平方公里，已開發(fā)8公里，主要以發(fā)展電子電器、精密加工、生物制藥和醫(yī)療、航空物流及配套工業(yè)。約300家企業(yè)落戶該區(qū)域，2005年實現(xiàn)產(chǎn)值約90億元。代表性企業(yè)：飛利浦、博世、連康電子、東國氨綸、美成制冷、華益、日升電器、聯(lián)邦制藥、億邦制藥等8金灣產(chǎn)業(yè)布局（二）聯(lián)港工業(yè)板塊緊鄰即將開發(fā)的金灣區(qū)主城區(qū)，珠海西區(qū)的珠海主干道----珠海大道貫穿該區(qū)域，交通便利。規(guī)劃面積25平方公里，已開發(fā)面積8平方公里。主要發(fā)展電子通訊、精密機械加工業(yè)。約130多家企業(yè)落戶該區(qū)域，2005年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值21多億元。代表性企業(yè)：艾科電子、南順制蓋、龍豐銅管、大顯電子、金品電子、旭泰制鞋、麗珠制藥、紅山票證、惠威音響等9金灣產(chǎn)業(yè)布局（三）平沙工業(yè)板塊位于金灣區(qū)西北，緊鄰珠海高欄深水港和新規(guī)劃的珠港新城（廣東省規(guī)劃，區(qū)域性中心）。規(guī)劃建設用地面積20平方公里，已經(jīng)面積7平方公里，主要發(fā)展游艇制造、新型建材、水暖器材、化纖、鉆石加工等產(chǎn)業(yè)，約160家企業(yè)落戶該區(qū)域，2005年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值23多億元。代表性企業(yè)：韓國曉星氨綸、大連實德、以華鉆石、科德電子、賓士域游艇、杭蕭鋼構等10金灣產(chǎn)業(yè)布局（四）臨港工業(yè)板塊位于金灣區(qū)西部，內有中國主樞紐港、珠三角西部唯一深水港---珠海高欄深水港。主要由港后工業(yè)區(qū)、化工專區(qū)等組成，規(guī)劃面積30平方公里，已開發(fā)面積13平方公里，主要發(fā)展重化工、鋼鐵、倉儲物流、能源等臨港工業(yè)，已有150多家企業(yè)落戶該區(qū)域，2005年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值150多億元。代表性企業(yè)：碧陽化工（BP）、和記黃埔、珠海電廠、華豐造紙、粵裕豐鋼鐵、長興化工、巖谷、中石油、中石化等11金灣配套設施（一）交通1.港口（1）珠海港高欄港

位于金灣區(qū)西部，是中國沿海主樞紐港，珠江三角洲西岸唯一的深水港，可建1萬噸至25萬噸泊位100多個，總規(guī)劃1.5億噸的中轉量。目前已建成20個碼頭泊位（有10個萬噸級泊位），2個2萬噸貨柜碼頭、18個專用碼頭投入使用，2個5萬噸國際貨柜碼頭、兩個8萬噸級石化倉儲碼頭正在建設中，將于2007年建成投入使用，屆時珠海港至美國、歐洲、東南亞的國際航線將不斷增加。同時，在2010年前將再建設6個5至10萬噸級的國際貨柜碼頭、2個8萬噸級的石化公用碼頭、30萬噸級的石油專用碼頭、1個10萬噸級的LNG液化天然氣碼頭，1個10萬噸的干散貨碼頭。（2）九洲港距離金灣區(qū)20公里，是珠海目前對外的主要客運、貨運的港口。到香港每天有24個班次，到蛇口（快船）每天有50個班次。2007年后，該港的貨物運輸將轉至高欄港區(qū)。12金灣配套設施2.高速公路（1）中國沿海高速公路高速入口距離金灣區(qū)7公里，2005年底建成通車。沿海高速與京珠高速、太澳高速、江珠高速互通，與105國道，268、365、272省道以及城桂公路、坦神公路、珠港大道等地方干線公路相連接。（2）江珠高速公路

高速入口距離金灣區(qū)3公里，連接江門市和珠海市，與珠海大道交匯，2005年底建成通車,與沿海高速互通。（3）京珠高速全長2291公里，始于北京,經(jīng)河北、河南、湖北、湖南、止于廣東省珠海市，縱貫五省一市。3.港珠澳大橋擬建的港珠澳大橋距離金灣區(qū)15公里。大橋連接珠海大道，成為香港通往珠三角西部城市、中國西南各省的重要通道。大橋建設方案基本確定，預計2011年前后竣工通車。

4.機場（1）珠海機場：位于金灣區(qū)南部，已開通國內航線32條，每天有航班飛往北京、上海等大城市。中國國際航空航天博覽會逢雙年在珠海機場舉行。（2）澳門機場：距離金灣區(qū)約17公里。13金灣配套設施5.鐵路（1）廣珠鐵路由國家鐵道部和廣東省合建，鐵路貨運編組站、珠海終點站就設在金灣區(qū)境內，2006年3月份開工建設，2008年建成通車。（2）廣珠城際輕軌距離金灣區(qū)10公里，已開工建設，預計2009年前建成，廣州到珠海只需40分鐘。14金灣配套設施（二）生活配套設施1.金灣區(qū)城區(qū)：規(guī)劃總面積70平方公里，啟動開發(fā)建設的面積3.8平方公里，是珠海市西部地區(qū)的中心城區(qū)、金灣區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，為金灣區(qū)的企業(yè)提供高標準、高品位的生活配套。2.金灣區(qū)知名景點：金海灘、飛沙灘、荷包島、海泉灣、金灣高爾夫球場，早已是名聞遐爾的旅游、休閑、娛樂的勝地。3.金灣高爾夫球場：位于金灣區(qū)主城區(qū)，是按國際標準設計建造的27洞高爾夫球場，擁有相配套的娛樂、餐飲、酒店等配套設施。4.海泉灣：中國最大的海洋溫泉度假城——海泉灣位于金灣區(qū)平沙境內，依山面海，總投資35億港元，占地面積3.45平方公里，由香港中旅集團投資開發(fā)。首期投資23億的海泉灣度假城，坐擁1平方公里無憂樂土，以罕有海洋溫泉為核心，由一座五星級的會議會展酒店、一座五星級度假酒店、集美食娛樂、大型演藝于一體的漁人碼頭、高科技的現(xiàn)代劇院、刺激動感的神秘島主題樂園、星級服務的康體中心、健身俱樂部等七大項目構成世界一流、中國頂級的綜合性旅游休閑溫泉度假城，于2005年底建成開放。二、三期為高爾夫球場、會所、度假酒店和高尚住宅區(qū)，2006年進行二期開發(fā)。5.各工業(yè)片區(qū)生活配套：各個工業(yè)片形成獨立的生活配套環(huán)境，都擁有超市、小學、中學、酒店、餐飲、文化中心、廣場、大型生活小區(qū)等各類生活設施，同時都有工商、稅務、銀行、基層政府、工業(yè)區(qū)管委會等行政服務機構，為投資者、企業(yè)員工提供最優(yōu)質的生活服務。15金灣配套設施（三）教育1.教育強區(qū)：金灣區(qū)2005年通過廣東省教育強區(qū)驗收。2.金灣大學園區(qū)：作為珠海大學園區(qū)的重要組成部分，目前已落戶金灣區(qū)的高等院校，包括：廣東省科學技術職業(yè)學院、遵義醫(yī)學院、吉林大學、沈陽藥科大學、珠海藝術學院等。16金灣房地產(chǎn)市場

經(jīng)濟發(fā)展今年上半年，今年上半年金灣區(qū)實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值29．65億元，工業(yè)總產(chǎn)值62．17億元，完成固定資產(chǎn)投資21億元，外貿進出口總額3．66億美元，實際利用外商直接投資1．05億美元，分別比去年同期增長22．08％、18．13％、48．74％、15．9％、73．4％。一般財政預算收入增長37％。

房地產(chǎn)開發(fā)投資金灣區(qū)上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1.69億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的3％，同比增長44.9％。17金灣房地產(chǎn)市場目前金灣的房價處于珠海三行政區(qū)內最低水平18金灣房地產(chǎn)市場片區(qū)成交客戶來源4月7月6月5月數(shù)據(jù)來源山水花城領寓下半年后，深圳客戶購買比例保持在30％左右。19客戶類型特點及心態(tài)分析1、自住型金灣的公務員、教師、經(jīng)營戶、本地工作的外地人及周邊企業(yè)中高管理者等，他們具有一定經(jīng)濟實力，尋求較高品味的居住環(huán)境，如園林水景、創(chuàng)新的戶型設計、異域風情等；2、投資自住雙向選擇珠海市區(qū)客戶：具有購房經(jīng)濟實力，有車族、用作婚房或有投資意向等，想避開城市的喧鬧；3、投資客廣、深客戶：游離人群、投資客、商人，他們較為富裕，擁有較強投資的能力，多處置業(yè)，關注升值潛力，分散投資，看重區(qū)位和交通問題。4、度假、養(yǎng)老外省客戶及其它：北方惡劣的氣候環(huán)境促使北方人對珠海情有獨鐘，目的較為明確，用以度假及養(yǎng)老。消費群體特征描述金灣房地產(chǎn)市場20TCCI區(qū)域市場初判消費者需求研判Consumer市場競爭者分析Competior市場態(tài)勢Trend自身資源評析Itemself珠海房地產(chǎn)市場仍處于上升空間，消費者心理價位不斷被拉升。但是從今年下半年開始，金灣市場順應市場需求，提高供應量，但相信消化速度依然較快，供需基本平衡。消費者對