長沙公司項目成本工程師工作引導(dǎo)編制曾蘭日期2010-5-24審察胡飛日期2010-6-02同意吳曉勇日期流程因素引導(dǎo)目的：規(guī)范項目成本工程師工作內(nèi)容及工作要求內(nèi)容重點：1、目標成本編制2、成本前置與過程跟進3、招標工作4、合同管理5、改正簽證管理6、付款管理7、結(jié)算管理8、動向成本管理9、信息管理流程主要責任崗位成本管理部項目成本管理一、目標成本編制目標成本編制的前提條件：1.1認識地塊現(xiàn)狀（現(xiàn)狀管網(wǎng)、地塊修建物建筑物、能否有高壓走廊、能否要拆遷、地塊地形等）；1.2項目全期及所在期規(guī)劃指標及規(guī)劃設(shè)計方案；1.3政府對房地產(chǎn)的有關(guān)收費標準；1.4財務(wù)管理部供給資本化利息、行政花費、時期花費有關(guān)數(shù)據(jù)；1.5經(jīng)公司議論后的產(chǎn)品定位及建筑標準、部品配置、工程標準做法等；目標成本編制原則：2.1目標成本編制應(yīng)按公司一致的測算表格，切合萬科公司房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算指導(dǎo)的要求，詳細參閱附件1：《萬科城一期目標成本》；2.2測算應(yīng)量價分別，耗費量及單價依照充分，并在側(cè)算表中注明依照；2.3對項目成本進行對標剖析，目標成本測算表指標值應(yīng)在地區(qū)對標值范圍內(nèi)，并填寫項目目標成本對標表，詳細參閱附件2：《萬科城一期目標成本對標表》；2.4剖析項目營運信息，包含項目毛利率、凈利率、保本售價；目標成本編制注意事項：3.1經(jīng)驗數(shù)值的選用一定有理可據(jù)，可參照公司內(nèi)相像產(chǎn)品的經(jīng)驗數(shù)據(jù)或長沙公司成本數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)；3.2地價分攤規(guī)則依照公司核算指導(dǎo)予以履行；同時需連同財務(wù)部對土地增值稅的計當作適合調(diào)整；3.3關(guān)注贈予面積對成本的影響，需要與設(shè)計確認，最好能拿到戶型平面圖，并查察項目單體規(guī)劃模型；3.4關(guān)注項目外立面、部品采用標準；3.5關(guān)注產(chǎn)品裝飾標準，應(yīng)控制在開盤售價的10%之內(nèi)；3.6需要特別注意不行售的建筑面積(會所、管理用房、設(shè)施用房、不行分攤的走廊)，在知足項目配套需要的前提下，要與項目的定位相適應(yīng)；3.7測算時要注意不計建筑面積的實體(不足2.2米的設(shè)施層、不利用的吊腳架空層等)對成本的影響，防備遺漏；3.8著重編制過程與各部門的交流，提煉成本優(yōu)化點供上會決議；目標成本編制時間要求：4.1目標成本應(yīng)在項目規(guī)劃方案確立后3個月內(nèi)編制完成并上報到地區(qū)和公司；4.2上報前項目成本負責人需及時與本公司有關(guān)部門交流，達成一致建議后，招集公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行議論確立；4.3公司/地區(qū)成本部在2個工作日內(nèi)審批達成；4.4目標成本審批達成后5個工作日內(nèi)錄入EAS；4.5目標成本定稿存案當月在成本信息月報中反應(yīng)該項目動向成本；二、成本前置與過程跟進項目立項后，項目成本工程師應(yīng)與設(shè)計部密切配合，充分融入項當先期方案商討，即時供給成本建議。構(gòu)造圖紙擴初階段，應(yīng)配合工程部進行構(gòu)造方面成本優(yōu)化工作。應(yīng)配合設(shè)計部進行先期景觀方案成本測算，供給成本優(yōu)化建議。應(yīng)充分參加資料選型的決議商討，供給成本建議。其余詳細事宜詳見《萬科公司產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)濟性管理方法》。三、招標工作招標計劃：1.1成本依據(jù)采買部門采買計劃編制本部門招標計劃，招標計劃為動向計劃，需依據(jù)工程進度提早動向調(diào)整。所以需對工程進度有所認識，敦促采買部門對采買計劃進行編制或動向調(diào)整，同時調(diào)整本部門招標計劃；1.2招標計劃需有項目整體招標計劃和月度工作招標計劃；經(jīng)濟條款：2.1以公司標準合同文本為藍本，通用條款直接套用；2.2專用條款需聯(lián)合招標物的特征，關(guān)注資料調(diào)價方式、合同付款方式、限價資料、結(jié)算超報費的計取等經(jīng)濟條款；工程量清單編制：3.1不一樣的分項工程應(yīng)有不一樣的清單格式模板，以便提煉數(shù)據(jù)進行剖析。清單模板需參照公司一致編制模板。清單模板作為對咨詢公司編制清單的交底資料，按清單模板編制清單是對咨詢公司的要求。3.2工程量清單編制應(yīng)聯(lián)合招標范圍及對應(yīng)圖紙進行，防止出現(xiàn)因工作范圍多計或少計致使后期計價風(fēng)險；3.3工程量清單出具后，需進行參照價的編制：參照價編制依照主要有三個：過去項目同樣工程合同價錢，兄弟公司近來簽署的同樣工程合同價錢，當?shù)仄溆喙卷椖拷鼇砗炇鹜瑯庸こ毯贤瑑r錢。參照價的編制要依照當時的資料、機械、人工價錢，即要切合市場行情，對按過去項目同樣工程合同價錢編制的參照價要進行及時調(diào)整；評標剖析：4.1經(jīng)濟標剖析評標首要需要關(guān)注各招標單位價錢差別因素，即致使招標價高低的主要原因，需對原由子項予以提煉、剖析；剖析能否存在不均衡報價，對價錢組成比率大的子項作對照、剖析；與參照價對照：對于高出參照價許多的子項需作獨自的提示標準；與目標成本對照：一致招標范圍對應(yīng)目標成本的部分，對照招標價錢能否超目標成本；招標價不含甲供材時應(yīng)將甲供材價錢并入對照；4.2價錢澄清價錢澄清應(yīng)只對應(yīng)以下幾項，且原則上經(jīng)過澄清后的總價不該改變各單位的價錢排序。招標單價與工程量的乘積匯總與總價不一致；顯然的單價報送錯誤，出現(xiàn)小數(shù)點或數(shù)目級的差別時；招標范圍與發(fā)標文件的招標范圍不一致時；自行改變招標方案致使報價子目未按清單報價時；經(jīng)濟標談判5.1依據(jù)評標剖析結(jié)果與中標候選單位進行經(jīng)濟談判。5.2經(jīng)濟談判前應(yīng)第一確立談判方案，包含價錢底線、談判策略；價款談判應(yīng)與招標商務(wù)偏離及技術(shù)偏離的交流相聯(lián)合；及時與部門及公司領(lǐng)導(dǎo)報告談判進展、談判結(jié)果。后續(xù)事項定標后，需將《經(jīng)濟標評審報告》置于部分文件夾中存檔，同時發(fā)送合約部存檔，詳細可參閱附件3：《萬科城一期綠化評標剖析》；四、合同管理合同審批1.1應(yīng)注意審察采買上傳K2的合同文件經(jīng)濟因素與采買過程的文件能否一致；1.2合同審批時需在K2流程欄中對重點成本指標作提示，比方：設(shè)計費需注明單方設(shè)計水平，與目標成本的對照狀況；1.3合同履行中的推翻性變化或改正范圍時，成本應(yīng)及時提出簽署增補協(xié)議并輔助采買部辦理有關(guān)審批；合同拆分2.1在合同簽署（或下發(fā)合同編號）后3個工作日內(nèi)將合同導(dǎo)入EAS，同時進行合同拆分；2.2合同拆分時假如發(fā)現(xiàn)需調(diào)整待發(fā)生，可另行記錄，待月尾一并調(diào)整；五、改正簽證管理臺帳管理：1.1成立與保護改正指令臺帳；臺帳需包含的信息：編號、時間、事由、對應(yīng)合同、責任人、時間、能否結(jié)算；1.2每個月需在臺帳上針對該月的改正指令作科目區(qū)分，并與目標成本對照；1.3詳細參閱附件4：《萬科城一期改正指令臺帳》；改正指令的審批：2.1對于超出預(yù)估金額超出1萬元的改正指令需注明兩個維度的成本變化：單筆改正簽證造成的造價變化及有否責任單位；相對于目標成本，單筆改正簽證造成的成本變化；2.2改正指令審批時，需對指令的經(jīng)濟性作剖析，努力找尋成本優(yōu)化空間，對成本影響較大的指令提出成本方案建議；2.3成自己員在審批改正指令時，需對以下非規(guī)范操作做記錄追蹤：過后審批；圖紙?zhí)娲墙?jīng)過改正指令形式發(fā)送；簽證范圍高出改正指令范圍；合同范圍內(nèi)的范圍發(fā)單；同一改正指令內(nèi)容重復(fù)發(fā)單；改正指令的拆分：每個月30日前對本月已發(fā)生的改正簽證錄入/導(dǎo)入EAS軟件，并進行拆分；改正簽證錄入每單分別錄入也可打包錄入；六、付款管理工程進度款復(fù)核注意事項：1.1項目成本負責人按合同付款條款審察《合同付款審批表》，應(yīng)付款金額的正確性及付款資料的齊備性進行審察。對不切合合同商定的付款要求，可拒絕辦理或及時向上司請示。1.2審察同時，應(yīng)依照項目工程師供給的水電及違約單判斷扣款的落真相況。1.3對于超合同付款條款的提早支付，需判斷超付風(fēng)險，并供給專業(yè)建議。1.4對于園建、綠化、土方、基坑支護、樁基、市外道路、抗浮錨桿、因為該部分最先設(shè)計圖紙造價可能與最后造價相差比較大，建議要求現(xiàn)場工程師對現(xiàn)場工程量進行確認后方可作為支付工程進度款的依照；1.5《合同付款審批表》審批后，將付款信息即時錄入成本管理軟件中的付款計劃模塊。七、結(jié)算管理項目成本工程師組織協(xié)調(diào)本項目全部結(jié)算工作，月度統(tǒng)計近兩月合同結(jié)算狀態(tài)，并將此信息歸入到月度成本信息月報。每個月初比較已竣工未報結(jié)算合同，及時敦促其按規(guī)準時間內(nèi)報送結(jié)算資料。結(jié)算資料由施工單位報送至項目工程師，既而轉(zhuǎn)交成本管理工程師，對切合要求的結(jié)算資料，接收時填寫《結(jié)算資料接收登記表》；不切合要求的結(jié)算資料應(yīng)及時通知施工單位整頓并知會項目經(jīng)理部的經(jīng)辦人員。在規(guī)準時間內(nèi)按要求達成結(jié)算內(nèi)容，同時將完好的結(jié)算狀況及時錄入成本軟件。結(jié)算資料規(guī)范表格請按部門一致規(guī)定格式履行，詳細可參閱附件5：《長沙公司結(jié)算資料存檔目錄》。對于全過程的結(jié)算管理要求拜見《萬科公司工程計價管理方法》。八、動向成本管理動向成本的反應(yīng)1.1每個月30日前達成合同及改正指令的拆分及待發(fā)生調(diào)整；1.2項目履行過程中，對專項成本（包含示范區(qū)及樣板棟等）需有專項的成本通告；1.3在方案議論或合同招標結(jié)算，對可能超目標成本的項目需有專項的成本預(yù)警；動向成本的清點1.1產(chǎn)品開盤前應(yīng)進行報批報建、地價、可售面積、展現(xiàn)區(qū)成本及構(gòu)造建筑指標等專項清點，以保證目標收益的實現(xiàn)；詳細可參閱附件6：《萬科城一期