房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策劃房地產(chǎn)商品投放放市場(chǎng)進(jìn)行交交換需要通路路，營(yíng)銷學(xué)稱稱為營(yíng)銷渠道道。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商開發(fā)的的房地產(chǎn)商品品，如何以最最快的速度、最最佳的經(jīng)濟(jì)效效益、最低的的費(fèi)用支出流流通轉(zhuǎn)移到顧顧客手中，營(yíng)營(yíng)銷渠道的選選擇和控制相相當(dāng)重要。房房地產(chǎn)營(yíng)銷在在多種渠道并并存的前提下下，中間商（代代理商、策劃劃商）的作用用會(huì)越為越被被重視。選擇擇房地產(chǎn)中間間商可以采用用招投標(biāo)方法法，但需公正正規(guī)范。第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷渠道類型型一、房地產(chǎn)直接接營(yíng)銷渠道房地產(chǎn)發(fā)展商自自己承擔(dān)全部部流通職能，直直接將房地產(chǎn)產(chǎn)商品銷售給給顧客。在現(xiàn)現(xiàn)行的我國(guó)房房地產(chǎn)營(yíng)銷渠渠道中，直接接營(yíng)銷渠道仍仍是主導(dǎo)的營(yíng)營(yíng)銷渠道。1、直直接營(yíng)銷渠道道的優(yōu)點(diǎn)（1）房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商控制了了開發(fā)經(jīng)營(yíng)的的全過程，可可以避免某些些素質(zhì)不高的的代理商介入入造成的營(yíng)銷銷短期行為，如如簡(jiǎn)單的將好好銷樓盤單元元銷售出去，造造成相對(duì)難銷銷的樓盤單元元積壓。（2）產(chǎn)銷直接接見面，便于于房地產(chǎn)發(fā)展展商直接了解解顧客的需求求，購買特點(diǎn)點(diǎn)及變化趨勢(shì)勢(shì)，由此可以以較快的調(diào)整整樓盤的各種種功能。2、直直接營(yíng)銷渠道道的弱點(diǎn)（1）一般來說說，房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商比較集集中開發(fā)、工工程等方面的的優(yōu)勢(shì)。房地地產(chǎn)營(yíng)銷是一一項(xiàng)專業(yè)性非非常強(qiáng)的工作作。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商直接營(yíng)營(yíng)銷，難以匯匯集在營(yíng)銷方方面確有專長(zhǎng)長(zhǎng)的人才，難難以形成營(yíng)銷銷專業(yè)優(yōu)勢(shì)，這這樣在相當(dāng)程程度上影響營(yíng)營(yíng)銷業(yè)績(jī)的提提升。（2）房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商直接銷銷售，會(huì)分散散企業(yè)人力、物物力、財(cái)力，分分散企業(yè)決策策層精力，搞搞不好會(huì)使企企業(yè)顧此失彼彼，生產(chǎn)和銷銷售兩頭都受受影響。二、房地產(chǎn)間接接營(yíng)銷渠道房地產(chǎn)發(fā)展商把把自己開發(fā)的的房地產(chǎn)商品品委托給中間間商如房地產(chǎn)產(chǎn)代理商銷售售，稱為房地地產(chǎn)間接營(yíng)銷銷渠道。間接接營(yíng)銷渠道和和以下所述的的“第三種”營(yíng)銷渠道越越來越被發(fā)展展商所重視并并積極嘗試。1、間間接營(yíng)銷渠道道優(yōu)點(diǎn)（1）有利于發(fā)發(fā)揮營(yíng)銷專業(yè)業(yè)特長(zhǎng)。房地地產(chǎn)中間商如如代理商往往往集中了市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、廣告告文案設(shè)計(jì)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售接待待等各方面的的營(yíng)銷人才，便便于從專業(yè)上上保證發(fā)展商商開發(fā)的房地地產(chǎn)商品銷售售成功。（2）有利于發(fā)發(fā)展商集中精精力，緩解人人力、物力、財(cái)財(cái)力的不足，重重點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)、工程方面面的工作。2、間間接營(yíng)銷渠道道弱點(diǎn)（1）我國(guó)目前前的房地產(chǎn)中中間商良莠不不齊，專業(yè)素素養(yǎng)和職業(yè)道道德水準(zhǔn)差異異很大。如果果一些房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商被一一些專業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)和職業(yè)道德德低下的中間間商花言巧語語所迷惑，放放手讓他們代代理銷售，會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商商品的營(yíng)銷帶帶來很大的危危害。（2）如果代理理商銷售業(yè)績(jī)績(jī)和發(fā)展商自自己銷售預(yù)計(jì)計(jì)的業(yè)績(jī)基本本持平，在這這種情況下發(fā)發(fā)展商支付的的銷售費(fèi)用會(huì)會(huì)“得不償失”。發(fā)展商支支付給代理商商的銷售費(fèi)用用如傭金，希希望代理商能能取得較高的的銷售業(yè)績(jī)，這這樣即使利潤(rùn)潤(rùn)分流也理所所當(dāng)然。三、“第三種”營(yíng)銷渠道由于房地產(chǎn)直接接營(yíng)銷渠道和和間接營(yíng)銷渠渠道優(yōu)點(diǎn)和缺缺點(diǎn)共存，實(shí)實(shí)際操作中房房地產(chǎn)商和中中間商的配合合也存在著種種種問題，所所以業(yè)內(nèi)人士士探索第三種種渠道，如聯(lián)聯(lián)合一體銷售售。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商對(duì)銷售售也有較大的的關(guān)注和投入入，代理商則則發(fā)揮自己的的特長(zhǎng)作全程程深度策劃，優(yōu)優(yōu)化營(yíng)銷渠道道。聯(lián)合一體體營(yíng)銷渠道的的建立旨在集集中發(fā)展商和和代理商的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，避免單單純直接營(yíng)銷銷和間接營(yíng)銷銷的不足，其其成功的操作作關(guān)鍵在于發(fā)發(fā)展商和中間間商真誠(chéng)相待待，利益共享享，并且依賴賴于中間商高高超的專業(yè)素素養(yǎng)和優(yōu)良的的職業(yè)道德。第二節(jié)房地產(chǎn)中中間商面面觀觀房地產(chǎn)中間商指指處在房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)者和消消費(fèi)者即發(fā)展展商和顧客之之間，參與房房地產(chǎn)商品流流通業(yè)務(wù)，促促進(jìn)買賣行為為發(fā)生和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的企業(yè)或個(gè)個(gè)人。房地產(chǎn)產(chǎn)中間商對(duì)于于間接營(yíng)銷渠渠道的建立，對(duì)對(duì)于營(yíng)銷渠道道的擴(kuò)展優(yōu)化化起著相當(dāng)重重要的作用。一、房地產(chǎn)中間間商的種類1、房地地產(chǎn)包銷商。房地產(chǎn)包銷商指指一次性或分分期付款買斷斷整棟、整片片發(fā)展商開發(fā)發(fā)的商品房，隨隨后再分單元元出售給顧客客。房地產(chǎn)包包銷商以賺取取買入價(jià)和賣賣出價(jià)的差額額為利潤(rùn)（扣扣減經(jīng)營(yíng)成本本），經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大，銷售售利潤(rùn)回報(bào)高高。2、房房地產(chǎn)代理商商。房地產(chǎn)代理商業(yè)業(yè)務(wù)是針對(duì)全全案樓盤（整整棟、整片樓樓盤）。銷售售處主要在樓樓盤現(xiàn)場(chǎng)，房房地產(chǎn)代理商商應(yīng)該具有整整盤策劃能力力，現(xiàn)場(chǎng)銷售售能力。房地地產(chǎn)代理商是是房地產(chǎn)間接接營(yíng)銷渠道的的主要通路形形式。房地產(chǎn)產(chǎn)代理商往往往要和發(fā)展商商共同承擔(dān)營(yíng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，包包括對(duì)廣告費(fèi)費(fèi)的墊支。房房地產(chǎn)代理商商以獲取樓盤盤銷售單元傭傭金（扣除經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本）為為利潤(rùn)。3、房房地產(chǎn)中介商商房地產(chǎn)中介商業(yè)業(yè)務(wù)是針對(duì)零零散樓盤（個(gè)個(gè)別單元樓盤盤）。銷售主主要是采用店店鋪式營(yíng)銷，或或上門推銷。房房地產(chǎn)中介商商對(duì)樓盤只有有基本的信息息介紹和簡(jiǎn)單單的包裝，成成交很大程度度上依靠于銷銷售人員的個(gè)個(gè)人突破。房房地產(chǎn)中介商商獲取利潤(rùn)方方法和代理商商相同。4、房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指指具備經(jīng)紀(jì)人人條件，經(jīng)工工商行政管理理部門核準(zhǔn)登登記并領(lǐng)取營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)照從事事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)活動(dòng)的組織織和個(gè)人。這這里所說的房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人人主要指上述述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人含義中的的個(gè)人，他們們?yōu)樯唐贩康牡馁I方尋求賣賣方，為賣方方尋求買方，進(jìn)進(jìn)行居間介紹紹，以買方賣賣方的成交收收取傭金。5、房房地產(chǎn)策劃公公司房地產(chǎn)策劃公司司業(yè)務(wù)是為樓樓盤銷售提供供市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)營(yíng)銷（廣告）策策劃、銷售人人員培養(yǎng)、顧顧問服務(wù)等。一一些房地產(chǎn)策策劃公司可以以承擔(dān)包括建建筑策劃的房房地產(chǎn)營(yíng)銷全全程策劃。房房地產(chǎn)策劃公公司可以是代代理商（公司司）的一種類類型，也可以以以策劃公司司名義注冊(cè)。房房地產(chǎn)策劃公公司一部分以以工作室形式式出現(xiàn)。上述五種房地產(chǎn)產(chǎn)中間商中，經(jīng)經(jīng)銷商、代理理商屬于間接接營(yíng)銷渠道類類型，一般采采取總經(jīng)銷、總總代理或獨(dú)家家經(jīng)銷、獨(dú)家家代理的方式式。中介商可可以作為直接接營(yíng)銷渠道或或間接營(yíng)銷渠渠道即發(fā)展商商或代理商銷銷售的分銷商商。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人（個(gè)人人）可以作為為發(fā)展商或代代理商銷售的的補(bǔ)充渠道。房房地產(chǎn)策劃公公司屬于房地地產(chǎn)中間商的的范疇，它和和發(fā)展商的合合作仍屬于直直接營(yíng)銷渠道道，但在優(yōu)化化營(yíng)銷渠道乃乃至樓盤整個(gè)個(gè)營(yíng)銷過程中中具有不可忽忽視的作用。二、房地產(chǎn)中間間商的選擇房地產(chǎn)發(fā)展商自自身營(yíng)銷力量量不足時(shí)可選選擇中間商如如代理商，進(jìn)進(jìn)行間接渠道道的銷售；也也可以選擇中中間商、經(jīng)紀(jì)紀(jì)人或策劃公公司，作為直直接營(yíng)銷渠道道的分銷、補(bǔ)補(bǔ)充或策劃。房房地產(chǎn)中間商商的選擇直接接關(guān)系到銷售售渠道的優(yōu)劣劣，事關(guān)大局局，必須慎重重對(duì)待。1、房房地產(chǎn)中間商商選擇標(biāo)準(zhǔn)（1）中間商的的實(shí)力。中間商的實(shí)力包包括專業(yè)、人人員、資料、設(shè)設(shè)備和經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)關(guān)系等綜綜合實(shí)力。（2）中間商的的業(yè)績(jī)。中間商都會(huì)介紹紹甚至標(biāo)榜自自身以前的業(yè)業(yè)績(jī)，發(fā)展商商不能相信一一面之辭，應(yīng)應(yīng)作仔細(xì)的核核查研究。中中間商成功代代理、分銷、策策劃的樓盤越越多，爾后從從事的樓盤銷銷售成功的可可能性就越大大。（3）中間商的的人品。中間商的人品主主要指其負(fù)責(zé)責(zé)人和主要管管理人員的人人品。中間商商的人品應(yīng)該該具備敬業(yè)、守守信、勤勉、踏踏實(shí)等品質(zhì)。（4）中間商的的管理。房地產(chǎn)營(yíng)銷涉及及的環(huán)節(jié)眾多多，中間商應(yīng)應(yīng)該有一套嚴(yán)嚴(yán)密有序的管管理制度和管管理方法，才才能保證在工工作中不會(huì)發(fā)發(fā)生諸如遺失失顧客合同等等差錯(cuò)。（5）中間商的的溝通房地產(chǎn)營(yíng)銷事務(wù)務(wù)復(fù)雜，發(fā)展展商和中間商商的溝通尤為為重要，應(yīng)該該選擇善于溝溝通的中介商商。如果溝通通困難，長(zhǎng)時(shí)時(shí)期的合作比比較艱難。2、房房地產(chǎn)中間商商選擇答辯房地產(chǎn)中間商選選擇過程中，可可根據(jù)所要委委托銷售或策策劃的樓盤的的情況要求房房地產(chǎn)中間商商答辯，以下下答辯內(nèi)容供供參考。（1）根據(jù)您（中中介商，下同同）的經(jīng)驗(yàn)，您您認(rèn)為本樓盤盤開盤時(shí)，作作為發(fā)展商，須須具備哪些條條件？（2）根據(jù)您的的判斷，本樓樓盤的開盤價(jià)價(jià)是多少？至至結(jié)構(gòu)封頂整整個(gè)樓盤的階階段銷售均價(jià)價(jià)可以達(dá)到多多少？（3）根據(jù)您的的估計(jì)，本樓樓盤廣告投入入總費(fèi)用將會(huì)會(huì)多少？這些些廣告費(fèi)用大大致上如何安安排？（4）根據(jù)您的的測(cè)算，本樓樓盤至結(jié)構(gòu)封封頂銷售率達(dá)達(dá)到多少？至至樓盤竣工驗(yàn)驗(yàn)收銷售率達(dá)達(dá)到多少？（5）根據(jù)您的的推斷，本樓樓盤的銷售會(huì)會(huì)有哪些大的的障礙和困難難，是否有措措施可加以彌彌補(bǔ)？（6）根據(jù)您的的計(jì)算，在具具備分期付款款的前提下，本本樓盤至結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂可累計(jì)計(jì)回收資金總總量是多少？？實(shí)際又可到到位多少資金金？（7）根據(jù)您的的計(jì)劃，本樓樓盤銷售人員員以多少人合合適？現(xiàn)場(chǎng)售售樓處需要多多大面積和如如何布置？（8）根據(jù)您的的方案，如本本樓盤聘請(qǐng)您您擔(dān)任銷售總總代理，或營(yíng)營(yíng)銷策劃，或或分銷，您的的最大優(yōu)勢(shì)在在哪里？如何何來體現(xiàn)？您您的義務(wù)是什什么？如何量量化？費(fèi)用如如何支付？以上論述偏重于于從發(fā)展商的的角度選擇中中間商。從營(yíng)營(yíng)銷渠道完善善的角度來說說，這種選擇擇應(yīng)該是雙向向的，即中間間商也可以選選擇發(fā)展商。三、房地產(chǎn)發(fā)展展商中間商的的協(xié)調(diào)發(fā)展商和中介商商的協(xié)調(diào)是對(duì)對(duì)營(yíng)銷渠道的的管理和控制制。發(fā)展商和和中間商應(yīng)保保持良好的合合作關(guān)系，使使中間商有效效的銷售樓盤盤或進(jìn)行營(yíng)銷銷策劃。1、發(fā)發(fā)展商和中間間商對(duì)營(yíng)銷方方案要共同研研究，在實(shí)施施過程中共同同協(xié)商進(jìn)行調(diào)調(diào)整。中間商商要力戒銷售售的短期行為為。2、發(fā)發(fā)展商應(yīng)經(jīng)常常及時(shí)的向中中間商介紹工工程進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量和配套、物物業(yè)管理等情情況，以使中中間商能根據(jù)據(jù)樓盤實(shí)際情情況從事工作作。3、中中間商應(yīng)經(jīng)常常及時(shí)向發(fā)展展商介紹顧客客對(duì)工程、配配套、物業(yè)管管理等要求，以以使發(fā)展商能能根據(jù)顧客實(shí)實(shí)際需要調(diào)整整完善樓盤。4、發(fā)發(fā)展商應(yīng)積極極評(píng)介中間商商的工作，根根據(jù)合同規(guī)定定及時(shí)支付中中間商各種費(fèi)費(fèi)用。5、中間商應(yīng)努努力配合發(fā)展展商的工作，對(duì)對(duì)各種開支特特別是廣告費(fèi)費(fèi)用合理使用用，節(jié)約開支支。第三節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷代理招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)為了更好的發(fā)揮揮房地產(chǎn)營(yíng)銷銷渠道作用，可可以采用招投投標(biāo)方法，選選擇房地產(chǎn)中中間商。這對(duì)對(duì)于甄別挑選選中間商，營(yíng)營(yíng)造營(yíng)銷行業(yè)業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境具有重要要意義。由于于房地產(chǎn)營(yíng)銷銷代理標(biāo)的高高，涉及事項(xiàng)項(xiàng)多，采用招招投標(biāo)方法尤尤為適宜。但但選擇房地產(chǎn)產(chǎn)中間商采用用招投標(biāo)方法法應(yīng)該公平規(guī)規(guī)范。有些發(fā)發(fā)展商內(nèi)部已已確定了中間間商（代理商商），但還通通過所謂的招招投標(biāo)摸清各各家代理商的的營(yíng)銷思路和和傭金報(bào)價(jià)，以以牽制中間商商。更有甚者者通過掌握各各家中間商投投標(biāo)方案，抄抄襲營(yíng)銷思路路和方法為己己所用，最后后沒有一家中中間商中標(biāo)。這這些做法都應(yīng)應(yīng)該警惕和加加以杜絕。以下借鑒建設(shè)工工程招投標(biāo)慣慣例，闡述房房地產(chǎn)營(yíng)銷代代理招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)操作，也可可供房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷策劃廣告告策劃的招投投標(biāo)工作參考考。一、招標(biāo)投標(biāo)操操作程序1、招標(biāo)單位編編制招標(biāo)書本節(jié)第二部分專專門闡述2、招標(biāo)單位發(fā)發(fā)布招標(biāo)信息息招標(biāo)分為公開招招標(biāo)和邀請(qǐng)招招標(biāo)兩種方式式。公開招標(biāo)標(biāo)一般用廣告告發(fā)布招標(biāo)信信息，邀請(qǐng)招招標(biāo)一般用邀邀請(qǐng)函發(fā)布招招標(biāo)信息。3、招標(biāo)單位確確認(rèn)投標(biāo)單位位對(duì)意向投標(biāo)單位位進(jìn)行資格審審查，包括企企業(yè)業(yè)績(jī)等情情況。確認(rèn)投投標(biāo)單位應(yīng)該該有三家以上上。4、投標(biāo)單位領(lǐng)領(lǐng)取招標(biāo)書為了保證招標(biāo)工工作的嚴(yán)肅性性、認(rèn)真性，各各投標(biāo)單位領(lǐng)領(lǐng)取招標(biāo)書時(shí)時(shí)應(yīng)交納一定定數(shù)額的保證證金，金額可可在10000元左右。5、踏勘樓盤現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)解答招標(biāo)標(biāo)書問題招標(biāo)單位組織投投標(biāo)單位踏勘勘樓盤現(xiàn)場(chǎng)，解解答招標(biāo)書問問題。除非特特殊情況，招招標(biāo)單位平時(shí)時(shí)不接受投標(biāo)標(biāo)單位詢問。6、投標(biāo)單位按按規(guī)定時(shí)間密密封報(bào)送投標(biāo)標(biāo)書為了確保平等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，確保招招標(biāo)的公正性性，應(yīng)堅(jiān)持保保密制度。投投標(biāo)書方案部部分不得寫出出投標(biāo)單位名名稱和個(gè)人姓姓名，由招標(biāo)標(biāo)單位予以編編號(hào)。7、開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)在協(xié)業(yè)組組織、招投標(biāo)標(biāo)單位參加下下公開進(jìn)行，當(dāng)當(dāng)眾啟封投標(biāo)標(biāo)書。評(píng)標(biāo)小小組成員不能能參加開標(biāo)會(huì)會(huì)議。8、評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組由招標(biāo)標(biāo)單位和有關(guān)關(guān)專家組成。評(píng)評(píng)標(biāo)小組人員員名單不公開開。評(píng)標(biāo)小組組主要任務(wù)為為制定評(píng)標(biāo)、決決標(biāo)辦法，進(jìn)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，決決定中標(biāo)單位位。9、招標(biāo)單位與與中標(biāo)單位簽簽訂合同評(píng)標(biāo)決標(biāo)后，招招標(biāo)單位立即即向中標(biāo)單位位發(fā)出中標(biāo)通通知書，雙方方按規(guī)定時(shí)間間內(nèi)（一般不不超過一個(gè)月月）簽訂合同同。10、結(jié)尾工作作向未中標(biāo)單位返返回保證金和和支付補(bǔ)償金金。如出現(xiàn)以下情況況，將沒收保保證金：（1）投標(biāo)單位位未按時(shí)送投投標(biāo)書或中途途退標(biāo)（2）所送投標(biāo)標(biāo)書質(zhì)量極其其低下，粗制制濫造（3）投標(biāo)單位位之間不正當(dāng)當(dāng)串標(biāo)補(bǔ)償金視投標(biāo)書書質(zhì)量，原則則上支付給每每家投標(biāo)單位位。中標(biāo)單位位的補(bǔ)償金計(jì)計(jì)入代理或策策劃費(fèi)用。二、招標(biāo)書編制制1、招標(biāo)書參考考目錄（1）招標(biāo)依據(jù)據(jù)，包括政府府有關(guān)項(xiàng)目批批文目錄和摘摘要（2）招標(biāo)單位位（業(yè)主）簡(jiǎn)簡(jiǎn)介（3）地塊和項(xiàng)項(xiàng)目詳介（4）投資規(guī)模模和項(xiàng)目進(jìn)度度介紹（5）投標(biāo)須知知和日程安排排（6）招標(biāo)內(nèi)容容2、招標(biāo)內(nèi)容舉舉例（1）市場(chǎng)及政政策研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀及未來走勢(shì)勢(shì)分析；招標(biāo)項(xiàng)目周邊樓樓市現(xiàn)況及未未來走勢(shì)分析析；招標(biāo)項(xiàng)目的現(xiàn)況況及未來走勢(shì)勢(shì)分析；相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)及趨勢(shì)研究究，特別是針針對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目目所涉及的有有關(guān)法規(guī)研究究。（2）產(chǎn)品研究究從銷售角度，根根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目目特點(diǎn)，提出出總體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思思想；根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的的實(shí)際情況，對(duì)對(duì)現(xiàn)有方案進(jìn)進(jìn)行診斷或?qū)?duì)具體方案進(jìn)進(jìn)行細(xì)化分析析；建筑風(fēng)格的確定定及其與環(huán)境境的協(xié)調(diào)；各房型的配置比比例及面積范范圍確定；綠化、雕塑、小小品的布局合合理化建議或或診斷；公建配套的布局局及功能定位位，公建設(shè)施施及其使用、管管理模式的引引進(jìn)；區(qū)內(nèi)配套工程的的合理化建議議（道路、燈燈光、管線、停停車等），特特別注意人文文、生態(tài)、現(xiàn)現(xiàn)代化設(shè)施方方面的建議；；物業(yè)管理配合營(yíng)營(yíng)銷的介入及及作用；在成本不變或增增加不多的情情況下，最大大限度開發(fā)樓樓盤的功能，提提高其附加值值。（3）營(yíng)銷研究究銷售主題的確定定及形象策劃劃定位，引入入CIS系統(tǒng)，從從MI、SI、VI等方面對(duì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行綜綜合包裝（包包括名稱、標(biāo)標(biāo)志、色彩、風(fēng)風(fēng)格、口號(hào)、理理念等）；市場(chǎng)目標(biāo)群的分分析、建立與與培育；價(jià)格戰(zhàn)略：價(jià)格格定位、變化化浮動(dòng)、付款款方式類型策策略及依據(jù)的的確定；媒體戰(zhàn)