惠州分公司.09.2010瑞亨·半山1號(hào)營(yíng)銷執(zhí)行策略案報(bào)告框架一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值及現(xiàn)狀分析二、市場(chǎng)情況及競(jìng)品分析1.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1.2、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析三、項(xiàng)目客戶界定及形象定位四、項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1.1五重價(jià)值體系江北區(qū)位解析江北是規(guī)劃中的城市，中央商務(wù)區(qū)及中央居住區(qū)，處于惠州城市發(fā)展北拓東延的軸線上，是目前最熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域價(jià)值：江北片區(qū)，各方面配套成熟配套完善：金融醫(yī)療教育公共設(shè)施等配套完善交通便利：惠博沿江公路、惠州大道、三環(huán)路、軌道交通貫穿區(qū)域本案景觀資源豐富：臨東江，觀江景，政府打造沿江景觀帶舊城區(qū)下角龍豐上排片區(qū)當(dāng)前成熟片區(qū)河南岸\麥地\下埔東江新城南部新城教育/高科技園為主南部綜合新城東平半島城市中軸線江北奧林匹克花園湯泉高爾夫鴻隆江山城市山麓雅居樂白鷺湖星輝灣帝景灣萬科北地塊保利山水城華貿(mào)中心佳兆業(yè)惠博沿江公路板塊：依靠自然資源優(yōu)勢(shì)打造低密度產(chǎn)品，形成別墅圈。江北核心板塊：中央居住區(qū)雛形已構(gòu)成，已經(jīng)形成了中央居住區(qū)和中央商務(wù)區(qū)兩塊，但未來中心區(qū)土地資源有限，且供應(yīng)有限。偉豪領(lǐng)域鼎峰項(xiàng)目德威別墅圈價(jià)值：地處別墅圈，高尚物業(yè)云集地佳兆業(yè)、富力、雅居樂、保利、合生等大發(fā)展商云集，聯(lián)手打造惠城高尚物業(yè)云集地，無論從片區(qū)規(guī)劃到樓盤自身的規(guī)模，及開發(fā)品質(zhì)等，都是市內(nèi)的標(biāo)桿！汝湖片區(qū)：依靠自然資源強(qiáng)勢(shì)打造別墅大盤，并依靠自身來解決配套問題，供應(yīng)旅游度假產(chǎn)品。別墅圈：周邊區(qū)都是以開發(fā)別墅大盤為主，形成別墅圈本案項(xiàng)目基本情況：地址：惠城區(qū)惠博沿江路東江水利樞紐附近規(guī)劃占地：約25.7萬方，規(guī)劃建面：約32萬方，容積率：1.2建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)歐物業(yè)類型：別墅、洋房、高層小區(qū)配套：會(huì)所、泳池、野航碼頭、社區(qū)幼兒園等，純生活居住區(qū)效果圖規(guī)模價(jià)值：低密度品質(zhì)大盤南面：可見東江西面：保利山水城東面北面：靠山北東西南瑞亨·半山1號(hào)景觀價(jià)值：外在景觀價(jià)值—靠山觀水賞城景觀價(jià)值：內(nèi)在景觀價(jià)值—奢享社區(qū)美景小區(qū)內(nèi)有會(huì)所、無邊際泳池、野航碼頭、云梯等，充分利用地勢(shì)及自然景觀資源打造健體美景的娛樂康體配套！約514平米獨(dú)棟別墅戶型：六房五廳七衛(wèi)車位：雙室內(nèi)車位花園：超大花園帶私人游泳池設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)值：帶私家泳池設(shè)計(jì)，更注重居住舒適及私密性約357平米雙拼戶型：七房四廳七衛(wèi)車位：雙室內(nèi)車位花園：超大花園大露臺(tái)價(jià)值體系系總結(jié)五大價(jià)值值體系：：區(qū)域價(jià)值值：地處別墅墅群，豪豪宅云集集，片區(qū)區(qū)配套完完善成熟熟，為目目前開發(fā)發(fā)及置業(yè)業(yè)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域別墅圈價(jià)價(jià)值：名名流別墅墅生活圈圈，上層層人士聚聚集之地地規(guī)模價(jià)值值：項(xiàng)目規(guī)模模大，產(chǎn)產(chǎn)品以打打造品質(zhì)質(zhì)別墅為為主，低低密度，，具備豪豪宅基本本要素景觀價(jià)值：內(nèi)外雙重景觀觀資源，私享享一片景觀天天地產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品以舒適為為主，帶私家家泳池及大花花園設(shè)計(jì)，更更注重居住舒舒適性，及私私密性本項(xiàng)目五大價(jià)價(jià)值體系，直直接決定本項(xiàng)項(xiàng)目為別墅圈圈里的高端品品質(zhì)別墅盤然而，項(xiàng)目的的現(xiàn)狀如何？？項(xiàng)目現(xiàn)狀分析析1.2定位現(xiàn)狀營(yíng)銷渠道現(xiàn)狀狀包裝展示現(xiàn)狀狀工程進(jìn)度現(xiàn)狀狀定位現(xiàn)狀：定定位太泛，無無法落到實(shí)處處瑞亨·半山1號(hào)：案名：易與市場(chǎng)在售售別墅項(xiàng)目““半山名苑””混淆定位：“新亞洲”范范圍太泛太大大，無法明確確項(xiàng)目具體位位置和屬性。。“心居時(shí)代””五重“心””，稱心、會(huì)會(huì)心、獨(dú)心、、匠心、合心心，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目用心良苦，，一應(yīng)俱全，，1、賣點(diǎn)太太泛且不明確確具體的內(nèi)容容；2、后續(xù)續(xù)無法延展；；項(xiàng)目的案名和和定位建議重重新考慮目前的推廣渠渠道：惠博公路路旗旗/跨路路橋/數(shù)數(shù)碼街廣場(chǎng)路路旗/天天悅酒店展場(chǎng)場(chǎng)問題：1、雖有廣告告投入，但片片區(qū)分散，無無集中宣傳，，成效不明顯顯！2、電話需專專人接聽，保保證渠道通暢暢！營(yíng)銷渠道：有有推廣，但分分散不集中，，成效不明顯顯包裝展示現(xiàn)狀狀：包裝差，，展示差1、包裝設(shè)計(jì)計(jì)上：設(shè)計(jì)色彩趨于于平淡，缺乏乏別墅樓盤的的品質(zhì)感！內(nèi)容不全無地地址，無法明明確項(xiàng)目區(qū)域域及位置2、導(dǎo)視指引引上：現(xiàn)場(chǎng)入口無指指示牌3、工地包裝裝上：無圍擋進(jìn)行包包裝展示項(xiàng)目目形象工程進(jìn)度現(xiàn)狀狀：工程量大大，資金投入入大1、工程量大大：售樓部已經(jīng)封封頂，工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)約20棟棟別墅已經(jīng)封封頂，根據(jù)工工程計(jì)劃，年年前將148棟別墅全部部封頂。目前前別墅的建設(shè)設(shè)已經(jīng)整體鋪鋪開，工程浩浩大2、售樓處及及樣板房：售樓處預(yù)計(jì)1月份裝修完完畢，樣板房房預(yù)計(jì)1月中中下旬裝修完完畢工程評(píng)估：大面積的鋪開開工程，容易易造成項(xiàng)目的的開發(fā)和銷售售面臨一定的的壓力，需在在開發(fā)節(jié)奏和和項(xiàng)目推售上上，在保證公公司整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)的情況下，，做出相應(yīng)的的調(diào)整?？偨Y(jié)具備別墅圈/大規(guī)模/優(yōu)優(yōu)景觀/佳產(chǎn)產(chǎn)品五大價(jià)值要素素的高端品質(zhì)別墅墅盤項(xiàng)目目前的定定位項(xiàng)目目前的營(yíng)營(yíng)銷渠道項(xiàng)目目前的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝不相符合報(bào)告框架一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值及現(xiàn)狀分析析二、市場(chǎng)情況況及競(jìng)品分析析2.2、市場(chǎng)場(chǎng)情況2.3、競(jìng)品品分析2.1、政策策情況三、項(xiàng)目客戶戶界定及形象象定位四、項(xiàng)目營(yíng)銷銷執(zhí)行策略政策情況2.19.29政策策別墅政策“9·29新新政”““4·15新新政”對(duì)比比項(xiàng)目國(guó)十條（“415”）國(guó)五條（“929”）差別首付比例對(duì)購買首套自住房且房型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上貸款購買首套房面積在90平米以下，需繳付30%及以上比例首付款三套房貸商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款對(duì)三套及以上住房停貸，已無前置條件土地增值稅對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查由以前的動(dòng)態(tài)追蹤變?yōu)楝F(xiàn)在的定點(diǎn)“關(guān)照”房產(chǎn)稅未涉及加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。新增“重磅炸彈”開發(fā)商對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期開發(fā)商違法違規(guī)行為的界定范圍擴(kuò)大，暫停新購置土地，開發(fā)貸款停止展期組合壓制的調(diào)調(diào)控政策：自自今年4月以以來，針對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢出重拳，要要嚴(yán)格限制各各種名目的炒炒房和投機(jī)性性購房。政策情況：組組合壓制調(diào)控控政策，嚴(yán)格格限制各種名名目的炒房和和投機(jī)性購房房國(guó)土部：中小小戶型供地須須占七成嚴(yán)嚴(yán)禁向別墅供供地國(guó)土部發(fā)布《《關(guān)于加強(qiáng)房房地產(chǎn)用地供供應(yīng)和監(jiān)管有有關(guān)問題的通通知》，要求求各地今年90平米（包包括90平米米）以下的住住宅土地供應(yīng)應(yīng)量應(yīng)不低于于七成。同時(shí)時(shí)，土地競(jìng)買買保證金不得得低于出讓最最低價(jià)的20%，并要嚴(yán)嚴(yán)格控制大套套型住房建設(shè)設(shè)用地，嚴(yán)禁禁向別墅供地地。別墅資源將越越來越稀缺，，在售和已批批下來的別墅墅項(xiàng)目將會(huì)逐逐步受到更多多富裕階層人人士的追捧別墅政策：嚴(yán)嚴(yán)禁向別墅供供地國(guó)家宏觀調(diào)控控政策短期仍仍然會(huì)以遏制制房?jī)r(jià)為目的的。長(zhǎng)期看政策的的預(yù)期，市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)在第四季季度中期顯現(xiàn)現(xiàn)出來。投資客—投入入成本高，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)加大，觀觀望自住客—首付付加大，門檻檻提高，觀望望加大發(fā)展商—面臨臨資金需求，，后期價(jià)格將將會(huì)有一定調(diào)調(diào)整政府“保增長(zhǎng)長(zhǎng)、防通脹、、降房?jī)r(jià)”之之間，中原預(yù)預(yù)計(jì)將會(huì)采取取犧牲預(yù)期的的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，，繼續(xù)對(duì)房地地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲厲調(diào)控，兌現(xiàn)現(xiàn)政府的承諾諾，加強(qiáng)推進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)制度度化改革措施施。別墅的供應(yīng)受受政策影響，，將會(huì)持續(xù)減減少，但本輪輪調(diào)控的政策策對(duì)改善型需需求的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力雄厚的高高端別墅客戶戶群，影響較較小。政策走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)及總結(jié)市場(chǎng)情況2.2惠城別墅分布布片區(qū)別墅情況況本案保利山水城奧林匹克花園園鵬基萬林湖潤(rùn)園雅居樂白鷺湖湖方直龍湖灣中信水岸城德威項(xiàng)目舊城紅花湖片區(qū)江北惠州地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主要集中在在河南岸、南南部新城、江江北、東平及及東江新城及及紅花湖五大大片區(qū)，但，，別墅的供應(yīng)應(yīng)主要集中在在江北、紅花花湖及東江新新城板塊東江新城東江東江西枝江西枝江新開河萬科惠城別墅分布布：分散在惠惠城周邊，集集中在江北/東江新城/紅花湖片區(qū)區(qū)河南岸南部新城江北別墅群：：江北周邊；；東江新城板塊塊：濱水高尚尚居住區(qū)！紅花湖片區(qū)：：依靠自然資資源成為高檔檔別墅社區(qū)區(qū)域項(xiàng)目名占地建面容積率資源產(chǎn)品面積紅花湖板塊潤(rùn)園30.3萬㎡21.7萬㎡0.72老城區(qū)+自然資源聯(lián)排、獨(dú)棟260-600鵬基萬林湖42萬㎡33.6萬㎡0.8老城區(qū)+自然資源聯(lián)排雙拼獨(dú)棟200-630東平及東江新城板塊中信水岸城56萬㎡153萬㎡2.3江景+新興發(fā)展區(qū)聯(lián)排約200方直瓏湖灣14萬㎡45萬㎡2江景+新興發(fā)展區(qū)聯(lián)排獨(dú)棟200-600江北板塊雅居樂白鷺湖203.2萬㎡201.2萬㎡0.73江景+新興發(fā)展區(qū)聯(lián)排雙拼獨(dú)棟174-416萬科城10萬㎡17萬㎡1.5區(qū)域疊墅140-170奧林匹克花園91萬㎡130萬㎡1.5區(qū)域+人文+自然聯(lián)排180-300保利山水城35.8萬㎡36萬㎡1區(qū)域+風(fēng)格聯(lián)排雙拼獨(dú)棟190-537本項(xiàng)目25.7萬㎡32萬㎡1.2自然資源聯(lián)排雙拼獨(dú)棟239-570主要在售別墅墅的基本情況況1、規(guī)模：在在售別墅規(guī)模模普遍偏大2、容積率：：城市中心別別墅容積率高高3、產(chǎn)品：以以聯(lián)排別墅供供應(yīng)為主4、面積：聯(lián)聯(lián)排多集中在在170-300平獨(dú)棟面積在530-630平惠州別墅市場(chǎng)場(chǎng)仍然處在起起步階段別墅的開發(fā)模模式以粗放型型為主！城市別墅（高高密度）核心價(jià)值：城城市中心地段段依托城市中心心地段及自然然資源，標(biāo)榜榜別墅新概念念，但人文價(jià)價(jià)值等方面缺缺乏代表區(qū)域：東東江新城代表樓盤：方方直瓏湖灣產(chǎn)品類型及尺尺度：聯(lián)排+獨(dú)棟遠(yuǎn)郊別墅（低低密度）核心價(jià)值：低低密度親地價(jià)價(jià)值依托絕對(duì)的山山水資源的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和郊區(qū)低低地價(jià)優(yōu)勢(shì)，，打造低密度度產(chǎn)品，以資資源優(yōu)勢(shì)及價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引引購買，其豪豪宅硬件品質(zhì)質(zhì)、軟性服務(wù)務(wù)、人文價(jià)值值等方面也缺缺乏代表區(qū)域：汝汝口代表樓盤：白白鷺湖產(chǎn)品類型：別別墅+洋房1、在售別墅墅有一定自然然資源是共性性，也是別墅墅的基礎(chǔ)，但但別墅內(nèi)在人人文含義卻詮詮釋較少2、城市中心心的別墅土地地價(jià)值最大化化，容積率相相對(duì)偏高總結(jié)競(jìng)品分析2.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析析核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手選定原則：：

1、同同區(qū)域產(chǎn)品：：鎖定本項(xiàng)目目所在的江北北別墅群項(xiàng)目目

2、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模及產(chǎn)產(chǎn)品相近：規(guī)規(guī)模相近的高高端品質(zhì)別墅墅盤

3、、銷售時(shí)間相相近：本項(xiàng)目目預(yù)計(jì)于2011年初面面市，2011-2013年為主銷銷期競(jìng)品鎖定開發(fā)商保利龍勝房產(chǎn)位置江北惠博大道經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地35.8萬㎡，總建面36萬㎡容積率1建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格，德國(guó)風(fēng)情商業(yè)街產(chǎn)品類型高層、公寓、洋房、別墅競(jìng)品—保利山山水城基礎(chǔ)信信息分析1、項(xiàng)目形象象定位：江北北·德風(fēng)城邦邦2、項(xiàng)目推廣廣語：“江山湖溪處處，德以傳墅墅”、“湖山山品墅、大城城品德”等競(jìng)品—保利山山水城定位分分析項(xiàng)目定位以建建筑風(fēng)格面市市，區(qū)別于其其他別簡(jiǎn)歐風(fēng)風(fēng)格建筑競(jìng)品—保利山山水城營(yíng)銷節(jié)節(jié)奏2010年8月28日啟動(dòng)保利圓夢(mèng)夢(mèng)慈善助學(xué)啟啟動(dòng)儀式暨項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)2010年9月12日保利營(yíng)銷中心心及會(huì)所盛大大開放2010年9月18日樣板房開放2010年6月27日深圳保利文化化廣場(chǎng)外展場(chǎng)場(chǎng)對(duì)外開放，，會(huì)所及一期期洋房封頂2010年9月23日項(xiàng)目開盤競(jìng)品—保利山山水城營(yíng)銷渠渠道：多渠道道宣傳，開盤盤前集中宣傳傳釋放銷售信信息項(xiàng)目前期：蓄蓄積客戶傳播播項(xiàng)目知名度度、及企業(yè)形形象深圳外展場(chǎng)圓夢(mèng)慈善助學(xué)學(xué)暨產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)惠博沿江公路路戶外惠博沿江公路路路旗惠州日?qǐng)?bào)和東東江時(shí)報(bào)報(bào)媒媒短信樓體競(jìng)品—保利山山水城廣告分分析競(jìng)品—保利山山水城現(xiàn)場(chǎng)展展示開盤前：營(yíng)造熱烈的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛圍，通通過地毯、空空飄、展示板板、花卉等，，進(jìn)行展示，，注重細(xì)節(jié)，，同時(shí)派保安安迎賓，體現(xiàn)現(xiàn)客戶尊貴感感競(jìng)品—保利山山水城現(xiàn)場(chǎng)展展示開盤后：打造項(xiàng)目園林林景觀，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝弱化，，施工現(xiàn)場(chǎng)較較為凌亂537㎡獨(dú)棟棟七房三廳六六衛(wèi)戶型點(diǎn)評(píng)：1、花園較小?。?、夾層層設(shè)計(jì)，樓梯梯過高競(jìng)品—保利山山水城產(chǎn)品奧林匹克花園園：130萬萬運(yùn)動(dòng)社區(qū)開發(fā)商惠州奧林匹克花園位置江北惠博沿江公路經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地91萬㎡，總建面130萬㎡，二期容積率1.46產(chǎn)品類型高層、洋房、別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)情建筑項(xiàng)目配套大江北配套項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值值歸納：江北區(qū)臨惠博大道大規(guī)模，品牌牌發(fā)展商運(yùn)動(dòng)社區(qū)項(xiàng)目形象定位位：130萬運(yùn)動(dòng)動(dòng)社區(qū)競(jìng)品—定位分分析多平面運(yùn)用簡(jiǎn)潔的線條素雅的外墻建筑特性：建筑外觀、色色彩與環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)；建筑自自身設(shè)計(jì)多運(yùn)運(yùn)用平面，表表現(xiàn)大膽競(jìng)品—建筑風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代主義義萊特“有機(jī)機(jī)建筑”競(jìng)品—社區(qū)小小品C1戶型4房2廳1廚廚3衛(wèi)（185M2）優(yōu)點(diǎn)：■餐廳挑高，，豐富空間層層次■三層主人房房設(shè)計(jì)私密性性好■獨(dú)特錯(cuò)層設(shè)設(shè)計(jì)■步入式入戶戶階梯■贈(zèng)送地下車車庫不足：■單車位設(shè)計(jì)計(jì)，略嫌不足足■贈(zèng)送面積小小，僅78M2三層贈(zèng)送露臺(tái)臺(tái)餐廳中空設(shè)計(jì)計(jì)競(jìng)品—產(chǎn)品特特點(diǎn)1、品牌與規(guī)規(guī)模：

競(jìng)品品的產(chǎn)品規(guī)模模均大于本項(xiàng)項(xiàng)目，大品牌牌開發(fā)，有品品牌追隨者2、定位位方向：主主要以建筑風(fēng)風(fēng)格和產(chǎn)品的的人文屬性進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目定位位，附加以區(qū)區(qū)域資源、山山水資源、品品牌資源等。。其也是產(chǎn)品品核心價(jià)值的的提煉與體現(xiàn)現(xiàn)。

3、、產(chǎn)品供應(yīng)：：

供應(yīng)產(chǎn)品品多聯(lián)排產(chǎn)品品，集中在180-300平，獨(dú)棟棟則集中在400-530平區(qū)間競(jìng)品分析總結(jié)結(jié)保利山水城和和奧林匹克花花園以建筑風(fēng)風(fēng)格和產(chǎn)品的的人文屬性進(jìn)進(jìn)行定位，本本項(xiàng)目如何去去超越，是定定位突破的關(guān)關(guān)鍵本項(xiàng)目產(chǎn)品尺尺度略大于市市場(chǎng)在售產(chǎn)品品，更注重產(chǎn)產(chǎn)品的舒適型型與私密性了解項(xiàng)目基本本情況

了解解市場(chǎng)情況及及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情情況

均為為回歸解決項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)鍵如如何明確項(xiàng)項(xiàng)目定位？仍仍需從客戶戶著手報(bào)告框架一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值及現(xiàn)狀分析析二、市場(chǎng)情況況及競(jìng)品分析析3.1、項(xiàng)目目客戶定位3.2、項(xiàng)目目形象定位三、項(xiàng)目客戶戶界定及形象象定位四、項(xiàng)目營(yíng)銷銷執(zhí)行策略>客戶年年齡集中在35-55歲歲，中年客戶戶是豪宅項(xiàng)目目的主力客戶戶群體；>成交交客戶多為私私營(yíng)企業(yè)主和和國(guó)企及政府府單位公務(wù)員員，約占五、、六成；>成交客客戶大部分來來自惠州，占占總數(shù)近六成成左右，其次次以深圳為代代表的其它區(qū)區(qū)域客戶；>成交客客戶的置業(yè)目目的多數(shù)為改改善型客戶，，同時(shí)也看中中項(xiàng)目的投資資潛力；>項(xiàng)目自身身環(huán)境資源及及軟性服務(wù)指指標(biāo)為豪宅客客戶最為關(guān)注注因素；其次次為項(xiàng)目所處處的地段、產(chǎn)產(chǎn)品等硬件指指標(biāo)；配套發(fā)發(fā)展商品牌等等樓盤素質(zhì)也也將綜合考慮慮；>客戶價(jià)價(jià)格敏感度低低，價(jià)格空間間大，根據(jù)目目前市場(chǎng)在售售別墅情況調(diào)調(diào)查，客戶單單價(jià)可接受10000-14000元產(chǎn)品，總總價(jià)區(qū)間在200萬-900萬之間間|客戶構(gòu)構(gòu)成|客戶置置業(yè)目的|客戶關(guān)關(guān)注因素排序序|客戶價(jià)價(jià)格敏感度|客戶信信息渠道>成交客客戶信息渠道道有戶外、報(bào)報(bào)紙等，靠業(yè)業(yè)主介紹和朋朋友介紹均多多，體現(xiàn)豪宅宅客戶的圈層層屬性；惠州第一梯隊(duì)隊(duì)豪宅客戶綜綜合分析A：提升居住住環(huán)境（關(guān)注注居住環(huán)境、、關(guān)注城市發(fā)發(fā)展、注重生生活品質(zhì)的客客戶）B：城市周邊邊客戶（除惠惠州本地客戶戶外，深圳東東莞客戶較多多看到項(xiàng)目資資源，認(rèn)可城城市發(fā)展）C：縣域進(jìn)城城型客戶（惠惠州所轄較發(fā)發(fā)達(dá)的縣域中中成功商人或或政府官員或或開發(fā)區(qū)的高高層管理者））。E：渠道牽引引型客戶（關(guān)關(guān)注方直地產(chǎn)產(chǎn)品牌，信賴賴中原的眼光光——中原客客戶轉(zhuǎn)介，并并具有較強(qiáng)的的投資意識(shí)和和實(shí)力的客戶戶）D：裙帶關(guān)聯(lián)聯(lián)型客戶（和和惠州一定關(guān)關(guān)聯(lián)的客戶，，或許是惠州州籍人,或許許希望在惠州州度假養(yǎng)老，，或許和惠州州有往來關(guān)系系等）本項(xiàng)目客戶類類型定位本項(xiàng)目客戶定定位城市私享家城市的尖端客客戶群低調(diào)的、懂得得享受生活的的群體與“思想”諧諧音，具有文文化內(nèi)涵和底底蘊(yùn)的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者者城市的思想者者有卓越的眼光光和高度追求生活品質(zhì)質(zhì)懂得享受生活活低調(diào)、富有文文化內(nèi)涵……頂級(jí)豪宅片區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：保利山水城以以山水資源+德式風(fēng)情+品牌贏得市市場(chǎng)奧林匹克花園園以運(yùn)動(dòng)社區(qū)區(qū)+規(guī)模+品品牌贏得市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值：項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值值為共性，規(guī)規(guī)模也為大社社區(qū)，無法跳跳出現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)，景觀價(jià)值值基本相同，，而產(chǎn)品價(jià)值值是區(qū)別于在在售項(xiàng)目的最最大價(jià)值客戶定位：城市尖端客戶戶群，低調(diào)、、懂得享受生生活的“城市市私享家”突破釋放對(duì)接另辟蹊徑，突突破競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)格局，從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫脫穎而出釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，最大化產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)對(duì)客戶定位進(jìn)進(jìn)行對(duì)接，定定位符合客戶戶屬性項(xiàng)目形象定位位因素項(xiàng)目形象定位位·私享莊園突出項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域?qū)傩郧f園：體現(xiàn)比比別墅更優(yōu)越越的品質(zhì)高于城市別墅墅，更具自然然資源，也更更能體現(xiàn)項(xiàng)目目產(chǎn)品的私密密、自由項(xiàng)目推廣語推廣口號(hào)1：：給一座莊園園推廣口號(hào)2：：在，你有一一座莊園嗎？？在于項(xiàng)目形象象的調(diào)性下，，我們提出了了項(xiàng)目前期的的推廣語，以以配合項(xiàng)目推推廣，作為的的形象演繹，，使得項(xiàng)目形形象能夠跳出出市場(chǎng)。項(xiàng)目形象定位位演繹莊園的靈魂是是來自千年時(shí)時(shí)光雕刻的歐歐洲古城鎮(zhèn)，，和那里沉靜靜而優(yōu)雅的人人們。當(dāng)你走進(jìn)那些些散落在大城城市周邊溫柔柔而謙遜的小小鎮(zhèn)，你就會(huì)會(huì)有那樣一種種感動(dòng)。它們雖沒有大大城市的名聲聲，卻凝聚了了歐洲民間最最典型的建筑筑和最純正的的生活方式。。一座小丘、一一片葡萄園、、一點(diǎn)炊煙，，狹窄而整潔潔的街道，寥寥寥幾個(gè)悠閑閑的行人………那種來自生活活的平常和寧寧靜從最底層層撥動(dòng)心弦，，帶給人最最深刻的沉淀淀與打動(dòng)小鎮(zhèn)的居民可可以一代代平平靜的生活于于此，在這最最傳統(tǒng)、最理理想，也是最最舒適的居所所里，有他們們從祖先那里里繼承下來的的一種最樸實(shí)實(shí)亦最和諧的的生活方式為使推售的產(chǎn)產(chǎn)品符合目前前的項(xiàng)目整體體形象定位項(xiàng)目首期推廣廣案名考慮項(xiàng)目體量大，，達(dá)32萬平平，產(chǎn)品主要要包含高層、、別墅產(chǎn)品項(xiàng)目體量大，，決定了項(xiàng)目目的工程要分分期開發(fā)建議將一期一一組團(tuán)案名進(jìn)進(jìn)行更換霍華德莊園1、“霍華德德”在歐洲其其不僅是一個(gè)個(gè)姓氏或名字字，更是一種階層層和身份的象象征。2、有教養(yǎng)、、高雅姿態(tài)的的符號(hào)語言。。3、原生歐洲洲風(fēng)情從名字字開始區(qū)分1、莊園，比比市場(chǎng)在售別別墅更有震懾懾力2、在產(chǎn)品上上即區(qū)別于城城市別墅產(chǎn)品品，更追求原原生態(tài)、舒適適性、尊貴感感項(xiàng)目首期推推廣案名建建議報(bào)告框架一、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值及現(xiàn)狀狀分析二、市場(chǎng)情情況及競(jìng)品品分析4.2、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行4.3、項(xiàng)項(xiàng)目工程配配合4.1、項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)分分析四、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)行策策略三、項(xiàng)目客客戶界定及及形象定位位1、售樓部部預(yù)計(jì)1月月前后裝修修完成2、樣板房房展示預(yù)計(jì)計(jì)年前裝修修完成3、目前約約20棟別別墅已經(jīng)封封頂，根據(jù)據(jù)工程計(jì)劃劃，年前將將148棟棟別墅全部部封頂，工工程量大。。4、1月前前后必須要要推出部分分產(chǎn)品前期溝通項(xiàng)項(xiàng)目情況項(xiàng)目體量較較大，建議議分組團(tuán)進(jìn)進(jìn)行推售：：一方面便于于工程有針針對(duì)開展另一方面便便于階段針針對(duì)性進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)展示示因此建議：：年前推出1期一組團(tuán)團(tuán)四聯(lián)別墅墅24套。。年后推出1期二組團(tuán)團(tuán)獨(dú)棟別墅墅12套。。項(xiàng)目推售產(chǎn)產(chǎn)品分析一期一組團(tuán)團(tuán)一期二組團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目為品質(zhì)質(zhì)別墅大盤盤開發(fā)體量大大，周期長(zhǎng)長(zhǎng)在此政策環(huán)環(huán)境及年底底的特殊時(shí)時(shí)段面市首次產(chǎn)品的的如何解籌籌？占地：23萬方建面：56萬方容積率：2.4營(yíng)銷方式：：開盤前集中中轟炸式營(yíng)營(yíng)銷案例1：光光耀荷蘭小小城案例1：光光耀荷蘭小小城—前期期營(yíng)銷手法法前期采用戶戶外T牌、、跨線橋廣廣告、公交交車停車站站牌、派單單、路旗、、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)版、短信信等多渠道道營(yíng)銷手法法，開盤前前一個(gè)月開開始集中轟轟炸！其項(xiàng)目盤多多，可利用用廣告資源源多，因此此，信息散散步快，加加之為本地地發(fā)展商，，開發(fā)商是是時(shí)間長(zhǎng)，，有一定客客戶號(hào)召力力?；莩寝Z炸案例1：光光耀荷蘭小小城—全員員銷售深惠聯(lián)動(dòng)1、與眾多多深圳三級(jí)級(jí)合作，如如信和、家家家順等，，充分挖掘掘深圳客戶戶資源2、合作方方式：高傭傭金點(diǎn)數(shù)，，成交即有有高現(xiàn)金獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)3、合作發(fā)發(fā)動(dòng)方式：：武林大會(huì)會(huì)、二級(jí)三三級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目介紹案例1：光光耀荷蘭小小城—營(yíng)銷銷要求及評(píng)評(píng)估此種營(yíng)銷方方式要求：：資金實(shí)力力雄厚，展展示條件成成熟的發(fā)展展商1、發(fā)展商商資金實(shí)力力雄厚，舍舍得廣告投投入，舍得得三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)高傭點(diǎn)數(shù)數(shù)，舍得現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)激勵(lì)成成交置業(yè)顧顧問2、要求發(fā)發(fā)展商擁有有眾多的廣廣告資源，，能同時(shí)出出擊市場(chǎng)，，在最短的的時(shí)間最大大釋放項(xiàng)目目信息3、要求發(fā)發(fā)展商的展展示面充分分，樣板房房、園林展展示到位。。4、要求發(fā)發(fā)展商前期期有一定的的品牌積累累，和客戶戶號(hào)召力此種營(yíng)銷方方式評(píng)估：：1、嚴(yán)格把把握營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)緊湊湊，廣告出出街時(shí)間-展示時(shí)間間-蓄客時(shí)時(shí)間短2、發(fā)展商商資金投入入大！3、對(duì)深圳圳三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)依賴較大大4、此種營(yíng)營(yíng)銷方式開開盤銷售只只可能帶來來兩種局面面：開盤售售罄，開盤盤冷場(chǎng)占地：10萬方建面：17萬方容積率：2.5營(yíng)銷方式：：開盤前內(nèi)部部認(rèn)籌案例2：萬萬科城案例2：萬萬科城7月17日日營(yíng)銷中心心、園林、、樣板房開開放7月24日日第一批產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)售8月28日日加推24套疊墅從營(yíng)銷中心心開放到第第一批產(chǎn)品品發(fā)售僅僅一周時(shí)時(shí)間萬科是怎么么做到的？？案例2：萬萬科城—開開盤前做的的營(yíng)銷工作作萬科城在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示及及包裝滯緩緩的情況下下采取的方方式是：多走線下渠渠道：通過銀行理理財(cái)講座網(wǎng)網(wǎng)羅銀行客客戶資源業(yè)主聯(lián)誼，，加固客戶戶忠誠(chéng)度中原客戶等等深度挖掘掘案例1：萬萬科城—營(yíng)營(yíng)銷適宜及及評(píng)估此種營(yíng)銷方方式適宜：：1、蓄客時(shí)時(shí)間比較短短，發(fā)展商商資金回籠籠需求；2、展示條條件不足，，營(yíng)銷渠道道相對(duì)少的的開發(fā)商；；3、項(xiàng)目整整體營(yíng)銷體體系需前置置。此種營(yíng)銷方方式評(píng)估：：1、費(fèi)用投投入少！2、客戶針針對(duì)性強(qiáng)??！3、執(zhí)行力力要強(qiáng)！4、圈層內(nèi)內(nèi)有一定影影響力！鑒于對(duì)以上上兩種營(yíng)銷銷方式的案案例，建議議本項(xiàng)目采用用案例2：萬萬科城的手手法以便防止現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示不不到位等因因素影響項(xiàng)項(xiàng)目檔次??！同時(shí)把握項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)客戶戶的神秘感感通過內(nèi)部認(rèn)認(rèn)籌，一對(duì)對(duì)一服務(wù)，，打造項(xiàng)目目高端別墅墅盤的形象象，給予客客戶尊貴感感持續(xù)拔高項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)社會(huì)公益.項(xiàng)目目形象產(chǎn)品信息釋釋放彰顯奢華尊尊貴凸顯私享第一階段形象預(yù)熱及及蓄客2010年年11月-12月2011年年1月-2月階段目標(biāo)私享生活的的完美詮釋釋，完成銷銷售目標(biāo)樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)桿桿形形象象，，完完成成銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)造品品質(zhì)質(zhì)，，樹樹形形象象蓄積積客客戶戶第二二階階段段營(yíng)銷銷思思路路第三三階階段段第二二組組團(tuán)團(tuán)推推售售2010年年3月月-4月月大力力宣宣傳傳，，別別墅墅榮榮耀耀加加推推總攻攻略略之之推推廣廣攻攻略略第一一組組團(tuán)團(tuán)推推售售項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安安排排春節(jié)節(jié)2011年年2月月以春春節(jié)節(jié)為為節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，過過年年前前后后進(jìn)進(jìn)行行產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)第第一一次次推推售售時(shí)時(shí)間間在在1月月份份，，第第二二次次推推售售時(shí)時(shí)間間在在3、、4月月份份旬旬營(yíng)銷銷方方式式線上上宣宣傳傳，，線線下下鋪鋪排排釋放放項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息小范范圍圍高高調(diào)調(diào)解解籌籌高調(diào)調(diào)宣宣傳傳正正式式開開盤盤形象象預(yù)預(yù)熱熱期期2010年年１１1月月12月月線下下，，搜搜集集客客戶戶資資源源進(jìn)進(jìn)行行針針對(duì)對(duì)性性開開展展產(chǎn)產(chǎn)品品推推介介活活動(dòng)動(dòng)，，樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌，，擴(kuò)擴(kuò)大大知知名名度度，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象項(xiàng)目目認(rèn)認(rèn)籌籌僅僅針針對(duì)對(duì)內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶、、銀銀行行客客戶戶機(jī)機(jī)中中原原客客戶戶線上上媒媒體體途途徑徑：：戶外外廣廣告告、、燈燈桿桿旗旗、、硬硬廣廣及及軟軟文文為為主主，，輔輔以以短短信信、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等等。。11月月——尋尋找找線線上上資資源源12月月底底售售樓樓部部進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)第一一階階段段形形象象預(yù)預(yù)熱熱及及蓄蓄客客營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣安安排排目的的：：線線上上宣宣傳傳，，線線下下鋪鋪排排，，強(qiáng)強(qiáng)化化品品牌牌，，樹樹立立形形象象，，建建立立項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)，，凸凸顯顯賣賣點(diǎn)點(diǎn)11月月——寶寶物物鑒鑒賞賞及及項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品鑒鑒賞賞及及推推介介會(huì)會(huì)12月月——整整體體宣宣傳傳出出街街12月月——銀銀行行客客戶戶理理財(cái)財(cái)講講座座（（項(xiàng)項(xiàng)目目贊贊助助））12月月——中中原原客客戶戶專專項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品品推推介介會(huì)會(huì)第一一階階段段形形象象預(yù)預(yù)熱熱期期營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣要要求求營(yíng)銷銷基基礎(chǔ)礎(chǔ)：：1、、發(fā)發(fā)展展商商有有優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶、、有有銀銀行行客客戶戶資資源源2、、中中原原提提供供中中原原深深圳圳及及惠惠州州片片區(qū)區(qū)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資源源客客戶戶3、、12月月底底部部分分別別墅墅取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證，，便便于于客客戶戶認(rèn)認(rèn)籌籌4、、項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整改改物物料料必必須須全全部部到到位位工程程要要求求：：1、、12月月底底保保瑞瑞路路鋪鋪設(shè)設(shè)完完成成2、、12月月底底完完成成售售樓樓部部裝裝修修完完成成3、、1月月份份一一期期一一組組團(tuán)團(tuán)封封頂頂4、、12月月底底部部分分園園林林景景觀觀展展示示完完成成（（非非陰陰影影部部分分））此部部分分園園林林及及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝需需展展示示第一一階階段段形形象象預(yù)預(yù)熱熱期期——線線上上媒媒體體建建議議戶外外及及路路桿桿旗旗建建議議：：1、、建建議議在在惠惠博博沿沿江江公公路路取取得得一一塊塊戶戶外外廣廣告告牌牌，，便便于于指指引引客客戶戶2、建議議于花邊邊嶺廣場(chǎng)場(chǎng)處取得得一塊戶戶外廣告告牌，以以便擴(kuò)大大項(xiàng)目知知名度3、建議議于深惠惠高速公公路取得得一塊戶戶外牌，，以便拓拓展深圳圳客戶4、惠博博沿江公公路及數(shù)數(shù)碼街廣廣場(chǎng)的路路旗延續(xù)續(xù)為保持項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳延續(xù)性性，建議議廣告時(shí)時(shí)間最少少1年第一階段段形象預(yù)預(yù)熱期——線上媒媒體建議議展場(chǎng)建議議：前期天悅悅酒店展展場(chǎng)效果果不顯著著，建議議將展場(chǎng)場(chǎng)更換至至沃爾瑪瑪大廳進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目展示，，提升項(xiàng)項(xiàng)目知名名度蓄積積意向客客戶。第一階段段形象預(yù)預(yù)熱期——線上媒媒體建議議網(wǎng)絡(luò)建議議：1、建議議項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)立的網(wǎng)網(wǎng)頁，對(duì)對(duì)外進(jìn)行行宣傳2、在客客戶瀏覽覽較多的的搜房網(wǎng)網(wǎng)、西子子王投入入廣告3、利用用中原與與各大媒媒體良好好的關(guān)系系，免費(fèi)費(fèi)發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)信息、、軟文及及圖片奧林匹克克花園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)主頁頁第一階段段形象預(yù)預(yù)熱期——線下活活動(dòng)安排排主題活動(dòng)動(dòng)：鑒寶寶會(huì)及項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品鑒賞及及推介邀請(qǐng)珠寶寶鑒賞專專家現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)做客，，講解珠珠寶鑒別別知識(shí)，，并可現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)為個(gè)個(gè)案鑒別別玉器等等對(duì)象：發(fā)發(fā)展商優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶、銀行行客戶、、中原客客戶時(shí)間：11月內(nèi)容：1、寶物物鑒定及及寶物鑒鑒賞；2、項(xiàng)目目產(chǎn)品鑒鑒賞及推推介第一階段段形象預(yù)預(yù)熱期——線下活活動(dòng)安排排主題活動(dòng)動(dòng)：銀行行通脹下下如何理理財(cái)（項(xiàng)項(xiàng)目贊助助）邀請(qǐng)理財(cái)財(cái)名人進(jìn)進(jìn)行理財(cái)財(cái)講座，，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)發(fā)放項(xiàng)目目資料及及進(jìn)行客客戶接待待對(duì)象：發(fā)發(fā)展商優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶、銀行行客戶、、中原客客戶時(shí)間：12月目的：建建立并維維護(hù)好銀銀行關(guān)系系內(nèi)容：1、名人人理財(cái)講講座（投投資別墅也是是一種理理財(cái)）2、個(gè)人人理財(cái)分分析第一階段段形象預(yù)預(yù)熱期——線下活活動(dòng)安排排主題活動(dòng)動(dòng)：中原原客戶專專項(xiàng)產(chǎn)品品推介會(huì)會(huì)對(duì)象：中中原客戶戶時(shí)間：12月內(nèi)容：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品鑒賞及及推介第一階段段形象預(yù)預(yù)熱期——線下活活動(dòng)安排排主題活動(dòng)動(dòng)：銀行行通脹下下如何理理財(cái)（項(xiàng)項(xiàng)目贊助助）邀請(qǐng)理財(cái)財(cái)名人進(jìn)進(jìn)行理財(cái)財(cái)講座，，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)發(fā)放項(xiàng)目目資料及及進(jìn)行客客戶接待待對(duì)象：發(fā)發(fā)展商優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶、銀行行客戶、、中原客客戶時(shí)間：12月目的：建建立并維維護(hù)好銀銀行關(guān)系系內(nèi)容：1、名人人理財(cái)講講座（投投資別墅也是是一種理理財(cái)）2、個(gè)人人理財(cái)分分析形象預(yù)熱熱期2010年１１月線上媒體體持續(xù)進(jìn)進(jìn)行宣傳傳1月1日日—現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)會(huì)所品品鑒酒會(huì)會(huì)（認(rèn)籌籌客戶解解籌）第二階段段一期一一組團(tuán)推推售目的：樹樹立項(xiàng)目目標(biāo)桿形形象，突突顯項(xiàng)目目尊貴品品質(zhì)，高高調(diào)小范范圍解籌籌1月15日—瑞瑞亨業(yè)主主嘉年華華活動(dòng)解籌基礎(chǔ)礎(chǔ)：1、于12月底底取得預(yù)預(yù)售許可可證2、至少少不低于于40批批認(rèn)籌客客戶工程要求求：1、解籌籌前保瑞瑞路鋪設(shè)設(shè)完成2、解籌籌前售樓樓部裝修修完成3、解籌籌前一期期一組團(tuán)團(tuán)封頂4、解籌籌前部分分園林景景觀展示示完成第一階段段一期一一組團(tuán)推推售此部分園園林及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝需展示示第一階段段形象預(yù)預(yù)熱期——線下活活動(dòng)安排排解籌方式式：項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)會(huì)所品鑒鑒酒會(huì)（（內(nèi)部認(rèn)認(rèn)籌客戶戶解籌））對(duì)象：內(nèi)內(nèi)部認(rèn)籌籌客戶時(shí)間：暫暫定1月月1日地點(diǎn)：首首選現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)會(huì)所（備備選康帝帝宴會(huì)廳廳）目的：保保持項(xiàng)目目神秘感感，給予予客戶尊尊貴感，，建立樓盤盤品質(zhì)感感關(guān)鍵：1、一對(duì)對(duì)一解籌籌2、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍營(yíng)營(yíng)造及節(jié)節(jié)奏把控控形象預(yù)熱熱期2010年3月4月線上媒體體途徑：：戶外廣告告、燈桿桿旗、硬硬廣及軟軟文為主主，輔以以短信、、網(wǎng)絡(luò)等等。3月中旬旬—樣板板房正式式開放，，及園林林體驗(yàn)活活動(dòng)12月底底售樓部部進(jìn)場(chǎng)第三階段段一期二二組團(tuán)推推售目的：持持續(xù)營(yíng)造造高端豪豪宅營(yíng)銷銷，對(duì)私私享生活活進(jìn)行詮詮釋3月底4月初——二批加加推單位位開盤樣板房開開放、及及園林體體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)對(duì)象：一一組團(tuán)業(yè)業(yè)主、新新蓄積的的客戶資資源時(shí)間：暫暫定3月月中旬要求：前前期維持持的項(xiàng)目目神秘感感終于得得以窺見見，客戶戶將會(huì)以較高的的心理預(yù)預(yù)期進(jìn)行行評(píng)判，，要求園園林展示示到位氛圍營(yíng)造造：1、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)雷克薩薩斯演奏奏2、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)冷餐第三階段段一期二二組團(tuán)推推售推售基礎(chǔ)礎(chǔ)：1、取得得二組團(tuán)團(tuán)的預(yù)售售許可證證2、至少少不低于于15批批認(rèn)籌客客戶工程要求求：1、新的的樣板間間裝修完完成2、現(xiàn)樓樓出售，，園林景景觀到位位（非陰陰影部分分）3、保瑞瑞路平整整4、項(xiàng)目目的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝，，擋板到到位，指指示牌等等到位第三階階段一一期二二組團(tuán)團(tuán)推售售此部分分園林林及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝需需展示示第三階階段一一期二二組團(tuán)團(tuán)推售售采取正正式的的大規(guī)規(guī)模的的開盤盤儀式式，制制造市市場(chǎng)熱熱點(diǎn)，，贏得得項(xiàng)目目關(guān)注注度！！本方案案僅做做項(xiàng)目目營(yíng)銷銷思路路參考考具體營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方方案、、認(rèn)籌籌方案案等后后續(xù)溝溝通，，深入入探討討！THANKS即使贈(zèng)贈(zèng)品只只是一一張紙紙，顧顧客也也是高高興的的。如如果沒沒有贈(zèng)贈(zèng)品，，就贈(zèng)贈(zèng)送““笑容容”。。所謂企企業(yè)管管理就就是解解決一一連串串關(guān)系系密切切的問問題，，必須須有系系統(tǒng)地地予以以解決決，否否則將將會(huì)造造成損損失。。浪費(fèi)時(shí)間。。1月-231月-23蓋茨運(yùn)用的的管理風(fēng)格格既不是美美國(guó)的個(gè)人人主義式，，也不是日日本的共識(shí)識(shí)主義式，，而是獨(dú)樹樹一幟的達(dá)達(dá)爾文式企業(yè)成功功經(jīng)典名名人名言言22:4522:4522:45:511月-23前方充滿滿著未知知，但我我必須得得走。無法評(píng)估，，就無法管管理。1月-231月-231月-231月-2322:4522:45授權(quán)就像放放風(fēng)箏，部部屬能力弱弱線就要收收一收，部部屬能力強(qiáng)強(qiáng)了就要放放一放。軍隊(duì)無放任任，學(xué)校無無放任，此此今日世界界各共和國(guó)國(guó)之道例。。軍隊(duì)放任任，則將不不能以令，，學(xué)校放任任，則師不不能以教；；將不能令令則軍敗，，師不能教教則學(xué)校敗敗，其為國(guó)國(guó)忠，莫此此之尤。05-1月月-2305-1月月-23積極的人在在每一次憂憂患中都看看到一個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)，而消消極的人則則在每個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)都看到到某種憂患患。不是沒辦辦法，而而是沒有有用心想想辦法。。用心想想辦法，，一定有有辦法，，遲早而而已。1月-231月-231月-23用人不在在于如何何減少人人的短處處，而在在于如何何發(fā)揮人人的長(zhǎng)處處。觀察才行行。你的臉是是為了呈呈現(xiàn)上帝帝賜給人人類最貴貴重的禮禮物做人低低三分分，做做事高高三分分。22:45:5122:45:5122:451月-23決不能能在沒沒有選選擇的的情況況下，，作出出重大大決策策。經(jīng)營(yíng)企企業(yè)，，是許許多環(huán)環(huán)節(jié)的的共同同運(yùn)作作，差差一個(gè)個(gè)念頭頭，就就決定定整個(gè)個(gè)失敗敗當(dāng)你在事業(yè)業(yè)上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，，你應(yīng)該加加以注意，，這是最危危險(xiǎn)的時(shí)候候!1月-231月-2322:4522:45:51世界上沒有有夕陽企業(yè)業(yè),只有落后和和不思進(jìn)取取的企業(yè)。。光靠?jī)r(jià)格便便宜的產(chǎn)品品能夠長(zhǎng)久久地存活下下來。沒有組織就就沒有管理理，而沒有有管理也就就沒有組織織。管理部部門是現(xiàn)代代組織的特特殊器官，，正是依靠靠這種器官官的活動(dòng)，，才有職能能的執(zhí)行和和組織的生生存。管理就是做好好無數(shù)小的細(xì)細(xì)節(jié)工作。05-1月-2305-1月-231月-23將良品率預(yù)定定為85%，那么便表示示容許15%的錯(cuò)誤存在。。顧客是重要的的創(chuàng)新來源。。人生的選擇決決定一切。成功的企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授授權(quán)高手，更更是控權(quán)的高高手。卓有成效的管管理者善于用用人之長(zhǎng)。2023年1月5日05一月2023做生意，要隨隨著形勢(shì)的變變化而變化。。做小生意，，在于勤;做大生意，要要看政治觀局局勢(shì)。魔鬼存存在于于細(xì)節(jié)節(jié)之中中。一月231月-2322:45大多數(shù)數(shù)的錯(cuò)錯(cuò)誤是是企業(yè)業(yè)在狀狀況好好的時(shí)時(shí)候犯犯下的的，而而不是是在經(jīng)經(jīng)營(yíng)不不善的的時(shí)候候。沒有什什么比比忙忙忙碌碌碌更容容易，，沒有有什么么比事事半功功倍更更困難難。成功的的方法法千萬萬條,多總結(jié)結(jié)別人人的失失敗,根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的的路行行走,不要太太在意意聽取取名人人大家家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格格言。。協(xié)調(diào)調(diào)以以及及控控制制。。1月月-232023/1/522:4510:45:51下下午午企業(yè)做大大后CEO說話要越越來越細(xì)細(xì)。小企企業(yè)要有有長(zhǎng)遠(yuǎn)的的打算大大企業(yè)要要有注意意細(xì)節(jié)。。2023/1/522:45:51企業(yè)的成成功靠團(tuán)團(tuán)隊(duì)，而而不是靠靠個(gè)人。。只要不是是相當(dāng)重重要的商商品，不不是穩(wěn)健健踏實(shí)地地行商，，迅速發(fā)發(fā)展就等等于迅速速破產(chǎn)，，只有使使多種商商品不間間斷地相相繼配合合上市，，才能使使迅速發(fā)發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步步前進(jìn)。。1月-232023/1/522:45:51正確的決決策來自自眾人的的智慧。。周到的服服務(wù)，那那簡(jiǎn)直是是難以想想象的。。22:452023/1/522:45:51謝謝各位位！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:45:5122:45:5122:451/5/202310:45:51PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:45:5122:45Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:45:5122:45:5122:45Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1